导读

　　黄金二十年之后，当下中国(guó)地产步入大分化时(shí)代(dài)而非停滞(zhì)期。

　　要(yào)点

　　过去二十(shí)年是中国房地产(chǎn)市(shì)场黄金(jīn)二十年。2019-2021年，连续三(sān)年商(shāng)品(pǐn)住(zhù)宅销售面积超(chāo)15亿平，足够(gòu)4000万(wàn)家庭入住。恰逢近年地产持续(xù)低景(jǐng)气(qì)，有关中国地产是(shì)否过剩的讨论(lùn)日益热烈。

　　拨(bō)开迷雾，本(běn)文试图厘清中国(guó)城镇存量(liàng)住宅真实情况，据此判断(duàn)中国未(wèi)来地产(chǎn)趋势。

　　有(yǒu)媒体渲染中(zhōng)国地(dì)产(chǎn)存量极度过剩，事实(shí)是否如此(cǐ)？

　　住建部披露全国有近6亿栋(dòng)房屋建筑(zhù)，第七次人口普(pǔ)查(chá)调查数(shù)据显示城镇家庭户人均(jūn)住宅间(jiān)数为(wèi)1.06间。市场陷入怀疑(yí)，中(zhōng)国房子(zi)是否真的过剩(shèng)？

　　事(shì)实上住建部披露的近(jìn)6亿栋城乡房屋建筑中，城镇建(jiàn)筑占比不到(dào)一成，其中还包括大量城镇非住(zhù)宅建(jiàn)筑(zhù)，如商业办公(gōng)楼、学校等，因此6亿栋(dòng)房屋中城(chéng)镇住宅(zhái)占比极低。

　　七普显示中(zhōng)国城镇居(jū)民人(rén)均住宅间数为(wèi)1.06间，但(dàn)居住舒(shū)适不是人均一间房所能(néng)满(mǎn)足(zú)，它与房屋质量、居(jū)住面积、配套设施等因素密切相关(guān)。中国的(de)人均住宅间数(shù)较发达(dá)国家还(hái)有很大(dà)差距。人均住宅间(jiān)数(shù)大于(yú)1同样不(bù)意味着(zhe)中国住宅(zhái)市场(chǎng)已(yǐ)经饱和(hé)。

　　我(wǒ)们测算发现中国城镇居民户(hù)均1套房，其中每户持有商品住(zhù)宅仅0.64套。

　　目前并无直接(jiē)公布中(zhōng)国家(jiā)庭户均住宅的数据，我们根据商品(pǐn)住宅(zhái)套数、商品住宅占(zhàn)比和城(chéng)镇家庭户数(shù)，计(jì)算出城镇家庭住宅套户比。

　　测算(suàn)结果显示，目前城镇家庭户均拥有0.86套房(fáng)，其(qí)中0.54套(tào)为商品(pǐn)住宅(zhái)。若期房顺利交付，直(zhí)至2024年，中国每户城(chéng)镇家庭才(cái)拥有(yǒu)1套住宅，其中商业住宅(zhái)仅(jǐn)0.64套。

　　户均一套(tào)房似乎意味着(zhe)户(hù)户有(yǒu)房，然而事(shì)实(shí)上中(zhōng)国(guó)住(zhù)宅(zhái)市场供需并不平衡。

　　国际数(shù)据显示(shì)，成熟房(fáng)地产市场的住(zhù)宅套户比会大于1，在1.1左右。

　　之(zhī)所以说不平衡(héng)，是因(yīn)为户均一(yī)套房(fáng)无(wú)法满足流动(dòng)人口的(de)租赁和置业需求。全国总人口的近三成都是流动人口，流(liú)动人口(kǒu)会选(xuǎn)择(zé)在大城市(shì)租房挣钱，在老家买房，从(cóng)而产生(shēng)了(le)额外的住宅(zhái)需求。

　　即(jí)便户均一套房，中国未来地产仍有四大(dà)新增需求动力。

　　第一，户均人口规模缩小，一人户、两人户(hù)占(zhàn)比不断(duàn)增加，导(dǎo)致家庭户数增(zēng)多。小(xiǎo)家庭化趋(qū)势将延(yán)续(xù)，带(dài)来新户购房需求增(zēng)长。

　　第(dì)二，经济板块的分化日(rì)益(yì)明显，区域经济(jì)资源分配(pèi)的再集中吸引着人(rén)口流入，人口(kǒu)净迁(qiān)入城市的(de)新增住宅需(xū)求有(yǒu)望持续(xù)旺(wàng)盛。

　　第三，30％左右(yòu)的家庭(tíng)住在2000年以前建成的住宅中，涉及(jí)超(chāo)9000万家(jiā)庭、81亿平方(fāng)米的(de)住宅(zhái)建筑面积。促(cù)成“老(lǎo)破(pò)小”住宅的(de)改造(zào)势在必行。

　　第四，中国的人均住宅(zhái)间数与(yǔ)人均(jūn)住(zhù)宅(zhái)建筑面(miàn)积(jī)均较(jiào)发达国家有(yǒu)着不小(xiǎo)差距，“住(zhù)上更(gèng)大房子(zi)”的改善性需求(qiú)正(zhèng)在不断增加。

　　黄金(jīn)二十(shí)年之后(hòu)，当下中国(guó)地产步(bù)入大分化时(shí)代而(ér)非停滞期(qī)。

　　如果说过(guò)去二十年是中国地(dì)产黄(huáng)金发展期，地产矛盾更多体现为(wèi)住宅供给存在不(bù)足，这是过(guò)去(qù)二十年房价快速上涨基(jī)石。那么当下(xià)房地产(chǎn)大分化(huà)时代已至(zhì)，大分化时(shí)代下(xià)地产(chǎn)矛盾则更多体现在(zài)住宅质量供需冲突。

　　地(dì)产大分化必将体现(xiàn)在(zài)不(bù)同(tóng)能级城(chéng)市之间，不同区域板块之间，不(bù)同品(pǐn)质住(zhù)宅之(zhī)间(jiān)。

　　目(mù)录

　　正文

　　引(yǐn)言

　　不久前(qián)，官方披露全国已有近6亿栋房屋建筑，引发热议。从2月以(yǐ)来(lái)，各大(dà)城市(shì)二手房挂(guà)牌量突然(rán)激增，引发一阵二手房的“抛(pāo)售潮”。

　　让市场不(bù)禁担(dān)心，中国的房子是否已经过剩？

　　中国城镇住宅到底是供给过剩，还(hái)是供(gōng)需(xū)平(píng)衡，或是仍然存在不足？可(kě)惜由于住宅存量(liàng)数据并未公(gōng)布，我们无(wú)法直接知晓具(jù)体情况。

　　拨开(kāi)迷雾，我们测算出中国城镇(zhèn)家庭户均拥有(yǒu)住(zhù)宅套数，回(huí)答(dá)当前的房子(zi)是否真的过剩了？据此判断未来房地产市(shì)场会如何发展。

　　一(yī)、如何有效观察中国(guó)户均拥有住宅(zhái)数量

　　（一）中(zhōng)国住宅(zhái)数量过(guò)剩的直观判断站不住脚

　　今年2月，在(zài)以全(quán)国自然灾害综合风险普查工(gōng)作情况(kuàng)为主题(tí)的新闻发布(bù)会上，负责人(rén)对外披露(lù)：“住宅(zhái)城(chéng)乡建设行业获取了(le)全国(guó)近6亿栋城(chéng)乡房(fáng)屋建筑数据以及(jí)80多万处市政(zhèng)设施数据。”

　　14亿(yì)人住(zhù)6亿栋房屋建筑，平(píng)均每栋(dòng)建筑住不到3人，住宅市(shì)场看似(shì)已经(jīng)过剩。

　　在(zài)这近6亿(yì)栋房(fáng)屋建(jiàn)筑(zhù)中(zhōng)，农村房屋占9成以(yǐ)上，以栋数(shù)计(jì)算(suàn)的城镇房屋实(shí)际(jì)仅有4700多(duō)万栋，还(hái)包括了(le)大量商业楼、写字(zì)楼、学校、医院等非住宅。总的算下(xià)来，住宅占比(bǐ)并不(bù)大。

　　第七(qī)次人口(kǒu)普查(chá)数据公布了中国城(chéng)镇家(jiā)庭户人均住宅间数为1.06间，其(qí)中城市家庭户居民人均0.99间，乡镇家庭(tíng)户居民人均1.18间(jiān)。

　　人均住宅(zhái)间数大于1，看似意味着人人都有房(fáng)间居住。

　　居住水平不仅(jǐn)与房(fáng)间数量有关，更(gèng)与房屋质(zhì)量、居(jū)住(zhù)面积、配(pèi)套(tào)设施(shī)等因素密切(qiè)相(xiāng)关(guān)。单(dān)单从人(rén)均住(zhù)宅间数不能完全(quán)反(fǎn)映出城(chéng)镇居民的居住水平。

　　中(zhōng)国主要是以家(jiā)庭为单位购买成套(tào)住宅，一套设施齐(qí)全(quán)的住(zhù)宅才是城镇居民宜居的选择。

　　（二）中(zhōng)国户(hù)均住宅的测(cè)算思路、数据和方法

　　中国城镇居民住宅主要分两大(dà)类(lèi)，一类是商(shāng)品住宅，另一类是保障房、原公(gōng)有住宅、自(zì)建(jiàn)房等(děng)非商品住宅。

　　目前缺(quē)乏统计数据，并没(méi)有直接公布城镇住宅数(shù)量。居民住(zhù)宅相关数(shù)据有两处可以直接公布，一(yī)是每年商品住宅销售套数（统计局）；二(èr)是居民住(zhù)宅来源（人口普查(chá)数据）。计算中国居民户均(jūn)住宅数量，我们主要用到上述两组数据。

　　中国住宅改(gǎi)革始于(yú)1998年(nián)，1998年(nián)之前(qián)商(shāng)品住宅数(shù)量极少，可忽略(lüè)不计。估算城镇居民户均(jūn)住宅套数分(fēn)三步走：

　　第一(yī)步(bù)，将1999年(nián)以来每年商品住宅销售套数(shù)相加，我们(men)就(jiù)能(néng)够(gòu)得到当前(qián)商品住宅总存量。

　　第(dì)二(èr)步(bù)，根(gēn)据城镇居民拥(yōng)有的商(shāng)品住宅和非商(shāng)品住宅比例(lì)，推算得到居民住(zhù)宅(zhái)总套数。

　　第三步，将(jiāng)城镇居民拥有的商(shāng)品住宅总数除以家庭户(hù)数，我们就能够得到城镇户均(jūn)拥有的住宅数量。

　　具体计算公式(shì)如下：

　　城(chéng)镇家庭住宅套户(hù)比=住宅总(zǒng)套数/家庭户数(shù)

　　=（商品住宅套数/家庭户数）/（商品住宅套数/住宅(zhái)总(zǒng)套数）

　　=商品住宅(zhái)套户比/商品(pǐn)住宅占比(bǐ)

　　二(èr)、城镇家庭户均拥(yōng)有(yǒu)1.02套房

　　中(zhōng)国住(zhù)宅存量到底有(yǒu)多少，目前缺乏一个准确统计。我们(men)利用既有统计数据，大致(zhì)测算得到(dào)中(zhōng)国存量房地产套数，并(bìng)进一步推算中国城镇家庭户均拥有的住宅数(shù)量。

　　（一）城镇居(jū)民(mín)户均拥有商品住(zhù)宅0.64 套

　　截至2022年(nián)，我们计算得到：

　　（一）中国商品住宅累计销售1.97亿(yì)套(tào)。

　　（二）城镇家庭户均拥有0.64套商(shāng)品(pǐn)住宅（包含现房和期房）。

　　中国的(de)房(fáng)地(dì)产销(xiāo)售以期(qī)房为(wèi)主，从2019年开始，新房销售(shòu)中期(qī)房(fáng)占比近9成。本文(wén)去除商品住宅(zhái)累计销售(shòu)套(tào)数里的(de)期房销售(shòu)，得到商品住宅现房(fáng)套(tào)数。

　　以2022年商品住宅现房套数计算为例：

　　2022年商品住宅现房套数=截止到2022年(nián)商品(pǐn)住宅累计销(xiāo)售套(tào)数-过去三年（2020、2021和(hé)2022年）的期(qī)房(fáng)销售(shòu)额。

　　主(zhǔ)流房企(qǐ)竣工周期在2-3年，并(bìng)考(kǎo)虑到交(jiāo)房后装修的时间(jiān)，取最(zuì)大值3年。

　　将商品(pǐn)住宅(zhái)现(xiàn)房套数除以家庭户数，算(suàn)出：

　　（三）目前中国城(chéng)镇家(jiā)庭户均拥有0.54套商(shāng)品现(xiàn)房住宅。

　　（二(èr)）城(chéng)镇居民(mín)户均拥有住宅1.02套

　　接(jiē)下来我们需要(yào)进一(yī)步推算中国城镇居(jū)民(mín)拥有的户(hù)均住宅套数。

　　首先(xiān)，七普数据显示中国城镇居民(mín)的住宅结构特(tè)征如下(xià)：

　　73.8％的城镇家庭(tíng)拥有住宅。其(qí)中(zhōng)自建住宅(zhái)占比21％，购买(mǎi)商品住宅占比31.9％、二手房占比10.1％、经(jīng)济适用房占比(bǐ)3.8％、原公有住宅占比6.1％，通(tōng)过继承或赠与占比0.9％。另有3.4％和17.7％的家庭(tíng)租赁廉租(zū)房与其他住(zhù)宅。

　　其次，我们假定租(zū)赁其他住宅和购(gòu)买二手房(fáng)都是商品住(zhù)宅，因此将租赁其他住(zhù)宅、购买商品住宅与(yǔ)购买(mǎi)二手房加(jiā)总，得到商品住宅占居民所有住宅的比(bǐ)例为62.8％。

　　2020年商(shāng)品住宅占(zhàn)比为(wèi)59.2％，粗(cū)略假设2021年-2022年期(qī)间商品(pǐn)住宅(zhái)增幅(fú)为(wèi)过去十(shí)年变化幅度的20％，计算2011年-2020年商品(pǐn)住宅的实际变化比例，从而我们估算出2022年商品住(zhù)宅所占比例，为62.8％。

　　最后，截(jié)至2022年(nián)末(mò)，中国(guó)平(píng)均每户城镇家庭拥有0.86 套(tào)住宅。但考(kǎo)虑(lǜ)已购期房，中国(guó)平均每户城镇(zhèn)家庭拥有(yǒu)1.02套住宅(zhái)。

　　如果交(jiāo)房顺(shùn)利，已购期(qī)房会在(zài)2-3年内陆续(xù)交付使用，到2024年，中国平均每户城(chéng)镇(zhèn)家庭都会拥有一套住宅。

　　三、城镇户均一套房的三点含义(yì)

　　既然城镇居民已经达到(dào)了户均(jūn)一套房(fáng)的程度(dù)，“户户有房”是(shì)否意味着(zhe)中国城镇化(huà)进(jìn)展终结，甚至意味着中(zhōng)国地产存量供(gōng)给绰绰有余？

　　（一）户均一套(tào)房(fáng)并不意(yì)味(wèi)着住宅市场供(gōng)需平衡(héng)

　　需要有多余住(zhù)宅来(lái)满足因(yīn)人口流动、居民换房等(děng)因素产生的住宅需(xū)求。因此，成(chéng)熟(shú)房(fáng)地产市(shì)场的住(zhù)宅套户(hù)比会在1.1左(zuǒ)右。

　　国(guó)际(jì)经验来看，美(měi)国、英国和日本(běn)的(de)住宅套户比均高于1.1，其中，英国的住(zhù)宅套户比最高，为1.19，日本为1.16，美国为1.11。德国(guó)和韩国分别为1.02和(hé)1.05。

　　如果户均(jūn)刚好一套房(fáng)，就会(huì)造成人(rén)口(kǒu)净流入地的住(zhù)宅市场供(gōng)不应(yīng)求，造成房价(jià)或房(fáng)租迅速上(shàng)涨。

　　七普指出中国(guó)的流(liú)动人口3.76亿，省(shěng)内流(liú)动人口(kǒu)和省际流动人口分别(bié)为2.51亿(yì)人和1.25亿人。

　　流(liú)动(dòng)人口(kǒu)会选(xuǎn)择在大城市租房挣钱，在老家(jiā)县(xiàn)城买房。

　　暨南大学2017年的中(zhōng)国城乡人口流(liú)动(dòng)调查数据(jù)显示(shì)，在上海、杭州以及南(nán)京工作的(de)流(liú)动(dòng)人口在(zài)老家(jiā)拥有住宅比例分别为28％、21％和18％。大城市的(de)高工资吸引(yǐn)打工(gōng)人，但高房价迫使打(dǎ)工(gōng)人(rén)回乡置业。

　　流动人口实际上会(huì)占据两套房，在高房价的大城市租赁一套房，在房价较低的县城(chéng)购买一套(tào)房。所以说户(hù)均一套房无法满足庞大流动(dòng)人口的租赁与置(zhì)业需求。

　　（二）至少9000万户家庭住宅品质仍需改(gǎi)善

　　目前，中国的(de)城镇住宅中依然有不少老旧小(xiǎo)区。

　　三(sān)成家庭(tíng)，也就是约(yuē)9000万户城(chéng)镇居民住宅(zhái)是2000年以前(qián)建成(chéng)，其中又(yòu)有11.6％住(zhù)宅年(nián)龄(líng)至少在33岁以(yǐ)上。

　　这批存在着(zhe)建筑(zhù)结构松散、设施陈旧、安(ān)全隐患大等问题，如电(diàn)线老化、管道等基础设施陈旧(jiù)，给住户的生(shēng)活带(dài)来(lái)了很大的不便和安全隐(yǐn)患，并且居住(zhù)体验较(jiào)差(chà)。

　　2000年(nián)以(yǐ)前(qián)建成的老旧住宅(zhái)面积小(xiǎo)。占比标致307如何更换玻璃水喷头 标致是合资还是国产为31.3％的家庭户数拥有的住宅面积占比仅为27.6％。仍然存在(zài)5％左右的家庭没有独(dú)立(lì)卫浴和厨房。这(zhè)类上世(shì)纪修建的老(lǎo)旧小(xiǎo)区很难满足现(xiàn)代(dài)生(shēng)活需求，在未来(lái)大都会被(bèi)拆(chāi)迁(qiān)重(zhòng)建。

　　近五成的家(jiā)庭住(zhù)宅为一(yī)居(jū)室(shì)和(hé)二居(jū)室，户型偏小。其中一居(jū)室占比为14.9％，二居室(shì)占比为33％。对比镇，城(chéng)市家庭住宅户型(xíng)更小(xiǎo)，当然这与城市土地资源紧张有关。

　　（三）人均住(zhù)宅面积扩张是未来地产(chǎn)的需求驱(qū)动力

　　根据七普数据(jù)测算，2020年城(chéng)镇家庭(tíng)户(hù)住宅存(cún)量(liàng)总(zǒng)面积为294.6亿平。暂不考虑两年间农(nóng)民(mín)带房(fáng)进(jìn)城和老旧小区拆迁，加上(shàng)2021年和2022年(nián)商品住(zhù)宅竣工(gōng)面积（7.3亿(yì)与6.3亿），得出(chū)2022年住(zhù)宅存量总面积为308.16亿平，人均住宅建筑面积为39.45平方米。

　　超过一半的家庭(tíng)人均(jūn)住宅建筑面(miàn)积小(xiǎo)于均值，近4成家庭(tíng)人均住宅建筑面积在30平米以下。

　　15％的城镇家庭(tíng)人均住宅建(jiàn)筑面(miàn)积不(bù)足19平方米，不及全国人(rén)均水平的一半(bàn)。若去除20％的公摊，可使(shǐ)用的(de)住(zhù)宅(zhái)面积(jī)仅为15.2平方米。上海市将(jiāng)人均住宅建筑(zhù)面积低于15平方(fāng)米的(de)家(jiā)庭界定为住宅存在(zài)困难，若按这个标准算的(de)话，中(zhōng)国有11.3％的(de)家庭存在住宅困难问题。

　　若人均可使(shǐ)用住宅面(miàn)积为40平，即人均住宅建筑(zhù)面(miàn)积(jī)为50平，只考虑家庭户人数，需(xū)要(yào)住(zhù)宅(zhái)总量约390.6亿(yì)平，较目前至少新增82亿平(píng)。

　　对比发达国(guó)家人均(jūn)住宅面(miàn)积，美国为67㎡，瑞士、日本、德国和英国都(dōu)高于40㎡，中国的人均住宅(zhái)建筑面(miàn)积为39.45㎡，相差(chà)不大(dà)。但若去除公(gōng)摊(tān)面积后，中国的人(rén)均可(kě)使用面积为31.56㎡，这(zhè)一差距(jù)将变(biàn)得明显(xiǎn)。

　　若考虑约1.4亿的集体户(hù)人口，所需要的住宅总量(liàng)会更多。

　　四、户均已然1套房，未来(lái)地产还会有需(xū)求么？

　　我们测算得到(dào)中国城镇(zhèn)家庭户均(jūn)1套房，看似已经(jīng)户(hù)户有房(fáng)。即(jí)便如此，中国人口静(jìng)态结(jié)构和动(dòng)态趋势演绎，决定了中国(guó)未来地(dì)产(chǎn)仍有(yǒu)需求释放。户均1套(tào)住(zhù)宅(zhái)现实之下(xià)，中(zhōng)国未来(lái)城镇(zhèn)住宅需(xū)求(qiú)主(zhǔ)要来自于四个方面。

　　第(dì)一，户均人口缩小，家庭户数增(zēng)多，新户购房需求扩(kuò)张。

　　过去20年我(wǒ)国(guó)城(chéng)镇(zhèn)家庭户(hù)均人口数(shù)不断下降(jiàng)，六(liù)普显示城镇户均人口规模(mó)为(wèi)2.85人/户，而七普显(xiǎn)示(shì)城镇户均人口规(guī)模为2.62人/户，一(yī)人户、二人户的占比明显上升，人口小家标致307如何更换玻璃水喷头 标致是合资还是国产庭化趋势将继续延(yán)续(xù)，导致户数会因户均人口规(guī)模的缩(suō)小而增(zēng)多。

　　第二，人口(kǒu)迁移导致经济发展(zhǎn)带来的新增住宅需求旺盛。

　　中国经济板块的分化日益明显，资源和生产要素逐步向(xiàng)经济带(dài)、都市圈(quān)中心城市流入，区(qū)域经济资源分配的再集中吸(xī)引着(zhe)人口流(liú)入。人口迁移势必涉(shè)及到买房租(zū)房，给迁入地(dì)住宅市场带(dài)来新的增量。

　　以浙江省为例，2021年常住(zhù)人(rén)口增量为72万，而出生(shēng)人口为(wèi)44.9万人，死亡人口为38.4万人，自(zì)然(rán)增加人口仅为6.5万(wàn)人，其人口增长(zhǎng)主(zhǔ)要(yào)受益于人(rén)口迁移。

　　第三，老旧小区改善性(xìng)需求依(yī)然庞大。

　　从(cóng)2011年到2020年，自建住(zhù)宅和原公有住宅的家庭拆迁改建(jiàn)最多。自(zì)建房家庭(tíng)比例从(cóng)31.5％到21％，下降了(le)10.5个百(bǎi)分点；原公(gōng)有住(zhù)宅家(jiā)庭比例从12.9％到6.1％，降幅为6.8个百分点。二者和（27.1％），再加上其他住宅（5％）与家庭住宅建造(zào)时间为2000年以前的(de)比例（31.3％）大(dà)致相吻合。

　　十年间新增8473万家庭户，自建住(zhù)宅(zhái)和原公(gōng)有(yǒu)住宅减少(shǎo)了1282万户，住宅净(jìng)需求增加9755万户。49％的家庭购买商品住(zhù)宅，21％的家(jiā)庭购买(mǎi)二(èr)手房。在新(xīn)增住(zhù)宅需求中，有7成(chéng)家庭购买了商品(pǐn)住宅。租房(fáng)、购买经济适用房(fáng)和其(qí)他分别占(zhàn)比18％，3％和9％。未来随着城中(zhōng)村和旧城改造，商(shāng)品住(zhù)宅的(de)占比势(shì)必会进一(yī)步上升。

　　2000年(nián)以前建造的住宅建筑面(miàn)积还有约81亿平，涉(shè)及城镇家(jiā)庭约9000万户。破旧的城中村、老公有住宅(zhái)，建筑面(miàn)积小(xiǎo)、质量低(dī)、基础设施配套差(chà)、没有或少(shǎo)有(yǒu)物业(yè)管(guǎn)理，居民追求美好、宜(yí)居生活的环境，背后的改善性需求有待释放。

　　第四，“住上更大房子(zi)”的(de)改(gǎi)善性需求还将有所(suǒ)增(zēng)加。

　　刚需购房(fáng)受限于(yú)资金，倾向于中小户型(xíng)。已有住宅家庭希望提高生活品质，以小换大、以(yǐ)旧换新(xīn)。2022年底的中(zhōng)央经(jīng)济工作会议(yì)明确(què)指出支持住宅改(gǎi)善等消费。

　　OECD国家的人均(jūn)住宅(zhái)间数为(wèi)1.71间，无论是(shì)否(fǒu)考(kǎo)虑乡(xiāng)村住(zhù)宅因素，中国的(de)人均住宅间(jiān)数较(jiào)其他国家依旧(jiù)存(cún)在(zài)不小差(chà)距。

　　住(zhù)标致307如何更换玻璃水喷头 标致是合资还是国产宅舒适度与经(jīng)济水平有(yǒu)着(zhe)密切正向联(lián)系。随着经济发展水平的提高，中国的人均住宅(zhái)间数(shù)与人(rén)均(jūn)住宅建筑面积(jī)将随之(zhī)增(zēng)长(zhǎng)。

　　如(rú)果说过去(qù)二十年(nián)是中国(guó)地产黄(huáng)金(jīn)发展期，地产矛盾更多体现(xiàn)为住宅供给存在不足，供需出现错配，这是过去二十年房(fáng)价快速上涨基(jī)石。那么(me)未(wèi)来将是(shì)住宅质量的供需冲突。房(fáng)地产(chǎn)大分化时代已至(zhì)，这种分化不单局限于城市能级之间差异，优(yōu)质(zhì)小(xiǎo)区和(hé)老旧二(èr)手房之间(jiān)的差异也将越(yuè)发扩大(dà)。

　　风险提示

　　人口普(pǔ)查(chá)数据调查的是(shì)人(rén)，并(bìng)不是(shì)针(zhēn)对(duì)住宅(zhái)，因此可能存在(zài)统计(jì)偏差。商(shāng)品住宅占比实际值(zhí)可能偏(piān)低，其增速可能超预(yù)期。

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