5月以来，房(fáng)地(dì)产板块(kuài)个股(gǔ)多(duō)出现(xiàn)小幅上(shàng)涨，截至5月(yuè)10日收(shōu)盘，中信房地产指(zhǐ)数本(běn)月(yuè)涨幅约为2％。而以(yǐ)公募基金为代表的机构对于这一板(bǎn)块已经在悄然布(bù)局。数据显(xiǎn)示，以南方和华夏的(de)两只(zhǐ)老(lǎo)牌(pái)ETF基(jī)金(jīn)为(wèi)例，5月9日(rì)时所(suǒ)公布的(de)总份额均较4月28日时有小幅(fú)增长。根据基金一季(jì)报统(tǒng)计，龙头与地方国企央(yāng)企(qǐ)获得增持，持(chí)仓数(shù)量占流(liú)通股(gǔ)比重(zhòng)增幅五只个股分别(bié)为(wèi)华发股(gǔ)份(fèn)+3.40％、滨江集团+1.71％、中新集(jí)团(tuán)+1.49％、卧(wò)龙(lóng)地产(chǎn)+0.97％、招(zhāo)商积余+0.92％。

　　公、私募配置房地产或“底(dǐ)部回升”

　　行业红利时代已过 精耕细作成共(gòng)识

　　从(cóng)公募基金对(duì)房地产的配置(zhì)看(kàn)，2019年末，公募所持有的房地产(chǎn)行业(yè)标的市值约(yuē)1188亿元，占其所持(chí)股票市值(zhí)的4.66％左右；2020年市场表(biǎo)现出色，但公(gōng)募(mù)所持房地产公(gōng)司市值在股票(piào)资产中的占比却(què)断崖式(shì)下跌至(zhì)1.85％；2021年(nián)，这(zhè)一(yī)数值更是进一步降至(zhì)1.56％。

　　不过2022年终于出现(xiàn)了(le)三年来的首次回升，年(nián)底(dǐ)这一数值从1.56％升至(zhì)1.65％。与此同时，公募对房(fáng)地(dì)产行业的持股(gǔ)比例也同(tóng)步(bù)回升，从2021年底(dǐ)的6.94％提高到2022年末的7.03％。

　　这样的势头似乎在今年(nián)一季度(dù)得(dé)以延续。数(shù)据统计(jì)显示，公募重仓持有房地产板(bǎn)块一季度市(shì)值(zhí)TOP15门槛(kǎn)为1.6亿元，较2022年四(sì)季度提升6.71％。持仓市值前五个股分别为保利发展、招商(shāng)蛇口、万科A、华发股份、滨江集团，持仓市(shì)值占板块比(bǐ)重合计达47.29％，环(huán)比下降(jiàng)3.05％。

　　从中不(bù)难(nán)发现，公(gōng)募对于房地产的投资愈发有集中于龙头的趋(qū)势。Wind显示，在公(gōng)募(mù)基金(jīn)一季报汇总(zǒng)的重仓(cāng)股(gǔ)中，房(fáng)地产板块排名最高的(de)是(shì)保(bǎo)利发(fā)展，在(zài)基(jī)金重仓第33位。排名(míng)第(dì)二的是招商蛇口(kǒu)，排(pái)在第78位。而老牌龙头股万科A排在(zài)第(dì)96位。对比去年四季报(bào)，变化(huà)之处首先在(zài)于几只房地产龙头(tóu)股从排位上看均有退步，尤(yóu)其是万科最为明显；其次是金地集(jí)团退出百大之(zhī)列(liè)。但考(kǎo)虑到房地产(chǎn)是复苏链上最后一环，且首季并非行业销售旺季，其传导到二级市场乃至机构持仓上还(hái)需要时(shí)间周期。

　　形成共识的(de)是，经济(jì)圈判断房地产已(yǐ)经进入大分(fēn)化时代(dài)，一二夜鹭是几级保护动物，夜游鸟是几级保护动物线城市好(hǎo)于三四线城市。而(ér)映(yìng)射到二级(jí)市场投资上，配(pèi)置房地(dì)产行业轻松收获行业贝塔的红利期一去(qù)不返了。“如(rú)果按照(zhào)产业周期来分类，包括房地产等几类行业在盖(gài)特纳(nà)曲线里(lǐ)属于成熟(shú)期或者衰退期的行(xíng)业，传统认知(zhī)上没(méi)有什(shén)么投资机会的。但(dàn)在这几年特殊(shū)的行情里包括(kuò)煤(méi)炭、电(diàn)解铝等类(lèi)似的行业也(yě)出(chū)现了一(yī)些机会(huì)，背后的逻辑是供给侧发生了更大(dà)的(de)变化。”一不愿(yuàn)具名(míng)的上海公(gōng)募基金经理指出。

　　不(bù)过(guò)也有公募人士持谨慎乐(lè)观态(tài)度：“行业前几年17亿(yì)～18亿平方(fāng)米的年(nián)销售面积(jī)很(hěn)难再出现了，2022年光是(shì)居民(mín)存款(kuǎn)数量增(zēng)加了(le)15万亿元。中(zhōng)国存量有400亿(yì)平方(fāng)米建筑面积，考虑(lǜ)存量地产的更新，也有近10亿平方米(mǐ)。需求端(duān)还需(xū)要有一定的(de)政(zhèng)策出来去刺(cì)激购房。”

　　宝盈基金房地产研(yán)究员吕功绩(jì)也指出：“时至今日，无论从(cóng)城(chéng)镇化的进程，还是人(rén)均(jūn)住房面(miàn)积（接近30平/人），我国(guó)均已(yǐ)告别住房短缺时代，而(ér)目(mù)前居民的杠(gāng)杆率(lǜ)和房价收入也不支(zhī)撑每(měi)年18万(wàn)亿元(yuán)的销(xiāo)售额(é)，以及过快上行的房价，因而行业(yè)高增(zēng)的时代已经过去，未来行(xíng)业的需求或将回落，在此过程中，伴随着地产的(de)高杠(gāng)杆属性(xìng)，就很容易出现信用风险问题（类似2022年的民营地产爆雷），行业进入到供给侧出(chū)清的过(guò)程(chéng)。这个过(guò)程中(zhōng)，综合竞争力强(qiáng)的公(gōng)司(sī)就能够通过(guò)大(dà)鱼吃小鱼的方式，获得市占率的提(tí)升。当(dāng)行业(yè)需(xū)求见顶回落(luò)时(shí)，行业的贝塔已经过去了，但不代表(biǎo)没(méi)有投资(zī)机会，机会(huì)在于城市、位置、产品的阿尔法，而对应到股票投资，就(jiù)是强(qiáng)竞争力公司的阿(ā)尔(ěr)法。”

　　或许(xǔ)也是基于这样的认识转变，精耕(gēng)细作个股成(chéng)为公募(mù)乃至(zhì)整体机构的(de)务实之举。

　　机构配置房地产“风物长宜放眼(yǎn)量”

　　头部央国企、优质(zhì)区域性标的成(chéng)香饽饽(bō)

　　5月以来，房地产(chǎn)板块(kuài)个股(gǔ)多出(chū)现小幅上涨，截至5月10日(rì)收盘(pán)，中信房地产指(zhǐ)数(shù)本月涨幅约为2％。从具(jù)体的(de)个股来看，《红周刊》利用Wind统计(jì)申万房地产板(bǎn)块个股，在纳入(rù)统计(jì)的124只房地产类标(biāo)的股中(zhōng)，本月以(yǐ)来实现股价上涨(zhǎng)的(de)达到了81家。

　　其中，上(shàng)述(shù)时间段恰好排名前五的公司月内(nèi)涨幅超过(guò)了10％，它(tā)们分(fēn)别(bié)是上实发展、浦东金桥、*ST泛海、华夏幸福(fú)、荣(róng)安(ān)地(dì)产。排名(míng)第(dì)一(yī)的上实发展，五一假(jiǎ)期归来(lái)后日成交量明显放大，4日、5日连(lián)续两个交(jiāo)易日收出涨停。从该股的(de)基本(běn)面来看，上(shàng)实发(fā)展的(de)主营业务为房地产开发(fā)与(yǔ)经(jīng)营。公司的主要产品及服务为房(fáng)地产销售、房地(dì)产租(zū)赁(lìn)、物(wù)业(yè)管理(lǐ)服务(wù)、工程项目、酒店经营(yíng)。从业绩数据(jù)来看，2022年，其实现营业收入(rù)52.48亿(yì)元(yuán)，比上期(qī)减少47.85％，归(guī)母净(jìng)利润1.23亿元，同比下(xià)降33.24％。2023年第一季(jì)度，其实现营业总(zǒng)收入(rù)27.87亿元，同比增长(zhǎng)183.02％；归母净利润2.86亿元，同比(bǐ)扭亏。

　　不过从十大流通(tōng)股股东(dōng)来看，各类机构都(dōu)有对其布局的例(lì)子。以3月31日(rì)时(shí)的首季十大流(liú)通股股东来(lái)看， 具体(tǐ)包括公募的上(shàng)银(yín)基金、私募的迎水文龙、中(zhōng)央汇金、长城资产管理公(gōng)司(sī)等都跻身前(qián)十的行列。

　　巧合的是(shì)，涨幅暂(zàn)时排名第(dì)二的浦东金桥也是上海本地房(fáng)企，其第(dì)一季(jì)度的(de)收入利润规模(mó)大幅度复苏。究(jiū)其原因，一方面是(shì)该(gāi)公司后疫情时(shí)代出租率复苏至(zhì)近年来(lái)最高，另一(yī)方面则是公司拿地结算持续性向好，从数(shù)字上看，一季(jì)度(dù)新增虹口135、138住宅地块，总建筑面积约(yuē)54万平方米。

　　在这样的业(yè)绩势(shì)头向好(hǎo)背景下，自(zì)然也吸引了知名机(jī)构在其(qí)中持续驻足(zú)。从第一季度(dù)十大流通股(gǔ)股(gǔ)东来看，知(zhī)名私(sī)募高毅邓晓峰的两只(zhǐ)产品依(yī)然(rán)在前十中，这也是连续第三个(gè)季度他有的两只(zhǐ)产品杀入前十。同时榜单中还有一支大名鼎鼎的QFII阿布扎比投资(zī)局，其当季还小幅增加了持股(gǔ)。

　　除去上述(shù)两家上海区域性地产公司外，荣(róng)安地产则是(shì)主要布(bù)局在深圳的地产公司，一季报交出的(de)也是一份(fèn)报喜的成绩单：首季公司实现营业收入51.85亿元，同比增长35.51％。归属(shǔ)于上市公司股东的净利(lì)润6.48亿(yì)元，同比增长31.27％。

　　从机构态度(dù)来看，《红周刊》注意到两只公(gōng)募指基首季(jì)新杀入十大流通股(gǔ)股东行列。具体说来， 南方中证全指(zhǐ)房地产ETF上(shàng)榜排名第七位，富国中证(zhèng)指数1000增(zēng)强(qiáng)则(zé)排名第(dì)九位，此外联袂出(chū)现的机构还(hái)有QFII高盛国际和私募迎水聚(jù)宝(bǎo)。

　　接(jiē)受《红周刊》采(cǎi)访时(shí)，兴证全球基(jī)金相(xiāng)关人士分析：“经历过行业洗(xǐ)牌和兼并重组后，龙头的价值更(gèng)为笃(dǔ)定突出；从拿地端看(kàn)，2022年土(tǔ)地市场大幅降温，优质土地供(gōng)给(gěi)较多（券商测(cè)算对(duì)应潜在毛利(lì)率在25％以上，目前(qián)房企的利润率仅20％），绝大多数房企(qǐ)受限于信用问(wèn)题或(huò)者资(zī)金紧张没法拿地，龙头房企趁机获取(qǔ)低成本土(tǔ)地，龙头房企的拿地力度（拿地(dì)金(jīn)额/销售金额）基(jī)本在30％以(yǐ)上(shàng)；从(cóng)融资上看，龙头房企(qǐ)杠(gāng)杆率较低，净负债率(lǜ)基本在70％以下，而其他房企的净负债率普(pǔ)遍都在(zài)100％以上(shàng)，加杠杆空间(jiān)有(yǒu)限(xiàn)，从融资成(chéng)本看(kàn)，龙(lóng)头房企(qǐ)的(de)融(róng)资成(chéng)本(běn)不断下滑，基本(běn)在3％、4％左(zuǒ)右(yòu)；对应到2023年的(de)销售，龙(lóng)头房企明(míng)显跑赢行业，1～4月百强房企的销售额增速为9％，而TOP14的销售额增速为29％。”

　　需要(yào)强(qiáng)调的是，在当前中特估的浪潮下，央国(guó)企地产股或存在发展的大好机会。中信证券指(zhǐ)出：“房地产行业的结构(gòu)性机(jī)会依然存(cún)在，少部分公司尤其是央企占据显著优势，其主要(yào)又体现为(wèi)库存(cún)的优(yōu)势。央(yāng)企地(dì)产(chǎn)公(gōng)司，现(xiàn)阶段(duàn)表现出较低的(de)融资成本，优质的(de)开发资(zī)源(yuán)和良好的不(bù)动产(chǎn)资产运营能力的多重竞争优势。”

　　“即使没有(yǒu)中特估，国(guó)央企相较于(yú)民营地产(chǎn)公(gōng)司也是更有(yǒu)优(yōu)势的。”吕(lǚ)功绩强调，“对于(yú)减(jiǎn)值、土地资(zī)源债(zhài)权债务(wù)关系等问题，市场对民营房开企业的资产会有更多担忧和质疑，所以(yǐ)在(zài)这一轮行(xíng)业出清的过程中，央国企相较(jiào)于民(mín)企来(lái)说(shuō)估(gū)值的(de)修复更明显。中(zhōng)特估的角度从中长(zhǎng)期的(de)维度看(kàn)，行业的逻辑在于集(jí)中度提升后，行业进入高质量发(fā)展阶(jiē)段，具(jù)备较快(kuài)速发展阶段更稳(wěn)定且可(kě)预(yù)期的(de)盈利(lì)和(hé)现金流创造能力，以(yǐ)此带来估值中枢的提升(shēng)，应(yīng)该关注估值相对较低，企业自身资产(chǎn)的质量好、运营能力强(qiáng)、可以创造持续(xù)现金(jīn)流的企业。”

　　“存量时代中行业普涨的概率比较低(dī)，行业内部(bù)夜鹭是几级保护动物，夜游鸟是几级保护动物将出现分化(huà)，要(yào)关注将受益于行(xíng)业集中度提升(shēng)的头部公司。”星石投资首席研究官方(fāng)磊也表示。

　　顺应机构这(zhè)一(yī)思(sī)路的话，或许(xǔ)还是保利发展、招商蛇口等国资背景(jǐng)龙头前(qián)途更为光明。不过(guò)国(guó)投瑞银基(jī)金投资部副总(zǒng)监綦傅(fù)鹏表示：“需要客观地去持(chí)续观察(chá)国企央企在三个方面是否可以维持，首(shǒu)先(xiān)是(shì)融(róng)资成(chéng)本保持低(dī)位，其次是销售份额(é)持续提升(shēng)，再(zài)次是(shì)拿地份额持续提(tí)升。”

　　复苏速度缓慢

　　机(jī)构需要多给(gěi)一些耐心

　　而《红周刊》也根据房企一季报梳理发现(xiàn)，对于2022年的业绩(jì)出现的整体下滑，2023年一季度(dù)的业绩分化(huà)更(gèng)趋明显，保利发展、滨江集团等房企(qǐ)营收、净利均实现(xiàn)了业(yè)绩的回正，甚(shèn)至是较大(dà)增(zēng)速的(de)增长。而这些公(gōng)司(sī)也(yě)是机构的重仓对象。

　　对(duì)此，知名房地(dì)产业内人士张宏伟向《红周刊》分析表示(shì)，业(yè)绩(jì)出(chū)现明显(xiǎn)改善的房企，主要(yào)是因为过去(qù)两三年时间，尤其(qí)是在2021年下半年民(mín)营房企不怎(zěn)么(me)投资拿地之后(hòu)，国有(yǒu)企业仍在持续性地拿地，且(qiě)主要集(jí)中在核心城市，投资(zī)力度较大(dà)。投资的驱动能够推动房企销售业绩的增长，从而在2023年一季(jì)度市(shì)场(chǎng)恢复但仍(réng)处(chù)于调整的过程中(zhōng)，能够保有一个正增长。

　　不过(guò)张宏伟同时也提醒(xǐng)表示(shì)，在房(fáng)地产的复苏过程中，还面(miàn)临着一些不(bù)确定性。其实(shí)整个(gè)市场从四月份开始(shǐ)又在往(wǎng)下(xià)掉。除(chú)了杭州、成(chéng)都等极个别城市(shì)四月环比(bǐ)三月相对表(biǎo)现较好之外(wài)，包(bāo)括北(běi)京、上海(hǎi)在内的绝大多(duō)数(shù)城市都出现环比(bǐ)下滑的情(qíng)况。而(ér)现在五(wǔ)月(yuè)的市场表现(xiàn)也不太乐(lè)观。按照现在的经(jīng)济状况、收入情(qíng)况，以及市场的去(qù)库存压力、企业的资金(jīn)面压力，可能会(huì)出现(xiàn)，到六月份房企为了半年(nián)报冲业绩出现市场的短期反弹外的一个市场乏力现象。也就是说，第(dì)二季度(dù)、第三(sān)季度(dù)增长不确定性(xìng)的压(yā)力(lì)仍旧(jiù)较(jiào)大。

　　上海利檀(tán)投资(zī)董事长陈昊扬(yáng)也向《红周刊》指出，现在整个(gè)房地(dì)产(chǎn)以及其上下(xià)游产业(yè)链的复(fù)苏(sū)速度(dù)都比想象的要慢很多，我们要多给一些耐心(xīn)，这(zhè)个时(shí)候(hòu)，在(zài)房地产以及上(shàng)下游就(jiù)不是赚(zhuàn)快钱的时候，只能赚他(tā)基本面的钱。但这也意味着，只有极为少数的、做得(dé)比同行好得多的企业，会伴随整个行(xíng)业的弱复苏(sū)，业绩会逐步体现出来。所以只能耐心地去等待它的基本(běn)面不断地凸显出来，这需要时间。

　　（本文已刊发于5月13日《红周刊》，文中提及个(gè)股仅为(wèi)举例分析，不做买卖推荐。）

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