导读(dú)

　　黄金二十年之后，当下中国地产步入大(dà)分化(huà)时代而非停滞期。

　　要点(diǎn)

　　过去二十年(nián)是中国房(fáng)地产市场黄金二十年(nián)。2019-2021年(nián)，连续三(sān)年商品住宅销售面积超15亿平(píng)，足够4000万家(jiā)庭入住。恰逢近(jìn)年地(dì)产持续低景气，有关中国地产是否(fǒu)过(guò)剩的讨论日益热烈(liè)。

　　拨开迷雾，本文(wén)试图(tú)厘清中(zhōng)国(guó)城镇存量住(zhù)宅(zhái)真实情(qíng)况(kuàng)，据此判断中国未来地产趋势。

　　有(yǒu)媒体渲染中(zhōng)国地产存量极度过剩，事实是(shì)否如此？

　　住建部披露(lù)全国有近6亿栋(dòng)房屋建(jiàn)筑(zhù)，第七次人(rén)口(kǒu)普查调(diào)查数据显示(shì)城镇(zhèn)家庭户人均住宅间数为(wèi)1.06间。市场陷入怀(huái)疑，中国房子是否(fǒu)真的过剩？

　　事实上住建部(bù)披(pī)露的近6亿栋城乡房屋(wū)建筑中(zhōng)，城(chéng)镇建(jiàn)筑占比(bǐ)不到一成(chéng)，其中还(hái)包括大量(liàng)城(chéng)镇(zhèn)非(fēi)住宅建筑，如商业(yè)办公楼、学校等，因此6亿(yì)栋房屋中城镇(zhèn)住宅占(zhàn)比极低。

　　七普显(xiǎn)示中国城镇居民人均住宅间数(shù)为1.06间，但居(jū)住舒适不(bù)是人均一间(jiān)房所能满足(zú)，它与房(fáng)屋质量、居住面(miàn)积、配套设施(shī)等(děng)因(yīn)素密切相关(guān)。中国的人均住宅间数较(jiào)发达(dá)国家还有(yǒu)很(hěn)大差(chà)距。人均住(zhù)宅间数大于1同样不意(yì)味着中国住(zhù)宅市场已经饱和。

　　我们测算发(fā)现中国城镇居民户均1套房，其(qí)中每户持有商品住宅(zhái)仅0.64套(tào)。

　　目前并无直(zhí)接公布中国家(jiā)庭(tíng)户均(jūn)住宅的数据，我们根据商品(pǐn)住宅套(tào)数(shù)、商品住宅占比和城镇家(jiā)庭户数，计算出城镇家庭住(zhù)宅(zhái)套户比。

　　测算结果显示(shì)，目前城(chéng)镇家庭(tíng)户均拥有0.86套房，其中0.54套为(wèi)商品住宅。若期房(fáng)顺利交付，直(zhí)至2024年(nián)，中国每户城镇家庭才(cái)拥有1套住宅，其(qí)中商业住(zhù)宅仅(jǐn)0.64套。

　　户均(jūn)一套房似(shì)乎意(yì)味着户(hù)户有房，然而事实上中(zhōng)国住宅市场供需并(bìng)不平衡(héng)。

　　国际数据显示，成熟房地产市场的住宅套户比会大于(yú)1，在(zài)1.1左右。

　　之所(suǒ)以(yǐ)说不平衡，是因(yīn)为户均一(yī)套房无法满足(zú)流动人口的租赁和置业(yè)需求。全国总(zǒng)人口的(de)近三成都是流(liú)动人口，流动(dòng)人(rén)口会选择(zé)在大城市租房挣钱，在老家买(mǎi)房，从而产生了额外(wài)的住宅需求(qiú)。

　　即便户均一套房，中国未来地产仍有四大新增需求动力。

　　第一(yī)，户均人(rén)口规模(mó)缩小，一人户、两人户占比不断增(zēng)加，导致家庭户数(shù)增多。小家(jiā)庭化(huà)趋势将延续，带(dài)来新户购房需求增长。

　　第二，经济板块的分(fēn)化日(rì)益明显，区域经济资源分(fēn)配的再(zài)集中(zhōng)吸引着人(rén)口(kǒu)流入(rù)，人口净迁入(rù)城(chéng)市的新增住宅需(xū)求有望(wàng)持续旺(wàng)盛。

　　第三，30％左右的家庭住在2000年以前(qián)建(jiàn)成的住宅(zhái)中，涉及超9000万(wàn)家庭、81亿平方米的住宅建(jiàn)筑(zhù)面(miàn)积(jī)。促成“老破小(xiǎo)”住(zhù)宅(zhái)的(de)改造势(shì)在必行。

　　第(dì)四，中国的人均住(zhù)宅间数与(yǔ)人均住宅建筑面积均(jūn)较发达国(guó)家有着不小差距(jù)，“住上更大房(fáng)子”的改善(shàn)性需求正在不(bù)断增加(jiā)。

　　黄金(jīn)二(èr)十年之后，当下(xià)中国地产步入大(dà)分化时代而非停滞期。

　　如果说过(guò)去二十年是中(zhōng)国地(dì)产黄金发展期，地产矛盾更多体(tǐ)现为住宅(zhái)供给存在(zài)不足(zú)，这是过去二十年房价快速上涨基石。那么当下房地产大分化时代已至，大分化时代下地产(chǎn)矛盾则更(gèng)多体现在住宅质量供(gōng)需冲(chōng)突。

　　地(dì)产大分化必将体现在不(bù)同(tóng)能级城市之间(jiān)，不同区域板(bǎn)块之间，不同品质住宅(zhái)之间。

　　目录

　　正文(wén)

　　引言

　　不(bù)久前，官方披露全国已有近6亿栋房屋(wū)建筑(zhù)，引发热议。从(cóng)2月以来，各(gè)大城市(shì)二手房挂(guà)牌量突(tū)然(rán)激增，引发一阵二手房的“抛售潮”。

　　让市场(chǎng)不禁担心，中国的房(fáng)子是否已经过剩(shèng)？

　　中国城(chéng)镇住(zhù)宅到底是(shì)供(gōng)给过剩，还(hái)是供需平衡，或(huò)是(shì)仍然存在不足？可惜由于住宅存量数据并未公布，我们无法直接知晓具(jù)体(tǐ)情况。

　　拨开迷(mí)雾(wù)，我们(men)测算出中(zhōng)国城镇家庭户均拥有住(zhù)宅套数，回答当前的房子是否真的过剩(shèng)了？据此判断未来(lái)房地产市场会如(rú)何(hé)发展。

　　一、如何有效观察中国户均拥有住宅数量

　　（一）中(zhōng)国住(zhù)宅数(shù)量过剩的直(zhí)观判断(duàn)站不住脚

　　今年2月，在以全国自然灾害综合风险(xiǎn)普查(chá)工作情况为(wèi)主(zhǔ)题的新闻发(fā)布(bù)会上，负(fù)责人对外披露：“住(zhù)宅城乡建设(shè)行(xíng)业(yè)获取了全国近6亿栋城乡房(fáng)屋(wū)建筑(zhù)数据(jù)以及80多(duō)万处市政设(shè)施数据(jù)。”

　　14亿人(rén)住6亿栋房屋建筑，平均每栋建(jiàn)筑住不到(dào)3人，住宅市场看(kàn)似已经过剩。

　　在这近6亿栋房屋建筑中(zhōng)，农村房屋占9成以上，以栋数计算的(de)城镇房屋实际仅有4700多(duō)万栋(dòng)，还包括了大量商(shāng)业(yè)楼、写字楼(lóu)、学校、医院等非(fēi)住宅。总的(de)算下(xià)来，住宅(zhái)占比并不大(dà)。

　　第七次人口普查数据公布了(le)中国城镇家庭户人均住宅(zhái)间数(shù)为1.06间(jiān)，其(qí)中城市家庭户居民人均0.99间，乡(xiāng)镇家庭户居民人均1.18间。

　　人均住宅间数大于1，看似意味着人(rén)人都(dōu)有房间居住(zhù)。

　　居住水平不仅与(yǔ)房间数量有关，更(gèng)与房屋质量、居住面(miàn)积、配套设施等因素密切相(xiāng)关。单单从人均住宅间数不能完全(quán)反映出(chū)城镇居民的(de)居(jū)住(zhù)水平(píng)。

　　中国主要是(shì)以家庭(tíng)为单位购买成套住宅，一套(tào)设(shè)施齐全的(de)住宅才是城镇居民(mín)宜居的选(xuǎn)择。

　　中国有几个党派，中国有几个党派组织="中国(guó)户(hù)均几套房(fáng)？| 民生·周君芝(zhī)团(tuán)队" src="http://getimg.jrj.com.cn/images/2023/05/weixin/one_20230515161806065.png">

　　（二）中国户均住宅的测算思(sī)路(lù)、数(shù)据和(hé)方法

　　中国(guó)城镇居民住宅主要分两大类，一类(lèi)是商品住宅，另一类是保障(zhàng)房、原公有(yǒu)住宅(zhái)、自(zì)建房等非(fēi)商(shāng)品住宅。

　　目前缺乏(fá)统计数据，并没(méi)有直接公(gōng)布城镇住宅数量。居民住宅相关数据有两处可以(yǐ)直接(jiē)公布，一是每年商品住(zhù)宅(zhái)销售套数（统(tǒng)计局）；二是(shì)居民住宅来源（人口(kǒu)普查(chá)数据）。计(jì)算中国居民户均住宅数(shù)量(liàng)，我们主要用到上(shàng)述(shù)两(liǎng)组(zǔ)数据(jù)。

　　中国住(zhù)宅改革始(shǐ)于1998年，1998年之(zhī)前商(shāng)品(pǐn)住宅数量极少，可忽略(lüè)不计。估算城镇居民户均(jūn)住宅(zhái)套数分三步走：

　　第一步，将1999年(nián)以来每年商品住(zhù)宅销售(shòu)套数相加，我们就能够得到当(dāng)前商(shāng)品住宅总存(cún)量。

　　第(dì)二步，根据城镇(zhèn)居民拥有的商品住宅和(hé)非商(shāng)品住宅(zhái)比例，推算得到居民住宅(zhái)总套(tào)数。

　　第三步，将城镇居民(mín)拥(yōng)有(yǒu)的商品住宅总数除以(yǐ)家庭(tíng)户数，我(wǒ)们就能够(gòu)得到城镇户均拥有的住宅(zhái)数量。

　　具(jù)体(tǐ)计算公式如下：

　　城镇家庭住宅套户(hù)比=住(zhù)宅总(zǒng)套数/家(jiā)庭户数

　　=（商(shāng)品住宅(zhái)套(tào)数/家庭户(hù)数）/（商品(pǐn)住宅(zhái)套数/住宅总(zǒng)套数）

　　=商品住宅套(tào)户(hù)比/商品住宅占比

　　二、城镇家庭(tíng)户均拥有1.02套房

　　中国住宅存量到底有多(duō)少，目前缺乏一个准确(què)统计。我(wǒ)们利用(yòng)既有统计数据，大致(zhì)测算得到中国存(cún)量房地产套数，并进一步推算中国城镇家庭户均(jūn)拥(yōng)有的住宅数量。

　　（一）城镇居民户(hù)均拥有(yǒu)商品住(zhù)宅0.64 套

　　截(jié)至2022年，我们计算得到：

　　（一）中(zhōng)国商品住宅累计销(xiāo)售1.97亿(yì)套。

　　（二）城镇家庭户(hù)均拥有0.64套商(shāng)品住宅（包含现(xiàn)房和(hé)期房）。

　　中国的房地产销售以期(qī)房为(wèi)主，从2019年开始，中国有几个党派，中国有几个党派组织新(xīn)房(fáng)销售中期房占比近9成。本文去除商品住宅累计(jì)销售套数(shù)里的期房销售，得到商品住(zhù)宅现房套数。

　　以2022年商品住(zhù)宅现房(fáng)套数(shù)计算为(wèi)例：

　　2022年商品住宅现房套数=截止(zhǐ)到2022年商品住宅累计销售(shòu)套数-过去三年（2020、2021和2022年）的(de)期房销售额(é)。

　　主流房企竣工周期在(zài)2-3年，并考虑到交房后装(zhuāng)修的时间，取最大值3年(nián)。

　　将商品住宅现房套数除以家(jiā)庭户数，算出：

　　（三）目前中国(guó)城镇(zhèn)家庭户均拥(yōng)有(yǒu)0.54套(tào)商品现房住(zhù)宅。

　　（二）城镇(zhèn)居民户均拥有(yǒu)住宅(zhái)1.02套

　　接下来我们需(xū)要进一步推算中国城镇居民拥(yōng)有的户均住宅套数。

　　首先，七普数据显示中国城镇(zhèn)居(jū)民(mín)的住宅结构特征如下：

　　73.8％的城镇家庭拥(yōng)有住宅。其中自建住宅占比21％，购买商(shāng)品住宅占比31.9％、二手房占(zhàn)比10.1％、经济适用房占比3.8％、原公(gōng)有住宅占比6.1％，通过继承或赠与(yǔ)占比0.9％。另有(yǒu)3.4％和(hé)17.7％的家庭(tíng)租赁(lìn)廉租房与其他住(zhù)宅(zhái)。

　　其次，我们假定租(zū)赁(lìn)其(qí)他住宅和(hé)购买二手房都(dōu)是商品(pǐn)住宅，因此将租赁其(qí)他(tā)住宅、购买商(shāng)品住宅与购买(mǎi)二(èr)手房加总，得到(dào)商品住宅占居(jū)民所有住宅的比例为62.8％。

　　2020年(nián)商品住宅占比为59.2％，粗(cū)略假(jiǎ)设(shè)2021年-2022年期间商品住(zhù)宅增幅(fú)为过去十(shí)年变化(huà)幅度的20％，计算2011年(nián)-2020年(nián)商品(pǐn)住宅的实际变化(huà)比例，从而我(wǒ)们估算出2022年商(shāng)品住(zhù)宅所占(zhàn)比例，为62.8％。

　　最后，截至2022年(nián)末，中(zhōng)国平均(jūn)每户城镇家庭拥有0.86 套住宅。但考虑已(yǐ)购期房，中国平(píng)均每户城镇家庭拥有1.02套(tào)住宅。

　　如(rú)果(guǒ)交房顺利，已购期房会在2-3年内陆续交付使用，到(dào)2024年(nián)，中(zhōng)国平均每户城镇家(jiā)庭都会(huì)拥有一套住(zhù)宅(zhái)。

　　三、城镇户均一套房的三(sān)点含义(yì)

　　既然城(chéng)镇居民(mín)已(yǐ)经(jīng)达到了户均一套房的程度，“户户(hù)有(yǒu)房”是否意味着中(zhōng)国(guó)城镇(zhèn)化进(jìn)展(zhǎn)终结，甚至意味着中国地产(chǎn)存(cún)量供给绰(chuò)绰(chuò)有余？

　　（一）户均一套房并不意味(wèi)着住宅市场供需平衡(héng)

　　需(xū)要有多(duō)余住宅来满足因(yīn)人口流动、居(jū)民换房等因(yīn)素产生的住宅需求。因此(cǐ)，成(chéng)熟(shú)房地(dì)产市场(chǎng)的住宅套户比会在1.1左右。

　　国际经(jīng)验来(lái)看，美国、英国和(hé)日本的(de)住宅套(tào)户(hù)比均高于1.1，其中(zhōng)，英国的住宅套户(hù)比最高，为1.19，日本为1.16，美(měi)国为1.11。德国和韩(hán)国(guó)分别为1.02和1.05。

　　如果户均刚(gāng)好一套(tào)房，就(jiù)会造成(chéng)人口净流入地的住宅(zhái)市场供(gōng)不应求，造(zào)成房价或房租迅速上涨。

　　七普(pǔ)指出中(zhōng)国(guó)的流动人口3.76亿，省(shěng)内流动人(rén)口(kǒu)和省际流动人口分别为(wèi)2.51亿(yì)人和1.25亿人(rén)。