近两年火爆的创新产品公募(mù)REITs进入密集分红期，近日(rì)7只REITs陆续迎来除息日，公募REITs整体呈现出高比例(lì)稳定分(fēn)红，15只(zhǐ)公告2022 年可供分(fēn)配金额的REITs产品，平均分红比例(lì)接近99％。

　　多位业(yè)内人士对此表示(shì)，强制分(fēn)红机(jī)制是公募REITs主要特征之一(yī)，稳定分红体(tǐ)现出该类产品长期投(tóu)资价值，通过观测经营活动现(xiàn)金流(liú)、可供分(fēn)配现金等指(zhǐ)标(biāo)，也(yě)是(shì)观察REITs项目底层资产(chǎn)运(yùn)营情况的“窗口(kǒu)”。他们也提醒普通(tōng)投资者注意，与产权类(lèi)项目(mù)相比，特许经营REITs项目在经营权(quán)到期后不(bù)再(zài)产(chǎn)生现(xiàn)金收益，特许(xǔ)经营权分红目前已包含了利(lì)润分配和本金(jīn)的归还，在(zài)选择投资(zī)标的(de)时应了解资产类(lèi)型和分(fēn)红的特征。

　　15只(zhǐ)公募(mù)REITs产品分(fēn)红

　　平均(jūn)分红比例98.89％

　　公募REITs 进入密集分红期，近日7只(zhǐ)REITs产品(pǐn)（4月17 日-4月21日）陆续(xù)迎来(lái)除息(xī)日(rì)，此外(wài)尚(shàng)有6只(zhǐ)REITs实际分(fēn)配(pèi)情况尚未公布。整(zhěng)体(tǐ)来(lái)看，公(gōng)募REITs呈现出了(le)高比例的稳定分红，15只公告2022 年可供(gōng)分配金额的(de)公(gōng)募(mù)REITs产品中，2022年全年分配金额占(zhàn)可供(gōng)分配金(jīn)额比例平均(jūn)为98.89％，且绝大部分分(fēn)配(pèi)比例在96％以上。

　　中金基金相关负(fù)责人对此表示，投资公募REITs的主要收益来源为持(chí)有期分红收益，以及(jí)基金份(fèn)额交(jiāo)易(yì)价格的变化(huà)。基(jī)金(jīn)份额二级市场价格受到公募REITs资(zī)产运(yùn)营情况及市场因(yīn)素的综合(hé)影响，较易引起波动。与此相比(bǐ)，基金分红(hóng)预期则更有规律可循。公募REITs的分(fēn)红主要来自基(jī)础设施资产的经营(yíng)现金流，投(tóu)资人通过基金(jīn)募集材料(liào)和信息披露文件，结合行业及(jí)市场情况，可以(yǐ)分析基础(chǔ)设施项(xiàng)目的(de)经营业绩，作为进行投资决策的重要参考。

　　“相(xiāng)对(duì)于(yú)基(jī)金份额二(èr)级市场价格变化导致的浮盈或浮亏(kuī)，分红作(zuò)为基金份额(é)持有人(rén)实际(jì)获得的现(xiàn)金(jīn)收(shōu)益，对于长期(qī)投资者更具(jù)参考价值。”中金基金相关负责人称(chēng)。

　　平(píng)安(ān)基(jī)金REITs 投资(zī)中(zhōng)心运营高(gāo)级副总监(jiān)李华平也(yě)表示，根据《公开募集基础设(shè)施(shī)证券投资(zī)基金指引（试(shì)行）》及相关法规要(yào)求，基础设施基金应当将(jiāng)90％以上合并(bìng)后基金年度可分配金额以(yǐ)现金形(xíng)式分配给投资者，强(qiáng)制(zhì)分红机(jī)制是公募REITs的主要特征之(zhī)一，稳定的分红机制体现出REITs产品(pǐn)长期(qī)投(tóu)资价值。

　　中航基金也认为，从投资角度(dù)来看，基础设施公募REITs同时(shí)具备(bèi)“股性”和“债性”双重特点。二(èr)级市场价(jià)格反映这(zhè)类产品(pǐn)“股性”的一面，分红体现了这类(lèi)产品(pǐn)的“债性”特点。公募(mù)REITs有强制分红要求，分红类似于债券(quàn)派息，但不等(děng)同(tóng)于债券的固定利息(xī)回报，而是由可供分(fēn)配(pèi)现(xiàn)金决定。

　　从机构投资者(zhě)的角度来看，一方面是公(gōng)募REITs丰富了机构投资者(zhě)的投资(zī)品类，为资产配置多元化(huà)提供(gōng)抓手，具(jù)有(yǒu)较(jiào)强的(de)配(pèi)置(zhì)价值(zhí)。另(lìng)一方面，公募REITs的分红(hóng)能(néng)够帮助机构投资者(zhě)稳定收益。机构投资者公募REITs能够通过分红获取相对(duì)于投资债(zhài)券相对高的(de)收(shōu)益性，在(zài)有(yǒu)效控制风(fēng)险(xiǎn)的前提下，增厚资产包收益，起到投(tóu)资(zī)“压(yā)舱石”的作用。

　　分红除了投资(zī)收益“落袋为安”外，市场对于(yú)未来分(fēn)红水平的(de)预期(qī)，也是影响(xiǎng)REITs基(jī)金二级(jí)市场价格走势(shì)的关(guān)键因素之一。

　　从近(jìn)期(qī)公募REITs的(de)二级市场表现看，截至4月21日，今年以来中(zhōng)证REITs（收盘）指数收于975.99 点，年内下(xià)跌7.44％，未跑赢(yíng)主(zhǔ)要(yào)股票和债券宽基指数。

　　“截至(zhì)2023年3月31日，有20只公募REITs发(fā)布了2022年年(nián)报(bào)，部分产品(pǐn)受(shòu)宏(hóng)观经济的影响，可分配金额完成(chéng)率不达预期(qī)，一定程度上影响了公募REITs二级(jí)市场说女的炮台是什么意思，说女生是炮台啥意思的价(jià)格。”李华平称(chēng)，公募REITs二级市场(chǎng)的价格波动受多重因素的影响，投资收(shōu)益是影响REITs二级市场(chǎng)价(jià)格(gé)的主要因素之(zhī)一(yī)，而稳定的分红有利(lì)于吸引投资者(zhě)参与公募REITs二级市场的投资。

　　中金基金相(xiāng)关(guān)负(fù)责人(rén)也(yě)表(biǎo)示，近期经济(jì)预期恢复，一方面市场(chǎng)热点呈现(xiàn)向(xiàng)股票(piào)和(hé)债(zhài)券(quàn)回归的(de)过程；另一方面，基础设施项目的(de)经营业绩相对经济活力(lì)的改善有一定的(de)滞后性。

　　此外，公募REITs在(zài)分(fēn)红(hóng)除权日，将对基金份额的开(kāi)盘(pán)指导价做(zuò)调减处理，调减金额根(gēn)据单位基金(jīn)份额的分红金额进行计算。除(chú)权操(cāo)作是对(duì)分红前后(hòu)基金份额(é)净值变化(huà)的修正，使投(tóu)资人在(zài)基金(jīn)分红(hóng)前后均(jūn)可以(yǐ)获得公(gōng)平的投(tóu)资机(jī)会(huì)。

　　“分红可(kě)增强(qiáng)投资者(zhě)长(zhǎng)期投资(zī)的(de)信心，同时(shí)需结合持有产品的特性(xìng)，关(guān)注(zhù)二级市(shì)场扰动(dòng)对整体收(shōu)益的影响程度。”中(zhōng)航(háng)基金(jīn)相(xiāng)关人(rén)士也(yě)称。

　　特许经(jīng)营权分红包括(kuò)利润分(fēn)配(pèi)和本金归(guī)还

　　普通投(tóu)资(zī)者应了解(jiě)底层资产情况

　　多位业内人士还提醒，与现有公(gōng)募基(jī)金分红前提(tí)是本金之上的增值部(bù)分不同(tóng)，特(tè)许(xǔ)经营权REITs基金运作期间(jiān)的“分红”界定为“分派”更为准确(què)，分派的是本金(jīn)与(yǔ)增(zēng)值(zhí)两个部分，两个部分之(zhī)间(jiān)的比例是变动的(de)，与现(xiàn)有公募基金分红差异很(hěn)大，大多(duō)数普通(tōng)投资(zī)者(zhě)可能把(bǎ)“分派”金额误认为是持续分(fēn)红。一旦30年、40年、50年(nián)、60年(nián)等合同年限到期后基金价值面临极大不(bù)确定性，这是该(gāi)类投资者应该注意的情(qíng)况。

　　李(lǐ)华平表示，目前公募REITs主(zhǔ)要有特许(xǔ)经营(yíng)权类和产权类(lèi)两大资产类型，持有产权类产品(pǐn)的收益主要(yào)包括每年(nián)的现金分红及(jí)资产增值(zhí)的收益(yì)，而持有特许经营类产品的收益主要来(lái)自(zì)项目每年的现(xiàn)金分红。其中，特许经营权(quán)类资(zī)产的分红(hóng)包括了(le)利润分配和本(běn)金(jīn)的归还，两者的(de)比(bǐ)率也是变动的，对特许经营权类资产的公募REITs可以内部(bù)收益率（IRR）来衡量投资收益。普通投资者在(zài)选择(zé)投(tóu)资(zī)标(biāo)的时，应了解公募REITs底层资产的类型。

　　中航基金也表(biǎo)示(shì)，从(cóng)细分(fēn)来看，各类公募REITs分红因底层资产属性不(bù)同而(ér)形成区别。特(tè)许经营权类(lèi)的(de)公募REITs产品因其分红(hóng)相当于包含“本(běn)金+收益”，分红相对较多，债性(xìng)偏强。而产权类的公募(mù)REITs分红主要为“收益”，更看(kàn)重(zhòng)底层资产(chǎn)的价值增(zēng)值，所以相对股性偏强。普通投资者在选(xuǎn)择公募REIT时，需要考虑底层(céng)资产(chǎn)属性，对所选择产品的(de)二级市场价(jià)格和(hé)分红有合(hé)理预期。

　　中金基金相关负责(zé)人(rén)也认为(wèi)，与产权类(lèi)项目相比，特许经营(yíng)项目在经营权(quán)到期后不再能产生现金收益，因此将(jiāng)可(kě)供分配金额的分配理(lǐ)解(jiě)为(wèi)“分派”比“分红”更加准确(què)。基(jī)于这个特点，剩(shèng)余(yú)经营期限(xiàn)较短的(de)特(tè)许(xǔ)经营项目，通常具备更高的分(fēn)派率水平。对于剩余期限较长的(de)特许经营权项(xiàng)目，即使分派率(lǜ)相(xiāng)对较低，也有足够年(nián)限(xiàn)收(shōu)回本金并取(qǔ)得(dé)收益。

　　中金基(jī)金该负(fù)责人(rén)提(tí)醒(xǐng)投资者注(zhù)意，特许(xǔ)经营(yíng)权项目(mù)的分(fēn)派金额包含了投(tóu)资本金(jīn)，在不进行扩募的情况下(xià)，基金份额单价随着分派进度逐年下降是正常现象，投资特许(xǔ)经(jīng)营权(quán)REITs的(de)收益来自项目剩余期(qī)限(xiàn)产生(shēng)的现金流。

　　“与特许经营项目相比，产权类项目的土地或建筑的剩余使用(yòng)年(nián)限一般(bān)较长，再加上到期(qī)后通过对建筑的更新改造(zào)或补缴土地出让(ràng)金(jīn)等追加投资，有机(jī)会进一步延长(zhǎng)经营期(qī)限。这种类似永(yǒng)续经营的假设反映在基(jī)础资产的估(gū)值(zhí)上，使产权(quán)类REITs具备更显(xiǎn)著的资产(chǎn)投资属性。”该负责(zé)人称。

　　观测内部收益率(lǜ)等指说女的炮台是什么意思，说女生是炮台啥意思标

　　评估项目底层资产运营情况(kuàng)

　　在基(jī)金分红(hóng)的时(shí)点，多(duō)位业内人(rén)士(shì)还(hái)表示，在产品(pǐn)分(fēn)红期，投资者可以(yǐ)观测(cè)经(jīng)营(yíng)活动现金流、可供(gōng)分(fēn)配现金、内部收益率等(děng)指标，来观察和(hé)评估项目(mù)底层资产的运营情况。