万柳书院，暴雷了。

　　今年年初“万(wàn)柳少爷”的(de)意(yì)外走红，让这个(gè)位于北京海淀的豪宅(zhái)被全(quán)国知晓，其背后曾宣称(chēng)要做地产界“劳斯莱斯”的神秘开发商(shāng)——中(zhōng)赫集(jí)团，也(yě)被拉向台前。

　　而如今，万柳书院再次(cì)受到舆勤耕不辍 精业笃行什么意思，精业笃行 臻于至善论关注(zhù)，起因中赫集(jí)团成了共(gòng)同(tóng)债务人被中国信达追债，中国信达(dá)为了收回钱款不得(dé)不将中赫抵押(yā)的(de)75套万(wàn)柳(liǔ)书院(yuàn)豪(háo)宅拍卖(mài)。可问题是，这些房子早已售出(chū)，业(yè)主并(bìng)非中赫集团，那些真正斥巨资购入(rù)房产的有钱人，房子现在莫(mò)名奇妙地被拍卖(mài)，算是被割了！

　　截至发稿，暂未看(kàn)到这些(xiē)业主的维权信息，难怪有网友调侃：“富(fù)人被割韭(jiǔ)菜的时候，他们的姿势都那么优雅。”

　　不过事件(jiàn)背(bèi)后，可能没你想(xiǎng)象的那么简单。

　　1

　　富人被(bèi)精准收割？

　　最(zuì)惨的可(kě)能还是债主

　　“北(běi)京豪宅的尽头是(shì)万柳书院”，但谁(shuí)都没(méi)想(xiǎng)到，这(zhè)个位于海(hǎi)淀(diàn)核(hé)心区位，名校环绕的顶级豪(háo)宅，竟然暴雷了！

　　近日，有网友发现，中国信(xìn)达(dá)在(zài)京(jīng)东拍卖上，上(shàng)架了“北京赫华恒瑞房地(dì)产开(kāi)发有(yǒu)限公司不良债权转(zhuǎn)让项目”，债权(quán)总额高达近47亿，该项目的抵押物中，包括75套万柳书(shū)院住宅。

　　据京东拍卖显(xiǎn)示(shì)，上述不良(liáng)债(zhài)权(quán)转(zhuǎn)让项目(mù)的处置主体是中国信(xìn)达资产(chǎn)管理股(gǔ)份有限公司北京市分公司（下称中国信达北分），处置的是对(duì)北京赫华恒瑞房地产开发有限公(gōng)司（下称赫华恒瑞(ruì)）的不良(liáng)债权。截至2023年1月31日，债权金(jīn)额约(yuē)为46.95亿元人民币，其(qí)中债(zhài)权本(běn)金37.50亿(yì)元。中赫(hè)集团(tuán)有限公司是共同债务人。目(mù)前，该项目(mù)已(yǐ)有1万次围(wéi)观，35名意向(xiàng)人(rén)。

　　从(cóng)表面上看，这就是一起中国信达北分讨(tǎo)债的(de)故事，但实际上，75套(tào)豪宅的(de)背(bèi)后(hòu)暗藏秘(mì)密。

　　据此前媒体报道，万柳书院(yuàn)总共301户(hù)，而且早已(yǐ)售(shòu)罄。如果该报道属实(shí)，说明这(zhè)些房子实(shí)际上(shàng)都是卖出去了(le)的，是有人住的(de)。

　　那为什么(me)中国(guó)信(xìn)达的拍卖(mài)页面上(shàng)又注明这75套房子是“未出售”的状态呢(ne)？只能说明(míng)这(zhè)些房子根本没有网签(qiān)，也没(méi)有房产证！

　　第(dì)一财经的报道证(zhèng)实(shí)了(le)上(shàng)述内容。有(yǒu)豪宅中介(jiè)透(tòu)露，中赫集团(tuán)早(zǎo)就把这75套房(fáng)子抵押出去(qù)，现(xiàn)在(zài)还没资金解(jiě)抵押，所(suǒ)以不能网签(qiān)、没办房本。

　　作为海淀的顶级豪宅，最(zuì)强学区房(fáng)，万柳(liǔ)书院的业主基(jī)本都是北京的高端人士，柳传志、丁磊等知名(míng)商业(yè)大(dà)佬也(yě)是万(wàn)柳书院的业(yè)主。另(lìng)据地(dì)产自媒体“地产八卦女”爆料(liào)，万柳书(shū)院的业主中(zhōng)，还有不少中(zhōng)赫(hè)集团的高管、合作(zuò)伙伴、亲(qīn)戚朋友等。

　　由此，不少网友感叹，“富人(rén)也被精准(zhǔn)收(shōu)割了！”

　　不过(guò)，如果(guǒ)这(zhè)些业主确实(shí)已(yǐ)经(jīng)支付价款并实际(jì)占(zhàn)有，那么，中(zhōng)国信达转让这笔(bǐ)不(bù)良债(zhài)权回本的愿(yuàn)望(wàng)，或将泡汤。这次拍卖(mài)损失(shī)最大的，没准(zhǔn)还是债主中国信达。

　　根(gēn)据相关法律规定，民事(shì)执行中(zhōng)，业主(zhǔ)已经(jīng)支付(fù)价款并实际占有(yǒu)，但未办理过户手(shǒu)续(xù)的，如果业主没(méi)有过错(cuò)，人民法院不得查(chá)封、扣押、冻结，已经查封的可以向(xiàng)法院提出执行异议申请，请求法院(yuàn)解除查封，同时(shí)可以联合(hé)起诉开发商，要求退还购房(fáng)款或办理(lǐ)房产证，并(bìng)承(chéng)担违(wéi)约(yuē)责任。

　　此(cǐ)外，今年4月，人民(mín)法(fǎ)院(yuàn)报公(gōng)布《最高人民法院关于(yú)商品房消费者权利保护问题的批复》，以司(sī)法解(jiě)释的方式明确了购房人的优先权：

　　商品(pǐn)房消费(fèi)者以居住为(wèi)目的购买房(fáng)屋并已(yǐ)支付(fù)全部价款，主张其(qí)房(fáng)屋交付(fù)请求权优先(xiān)于(yú)建设(shè)工程价款优先受(shòu)偿权、抵押权以及(jí)其他债权的，人民法院应当予以支持(chí)。只(zhǐ)支付(fù)了部分价款的商品房(fáng)消费者，在一审法庭辩论(lùn)终结前(qián)已实际支付剩余价(jià)款(kuǎn)的，可以适用前款规(guī)定(dìng)。

　　也就是(shì)说，如果这75套(tào)房子均为“已售未网签”，那么这笔不良债权，实际上(shàng)是个(gè)烫(tàng)手山芋。可能不仅不能(néng)卖(mài)出去回本，抵押的这75套(tào)房(fáng)子，还会被业主讨回去。

　　中(zhōng)国(guó)信达(dá)，将会赔(péi)了夫人又(yòu)折(zhé)兵？

　　2

　　地产界的“劳斯莱斯”

　　成了“老赖”

　　这次债权(quán)公司中(zhōng)国信达申请不良债权(quán)转让，可以追(zhuī)溯到金谷信托踩雷赫华恒瑞。

　　天眼查显(xiǎn)示，目前(qián)中国信达已(yǐ)经成为赫华恒瑞唯(wéi)一股东。但此前，赫华恒瑞为中赫集团旗下子公司。2019年4月22日(rì)，中赫集团、中赫置地等选(xuǎn)择退出了(le)赫华恒瑞的股东行列，中国金谷国际(jì)信托有限责任公司成为了唯一股东，后者由中国信达资产管理股(gǔ)份有限(xiàn)公司持股93.75％。

　　作为房(fáng)地产开发商，相较其(qí)他房企，中赫集(jí)团(tuán)既没有很大规(guī)模，也没有很高的国民知名(míng)度，但却(què)在北京(jīng)豪(háo)宅圈留(liú)下一个个传说。

　　如钓鱼台七号(hào)院(yuàn)，作为中(zhōng)赫集团进入北京的第(dì)一个豪宅(zhái)项目，2011年，中赫置(zhì)地推出钓鱼岛七号(hào)院3号楼，高达30万/平米的天价，成为(wèi)当时京城最贵的(de)楼盘，引发(fā)了市场强烈震惊。

　　随后(hòu)开发的万柳书院，更是被誉为“北京海淀顶端豪宅”。2012年，中赫置地以(yǐ)26.3亿(yì)元(yuán)，溢价率40.9％，从融(róng)创、保利(lì)、万科等大型知名(míng)房企手中，抢下了北京万柳(liǔ)地块，成为北京当年(nián)的“双料地王”。很快，万柳书院就以神秘(mì)高端的姿态(tài)杀入市场(chǎng)，无论是一块(kuài)块从荷(hé)兰(lán)运回来的灰砖垒起来的(de)五米高墙，还是每棵成本超6万(wàn)的成年银杏(xìng)树，还是每平米20万元(yuán)的(de)价格，都令业(yè)内外震撼不已。

　　“万(wàn)柳的墙、西宸的缸、霄八(bā)的顶(dǐng)儿(ér)、融创的湖、紫辰(chén)院的树、北平(píng)府的院儿。”从这句(jù)顺(shùn)口溜(liū)中，就可看出其在北京豪宅圈的地位(wèi)。2014年末上市的(de)它，对手是当(dāng)时有(yǒu)名(míng)的融创(chuàng)观澜嘉(jiā)苑、佳(jiā)兆业广场(chǎng)、恒大华府等(děng)，现如今，它远远超(chāo)过这些(xiē)对手。

　　去年，万柳(liǔ)书院一套300平米的法(fǎ)拍(pāi)房，最终成(chéng)交(jiāo)价1.09亿、单价达到惊人的36万元(yuán)/平米，说明万柳书院虽然已经(jīng)推出了8年(nián)之久，但其依旧在北京豪宅圈(quān)备(bèi)受追捧。

　　中赫(hè)集团(tuán)开发的豪宅，也(yě)吸引(yǐn)了不少知名人士，如知名(míng)演(yǎn)员宋丹丹，就(jiù)住在钓鱼台七号院(yuàn)。而(ér)柳传志、丁磊等(děng)知名(míng)商业大(dà)佬则居住在万柳书院。

　　几大豪宅的成(chéng)功(gōng)奠定了中赫集团(tuán)的(de)“高(gāo)端路(lù)线”，也因此，它被外界贴上了，“卖北京城最(zuì)贵的房，拿北京城最贵的(de)地”，“做地(dì)产中(zhōng)的‘劳斯莱斯(sī)’”的标签。

　　但隐藏在(zài)豪宅开发(fā)商(shāng)光环(huán)的背(bèi)后，这(zhè)个(gè)地(dì)产界“劳斯(sī)莱斯(sī)”却多(duō)次(cì)成为被执行(xíng)人，被执行标的高达11亿。

　　今(jīn)年年初，因为履行能(néng)力而拒(jù)不履行生(shēng)效法律文(wén)书(shū)确定义务(wù)，中赫集团正式成了“老赖(lài)”。

　　3

　　中(zhōng)赫被北京国安坑了(le)？

　　中赫集团(tuán)如今沦落到(dào)这个地步，其实是有(yǒu)迹可循的。

　　事实(shí)上，早(zǎo)在今年年初“万柳书院(yuàn)少爷”走红之(zhī)时，深蓝财经就曾深挖出背后的中赫(hè)集团(tuán)，发现(xiàn)其深陷财务危机。

　　从知名豪宅的开发商到沦为(wèi)“老赖”，中赫集(jí)团实控人周(zhōu)金(jīn)辉的人生轨迹(jì)跟着急转(zhuǎn)直(zhí)下。而追根溯源，这个转折点，就在于(yú)收购北京国(guó)安。

　　近十年来(lái)，房(fáng)企纷纷开始了(le)多元化转型，但转型之路并不好(hǎo)走。早(zǎo)在2008年开始(shǐ)，中赫集(jí)团(tuán)就尝试过多元化业务(wù)，先(xiān)后(hòu)进(jìn)军能源市场、团购(gòu)网站(zhàn)，但最终(zhōng)都惨淡收场(chǎng)。最终，周金(jīn)辉(huī)将转型的(de)目(mù)光(guāng)，放到了体育领域。

　　2016年，在蚂(mǎ)蚁(yǐ)金服与IDG资本退出后，中赫集(jí)团以(yǐ)35.5亿元参(cān)股国安足球俱乐部64％股权(quán)，成为国安的(de)新(xīn)东家。接着(zhe)在(zài)2021年6月，中赫集(jí)团(tuán)从中信集团手中拿下(xià)北京国(guó)安(ān)俱乐部36％股权，至此拿下北京国(guó)安(ān)俱(jù)乐部全部(bù)股权。如果北(běi)京国安的估(gū)值(zhí)一直没(méi)变，那(nà)么(me)中赫(hè)集团拿下北京(jīng)国安(ān)，总计花费(fèi)了约(yuē)55.5亿。

　　看到这里，有人也许会(huì)感(gǎn)叹：卖豪宅真是赚(zhuàn)钱(qián)啊(a)！NO，NO，NO!如果真(zhēn)的是这(zhè)样，中(zhōng)赫为(wèi)什么又要质押股(gǔ)权(quán)呢？

　　2017年以来，中赫集团及其(qí)实控人周金辉夫(fū)妇将其手中的中赫集团(tuán)股份质押陆续质押，据企查查显示，目前中赫集团共有11条股权出质记(jì)录(lù)。质权人包括(kuò)海金商业保理(lǐ)、北京建(jiàn)工、山东国际信托、中融信托、中信建设(shè)等。

　　这与入主北京(jīng)国(guó)安的时间完全吻(wěn)合。

　　然而，入主北京国安后，不仅国安的经(jīng)营状(zhuàng)况没有(yǒu)得到改善，中赫集团也被拉(lā)入(rù)泥淖。

　　据北京产(chǎn)权交(jiāo)易所官网信息显示(shì)，2020年，北京国安(ān)足球俱乐部(bù)实现(勤耕不辍 精业笃行什么意思，精业笃行 臻于至善xiàn)营业收入1.03亿元(yuán)，净利(lì)润-12.09亿元(yuán)。截至2020年末(mò)，该俱乐(lè)部资(zī)产总计5.38亿元，总(zǒng)负债18.51亿元。

　　为了缓解资金压力，中赫(hè)集团和周金辉夫妇还在(zài)持续(xù)质押手中的中赫(hè)集团股(gǔ)份(fèn)，但国安(ān)和中赫(hè)的经营(yíng)状(zhuàng)况却持(chí)续没有好(hǎo)转。

　　不(bù)仅(jǐn)中赫集(jí)团被5次(cì)列被执(zhí)行人，执行标的高达11亿，北京国安也(yě)3次与中赫集团、中赫置地、及中赫集(jí)团股东周金(jīn)辉、李彩霞等共(gòng)同成为被执行人，执(zhí)行标的约10.45亿(yì)。

　　今年(nián)1月，因为履行能力而拒不履行生效法律文(wén)书(shū)确定义(yì)务，上(shàng)述被执行人成为“老(lǎo)赖(lài)”。只有北(běi)京国(guó)安(ān)，目前幸免于难。不过在实(shí)控人(rén)都成为老(lǎo)赖的情(qíng)况下，被执(zhí)行10个多亿的北京国安，又如何能独(dú)善其身？

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