饱受争议的(de)二手房交易(yì)中介费问题(tí)，正逐渐(jiàn)得到监管部门的重(zhòng)视。

　　5月8日，住建部、市场监管总局(jú)联合(hé)发布了关于规(guī)范(fàn)房(fáng)地产经纪服(fú)务(wù)的意见。意见提(tí)及，近(jìn)年(nián)来，部(bù)分房地产经纪机构(gòu)存(cún)在利用房源客源优势收取过(guò)高(gāo)费(fèi)用、未(wèi)明码标价、捆绑收费、滥(làn)用客户个(gè)人信息(xī)等问题，加重交易当(dāng)事人负担、侵害其合法权益(yì)。

　　基(jī)于上述(shù)背景(jǐng)，两部(bù)门从(cóng)加强从业主体管理(lǐ)、明确(què)经纪服务内容、合理(lǐ)确(què)定经(jīng)纪服务收(shōu)费、严格实行(xíng)明码标价等十方面，提出(chū)了意见。

　　中原地产首席(xí)分(fēn)析师张大伟称，随着城市发展，一二线城市(shì)二(èr)手(shǒu)房(fáng)交易占比(bǐ)逐渐增加。以北京、上海为例(lì)，二手房(fáng)占市场成交比例超过80％，大量二手房成交依赖中(zhōng)介居间成交(jiāo)，房地产调控重心(xīn)逐渐从开发商过渡到中介公司。

　　广(guǎng)东(dōng)省城规(guī)院(yuàn)住房政策研究中心首席研究员李宇(yǔ)嘉表示，买房对居民来说属于金额(é)不(bù)低的大宗交易(yì)，由于二手房交易成本较高、交易周期(qī)较长，具有非(fēi)常(cháng)强的专(zhuān)业性，居民往往(wǎng)通过中介来完成。但(dàn)很多中(zhōng)介(jiè)利(lì)用信息(xī)不对称(chēng)等问题，将非必要的收费(fèi)夹带其中，如收取过(guò)桥融资(zī)、按揭费、担保费(fèi)等，对居(jū)民造成(chéng)额外的负担，而且这(zhè)些服务事项并未明码(mǎ)标价(jià)。

　　对于二手房(fáng)市场交易过程(chéng)中存在的“乱象(xiàng)”，李(lǐ)宇嘉指(zhǐ)出，对包括经纪服务在内的相关市(shì)场交易行(xíng)为及(jí)其主体进行规范和秩序整顿，是房(fáng)地产市场(chǎng)管理和调控(kòng)的(de)主题。“当下，推进这项工作的意(yì)义更(gèng)大，也更急迫。”

　　中介收(shōu)费问(wèn)题成监管重点

　　二手房市场中，历来对(duì)房地产经纪(jì)服务行(xíng)业关(guān)注最多的(de)一个话题，便是房地产(chǎn)经纪服(fú)务(wù)费(fèi)的问题。

　　张大伟(wěi)认为，未来相关部门主(zhǔ)要(yào)监管(guǎn)的重点(diǎn)，将是对房地产经纪服务(wù)收费及中介交易进行规范。

　　在热点城市，二手房屋交易过程(chéng)中，部分价值不菲的房屋，往(wǎng)往要缴纳一笔金(jīn)额(é)不低的中介费。以北京某房地产经纪服务机构2.7％的服务费率(lǜ)计算，一套(tào)1000万元的(de)房屋，中介费(fèi)约为27万(wàn)。

　　在(zài)合理(lǐ)确(què)定经(jīng)纪服务收(shōu)费上，两部门在(zài)此次意见中提及，房地产经纪(jì)机(jī)构要(yào)合(hé)理(lǐ)降低(dī)住(zhù)房买卖和租赁经纪服务费用。鼓励按照成交价(jià)格越高、服务费率(lǜ)越低的(de)原(yuán)则实行分档定(dìng)价。引(yǐn)导由交易双方共同承担经纪(jì)服务(wù)费(fèi)用(yòng)。

　　据张大伟介绍，目前房地产经纪服(fú)务收费(fèi)标准的(de)最早(zǎo)依据是1995年国家(jiā)计(jì)委建设部(bù)下发的《关于房地产中介服务(wù)收费的通知》（971号(hào)文），其中第六(liù)条规定：房屋买卖代理(lǐ)收费，按成交(jiāo)价格(gé)总额(é)的0.5-2.5％计(jì)收。

　　以北京为(wèi)例(lì)，目前北京市执行的2014年更新后的收费标准，即根据这(zhè)样的规定：“少数特别复杂的(de)住宅买卖经纪服务，经交(jiāo)易各方协商(shāng)同意，可在(zài)规定的收费标准基础上适当(dāng)上浮，上浮(fú)幅(fú)度最高(gāo)不得超过10％。”这(zhè)意味着，当前(qián)北京二手房中介费上限为：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张大伟表示，本着“简政放权”的精神(shén)，北京2015年取(qǔ)消了房地产中介服务等57个政(zhèng)府定(dìng)价，房地(dì)产经纪(jì)服务(wù)收费多少由(yóu)各(gè)中介机(jī)构自行决定。

　　“房产中介机构(gòu)在(zài)实(shí)际收取费(fèi)用(yòng)过(guò)程中，相(xiāng)关监管部门当前并未明确具体的中介(jiè)费率，中(zhōng)介机构(gòu)仅需在服务过程中对收费标准进(jìn)行明(míng)码标价即可。而房地产经纪服务机(jī)构在具体收取过程(chéng)中，会结合房屋价值及工(gōng)资标准(zhǔn)，综(zōng)合计算出合适的(de)中介费率。”张(zhāng)大(dà)伟补充道。

　　对于(yú)明码标价问题，两部门(mén)在(zài)此(cǐ)次意见中(zhōng)提(tí)及，房地产(chǎn)经纪机构应当在经(jīng)营门店、网(wǎng)站、客(kè)户端等场所或渠道(dào)，公示服务项目、服务(wù)内容和收费标准，不得混合标(biāo)价(jià)和(hé)捆绑收费。房地产经纪机构提供的基本(běn)服(fú)务和延伸服务，应当分别明确服务项(xiàng)目和(hé)收费标准。房地产经(jīng)纪机构收(shōu)费前应当(dāng)向交(jiāo)易当事人出具收费清单，列明(míng)收费标准、收费金额，由当(dāng)事人签(qiān)字确认(rèn)。

　　另(lìng)外，对收费明显高于(yú)市场平均水平的(de)房地产(chǎn)经纪机构，住房和(hé)城(chéng)乡建(jiàn)设(shè)部门(mén)将会同市场监管(guǎn)等(děng)部门采取约谈等综合措施进行重点监(jiān)管。市场监管部门(mén)会同有关部门依法查处(chù)不(bù)按规定(dìng)明码标(biāo)价、操(cāo)纵经纪服务收费等违反价格和反(fǎn)垄断法(fǎ)律法规的(de)行(xíng)为。对房地产经纪机构相关(guān)违法违规信息，市场监管部(bù)门要(yào)依(yī)法依规纳入国(guó)家企(qǐ)业信用信息公示(shì)系(xì)统。

　　房屋(wū)中介费要降了(le)？

　　鼓励按(àn)照成(chéng)交价格(gé)越高、服务费率越低的(de)原则实行(xíng)分档定价，是否意味着，未来豪宅的中介费有望大(dà)幅降低(dī)？

　　中(zhōng)原地(dì)产华(huá)南区总(zǒng)裁兼深圳中原总经(jīng)理郑叔伦称(chēng)，住建部发文鼓(gǔ)励(lì)按照成交(jiāo)价格越高(gāo)、服务费率越低的原(yuán)则实行(xíng)分(fēn)档定价(jià)，合(hé)理降(jiàng)低住(zhù)房买(mǎi)卖和租赁经纪服务(wù)费用，主(zhǔ)要还是规范(fàn)行业，打击收费过高(gāo)的经纪机构(gòu)，但对(duì)市(shì)场影响有(yǒu)限，“以深圳为(wèi)例，深圳(zhèn)市场(chǎng)豪宅和(hé)普宅本(běn)来收费就不(bù)同，各家收费普遍在合理范(fàn)围内，加(jiā)上(shàng)经纪服(fú)务(wù)费用对市场的影响不大。”

　　张大伟指出(chū)，由于当(dāng)前两部门提出的意见仅为鼓励性质(zhì)，即只是纲领性文(wén)件而非(fēi)规定，未来如何(hé)具体认定其(qí)中的细则，还(hái)需要看各城(chéng)市落地(dì)执行情况。

　　不(bù)过，张(zhāng)大(dà)伟表示，“从目前市场看，经纪(jì)服务领域(yù)的调整改善(shàn)、规范化(huà)，有(yǒu)利(lì)于行业健康发展。同时(shí)，由于(yú)二手房很多房(fáng)源(yuán)在产权方面有瑕疵，如(rú)产权抵押(yā)、不同(tóng)税费等(děng)都可(kě)能对(duì)交易产生影响，这对房地产经(jīng)纪(jì)服务行业的(de)专业性提(tí)出更(gèng)高的要求。”

　　58安居(jū)客研(yán)究院研究(jiū)总监陆骑(qí)麟指出，在二手房买卖过程中，原本应该由上下家(jiā)各支付一半的(de)中(zhōng)介(jiè)费，但在我国最穷的5个城市，哪一个省最穷一(yī)些热点城市的(de)二手房(fáng)交易过程中(zhōng)，往往(wǎng)会有这样的情(qíng)形，因部(bù)分(fēn)购房者处于弱势地位，从而会出现中介费及税费(fèi)均由(yóu)购房者来承担(dān)。即使(shǐ)一(yī)些房东(dōng)愿意承担中(zhōng)介费，这部分费用(yòng)也可能(néng)通(tōng)过转嫁(jià)的方式，在(zài)房价中有所(suǒ)体现。

　　“上我国最穷的5个城市，哪一个省最穷家把中(zhōng)介(jiè)费转嫁给下家，市场(chǎng)这种(zhǒng)所谓(wèi)‘约定(dìng)俗(sú)成’的情况，一些房产中介公司将其视为向(xiàng)购(gòu)房者单边收费(fèi)的行为(wèi)。部分(fēn)中介公司可能会(huì)利用其支(zhī)配地位，在原先经纪(jì)服(fú)务收费的(de)基础上，再(zài)次向房东(dōng)收取费用，而这部分(fēn)费用，房东往往会将其转再次转嫁给(gěi)购房者，这实际(jì)上(shàng)相当于变(biàn)相(xiāng)推高了房价(jià)。两部门(mén)提出严禁操纵经纪(jì)服务(wù)收费，不仅有利于提高交易中操作的透明度，也有(yǒu)利于房价(jià)的(de)稳(wěn)定。”陆骑麟称(chēng)。

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