OPPO宣布关停旗下(xià)芯片子(zi)公司哲(zhé)库(kù)科技，引发了公募REITs扩募风波(bō)，如今，二(èr)级市场的影(yǐng)响仍未停歇。

　　Wind数(shù)据显示，5月(yuè)15日，华安张江光大园REIT开盘继续(xù)延续此前几日的下跌走势，午后跌(diē)幅一度扩大，尾盘有所拉升，全(quán)天收跌(diē)6.22％，最近3个(gè)交易(yì)日跌幅(fú)超(chāo)过9.69％。

　　此(cǐ)前，华(huá)安张(zhāng)江(jiāng)光大(dà)园REIT曾发布公告(gào)，紧急回应称，哲库科(kē)技是其(qí)扩募拟新购入基础设(shè)施资(zī)产张润大厦的重(zhòng)要承(chéng)租方之一，目前未收(shōu)到哲库科(kē)技及OPPO方面关于(yú)停止(zhǐ)执行(xíng)已签租(zū)赁协(xié)议的通知。同(tóng)时(shí)，在公告中，华(huá)安张江(jiāng)光大园REIT进一步表(biǎo)示，原(yuán)始权益人将继续密切关注哲库科技后续情况，积(jī)极做好相关应对。

　　此(cǐ)外，张(zhāng)江REIT拟扩募购入项(xiàng)目的(de)原始权益人相(xiāng)关负责人也表示，近期已同(tóng)步启(qǐ)动了应急(jí)预案(àn)，排摸储备(bèi)租户(hù)，积极应(yīng)对哲库提前退租的可能事项。由于张润大厦是全国首批REITs申(shēn)报扩募项目，公司领导高度重视(shì)，浦东新区国(guó)资委也高度关(guān)注。

　　多位业(yè)内人士表示(shì)，华安张江光大园REIT近(jìn)期市场波动(dòng)较大，但其实不动(dòng)产公募REITs项目短期(qī)出租率(lǜ)下跌并不(bù)会从(cóng)根本上影响其内外(wài)价值，投资者应理性看待(dài)。

　　张江光大(dà)园REIT

　　二级(jí)市场(chǎng)价格(gé)继续(xù)波动

　　本周(zhōu)，OPPO关停旗下芯片子公(gōng)司哲库科技的事勿必和务必的区别，务必是什么意思呀(shì)件继(jì)续扰动(dòng)公募(mù)REITs市(shì)场。

　　Wind数据(jù)显(xiǎn)示，5月15日(rì)，华安张江光大(dà)园(yuán)REIT以3.726元(yuán)的价(jià)格(gé)小幅低开，此后二(èr)级市(shì)场价格开始震荡走低，午盘收(shōu)跌6.17％。午后，华安(ān)张(zhāng)江光大园REIT跌幅一度扩大到8.30％，随后价(jià)格(gé)有所回升，最终报收3.512元，全天跌幅6.22％。

　　受近期不(bù)利消息(xī)影响，华安张江光大(dà)园REIT最近几个(gè)交易日二级市(shì)场(chǎng)价格(gé)表现欠佳(jiā)，5月11日以来，3个交易(yì)日(rì)跌幅达到9.69％，今(jīn)年以来跌幅7.76％。不过，自2021年6月21日(rì)上市以(yǐ)来，华安张江光(guāng)大园REIT累(lèi)计涨幅超过24％，在(zài)全市场公(gōng)募REITs中位居前列(liè)。

　　从5月(yuè)15日公募(mù)REITs市场整(zhěng)体表现上看，目前上(shàng)市的8只产业园区基(jī)础(chǔ)设施REITs中，仅(jǐn)博时招商蛇口产(chǎn)业(yè)园(yuán)REIT微幅上涨，其(qí)余7只均有(yǒu)不同程(chéng)度(dù)下跌，8只产业园(yuán)区基础设施REITs5月15日平均跌幅(fú)1.38％。今年以来平均跌(diē)幅(fú)5.17％。

　　“此前，张江REIT一季(jì)报中(zhōng)已经披(pī)露张江光大(dà)园(yuán)项目出(chū)租率有所下降(jiàng)，如今拟扩募的项目又遭遇突(tū)发(fā)事件，因(yīn)此导致(zhì)二(èr)级市场(chǎng)价格出(chū)现波动(dòng)。”一位业内人士分析称。

　　不过，在上述人士(shì)看(kàn)来(lái)，尽管(guǎn)出(chū)于风险规避的(de)原因(yīn)，最近(jìn)几(jǐ)个交易日(rì)场内资金有所流出，但(dàn)是，不动(dòng)产(chǎn)公(gōng)募REITs项目短期出租率下跌并不会从(cóng)根本上影响其内外价(jià)值。

　　他(tā)也同时表示，目前随着二(èr)级市(shì)场价格下(xià)跌(diē)，风险也得(dé)到一定释放，但是(shì)价(jià)格涨(zhǎng)跌会受到基本面(miàn)、情绪面(miàn)等多重因(yīn)素影响，不好判(pàn)断价格是(shì)不是已(yǐ)经完全(quán)触底。

　　此外，还(hái)有一位(wèi)业内人士表示(shì)，今(jīn)年整体REITs市场(chǎng)表现低迷，不少产品(pǐn)年内二级(jí)市场跌幅较大，其(qí)实有(yǒu)些隐含收益率高的产品(pǐn)具备一定的投资价值，很适合稳健类投资者(zhě)。此外，伴随着经济复(fù)苏的步(bù)伐，产业园区、物(wù)流类等REITs产品具备一定的投(tóu)资价(jià)值。

　　先锋(fēng)瑞(ruì)驰私募基金(jīn)执行(xíng)董事(shì)高如星对此(cǐ)表示(shì)，若张(zhāng)江园(yuán)区最(zuì)终(zhōng)能顺利(lì)解决招商(shāng)，平稳过度(dù)对经营现金(jīn)流没有造成(chéng)大的影响(xiǎng)，“事件性利空下调至得这么(me)急(jí)、这(zhè)么深，加(jiā)上前期本身园区类资(zī)产就(jiù)回调不少了，这就是黄金坑。”不过，他也强(qiáng)调，最终(zhōng)还是落到(dào)租金收入受不受影响，影响(xiǎng)多大，估计园(yuán)区(qū)会最终解决。

　　张江(jiāng)REIT紧急回应(yīng)

　　扩(kuò)募(mù)路上再(zài)迎(yíng)接(jiē)考(kǎo)验

　　5月(yuè)12日，OPPO宣(xuān)布关(guān)停旗下芯片子公司哲库科技。随后5月12日晚，华安张江光大园REIT发(fā)布公告，紧急回应称，哲库科勿必和务必的区别，务必是什么意思呀技(jì)是其扩募拟新购入基(jī)础设施资产张(zhāng)润大厦的(de)重(zhòng)要承租方之一，目前未收(shōu)到(dào)哲库科技及OPPO方面关于(yú)停止(zhǐ)执(zhí)行(xíng)已签租(zū)赁协议的通(tōng)知。同时，在公告中，华安(ān)张江光大(dà)园REIT进(jìn)一步表示，原始权益人将(jiāng)继续密切关(guān)注哲(zhé)库(kù)科技(jì)后(hòu)续情况(kuàng)，积极做好(hǎo)相关应对。

　　此(cǐ)前(qián)，张江REIT因其一季报(bào)中披露的张江光大园项(xiàng)目出租(zū)率(lǜ)下降事(shì)项，一度二级市(shì)场价(jià)格出现(xiàn)回落。在随(suí)后召开的业绩说明会中管(guǎn)理人就相(xiāng)关事项进行了解释说明，市场信心得到了一定提振，二(èr)级市场价格表现也趋(qū)于(yú)平稳。据了解(jiě)，张江 REIT在(zài)5月11日召(zhào)开的(de)线上和线下的(de)扩募(mù)说(shuō)明会上，运(yùn)营团队表示了对张江光大园项目的信心(xīn)，预计签署意向书和合同谈(tán)判中的(de)储(chǔ)备(bèi)租户正常(cháng)转化后，项目出租率将得到回(huí)升。没想到仅过了不到(dào)三周的(de)时间(jiān)，张江REIT的扩募之路又(yòu)迎来了新的(de)考(kǎo)验。

　　因张江REIT的(de)上述公告引起了(le)市场各方(fāng)的广(guǎng)泛关注，张江REIT拟扩募购入项目的原始权益人相(xiāng)关负(fù)责人坦言(yán)，事(shì)发(fā)突(tū)然确实始料未及，在获悉(xī)OPPO关停哲库科技消息的第一时间(jiān)即奔赴现(xiàn)场进行(xíng)了沟通(tōng)和核实(shí)工作(zuò)，并同步启动了应(yīng)急预案，排摸储备(bèi)租(zū)户，积极应对哲库提前退租的可能事项(xiàng)。由(yóu)于张润大(dà)厦是全国首批REITs申报扩募项(xiàng)目，公司领导高度重视，据悉新区国资委(wěi)也高度关注。

　　当谈及储备租户情(qíng)况，相关负(fù)责(zé)人介绍说，目(mù)前储备租户还(hái)是比较丰(fēng)富的(de)，覆(fù)盖了芯片测试、人工智(zhì)能(néng)、航(háng)天(tiān)产业、信(xìn)息技(jì)术(shù)等产业客户，租赁意向面积超过了2万方。从意(yì)向储(chǔ)备转(zhuǎn)化为实际租户(hù)需要(yào)一(yī)些(xiē)时间(jiān)。

　　“我们正在着手通过签署租赁意向书来尽快锁(suǒ)定一些(xiē)重要租(zū)户。虽然收了三个月履约保证金(jīn)给了我们一些空间，但本着(zhe)对(duì)首批扩募、对市场负责的态度，我们肯(kěn)定要全力与时间赛跑，把这些面积在(zài)短期(qī)内完成去化。”相(xiāng)关(guān)负责人说道(dào)。

　　张江REIT已持(chí)有的同(tóng)区(qū)域的张(zhāng)江光大园项目一(yī)季度末也有将近(jìn)30％的空置率，原(yuán)始权益人(rén)有那么多储(chǔ)备租户，之前的(de)空置率(lǜ)为何(hé)未能得到解决(jué)。

　　对此(cǐ)相关负责人解释，张(zhāng)江(jiāng)光大园一直(zhí)以来都坚持以市场化运营为导向，历(lì)史运营(yíng)表现稳定，租(zū)户(hù)的调租(zū)和换租都属于正常情况，而这次项(xiàng)目的大租户(hù)退(tuì)租正好发生在市场活跃(yuè)度的短期低点，目(mù)前市场情况已有所好转(zhuǎn)。在看到出租率下滑情况没有得到及时修复后(hòu)，张(zhāng)江这边也作了(le)一定的资源(yuán)调配和倾斜(xié)，引入了一(yī)些储(chǔ)备租(zū)户。

　　另外，张润大厦和张江(jiāng)光大园(yuán)项目在给租户的(de)分(fēn)隔(gé)空间、交付标准、租金水平等方(fāng)面也(yě)有一(yī)些差异化，张(zhāng)润大(dà)厦多是两千多平(píng)的大平层，楼的成新(xīn)度高一些，单价(jià)也贵一些，张江(jiāng)光大园单层(céng)以一(yī)千平的面积为主(zhǔ)，还有一些独栋形态的物业。租户自(zì)身也(yě)会有(yǒu)诉求，也会根据自身需求(qiú)和预算挑选区域内的不同物业。

　　“如(rú)果扩募完成以(yǐ)后，新老资产(chǎn)的管理人(rén)都变成(chéng)了一家(jiā)，后续我们在资源共享和联(lián)合(hé)营销方(fāng)面能更加充分发挥协同效应，相信可以做得更好(hǎo)。”上(shàng)述负(fù)责(zé)人补充说道。

　　最后谈及对于张江REIT的(de)定位和展(zhǎn)望，相关负责(zé)人表示，张江集(jí)团和张江高科目前在(zài)管(guǎn)资产约五百万方，还(hái)有(yǒu)一些其他在开发的储备项(xiàng)目，这些都将成为张(zhāng)江(jiāng)REIT实(shí)现打(dǎ)造张江园(yuán)区产业(yè)空间(jiān)资(zī)产上(shàng)市平台目标的坚(jiān)实(shí)后盾和储备资源。“我们非(fēi)常(cháng)重视张江REIT这个资(zī)本平台和它未来的发展(zhǎn)。”相关(guān)负(fù)责人表示，勿必和务必的区别，务必是什么意思呀“这(zhè)次扩(kuò)募是我们实现基金扩容的第(dì)一步，也是(shì)至关重要的一步，眼(yǎn)下我们可能面临(lín)了一些突(tū)发(fā)情况需要解(jiě)决，但(dàn)是这和我们在张江科(kē)学(xué)城这三十(shí)年建(jiàn)设发展过程中所经历的相比，只能算是一(yī)个非(fēi)常小的插曲(qū)。我们有(yǒu)信(xìn)心排除万难，尽(jǐn)一切可能化解当(dāng)前(qián)突发事件的所(suǒ)有负面影响，维(wéi)持预期和市场(chǎng)的信心(xīn)。”

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