5月(yuè)以来，房(fáng)地产板块个股多出(chū)现小幅上涨，截至5月10日收盘，中信(xìn)房地产(chǎn)指数本月涨幅约为2％。而以公募基金为代表(biǎo)的机构(gòu)对于这一板块已经在悄然布局。数据显(xiǎn)示，以南方和华夏(xià)的两只老牌(pái)ETF基金(jīn)为例(lì)，5月9日时所公布的总份额均(jūn)较4月28日(rì)时有(yǒu)小幅增长。根据基金一季报统计(jì)，龙(lóng)头(tóu)与地方国企央企获得增持(chí)，持仓数(shù)量占流通股比重增幅五只个股(gǔ)分别为华发(fā)股(gǔ)份+3.40％、滨江集(jí)团(tuán)+1.71％、中(zhōng)新(xīn)集团(tuán)+1.49％、卧龙地产+0.97％、招商积余(yú)+0.92％。

　　公、私募配置(zhì)房(fáng)地产(chǎn)或(huò)“底部回升(shēng)”

　　行业红利时代已过(guò) 精耕(gēng)细(xì)作成共识

　　从公募基金对(duì)房(fáng)地(dì)产的配置看，2019年末(mò)，公募所(suǒ)持有的(de)房地产行业标的市值约1188亿元，占其所持股票市值的4.66％左右；2020年市(shì)场表现出色，但公募所持房(fáng)地产公(gōng)司市值在股(gǔ)票资产中的占比却(què)断崖式下(xià)跌至1.85％；2021年，这一数值更(gèng)是进一步降至1.56％。

　　不过2022年终于出现(xiàn)了三年来的首次(cì)回升(shēng)，年底这(zhè)一数值从1.56％升至1.65％。与此同时，公募(mù)对房地产行业的持股比例也同步(bù)回升，从2021年(nián)底(dǐ)的(de)6.94％提高到2022年(nián)末(mò)的7.03％。

　　这样的势头(tóu)似(shì)乎(hū)在今年一季度得以延续。数(shù)据统计显(xiǎn)示(shì)，公募(mù)重仓持有房地(dì)产板块一季(jì)度(dù)市值TOP15门(mén)槛为1.6亿元，较2022年四季度提升(shēng)6.71％。持(chí)仓市(shì)值前五个股分别为(wèi)保利发展、招商蛇口、万科A、华(huá)发股份、滨(bīn)江(jiāng)集团，持仓市值占(zhàn)板(bǎn)块比重合计达(dá)47.29％，环比下降(jiàng)3.05％。

　　从中不(bù)难发现(xiàn)，公募对于(yú)房地产(chǎn)的投资愈发有(yǒu)集(jí)中于龙头的趋势。Wind显示，在公募基金一季报汇总的重(zhòng)仓股中，房地产板块(kuài)排名最高的(de)是保(bǎo)利(lì)发展，在基(jī)金重仓第33位。排名第二(èr)的是招商蛇口，排在第78位。而老牌龙头股万(wàn)科A排在第96位(wèi)。对比去年四季(jì)报(bào)，变化之处首先在于几只房地(dì)产龙头股从(cóng)排位上(shàng)看均有退步，尤其(qí)是万科最为明显；其(qí)次是金地集(jí)团退(tuì)出(chū)百大之列。但考虑到房地产是复(fù)苏链上最后一(yī)环，且首季(jì)并非行(xíng)业销售旺季(jì)，其传导(dǎo)到二级(jí)市场(chǎng)乃(nǎi)至机构持仓上还需要时间周期。

　　形(xíng)成共识的是(shì)，经济圈(quān)判(pàn)断房(fáng)地产已经进入大分(fēn)化时代，一(yī)二线(xiàn)城市好于三四线城市。而映(yìng)射到二(èr)级市场投资上，配置房地(dì)产(chǎn)行业轻(qīng)松收获(huò)行(xíng)业贝塔的红利期(qī)一去不(bù)返了(le)。“如果按照产业(yè)周期(qī)来分类，包括房地产等几(jǐ)类(lèi)行业在盖(gài)特纳曲线里属于(yú)成熟期或者衰退期的行(xíng)业，传统认知(zhī)上没有什(shén)么投资机会的。但在这(zhè)几(jǐ)年特殊(shū)的行情里包括煤炭、电(diàn)解铝等类(lèi)似的行业也(yě)出现了(le)一些机(jī)会，背后的逻辑(jí)是供给侧发(fā)生了更(gèng)大的(de)变化。”一不(bù)愿(yuàn)具名的上(shàng)海公(gōng)募(mù)基金经理(lǐ)指(zhǐ)出。

　　不(bù)过也(yě)有公募人士持谨慎乐观态度：“行业(yè)前几年(nián)17亿～18亿平方米的年(nián)销售面积很难(nán)再出现了，2022年(nián)光是居民存款数(shù)量增(zēng)加(jiā)了(le)15万亿(yì)元。中国存量(liàng)有400亿平方(fāng)米建筑(zhù)面积，考虑存量地产(chǎn)的更新，也有近(jìn)10亿平方(fāng)米。需求端(duān)还需(xū)要有一定(dìng)的(de)政(zhèng)策出(chū)来去刺激购房。”

　　宝盈基(jī)金房地产研究员吕功绩也指(zhǐ)出：“时至今日，无论从城镇化的进程(chéng)，还是人均(jūn)住房面积（接近30平/人），我国均已告别住房(fáng)短缺时代，而目前居民的杠杆率和房价收(shōu)入(rù)也不支撑每年18万亿元的销(xiāo)售额，以及(jí)过(guò)快(kuài)上行的房价，因(yīn)而行业(yè)高增的(de)时代已经(jīng)过去，未来行业的需求(qiú)或将回(huí)落，在(zài)此过程中，伴随(suí)着地(dì)产(chǎn)的(de)高(gāo)杠(gāng)杆(gān)属性，就很容易出现信用(yòng)风险(xiǎn)问题（类似2022年(nián)的民营地产爆(bào)雷），行业(yè)进(jìn)入(rù)到(dào)供(gōng)给侧出清(qīng)的过程。这个过程(chéng)中，综合(hé)竞争力(lì)强的(de)公司(sī)就能够通过大鱼吃小鱼(yú)的(de)方式，获得市占率的提升。当行业需求见顶回落时(shí)，行业的(de)贝塔已经过去(qù)了，但不(bù)代表没有投资机会，机会在于城市、位置、产品(pǐn)的阿(ā)尔(ěr)法(fǎ)，而(ér)对(duì)应到(dào)股票投资(zī)，就是强竞(jìng)争力(lì)公司(sī)的阿(ā)尔法。”

　　或许也是基于这样(yàng)的(de)认(rèn)识转变，精耕细作个(gè)股成为公募乃至整体机构的务实之举(jǔ)。

　　机构配置房地(dì)产“风物(wù)长(zhǎng)宜放(fàng)眼量”

　　头(tóu)部(bù)央国企、优(yōu)质区域(yù)性标的成香饽饽(bō)

　　5月以来(lái)，房地产板块个股(gǔ)多出现小幅上涨(zhǎng)，截(jié)至5月10日收盘，中信房地(dì)产指数本月涨幅约为2％。从具(jù)体(tǐ)的(de)个股来看，《红周(zhōu)刊》利用(yòng)Wind统计(jì)申(shēn)万(wàn)房地产板块个股，在纳入(rù)统(tǒng)计的(de)124只(zhǐ)房地产(chǎn)类(lèi)标的股中(zhōng)，本月以来实现股(gǔ)价(jià)上涨的(de)达到了(le)81家(jiā)。

　　其中(zhōng)，上述时间段恰好排名(míng)前五的公司月内(nèi)涨幅超(chāo)过了10％，它们分别是上实发展、浦东金桥、*ST泛海(hǎi)、华夏幸福、荣(róng)安(ān)地产(chǎn)。排名(míng)第一的(de)上(shàng)实发展，五一假期归来后日成交(jiāo)量明显放大，4日、5日连续两个交(jiāo)易日(rì)收(shōu)出(chū)涨停。从该(gāi)股(gǔ)的基本面来看(kàn)，上实发(fā)展的主(zhǔ)营业务为房地产开发与经(jīng)营(yíng)。公司(sī)的主要产(chǎn)品及服务为房(fáng)地(dì)产销(xiāo)售、房地产租赁、物业管理服务、工(gōng)程项目、酒(jiǔ)店经(jīng)营。从业绩(jì)数(shù)据来(lái)看，2022年，其实(shí)现营(yíng)业收入52.48亿元(yuán)，比上期(qī)减少47.85％，归母净利润1.23亿元，同比(bǐ)下(xià)降33.24％。2023年第一季度，其实(shí)现营业总收(shōu)入27.87亿元，同比增长183.02％；归母净利(lì)润2.86亿(yì)元，同比扭(niǔ)亏。

　　不过从(cóng)十大流通(tōng)股股东来看，各类机(jī)构都有对(duì)其布局的例子(zi)。以3月31日时的首季(jì)十大流通股股东来看， 具体包括公募的上银基金(jīn)、私募(mù)的(de)迎水文龙、中央汇金、长城资(zī)产(chǎn)管理公司等都跻身前十(shí)的行列。

　　巧合的是，涨幅暂(zàn)时排(pái)名第二的浦东金(jīn)桥也(yě)是上海本地房(fáng)企，其第一季度(dù)的收入利润(rùn)规模大(dà)幅度(dù)复苏。究其原因，一方面是该公司后疫情时代(dài)出租率复苏至近年来(lái)最高，另一方面(miàn)则是公司拿地结(jié)算持续性向好，从数字(zì)上看，一(yī)季度新增虹(hóng)口135、138住(zhù)宅地块(kuài)，总建筑面积约(yuē)54万平方米(mǐ)。

　　在这样的业绩势(shì)头向好背景下，自然也吸引了知名机(jī)构在其中持续驻(zhù)足。从第一季度(dù)十(shí)大流通股股东(dōng)来看(kàn)，知名私募高毅(yì)邓(dèng)晓峰的两(liǎng)只产(chǎn)品依然在前十中(zhōng)，这也(yě)是连续第三个季度他(tā)有的两只产品杀入(rù)前十(shí)。同时榜单中还有(yǒu)一(yī)支(zhī)大名鼎鼎(dǐng)的(de)QFII阿布(bù)扎比投资局，其当季还小幅增(zēng)加(jiā)了持股(gǔ)。

　　除去(qù)上述两家上海区域性(xìng)地产(chǎn)公司外，荣安地产则是主要布(bù)局在深圳的地产公司，一季(jì)报交出的也是一份(fèn)报喜(xǐ)的成绩单(dān)：首季公司(sī)实(shí)现营业收入51.85亿元，同比增长35.51％。归属于上市公司(sī)股东的净利润6.48亿元，同比增长31.27％。

　　从机(jī)构(gòu)态度(dù)来看，《红周刊》注意到两只公募指基首季新杀(shā)入十大流通股股(gǔ)东行列。具体说(shuō)来， 南方(fāng)中证(zhèng)全指房地产(chǎn)ETF上榜排名第七位，富国中证(zhèng)指数1000增强(qiáng)则排名第(dì)九(jiǔ)位，此外联袂出现(xiàn)的机(jī)构还(hái)有QFII高盛(shèng)国际(jì)和私募迎(yíng)水(shuǐ)聚(jù)宝。

　　接受《红周(zhōu)刊》采访时(shí)，兴(xīng)证(zhèng)全球基金相关人士分析(xī)：“经(jīng)历过行业洗牌和兼并重组后，龙头的价(jià)值更为(wèi)笃定突出(chū)；从拿地端(duān)看，2022年土地市场(chǎng)大幅降(jiàng)温，优质(zhì)土地供给较多（券(quàn)商测算对应潜在毛(máo)利(lì)率在(zài)25％以上，目前房(fáng)企的利润(rùn)率仅20％），绝大多数房(fáng)企受限于信用问题或者资金紧张(zhāng)没法拿(ná)地(dì)，龙头房企趁(chèn)机获取低成本土地，龙头房企的拿地力度（拿地金额/销(xiāo)售金额）基本在30％以上；从(cóng)融资上看，龙头(tóu)房(fáng)企杠杆率较(jiào)低，净负债率基本在70％以下，而其他房企的(de)净负债率(lǜ)普遍(biàn)都在(zài)100％以上，加杠杆空(kōng)间有(yǒu)限，从(cóng)融(róng)资成(chéng)本(běn)看，龙头房企(qǐ)的融资成本(běn)不断下(xià)滑，基(jī)本在3％、4％左右；对应到2023年的销(xiāo)售，龙头房企明显跑(pǎo)赢行业，1～4月百强房企(qǐ)的销(xiāo)售额增速为9％，而(ér)TOP14的销售额增速为29％。”

　　需要强调的是，在当前中(zhōng)特估的浪潮下，央(yāng)国企地产股或存在发展(zhǎn)的大好机会。中信证券指(zhǐ)出(chū)：“房(fáng)地产行业的结构性机(jī)会依然存在，少部(bù)分(fēn)公司尤其(qí)是央企占据显(xiǎn)著优势，其主(zhǔ)要又体(tǐ)现为(wèi)库存(cún)的优势。央(yāng)企地产(chǎn)公司，现阶段表(biǎo)现出较(jiào)低的融(róng)资成(chéng)本(běn)，优质(zhì)的(de)开发(fā)资源(yuán)和良好的不(bù)动产资产运营能力(lì)的(de)多重竞(jìng)争优(yōu)势(shì)。”

　　“即使没(méi)有中特估，国央企相较于(yú)民(mín)营地产公司也是(shì)更有优势的。”吕(lǚ)功绩强调，“对于减(jiǎn)值、土(tǔ)地资源(yuán)债权债(zhài)务关系等问题，市场对民营(yíng)房开企业的资产会有更多担忧和质疑，所以(yǐ)在这一轮(lún)行业出(chū)清(qīng)的过程中(zhōng)，央国企相较于民企来(lái)说估值的修复更明显。中特(tè)估的(de)角(jiǎo)度从中长期的(de)维度看，行业的逻(luó)辑在于集中度提升后，行业进入高质量发展阶段(duàn)，具备较快速发展阶段更(gèng)稳定且可预期的盈利和(hé)现金流创造能力(lì)，以此带来估值中枢的提升(shēng)，应该关(guān)注估值相对(duì)较低，企业自身资(zī)产(chǎn)的质量好、运营能力强、可以创(chuàng)造持(chí)续现金流(liú)的(de)企业。”

　　“存量(liàng)时代中行业(yè)普涨的(de)概(gài)率比较低，行(xíng)业内(nèi)部将出现(xiàn)分化，要关注(zhù)将受(shòu)益于行业集中度(dù)提升(shēng)的头(tóu)部公司(sī)。”星石投(tóu)资首席(xí)研(yán)究(jiū)官方磊(lěi)也表示。

　　顺应机构这一思路(lù)的话，或许还是保利发展、招商蛇(shé)口等国资背景龙头(tóu)前途更(gèng)为光(guāng)明。不过国(guó)投(tóu)瑞银基(jī)金投资部(bù)副总监綦傅鹏夏洛的网作者是谁 夏洛的网主人公是谁表示：“需(xū)要客(kè)观地去(qù)持(chí)续观(guān)察国企央企在(zài)三个方面是否可(kě)以维持(chí)，首先是融资成本保持低位，其次是(shì)销售份(fèn)额(é)持续(xù)提升，再次是(shì)拿地份额持续(xù)提升(shēng)。”

　　复(fù)苏速度缓(huǎn)慢

　　机构需要多给一(yī)些耐心

　　而《红周刊》也根据(jù)房企一季报梳理发现，对于(yú)2022年(nián)的业(yè)绩出现的(de)整体(tǐ)下滑，2023年一季度(dù)的业绩分化更趋明显(xiǎn)，保利发(fā)展、滨(bīn)江集团等(děng)房企营收、净利均实现了业绩的回(huí)正，甚(shèn)至是(shì)较大增速的(de)增(zēng)长。而这些公(gōng)司也(yě)是机构的重仓对象。

　　对此，知名房地产(chǎn)业内人士张(zhāng)宏伟向《红周刊》分析(xī)表示，业绩出现明显改善(shàn)的房(fáng)企，主要是(shì)因为(wèi)过(guò)去两三年(nián)时间，尤其是在2021年(nián)下半年(nián)民营房企不怎么投资拿(ná)地(dì)之后(hòu)，国有(yǒu)企业仍在持续性地拿(ná)地，且(qiě)主要集中(zhōng)在核(hé)心城(chéng)市，投资力度较(jiào)大(dà)。投资(zī)的驱动能够推动(dòng)房企销售业绩的增(zēng)长，从(cóng)而在(zài)2023年(nián)一季(jì)度市场恢复但仍处(chù)于调整的过(guò)程中，能(néng)够保(bǎo)有一(yī)个正增长。

　　不过张(zhāng)宏伟同时(shí)也提醒表示，在房地产的复(fù)苏过(guò)程中(zhōng)，还面(miàn)临着一些不确(què)定性。其实整个市场从四(sì)月份(fèn)开始又(yòu)在往下掉。除了杭(háng)州、成(chéng)都等极个别城市四月环(huán)比三月相对表(biǎo)现较好之外，包括北(běi)京、上(shàng)海(hǎi)在内(nèi)的绝大(dà)多数(shù)城市(shì)都出现(xiàn)环比下滑的(de)情况(kuàng)。而现在五月的市场(chǎng)表(biǎo)现也不太(tài)乐(lè)观。按照现(xiàn)在(zài)的经济状况、收入情(qíng)况，以(yǐ)及市(shì)场的去库存压力、企业(yè)的资金面(miàn)压力，可能会出(chū)现，到六月份(fèn)房企为(wèi)了半年报冲业绩出现市场的短期反弹外(wài)的一个市场乏力现(xiàn)象(xiàng)。也就是说(shuō)，第二季(jì)度、第(dì)三(sān)季度增(zēng)长不确定性的压力仍旧较大。

　　上海利(lì)檀投资(zī)董事长陈昊扬也向《红周刊》指出，现(xiàn)在整个(gè)房(fáng)地产以及其上下游产业链的复苏(sū)速度都比想象的要慢很多，我们要多(duō)给一些耐(nài)心，这个时候(hòu)，在房(fáng)地(dì)产以及上下游就不是赚快钱的时候，只能(néng)赚他基(jī)本面的钱。但这(zhè)也意味着，只(zhǐ)有极为(wèi)少数的、做得(dé)比同行好得多(duō)的企业，会伴随整个行业(yè)的弱复苏，业绩会(huì)逐(zhú)步体现出来。所以只(zhǐ)能耐(nài)心夏洛的网作者是谁 夏洛的网主人公是谁地去等待它的基本面不断地凸显出来，这需(xū)要时间(jiān)。

　　（本文已(yǐ)刊发于5月13日(rì)《红周刊(kān)》，文中提及(jí)个股仅为举(jǔ)例(lì)分(fēn)析(xī)，不做买卖推(tuī)荐。）

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