导读

　　黄金二十年之后，当下(xià)中(zhōng)国地产(chǎn)步(bù)入大分化(huà)时代(dài)而非停滞期(qī)。

　　要点

　　过(guò)去(qù)二十年是中国(guó)房地产(chǎn)市(shì)场黄(huáng)金二(èr)十年。2019-2021年，连续三(sān)年商(shāng)品住宅销售面积超(chāo)15亿平，足(zú)够4000万家庭(tíng)入住。恰逢近年(nián)地产持续低景气，有关中国(guó)地产是否过剩的讨论日益(yì)热烈。

　　拨开迷(mí)雾，本(běn)文(wén)试(shì)图厘(lí)清中国(guó)城镇存量住(zhù)宅真实情况，据(jù)此判断中国(guó)未来地(dì)产趋势。

　　有媒体渲(xuàn)染中国(guó)地(dì)产(chǎn)存量极(jí)度过剩(shèng)，事实(shí)是否如此？

　　住建部披露(lù)全(quán)国(guó)有近6亿(yì)栋房屋建筑，第(dì)七次人口(kǒu)普查(chá)调查数(shù)据显示(shì)城镇家庭户人均住宅间数为1.06间。市场陷入怀(huái)疑，中国(guó)房子(zi)是(shì)否(fǒu)真的过剩(shèng)？

　　事实上住建部(bù)披露(lù)的(de)近6亿栋城乡房屋(wū)建筑(zhù)中，城镇建筑占比不到一成，其(qí)中还包括大(dà)量城镇(zhèn)非住宅建(jiàn)筑，如商业办公楼、学校等，因(yīn)此(cǐ)6亿栋房屋中(zhōng)城镇住宅占(zhàn)比极(jí)低(dī)。

　　七普显示(shì)中国城镇居(jū)民(mín)人均住宅(zhái)间(jiān)数为1.06间，但居住舒适不是人均一(yī)间房所能满足，它与(yǔ)房(fáng)屋质(zhì)量(liàng)、居住面积、配(pèi)套设施等(děng)因素密切相关。中(zhōng)国的人(rén)均住(zhù)宅间数较发达国(guó)家还有很(hěn)大差距(jù)。人(rén)均住(zhù)宅间数大(dà)于1同样不(bù)意味着(zhe)中国住宅(zhái)市场已经饱和(hé)。

　　我们测算发现中国城镇(zhèn)居民(mín)户均(jūn)1套房，其中每户持有商品住宅仅0.64套。

　　目前并无直接公(gōng)布中(zhōng)国家(jiā)庭户均住宅的数据，我们(men)根据商品住宅套数、商品住宅占比和(hé)城镇家庭户数(shù)，计算出城镇家庭(tíng)住宅(zhái)套户比。

　　测(cè)算结果显示，目前城镇(zhèn)家(jiā)庭户均拥有0.86套房，其(qí)中(zhōng)0.54套为(wèi)商品(pǐn)住宅。若期(qī)房顺(shùn)利交(jiāo)付，直至(zhì)2024年(nián)，中国每(měi)户(hù)城(chéng)镇家庭才拥有(yǒu)1套(tào)住宅，其中商业住宅仅0.64套(tào)。

　　户均一套房似乎意味着户(hù)户有房，然(rán)而事实上中国住(zhù)宅市场(chǎng)供需(xū)并不平衡。

　　国际数据显示(shì)，成熟房(fáng)地产(chǎn)市场的住宅套户(hù)比会大(dà)于1，在1.1左右。

　　之所以说不(bù)平衡，是因(yīn)为户均一套房无(wú)法满足流动人口的租赁和置业需求(qiú)。全国(guó)总人口的近三成都是流动人口(kǒu)，流动人口会(huì)选择在大城市租房挣钱，在老家买房，从而产生了额外的住宅需求。

　　即(jí)便户均一套房，中国未来地产(chǎn)仍(réng)有四大(dà)新增需(xū)求动力。

　　第一(yī)，户均人(rén)口规模缩小，一人户(hù)、两人户(hù)占比(bǐ)不断增(zēng)加(jiā)，导致家庭户数增多。小(xiǎo)家庭化(huà)趋(qū)势将延续，带来新(xīn)户(hù)购房(fáng)需求增长(zhǎng)。

　　第(dì)二，经济(jì)板块(kuài)的分(fēn)化(huà)日益明显，区(qū)域经济资源分配(pèi)的再集中(zhōng)吸引(yǐn)着人口流入，人口净迁入城市的新增(zēng)住宅需求(qiú)有(yǒu)望(wàng)持续旺(wàng)盛。

　　第三，30％左(zuǒ)右(yòu)的家庭住在2000年以前建成的住宅中，涉及(jí)超(chāo)9000万家庭(tíng)、81亿平方米的住宅建筑面积(jī)。促成“老破小(xiǎo)”住(zhù)宅的改造势在必行。

　　第四，中国的人均(jūn)住(zhù)宅间(jiān)数与(yǔ)人(rén)均(jūn)住宅(zhái)建(jiàn)筑面积均较(jiào)发达(dá)国家有着不小差距，“住上更大房子”的(de)改善性需求正在(zài)不断增加(jiā)。

　　黄金二十年之后，当(dāng)下中(zhōng)国地产步入(rù)大(dà)分化(huà)时代而非停滞期。

　　如(rú)果说(shuō)过去二十年是中(zhōng)国地产黄(huáng)金发展(zhǎn)期，地(dì)产矛(máo)盾更多体(tǐ)现(xiàn)为住宅供给存在不(bù)足，这是过去(qù)二十(shí)年房价快速上涨基石。那么当下房地产大分(fēn)化(huà)时代(dài)已至，大分(fēn)化(huà)时(shí)代下(xià)地产矛盾(dùn)则更多体(tǐ)现在(zài)住宅质量供需冲突(tū)。

　　地产大分化必将体现在不同能级城市(shì)之间，不同(tóng)区域板块(kuài)之间，不(bù)同品(pǐn)质住(zhù)宅之间。

　　目录

　　正文

　　引言

　　不久前(qián)，官方披露全国已有近6亿栋房(fáng)屋建筑，引发热议。从(cóng)2月以来(lái)，各大城市(shì)二手(shǒu)房(fáng)挂牌量突然激增，引(yǐn)发一阵二手房的“抛售潮”。

　　让市场(chǎng)不禁担心，中国的房子是否已(yǐ)经过剩？

　　中国城镇住宅到底是供给过剩，还(hái)是供需平衡，或是仍然(rán)存(cún)在不(bù)足？可惜(xī)由(yóu)于住宅存量数据并未公布(bù)，我(wǒ)们无(wú)法(fǎ)直(zhí)接知晓(xiǎo)具体情况(kuàng)。

　　拨(bō)开迷雾，我们测算出中国城镇家庭户均拥(yōng)有住宅套数，回答当前(qián)的房子是(shì)否真的(de)过剩(shèng)了(le)？据此判断未来房地产市场(chǎng)会如何发展。

　　一、如(rú)何(hé)有效观察(chá)中国户均拥(yōng)有住宅数量

　　（一）中国住宅数量过剩的直(zhí)观(guān)判断站(zhàn)不住脚

　　今年2月，在(zài)以全国自(zì)然灾害(hài)综合风(fēng)险普查(chá)工作情况(kuàng)为主题的新闻(wén)发布会上，负责人对外披露：“住宅城乡(xiāng)建设行业(yè)获取(qǔ)了全(quán)国近6亿栋城乡房屋建筑数据以及80多万处(chù)市(shì)政设施数据。”

　　14亿人住6亿栋房屋(wū)建筑，平均每栋建筑住不到3人，住宅(zhái)市场看似已经过剩。

　　在(zài)这(zhè)近6亿栋房屋建筑中，农村房屋占9成以(yǐ)上(shàng)，以(yǐ)栋数计算(suàn)的(de)城镇(zhèn)房屋实际(jì)仅有4700多万栋，还(hái)包括了大(dà)量(liàng)商业(yè)楼、写字楼、学校(xiào)、医院等非住宅。总的(de)算下来(lái)，住宅占比并不大。

　　第(dì)七次人口普查(chá)数据公布(bù)了中国城镇(zhèn)家庭户人(rén)均住宅间数为1.06间，其中城市家庭户居民(mín)人均0.99间，乡镇家庭户居(jū)民人均1.18间。

　　人均(jūn)住宅间数(shù)大于1，看似意(yì)味着人人都有房间居住。

　　居住(zhù)水平不仅与房间数量有关，更与(yǔ)房屋质量、居住(zhù)面积、配套(tào)设施(shī)等因素密(mì)切相关。单单从人均(jūn)住(zhù)宅间数不能(néng)完(wán)全反(fǎn)映出城镇(zhèn)居民的(de)居住水平。

　　中国(guó)主(zhǔ)要(yào)是以(yǐ)家庭为单位(wèi)购买成套(tào)住宅，一套设施齐(qí)全的(de)住宅才(cái)是(shì)城镇居民宜居的选择。

　　（二）中(zhōng)国户(hù)均住(zhù)宅的测算思路、数据(jù)和方(fāng)法(fǎ)

　　中国城镇(zhèn)居民住宅(zhái)主要分两大类，一类是商品住宅，另一(yī)类是保障房、原公有住宅、自建房等(děng)非(fēi)商品住(zhù)宅(zhái)。

　　目前缺(quē)乏统计数据，并(bìng)没有直(zhí)接公布城镇住宅数(shù)量。居民住宅相关(guān)数(shù)据有两处可(kě)以直接公布(bù)，一(yī)是每年商品住(zhù)宅销(xiāo)售套数(shù)（统计局(jú)）；二(èr)是居(jū)民住宅(zhái)来源（人口普查数据）。计算(suàn)中(zhōng)国(guó)居(jū)民户均住宅数量，我们主要(yào)用到(dào)上(shàng)述两组数据。

　　中国住宅改革始于1998年，1998年之前商品住(zhù)宅数量(liàng)极少，可忽略不计。估(gū)算城(chéng)镇居民户均住宅套数分(fēn)三步走：

　　第一步，将1999年以来每年(nián)商品住(zhù)宅销售套数相加，我们就能(néng)够(gòu)得到当前商品(pǐn)住宅总存量。

　　第二步，根据城镇居民拥(yōng)有的(de)商品住(zhù)宅和非(fēi)商(shāng)品住(zhù)宅比例，推算得(dé)到居民住宅总套(tào)数。

　　第三(sān)步，将城镇居民拥有的商品住宅(zhái)总数除以家庭户(hù)数，我们就能够(gòu)得到城(chéng)镇户均拥有(yǒu)的住宅数量。

　　具(jù)体计(jì)算公式如下：

　　城镇家(jiā)庭住宅套(tào)户比=住宅总(zǒng)套数/家(jiā)庭(tíng)户数(shù)

　　=（商品住宅套数/家庭户(hù)数(shù)）/（商品住(zhù)宅套数/住宅总(zǒng)套(tào)数）

　　=商品(pǐn)住宅套户比/商品住宅占比

　　二、城镇家庭(tíng)户均拥(yōng)有1.02套房

　　中(zhōng数学中e等于多少，高中数学中e等于多少)国(guó)住宅存量到底(dǐ)有多少，目(mù)前缺(quē)乏(fá)一个准确统计。我们利用既有统计数(shù)据，大致测(cè)算得到中国存量房地产套数(shù)，并进(jìn)一步(bù)推算中国城镇家庭户(hù)均拥(yōng)有的住宅数量。

　　（一）城镇(zhèn)居民户均(jūn)拥有商品(pǐn)住宅0.64 套

　　截至2022年，我们计算得到(dào)：

　　（一(yī)）中国商品(pǐn)住宅累计销售1.97亿套。

　　（二）城镇(zhèn)家庭户均拥有(yǒu)0.64套商品住宅(zhái)（包含现房和期房(fáng)）。

　　中国的房地产销售以期房为主(zhǔ)，从2019年开始，新房销售中(zhōng)期(qī)房占比近9成(chéng)。本文去除商品住宅累计(jì)销售套(tào)数里的期房销售，得到(dào)商品(pǐn)住(zhù)宅现房(fáng)套数(shù)。

　　以(yǐ)2022年商品住宅现房套数计算(suàn)为例：

　　2022年商品(pǐn)住宅现房套数=截止(zhǐ)到2022年(nián)商品住(zhù)宅(zhái)累计销(xiāo)售套数-过去(qù)三年（2020、2021和2022年）的期房销售(shòu)额(é)。

　　主流房企竣工周期在(zài)2-3年，并考虑到交房后(hòu)装修的时(shí)间(jiān)，取最大值3年。

　　将商品住(zhù)宅现(xiàn)房套数除以家庭户(hù)数，算出：

　　（三）目前中国城镇家庭户均拥(yōng)有0.54套商品现房住宅。

　　（二）城镇(zhèn)居民户均拥(yōng)有(yǒu)住宅1.02套(tào)

　　接下来我们需要进(jìn)一步推算中国(guó)城(chéng)镇居民(mín)拥有(yǒu)的户均(jūn)住宅套数。

　　首(shǒu)先，七普数据(jù)显示中(zhōng)国城镇居民(mín)的住(zhù)宅结(jié)构(gòu)特征如下(xià)：

　　73.8％的城(chéng)镇家庭拥有住宅。其中(zhōng)自(zì)建住宅占比21％，购买(mǎi)商品住宅占比31.9％、二(èr)手房占(zhàn)比10.1％、经济(jì)适用房占(zhàn)比3.8％、原公有住(zhù)宅占(zhàn)比6.1％，通过继承或赠与占(zhàn)比0.9％。另有3.4％和17.7％的家庭租赁廉(lián)租房(fáng)与其(qí)他住宅。

　　其次，我们假定租赁其他住宅和购买二(èr)手(shǒu)房都是商品住宅(zhái)，因此将租(zū)赁其他住宅、购买商品住宅(zhái)与(yǔ)购(gòu)买二手房加总(zǒng)，得到商品住宅占居民所有(yǒu)住宅的比例为62.8％。

　　2020年(nián)商(shāng)品住宅占比为59.2％，粗(cū)略假设2021年-2022年期间商品住宅增幅为过去十(shí)年变化幅(fú)度的20％，计算2011年-2020年商品(pǐn)住宅的实(shí)际变化比例，从而(ér)我们估算出2022年商(shāng)品住宅所(suǒ)占比(bǐ)例，为62.8％。

　　最(zuì)后(hòu)，截至2022年末，中国(guó)平(píng)均每户(hù)城镇(zhèn)家庭拥有0.86 套(tào)住宅。但考虑已购期房，中国平均每户城镇家(jiā)庭拥有(yǒu)1.02套住(zhù)宅。

　　如果交(jiāo)房顺(shùn)利，已购期房会在2-3年(nián)内陆续交付使用，到2024年(nián)，中(zhōng)国平均每户城镇家庭(tíng)都(dōu)会拥有一套住宅。

　　三、城(chéng)镇户(hù)均一套房的三点含义

　　既(jì)然城镇(zhèn)居民已经达到了户均一套房的程度，“户户有房”是否意味着(zhe)中国(guó)城镇化进(jìn)展(zhǎn)终结(jié)，甚至意(yì)味着中国地产存量供给绰绰有余？

　　（一）户均一套(tào)房并不意(yì)味着(zhe)住宅市场供需(xū)平衡

　　需要(yào)有多余住宅来满足因人口(kǒu)流动、居民(mín)换房等因素产(chǎn)生(shēng)的住宅需求。因此，成熟房地产(chǎn)市场的住(zhù)宅套户比会在(zài)1.1左右(yòu)。

　　国际经验来(lái)看，美国、英国和日本的住宅套(tào)户比均高于1.1，其中(zhōng)，英(yīng)国的住宅套(tào)户比最(zuì)高(gāo)，为(wèi)1.19，日(rì)本为1.16，美国为(wèi)1.11。德国和韩国(guó)分别为1.02和1.05。

　　如果户均刚好一套房(fáng)，就会造成人口净流入地的住(zhù)宅市场供(gōng)不应(yīng)求，造成房(fáng)价或房租迅速上涨(zhǎng)。

　　七(qī)普指出中(zhōng)国(guó)的流动(dòng)人口(kǒu)3.76亿，省内流动人(rén)口(kǒu)和省际流动人口分别为2.51亿人(rén)和1.25亿人。

　　流动人(rén)口会选(xuǎn)择在(zài)大城(chéng)市租房挣(zhēng)钱，在老家县城买房。

　　暨南大学2017年的中国城乡人口流动调查数据显示，在上海、杭州以及南京工(gōng)作的流(liú)动人口在老家拥有住宅比(bǐ)例分别为28％、21％和(hé)18％。大城市(shì)的高(gāo)工资吸引(yǐn)打工人，但高房价(jià)迫使打(dǎ)工人回乡置业(yè)。

　　流动人口实际(jì)上会占据两套(tào)房，在高(gāo)房价的(de)大城市租赁一套(tào)房，在房价较低的县城购买一套(tào)房(fáng)。所以说户均一套房(fáng)无法满足庞(páng)大(dà)流(liú)动(dòng)人口的租赁与置(zhì)业(yè)需求。

　　（二）至少(shǎo)9000万户家庭住宅(zhái)品质仍(réng)需改善(shàn)

　　目前，中国的城镇住宅中依然有不少老旧小区。

　　三成家庭，也就是约9000万户城镇(zhèn)居民住宅(zhái)是2000年以(yǐ)前建成，其中又(yòu)有11.6％住(zhù)宅年龄至少在33岁以上。

　　这(zhè)批存(cún)在(zài)着建筑结构松散、设施陈(chén)旧、安全(quán)隐患大等问题，如电线老化(huà)、管(guǎn)道(dào)等基础设(shè)施陈旧，给住户的生活带来了(le)很大的不便(biàn)和安全隐患，并且(qiě)居住体(tǐ)验较差。

　　2000年以(yǐ)前建成的老(lǎo)旧住宅面积小。占比为31.3％的家庭户数拥有的住(zhù)宅(zhái)面(miàn)积(jī)占比(bǐ)仅为27.6％。仍然存在5％左右的家庭没(méi)有(yǒu)独数学中e等于多少，高中数学中e等于多少立卫浴和厨房(fáng)。这类上世纪修建的老旧小区很难(nán)满足(zú)现代生活需求，在未来(lái)大都会被(bèi)拆(chāi)迁重建。

　　近五成的家庭住宅为一居室和二居室，户型偏小。其中一居室占比为14.9％，二居室占比为33％。对比镇，城市家庭住(zhù)宅户型更小(xiǎo)，当然这与城市(shì)土(tǔ)地资源紧张有关。

　　（三）人均住宅面积扩(kuò)张(zhāng)是未来地产(chǎn)的需求驱(qū)动力

　　根据七普数据测(cè)算，2020年城(chéng)镇(zhèn)家庭户住宅(zhái)存量总(zǒng)面积为294.6亿平(píng)。暂不考虑两(liǎng)年间(jiān)农民(mín)带(dài)房(fáng)进城(chéng)和老旧小(xiǎo)区拆迁，加上(shàng)2021年和2022年商品住宅(zhái)竣工面积(jī)（7.3亿与(yǔ)6.3亿），得出2022年住宅存(cún)量总面积为308.16亿平，人均住(zhù)宅(zhái)建(jiàn)筑面积为39.45平(píng)方米。

　　超过一半的家(jiā)庭人均住(zhù)宅建筑面积小于(yú)均值(zhí)，近(jìn)4成家庭人(rén)均住宅建筑面积在(zài)30平(píng)米以下。

　　15％的城镇家庭人均住宅建(jiàn)筑(zhù)面积不足19平方(fāng)米，不及全国人均水平的(de)一(yī)半。若去(qù)除20％的公摊，可使用的住宅面积仅为15.2平方(fāng)米(mǐ)。上海市(shì)将人(rén)均住宅建筑面积低于15平方米的家庭界定为住宅(zhái)存在困难，若按(àn)这个标准算的(de)话(huà)，中国有(yǒu)11.3％的家(jiā)庭存(cún)在(zài)住宅困(kùn)难问题。

　　若人均可使(shǐ)用(yòng)住宅(zhái)面积(jī)为(wèi)40平，即(jí)人均(jūn)住宅建筑面(miàn)积为50平，只(zhǐ)考虑(lǜ)家庭户(hù)人数，需要住宅总量约(yuē)390.6亿(yì)平，较目前至少(shǎo)新增82亿平。

　　对比发(fā)达国家人均(jūn)住宅面积，美国为67㎡，瑞(ruì)士、日本、德国和英(yīng)国都(dōu)高于40㎡，中国的人均住(zhù)宅建(jiàn)筑面(miàn)积为39.45㎡，相差不大。但若去除公摊(tān)面积后，中国(guó)的人均可使(shǐ)用面积(jī)为31.56㎡，这一差距(jù)将变得明显。

　　若考虑(lǜ)约1.4亿的集体户人口，所需要(yào)的住宅总量会更多。

　　四、户均已然1套房，未来地产还(hái)会(huì)有需求么？

　　我(wǒ)们测算得到中(zhōng)国城镇家庭(tíng)户均1套房(fáng)，看似已经(jīng)户(hù)户有(yǒu)房。即便如(rú)此，中国(guó)人口静态结构(gòu)和动(dòng)态(tài)趋(qū)势演(yǎn)绎，决定了中国未(wèi)来地产仍(réng)有需(xū)求释放(fàng)。户(hù)均1套住宅现实之下，中国未(wèi)来(lái)城(chéng)镇住宅需求(qiú)主要来自于(yú)四个方面。

　　第(dì)一(yī)，户均人(rén)口缩小，家(jiā)庭户数增多，新户购房需求扩张。

　　过去(qù)20年我国城(chéng)镇(zhèn)家庭户均人(rén)口数不断下(xià)降，六普显示城镇户均人口规模(mó)为2.85人(rén)/户，而七(qī)普显示(shì)城镇户均人(rén)口规模为(wèi)2.62人/户，一(yī)人户、二(èr)人户的(de)占比明显(xiǎn)上(shàng)升，人口(kǒu)小家庭化趋势将继续延续(xù)，导致(zhì)户数会因(yīn)户均人口规模的缩小(xiǎo)而增多。

　　第二，人(rén)口(kǒu)迁移导致经济发展带来的新增住宅(zhái)需求旺盛。

　　中国经济板(bǎn)块(kuài)的(de)分(fēn)化日益明(míng)显(xiǎn)，资源和生产要素(sù)逐步向经济带、都市圈中(zhōng)心(xīn)城市流入(rù)，区(qū)域经济资源分配的再集中吸引(yǐn)着人(rén)口(kǒu)流(liú)入。人口迁移(yí)势必(bì)涉及到买房租房，给迁入地住宅市场(chǎng)带来新的增量。

　　以浙(zhè)江(jiāng)省为(wèi)例，2021年常住人口增(zēng)量为(wèi)72万，而出生人(rén)口为44.9万人，死(sǐ)亡(wáng)人口为38.4万(wàn)人，自然增加人口(kǒu)仅为(wèi)6.5万人(rén)，其人口增长主要受益(yì)于人口迁移。

　　第三(sān)，老(lǎo)旧(jiù)小区(qū)改善性需求依然庞(páng)大。

　　从2011年到2020年，自建住宅和(hé)原公有住宅(zhái)的家庭(tíng)拆迁改建最多。自(zì)建(jiàn)房家庭比例从31.5％到(dào)21％，下降了10.5个百(bǎi)分点；原公有住宅家庭比例从(cóng)12.9％到6.1％，降幅(fú)为6.8个百分点。二者和（27.1％），再加上其他(tā)住宅（5％）与家(jiā)庭住宅建(jiàn)造时间为(wèi)2000年(nián)以前(qián)的(de)比例(lì)（31.3％）大致相吻合。

　　十年间(jiān)新增8473万家庭户，自建住宅和(hé)原(yuán)公有住宅(zhái)减少了1282万(wàn)户，住宅净需求增(zēng)加9755万户。49％的家庭购买(mǎi)商品(pǐn)住宅，21％的家庭购(gòu)买二手房(fáng)。在新增住宅(zhái)需求中，有(yǒu)7成家庭(tíng)购买了(le)商品住宅。租房、购(gòu)买经济适用房和(hé)其他分别(bié)占比(bǐ)18％，3％和9％。未来随(suí)着城中村和旧城改造，商(shāng)品(pǐn)住宅的占(zhàn)比(bǐ)势必会进一步上升。

　　2000年以前建造的(de)住宅建筑面积还(hái)有约(yuē)81亿平，涉及城镇家(jiā)庭约9000万户。破旧(jiù)的城中村、老(lǎo)公有住宅(zhái)，建筑面(miàn)积(jī)小(xiǎo)、质量(liàng)低、基础(chǔ)设(shè)施(shī)配套差(chà)、没有(yǒu)或少有物业管理，居民(mín)追求美(měi)好、宜居生活(huó)的环境，背后的改善(shàn)性需求有待释放。

　　第(dì)四，“住上更大房子”的改善性需(xū)求还将(jiāng)有所(suǒ)增加。

　　刚需(xū)购房受限(xiàn)于(yú)资金，倾向于中小户型。已有住宅家庭希望提高生活品(pǐn)质，以小换大(dà)、以旧换新(xīn)。2022年底的(de)中央经(jīng)济工作会(huì)议明确指出支持(chí)住宅(zhái)改善(shàn)等消(xiāo)费(fèi)。

　　OECD国家的人均(jūn)住宅间数(shù)为1.71间，无论是否(fǒu)考虑乡村住宅(zhái)因素，中国的人(rén)均住(zhù)宅间(jiān)数较其他国家依(yī)旧存在不(bù)小差距。

　　住(zhù)宅舒适(shì)度与经济水平有着密(mì)切(qiè)正向联(lián)系。随(suí)着经(jīng)济发展(zhǎn)水平的提高，中国的人均住(zhù)宅间数与人均住宅建筑面积将随之增(zēng)长。

　　如果说过去二(èr)十年是中(zhōng)国(guó)地产黄金发展期，地产(chǎn)矛盾更多(duō)体现(xiàn)为住宅(zhái)供给存在不足，供(gōng)需出(chū)现错配(pèi)，这是过去二十年房价快速(sù)上涨(zhǎng)基石。那么未来将(jiāng)是住宅质(zhì)量(liàng)的供需冲(chōng)突。房地产大分(fēn)化时代已至，这种分化(huà)不单局限于城市能级之间(jiān)差异，优质小区和老旧二手房(fáng)之间的差异也(yě)将(jiāng)越发(fā)扩大。

　　风险(xiǎn)提(tí)示

　　人(rén)口普查(chá)数据调查的是人，并不是针(zhēn)对住宅，因此可能存在(zài)统计偏差(chà)。商品住宅(zhái)占比(bǐ)实际值可能(néng)偏低(dī)，其(qí)增速(sù)可能超预期(qī)。

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