近两年(nián)火爆的创新产品(pǐn)公募REITs进入密(mì)集分红(hóng)期，近日(rì)7只REITs陆续迎来除息日(rì)，公募REITs整体呈现出高比例稳定分(fēn)红(hóng)，15只公(gōng)告2022 年可(kě)供分配金额的(de)REITs产品(pǐn)，平均分(fēn)红(hóng)比例接(jiē)近99％。

　　多位业内(nèi)人士对此(cǐ)表示，强制分红(hóng)机(jī)制是公(gōng)募REITs主要(yào)特(tè)征(zhēng)之一(yī)，稳定(dìng)分红体(tǐ)现出该(gāi)类产(chǎn)品长期(qī)投资(zī)价(jià)值，通过观测(cè)经营活动现金流(liú)、可供(gōng)分(fēn)配(pèi)现金等指(zhǐ)标(biāo)，也是(shì)观察REITs项目(mù)底层资产运营情况的“窗口”。他们也提醒普通投资者注意，与产权类项目相比(bǐ)，特许经(jīng)营(yíng)REITs项(xiàng)目在(zài)经营权(quán)到期后不再产生现金(jīn)收益(yì)，特许经营(yíng)权(quán)分红(hóng)目前已包(bāo)含了利(lì)润(rùn)分配和本金的(de)归还(hái)，在选择投(tóu)资标的时应了解(jiě)资产类(lèi)型(xíng)和分红的特征。

　　15只公募REITs产品(pǐn)分红

　　平均分红比例(lì)98.89％

　　公(gōng)募(mù)REITs 进入(rù)密集分(fēn)红(hóng)期，近日7只REITs产(chǎn)品（4月(yuè)17 日(rì)-4月21日）陆续迎来除息日，此外尚有6只REITs实际分配情况尚未(wèi)公布。整体来看，公(gōng)募REITs呈(chéng)现(xiàn)出了高比例的稳定分红，15只公告(gào)2022 年可供分配金额的公募REITs产(chǎn)品中，2022年(nián)全(quán)年分配金额占(zhàn)可(kě)供分配金额(é)比例平均为(wèi)98.89％，且绝大部分分配比例在96％以(yǐ)上。

　　中金基(jī)金相关负责人对(duì)此(cǐ)表示，投(tóu)资公募REITs的主(zhǔ)要收益来源为持(chí)有期(qī)分红(hóng)收(shōu)益，以及(jí)基(jī)金份(fèn)额交(jiāo)易价格的变化。基金份额二(èr)级(jí)市场价格受到(dào)公募(mù)REITs资产运(yùn)营(yíng)情况及市场因(yīn)素(sù)的综合影(yǐng)响，较易引起波动。与此相比，基金分(fēn)红(hóng)预期则更有规(guī)律可循。公募REITs的分红(hóng)主要(yào)来自基础设施资产的(de)经营现金流，投资(zī)人(rén)通过基金(jīn)募集(jí)材(cái)料和信息(xī)披露文件(jiàn)，结合行(xíng)业及(jí)市场情况，可(kě)以分析(xī)基(jī)础设施项目的经(jīng)营(yíng)业绩，作为进行投资决策的(de)重要参考(kǎo)。

　　“相对于基金份额二(èr)级市(shì)场价格变化(huà)导致的浮盈或浮亏，分红作为基金份额持有人实际获得的现金收益，对于长期投资者更具参考价值(zhí)。”中金基金相关(guān)负责人称。

　　平安(ān)基金REITs 投(tóu)资中心(xīn)运营高级副总监(jiān)李华平也表示，根(gēn)据《公开募(mù)集基础设施证券投资基金指引（试(shì)行）》及相关法(fǎ)规要求，基础设施基金应当将90％以上合并后基金年度可分配金额(é)以现金形式分配给投资者，强制分红机制(zhì)是公募REITs的主要特征(zhēng)之一，稳定(dìng)的分(fēn)红机制体(tǐ)现出REITs产品(pǐn)长期(qī)投资价(jià)值。

　　中(zhōng)航基(jī)金也认为，从投资角度来看，基础设施公募(mù)REITs同时具(jù)备“股性”和“债性”双重特点。二(èr)级市场价(jià)格反映这类(lèi)产品“股性”的一(yī)面，分红(hóng)体现了这类产品(pǐn)的“债性”特点。公募REITs有强制分(fēn)红要(yào)求(qiú)，分红(hóng)类似于债券派息，但不等同(tóng)于债券的固定利息回报，而是由可供(gōng)分配(pèi)现金(jīn)决(jué)定。

　　从机构投资者(zhě)的角(jiǎo)度来看，一方面是公募REITs丰富了机(jī)构投资者的投资品类，为资产配置多元化提供抓手(shǒu)，具有(yǒu)较强的配置价(jià)值。另一(yī)方面，公募REITs的分红能够帮助(zhù)机构投资者(zhě)稳定(dìng)收益。机构投资者公募REITs能够通(tōng)过(guò)分(fēn)红获取相对于投资债券(quàn)相对高的收益(yì)性，在有效控制风险的前(qián)提下，增厚(hòu)资产包(bāo)收益，起到投资“压舱石(shí)”的作用。

　　分红除了投(tóu)资收(shōu)益“落袋为(wèi)安”外，市场对于(yú)未来(lái)分红水平的预(yù)期，也(yě)是影(yǐng)响REITs基金二级市场价(jià)格(gé)走(zǒu)势的关(guān)键因(yīn)素之一。

　　从(cóng)近期公募(mù)REITs的二级市场表现(xiàn)看，截至4月21日，今年以(yǐ)来(lái)中证REITs（收(shōu)盘(pán)）指数收于975.99 点，年内(nèi)下跌7.44％，未跑赢主要(yào)股票(piào)和债券宽基指数。

　　“截至(zhì)2023年(nián)3月31日，有20只公募REITs发布了2022年(nián)年报，部分产品受(shòu)宏观经济(jì)的(de)影(yǐng)响，可分配(pèi)金(jīn)额完成率不(bù)达预期(qī)，一定程度上影(yǐng)响了(le)公(gōng)募(mù)REITs二级市(shì)场的(de)价格。”李华平(píng)称(chēng)，公募(mù)REITs二级市场(chǎng)的价格波动受多重(zhòng)因素的(de)影响(xiǎng)，投资收(shōu)益是影(yǐng)响REITs二级市场价(jià)格的主要因素之一，而(ér)稳定的分红有利于(yú)吸(xī)引投资者参与公募REITs二级市场(chǎng)的投资。

　　中金基金相关(guān)负(fù)责人(rén)也表示，近期经(jīng)济预期(qī)恢复(fù)，一方面市(shì)场热点(diǎn)呈现向股票和(hé)债券回归(guī)的(de)过程；另一方面，基(jī)础设施项目(mù)的经(jīng)营(yíng)业绩相对经(jīng)济活力的改善有(yǒu)一定(dìng)的滞后性。

　　此外，公募(mù)REITs在分红(hóng)除权日，将对基金份(fèn)额的开盘(pán)指导价做调(diào)减处理，调(diào)减金额根(gēn)据单(dān)位基金份额的分红金额进(jìn)行(xíng)计算(suàn)。除权操作是对分红前后基金份额(é)净(jìng)值变化的修(xiū)正，使投资人在基金分(fēn)红前后均(jūn)可以获(huò)得公平(píng)的投资机会。

　　“分红可(kě)增强投资者长期(qī)投资的信(xìn)心，同时(shí)需(xū)结合(hé)持有产品的特性，关注二级市场扰动对整(zhěng)体收益的影(yǐng)响程度。”中航基金(jīn)相(xiāng)关人士也(yě)称(chēng)。

　　特许(xǔ)经营权分红包括利润分配和本金归还

　　普通投(tóu)资者(zhě)应了解(jiě)底(dǐ)层资产(chǎn)情(qíng)况

　　多(duō)位业内人士还提醒(xǐng)，与(yǔ)现有公募基金分红前提是本(běn)金(jīn)之上(shàng)的增值(zhí)部分不同，特许(xǔ)经营权REITs基金运作期间的(de)“分红”界定为“分派(pài)”更(gèng)为准确，分派的是(shì)本金与增值(zhí)两(liǎng)个部分，两(liǎng)个部分之间的比例是变动的，与现有公募基金分红差异很大(dà)，大多数(shù)普通投资者可能把(bǎ)“分派”金额误认为是持续分红。一旦(dàn)30年、40年、50年(nián)、60年等(děng)合同年限(xiàn)到期后(hòu)基(jī)金价值面(miàn)临极大不确定性，这是该类投(tóu)资(zī)者应该(gāi)注意的情况。

　　李(lǐ)华平表示，目(mù)前公(gōng)募REITs主要(yào)有特许经营(yíng)权类和产权类两(liǎng)大资产类型，持有产权类产品的收(shōu)益主(zhǔ)要包括每年的现金分红(hóng)及(jí)资产增值的收益，而持有(yǒu)特许经营(yíng)类产品的收益(yì)主要(yào)来自项目每(měi)年的(de)现(xiàn)金分(fēn)红。其中，特许(xǔ)经营(yíng)权类资产的分红(hóng)包括了利(lì)润分配(pèi)和(hé)本金的归还(hái)，两者的比率也是(shì)变动(dòng)的，对(duì)特许经营权类(lèi)资产的公募REITs可(kě)以内部收益率（IRR）来衡量投资收(shōu)益。普通投(tóu)资者在选择投资标的时，应了(le)解公(gōng)募REITs底(dǐ)层资产(chǎn)的类型。

　　中航基金也表示，从细分来看，各(gè)类公募(mù)REITs分(fēn)红因底层(céng)资产属性不(bù)同而形成区别。特许(xǔ)经营(yíng)权类的公(gōng)募(mù)REITs产品因其分红相当(dāng)于一天一瓶可乐算过量吗，可乐建议几天喝一次(yú)包含“本金+收益”，分红相对较多，债性偏强。而产权类(lèi)的(de)公募REITs分红主要(yào)为“收益(yì)”，更(gèng)看重底层资产的价值增值，所以相对股(gǔ)性(xìng)偏强。普通投(tóu)资者在选(xuǎn)择公募REIT时，需要考(kǎo)虑底层资产(ch一天一瓶可乐算过量吗，可乐建议几天喝一次ǎn)属性，对所(suǒ)选择(zé)产(chǎn)品的(de)二级市场价(jià)格和(hé)分(fēn)红有(yǒu)合理预期(qī)。

　　中(zhōng)金(jīn)基金相关(guān)负责人也认为，与产权类项(xiàng)目相比，特许经营项(xiàng)目在经营权到期后不再(zài)能产生现金收益，因此将可供分(fēn)配金额(é)的分(fēn)配理解为“分派”比“分红”更加准(zhǔn)确。基于这个特点，剩(shèng)余经营(yíng)期(qī)限较短的特许经营(yíng)项目，通常(cháng)具备更高(gāo)的分(fēn)派率水平。对于剩余期限较长的(de)特许经营权(quán)项目，即使分派率相对(duì)较(jiào)低，也有足够年限(xiàn)收回本金(jīn)并取得收益(yì)。

　　中金基金该负责人提醒投(tóu)资者注(zhù)意(yì)，特许经营权项目的分(fēn)派金额(é)包含了投(tóu)资本(běn)金，在(zài)不进行扩(kuò)募(mù)的(de)情况下，基金份(fèn)额单价随着(zhe)分(fēn)派进度逐(zhú)年(nián)下降是正常现象，投资特许经营权REITs的(de)收益(yì)来(lái)自(zì)项目(mù)剩余期限产生的现(xiàn)金流。

　　“与特许经营(yíng)项目相比，产权类项(xiàng)目的土地或建筑的剩余使用年限一(yī)般较长，再加上到期后通过对(duì)建筑(zhù)的更新(xīn)改造或(huò)补缴土(tǔ)地出让金(jīn)等追加投资，有(yǒu)机(jī)会进一步延长经(jīng)营期限。这种类似永(yǒng)续经(jīng)营(yíng)的假(jiǎ)设反映在基础资产(chǎn)的估值上，使产权类REITs具(jù)备更(gèng)显著的资产投资(zī)属性(xìng)。”该负责人称(chēng)。

　　观(guān)测内部收益率(lǜ)等指标

　　评(píng)估项(xiàng)目底层资(zī)产(chǎn)运营情况(kuàng)

　　在基金分红的时点，多位业内人(rén)士(shì)还表(biǎo)示(shì)，在产品分(fēn)红期，投资者(zhě)可以观测(cè)经(jīng)营活(huó)动现金流、可供(gōng)分配现金、内部收益率等(děng)指标(biāo)，来观察和评(píng)估项目底层资产的运营情况。

　　中(zhōng)航基金表示，年报(bào)指标中(zhōng)，跟现(xiàn)金(jīn)相关(guān)的指(zhǐ)标有(yǒu)两个：一是年报中披露的(de)经营活(huó)动现金(jīn)流(liú)，二是可(kě)供分配现(xiàn)金，二者存在本质性区别。经营(yíng)活动产生的(de)现(xiàn)金(jīn)净流量是指(zhǐ)企业经营、筹资、投(tóu)资产(chǎn)生的现金流，基于企(qǐ)业本身经营活动(dòng)产生；可供分配(pèi)的现金实(shí)质上是(shì)从(cóng)EBITDA出发，对非现金影响利润表的项目进行调整，加期初(chū)现(xiàn)金，最终得到的账(zhàng)面(miàn)现金。

　　李华(huá)平也表示，公募(mù)REITs作为(wèi)资产(chǎn)配置新(xīn)选择，投资价值体现在相对(duì)股债市场独立(lì)的资(zī)产(chǎn)配置功能，比较(jiào)适合长(zhǎng)期持(chí)有。建议投资(zī)者对经营权类的资(zī)产可以更(gèng)多关注内部收益率的(de)高低，对产权(quán)类的资产更(gèng)多关注(zhù)分派率高(gāo)低。因(yīn)为(wèi)公募REITs可分配收益主要来自(zì)底层资产的经营(yíng)净现金流，所以底层资(zī)产运营情(qíng)况直接影(yǐng)响(xiǎng)投资回报(bào)，投资者可综合考虑原始权益(yì)人综合(hé)实力、运营管理(lǐ)机(jī)构实力(lì)、公募基金管理人实力(lì)等(děng)多(duō)重因素来(lái)选择(zé)投(tóu)资标的。

　　中信(xìn)证券研报也显(xiǎn)示，公募REITs进入(rù)密集分(fēn)红期(qī)，由于分红(hóng)交易带(dài)来(lái)的短(duǎn)期博弈机会仍在(zài)，叠(dié)加此前市场接连回调，建议投资(zī)者关注有基本面支撑、填权效(xiào)应相对明显(xiǎn)、同(tóng)时分(fēn)红规(guī)模较为可观的个券。

　　“公募REITs的(de)招募说(shuō)明书均会载明REITs在(zài)发(fā)行首年及次年(nián)的可供分配金额预测(cè)。投(tóu)资者可以将REITs的(de)实(shí)际分红金额(é)与(yǔ)募(mù)集(jí)材料中(zhōng)披露预测(cè)进行比(bǐ)较(jiào)分析，结(jié)合经济及(jí)市场的实际环境，对基础设施项(xiàng)目的(de)运营业绩及(jí)REITs的(de)管(guǎn)理(lǐ)能力进行判断。”中金基金上(shàng)述负责人也称。

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