万柳书院(yuàn)，暴雷(léi)了。

　　今年年初“万柳少爷”的(de)意外走红，让这个(gè)位于北(běi)京海淀的豪宅被全国知(zhī)晓，其(qí)背后曾宣称要做地产界“劳(láo)斯莱(lái)斯”的神秘开发(fā)商——中赫(hè)集(jí)团，也被拉向(xiàng)台前。

　　而如今，万柳书院(yuàn)再次受(shòu)到舆论关注，起因中赫集团成了共(gòng)同债务(wù)人(rén)被中(zhōng)国信达(dá)追债，中国信达为了收(shōu)回钱款不(bù)得不将中(zhōng)赫抵押的(de)75套万(wàn)柳书(shū)院豪宅拍卖。可(kě)问题是，这些房子早已售出，业主并非(fēi)中赫集团，那些真正斥巨资(zī)购入房产的(de)有钱人，房子现在莫名奇妙地被拍(pāi)卖，算是(shì)被割了！

　　截至发稿，暂未看到这(zhè)些业主(zhǔ)的维权(quán)信息(xī)，难怪有网友(yǒu)调侃：“富人被(bèi)割韭菜(cài)的时(shí)候，他们(men)的(de)姿势都那么优雅。”

　　不过(guò)事件背后，可(kě)能没你想象的(de)那么简(jiǎn)单。

　　1

　　富人(rén)被精准(zhǔn)收割？

　　最(zuì)惨的可能还是(shì)债主(zhǔ)

　　“北京豪(háo)宅的(de)尽头是(shì)万柳(liǔ)书院”，但谁都没想到，这(zhè)个位于海(hǎi)淀核心区位，名(míng)校环绕的顶级豪宅，竟然暴雷了！

　　近日，有(yǒu)网友发现，中国信达在京东拍卖上，上架了“北(běi)京赫华恒瑞房地产开发有限公司不良债权(quán)转让(ràng)项目”，债权总额高达近47亿，该项目的抵押物(wù)中(zhōng)，包括75套(tào)万柳书院住宅。

　　据京东(dōng)拍卖(mài)显示，上述不路由器有使用年限吗良(liáng)债权(quán)转让项目(mù)的处置主体是中国信达资产管理(lǐ)股份有限公(gōng)司北(běi)京市分公司（下称中国信达北分(fēn)），处置的是对北(běi)京赫华恒瑞房地(dì)产开发(fā)有限(xiàn)公司（下称赫华恒瑞）的不(bù)良债(zhài)权(quán)。截(jié)至(zhì)2023年1月31日(rì)，债权金额(é)约为46.95亿(yì)元人(rén)民币，其(qí)中(zhōng)债权(quán)本金37.50亿元(yuán)。中赫集团有限(xiàn)公司是共同债务人。目前，该项目已(yǐ)有1万次围观，35名意向人。

　　从表面上(shàng)看，这就是一起中国信(xìn)达北分讨债的故事，但实际上(shàng)，75套豪宅(zhái)的(de)背后暗藏秘(mì)密。

　　据(jù)此前媒体报道，万柳(liǔ)书(shū)院(yuàn)总共301户，而且早已(yǐ)售(shòu)罄(qìng)。如果该报(bào)道属实，说明这些房子实际上都是卖出去了的，是有人住(zhù)的。

　　那(nà)为(wèi)什(shén)么中国信达的拍卖页(yè)面上又注明这(zhè)75套(tào)房子是“未出售(shòu)”的状态呢(ne)？只能说明(míng)这些房子(zi)根(gēn)本没(méi)有网签，也没有房产证！

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　　第(dì)一财经的报(bào)道证实了(le)上述内容。有豪宅(zhái)中介透(tòu)露，中(zhōng)赫(hè)集团(tuán)早就把这75套房子抵押出去，现在还没(méi)资金解抵押，所以(yǐ)不能网签、没办(bàn)房本。

　　作为海淀的顶级豪(háo)宅(zhái)，最(zuì)强学(xué)区(qū)房，万柳书院的业主基本都是北京(jīng)的高端人士，柳传志、丁磊等知名商业大佬也是万(wàn)柳(liǔ)书(shū)院(yuàn)的业(yè)主。另据(jù)地产(chǎn)自媒体“地(dì)产(chǎn)八卦(guà)女”爆料，万柳(liǔ)书院的业(yè)主中，还有不少(shǎo)中赫集(jí)团(tuán)的高管、合作伙(huǒ)伴(bàn)、亲戚朋友等。

　　由此，不少网(wǎng)友感叹，“富人也被精(jīng)准收(shōu)割(gē)了！”

　　不(bù)过，如果这些业主确实已经支(zhī)付(fù)价款并实际(jì)占有，那(nà)么(me)，中国信达转(zhuǎn)让(ràng)这(zhè)笔不良债权回本的愿望，或将泡汤(tāng)。这次(cì)拍卖损失最大的，没准(zhǔn)还是(shì)债主(zhǔ)中国信达。

　　根据相(xiāng)关法律规(guī)定，民事(shì)执行中(zhōng)，业(yè)主已(yǐ)经支付价款并实际(jì)占(zhàn)有(yǒu)，但未办理过户手续的，如果业(yè)主没有(yǒu)过错，人民法院不得查封(fēng)、扣押、冻结，已经查(chá)封的可(kě)以向法院提(tí)出执行(xíng)异(yì)议申路由器有使用年限吗请，请求法(fǎ)院解除查封，同时可以联(lián)合起诉开(kāi)发商，要求退(tuì)还购房款或办理房产证，并(bìng)承担违(wéi)约责任(rèn)。

　　此外，今年4月，人民法院报公布《最(zuì)高人(rén)民法院(yuàn)关于商品房(fáng)消费者权利保护问题(tí)的(de)批复》，以(yǐ)司法解释的(de)方式明确(què)了购(gòu)房人的优先权：

　　商(shāng)品(pǐn)房消费者以居住(zhù)为目的购买房屋并已支付全部(bù)价款(kuǎn)，主张其房(fáng)屋(wū)交付(fù)请求权(quán)优先(xiān)于建设工程价(jià)款优先受偿权、抵押权以(yǐ)及其他债(zhài)权的，人民法院应当予以(yǐ)支持。只支付(fù)了部分价款的商品房消费者(zhě)，在(zài)一审法庭辩论终(zhōng)结前已实际支付剩余(yú)价(jià)款的，可以适用前款规定(dìng)。

　　也就是说，如果这75套房子均为“已售未网签”，那么(me)这(zhè)笔不良债权，实际(jì)上是(shì)个(gè)烫手(shǒu)山芋。可能不仅不(bù)能(néng)卖出去回本，抵押的(de)这75套(tào)房子，还会被(bèi)业主讨回(huí)去(qù)。

　　中国信达，将会赔了夫人又折兵(bīng)？

　　2

　　地产界的“劳(láo)斯莱斯”

　　成了“老赖”

　　这次债权公司中(zhōng)国信(xìn)达(dá)申请不良债(zhài)权转让(ràng)，可以(yǐ)追溯到金谷信托踩雷赫华恒瑞。

　　天(tiān)眼(yǎn)查显示(shì)，目(mù)前中国(guó)信达(dá)已经成为赫华(huá)恒瑞唯(wéi)一(yī)股东。但此前，赫(hè)华恒瑞为中赫集团旗下子公司。2019年4月22日，中赫(hè)集(jí)团、中赫(hè)置(zhì)地等选择退出了赫华恒(héng)瑞(ruì)的股东(dōng)行列(liè)，中(zhōng)国金谷(gǔ)国际信托有(yǒu)限责任公司成(chéng)为了唯(wéi)一(yī)股东，后者(zhě)由中国信(xìn)达资产管理股(gǔ)份有(yǒu)限公司持股93.75％。

　　作(zuò)为房地产开发商，相较其(qí)他房企，中赫(hè)集团既没有很大规(guī)模，也没有(yǒu)很高(gāo)的国民知名度，但却(què)在(zài)北(běi)京豪宅圈留下一个个(gè)传说。

　　如(rú)钓鱼台七号(hào)院，作为(wèi)中赫集(jí)团进入北(běi)京的第一个(gè)豪宅(zhái)项(xiàng)目，2011年，中赫置地(dì)推(tuī)出(chū)钓(diào)鱼岛(dǎo)七号院3号(hào)楼，高达(dá)30万/平米的天价，成为当时京城最贵(guì)的楼(lóu)盘，引发了市场强烈(liè)震惊。

　　随后开发的万(wàn)柳书院，更是被誉(yù)为“北京(jīng)海淀顶端(duān)豪宅”。2012年，中赫置地以(yǐ)26.3亿元，溢价率40.9％，从融创(chuàng)、保利、万科等(děng)大型知名(míng)房(fáng)企手中，抢下了北京(jīng)万柳(liǔ)地块(kuài)，成为北京当年的“双料地王”。很快，万(wàn)柳书院就以神秘高端的姿(zī)态杀入市场，无(wú)论是一(yī)块块(kuài)从(cóng)荷(hé)兰(lán)运回(huí)来(lái)的灰砖垒起来的五米高墙，还是每(měi)棵成本超(chāo)6万的成(chéng)年银杏树，还是每平米20万元的价格，都(dōu)令业内外震撼不(bù)已。

　　“万柳的墙、西宸的缸、霄(xiāo)八的顶儿、融创(chuàng)的湖、紫辰(chén)院的树、北平府(fǔ)的院儿。”从这句顺(shùn)口溜中，就(jiù)可看出其在(zài)北京豪宅圈(quān)的地位(wèi)。2014年末上市(shì)的它(tā)，对手是当时有名的融(róng)创观(guān)澜嘉苑(yuàn)、佳(jiā)兆业广场(chǎng)、恒大华府等，现(xiàn)如今(jīn)，它(tā)远远(yuǎn)超过这(zhè)些对手。

　　去(qù)年，万(wàn)柳(liǔ)书(shū)院一(yī)套300平米的法拍房，最终成交价1.09亿(yì)、单(dān)价达到惊(jīng)人的36万元/平米(mǐ)，说明万柳书(shū)院虽然已(yǐ)经推(tuī)出(chū)了8年之久，但(dàn)其依旧在北京豪宅圈备(bèi)受追捧。

　　中赫集团开发的豪宅，也吸引了不少知(zhī)名人士，如知名(míng)演员宋丹丹，就住在钓鱼台(tái)七号院。而柳(liǔ)传志、丁(dīng)磊(lěi)等知名商业大佬则居住在万柳书院(yuàn)。

　　几大豪(háo)宅的(de)成(chéng)功奠定(dìng)了(le)中赫集团的“高端路线”，也因此，它被(bèi)外(wài)界贴上了，“卖北京城(chéng)最贵的房(fáng)，拿(ná)北京城最贵(guì)的地”，“做地(dì)产中的‘劳斯莱斯’”的(de)标签。

　　但隐藏(cáng)在豪宅开发商光环的背后，这个地(dì)产界“劳(láo)斯莱斯(sī)”却多次成(chéng)为被执行人，被执行标的高达11亿(yì)。

　　今年年初(chū)，因为履行能力(lì)而拒不履行生(shēng)效法律文书确定义(yì)务，中(zhōng)赫(hè)集团正式成了“老赖”。

　　3

　　中赫被北(běi)京国(guó)安坑了？

　　中赫集团如(rú)今沦落到这个(gè)地步，其(qí)实是有迹可循的(de)。

　　事实(shí)上，早在今年年初“万柳书院少(shǎo)爷(yé)”走红(hóng)之时，深蓝财经就(jiù)曾深挖出背后的(de)中赫集团(tuán)，发现其深陷财(cái)务(wù)危机。

　　从知名豪宅的(de)开发商(shāng)到沦为“老赖”，中赫(hè)集团(tuán)实(shí)控人周(zhōu)金辉的人生轨迹(jì)跟着(zhe)急(jí)转(zhuǎn)直下。而追根溯源(yuán)，这个(gè)转(zhuǎn)折(zhé)点，就在于收购北京国安。

　　近(jìn)十年来，房(fáng)企纷纷开始了多元化(huà)转型，但转型之路并不好走(zǒu)。早在2008年开始(shǐ)，中(zhōng)赫集团就(jiù)尝试过多元化(huà)业务，先后进(jìn)军能源市场(chǎng)、团购网站，但最终都惨(cǎn)淡收场(chǎng)。最终，周金辉将(jiāng)转型的目光，放到了体(tǐ)育领域。

　　2016年，在蚂蚁(yǐ)金服与IDG资(zī)本退出(chū)后，中赫集团以35.5亿元(yuán)参股(gǔ)国安足球(qiú)俱乐部64％股权，成(chéng)为国安的新东家(jiā)。接着在2021年(nián)6月，中赫集团(tuán)从中信(xìn)集团手中拿(ná)下北京(jīng)国(guó)安俱乐部36％股(gǔ)权，至(zhì)此拿下北(běi)京国(guó)安俱(jù)乐(lè)部全部股权。如果北京国安(ān)的(de)估值一直没变，那么中赫集团拿下北京国(guó)安，总计(jì)花(huā)费了约55.5亿。

　　看到这(zhè)里，有人也许会(huì)感叹：卖(mài)豪宅真是赚(zhuàn)钱啊(a)！NO，NO，NO!如果真的是这样(yàng)，中赫为(wèi)什么又要(yào)质押股权(quán)呢？

　　2017年以来，中赫(hè)集(jí)团及其实控人(rén)周金辉(huī)夫妇将其(qí)手中的中赫集(jí)团股(gǔ)份质押(yā)陆续质押，据企查(chá)查显示，目(mù)前中赫(hè)集团共有11条股(gǔ)权出质记录(lù)。质权人(rén)包(bāo)括(kuò)海金商(shāng)业保理、北京(jīng)建(jiàn)工、山东国(guó)际信托、中融信托、中信(xìn)建设等。

　　这与入主北京国安的时间完全吻合。

　　然而，入主北京国(guó)安后，不仅国安的经营状况没有(yǒu)得(dé)到(dào)改善，中赫集(jí)团也(yě)被(bèi)拉入泥(ní)淖(nào)。

　　据北京产权交易(yì)所官(guān)网信息显示(shì)，2020年，北京国安足球(qiú)俱(jù)乐部实现(xiàn)营(yíng)业收(shōu)入1.03亿元(yuán)，净利润-12.09亿元。截至2020年末，该俱乐(lè)部资产总计(jì)5.38亿元(yuán)，总负债18.51亿元。

　　为了缓(huǎn)解资金(jīn)压力(lì)，中赫集(jí)团(tuán)和周金辉夫妇还在持续质押手中(zhōng)的中赫集团股份，但(dàn)国安和中赫的经营状况却持续没有好转(zhuǎn)。

　　不仅中赫集团被(bèi)5次(cì)列被执(zhí)行人，执行(xíng)标的高达11亿(yì)，北京国安也3次与中赫(hè)集(jí)团(tuán)、中赫置地、及中赫集团股(gǔ)东(dōng)周金(jīn)辉、李彩(cǎi)霞等共同成为被执行人，执行标(biāo)的约10.45亿。

　　今(jīn)年1月，因为履行(xíng)能力(lì)而拒不履行生(shēng)效法(fǎ)律文书确定(dìng)义(yì)务，上(shàng)述被(bèi)执(zhí)行人成为“老赖(lài)”。只(zhǐ)有北京国安，目(mù)前幸免于难。不过在实控人(rén)都成为老赖的(de)情况下，被执行10个多亿的北(běi)京(jīng)国(guó)安，又(yòu)如(rú)何能独善(shàn)其身？

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