文：任(rèn)泽(zé)平团队(duì)　　

　　导读

　　是该(gāi)取消预售制了。 1月(yuè)17日召开的全国住房和城(chéng)乡(xiāng)建设(shè)工(gōng)作(zuò)会议提(tí)出“有(yǒu)条件的可以进行现房销售”，不(bù)足(zú)一个(gè)月时间，已有山东、安徽(huī)、河南、四川、广东(dōng)等地(dì)明确(què)表态(tài)，试点现房销售。

　　1、是(shì)该(gāi)取消(xiāo)商品房预售制了，用你(nǐ)的(de)钱，建你的房(fáng)子，还烂尾了，这是(shì)对购(gòu)房者(zhě)的(de)不公平。以后谁有(yǒu)钱(qián)谁建房，没钱没(méi)实力的别建了，不能把包袱(fú)甩给老百姓和社会，这是房地产(chǎn)从大开发时代步(bù)入高质(zhì)量(liàng)发展(zhǎn)阶(jiē)段的必(bì)然趋势，也是对购房(fáng)老百姓的(de)最大保(bǎo)护。98年(nián)房改时，全国缺房子，开发商(shāng)缺钱(qián)，预(yù)售制(zhì)是(shì)权宜之计，现在全国套户比(bǐ)超过1，从大开发进入存量时代(dài)，对购房(fáng)民众(zhòng)不公平的预售制已经过时(shí)了，该取消了，改为现(xiàn)房(fáng)销售。以后一手交钱，一(yī)手交房，天经地义。当然二次房改是(shì)个技术活，兼顾(gù)化解停贷(dài)、复工保交楼、重(zhòng)组房企债务、恢复市场信心以及长(zhǎng)效机制，长效机(jī)制四大关键是推动城市群战略、人地挂钩、金融中性(xìng)稳定和房地产税。如果按(àn)照(zhào)经(jīng)济规(guī)律(lǜ)办事(shì)，中国一定(dìng)能实现房(fáng)地(dì)产软着陆(lù)和长期平稳健康发展，跨过这道关，解好这道世界难(nán)题。

　　2、为(wèi)什么要取消(xiāo)预(yù)售制、改为(wèi)现(xiàn)房销售(shòu)？大家想想，绝(jué)大部分(fēn)商品是一手(shǒu)交钱一手交货，预售制是对购买者的单方面不公平制(zhì)度，购(gòu)房(fáng)老百(bǎi)姓几(jǐ)乎承担了所有商(shāng)品不能交付(fù)的风(fēng)险。从(cóng)个人层面看，预售制对购房者非常不公平，比如，交房等待期一般为(wèi)两(liǎng)年(nián)，在(zài)此(cǐ)期间，购房者不仅(jǐn)承担(dān)银行(xíng)利息(xī)，还要(yào)承担延迟交房、房屋质量(liàng)、房(fáng)产证延期办理(lǐ)甚至不能交房的风险(xiǎn)。从行(xíng)业层面看，预售制助推部分房(fáng)企过度举债、高杠杆扩张(zhāng)，若(ruò)遇(yù)到下行周期，会引发资(zī)金链断裂、项目搁置等系列风险(xiǎn)。取(qǔ)消预售(shòu)制，改(gǎi)为(wèi)现房销售，这(zhè)样有助(zhù)于落实(shí)中央房住不炒精(jīng)神(shén)、有(yǒu)助于保(bǎo)障(zhàng)购房(fáng)老百姓权益(yì)、有助(zhù)于房企稳健发展，一举多得，谋划长远。

　　3、为(wèi)什么建议取消预售制度？预售制(zhì)度怎么(me)来(lái)的？国外(wài)什么情况？简单(dān)科普一(yī)下：商(shāng)品房预售最早源于中国香港，俗(sú小卖部一天卖1000利润多少，一个小卖部一天卖1000能赚多少)称卖楼花(huā)，卖期房，是一种(zhǒng)开发商放杠杆的方式。98年房改，由(yóu)于商品房短缺，房企缺资金，借鉴(jiàn)中国香港，引入了商品房预售制度。其实(shí)，当前世界(jiè)不少(shǎo)国(guó)家存在预售制。但是(shì)，重点来了！发达(dá)国(guó)家一般有严(yán)格(gé)的监管保障措施，开发商在项目获(huò)得政府批准后才(cái)可以开始(shǐ)销(xiāo)售，买家在(zài)购买期房后并非像中国一样在支付完首付(fù)款后从银(yín)行一次性贷(dài)款(kuǎn)支付(fù)剩余全部房款，而(ér)是根据(jù)开发商(shāng)工(gōng)程进度在完全交(jiāo)房(fáng)前(qián)进行分期支(zhī)付。所以，预(yù)售制(zhì)度(dù)是需(xū)要(yào)严格的资金监(jiān)管、分(fēn)期(qī)支付以及违约处罚措(cuò)施作(zuò)为保障的，如果没(méi)有这(zhè)些(xiē)保障措施，一(yī)定会触发(fā)风险，对购房民(mín)众不公平，所以不如(rú)借机取消预售制度，以后改为现房销(xiāo)售。客观(guān)讲预售制度有一定历史(shǐ)阶段性，现在中国住房进入存量时(shí)代，取消预售制度(dù)有(yǒu)助(zhù)于(yú)降负债(zhài)降杠(gāng)杆，不再把烂尾风险甩给老百姓和社(shè)会，当然这需要配套房企债务重组(zǔ)、复(fù)工保交楼(lóu)、恢(huī)复市场信心和房地(dì)产长效机制(zhì)。这是个技术活，只要坚持市场化改革，中国一定能化解(jiě)这个难(nán)题，让房(fáng)地产回归实(shí)体经济和居住属性，安居乐业(yè)。

　　4、简(jiǎn)单讲，如果(guǒ)取消预售制(zhì)，改为现房销售，开发商将拼的不是五花八(bā)门、眼花缭乱、不(bù)知道(dào)能不能兑现的(de)营(yíng)销手段，而是所见(jiàn)即所得(dé)的过硬的产品质量和诚(chéng)信(xìn)，这(zhè)才是对(duì)购房(fáng)民(mín)众的最(zuì)根本(běn)最实(shí)质的保障，这样(yàng)将(jiāng)极大的(de)提升开发商的(de)建筑质量，实现良币驱(qū)逐劣币。所有(yǒu)商(shāng)业的本质是向善，是以客(kè)户(hù)为中心(xīn)，房地产(chǎn)也不能例(lì)外(wài)，老(lǎo)百姓买房子是天大的事，烂尾毁三代，好房幸福一家人。从(cóng)这个角度(dù)，取(qǔ)消预售制、实施现房销售是实现老百姓安居乐业、社会长治久安(ān)、行业企业健康(kāng)发展的重大措施(shī)。在当(dāng)前的(de)情(qíng)况下，取消预售制(zhì)要结合稳楼市、房地产(chǎn)软着陆(lù)、打通(tōng)金融支持当(dāng)期三(sān)好生、新模式等综合施策。

　　作者十年前在国务院发(fā)展(zhǎn)研究中(zhōng)心参与财税(shuì)改革方案研究时，对预售制、房地产税、人(rén)地挂(guà)钩(gōu)、金融稳定(dìng)、房企杠杆率等(děng)进行过长期系统(tǒng)的专项研(yán)究。（参考后来形成的专著《房(fáng)地产周期》）　　

　　目录

　　1 中国(guó)内(nèi)地商(shāng)品房预售制的前世(shì)今生

　　1.1 起源：分层销售(shòu)+“按揭”，霍(huò)英东创造“卖楼花”模式(shì)

　　1.2 住房需求大(dà)、供给量少，引进(jìn)“卖(mài)楼花(huā)”模式，形成“中国内地(dì)版预(yù)售制”

　　1.3 预售制推(tuī)动(dòng)城市化进程，但背后潜(qián)藏(cáng)的风险确(què)实存在

　　2 国际经(jīng)验

　　2.1 美(měi)国：交付前预售(shòu)资(zī)金(jīn)第三方全程监管，交付时开(kāi)发商凭(píng)验收(shōu)凭证取(qǔ)得房(fáng)款(kuǎn)

　　2.2 德国：可零首付(fù)购房，提供(gōng)期房烂尾(wěi)险

　　2.3 英(yīng)国：10％定金保险保护机制，55％-80％房款交房时(shí)支付

　　2.4 日(rì)本：为(wèi)规范(fàn)期(qī)房交易立法，设置(zhì)期房预付(fù)款保全措施(shī)

　　2.5 新加坡：买方资金由银(yín)行监管，享1年(nián)保修期后(hòu)付尾款

　　3 启示

　　正文

　　1 中国内地商品房预售制的前世今生

　　1.1 起源：分层销售(shòu)+“按揭”，霍英东创造(zào)“卖楼花”模式

　　二十世纪五十年代在(zài)中国香港，楼(lóu)宇出(chū)租是地产(chǎn)行业盛行的方式，但有着转让难、出租(zū)资金(jīn)周(zhōu)转期长等问(wèn)题，分(fēn)层销(xiāo)售孕育而生。20世(shì)纪50年代，中国香港还未推行公共房屋制(zhì)度，许(xǔ)多人栖身于(yú)木屋(wū)或者其他(tā)临时住(zhù)宅，住房(fáng)的需求是相当高(gāo)，不过大(dà)多数居民的(de)储(chǔ)蓄很少。当时楼宇买卖多数以一整栋楼为单位，需要雄(xióng)厚的资金实力(lì)才能购买。虽然楼宇(yǔ)出租(zū)是中国香(xiāng)港地产行业盛行的方式，但有着转让难、出租资(zī)金周转期长等问题。针(zhēn)对这一(yī)系列问题(tí)，不少地产商开始探求新的方式，如把楼宇契(qì)约切开，即“分(fēn)契”，然(rán)后将楼宇(yǔ)分(fēn)层出售。这模式一(yī)经推行，购买楼宇的市民(mín)数量有(yǒu)所增加，开发商资(zī)金周(zhōu)转加快。

　　在分(fēn)层出(chū)售的基(jī)础上(shàng)，将“按揭”模(mó)式引入(rù)房地(dì)产(chǎn)销售，霍英东创(chuàng)造“卖(mài)楼(lóu)花(huā)”模式。1953年底霍(huò)英东(dōng)创办立信(xìn)置业有限公司，凭借商业直觉(jué)和多年经营杂货铺、海上驳运业务(wù)的经验，对(duì)于(yú)商品流通、资金周转(zhuǎn)有着独到的见解(jiě)，在努力寻求方法加(jiā)快自身资金周转。当时其(qí)在购下(xià)九龙(lóng)的(de)一块地(dì)盘后，除了分层出(chū)售、还印发(fā)售楼说明(míng)书，上有文字详(xiáng)尽说明楼宇的地势环境(jìng)、建筑材料、分层价格、订购方法等。此外，“卖(mài)楼花(huā)”是另外一(yī)个亮(liàng)点，即先收取买家(jiā)的订金，采用类似租(zū)金的分期付(fù)款(kuǎn)形式，等(děng)新楼落成时(shí)，收齐买家的钱(qián)，买(mǎi)家就拥有了自己的(de)房(fáng)产。这(zhè)种方式减轻了民众购房的资金(jīn)压力，加速了(le)房屋的建造(zào)和(hé)销(xiāo)售，也解决(jué)了(le)制(zhì)造商的资金(jīn)问题(tí)，降(jiàng)低投(tóu)资风险，在当时(shí)可谓(wèi)是(shì)“双赢”的(de)举(jǔ)措。“预(yù)售(shòu)楼花+分期付款”的销售(shòu)模(mó)式成为当时中(zhōng)国香港房地产市场的一大特色，纵观中国香港房地产市场的改革，“卖楼花”模式高效率地解决了核心的住(zhù)房(fáng)供不应求的(de)问题，使房(fáng)市发展(zhǎn)进(jìn)入新阶(jiē)段。

　　预售楼花模式推动了中国(guó)香港(gǎng)楼市几(jǐ)十(shí)年繁荣，但(dàn)期间也出(chū)现过“烂尾楼”的情况，但监管部门不(bù)断完善、规范(fàn)化，建立健全的监管机制，促进市场(chǎng)健康发(fā)展(zhǎn)。例如，1960年，位于(yú)大角咀的一(yī)个楼盘(pán)因建筑费用(yòng)超支停(tíng)工，出现“烂尾(wěi)”情况(kuàng)。在(zài)1961年(nián)后，中国香港(gǎng)管(guǎn)理(lǐ)部门提升(shēng)了对于预售楼花制度的监管，即要求开发商在预售(shòu)前，确保(bǎo)地价款已经全部支付(fù)，还要证明自(zì)身有(yǒu)资金等能力把项目完(wán)成，资金需(xū)放入律师所托(tuō)管，支取时需律所和建筑师的核准。为了防(fáng)止开发商、律(lǜ)所(suǒ)、建筑师等(děng)造(zào)假，套取监(jiān)管账户资金，中国(guó)香港要(yào)求律(lǜ)师行在(zài)银行开设的信托(tuō)账(zhàng)户（监管账(zhàng)户）、开发(fā)商操作等采取全透明化机制，且银(yín)行的责任上升，如出(chū)现房屋“烂尾”情况，银(yín)行(xíng)将成最大风(fēng)险方，后续(xù)需自身(shēn)推动项(xiàng)目完工(gōng)。随(suí)着监(jiān)管体系(xì)逐步(bù)完善，出现“烂尾”的现象(xiàng)较少。

　　1.2 住(zhù)房需求大、供给量少(shǎo)，引进“卖(mài)楼(lóu)花(huā)”模式，形(xíng)成(chéng)“中国内(nèi)地版预售(shòu)制(zhì)”

　　二十世纪九十年代，中国内地面(miàn)临住房需求大和供给(gěi)量短缺(quē)问题，引入“卖楼(lóu)花(huā)”制度(dù)。建国以来，中国内地优(yōu)先(xiān)发(fā)展重工业，强调基础(chǔ)建设，这一导(dǎo)向(xiàng)使前(qián)期(qī)发(fā)展(zhǎn)工业化的进程大于城市化进程，唯有解决住房基础等城市化配套问题(tí)，才(cái)能进一步推进城市化。但当时推(tuī)行的是“统(tǒng)一管理，统一(yī)分配，以租养房”的福利分房(fáng)制度，住(zhù)房市场发展起步较晚、增(zēng)速(sù)较慢，福(fú)利分房制(zhì)度也出(chū)现(xiàn)了分配不公、效(xiào)率低、配套差等问题，因此(cǐ)福利分房制度不再适用(yòng)于当时的(de)国情。叠加房地产市场面(miàn)临商品房(fáng)的需求(qiú)量大，而(ér)社会缺(quē)少大型房地产开发商，商品房供应量(liàng)小的困境，此(cǐ)时引入中国香港的“卖(mài)楼(lóu)花”模式无疑是对内(nèi)地房地产市场的一(yī)针强心剂。从1994年(nián)起(qǐ)，中(zhōng)国内地逐步引进中(zhōng)国香(xiāng)港预售商(shāng)品房制(zhì)度，先后出台多(duō)项(xiàng)文件(jiàn)，大力支持(chí)国内房(fáng)地产市场改革。例如(rú)，1998年，国务院出台《关于进一步(bù)深(shēn)化城镇住房(fáng)制度改革，加快住(zhù)房建设的(de)通知》文件，决定停(tíng)止住房无偿实物(wù)分配(pèi)，逐(zhú)步实行住房分配货币化、住房(fáng)供给(gěi)商品化、社会化的住(zhù)房(fáng)新体制，从(cóng)计(jì)划(huà)经济下的福(fú)利分房转向市场经济(jì)的商品房。房(fáng)地产市(shì)场(chǎng)采用预售制(zhì)，允许(xǔ)开(kāi)发商卖期房(fáng)，解决了(le)房企(qǐ)缺(quē)少资金和开发时(shí)间周(zhōu)期长的两大难(nán)题，开(kāi)发(fā)商以预(yù)售款撬动(dòng)下一个项目的开(kāi)发，形成滚动(dòng)开(kāi)发模式(shì)，住房(fáng)供(gōng)应速度(dù)加(jiā)快。自此中(zhōng)国内地(dì)开(kāi)始(shǐ)房(fáng)改货币化(huà)，中国人民银行等多方迅速出(chū)台相关的(de)信(xìn)贷政策，支(zhī)持购房者，极大作用推动了房地产市场的发展。

　　引入(rù)中国香港“卖楼花(huā)”模式后，经调整(zhěng)形成契合中国内地的商品房预售制度。预售制的(de)初衷是(shì)为了缓解房企(qǐ)资金压力(lì)，加快(kuài)城镇住房建设。具体来说，是指(zhǐ)房地产开发企(qǐ)业将正在建设中的房屋预(yù)先出(chū)售给购(gòu)房者，由购房者(zhě)支付定(dìng)金或房款的行为。区别于中国(guó)香港，在中国内(nèi)地实践过程中，商品房预售流程为：房地产开发商办理预售许可(kě)证(zhèng)-签订商品(pǐn)房买卖合同-进(jìn)行备(bèi)案登记(jì)和预(yù)告(gào)登(dēng)记(jì)-交付房屋。在购房(fáng)过程(chéng)中，购房者需(xū)要(yào)一次性付清首付款，并采用银行贷款的形式一次性(xìng)付清剩余(yú)房款，换言(yán)之，房屋未建成(chéng)，开发商可能(néng)已拿(ná)到了全部购(gòu)房款，这点与中国香(xiāng)港的(de)按照工程(chéng)进度付款有所不同。对中(zhōng)国内地(dì)的(de)开发(fā)商而言(yán)，预售制商品房也(yě)开启了高周转、高杠杆的运(yùn)作模式。

　　1.3预(yù)售制(zhì)推动城市化(huà)进(jìn)程，但背后潜藏(cáng)的风险确实存在

　　作为中国(guó)内地(dì)商(shāng)品(pǐn)房销(xiāo)售的最(zuì)主要方式，预(yù)售制极大缩短房企现(xiàn)金(jīn)回笼周期，同时增加市场商(shāng)品房供应，推动(dòng)了城镇化发(fā)展进程。预(yù)售制(zhì)在过去20多年对(duì)中国内(nèi)地房地产(chǎn)市场的(de)稳步发展起到(dào)了重要作用(yòng)，不仅(jǐn)解决了房地(dì)产市场快速发展阶段的资金需求(qiú)，也(yě)提高了(le)居民居住水平，中国(guó)内地城镇居民(mín)从筒子楼(lóu)住到(dào)住宅小区(qū)，从全民蜗居到基本适居，住(zhù)房(fáng)事(shì)业取得巨大进步，数十年(nián)时间走完发达国家(jiā)几百年城镇(zhèn)化路(lù)程。改革开(kāi)放以(yǐ)来，城镇化进程进入快速发(fā)展时期(qī)。1978-2021年，城镇人口由1.7亿人增长至9.1亿人(rén)，43年间增(zēng)长4.4倍；1981-2020年，全(quán)国城市(shì)建成(chéng)区面积由(yóu)7438平方(fāng)公里增长(zhǎng)至(zhì)60721平方公里，增长7.2倍(bèi)。根(gēn)据我们发布的(de)《中国住(zhù)房存(cún)量报(bào)告：2021》测算，1978-2020年中国内(nèi)地城镇住宅(zhái)存量从不(bù)到(dào)14亿平(píng)增(zēng)至(zhì)313.2亿平，城镇人均住(zhù)房建筑面积(jī)从8.1平(píng)方(fāng)米增至(zhì)34.7平(píng)方米，城镇住房套数从(cóng)约3100万套增至3.63亿(yì)套(tào)，套户比从0.8增至1.09。预(yù)售制(zhì)在当前已(yǐ)成为中国内(nèi)地(dì)商品房销售最主要方(fāng)式(shì)，2005年中国内地商品住宅期房销售(shòu)面积占(zhàn)总(zǒng)销售面积的比重为(wèi)63％，而2021年期(qī)房累计销售面积(jī)达15.6亿平，比重上升至(zhì)87％。

　　预售制也推动了中国内地房地产(chǎn)行业的发(fā)展。中国内(nèi)地房地产历(lì)经二十多年(nián)长周(zhōu)期(qī)繁荣，行业各项指标大幅增长。1999-2021年(nián)，房屋新(xīn)开工(gōng)面积从(cóng)2.2亿(yì)平增至(zhì)19.9亿平，累计上(shàng)涨8.2倍，年复(fù)合增速10.6％。房地产开发投(tóu)资(zī)完(wán)成额(é)从(cóng)0.4万(wàn)亿元增至14.8万(wàn)亿元，累计上涨(zhǎng)35.8倍，年复合增速17.8％。商品(pǐn)房(fáng)销售(shòu)面积(jī)和(hé)销售金额(é)分别(bié)从1.5亿平增至17.9亿平、0.3万亿(yì)元增至(zhì)18.2万(wàn)亿元，累计上涨11.3、65.3倍(bèi)，年复合增速12.1％、21％。伴随房地产(chǎn)业的快速发展(zhǎn)，房地产企业从无(wú)到(dào)有、从国企(qǐ)先行到民(mín)企(qǐ)崛起，队伍逐(zhú)渐壮大(dà)。2018年(nián)，房地产企业数量(liàng)达(dá)9.8万(wàn)个，比1998年的2.4万个增长3.1倍。

　　二十年(nián)来房(fáng)地产(chǎn)也成为拉动中(zhōng)国(guó)内地经济高增长(zhǎng)的火车头(tóu)。

　　1）从经(jīng)济增长渠道，房地产带(dài)动的上下游产业链特别长(zhǎng)，高达50多(duō)个(gè)行业。2020年房地产(chǎn)及其产业链占(zhàn)GDP的17.2％（完全贡(gòng)献），其中房地(dì)产业增(zēng)加值(zhí)占GDP的(de)7.3％（直接贡献），房(fáng)地(dì)产带动产业(yè)链占GDP的9.9％（间接贡献），其中房(fáng)地产对金融、批(pī)发(fā)、建材的带(dài)动最为明显。

　　2）从投资渠道，2020年房(fáng)地产完全拉动的投资占全社(shè)会(huì)固定(dìng)资产(chǎn)投资的51.5％，其中，房地产开发(fā)投资占固(gù)定资产(chǎn)投资的27.3％。

　　3）从金融渠道，从房(fáng)地产贷款占(zhàn)银行各项(xiàng)贷(dài)款余额(é)的比重看，2021年12月为27.07％，如果加上(shàng)信托等通道业务，占比超过三分(fēn)之一。从房地(dì)产融资存量占社融(róng)存量比重看，2021年(nián)12月占比(bǐ)为18.76％。如果房企大面积(jī)违约，将导致银行不良率大幅上升。

　　4）从居民财富效(xiào)应渠道，根(gēn)据我们的《中(zhōng)国住房市(shì)值测算报告》，2020年中(zhōng)国住房(fáng)市值为62.6万亿(yì)美(měi)元，大于(yú)美国(guó)的33.6万亿美元、日本的10.8万亿(yì)美(měi)元、英法德三国合计的31.5万亿(yì)美元(yuán)。从住房市值占股债房市值的比例(lì)看，2020年(nián)中国为66.6％，高于美国的27％、日本的37％、英国的(de)49％、法国的56％、德国的64％。中国住(zhù)房市值与股债房市值的比(bǐ)例(lì)较高，主要是因为住房市(shì)值高(gāo)，以及中(zhōng)国资本市场(chǎng)发育尚(shàng)不成熟(shú)，直接(jiē)融(róng)资(zī)比例较低，股票、债券市值(zhí)较低，居民投资渠道(dào)缺乏(fá)。

　　不(bù)可否认，预售制(zhì)背(bèi)后(hòu)潜藏的风险确实存在，当(dāng)前的负面效应愈发凸(tū)显。

　　从个(gè)人层面看，绝大部分商品是(shì)一手交钱一手交(jiāo)货，预售制是对购买者的单方(fāng)面(miàn)不公平制(zhì)度，购房(fáng)老百姓几乎承担(dān)了所有(yǒu)商品不能交(jiāo)付的风险(xiǎn)。比如，交房等待期一般为两(liǎng)年，在此期间，购(gòu)房(fáng)者不仅承担银(yín)行(xíng)利息，还要承担延迟交房、“一房二(èr)卖”、房(fáng)屋质量、房产证(zhèng)延期办理甚至(zhì)不能交(jiāo)房等(děng)风(fēng)险(xiǎn)。另外(wài)，购房(fáng)者和开发商(shāng)之间的(de)购房合同、购房者(zhě)和银(yín)行(xíng)的按揭(jiē)贷款(kuǎn)合同是两个独(dú)立的合同关系，如(rú)果开(kāi)发商发(fā)生违约，购房者只能根据购房(fáng)合同向(xiàng)开发(fā)商主张(zhāng)权力，但(dàn)依旧需要根据按揭贷款合同(tóng)按时(shí)向银(yín)行进行贷款偿还，因(yīn)此购房者承担(dān)的(de)风险较(jiào)大。

　　从(cóng)行(xíng)业(yè)层面(miàn)看，预售制助推部分房(fáng)企过度举债、高杠杆扩张(zhāng)，资金若(ruò)遇到下行周期(qī)，会引发资(zī)金(jīn)链断裂、项目(mù)搁置(zhì)等系(xì)列风(fēng)险，进(jìn)行影响自身信用(yòng)和(hé)购房者对行业(yè)的信心。

　　从金融(róng)层面看，银行作为按揭贷款的发放方，一旦房(fáng)企(qǐ)因为(wèi)市(shì)场(chǎng)波动或经营不善，出(chū)现资金链(liàn)断裂等一系列问(wèn)题，导致“烂尾”等情况(kuàng)，而房企通过(guò)与(yǔ)购房者签订的预售(shòu)合同和按揭合(hé)同，已经从(cóng)银行获得房款，如果购房者丧失还(hái)款(kuǎn)能力或(huò)短(duǎn)期不能还款等(děng)，则风险完全由(yóu)银(yín)行承担，银行将面临(lín)较大(dà)的坏账(zhàng)压力。

　　从监管(guǎn)角度看，购房者的预售(shòu)监管(guǎn)资金去哪了(le)？楼盘“烂尾”，归(guī)根(gēn)结底两(liǎng)个字(zì)那就是“没钱”，即没(méi)钱付工程款(kuǎn)。在2004版的《城市商品房预售管(guǎn)理办(bàn)法》中明确(què)规定(dìng)了开发企业预售商品房所得款项应当用于(yú)有关的(de)工程建设，商品房(fáng)预售款监管的具(jù)体办法(fǎ)，由房地产(chǎn)管(guǎn)理部门制定(dìng)。但(dàn)多年(nián)以来全国并没有(yǒu)统一的预售(shòu)资金监管规定(dìng)，各地(dì)实行“一城一策(cè)”。例(lì)如，太原、昆明、重庆、长沙等城(chéng)市重点监管资金比例为总预售款的15-40％左(zuǒ)右，郑州、福州、合肥(féi)等城(chéng)市则按照(zhào)项(xiàng)目的建安成(chéng)本乘以(yǐ)建筑面积或者项目工程(chéng)总(zǒng)额报价计算重点资金。而事实是，不少购房款未进入监管账户、或进入监管账户后被挪用，导致楼盘没有(yǒu)资金继(jì)续建设。收楼遥遥无(wú)期，月供却被迫继续还款。那么，监管(guǎn)账户资(zī)金如何(hé)被挪走的？实际上，在过(guò)去房地产大开(kāi)发(fā)时(shí)代的高周(zhōu)转背景(jǐng)下，抽调预售款监(jiān)管账(zhàng)户资金，是行(xíng)业(yè)“潜规则(zé)”。比如工程总承包方，以工(gōng)程建设名义，获得监管账户(hù)拨付(fù)资金，再(zài)由工程(chéng)方将资金转给房企，而拨付的工程(chéng)款(kuǎn)，远超工程进(jìn)度所(suǒ)需。通过这些方(fāng)式套取(qǔ)的资金(jīn)，在房企各地(dì)项目间流(liú)动，变(biàn)相加杠杆(gān)，这样做提(tí)供了资金流动性(xìng)，房企抽调资金(jīn)统(tǒng)筹拿地、还款和楼盘建设，形成一(yī)种资金循环高周(zhōu)转(zhuǎn)模式，但(dàn)一定程度上把风险甩给了购房(fáng)者。

　　2 国(guó)际经验

　　整(zhěng)体(tǐ)来说，国外(wài)商品房预售制度呈现以下特点：

　　1）预付款保(bǎo)护：对于购房(fáng)者预付(fù)资金(jīn)，一般设有定金(jīn)或预付款保(bǎo)护机制，如英国、日本；

　　2）预付款比重：要求购房者支付的预付款(kuǎn)比例相(xiāng)对较(jiào)低，绝(jué)大(dà)部分房款在房屋交付后开始支(zhī)付；

　　3）预付款支(zhī)付方式：预付款一(yī)般以定金方式支付，或按(àn)工程(chéng)进度(dù)分期(qī)支付，或(huò)二者结合；

　　4）按揭(jiē)贷款方式：一般采(cǎi)用两种(zhǒng)方(fāng)式发放按揭贷(dài)款(kuǎn)，一是按工(gōng)程进(jìn)度付款(kuǎn)，按揭贷(dài)款(kuǎn)按(àn)照工程进(jìn)度(dù)逐渐(jiàn)发放，购(gòu)房者开(kāi)始(shǐ)月供；二是房屋交付后发放(fàng)按(àn)揭贷(dài)款(kuǎn)；

　　5）房屋烂尾(wěi)保(bǎo)护：为(wèi)预售商品房(fáng)提供(gōng)期房烂尾保险，在(zài)商(shāng)品(pǐn)房出现重大延期或重大缺陷时(shí)，保障购(gòu)房者权益；

　　6）房屋(wū)交(jiāo)付保护(hù)：房(fáng)屋交付质量的(de)保障有(yǒu)两种方式，一是期房由政(zhèng)府或第三方验(yàn)收合格并提供验收(shōu)凭(píng)证后，开发商凭(píng)验收凭证(zhèng)取得(dé)购房者支付的房款(kuǎn)。二是开发(fā)商为购房者(zhě)提供(gōng)一定(dìng)的保修期，通常1-5年，保修(xiū)期满，购房者支付尾款。

　　2.1 美国(guó)：交付(fù)前预售(shòu)资(zī)金第(dì)三(sān)方全程监管，交付时开发商凭验收凭(píng)证取得房款(kuǎn)

　　美(měi)国期房定(dìng)金一定(dìng)期(qī)限内无条件返还，最低(dī)首付(fù)比(bǐ)例为(wèi)3.5％，交房前仅支付首(shǒu)付(fù)，其(qí)余房(fáng)款交付(fù)后按揭还款，交(jiāo)付(fù)前资金由第三方全程监管，交(jiāo)付时开发(fā)商凭验收凭证取(qǔ)得房款。

　　定金及(jí)首付环节，定(dìng)金比例一般为房款的1％-5％，首付比(bǐ)例(lì)最低可低于3.5％，根(gēn)据美(měi)国官方(fāng)数据，2021年美国平均(jūn)首付比(bǐ)例为12％。

　　余款支付方面(miàn)，除定金或(huò)首付(fù)外，购(gòu)房者在房(fáng)屋交(jiāo)付后通过按揭贷款支付(fù)剩余房款。

　　资金监管方面，美国为防(fáng)止(zhǐ)开发商(shāng)挪用资金，购房者的定(dìng)金及首付款由第三方公证行或产权保险公司的信托(tuō)账(zhàng)户监管。如果(guǒ)开发商倒(dào)闭导致楼盘烂尾，购房(fáng)者资金可通过(guò)申请仲裁取回，且不承担任(rèn)何责任(rèn)与(yǔ)损失。而开发商在房(fáng)屋(wū)建设(shè)过程中(zhōng)的资金全部来自银行，银行根据工程进度向(xiàng)开发商(shāng)提供一(yī)定比例(lì)的贷款(kuǎn)，由于开(kāi)发商挪用(yòng)资金直(zhí)接损害银行(xíng)利(lì)益，银行有(yǒu)充分动(dòng)机监管开发(fā)商施工(gōng)进(jìn)度。开发商在(zài)房屋交付时需取得由政(z小卖部一天卖1000利润多少，一个小卖部一天卖1000能赚多少hèng)府相关部门经审(shěn)查(chá)后发放的(de)验收凭证，通过验(yàn)收凭证向银(yín)行得到购房(fáng)者支付的(de)房款。

　　2.2 德国：可零首付(fù)购(gòu)房，提供期房烂尾险

　　德国(guó)期(qī)房(fáng)可零首付购房，房款按(àn)建造工期进度支付(fù)，按揭(jiē)按(àn)工期放款后还贷，房贷利(lì)率采用固定利率，开发商或购房(fáng)者(zhě)可(kě)购买期房烂尾保(bǎo)险。

　　预售门槛方面(miàn)，德国开发商(shāng)在项目获(huò)批(pī)后即可预售(shòu)房屋。签署购房(fáng)合同前，购房(fáng)者需(xū)支付(fù)约(yuē)2000欧的定金并进行(xíng)预约公证(zhèng)，签订合同后定(dìng)金退还(hái)。如由于任何原因不(bù)能购买，定金按照(zhào)德国(guó)法(fǎ)律全部退(tuì)还(hái)。

　　签署购房(fáng)合同后(hòu)，购房者需支(zhī)付公证(zhèng)费和土地(dì)交易税(shuì)，分(fēn)别为房(fáng)屋售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费(fèi)用(yòng)不包含(hán)在购房款中，属于购房(fáng)附(fù)加费。

　　首付方面，德国没有规定最低首付比例，可零首(shǒu)付购房(fáng)。

　　余(yú)款方(fāng)面，德国(guó)也采取(qǔ)按工期支(zhī)付房款的制度，一般分7笔(bǐ)进行(xíng)支付，具(jù)体支付节(jié)点、比例(lì)因(yīn)项目而(ér)异。一般来说，支付节点可分为公证(zhèng)后(hòu)、主体完工、内(nèi)部水(shuǐ)暖电路完工、窗户玻(bō)璃(lí)完工、室内清洁及墙面完工(gōng)、地板完工、全部完工，支(zhī)付(fù)比(bǐ)例可(kě)能(néng)是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按(àn)揭方面，购房(fáng)者可(kě)在支付(fù)房款前(qián)申(shēn)请房贷(dài)，房贷利率(lǜ)采用固定利率，银行(xíng)按施工节奏分多次(cì)发放(fàng)贷款，每笔贷(dài)款给予(yǔ)购房者一(yī)定使用(yòng)期限(xiàn)，期限结束后，购(gòu)房者开始还(hái)贷。

　　保险方面，德国保险公司针对(duì)期(qī)房设计(jì)了两种保(bǎo)险，保险的功能是当房屋(wū)出现(xiàn)重大延(yán)期或重大(dà)缺陷(xiàn)时，保险公司保(bǎo)证开发商赔偿或(huò)修复，开(kāi)发商破产，由保险公司负责相应(yīng)赔偿。保险由(yóu)开发商或购房者购买。

　　2.3 英国：10％定(dìng)金保险保护机(jī)制，55％-80％房款(kuǎn)交房时支(zhī)付

　　英(yīng)国预售制(zhì)设有10％定金(jīn)保险保护机制，交房前付款比例(lì)仅(jǐn)20％-45％，资金(jīn)由买卖(mài)双(shuāng)方律师严(yán)格(gé)监管。

　　订立合同前，买(mǎi)卖(mài)双方均有一名律师，负(fù)责沟通期(qī)房交易中的房产、资金、合(hé)同(tóng)等(děng)各个环节，各环节内容(róng)确(què)认无误后签订首付交换合同。

　　定(dìng)金方面，英国设(shè)置(zhì)了10％定金保险保护机制，当开发商出现财务(wù)、经营问题时，购(gòu)房(fáng)者(zhě)10％的定(dìng)金(jīn)由保险公司赔付，而超出10％的(de)部分较(jiào)难(nán)追回。

　　首付(fù)方(fāng)面(miàn)，首(shǒu)付比例通常为(wèi)10％-25％，首(shǒu)付(fù)需要在合(hé)同签订21天内支(zhī)付(fù)。

　　余(yú)款支付(fù)环节(jié)，英国采取按(àn)工程进度付(fù)款的方式(shì)，但是交(jiāo)房前付款比(bǐ)例相对较低，一般会在(zài)合同签订6-24个月(yuè)分别支付两笔5％-10％的款(kuǎn)项(xiàng)，即交房前付款比例在20％-45％之(zhī)间，剩余款项交房(fáng)后支付。

　　交付环节，英国(guó)规定房屋必须经过(guò)房产(chǎn)公证公司的检验验收(shōu)后才能(néng)交付(fù)，交付(fù)后方可按揭(jiē)还贷。

　　资金(jīn)监(jiān)管环(huán)节，英国期房预售资金监管极(jí)为严格，资金也由律师监(jiān)管，在(zài)确(què)认工程进度(dù)、支(zhī)付(fù)相关款项(xiàng)过程中，由(yóu)买房律师将资金转给卖(mài)方律师(shī)，卖方律(lǜ)师转给开发(fā)商，即资(zī)金在进(jìn)入(rù)开发(fā)商(shāng)账户前经过两道关口，有利于保障购房者资金安(ān)全。

　　2.4 日(rì)本：为规范期房(fáng)交易立法，设置期房(fáng)预付款(kuǎn)保(bǎo)全措施

　　日本期房(fáng)交易立(lì)法，定金超5％或(huò)1000万(wàn)日元时(shí)，开发商必须完成(chéng)“预售房定(dìng)金保全措施”，交房前付款比例不超房款的20％，开发商违约(yuē)需返还(hái)定价(jià)并赔偿约10％房款，交房后按(àn)揭还(hái)款。

　　立法方面，日(rì)本二战(zhàn)结束后由于房屋供给严(yán)重(zhòng)失衡(héng)，叠加法律空白(bái)，社会上(shàng)“一房二(èr)卖”现象普遍，为(wèi)此，日本政府(fǔ)1952年出台《宅地建(jiàn)筑物(wù)交易法》，经多(duō)次(cì)修订，目(mù)前是唯(wéi)一一部规范期房(fáng)交易的法律。

　　定金保护方面，根据日本(běn)《宅地(dì)建(jiàn)物取引业法》，对购(gòu)房者(zhě)支付(fù)定金超过5％或超(chāo)1000万日元的(de)部分，法律要求(qiú)开发商必须完成定(dìng)金保全措施才可预售(shòu)。什么是定金保全措(cuò)施？即买卖双方签订购房合同(tóng)时(shí)，开发商向金融机构或指定(dìng)保证机构(gòu)或保险(xiǎn)机构签订定金保(bǎo)证委托合同，设置购房(fáng)者(zhě)定金(jīn)的(de)保证或(huò)保险，并将(jiāng)相应的保证金证明书交付给购房者。除定金外，其(qí)他预先支付的购房款也受该(gāi)措施保护。若开发商倒闭导(dǎo)致期房烂(làn)尾，购房者可凭保(bǎo)证金(jīn)证明书向金融(róng)机(jī)构或保(bǎo)证机构或保险公司兑(duì)付，同(tóng)时(shí)，开(kāi)发商需向购房者(zhě)赔付违约金，一般约为房(fáng)价的10％。

　　房款(kuǎn)支付环(huán)节(jié)，交(jiāo)房(fáng)前只需支(zhī)付最多不超(chāo)20％的定金，签订购房合(hé)同后，购(gòu)房者即可向银行申请贷款，但(dàn)交房后才开始按揭贷款，除(chú)定金外的剩余房款在交房(fáng)后开始支付。

　　2.5 新加(jiā)坡：买(mǎi)方资金(jīn)由银行监(jiān)管，享1年保修(xiū)期后付尾款(kuǎn)

　　新加坡期房购房(fáng)者(zhě)违约可(kě)返(fǎn)还相(xiāng)当于3.75％房款(kuǎn)的(de)订金，首(shǒu)付比(bǐ)例20％，余款(kuǎn)按(àn)工程(chéng)进度支付，所有资金进银行专门项目(mù)资金(jīn)账户，交房(fáng)后满1年(nián)保(bǎo)修期(qī)后支付15％尾(wěi)款。

　　订金支付(fù)环节，新加坡开发(fā)商(shāng)有统一(yī)的(de)选购权合(hé)同以及订金(jīn)返(fǎn)还(hái)机(jī)制，即OTP，签订OTP后需支付5％房款作为订金，OTP有(yǒu)效期14天，执(zhí)行OTP则(zé)进一步签订购买(mǎi)合同，不执行(xíng)OTP则退还3.75％的房款。

　　首付比例方面，签订购房合(hé)同后，购(gòu)房者需(xū)支付15％的首(shǒu)付及印花税，同时购房(fáng)者向银行申请按揭(jiē)贷款。

　　余款(kuǎn)支(zhī)付上，新(xīn)加坡期房同样采(cǎi)取按工程(chéng)进度付款的方式，《发展(zhǎn)商条例》对期房付款流程做了统一详细规(guī)定，要求所有开(kāi)发商遵守，支付(fù)节点一般为合同签订后、地(dì)基完工、框架完工、管道(dào)门(mén)窗等完工等，支付比例约为20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭贷(dài)款也(yě)依照工程进(jìn)度放款(kuǎn)，月(yuè)供在此过(guò)程中随着(zhe)放出(chū)贷款的(de)增加而(ér)增加，未放款部(bù)分无需(xū)月供。

　　资金监管方面，购(gòu)房者(zhě)的订金与付款会存入银行专门的项目(mù)资(zī)金(jīn)账户(hù)，账户(hù)资金提取须与(yǔ)房屋建设有关。房屋交(jiāo)付后，购房者享受1年(nián)的房屋保修期，此后购房者支付15％的尾款。

　　3 启示

　　一，短期来看(kàn)，当(dāng)前(qián)房地(dì)产到了政(zhèng)策出手临界点，重点是(shì)保交楼和房企重组(zǔ)。一(yī)方(fāng)面(miàn)，加(jiā)大(dà)对刚需和改(gǎi)善型(xíng)需求的支持力度，长短兼顾妥(tuǒ)善应(yīng)对局部停贷(dài)现象，重(zhòng)点是保交楼(lóu)保复工(gōng)保民生，给予强有力的金融工具支持。另(lìng)一(yī)方面，从(cóng)现(xiàn)在(zài)起(qǐ)，对还在正常运转的(de)房企包括(kuò)民(mín)营企业，加大支持力度(dù)，由(yóu)优质(zhì)房企(qǐ)牵头(tóu)并购重组整个行业，为每个房(fáng)企(qǐ)配套AMC和财团(tuán)，给予金融工具配套。

　　二，中期来看，应充分估(gū)计(jì)形势(shì)复杂性和人性(xìng)复杂性(xìng)，兼顾化解停(tíng)贷、复(fù)工保(bǎo)交楼、重组房企债务、恢(huī)复市(shì)场(chǎng)信心以及长效机制。长效机制(zhì)四大(dà)关键是推(tuī)动城市群战略、人地(dì)挂钩(gōu)、金融(róng)中性稳定和房(fáng)地产税(shuì)。定金环节，建(jiàn)立(lì)开(kāi)发商违约后定金保护(hù)机制(zhì)，如(rú)将已(yǐ)支付(fù)定金冻结至房屋交付(fù)阶(jiē)段，保障(zhàng)购(gòu)房者(zhě)定金安全(quán)。签(qiān)订(dìng)合同环节(jié)，鼓(gǔ)励保(bǎo)险(xiǎn)公司介入，为房屋重大(dà)延期以及重大(dà)缺陷等情况提(tí)供充分的保障。余款支(zhī)付环节，建(jiàn)立(lì)按工程进(jìn)度付款(kuǎn)机制或交房后按揭贷(dài)款机(jī)制，充分保护购房(fáng)者的(de)权益(yì)。资金(jīn)监管环(huán)节，引入(rù)独(dú)立于(yú)开发商、银行(xíng)的(de)第三方资金监管机构(gòu)，或(huò)由政府相关部门直接监(jiān)管，以(yǐ)此防止资金挪(nuó)用现象。交付(fù)环节，建立商(shāng)品房(fáng)保修期制度。保修(xiū)期内，开发商应(yīng)对房屋质量问(wèn)题全权负责、免费(fèi)维修(xiū)，购房者在保修期结束后支付尾(wěi)款。

　　三(sān)，长期(qī)来看，取消商品(pǐn)房预售制是大势所趋。一(yī)方面，98年房改时(shí)，全国缺(quē)房子，开发商缺钱(qián)，预售制是(shì)权宜之(zhī)计，现(xiàn)在全(quán)国套户比(bǐ)超过1，从大开(kāi)发进入存量(liàng)时代，对购(gòu)房民众(zhòng)不公平的(de)预售制(zhì)已经(jīng)过时了，该取(qǔ)消了(le)，改为现房销售。另一方(fāng)面，取消预售制(zhì)，改为(wèi)现房销售，开发商将拼的不是五花(huā)八门、眼(yǎn)花缭(liáo)乱、不(bù)知(zhī)道能不能兑现的营销(xiāo)手段，而是(shì)所见即所得的(de)过硬的产品质量和(hé)诚信，这才是对购房(fáng)民众的最(zuì)根本(běn)最(zuì)实质(zhì)的(de)保障，这样(yàng)将极大的提升开发(fā)商的建筑(zhù)质量，实现良币驱(qū)逐(zhú)劣币。

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