近两年火爆的创新产品公募REITs进入密集分红期，近日7只REITs陆续(xù)迎来除息日，公募REITs整(zhěng)体呈现出高比例稳(wěn)定分红，15只公告2022 年可供分配金额的REITs产品，平均分红(hóng)比例接(jiē)近99％。

　　多位业内人(rén)士对此表示，强制分红机制是(shì)公募REITs主要特征之一，稳定分(fēn)红体(tǐ)现出该(gāi)类产(chǎn)品长期(qī)投资价值，通过(guò)观(guān)测经营(yíng)活(huó)动现金流、可供分配现金(jīn)等指(zhǐ)标(biāo)，也是观察REITs项目(mù)底层资产运营情况的“窗口(kǒu)”。他(tā)们也(yě)提醒(xǐng)普(pǔ)通投资者(zhě)注(zhù)意，与产权类(lèi)项目相(xiāng)比，特许经营REITs项目在(zài)经(jīng)营权到期后不再产生现(xiàn)金(jīn)收益，特许(xǔ)经营权(quán)分红目前已包(bāo)含了(le)利润分(fēn)配和本金的(de)归还，在选择投(tóu)资(zī)标的时应了解资(zī)产类(lèi)型和分红的特征。

　　15只公募(mù)REITs产品分红

　　平均分红比(bǐ)例98.89％

　　公(gōng)募REITs 进(jìn)入密集分红期，近日(rì)7只REITs产品（4月17 日(rì)-4月(yuè)21日）陆续迎(yíng)来除息日，此外尚(shàng)有6只REITs实际分配(pèi)情况尚未公布。整(zhěng)体来看，公募(mù)REITs呈现出了高比例(lì)的(de)稳定分红，15只公告2022 年(nián)可供分配(pèi)金额的公募REITs产品中，2022年全年分配金额占可(kě)供分配金额比例平均为98.89％，且绝大(dà)部分分配(pèi)比例在(zài)96％以上。

　　中金(jīn)基金相关负责人对此(cǐ)表示，投(tóu)资公(gōng)募REITs的主要(yào)收益来源为持有期分红收益，以及基金份额交(jiāo)易价格的变化。基金(jīn)份额二级市(shì)场价格受(shòu)到公募REITs资产运(yùn)营情况及市场因素的综合影响，较(jiào)易引起波动。与此相比，基金分红预期(qī)则更有规律(lǜ)可(kě)循(xún)。公(gōng)募REITs的分红(hóng)主要来自基础(chǔ)设施资产的经营(yíng)现金(jīn)流，投资人(rén)通过基金募集材(cái)料和(hé)信息披露(lù)文件，结合行业及(jí)市(shì)场情况(kuàng)，可以分析基础设施项(xiàng)目的经营(yíng)业(yè)绩，作(zuò)为进行投资决策的重要参考。

　　“相(xiāng)对于(yú)基(jī)金份(fèn)额二级市场价格(gé)变(biàn)化导(dǎo)致(zhì)的浮(fú)盈或浮(fú)亏，分红作为(wèi)基金份(fèn)额持有人实(shí)际获得的现金收益，对于长期(qī)投资者更具(jù)参考价值。”中金基金相(xiāng)关负责人称。

　　平安基金REITs 投资(zī)中心运(yùn)营(yíng)高级副总监李华平也表示，根据《公开募集基(jī)础设施证(zhèng)券投资基金指引（试行）》及相(xiāng)关法规要求，基(jī)础设施基金(jīn)应(yīng)当将(jiāng)90％以上合并后基(jī)金年度可分(fēn)配金额(é)以(yǐ)现(xiàn)金形式分配给投(tóu)资者，强制分红机制是公(gōng)募REITs的主要特征之一，稳定的分红(hóng)机制体现出REITs产品长期投资价值(zhí)。

　　中航基金也认为，从投资角度来看，基础设施公募REITs同时具备“股性”和“债性”双重特点。二级市场价格反映(yìng)这类产品“股性”的一面，分(fēn)红(hóng)体现了这类产品(pǐn)的“债性”特(tè)点。公募(mù)REITs有强制分红要(yào)求，分红类似于债(zhài)券(quàn)派息，但不(bù)等同于债券的固定(dìng)利(lì)息回报，而是由可供分配现金决定。

　　从机构投资者的角度(dù)来看，一方面是公募(mù)REITs丰富了机(jī)构投资者的投资品(pǐn)类，为资产(chǎn)配置多元化提供抓手，具(jù)有(yǒu)较强的配置价值。另一方面，公募(mù)REITs的分(fēn)红能够(gòu)帮助机构(gòu)投资者稳(wěn)定收(shōu)益。机构投资者公募REITs能够通过(guò)分红获取(qǔ)相对于投资(zī)债(zhài)券相对(duì)高(gāo)的收益性，在有效控(kòng)制风险的前(qián)提下，增厚资(zī)产包收益，起到投资“压舱石”的(de)作用(yòng)。

　　分红除(chú)了(le)投(tóu)资收益“落袋(dài)为安”外，市场对于未来分红水(shuǐ)平的预期，也是影响REITs基(jī)金(jīn)二级市场价格走势(shì)的关键因素(sù)之一。

　　从近期公募REITs的二级(jí)市(shì)场(chǎng)表(biǎo)现看，截(jié)至4月21日(rì)，今(jīn)年(nián)以(yǐ)来中证REITs（收盘）指数收(shōu)于975.99 点，年内下跌7.44％，未跑赢(yíng)主要(yào)股票和债(zhài)券宽基指(zhǐ)数。

　　“截至2023年(nián)3月31日，有20只公募REITs发布了2022年(nián)年报，部(bù)分(fēn)产品受宏观经济的影响(xiǎng)，可分配(pèi)金额完成(chéng)率不达预期，一定程度上影响了公募(mù)REITs二级市场(chǎng)的(de)价格。”李华平称，公募REITs二级市场(chǎng)的价格(gé)波动受多重(zhòng)因素的影响，投资收益是影响REITs二级市场价格(gé)的主要因素之一，而稳(wěn)定的分(fēn)红有(yǒu)利(lì)于吸引投资(zī)者(zhě)参与公(gōng)募REITs二级市(shì)场(chǎng)的投资。

　　中金基金相关(guān)负责人也表示(shì)，近期经济(jì)预(yù)期恢(huī)复，一方面市场热点呈现向股票和(hé)债券回归的过程；另一方面，基础设施项目的经营业绩相(xiāng)对经济活(huó)力的改善有(yǒu)一定的滞后性(xìng)。

　　此外，公募REITs在分红除权(quán)日，将对基金份额(é)的开盘(pán)指(zhǐ)导价(jià)做调减处理，调减(jiǎn)金额根据单位基(jī)金(jīn)份额(é)的(de)分红金额(é)进行计算。除权操作(zuò)是对(duì)分红前(qián)后(hòu)基金(jīn)份额(é)净值(zhí)变化的修正(zhèng)，使投资人在基金分红前后均可(kě)以获得公(gōng)平的投资(zī)机会。

　　“分红可增(zēng)强投资者长期投资的信(xìn)心，同时需结合持有产品的特性(xìng)，关注(zhù)二级市场扰动对整体收益的影响程(chéng)度。”中航基(jī)金相关人(rén)士也称。

　　特许经营权分红包括利(lì)润分(fēn)配(pèi)和(hé)本金归(guī)还

　　88是不是质数，79是质数吗ong>普通(tōng)投资者应了解底层资产(chǎn)情况

　　多(duō)位业内人士还提醒，与(yǔ)现有公募基金分红前提是本金之上的增值(zhí)部分不同，特许(xǔ)经营权(quán)REITs基金运作期间的(de)“分红”界定为“分派”更为准确，分派的(de)是本金(jīn)与增值两个部分，两个部分(fēn)之间(jiān)的比例(lì)是变(biàn)动的(de)，与现有公募基金分红(hóng)差异很大(dà)，大多(duō)数普通投(tóu)资者(zhě)可能把“分派”金(jīn)额误认为(wèi)是持续分红(hóng)。一旦(dàn)30年、40年、50年(nián)、60年等合同年限到(dào)期(qī)后基金(jīn)价(jià)值面(miàn)临极大不确定性，这是该类(lèi)投(tóu)资者应该88是不是质数，79是质数吗注(zhù)意的情况(kuàng)。

　　李华平(píng)表示，目前公(gōng)募(mù)REITs主要有特许经(jīng)营(yíng)权类和产(chǎn)权(quán)类两大资产类型，持有产权类产品的收益主要包括每(měi)年的现金分(fēn)红及资产增(zēng)值的收益，而持有特许经营类(lèi)产品的收益主要来自项(xiàng)目(mù)每年的现金分红。其中(zhōng)，特许经营权类资产的(de)分(fēn)红包(bāo)括了利润(rùn)分配和本(běn)金的归还，两者的比率也是变(biàn)动的，对(duì)特许(xǔ)经营(yíng)权类资产(chǎn)的(de)公募REITs可以内部收益率（IRR）来衡量投(tóu)资(zī)收益。普通投(tóu)资(zī)者在选择投资标的时，应了解公募REITs底层资产的类型。

　　中航基金(jīn)也表示，从细分(fēn)来看，各(gè)类公(gōng)募REITs分(fēn)红因底层资(zī)产属性不(bù)同而形(xíng)成区别。特许经营(yíng)权类的公募REITs产(chǎn)品因其分红相当于包含“本金(jīn)+收益”，分(fēn)红相对(duì)较多，债性偏强。而产权类的公募REITs分红主要(yào)为(wèi)“收益(yì)”，更看重底层资产的价值(zhí)增值，所以相对股(gǔ)性(xìng)偏强。普通投资者(zhě)在选择公募(mù)REIT时，需要考虑底(dǐ)层资产属性，对所选择产品的二级市场价(jià)格和分红有合(hé)理预期。

　　中金基金(jīn)相关负责人也认(rèn)为，与产权类项目相(xiāng)比，特(tè)许(xǔ)经营项目在经营权到期(qī)后(hòu)不再能(néng)产(chǎn)生(shēng)现金收益，因此将可(kě)供分配金(jīn)额的分配(pèi)理解为(wèi)“分派”比“分红”更加准确。基于这个(gè)特点，剩余经营期限(xiàn)较短的特(tè)许经(jīng)营项目，通常具(jù)备更高的(de)分派率水平。对于剩余期限较长(zhǎng)的特许经营(yíng)权项目，即使分派率相对较低，也(yě)有(yǒu)足够年限收回本金并取得(dé)收益。

　　中金基(jī)金(jīn)该(gāi)负(fù)责人提醒投(tóu)资者(zhě)注意，特许(xǔ)经(jīng)营权项目的(de)分派金额(é)包含了投资本金，在(zài)不进行(xíng)扩募(mù)的情况下，基金份额(é)单价随着分派进度逐年下降是正常(cháng)现象(xiàng)，投资特许经营(yíng)权REITs的收益来自(zì)项目剩余(yú)期限产生的现金流。

　　“与特许(xǔ)经营项目相比(bǐ)，产权类项目的(de)土地(dì)或(huò)建筑的(de)剩余使用年(nián)限一般较长，再(zài)加上到期后通过(guò)对(duì)建筑的更(gèng)新(xīn)改造或补缴土(tǔ)地(dì)出让金(jīn)等追加投(tóu)资，有机会进一(yī)步(bù)延长经营期限。这种类似永(yǒng)续经营(yíng)的(de)假设反映在基础资(zī)产的估(gū)值上，使产权类REITs具备更显著的资产投资属性。”该负责人称。

　　观测内部收益率等指标

　　评估项目底层(céng)资(zī)产运营情况

　　在基金分红的时点，多(duō)位业内人士还表(biǎo)示，在产品(pǐn)分红期，投资者可(kě)以观测经营活动现金(jīn)流、可(kě)供分配现金、内部收益(yì)率等(děng)指标，来观察和评估项目底(dǐ)层资(zī)产(chǎn)的运营(yíng)情况。

　　中航(háng)基金表示，年(nián)报(bào)指标(biāo)中，跟(gēn)现金相关的指标有两个：一是年报(bào)中披露的经(jīng)营活动现金(jīn)流，二是可供分配现金，二者(zhě)存在本质性区别。经营(yíng)活动产生的现(xiàn)金净流量是指企(qǐ)业(yè)经营、筹(chóu)资、投(tóu)资产生(shēng)的现金流，基于企业(yè)本(běn)身(shēn)经(jīng)营活动产生；可供分配(pèi)的现金实质上是从EBITDA出(chū)发(fā)，对非现金影响(xiǎng)利润(rùn)表的项(xiàng)目(mù)进(jìn)行(xíng)调整(zhěng)，加期初现金(jīn)，最终得到的(de)账面现金。

　　李华平也表示，公募REITs作为资产(chǎn)配置(zhì)新选(xuǎn)择，投资价值(zhí)体现(xiàn)在相对股债市(shì)场独立的资(zī)产(chǎn)配(pèi)置(zhì)功能，比较适合长期(qī)持有。建议投(tóu)资者(zhě)对(duì)经营权(quán)类的资产(chǎn)可以更多关注内部收(shōu)益率的高低，对(duì)产(chǎn)权类(lèi)的资产更多关注分派率(lǜ)高低(dī)。因(y88是不是质数，79是质数吗īn)为公募REITs可分(fēn)配收益主要来自(zì)底层(céng)资产(chǎn)的经营净现金流，所以底层资产运营情况(kuàng)直接影响投资回报，投资者可综合考虑原(yuán)始权益人综合实(shí)力、运(yùn)营管理机构(gòu)实力、公募(mù)基金管理(lǐ)人实力(lì)等多重因(yīn)素来选(xuǎn)择投资标(biāo)的(de)。

　　中信证券研报也(yě)显(xiǎn)示(shì)，公(gōng)募REITs进入密集分红期(qī)，由于分红交易带来的短期(qī)博弈机会仍在，叠加此(cǐ)前市(shì)场接连回调，建议投资者(zhě)关注有基本面支撑、填权效(xiào)应(yīng)相对明显、同时分(fēn)红(hóng)规模(mó)较为可(kě)观(guān)的个(gè)券。

　　“公(gōng)募REITs的招募说明书均会载明REITs在发(fā)行(xíng)首年及次年(nián)的可供分配金(jīn)额预(yù)测。投资者(zhě)可以将(jiāng)REITs的实际分红(hóng)金额与募集材料中披露预测进行(xíng)比(bǐ)较分析，结合经济及(jí)市场的实际(jì)环(huán)境，对基础设施(shī)项目的运营业(yè)绩及REITs的管(guǎn)理能力进行(xíng)判(pàn)断(duàn)。”中金基金上述负责人也称。

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