近两年(nián)火爆的(de)创(chuàng)新产品公募(mù)REITs进入(rù)密(mì)集分红(hóng)期(qī)，近(jìn)日7只(zhǐ)REITs陆续迎(yíng)来除息日，公募REITs整体呈现出高比例稳定(dìng)分(fēn)红，15只公(gōng)告2022 年可供分配(pèi)金额的REITs产品，平均分红比例接(jiē)近99％。

　　多位业内人(rén)士对此表示(shì)，强(qiáng)制(zhì)分红机制(zhì)是(shì)公募REITs主(zhǔ)要特征之一，稳定分红体现出该类产品长期投资价(jià)值，通过观(guān)测经营活(huó)动现金流、可供分配现(xiàn)金等指标，也是观察REITs项目(mù)底层资产运营(yíng)情况的(de)“窗口(kǒu)”。他(tā)们也提(tí)醒普通投(tóu)资者注意，与产(chǎn)权(quán)类项目相比，特(tè)许(xǔ)经(jīng)营REITs项目在(zài)经(jīng)营权到期(qī)后不再产(chǎn)生现金收益，特许(xǔ)经营权(quán)分(fēn)红目前(qián)已包含了利润分配和本金(jīn)的(de)归还，在(zài)选择投资标(biāo)的时应了解资产类型和分红的特征。

　　15只公募REITs产(chǎn)品分红(hóng)

　　平均分(fēn)红比例98.89％

　　公(gōng)募REITs 进入密集(jí)分红期(qī)，近日7只REITs产品（4月17 日-4月21日）陆续迎来除息日，此外尚有(yǒu)6只REITs实际分配情况(kuàng)尚未公(gōng)布。整体来看，公募REITs呈现出了高比例的稳定(dìng)分红，15只公告(gào)2022 年可(kě)供分配(pèi)金额的公募(mù)REITs产品中，2022年全(quán)年分配(pèi)金额(é)占可供分配(pèi)金额比(bǐ)例(lì)平均为98.89％，且绝(jué)大部分分配比例(lì)在(zài)96％以上(shàng)。

　　中金基(jī)金相关负责人对此表示，投(tóu)资公募REITs的(de)主要收益来源为持有(yǒu)期分(fēn)红收益，以及基金份额交易价格的变化。基金份额(é)二(èr)级市场价格受到(dào)公募(mù)REITs资产运营情(qíng)况及市场因素的综合影响，较易引起波动。与此相比，基金分红预期则更有规律(lǜ)可循。公募REITs的分红主要来(lái)自基础设施资产的(de)经营现金(jīwrite的过去分词怎么用，write的过去分词英语n)流，投资人通过基金募(mù)集材料和信息披露文件，结合(hé)行业及市场情况，可以分(fēn)析(xī)基础设(shè)施(shī)项(xiàng)目(mù)的(de)经营业(yè)绩(jì)，作为进行投(tóu)资决策的重要参考。

　　“相对于(yú)基金(jīn)份(fèn)额二(èr)级(jí)市(shì)场价格变化导致的(de)浮盈或(huò)浮亏(kuī)，分红作为基金份额持有人(rén)实际(jì)获(huò)得的(de)现金收益，对于长期投资者更具参考(kǎo)价值。”中金(jīn)基(jī)金相关负责人称。

　　平安基金(jīn)REITs 投资(zī)中心(xīn)运(yùn)营高级(jí)副(fù)总监李(lǐ)华平也表示，根据《公开募(mù)集(jí)基础设施证券投(tóu)资基金指引(yǐn)（试行）》及相关法规(guī)要求(qiú)，基础设施基(jī)金应当将90％以上合并后基金年度(dù)可分(fēn)配金(jīn)额以现金形式分(fēn)配给投资者，强制分红(hóng)机制是公募REITs的主要特(tè)征之一(yī)，稳定的分(fēn)红机制(zhì)体(tǐ)现(xiàn)出(chū)REITs产品(pǐn)长期投资价(jià)值(zhí)。

　　中航基金也认为，从投资角度来看，基础设(shè)施公(gōng)募REITs同时具备(bèi)“股性”和“债性”双(shuāng)重特点。二级市场价格(gé)反映这类产品“股性(xìng)”的一面(miàn)，分红体现了这类(lèi)产品的“债性”特(tè)点。公募REITs有强制分红(hóng)要求，分(fēn)红类似于债券(quàn)派息，但(dàn)不等同于债券的固定(dìng)利(lì)息(xī)回(huí)报，而是由(yóu)可供分(fēn)配现金(jīn)决定。

　　从机构投(tóu)资者的角度来看，一方面是公募REITs丰富(fù)了机构(gòu)投资者的投资(zī)品类(lèi)，为资(zī)产(chǎn)配置(zhì)多元化提供(gōng)抓(zhuā)手，具(jù)有较强的(de)配置价(jià)值(zhí)。另(lìng)一方面，公募REITs的分(fēn)红能够帮助机构(gòu)投资(zī)者稳定收益。机构投资者公募REITs能够通过(guò)分红获取相对于(yú)投资(zī)债券相对高的收益性(xìng)，在(zài)有效控制风险的前提下，增厚(hòu)资产包收益，起到投资“压舱石”的(de)作用。

　　分红(hóng)除了投(tóu)资收益“落袋(dài)为(wèi)安”外，市场对于未(wèi)来分红水(shuǐ)平的预期，也是影(yǐng)响REITs基金二级(jí)市场价格(gé)走势的关键因素之一。

　　从(cóng)近期公募REITs的二级市(shì)场(chǎng)表现看，截至4月(yuè)21日，今年以来中证REITs（收盘）指(zhǐ)数收于975.99 点，年内(nèi)下跌7.44％，未跑赢主(zhǔ)要股票和债券宽基指数。

　　“截至(zhì)2023年3月(yuè)31日(rì)，有20只公募REITs发布了2022年年(nián)报(bào)，部(bù)分产品受宏(hóng)观经济(jì)的(de)影响(xiǎng)，可分配金额完成(chéng)率不达预(yù)期，一定程(chéng)度上影响了(le)公募REITs二级市(shì)场的价(jià)格。”李华平称，公(gōng)募REITs二级市场的(de)价(jià)格波动受多重因素的(de)影响，投资收益是(shì)影响REITs二级市(shì)场价格(gé)的主要因素之一，而稳(wěn)定(dìng)的分红有利于吸引投资者参与公募REITs二级(jí)市场的投(tóu)资。

　　中金(jīn)基金相关负(fù)责(zé)人也表示，近(jìn)期(qī)经(jīng)济预期恢复(fù)，一方面市场热点呈现向(xiàng)股票和(hé)债券回归的过程；另(lìng)一方面，基础设施项目的经(jīng)营业(yè)绩相对经济(jì)活力的改善(shàn)有(yǒu)一定的(de)滞(zhì)后性。

　　此外，公募REITs在分(fēn)红除(chú)权日，将(jiāng)对基(jī)金份额的开盘指导价做调减处理(lǐ)，调减金额根据(jù)单位基金份额的(de)分红金额进行(xíng)计算。除(chú)权(quán)操作是对分红(hóng)前后(hòu)基金份额净值变化(huà)的(de)修正，使投资人在基金分(fēn)红前后均(jūn)可以获(huò)得公平的投资机会。

　　“分红可增强投资者(zhě)长期投(tóu)资的信(xìn)心(xīn)，同时需结合持有产(chǎn)品(pǐn)的(de)特性，关注(zhù)二(èr)级市场扰动对整体收益的影响程度。”中航基金相关(guān)人士也称。

　　特(tè)许经营权分红(hóng)包括利润分(fēn)配和本金归(guī)还

　　普通投资者(zhě)应了解底层资产情况

　　多位业内人士还提醒，与现(xiàn)有公(gōng)募(mù)基金分红前(qián)提是本金之(zhī)上的增(zēng)值部(bù)分(fēn)不同，特许经营权REITs基金运作期(qī)间的“分(fēn)红(hóng)”界定为“分派”更为准确，分派的(de)是(shì)本金与增值两个部分，两个部(bù)分之间的比例是变动的(de)，与现有(yǒu)公(gōng)募基金分红差异很大，大多数普通投资(zī)者可能把“分(fēn)派”金额误认为是(shì)持续分(fēn)红。一(yī)旦30年(nián)、40年、50年、60年等合(hé)同年限到期后(hòu)基金价值面临极大(dà)不确定(dìng)性，这是该类投资(zī)者应该(gāi)注意的(de)情(qíng)况。

　　李华平表示，目前公募REITs主要有(yǒu)特许经营权类和产权类两大资产类(lèi)型，持有产权类产品(pǐn)的收(shōu)益主要(yào)包括每年的现(xiàn)金分红(hóng)及(jí)资(zī)产增(zēng)值(zhí)的收益(yì)，而(ér)持有特许经营类产品的收(shōu)益主要来(lái)自(zì)项(xiàng)目每年的现金分红。其中，特许经营(yíng)权类资产的分红包括了利(lì)润分配和本(běn)金的归还，两(liǎng)者的比(bǐ)率也是变动的，对(duì)特许经营权类资产的公募REITs可以内部(bù)收益率（IRR）来(lái)衡量投资收益。普(pǔ)通投资者(zhě)在选择(zé)投(tóu)资(zī)标的时，应了解公募REITs底层(céng)资(zī)产的(de)类型(xíng)。

　　中航基金也表示(shì)，从细分来看，各(gè)类公募REITs分红(hóng)因(yīn)底层资产(chǎn)属(shǔ)性不同而(ér)形成区别。特许(xǔ)经营权类的(de)公募REITs产品因其分红(hóng)相当(dāng)于包含“本金+收益”，分红相对(duì)较多，债(zhài)性偏强(qiáng)。而产权类的(de)公募REITs分红主(zhǔ)要为“收益”，更看重(zhòng)底层资产的价(jià)值(zhí)增(zēng)值，所(suǒ)以(yǐ)相对股性偏强。普通投资者在选择公募REIT时，需(xū)要考虑底层资产属性，对所选(xuǎn)择产品的二(èr)级市场价格和分红有合理预期(qī)。

　　中金(jīn)基金相关(guān)负责(zé)人也认(rèn)为，与产权类项目相(xiāng)比，特许经营项目在经营权到期后不再能(néng)产生现金收益，因(yīn)此将可供分配金额(é)的分配理解为“分派”比“分红”更(gèng)加准(zhǔn)确。基于(yú)这个(gè)特点(diǎn)，剩余经营期限较短的(de)特许(xǔ)经营(yíng)项目，通常具备(bèi)更高的分派write的过去分词怎么用，write的过去分词英语(pài)率水平。对于剩余期(qī)限较长(zhǎng)的特(tè)许(xǔ)经营权项目，即(jí)使分派率相对(duì)较(jiào)低，也(yě)有足够年(nián)限收回本金并取得收益。

　　中金(jīn)基金该负责人提(tí)醒(xǐng)投资(zī)者注(zhù)意，特许(xǔ)经(jīng)营权项(xiàng)目的分(fēn)派金(jīn)额包含了投资(zī)本金(jīn)，在不进行扩(kuò)募的情况下，基金份额单(dān)价(jià)随着分派进度逐年下降是正常现象，投资(zī)特许经营权REITs的(de)收益(yì)来自项目剩(shèng)余期(qī)限产生(shēng)的(de)现金流。

　　“与特许经营项目相(xiāng)比，产权(quán)类项(xiàng)目的土地或建筑(zhù)的剩余使用年(nián)限一般较长，再加上到期后通(tōng)过对建筑(zhù)的(de)更(gèng)新(xīn)改造或补缴土地出让金(jīn)等追加投资，有机会(huì)进一步延长经营期限。这种类似永续(xù)经营的假设反映在基础资产的估值上，使产权类REITs具(jù)备更显著的(de)资产投资属性。”该负(fù)责人(rén)称。

　　观(guān)测内部收益率等指标

　　评(píng)估(gū)项目底层资产运营情况

　　在基(jī)金分红的(de)时点，多(duō)位业(yè)内人士还表示，在产品分红期，投资者可以观测经营(yíng)活动现金(jīn)流、可供分配现金、内部收益率等指标，来观察(chá)和(hé)评估项(xiàng)目底层资产的运营(yíng)情况(kuàng)。

　　中航基(jī)金表示，年报指标中，跟现金相关(guān)的指标(biāo)有两个：一是年(nián)报中(zhōng)披露的(de)经营活动(dòng)现金流，二是可供分配现(xiàn)金，二者存在(zài)本(běn)质性区(qū)别。经营活动产生的现金净流量是(shì)指(zhǐ)企(qǐ)业(yè)经营、筹资、投(tóu)资产生的现金(jīn)流，基(jī)于(yú)企(qǐ)业本(běn)身经(jīng)营活动(dòng)产生；可(kě)供分配(pèi)的(de)现金实质上是从EBITDA出(chū)发，对非(fēi)现金影响利(lì)润表的项目进行调整，加期初现金，最(zuì)终(zhōng)得(dé)到(dào)的账面(miàn)现金。

　　李华平也表示，公募REITs作为资产配(pèi)置新选择，投资价值体(tǐ)现在相(xiāng)对股债市场独立的资(zī)产(chǎn)配置功能(néng)，比较适合长期持(chí)有。建议投资者对经营权类(lèi)的资产(chǎn)可以(yǐ)更多关(guān)注内部收(shōu)益率的高低，对产权类的资产更(gèng)多关注分(fēn)派(pài)率高(gāo)低。因为公募REITs可(kě)分(fēn)配(pèi)收益主(zhǔ)要(yào)来(lái)自底层资产的经营(yíng)净现(xiàn)金流，所以底层(céng)资产(chǎn)运营情况直(zhí)接影响投资回(huí)报，投资者可综(zōng)合(hé)考(kǎo)虑原始权益人综合实力(lì)、运营管(guǎn)理机构实力、公募基金管理人实力等多(duō)重因素来(lái)选择投资标的。

　　中信(xìn)证(zhèng)券(quàn)研报也显示，公募REITs进入密集(jí)分(fēn)红期，由于分红交易(yì)带(dài)来(lái)的短期(qī)博弈机会仍在(zài)，叠加此(cǐ)前市场接连回调，建(jiàn)议投(tóu)资者(zhě)关(guān)注有(yǒu)基本面(miàn)支撑、填权效应相(xiāng)对明(míng)显、同时(shí)分红规模较为可观的(de)个券。

　　“公募(mù)REITs的招募说(shuō)明书(shū)均(jūn)会载明REITs在发行首年及次年的可供分配金额预测。投资者可以将REITs的实际分(fēn)红金额与募(mù)集材(cái)料(liào)中披露预测进(jìn)行比较分析，结合经济及市场的(de)实际环境，对基础设施项(xiàng)目的运营业(yè)绩及REITs的(de)管理(lǐ)能力(lì)进(jìn)行判断。”中金基金(jīn)上述(shù)负(fù)责人也称(chēng)。

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