文：任泽(zé)平团队(duì)　　

　　导读

　　是该取消预售制(zhì)了。 1月17日(rì)召开的(de)全国住房和城乡建设工(gōng)作会(huì)议提(tí)出“有条(tiáo)件的可以(yǐ)进行现房销售”，不(bù)足一(yī)个月时间，已有山东(dōng)、安徽、河(hé)南(nán)、四川、广东等地明确表态，试点现房销售。

　　1、是该取(qǔ)消商品房(fáng)预(yù)售制了，用你的(de)钱，建你的房子，还(hái)烂尾(wěi)了，这是对购房者的不公平。以后谁(shuí)有钱谁建房(fáng)，没钱(qián)没实力的别(bié)建了，不能把(bǎ)包袱甩给(gěi)老百(bǎi)姓(xìng)和社会，这是房地(dì)产从大开发时代步入高质量发展阶段(duàn)的必然趋势，也是(shì)对(duì)购房老(lǎo)百姓的最大保护。98年房(fáng)改(gǎi)时，全国缺房子(zi)，开发商缺钱(qián)，预售制是(shì)权(quán)宜之计，现在(zài)全(quán)国套户比超(chāo)过1，从(cóng)大开发进(jìn)入存量(liàng)时代，对购房民众(zhòng)不公平(píng)的(de)预售制已经过(guò)时了，该(gāi)取消了，改为现房(fáng)销售(shòu)。以后一手交(jiāo)钱，一手交房，天经地(dì)义。当然二次房改是个技(jì)术活，兼顾化解(jiě)停贷、复工(gōng)保交楼、重组(zǔ)房企(qǐ)债务、恢复市(shì)场(chǎng)信心以及长效机制，长效(xiào)机制四(sì)大关键是(shì)推(tuī)动(dòng)城(chéng)市群战略、人地挂钩、金融(róng)中性稳定(dìng)和房地产税。如果(guǒ)按照经济规(guī)律办事，中国一定能实现房地产软着陆和长期平(píng)稳健(jiàn)康(kāng)发展，跨过这道(dào)关，解好这(zhè)道世界(jiè)难(nán)题。

　　2、为什么要(yào)取消预(yù)售制、改(gǎi)为现房(fáng)销(xiāo)售？大家想想，绝(jué)大部分商(shāng)品是一手交钱一(yī)手交(jiāo)货，预(yù)售(shòu)制是对购买(mǎi)者的单方面不公平制度，购房老百姓几乎承担了(le)所有商(shāng)品不能交付的风险。从个人层面(miàn)看，预售制(zhì)对购房者非常不(bù)公平，比如，交(jiāo)房等待(dài)期(qī)一(yī)般(bān)为(wèi)两(liǎng)年，在此期间，购房者不(bù)仅承担银(yín)行利(lì)息(xī)，还要承担延(yán)迟交(jiāo)房(fáng)、房屋质量、房产证延期办理甚至不(bù)能交房的(de)风(fēng)险。从行业层面看，预售制助推部(bù)分房企过度举债、高杠杆扩张，若遇到下行(xíng)周期，会(huì)引发资金链断(duàn)裂、项(xiàng)目搁置等(děng)系(xì)列风险。取(qǔ)消预售制(zhì)，改为现房销售，这样有助于落实(shí)中央房住不炒精(jīng)神、有助于保障购房老百姓权益、有助于房企稳健(jiàn)发展，一举多得，谋划长远。

　　3、为(wèi)什么建议取消预售制(zhì)度(dù)？预售制(zhì)度怎么来的？国(guó)外(wài)什么情况？简(jiǎn)单科普(pǔ)一下：商品房预(yù)售最早源于中国香港，俗称卖楼花，卖(mài)期房，是一种(zhǒng)开发商放杠杆(gān)的(de)方式。98年房(fáng)改(gǎi)，由于(yú)商品房短(duǎn)缺，房企(qǐ)缺资金，借鉴中国香(xiāng)港，引入了商品房预售(shòu)制(zhì)度。其实，当(dāng)前世(shì)界不(bù)少国家(jiā)存在(zài)预售制(zhì)。但是，重点来了(le)！发达(dá)国家一般有严格的(de)监管保障措施，开(kāi)发(fā)商在项目获(huò)得(dé)政府批准后才可以开始销售，买家在购买期房后并(bìng)非像中(zhōng)国一样在支付完首付款(kuǎn)后(hòu)从银行一次(cì)性贷款支付(fù)剩余全部(bù)房款，而是根据(jù)开发商工(gōng)程进度在完(wán)全(quán)交房前进行分期支付。所以，预售制度是需(xū)要严格的资金(jīn)监(jiān)管、分期支付以及违约处罚(fá)措(cuò)施作为保障的，如果(guǒ)没有这(zhè)些保障措施(shī)，一定会触发风(fēng)险，对(duì)购房(fáng)民众不公(gōng)平(píng)，所(suǒ)以不(bù)如(rú)借机(jī)取消预售制度，以后(hòu)改为现房销售(shòu)。客观讲预售(shòu)制度有一定历(lì)史阶(jiē)段(duàn)性，现在中国(guó)住房进(jìn)入存量时代，取(qǔ)消预(yù)售制度有助(zhù)于降负债降杠杆，不再把烂尾风险甩(shuǎi)给(gěi)老百姓和社会(huì)，当然这需(xū)要配(pèi)套房企债务重组、复工保交楼、恢复(fù)市(shì)场信心和房地产长效机制(zhì)。这(zhè)是个技术(shù)活(huó)，只要坚(jiān)持市场化改革(gé)，中国一定(dìng)能化解这个难题，让房地产回归(guī)实(shí)体经济和居住属性，安(ān)居乐业。

　　4、简(jiǎn)单讲，如(rú)果(guǒ)取消预售制(zhì)，改为现房销售，开发(fā)商(shāng)将拼的(de)不是(shì)五花(huā)八门、眼花缭乱(luàn)、不知道能不能兑现的营销手段，而(ér)是所(suǒ)见即所得的过(guò)硬的产品质量和诚信，这才(cái)是(shì)对购房民众的最根本最实质的保障(zhàng)，这样将极大的提(tí)升开(kāi)发商的(de)建(jiàn)筑质量，实现良币(bì)驱逐劣币。所有商业的本质(zhì)是向善，是以(yǐ)客(kè)户为中心，房地产也不能例外，老百姓(xìng)买房(fáng)子是(shì)天大的事，烂尾毁(huǐ)三代，好房幸福一家人。从(cóng)这个角(jiǎo)度(dù)，取消预售制、实施现房销售是实(shí)现老百姓(xìng)安居乐业、社(shè)会长治久安(ān)、行(xíng)业企业健康发展的重大措施。在(zài)当前的情况下(xià)，取消预(yù)售制要结合稳楼市、房地产(chǎn)软着陆、打通金融支持当期三好生、新模式(shì)等综合施策。

　　作者(zhě)十(shí)年前(qián)在国(guó)务院发展研(yán)究中心参与财税改革方(fāng)案研究时，对预售制、房地产税、人(rén)地挂钩、金(jīn)融稳定(dìng)、房企杠杆(gān)率等进行过长期系统的专项研(yán)究。（参考后来形成(chéng)的(de)专(zhuān)著《房地产周期》）　　

　　目录

　　1 中国内地商(shāng)品房预(yù)售制(zhì)的前(qián)世今生

　　1.1 起源：分层销售+“按揭(jiē)”，霍(huò)英东(dōng)创造“卖(mài)楼(lóu)花”模(mó)式(shì)

　　1.2 住房需求(qiú)大、供给量少(shǎo)，引进“卖楼花”模式，形成“中国(guó)内地(dì)版预(yù)售制”

　　1.3 预售制推(tuī)动城市化进程，但背(bèi)后潜藏的风(fēng)险确实(shí)存在

　　2 国际经验

　　2.1 美(měi)国：交付(fù)前预售资金第(dì)三方(fāng)全程监(jiān)管，交付时开发商凭(píng)验收凭证取得房款

　　2.2 德国：可(kě)零首付购房，提供期房烂(làn)尾(wěi)险

　　2.3 英国：10％定金(jīn)保险保护机制，55％-80％房款(kuǎn)交(jiāo)房时支付

　　2.4 日本(běn)：为(wèi)规范期房(fáng)交易立(lì)法，设置期房(fáng)预(yù)付(fù)款保全措施

　　2.5 新加(jiā)坡(pō)：买方资(zī)金由银(yín)行监管，享1年保修期后(hòu)付(fù)尾款

　　3 启(qǐ)示

　　正文

　　1 中国内(nèi)地商品房预售制(zhì)的前(qián)世(shì)今生(shēng)

　　1.1 起源：分层销售+“按(àn)揭”，霍(huò)英东(dōng)创造“卖楼花”模(mó)式

　　二十世纪五十年代在中国(guó)香港(gǎng)，楼宇出租是(shì)地产行业盛(shèng)行的方式，但有(yǒu)着转让难、出(chū)租资金周转期长等问题，分层销售孕育而(ér)生(shēng)。20世纪50年(nián)代，中国(guó)香(xiāng)港还未推(tuī)行公共房屋(wū)制度，许多人栖身于木屋或者其他临时住宅，住房(fáng)的需求(qiú)是(shì)相当高，不过大(dà)多数居民(mín)的储蓄很少(shǎo)。当(dāng)时楼宇(yǔ)买卖(mài)多数以一(yī)整(zhěng)栋楼为单位(wèi)，需要雄厚的(de)资金(jīn)实力才能购买。虽然楼宇出租是(shì)中国香港地产行业盛行的方式，但有(yǒu)着转让难、出租资金周转期长等问题。针对(duì)这一系列问题，不少地产商开始探求新(xīn)的(de)方式，如把楼宇契约切开，即“分(fēn)契”，然后(hòu)将楼宇分层出售。这(zhè)模式一经(jīng)推(tuī)行，购(gòu)买(mǎi)楼宇(yǔ)的(de)市民数量有所增加，开发(fā)商资(zī)金(jīn)周转加快。

　　在分(fēn)层出售的基础上，将“按揭”模式引入房地产销售，霍英(yīng)东(dōng)创造“卖楼花”模式。1953年底霍(huò)英东创办(bàn)立信置业有限公(gōng)司，凭(píng)借商业直觉和(hé)多年经营杂货铺、海(hǎi)上驳运业(yè)务的(de)经验，对于商品流通、资金周转(zhuǎn)有着独到的见解，在努力寻求方法加快自身(shēn)资金周(zhōu)转。当时(shí)其(qí)在购(gòu)下九龙的一块(kuài)地盘后(hòu)，除了分(fēn)层出(chū)售、还印发售楼说明书(shū)，上有文字详尽说(shuō)明(míng)楼(lóu)宇的地势环境、建筑材料(liào)、分层价格、订购方法等。此(cǐ)外，“卖(mài)楼花”是另外一个亮点，即先(xiān)收(shōu)取买家的订金，采(cǎi)用(yòng)类似(shì)租(zū)金(jīn)的分期付(fù)款(kuǎn)形式(shì)，等新楼落成时，收(shōu)齐买家(jiā)的钱，买家就拥有了自己的房产。这种(zhǒng)方式(shì)减轻了民众购(gòu)房的资金压力(lì)，加速了(le)房(fáng)屋的建(jiàn)造(zào)和销售，也(yě)解决了制造商(shāng)的(de)资(zī)金问题(tí)，降低投资(zī)风险，在当时可谓是(shì)“双(shuāng)赢”的举措。“预售楼(lóu)花+分期(qī)付款”的销售(shòu)模(mó)式成(chéng)为(wèi)当(dāng)时中国香(xiāng)港房地(dì)产市场的一大(dà)特(tè)色，纵观中国(guó)香港(gǎng)房地产市场(chǎng)的改(gǎi)革，“卖楼花”模式高效率地(dì)解决(jué)了(le)核心的住房供不应求(qiú)的问题，使房市发(fā)展进入新阶段。

　　预售楼花模(mó)式推动了中国香港楼市(shì)几十(shí)年繁荣，但期间也(yě)出现过“烂尾楼”的情(qíng)况，但(dàn)监管(guǎn)部门不断完善、规范化，建立健全的监管机制(zhì)，促进(jìn)市场健康发(fā)展。例如(rú)，1960年，位(wèi)于(yú)大角咀的一个楼盘因(yīn)建筑(zhù)费(fèi)用超支停工(gōng)，出现(xiàn)“烂尾”情(qíng)况。在1961年(nián)后，中国香港管理部(bù)门提(tí)升了对于(yú)预售楼花制度的(de)监管，即要求(qiú)开发商在预售前，确保地(dì)价款已(yǐ)经全部支付，还要证明自身有(yǒu)资金等能力把项目完(wán)成(chéng)，资金需放(fàng)入律(lǜ)师(shī)所托管，支取时需律(lǜ)所和(hé)建(jiàn)筑师的核准。为了(le)防止开发商、律所(suǒ)、建筑师(shī)等造假，套取监管账户资(zī)金(jīn)，中国香港要求律(lǜ)师行在(zài)银行开设的信(xìn)托账户(hù)（监管账户(hù)）、开发(fā)商操作等(děng)采取全透明(míng)化机制，且银行的责任上升(shēng)，如出现房屋“烂尾(wěi)”情(qíng)况，银行将成最大风险方(fāng)，后续需自身推动项目完工。随着监管(guǎn)体系逐步完善，出现“烂尾”的现象较少(shǎo)。

　　1.2 住房需求大、供(gōng)给量少，引进(jìn)“卖楼花(huā)”模式，形成(chéng)“中国内地版预售制”

　　二十世纪九十年代，中国内地面临住房需求大和供给量短缺问题，引(yǐn)入“卖楼花”制度。建国以(yǐ)来，中(zhōng)国内地优先(xiān)发(fā)展重工业，强调基(jī)础建设，这一导向使前期发展工(gōng)业化的(de)进程大于城(chéng)市化进程(chéng)，唯(wéi)有解决(jué)住房(fáng)基础等城市化配(pèi)套问(wèn)题(tí)，才能进一步推进城市化。但当时推行的是“统一管(guǎn)理，统一(yī)分配，以租(zū)养(yǎng)房”的福利分(fēn)房制度，住房市(shì)场发展起步(bù)较晚、增速较慢，福利分房(fáng)制(zhì)度也(yě)出现了分配(pèi)不公、效率低、配套差等(děng)问题，因此福利分房制度不再(zài)适(shì)用(yòng)于(yú)当时的国情。叠加房(fáng)地(dì)产(chǎn)市(shì)场面临商品房(fáng)的需求量大，而社会(huì)缺(quē)少大型房地(dì)产(chǎn)开发商，商品房供应(yīng)量小(xiǎo)的困(kùn)境，此时引入中国香港的“卖楼花”模式无疑(yí)是对内地房地产市(shì)场的一针强心剂。从1994年起，中国内地逐步(bù)引进(jìn)中国香港预(yù)售商(shāng)品房制度，先(xiān)后出台多项文件，大力支持国(guó)内房地产市场改革(gé)。例如，1998年，国务院出台《关于(yú)进一步深化城(chéng)镇(zhèn)住房制度改(gǎi)革(gé)，加快(kuài)住房建(jiàn)设的通知》文件，决定停止住房无(wú)偿(cháng)实物分配，逐步(bù)实行住房分配货币化、住房供给(gěi)商(shāng)品化、社会化的住(zhù)房新体(tǐ)制(zhì)，从计(jì)划经济(jì)下的(de)福利分房转(zhuǎn)向(xiàng)市(shì)场经济的商品房(fáng)。房地产市场采用预(yù)售(shòu)制，允许开发商卖期房，解决了(le)房(fáng)企缺少资金和开发时间周(zhōu)期长的(de)两大难(nán)题(tí)，开(kāi)发(fā)商以预售款撬动下一个项目的(de)开发，形(xíng)成滚(gǔn)动开发模式，住房供应速度(dù)加(jiā)快(kuài)。自此中国(guó)内地开(kāi)始房改货币化，中国(guó)人民银(yín)行等(děng)多(duō)方迅速(sù)出台相关(guān)的信贷(dài)政(zhèng)策，支持(chí)购房者，极(jí)大作用推动了(le)房地(dì)产市场(chǎng)的发(fā)展(zhǎn)。

　　引入中国(guó)香港(gǎng)“卖楼花”模式后，经调整(zhěng)形(xíng)成契合中国内地的商品房预售制(zhì)度(dù)。预售制的初衷是为了缓解房企资金压力(lì)，加(jiā)快城镇住房(fáng)建设。具体(tǐ)来说，是指房地(dì)产开发企业将正在建(jiàn)设中的房屋(wū)预先出售给购(gòu)房者，由购房者支(zhī)付定金或(huò)房(fáng)款的行为。区(qū)别于中国香(xiāng)港(gǎng)，在(zài)中国(guó)内地实践过(guò)程中，商品房预售流程(chéng)为：房地产开(kāi)发商办理预售许(xǔ)可(kě)证-签订商(shāng)品房买卖合(hé)同(tóng)-进行备案登记(jì)和预告登记(jì)-交付房(fáng)屋(wū)。在(zài)购房(fáng)过程中(zhōng)，购房者需要一次(cì)性付清首付款，并(bìng)采用银行贷款的形式一次性付清剩余房(fáng)款，换言之，房屋未建成，开发商(shāng)可能(néng)已拿到(dào)了全部购房款(kuǎn)，这点与中(zhōng)国(guó)香港的按(àn)照工程进度付款有所(suǒ)不同(tóng)。对中国(guó)内地的开发商而言(yán)，预售制商(shāng)品(pǐn)房也开启(qǐ)了(le)高周转、高(gāo)杠杆的运作模式。

　　1.3预(yù)售(shòu)制(zhì)推动城市化(huà)进程，但背后(hòu)潜(qián)藏的风险确实存在

　　作为(wèi)中国内地商(shāng)品房(fáng)销售的最主要(yào)方(fāng)式(shì)，预售制极大缩(suō)短房企现金回笼周期，同时增(zēng)加市场商品房供(gōng)应，推动了城镇化发(fā)展(zhǎn)进程。预售制在过去20多年对中国内地(dì)房地产市场(chǎng)的稳步(bù)发(fā)展起到(dào)了重要(yào)作用(yòng)，不仅(jǐn)解决了房地产市(shì)场快速发展阶段的资金(jīn)需求，也提高了(le)居民居(jū)住水平，中(zhōng)国内地城镇居民(mín)从(cóng)筒子楼(lóu)住(zhù)到住宅(zhái)小区，从(cóng)全民蜗居到基本(běn)适居，住房事业取得巨大进步，数十年(nián)时(shí)间走完发(fā)达国家(jiā)几百年城镇化(huà)路程。改革开放(fàng)以来，城(chéng)镇化(huà)进程进入快(kuài)速(sù)发展时期。1978-2021年，城镇人口由1.7亿人增长至9.1亿人，43年间增长4.4倍；1981-2020年，全国(guó)城(chéng)市(shì)建成(chéng)区(qū)面积由7438平方公里增长至60721平方公里(lǐ)，增长7.2倍。根(gēn)据我们发(fā)布的(de)《中(zhōng)国(guó)住房存量(liàng)报告：2021》测算，1978-2020年中国内地(dì)城镇住宅存量(liàng)从不到14亿(yì)平增至313.2亿平(píng)，城镇(zhèn)人均住房建筑面积从8.1平方(fāng)米增至34.7平方米，城(chéng)镇住房(fáng)套(tào)数从约3100万套增至3.63亿套(tào)，套户比从(cóng)0.8增(zēng)至1.09。预售制在当(dāng)前已成(chéng)为中(zhōng)国内地商品房销售(shòu)最主要方式(shì)，2005年中国内地商品住宅期房销售面积占总销售面积的比重为63％，而2021年期房(fáng)累计销售面积(jī)达15.6亿平(píng)，比重上升至(zhì)87％。

　　预售(shòu)制(zhì)也推动了中国(guó)内地房地(dì)产行(xíng)业的发展(zhǎn)。中国内地房(fáng)地产历经二(èr)十多(duō)年长周期繁荣(róng)，行(xíng)业各项指标大幅增长(zhǎng)。1999-2021年，房(fáng)屋新开工面积(jī)从(cóng)2.2亿平增至19.9亿平，累计上涨8.2倍，年复合增速10.6％。房地产开发投资(zī)完成额从0.4万亿元增至14.8万(wàn)亿元，累计上涨(zhǎng)35.8倍(bèi)，年复(fù)合增速17.8％。商品(pǐn)房(fáng)销售面积(jī)和销售金额分别从1.5亿平增(zēng)至(zhì)17.9亿平、0.3万亿元增至18.2万亿元，累计上涨11.3、65.3倍，年复合增速12.1％、21％。伴随房地(dì)产业的快(kuài)速发展，房地产企业从无到(dào)有(yǒu)、从国企先(xiān)行到(dào)民企崛起，队伍逐渐壮(zhuàng)大(dà)。2018年(nián)，房地产(chǎn)企业数(shù)量(liàng)达9.8万个，比1998年的2.4万个增长3.1倍。

　　二十年来房地产也成为拉动中(zhōng)国内(nèi)地经济(jì)高增长(zhǎng)的火车头。

　　1）从经济增(zēng)长渠道，房地产带动(dòng)的上下(xià)游产(chǎn)业链特别长，高达50多个行(xíng)业。2020年房(fáng)地(dì)产及其产(chǎn)业(yè)链占GDP的(de)17.2％（完全贡献），其中房地产(chǎn)业增加值占(zhàn)GDP的7.3％（直接(jiē)贡献），房(fáng)地(dì)产带动产(chǎn)业链占GDP的9.9％（间接贡献），其中房地(dì)产(chǎn)对金融、批发、建材的带动(dòng)最为明显。

　　2）从(cóng)投资渠道，2020年房地产完全拉动的投(tóu)资(zī)占全社会固定资产投(tóu)资(zī)的(de)51.5％，其中(zhōng)，房地产开发投资(zī)占固定资产(chǎn)投资的27.3％。

　　3）从金融渠道(dào)，从(cóng)房(fáng)地产(chǎn)贷款占银行各项(xiàng)贷款(kuǎn)余额的比(bǐ)重看，2021年12月为27.07％，如果加上信托(tuō)等通道(dào)业务，占比(bǐ)超过三分之一。从房地产融资存量占社融存量(liàng)比重(zhòng)看(kàn)，2021年12月占比为18.76％。如果(guǒ)房企大面(miàn)积违约(yuē)，将导致(zhì)银行不良率大(dà)幅上升。

　　4）从(cóng)居(jū)民财(cái)富效应渠(qú)道，根(gēn)据我们的《中国住房市值(zhí)测算(suàn)报告(gào)》，2020年中国(guó)住房市值为62.6万亿美元(yuán)，大于美国(guó)的(de)33.6万(wàn)亿美元、日本的10.8万亿美元、英法(fǎ)德三国(guó)合计(jì)的31.5万亿美元(yuán)。从住(zhù)房市值占股债(zhài)房市(shì)值的比例看，2020年(nián)中(zhōng)国为(wèi)66.6％，高于美国的27％、日(rì)本的(de)37％、英国的49％、法国的(de)56％、德(dé)国的(de)64％。中国住房市值与股(gǔ)债房市值的比(bǐ)例较高，主要是(shì)因为住(zhù)房市(shì)值高(gāo)，以及中国资本市场发育尚不成熟，直接融资(zī)比例(lì)较低，股票、债券市值(zhí)较低，居民投资渠(qú)道(dào)缺乏。

　　不可否认，预售制背(bèi)后(hòu)潜藏的风险确实存在(zài)，当前的负面(miàn)效应愈发凸显。

　　从个人(rén)层面看，绝大(dà)部分商品(pǐn)是一手交钱一手交货，预售制是对购(gòu)买者的单方面不(bù)公平(píng)制度，购房老百姓几乎承担(dān)了(le)所有商品不能交付的46oz爆米花多大万达影城 爆米花会吃胖吗风险。比如，交房等待期一般为两年，在此期间(jiān)，购房者不仅承担(dān)银(yín)行(xíng)利息，还要承(chéng)担延迟交房、“一(yī)房二(èr)卖(mài)”、房屋质量、房产证(zhèng)延期办理甚至不能交房等(děng)风(fēng)险。另(lìng)外(wài)，购(gòu)房(fáng)者和开发商之(zhī)间的购房合同、购房者(zhě)和银(yín)行的按(àn)揭贷(dài)款合同是两(liǎng)个独立(lì)的合同(tóng)关系，如果开发商发(fā)生违约，购房者只能根据购房合同(tóng)向开发商(shāng)主张权力，但依旧需要根(gēn)据按(àn)揭贷款合同按时向银行进行(xíng)贷款偿还，因此购(gòu)房者(zhě)承担(dān)的风(fēng)险(xiǎn)较大。

　　从行业层面看，预售制(zhì)助推部分房企过度举债、高杠杆扩张(zhāng)，资(zī)金若遇到下行周(zhōu)期，会引发资金链断裂、项目搁(gē)置等系(xì)列风(fēng)险，进行影响自(zì)身(shēn)信用(yòng)和购房(fáng)者(zhě)对行业的信心。

　　从金融(róng)层面看，银行作为按揭贷款的发放方，一旦房企因为市场波动或经营(yíng)不善(shàn)，出现资金链断(duàn)裂等一系列问题(tí)，导致“烂尾”等(děng)情况，而(ér)房(fáng)企通(tōng)过与购房者签订的预售合(hé)同和按揭(jiē)合(hé)同，已经(jīng)从银行获(huò)得(dé)房款(kuǎn)，如果购房者丧失(shī)还(hái)款能力或短(duǎn)期不(bù)能还(hái)款等，则风险完(wán)全由银行(xíng)承担，银行将面临(lín)较大(dà)的坏(huài)账(zhàng)压(yā)力。

　　从监管(guǎn)角度看(kàn)，购房者的预(yù)售监管资金去哪(nǎ)了？楼盘(pán)“烂尾(wěi)”，归根结(jié)底(dǐ)两个字那就是(shì)“没(méi)钱”，即没钱付工程款。在2004版的《城市商(shāng)品房预售(shòu)管理办法》中明确(què)规(guī)定了开发企业预售商(shāng)品房所得款项应当用于有关(guān)的工(gōng)程建设，商品(pǐn)房预售款监(jiān)管的具体办法，由房地产管(guǎn)理部(bù)门制定(dìng)。但多(duō)年(nián)以来全国并没有(yǒu)统一的预售资金监管规定(dìng)，各地(dì)实行“一城(chéng)一策”。例(lì)如，太原、昆明、重庆、长沙(shā)等城市重点监管资金比例为总预售款的15-40％左右，郑(zhèng)州、福州、合(hé)肥等城(chéng)市则按照项(xiàng)目的(de)建安成本乘以建筑(zhù)面积(jī)或(huò)者项目(mù)工程总额报(bào)价计(jì)算重点资金。而事实是，不少购房款未(wèi)进入监管账户、或(huò)进入监(jiān)管账户(hù)后被挪用，导致楼盘没有资金(jīn)继续建设(shè)。收(shōu)楼遥遥无期(qī)，月供(gōng)却(què)被迫继续还款。那(nà)么，监(jiān)管(guǎn)账(zhàng)户资金如(rú)何(hé)被挪走的？实际上(shàng)，在过去房地产大开发时代的(de)高周转背(bèi)景下，抽(chōu)调预售款监(jiān)管(guǎn)账户(hù)资(zī)金，是行(xíng)业“潜规(guī)则”。比如工程(chéng)总承包方，以(yǐ)工程(chéng)建(jiàn)设名(míng)义，获得(dé)监管账户(hù)拨付资(zī)金，再(zài)由工程方将资(zī)金转(zhuǎn)给房(fáng)企，而拨付(fù)的工(gōng)程款(kuǎn)，远超工程进度(dù)所需。通过这些方式套取的资金，在房(fáng)企各地(dì)项目间流动，变相加杠杆，这样(yàng)做(zuò)提供(gōng)了(le)资金流动性(xìng)，房企(qǐ)抽调(diào)资金(jīn)统筹拿地、还款和(hé)楼盘建设，形成一种资金循环高周转模(mó)式，但一定程(chéng)度上把风险甩给(gěi)了购房者。

　　2 国际经(jīng)验

　　整(zhěng)体来说，国外商品房预售制度呈现以下特点：

　　1）预付款(kuǎn)保护：对于(yú)购(gòu)房者预付资金，一(yī)般设(shè)有定(dìng)金(jīn)或预付(fù)款保护机制，如英国(guó)、日本(běn)；

　　2）预付款(kuǎn)比重：要求购房者支付的预付(fù)款比例相对较低，绝大(dà)部(bù)分(fēn)房款在房屋(wū)交(jiāo)付后开始支付；

　　3）预(yù)付款支付(fù)方式：预付(fù)款一般以定金方式(shì)支付，或按工程进度分期(qī)支付，或二(èr)者结合；

　　4）按揭贷款方式(shì)：一般采(cǎi)用两种方式发(fā)放(fàng)按揭(jiē)贷款，一(yī)是按工程进度付款(kuǎn)，按揭贷(dài)款按照工程进度(dù)逐渐(jiàn)发放，购房者开始月(yuè)供；二是房屋交付后(hòu)发(fā)放(fàng)按揭贷(dài)款；

　　5）房屋烂尾保护：为预售商品房提(tí)供(gōng)期(qī)房烂(làn)尾保险，在商品房出现重大延(yán)期(qī)或重大(dà)缺(quē)陷(xiàn)时，保障(zhàng)购房(fáng)者(zhě)权益；

　　6）房屋交付保护：房屋(wū)交付质量的(de)保障有(yǒu)两种方式，一(yī)是(shì)期房由政府或(huò)第三方验(yàn)收合(hé)格并提供(gōng)验收凭证后(hòu)，开发商凭验收凭证取得(dé)购(gòu)房者支付的房款。二(èr)是开发商为购房者提供一定的保修(xiū)期，通常1-5年，保(bǎo)修期满(mǎn)，购房者支付尾款。

　　2.1 美国：交(jiāo)付前预售(shòu)资金第三方全(quán)程(chéng)监管(guǎn)，交付时开发商凭验(yàn)收凭证取(qǔ)得房款

　　美国期房定(dìng)金一(yī)定期限(xiàn)内无条件返还(hái)，最低首付比(bǐ)例为3.5％，交房前仅(jǐn)支付(fù)首(shǒu)付，其(qí)余房款交付后按揭(jiē)还款(kuǎn)，交付前资金由第三方(fāng)全程监管，交付时开发商凭验收(shōu)凭证取得房款。

　　定(dìng)金及首付环(huán)节，定金比例一般为房款的(de)1％-5％，首付比(bǐ)例(lì)最低可低于3.5％，根据美国官方数(shù)据(jù)，2021年美国平均首付比例为12％。

　　余款支付方面，除定(dìng)金或首付外(wài)，购(gòu)房者在房屋(wū)交付后(hòu)通过按揭贷款支付剩余房款。

　　资金监管方面，美国为防(fáng)止开发(fā)商挪(nuó)用资金(jīn)，购(gòu)房者的(de)定金及首付款由第三方公证行或产权保险公司(sī)的信(xìn)托账户监管。如果开(kāi)发商(shāng)倒闭导致楼盘烂尾，购房者(zhě)资金可通过申请(qǐng)仲裁取回，且不(bù)承担任何责任与损失。而开发商在房屋建设过(guò)程中的资金全(quán)部来自银行，银行(xíng)根(gēn)据(jù)工程进度向开(kāi)发商(shāng)提供一定比例的贷款，由于开发商挪用(yòng)资金直接(jiē)损害银行利益，银行有充分动机监管开(kāi)发商施工进度(dù)。开(kāi)发商在(zài)房屋交付时(shí)需取(qǔ)得由(yóu)政府相关部(bù)门经审查后发放的验收凭(píng)证，通过验收凭(píng)证向银(yín)行(xíng)得到购房者支付(fù)的(de)房款。

　　2.2 德(dé)国(guó)：可零首付购房，提供期房烂尾(wěi)险

　　德国(guó)期(qī)房可(kě)零首(shǒu)付购房，房(fáng)款按建造工期进(jìn)度支付，按(àn)揭按(àn)工期放款后(hòu)还(hái)贷，房贷利率(lǜ)采(cǎi)用固(gù)定(dìng)利率，开发商或购房者(zhě)可购买期房烂(làn)尾(wěi)保险。

　　预售门槛(kǎn)方面，德国开发商在项目获批后即可预售房(fáng)屋。签署购房合同前，购房者需支(zhī)付(fù)约2000欧的定金并(bìng)进行预约(yuē)公证，签订合同后定金退还。如(rú)由于任何原因不能购买，定金(jīn)按照德国法律全部(bù)退还。

　　签(qiān)署购(gòu)房合同后，购房(fáng)者需支付公证费和(hé)土(tǔ)地(dì)交易税，分别为房屋售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两(liǎng)种费用不包含在购房款中，属于(yú)购房附加费。

　　首付(fù)方面，德国(guó)没有规定最(zuì)低首付比例，可零首付购房。

　　余款(kuǎn)方面，德国也采(cǎi)取按工期支(zhī)付房(fáng)款的制度(dù)，一(yī)般分7笔(bǐ)进(jìn)行支付，具体支付节点、比(bǐ)例(lì)因项(xiàng)目(mù)而异。一般来说，支付节(jié)点可(kě)分为公证后、主体完工、内部(bù)水暖电路完(wán)工、窗户玻(bō)璃完工、室(shì)内清洁及墙(qiáng)面完工、地板完工、全部(bù)完(wán)工，支(zhī)付比例(lì)可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购房者可(kě)在支付房(fáng)款前申请房贷，房贷利率采用固(gù)定利率(lǜ)，银(yín)行(xíng)按施(shī)工(gōng)节奏分多(duō)次发放(fàng)贷款(kuǎn)，每笔贷款给予购房者一(yī)定使用(yòng)期限，期限结束(shù)后，购(gòu)房者开始还贷。

　　保险(xiǎn)方面，德国保险公司针对期房(fáng)设计了两(liǎng)种(zhǒng)保险，保险的功能是(shì)当房屋出现重大延期或(huò)重大缺(quē)陷时，保(bǎo)险公司保证开发商赔偿(cháng)或修复，开发商(shāng)破产，由保(bǎo)险(xiǎn)公司负(fù)责相(xiāng)应赔偿。保(bǎo)险由开发商或购(gòu)房者(zhě)购买。

　　2.3 英国(guó)：10％定金(jīn)保险保护(hù)机制，55％-80％房款(kuǎn)交房时(shí)支付(fù)

　　英国预(yù)售制设(shè)有10％定金保(bǎo)险保(bǎo)护机制，交房前(qián)付款比(bǐ)例仅20％-45％，资金由买卖双方律师严格监管。

　　订(dìng)立(lì)合(hé)同前，买卖双(shuāng)方均有(yǒu)一名律(lǜ)师，负(fù)责(zé)沟通期房交易(yì)中的房产、资金(jīn)、合同等各个环(huán)节(jié)，各环节内容确认无(wú)误(wù)后(hòu)签订首付交换合同。

　　定金方面，英国设置了10％定金(jīn)保险(xiǎn)保护机制，当开发商出现财务、经营46oz爆米花多大万达影城 爆米花会吃胖吗问题(tí)时，购房者10％的(de)定金由保险公司赔付，而超出10％的部分(fēn)较(jiào)难追回。

　　首(shǒu)付方面，首付比例通常为10％-25％，首付需(xū)要在合同签订21天内支(zhī)付。

　　余款支付环节(jié)，英国(guó)采取按工(gōng)程(chéng)进度付款的方式，但是交房前付款比例(lì)相对较低，一般(bān)会在合同签订6-24个月(yuè)分别支(zhī)付两笔5％-10％的款(kuǎn)项(xiàng)，即交房前付(fù)款比例(lì)在20％-45％之间，剩余款项(xiàng)交房后(hòu)支付。

　　交付环节(jié)，英国规定房屋必须(xū)经过房产(chǎn)公(gōng)证公司的(de)检验验收(shōu)后才能交付，交(jiāo)付后方可按揭还(hái)贷。

　　资金监管环节，英国期房预售资(zī)金监管极为(wèi)严格，资金也由律(lǜ)师监管，在确认工程进度、支付相关款项过程中(zhōng)，由买房律师将资金转给卖方律师，卖(mài)方律师转给开发(fā)商，即(jí)资金在进入开发商账户前经过两道关口，有利(lì)于保障购房(fáng)者资金安全(quán)。

　　2.4 日本(běn)：为规(guī)范期房交易立法(fǎ)，设置(zhì)期房预(yù)付(fù)款保全措施

　　日本期房交易立法，定金超5％或1000万日元时(shí)，开发商必须完(wán)成“预售房定金保全措施”，交房前付款比例不超房款的20％，开发商违约(yuē)需返还定(dìng)价并赔偿约10％房款，交房后按(àn)揭还款(kuǎn)。

　　立(lì)法方面，日本二战结(jié)束后由于房(fáng)屋(wū)供给严重失衡，叠加法律(lǜ)空白，社会上“一房二(èr)卖”现象普遍，为(wèi)此，日本政(zhèng)府(fǔ)1952年出台《宅(zhái)地建筑物(wù)交(jiāo)易法》，经(jīng)多次(cì)修订(dìng)，目前(qián)是唯一一部规范期房(fáng)交易的(de)法律。

　　定(dìng)金保护方面，根据日本《宅地建物取引业法》，对(duì)购(gòu)房(fáng)者支付定金超(chāo)过5％或超1000万日(rì)元的部分，法(fǎ)律(lǜ)要求开发商必(bì)须完成定金保全措(cuò)施才可预售。什(shén)么(me)是(shì)定金保全措施？即买卖双(shuāng)方(fāng)签(qiān)订(dìng)购(gòu)房合同时，开发商向金(jīn)融(róng)机构或(huò)指定保证(zhèng)机构或保险机构签订定金保证委托合同(tóng)，设(shè)置购房者定金的保证或保险，并将(jiāng)相应的保证金证明(míng)书交付(fù)给(gěi)购房者(zhě)。除(chú)定金外，其(qí)他预先(xiān)支付的(de)购房款也受该措施保护。若开发商倒闭导致(zhì)期房烂尾，购房者可凭保(bǎo)证金(jīn)证明书向金融机构或保证(zhèng)机构或保险公(gōng)司(sī)兑付，同时(shí)，开发(fā)商(shāng)需向(xiàng)购房者赔付违(wéi)约金，一般约为房价(jià)的10％。

　　房款支(zhī)付环节，交房前只需(xū)支付最多不超20％的(de)定金，签订购(gòu)房(fáng)合同(tóng)后，购房者即可向(xiàng)银行申请贷款，但(dàn)交(jiāo)房(fáng)后才开始按揭贷款，除定金外的剩余(yú)房款在(zài)交房(fáng)后开始支付(fù)。

　　2.46oz爆米花多大万达影城 爆米花会吃胖吗5 新加(jiā)坡：买方资(zī)金(jīn)由银行监管，享1年(nián)保修期后付尾款

　　新加坡(pō)期(qī)房购(gòu)房者违约可返还相(xiāng)当于3.75％房款的订金，首付比例20％，余款(kuǎn)按工程进(jìn)度支付，所有资(zī)金进银行专门项目资金账户(hù)，交(jiāo)房后满1年保修(xiū)期后支付15％尾(wěi)款。

　　订金(jīn)支付环节，新加坡(pō)开(kāi)发(fā)商有统一的选购权合同以(yǐ)及订金返还机制，即OTP，签(qiān)订OTP后(hòu)需支(zhī)付5％房款作为订(dìng)金，OTP有效期(qī)14天，执行OTP则进一步签(qiān)订购买合同，不执行OTP则退还3.75％的房款。

　　首付比例方面，签订购房合同(tóng)后，购房者(zhě)需支(zhī)付(fù)15％的(de)首付及印花税，同时购房者向银行申请按揭贷款(kuǎn)。

　　余款支付(fù)上，新加坡期房同样采(cǎi)取按(àn)工程进度付款的方式，《发展商条例(lì)》对(duì)期房付款流程做了(le)统一详细(xì)规定(dìng)，要求(qiú)所有(yǒu)开发商遵守，支付节点(diǎn)一(yī)般为合(hé)同签订后、地基完(wán)工、框架完工、管道(dào)门(mén)窗等完工等(děng)，支付比例约为20％、10％、10％、5％、25％。银(yín)行按(àn)揭贷(dài)款也依照工程进度放款，月供在(zài)此过(guò)程中随着放出(chū)贷(dài)款(kuǎn)的增加而(ér)增加，未放款部(bù)分无需月(yuè)供(gōng)。

　　资金(jīn)监管方(fāng)面，购房者的订金与付(fù)款会存入银行(xíng)专门的(de)项目资金账户(hù)，账户资金提取须与房屋建设有关。房屋交付后，购房者享受1年(nián)的房屋(wū)保修期，此后购房者支付15％的尾(wěi)款。

　　3 启示(shì)

　　一，短期来(lái)看(kàn)，当前房地产到了政策出手临(lín)界点，重点是保交楼和房企(qǐ)重组。一方面，加(jiā)大对刚需(xū)和改善型需求(qiú)的支持力度，长短兼(jiān)顾妥善应对局部停贷现象，重点是保交(jiāo)楼保复工保民(mín)生，给(gěi)予强有力的(de)金融工具支持。另一方(fāng)面，从现在起(qǐ)，对还在正常运转的房(fáng)企包(bāo)括民营企业(yè)，加大(dà)支持力度，由优(yōu)质(zhì)房企牵头并(bìng)购重组整个行业，为每个房企配套(tào)AMC和财(cái)团，给予金(jīn)融工(gōng)具配套。

　　二，中(zhōng)期来看(kàn)，应充分估计形势(shì)复杂性和人(rén)性复杂性，兼顾化解停贷、复工保交楼、重组(zǔ)房企债务、恢(huī)复市场(chǎng)信心以及长效机制。长效机制四大关键(jiàn)是推动城市群战略、人地挂钩、金融中性稳定和房地产税。定金环(huán)节(jié)，建(jiàn)立(lì)开(kāi)发商违约后定金保护机制，如将已支付定金冻结至房屋交付阶(jiē)段，保障购房者定金安全。签(qiān)订合同环节，鼓(gǔ)励保险公司介(jiè)入(rù)，为房屋重(zhòng)大延(yán)期以(yǐ)及重大缺陷等情况提供充分的保障。余款(kuǎn)支付环节，建立按工程进(jìn)度(dù)付款机制或交房后按(àn)揭贷款机制，充分保护购房者的权益。资金监管环节(jié)，引入(rù)独立(lì)于开发商、银行的(de)第三方资金监管机构(gòu)，或由政府相关部(bù)门直接监管，以此防(fáng)止资金挪(nuó)用现象。交付环节，建(jiàn)立商品房保修期制度(dù)。保(bǎo)修期内，开发商应对(duì)房屋质量问题(tí)全(quán)权负责(zé)、免(miǎn)费(fèi)维修，购房者在保修(xiū)期结束后支付尾款。

　　三，长期来(lái)看，取(qǔ)消商品房预售制是大(dà)势所趋。一方(fāng)面，98年(nián)房改时，全国缺房(fáng)子(zi)，开(kāi)发商缺钱，预(yù)售制是权宜(yí)之计，现在全国套户(hù)比超过1，从大(dà)开发进入存量时代，对购房民众不公(gōng)平的预售制已经过时了(le)，该取消了，改为(wèi)现房销售(shòu)。另(lìng)一方面，取消预(yù)售制，改为(wèi)现房销售(shòu)，开发商(shāng)将拼(pīn)的不(bù)是(shì)五花八门、眼(yǎn)花缭(liáo)乱、不知(zhī)道(dào)能不能兑现的营销手段(duàn)，而是所(suǒ)见即(jí)所(suǒ)得的(de)过硬的产品质量和(hé)诚信，这才是对(duì)购(gòu)房民众的(de)最根本(běn)最实质的(de)保障，这样将极大的提(tí)升开发商的建(jiàn)筑质量，实现良币驱逐劣(liè)币。

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