OPPO宣(xuān)布关停旗下芯片子公司哲库(kù)科技，引发了公募REITs扩(kuò)募风波，如(rú)今，二级市(shì)场的影(yǐng)响仍未(wèi)停歇。

　　Wind数据显(xiǎn)示，5月15日(rì)，华安张江光大(dà)园REIT开(kāi)盘继(jì)续延续此前几日的下跌走势，午后跌幅一度扩大，尾(wěi)盘有所(suǒ)拉升，全天收跌(diē)6.22％，最近3个交易(yì)日跌(diē)幅超过9.69％。

　　此前，华安(ān)张江光大园(yuán)REIT曾发布公告，紧急回(huí)应称，哲库科技是其扩(kuò)募(mù)拟新(xīn)购(gòu)入基础(chǔ)设施资产张润大厦的重(zhòng)要(yào)承(chéng)租方之(zhī)一，目前未收到哲库科技及(jí)OPPO方面关于停止执行已签租赁(lìn)协议的通知(zhī)。同时，在公告中，华安张江(jiāng)光大园REIT进一步表示，原(yuán)始权益人将继续密切关注(zhù)哲(zhé)库科技后续情况，积极做好相(xiāng)关应对。

　　此外，张江REIT拟扩募购入项目的原始权益人(rén)相(xiāng)关负责(zé)人也表示，近期已(yǐ)同(tóng)步启(qǐ)动了应急预案，排摸储备租户，积极应(yīng)对哲(zhé)库提前退租的可能事项。由于(yú)张润大厦是全国首(shǒu)批REITs申报扩募(mù)项(xiàng)目，公司(sī)领导高度(dù)重(zhòng)视，浦东新区国资委也高(gāo)度关注。

　　多位业内(nèi)人士表示(shì)，华安张江光(guāng)大(dà)园REIT近期市场波动较大(dà)，但其(qí)实(shí)不动产公募REITs项目短(duǎn)期出租率下跌(diē)并不(bù)会从(cóng)根本(běn)上影响(xiǎng)其内(nèi)外价(jià)值，投资(zī)者应理性看(kàn)待。

　　张(zhāng)江光大园REIT

　　二级市场价格继续波动

　　本周，OPPO关停(tíng)旗下芯片子公司哲库(kù)科技(jì)的(de)事件继续扰动公(gōng)募REITs市场。

　　Wind数(shù)据显示，5月15日(rì)，华安张(zhāng)江光大(dà)园REIT以3.726元(yuán)的(de)价格小幅低开，此后二级(jí)市场价格(gé)开始震荡走低，午盘收跌6.17％。午后，华(huá)安张江光(guāng)大园REIT跌人死后尾七是什么意思，头三尾七是什么意思幅一度扩(kuò)大到8.30％，随后价(jià)格(gé)有所(suǒ)回(huí)升，最终报收3.512元(yuán)，全天跌幅6.22％。

　　受近期不利消息影响，华安张江光大园REIT最近几个(gè)交(jiāo)易日二级市场价(jià)格(gé)表现欠佳，5月11日以来，3个(gè)交易(yì)日跌幅达到(dào)9.69％，今(jīn)年以来跌(diē)幅7.76％。不过，自(zì)2021年(nián)6月21日(rì)上市以来，华(huá)安张江光大园REIT累计(jì)涨幅超过24％，在全市场(chǎng)公募REITs中(zhōng)位居前列(liè)。

　　从5月15日公(gōng)募REITs市(shì)场(chǎng)整体表现(xiàn)上看，目前上市的8只(zhǐ)产业园区基础设(shè)施REITs中，仅博时(shí)招(zhāo)商(shāng)蛇口(kǒu)产业园REIT微幅(fú)上涨，其余7只均有不(bù)同(tóng)程度下跌，8只产业园区基础(chǔ)设施REITs5月15日(rì)平均跌幅1.38％。今年以(yǐ)来平均跌幅(fú)5.17％。

　　“此前，张(zhāng)江(jiāng)REIT一季报中(zhōng)已经披露张江光(guāng)大园项(xiàng)目出租率有所(suǒ)下降，如今拟扩募(mù)的项目又遭遇突(tū)发事件，因(yīn)此(cǐ)导致二(èr)级(jí)市场价(jià)格出(chū)现波动。”一位业(yè)内人士分析称(chēng)。

　　不过(guò)，在(zài)上述人(rén)士看(kàn)来，尽管出(chū)于风险规避的原因，最近几个交易日场内资金有所流(liú)出，但(dàn)是，不(bù)动产公募REITs项目短期出租率下跌并(bìng)不会(huì)从根本上影响(xiǎng)其内(nèi)外价值。

　　他也同时表示，目前随着(zhe)二(èr)级市场价格下跌，风(fēng)险也(yě)得到一(yī)定释放，但是价格(gé)涨跌会受到基本(běn)面(miàn)、情绪面等多重因素影响(xiǎng)，不(bù)好判断价(jià)格是不是已经完全(quán)触底。

　　此(cǐ)外，还有一(yī)位业(yè)内人士表(biǎo)示，今年整体REITs市场表现低(dī)迷，不少产品年内二级市场跌幅较大(dà)，其实有(yǒu)些隐含(hán)收益率高的(de)产(chǎn)品具(jù)备一(yī)定的投(tóu)资(zī)价值，很(hěn)适合稳健类投资(zī)者。此外，伴随着(zhe)经(jīng)济复苏的步伐，产业园区(qū)、物流(liú)类等REITs产品具备(bèi)一定的投资(zī)价值(zhí)。

　　先锋瑞驰私募基金(jīn)执行董事高如星对此表(biǎo)示，若张江园区最终能顺利解决招商，平稳过度(dù)对经营现金流没人死后尾七是什么意思，头三尾七是什么意思有造(zào)成(chéng)大的(de)影(yǐng)响(xiǎng)，“事(shì)件性利空下(xià)调(diào)至得(dé)这么急、这么深，加上前期本身园区(qū)类(lèi)资产就回调不少了，这就是黄金坑。”不过，他也(yě)强调，最(zuì)终还是落(luò)到租金收入受不受(shòu)影响(xiǎng)，影响多大(dà)，估计园(yuán)区(qū)会最(zuì)终解决。

　　张江REIT紧(jǐn)急回应

　　扩募(mù)路上(shàng)再迎接考(kǎo)验

　　5月12日，OPPO宣布关停旗下芯片(piàn)子公司哲库科技。随后5月12日晚，华安张江光(guāng)大园(yuán)REIT发布(bù)公告，紧急(jí)回应称，哲库(kù)科(kē)技是(shì)其扩募拟新购(gòu)入基础设施资产(chǎn)张润大(dà)厦的重要承(chéng)租方之一，目(mù)前未收到哲库科技及OPPO方面关于停止(zhǐ)执行已签租赁协议的(de)通(tōng)知。同时，在公告中，华安张江光大园REIT进一(yī)步表示，原始(shǐ)权益人将继续密切关注哲库科技后续情况，积(jī)极做好相关(guān)应(yīng)对。

　　此前(qián)，张江REIT因其(qí)一季报(bào)中披露的张(zhāng)江光(guāng)大园项(xiàng)目出租(zū)率下(xià)降事(shì)项(xiàng)，一度(dù)二(èr)级(jí)市场价格出现(xiàn)回落。在随后召(zhào)开的业绩(jì)说明(míng)会中管理人(rén)就(jiù)相关事(shì)项进行了解释说明，市场信心得到了一定提振(zhèn)，二级市(shì)场价(jià)格(gé)表现也趋于平(píng)稳(wěn)。据了解，张江 REIT在5月11日召开(kāi)的(de)线上和线下的扩募说明(míng)会(huì)上，运营团(tuán)队表示了对张江(jiāng)光(guāng)大(dà)园(yuán)项目(mù)的(de)信心，预计签(qiān)署(shǔ)意向书和合同谈(tán)判(pàn)中(zhōng)的储备(bèi)租户(hù)正常转化后(hòu)，项目出(chū)租率将得到(dào)回升。没想到仅过了不到三周的(de)时间，张江REIT的(de)扩募之(zhī)路又(yòu)迎来了新的(de)考验。

　　因张(zhāng)江REIT的上述公告引起了市场各方的(de)广泛关注，张江REIT拟扩募购入项目的原始权益人(rén)相(xiāng)关负责人坦言，事发突然确(què)实始料(liào)未及，在获悉(xī)OPPO关停哲库科技消息的第一时间即奔赴现场进(jìn)行了沟通和核(hé)实工作，并同步启动了应(yīng)急预案，排(pái)摸储备租户，积(jī)极(jí)应对哲库提前退租的可能事项。由于张(zhāng)润大厦是全国(guó)首(shǒu)批REITs申报(bào)扩募项目(mù)，公司(sī)领导高度重视，据悉新(xīn)区国资委也(yě)高(gāo)度关注。

　　当谈及(jí)储(chǔ)备租户情况，相关负责(zé)人(rén)介绍(shào)说，目前储备租户还(hái)是比较丰富的，覆盖(gài)了芯片测试、人工(gōng)智能、航天产(chǎn)业、信息技术等产业客户，租赁意向面积超(chāo)过了2万方。从(cóng)意(yì)向储备转化(huà)为实际(jì)租(zū)户需(xū)要一(yī)些时间(jiān)。

　　“我们正在(zài)着手通过(guò)签署租赁意向书来(lái)尽快锁(suǒ)定一些重要租(zū)户。虽然收了三个月履(lǚ)约保证金给了我们一(yī)些空间(jiān)，但本着(zhe)对首批扩募、对市(shì)场(chǎng)负责的(de)态度，我们(men)肯定要全力(lì)与时间赛跑(pǎo)，把这(zhè)些面积在短期(qī)内完成(chéng)去化。”相关负(fù)责人(rén)说道。

　　张江REIT已持有的同区域的张江光大园项目一季度(dù)末也有将近30％的空置率，原始(shǐ)权(quán)益人有那(nà)么多储(chǔ)备租户，之(zhī)前的空置率为何未能(néng)得到(dào)解(jiě)决(jué)。

　　对此(cǐ)相关(guān)负责人(rén)解释，张江(jiāng)光大园一直以来都坚持以市场(chǎng)化运(yùn)营(yíng)为导向，历史运(yùn)营表(biǎo)现稳(wěn)定，租户的调租(zū)和换租都属于正常情况，而这次(cì)项目(mù)的大(dà)租户退租正好发生(shēng)在市场活跃度的(de)短(duǎn)期低点，目前市场情况已(yǐ)有所好(hǎo)转。在(zài)看到(dào)出租率下(xià)滑(huá)情况没(méi)有得到及时(shí)修复后(hòu)，张江这边(biān)也(yě)作(zuò)了一(yī)定的资(zī)源(yuán)调配和(hé)倾(qīng)斜，引入了一些储备租户(hù)。

　　另外，张润大厦和张江光(guāng)大(dà)园项目在(zài)给租户的分隔空间、交付标准(zhǔn)、租金水平等方面也(yě)有(yǒu)一些差异化，张润大厦多是(shì)两千多平(píng)的大平层，楼的成新度(dù)高一些，单价也(yě)贵一些，张江(jiāng)光大园单层以一千平的面积(jī)为主(zhǔ)，还(hái)有一些独栋形态(tài)的物业(yè)。租户自身也会(huì)有诉求，也会根(gēn)据自身需求和预算(suàn)挑选区域内的不(bù)同物(wù)业。

　　“如果扩(kuò)募完(wán)成以后，新老资(zī)产的管理(lǐ)人都(dōu)变成了一家，后续我们在(zài)资源共享和联合营销方面能更(gèng)加充分发挥协同效应，相(xiāng)信可以做得更好。”上述负责人(rén)补充说道(dào)。

　　最(zuì)后谈及对(duì)于张江REIT的(de)定位和展望，相关负责人表示，张江集团和张江高科目前在管资产约五百万方，还有一些其他在(zài)开发(fā)的储备项(xiàng)目，这些都将成为张江(jiāng)REIT实现打造张(zhāng)江(jiāng)园区产(chǎn)业空间(jiān)资产上(shàng)市平(píng)台目标的坚实后盾和(hé)储备资源。“我们(men)非(fēi)常重(zhòng)视(shì)张江REIT这个(gè)资本平(píng)台(tái)和它(tā)未(wèi)来(lái)的发展(zhǎn)。”相关负(fù)责人(rén)表(biǎo)示，“这次扩募是(shì)我们(men)实现基金扩容的第一(yī)步(bù)，也是至关重要的(de)一步，眼下(xià)我们可能面(miàn)临了一些突发情况需要解决(jué)，但是(shì)这和我们在张江科(kē)学(xué)城(chéng)这(zhè)三十(shí)年建设发展过程中所经(jīng)历的相比，只能算是一个非常(cháng)小的(de)插曲(qū)。我们有信心(xīn)排除万难，尽一切可能化解当前突(tū)发事件的(de)所有负面影响，维持(chí)预期和(hé)市场的信(xìn)心。”

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