5月以来，房地产板块个股(gǔ)多出现小幅上涨(zhǎng)，截至5月10日收盘(pán)，中(zhōng)信房地产指(zhǐ)数本月涨幅约为2％。而(ér)以(yǐ)公(gōng)募基金为代(dài)表(biǎo)的机构(gòu)对于这一板块(kuài)已经在悄然布(bù)局。数(shù)据显(xiǎn)示，以南方和华夏的两只老牌ETF基金为例，5月9日时所公布的总份(fèn)额均较4月28日时有(yǒu)小幅增长。根据(jù)基金(jīn)一季(jì)报统(tǒng)计，龙头与地方国(guó)企央企获得增持，持仓数量占(zhàn)流通股比重增(zēng)幅五只(zhǐ)个股分别(bié)为(wèi)华发(fā)股份+3.40％、滨江(jiāng)集团+1.71％、中(zhōng)新集团(tuán)+1.49％、卧(wò)龙地产+0.97％、招(zhāo)商积余+0.92％。

　　公、私募配置房(fáng)地产或“底(dǐ)部(bù)回升(shēng)”

　　行业红(hóng)利时代(dài)已过 精(jīng)耕细作成共识

　　从(cóng)公(gōng)募基(jī)金(jīn)对房地产的配置看，2019年(nián)末，公(gōng)募所持有的房地产行业标(biāo)的市值约1188亿元，占其所持(chí)股票(piào)市值的4.66％左(zuǒ)右；2020年(nián)市场(chǎng)表(biǎo)现出色(sè)，但公募所持房地产(chǎn)公司市值在股票(piào)资产中的占比却断崖式下跌至1.85％；2021年，这一(yī)数值更是进一(yī)步降(jiàng)至1.56％。

　　不过2022年终于出现(xiàn)了三年(nián)来的首次回升，年底(dǐ)这一数值从1.56％升至1.65％。与此同时，公募对房地产行(xíng)业的持股比(bǐ)例也同步回升(shēng)，从(cóng)2021年底的6.94％提高到2022年末的(de)7.03％。

　　这样的(de)势(shì)头似乎在今年一季度得(dé)以延续。数(shù)据统计显示，公(gōng)募重仓持有(yǒu)房地(dì)产板块一季度(dù)市(shì)值TOP15门槛(kǎn)为1.6亿元，较(jiào)2022年四季度提升(shēng)6.71％。持(chí)仓市(shì)值前五个股分别(bié)为保利(lì)发展、招商蛇口、万(wàn)科A、华发(fā)股(gǔ)份、滨江集团，持仓(cāng)市值(zhí)占板块比重合计达47.29％，环比下(xià)降(jiàng)3.05％。

　　从中不难发现，公(gōng)募对于房地产(chǎn)的投资(zī)愈发有集中于龙头的趋势。Wind显示，在(zài)公募基金一(yī)季(jì)报汇总的重仓股中，房地(dì)产板块(kuài)排名最高的(de)是(shì)保利发展，在基金重(zhòng)仓第33位。排名第二的是招(zhāo)商蛇(shé)口(kǒu)，排在第78位。而老(lǎo)牌龙头股万科A排在第96位。对比去(qù)年四季(jì)报，变化之处(chù)首(shǒu)先在于几(jǐ)只房地(dì)产龙头股从排位(wèi)上看均(jūn)有退(tuì)步(bù)，尤其是万科最(zuì)为明显；其(qí)次是金地(dì)集团退出百大之列。但考虑到房(fáng)地产是复(fù)苏链上最后一(yī)环，且首季并非行业销售(shòu)旺季，其传导到(dào)二级市场乃至机(jī)构(gòu)持(chí)仓(cāng)上还需要时(shí)间周期。

　　形成共识的(de)是，经济圈判断房(fáng)地产已经进入大(dà)分化时代，一二线城市好于三(sān)四线城市。而(ér)映射到二级市场投资上，配置房地产(chǎn)行业轻松(sōng)收获行业贝(bèi)塔的红利期一去(qù)不(bù)返了。“如果按照产业周期来(lái)分类，包括房(fáng)地产等几类行业在盖特纳曲线里属(shǔ)于成(chéng)熟期或者衰退(tuì)期(qī)的行业(yè)，传统认知(zhī)上(shàng)没有(yǒu)什么投资机会的。但在这几年特殊的(de)行(xíng)情里包括煤(méi)炭、电(diàn)解铝等类似的行(xíng)业也(yě)出现(xiàn)了一些机会(huì)，背后(hòu)的逻辑是供给侧发(fā)生了更大的变(biàn)化。”一不愿(yuàn)具(jù)名的(de)上海(hǎi)公募基金(jīn)经(jīng)理指出。

　　不(bù)过也有公募(mù)人士(shì)持谨(jǐn)慎乐观态(tài)度：“行(xíng)业(yè)前几年(nián)17亿～18亿平方米(mǐ)的年销售面积很难再出现(xiàn)了，2022年光(guāng)是居民存款数量(liàng)增加了15万亿(yì)元。中(zhōng)国存量有400亿平方米建筑面积，考(kǎo)虑存量地产的更新，也(yě)有近10亿平(píng)方米。需求端(duān)还(hái)需要有一定的政策出来去刺激购房。”

　　宝盈基金房地(dì)产(chǎn)研究员(yuán)吕(lǚ)功绩也(yě)指出：“时至(zhì)今日，无论从城镇化(huà)的进(jìn)程，还是人均住房(fáng)面积（接近30平(píng)/人），我国均已告别(bié)住(zhù)房(fáng)短(duǎn)缺时代，而目前居民的杠杆率和房价收入也不支撑每年18万亿元的销售额，以(yǐ)及过快(kuài)上(shàng)行的(de)房(fáng)价，因(yīn)而(ér)行业(yè)高增的时代已(yǐ)经过去，未来(lái)行业的需求或将回落(luò)，在此(cǐ)过程(chéng)中，伴随着地(dì)产的高杠杆属性，就很容易出现信用风险问题(tí)（类似2022年的民营地产爆雷），行业进入到供给侧(cè)出清的过(guò)程(chéng)。这(zhè)个过程中，综合(hé)竞(jìng)争力强的公司就能够通过(guò)大(dà)鱼吃(chī)小鱼(yú)的(de)方(fāng)式(shì)，获得市占率(lǜ)的提升。当行业需求见顶(dǐng)回落时，行(xíng)业(yè)的贝塔已(yǐ)经过去(qù)了，但不代(dài)表(biǎo)没(méi)有投资机会，机(jī)会在于城市(shì)、位置(zhì)、产(chǎn)品的(de)阿(ā)尔法(fǎ)，而(ér)对应到股(gǔ)票投资，就是强竞(jìng)争力公司(sī)的阿尔法。”

　　或许也是(shì)基于这样的认识转变，精耕(gēng)细作个股成(chéng)为公募乃(nǎi)至整(zhěng)体机构的(de)务(wù)实(shí)之(zhī)举(jǔ)。

　　机构(gòu)配置房(fáng)地产“风物长宜放眼量”

　　头部央国企、优质(zhì)区域(yù)性标的成香饽(bō)饽

　　5月以来，房地产板(bǎn)块个(gè)股多出现小幅上(shàng)涨，截至5月10日收盘，中信房地产指数本(běn)月涨幅约为2％。从具体(tǐ)的(de)个股来(lái)看(kàn)，《红周刊》利(lì)用Wind统(tǒng)计申万房地产板块个股(gǔ)，在(zài)纳(nà)入统计的124只房地(dì)产(chǎn)类标(biāo)的股中，本月以(yǐ)来(lái)实现股价上涨的达到了(le)81家。

　　其中(zhōng)，上述时间段恰好(hǎo)排名前五的公司月内(nèi)涨(zhǎng)幅(fú)超过(guò)了10％，它们分别是(shì)上实发(fā)展(zhǎn)、浦东金桥、*ST泛海、华夏(xià)幸福、荣安地产(chǎn)。排名第(dì)一的(de)上实发展(zhǎn)，五一假期归来(lái)后日成交量(liàng)明(míng)显(xiǎn)放(fàng)大(dà)，4日、5日连续(xù)两个交易日收出涨停(tíng)。从该股的(de)基本面来看，上实发展的(de)主(zhǔ)营(yíng)业务为(wèi)房地产开发与经营。公司(sī)的主要产品及(jí)服务为房地产(chǎn)销(xiāo)售、房地产(chǎn)租赁、物业(yè)管理服务、工(gōng)程项目、酒店经营。从业(yè)绩数(shù)据来看，2022年(nián)，其实现营业收入52.48亿元，比上期减少47.85％，归母(mǔ)净利润1.23亿(yì)元，同比下降33.24％。2023年第一季度，其实现营(yíng)业总收入27.87亿元，同(tóng)比增长183.02％；归母净利润2.86亿元，同比扭亏。

　　不(bù)过从十大流通股股东来看(kàn)，各类机构(gòu)都有(yǒu)对其布局的例子。以(yǐ)3月31日时的(de)首季十大(dà)流通股(gǔ)股东来看， 具体包括公募(mù)的上银基金、私(sī)募的迎水文龙(lóng)、中(zhōng)央汇(huì)金、长城资产(chǎn)管理公司(sī)等都(dōu)跻身(shēn)前十的行(xíng)列。

　　巧合的是，涨幅暂(zàn)时排名第二的浦(pǔ)东金桥也(yě)是上海本地房企，其(qí)第一(yī)季度的收入利润规(guī)模大(dà)幅度(dù)复苏。究其原(yuán)因，一方面是该公司后疫(yì)情时代出租(zū)率复苏(sū)至近(jìn)年来最(zuì)高，另(lìng)一方面则是公司拿地结算持续性(xìng)向好，从数字上看，一季度新增虹口135、138住宅地块，总建(jiàn)筑面积约54万平方米。

　　在这样的业绩势(shì)头向好背景下，自(zì)然也吸引(yǐn)了知名机构(gòu)在其中持续驻(zhù)足(zú)。从第一季度十大(dà)流通股(gǔ)股东(dōng)来看，知名(míng)私(sī)募(mù)高毅邓(dèng)晓峰(fēng)的两只产品依然在前十中，这也是连续第三个季度(dù)他有的两只产品杀入前十。同时榜单中还有一支大名鼎(dǐng)鼎(dǐng)的(de)QFII阿布扎比投资局，其当(dāng)季还小(xiǎo)幅增加了持股。

　　除去上述两(liǎng)家上海区域性地产(chǎn)公司外，荣安地产则是主要布局在深圳的地(dì)产公(gōng)司，一(yī)季报交出(chū)的也是一份报喜的成绩单(dān)：首季公(gōng)司实现营业收入51.85亿元，同比增长35.51％。归属于(yú)上市公司(sī)股(gǔ)东的净利(lì)润6.48亿元，同比(bǐ)增长31.27％。

　　从机构态度(dù)来看(kàn)，《红周刊》注(zhù)意到两只公募(mù)指基(jī)首季新杀入十大流(liú)通股股(gǔ)东行(xíng)列。具体说来， 南方中证(zhèng)全指房(fáng)地产ETF上榜排名第七位，富(fù)国中证(zhèng)指数1000增强(qiáng)则排名第九(jiǔ)位，此外联(lián)袂出现的机构还有QFII高盛国际和私募(mù)迎(yíng)水聚宝。

　　接受(shòu)《红周刊》采访时，兴证(zhèng)全球基金相关(guān)人士分析：“经历(lì)过行业洗牌(pái)和兼并重组后，龙头(tóu)的价值更为(wèi)笃(dǔ)定突出(chū)；从(cóng)拿地(dì)端看，2022年土(tǔ)地市场大幅降(jiàng)温，优(yōu)质土地供(gōng)给较多（券商测算对(duì)应潜在(zài)毛利率在(zài)25％以(yǐ)上，目前房企的利润率仅20％），绝大多数房企受限于(yú)信用问题(tí)或者资金紧张(zhāng)没法拿地，龙头(tóu)房企趁机获取低成本土地，龙头房企的拿地力度(dù)（拿地金额/销售(shòu)金(jīn)额）基本在30％以上；从融资上看，龙头房企(qǐ)杠杆率(lǜ)较低，净负债率基本(běn)在70％以下，而其他房企的净负(fù)债率普遍都在100％以(yǐ)上，加杠(gāng)杆空间有限(xiàn)，从(cóng)融资成本看，龙(lóng)头房(fáng)企的(de)融资(zī)成(chéng)本不断下(xià)滑，基本在3％、4％左右；对应(yīng)到2023年的销售，龙头(tóu)房企(qǐ)明(míng)显跑赢行业，1～4月百强(qiáng)房企(qǐ)的销售(shòu)额增速为9％，而TOP14的销(xiāo)售额增速为29％。”

　　需要强调的是，在当前中特估的(de)浪潮下(xià)，央国企(qǐ)地产股(gǔ)或存在(zài)发展的大好(hǎo)机会。中信证券指出：“房(fáng)地产(chǎn)行业的(de)结(jié)构(gòu)性机会依然存在，少部分公(gōng)司尤其是央企占据显著(zhù)优(yōu)势(shì)，其(qí)主要又体现(xiàn)为(wèi)库存的优(yōu)势(shì)。央企(qǐ)地(dì)产(chǎn)公司，现(xiàn)阶段表现出较(jiào)低的融资成本，优质的开发资源和良(liáng)好的不(bù)动产资产运营能力(lì)的多重(zhòng)竞争优势。”

　　“即(jí)使(shǐ)没(méi)有中特估，国央企相较于民营地产(chǎn)公司(sī)也(yě)是更有优(yōu)势的。”吕功绩(jì)强调，“对(duì)于减值、土地资源(yuán)债权债务关(guān)系等问(wèn)题(tí)，市场对民营(yíng)房开企业(yè)的资产会有更多担(dān)忧和质疑，所以在这一轮行业出清的过程中，央国(guó)企(qǐ)相较(jiào)于民企来说(shuō)估(gū)值的修(xiū)复更明显。中特估的角度从(cóng)中长期的维度看，行业的逻辑在(zài)于集中度提升(shēng)后，行业进(jìn)入(rù)高质量(liàng)发(fā)展阶(jiē)段，具(jù)备较快速发展阶段更稳定且可预期的盈利和现金(jīn)流创造能力，以此带来估(gū)值中枢的提升(shēng)，应(yīng)该关注(zhù)估值(zhí)相(xiāng)对较(jiào)低，企业自身资(zī)产的(de)质量好、运快递公司几点下班，派送员晚上多晚不送了营能力强、可以创造持续(xù)现金流的企(qǐ)业。”

　　“存量时代(dài)中行业普(pǔ)涨的概率比较(jiào)低(dī)，行业内部将出现分化(huà)，要关注将受益于行业集中度提(tí)升的头部公(gōng)司。”星石投(tóu)资首席(xí)研究官方磊也表(biǎo)示。

　　顺应机(jī)构这一思路(lù)的(de)话，或许还是保利发展、招(zhāo)商(shāng)蛇口等国资背景龙(lóng)头(tóu)前途(tú)更(gèng)为(wèi)光明。不过国投瑞银(yín)基(jī)金投资部副总监綦傅鹏表示：“需要客观地去持续(xù)观(guān)察国企央企(qǐ)在(zài)三个方面是(shì)否可以维持，首先是融资成本保持低位，其(qí)次是销售份额持续提(tí)升，再次(cì)是拿地份(fèn)额持续提升。”

　　复苏速度缓慢(màn)

　　机(jī)构需要多给一些(xiē)耐心(xīn)

　　而《红(hóng)周刊》也根据房(fáng)企一(yī)季报梳理发现，对于2022年的业绩(jì)出现的整体(tǐ)下滑，2023年一季度的业绩分化(huà)更趋(qū)明显，保(bǎo)利发(fā)展、滨江集团等(děng)房企营收、净利均(jūn)实现(xiàn)了业(yè)绩的回正，甚至是较大增速的增长。而(ér)这些公司(sī)也是机构的重(zhòng)仓对(duì)象(xiàng)。

　　对此，知名房地产业内人士张(zhāng)宏伟向《红(hóng)周刊》分(fēn)析(xī)表(biǎo)示，业绩出现明显改(gǎi)善的房企，主要(yào)是因(yīn)为过去两(liǎng)三年时间，尤其是在2021年下半年民营房企不怎么投资拿地(dì)之后(hòu)，国有企业(yè)仍在持续性地(dì)拿地，且主要集中在核心城市，投资力度较大(dà)。投(tóu)资的(de)驱(qū)动(dòng)能够推动房企(qǐ)销售业(yè)绩(jì)的增(zēng)长(zhǎng)，从而(ér)在2023年一季度(dù)市场恢复(fù)但仍处于调整的过程中，快递公司几点下班，派送员晚上多晚不送了能够(gòu)保(bǎo)有(yǒu)一个正增长。

　　不(bù)过张宏伟同时也提(tí)醒表(biǎo)示，在房(fáng)地产的(de)复(fù)苏过程中(zhōng)，还面临着一些不(bù)确定性。其实整(zhěng)个(gè)市场从四月份开始又在往下掉。除了杭(háng)州、成都等极个别(bié)城市四月环比三(sān)月相对表现较好之外，包括北京(jīng)、上海在内的绝大多数城(chéng)市(shì)都(dōu)出现(xiàn)环比下滑的(de)情况(kuàng)。而现(xiàn)在(zài)五月的(de)市场表(biǎo)现也不(bù)太乐观(guān)。按照(zhào)现在(zài)的经(jīng)济(jì)状(zhuàng)况、收入情况(kuàng)，以及市场的去库存(cún)压(yā)力、企业(yè)的资金面压力，可能(néng)会出现，到(dào)六月份房企为(wèi)了半(bàn)年报(bào)冲业绩出现市场的短期反弹外的一(yī)个市(shì)场(chǎng)乏力(lì)现(xiàn)象。也就是说，第二季度、第(dì)三(sān)季度增长不确定性的压力仍(réng)旧较(jiào)大。

　　上海利檀投资董事长陈昊扬也向《红周刊》指出，现在整个房地产以及其上下游(yóu)产(chǎn)业链的复苏速(sù)度(dù)都比想(xiǎng)象(xiàng)的要慢(màn)很多，我们要多给一些耐心，这(zhè)个(gè)时候(hòu)，在房地产以及上下游就不是赚快钱(qián)的时候，只能赚他(tā)基(jī)本(běn)面(miàn)的钱(qián)。但(dàn)这也意味(wèi)着(zhe)，只有极为(wèi)少(shǎo)数的、做得比同行好得多的(de)企业(yè)，会伴(bàn)随整个行业的弱复苏，业绩(jì)会逐(zhú)步体现出来。所以只能耐心地去等待它的基(jī)本(běn)面不断地凸显出(chū)来，这需要(yào)时间。

　　（本文已(yǐ)刊发于5月13日《红(hóng)周刊》，文中(zhōng)提及(jí)个股仅为举例分(fēn)析，不做(zuò)买(mǎi)卖推(tuī)荐(jiàn)。）

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