5月以来，房地(dì)产板(bǎn)块(kuài)个股多出(chū)现小(xiǎo)幅上(shàng)涨，截(jié)至5月10日收盘，中信房地产指数本月涨幅约为2％。而以公募(mù)基金为代表的机构(gòu)对于这一板块已经在悄(qiāo)然布局。数据显示，以(yǐ)南方和华夏的两只(zhǐ)老牌ETF基金为例，5月9日时所(suǒ)公布(bù)的总份额(é)均较4月28日时有小幅增长。根据基金一(yī)季报统计，龙(lóng)头与地方国(guó)企央(yāng)企获得增持，持仓数量占流(liú)通股比重增幅五只个(gè)股分(fēn)别为华发股份+3.40％、滨江(jiāng)集团+1.71％、中新集团(tuán)+1.49％、卧龙地产+0.97％、招商积余+0.92％。

　　公(gōng)、私募配置(zhì)房地产或“底部回升(shēng)”

　　行业红利时(shí)代(dài)已过 精耕(gēng)细作(zuò)成共识

　　从(cóng)公募(mù)基金对(duì)房(fáng)地产的配置看，2019年末，公(gōng)募所持有的(de)房地产(chǎn)行(xíng)业(yè)标的市值约1188亿元，占其所(suǒ)持(chí)股票(piào)市值的4.66％左右(yòu)；2020年市场(chǎng)表现出色，但(dàn)公(gōng)募所持房地产公司市值(zhí)在股(gǔ)票(piào)资产中的占(zhàn)比却(què)断崖式下跌(diē)至1.85％；2021年，这一数值(zhí)更(gèng)是进一(yī)步降(jiàng)至1.56％。

　　不过2022年终于出现了三年(nián)来的首次回(huí)升，年底这(zhè)一数值从1.56％升(shēng)至1.65％。与此同时，公募(mù)对房地产行业的持股比例也同步(bù)回升，从2021年底的6.94％提高到2022年末的7.03％。

　　这样的势头似乎在今年一季度得以延续。数据统(tǒng)计显示，公募重仓持有房地产板(bǎn)块一(yī)季度市(shì)值TOP15门槛为1.6亿元，较(jiào)2022年四季度提升6.71％。持仓市值前五个股(gǔ)分别(bié)为保利发展、招商蛇口、万科A、华(huá)发股(gǔ)份、滨江集团(tuán)，持(chí)仓市值占(zhàn)板块比重合计(jì)达47.29％，环(huán)比下(xià)降3.05％。

　　从中不难发现，公募对(duì)于(yú)房地产(chǎn)的投资(zī)愈发有集中于龙(lóng)头的趋势。Wind显示，在公(gōng)募(mù)基金一(yī)季报(bào)汇总(zǒng)的重仓股(gǔ)中，房(fáng)地产板块(kuài)排名(míng)最高的是保利发展，在基金重(zhòng)仓(cāng)第33位。排名第二的是招(zhāo)商蛇口，排在第78位。而老牌龙头股万科A排(pái)在第(dì)96位。对(duì)比去年四季报(bào)，变(biàn)化之处首先在(zài)于几只房地(dì)产龙头股从排位上看均有退步，尤(yóu)其是万科最为明显；其次是金地集(jí)团退出百大之列。但考虑到房地产是(shì)复苏链上最后一环，且首季(jì)并非行业销售旺(wàng)季(jì)，其传导到二级市场(chǎng)乃(nǎi)至机构(gòu)持仓上还需要时(shí)间(jiān)周期。

　　形成共识的(de)是，经济圈(quān)判断房(fáng)地产已经进入大分化时代，一二线城市好于三四线城(chéng)市。而映(yìng)射到二级市场投资上，配(pèi)置房地(dì)产(chǎn)行(xíng)业轻松(sōng)收获行(xíng)业(yè)贝塔的红(hóng)利期一(yī)去不返了(le)。“如果按照产(chǎn)业周期来分类，包括房地产等几类行业在(zài)盖特纳曲线里属于成(chéng)熟期或者衰退期的(de)行(xíng)业，传统(tǒng)认知上没(méi)有(yǒu)什么投资机会的。但在这(zhè)几年特(tè)殊的行情里(lǐ)包(bāo)括(kuò)煤炭、电解铝等类似的行业也出现了一(yī)些机(jī)会，背后的逻辑是供(gōng)给侧发生了更大的变化。”一不愿具(jù)名的(de)上海公募基(jī)金经理指出。

　　不(bù)过也有公募人士持(chí)谨慎(shèn)乐观态度：“行(xíng)业前几年17亿～18亿平方米的年销售面积很难再出现了，2022年光是居民存款数量(liàng)增(zēng)加了15万亿(yì)元。中国存量有(yǒu)400亿平方(fāng)米建筑面积(jī)，考(kǎo)虑存量地(dì)产的更新，也有(yǒu)近(jìn)10亿平(píng)方米。需求端还需要有一定(dìng)的政策出来去刺激购房(fáng)。”

　　宝盈基金房地产(chǎn)研究员吕功(gōng)绩也指出：“时至今日，无(wú)论从(cóng)城镇化的进程，还是人均住房面积（接近(jìn)30平/人），我国均已告别住房短缺时代，而目前居民的(de)杠杆(gān)率和房价收入也不支撑每年(nián)18万亿元的销售额，以及(jí)过快上行(xíng)的房价，因而行业(yè)高(gāo)增的时代已经(jīng)过(guò)去，未(wèi)来行业的(de)需求或将回(huí)落，在此过程中，伴随着(zhe)地产的(de)高杠杆(gān)属(shǔ)性，就很容(róng)易出现(xiàn)信(xìn)用风险问题（类似(shì)2022年(nián)的民营(yíng)地产爆雷），行业进入到供给侧(cè)出(chū)清的过程。这个过程(chéng)中，综合竞(jìng)争力强(qiáng)的公司就(jiù)能够通过(guò)大鱼吃小鱼的方式，获得市(shì)占率的提升。当(dāng)行业(yè)需(xū)求见顶(dǐng)回落时，行业的贝塔已(yǐ)经过(guò)去了(le)，但不代表没有(yǒu)投资机会(huì)，机会在(zài)于城市、位(wèi)置、产品(pǐn)的(de)阿(ā)尔法，而对应(yīng)到股票投资，就(jiù)是(shì)强竞争(zhēng)力公司的阿(ā)尔法(fǎ)。”

　　或许也是(shì)基于这样的(de)认识转变，精耕细(xì)作个股(gǔ)成为公募(mù)乃至整体(tǐ)机构的务(wù)实之举(jǔ)。

　　机构配置(zhì)房地产“风物(wù)长(zhǎng)宜放眼(yǎn)量(liàng)”

　　头部央国企、优质区域(yù)性标的成(chéng)香饽饽(bō)

　　5月以来，房地产(chǎn)板块个(gè)股多出现小幅(fú)上(shàng)涨，截至5月10日收盘，中(zhōng)信房地产指(zhǐ)数(shù)本月涨幅约为(wèi)2％。从具体(tǐ)的个股来(lái)看，《红周(zhōu)刊》利(lì)用Wind统计申万(wàn)房地产板块个股，在纳(nà)入统(tǒng)计的(de)124只房地产类标的股中，本月(yuè)以来实(shí)现股价上涨(zhǎng)的(de)达到(dào)了(le)81家(jiā)。

　　其中，上述时间段恰(qià)好排名前五的公(gōng)司(sī)月内(nèi)涨幅超过了10％，它们分别是上实发展、浦(pǔ)东金桥(qiáo)、*ST泛(fàn)海(hǎi)、华夏幸福(fú)、荣安地(dì)产。排名第一的上实(shí)发(fā)展，五(wǔ)一假期归来后日成交量明显放大，4日、5日连续两个交(jiāo)易日(rì)收出涨停。从该股的基本面来看，上实(shí)发展的主(zhǔ)营业务为房地(dì)产开(kāi)发与经(jīng)营。公司的主(zhǔ)要产品及服务为房地产销售(shòu)、房地产租赁、物业管理服务(wù)、工程项(xiàng)目、酒店经营。从业绩数据(jù)来看，2022年，其(qí)实现营(yíng)业收入52.48亿元，比上期减少47.85％，归(guī)母(mǔ)净利(lì)润1.23亿元，同比下(xià)降(jiàng)33.24％。2023年第(dì)一季(jì)度，其实现营业总收(shōu)入27.87亿元，同比增长183.02％；归母净利润2.86亿元，同比扭亏(kuī)。

　　不过(guò)从十(shí)大流通股股(gǔ)东来看，各类机构都有对其布(bù)局的例子。以3月31日时的首季(jì)十大流通股股东来看， 具体包括公募的上(shàng)银基金(jīn)、私募(mù)的迎水文龙(lóng)、中(zhōng)央汇(huì)金、长城资产管理公司等都跻身前十的行列。

　　巧合的是，涨幅暂时排(pái)名第二(èr)的浦东金桥也是上海本(běn)地(dì)房企(qǐ)，其第一季度的收入(rù)利润(rùn)规模(mó)大(dà)幅度复苏。究其原因，一方面是(shì)该公司后疫(yì)情时代出租(zū)率复苏至近年来最高(gāo)，另一(yī)方面则是(shì)公司(sī)拿地(dì)结算持续性向好，从数字上看，一季度新增虹口135、138住宅地块，总建筑面积(jī)约(yuē)54万(wàn)平方米。

　　在(zài)这样的(de)业绩势头向(xiàng)好背景下，自然也吸(xī)引(yǐn)了知名机构(gòu)在其中持(chí)续驻足。从第一季度十大流通股(gǔ)股东来看，知名私募(mù)高毅(yì)邓晓峰的两只产品依然在前十中，这也(yě)是连(lián)续(xù)第三个季度他有的两(liǎng)只产品(pǐn)杀入前(qián护舒宝液体卫生巾是什么黑科技，液体卫生巾的弊端)十。同时榜单中还有一(yī)支(zhī)大名鼎鼎(dǐng)的QFII阿布(bù)扎比(bǐ)投资局，其当季还小幅增加了(le)持股。

　　除(chú)去(qù)上述两(liǎng)家上海区域性地产公(gōng)司外，荣安地(dì)产则是主要布局在深圳(zhèn)的地产公司，一季报交出(chū)的也是一(yī)份报(bào)喜的成(chéng)绩(jì)单：首季公司实现营(yíng)业收入51.85亿元，同比增长(zhǎng)35.51％。归属于(yú)上市公司股东的(de)净利(lì)润6.48亿元，同(tóng)比增长(zhǎng)31.27％。

　　从机构态度来看，《红周刊(kān)》注意到两只公募(mù)指(zhǐ)基首(shǒu)季新杀(shā)入十(shí)大(dà)流通股股东行(xíng)列(liè)。具体说来， 南方中(zhōng)证全指房地产ETF上榜排名第七位，富国(guó)中证(zhèng)指数1000增强则排名(míng)第九位，此外联(lián)袂出(chū)现(xiàn)的机构还有QFII高盛国际和私募迎水聚宝。

　　接受(shòu)《红周刊(kān)》采(cǎi)访时，兴证(zhèng)全球基金相(xiāng)关(guān)人士分析：“经历(lì)过行(xíng)业洗(xǐ)牌和兼并重组后，龙头的(de)价值更为笃定突出(chū)；从拿地端(duān)看，2022年土地市场大(dà)幅降温(wēn)，优(yōu)质(zhì)土地供给(gěi)较多（券商(shāng)测算对应潜(qián)在(zài)毛利率在25％以上，目前房企的利润率(lǜ)仅20％），绝(jué)大多数(shù)房企受限于信用问题或者资金紧张没法拿地(dì)，龙头房(fáng)企趁(chèn)机获取低(dī)成本土(tǔ)地，龙头(tóu)房企的(de)拿地力度（拿(ná)地金额(é)/销售金额）基本在(zài)30％以上(shàng)；从融资上看(kàn)，龙(lóng)头房企杠(gāng)杆率较(jiào)低，净负债率基(jī)本在70％以(yǐ)下，而其他房企的(de)净(jìng)负(fù)债(zhài)率普遍都(dōu)在(zài)100％以上(shàng)，加杠杆空(kōng)间有限(xiàn)，从融资成本看，龙头(tóu)房企的融资成本不(bù)断下滑，基本在3％、4％左右；对应到(dào)2023年的销(xiāo)售，龙头房企明显跑(pǎo)赢行业，1～4月百强(qiáng)房(fáng)企的销(xiāo)售额增速为(wèi)9％，而TOP14的销售(shòu)额(é)增速为29％。”

　　需要强调(diào)的是，在当前(qián)中特估的浪潮(cháo)下，央国企地产股或存在发展的(de)大好机会。中信证券指出：“房地产行业(yè)的结构性(xìng)机会依然存在(zài)，少部(bù)分(fēn)公(gōng)司(sī)尤其(qí)是央企占(zhàn)据显著优势，其主要又体(tǐ)现(xiàn)为库存(cún)的(de)优势。央企地产(chǎn)公(gōng)司，现阶段表现出较低的融资成本，优质(zhì)的开发资源(yuán)和(hé)良好的不动产资产运营能(néng)力的多重竞争优势。”

　　“即(jí)使没有(yǒu)中特估(gū)，国(guó)央企相较于民营地产公司也是更有优(yōu)势的。”吕功绩强调，“对(duì)于(yú)减值、土地资源债权(quán)债务关(guān)系等问题，市场对民营(yíng)房开(kāi)企(qǐ)业的(de)资产会有更多担忧和质疑，所以在(zài)这一轮行业出清的(de)过程中，央国企相较(jiào)于民企来说估值的(de)修复更(gèng)明(míng护舒宝液体卫生巾是什么黑科技，液体卫生巾的弊端)显。中特估的角度从中长期的维度(dù)看，行(xíng)业的逻辑在(zài)于集中度提(tí)升后，行业进入高质量发(fā)展阶段，具备较(jiào)快速(sù)发展阶段更(gèng)稳定且可预期的(de)盈利和现金流创(chuàng)造能(néng)力，以此带(dài)来估值(zhí)中枢的(de)提升，应该关(guān)注估值相对较低，企业自身(shēn)资产的质量好、运营能力强、可以创造持续现金流的企业(yè)。”

　　“存量时代中行业普涨(zhǎng)的概率比较低，行业内部将出现分(fēn)化，要(yào)关注将受益于行业集(jí)中度(dù)提升的(de)头(tóu)部公司。”星石投资首席研(yán)究官方磊也表示。

　　顺应机构(gòu)这一思路的话(huà)，或许还(hái)是保利发展、招商蛇口等(děng)国资背景龙头(tóu)前途更为光明。不(bù)过国投瑞银基金投资部副总监綦傅鹏表示：“需要(yào)客(kè)观地去持续观察国企央企在三个方面(miàn)是否(fǒu)可以维持(chí)，首先是融(róng)资成(chéng)本(běn)保(bǎo)持(chí)低位(wèi)，其(qí)次是(shì)销售份额持续(xù)提升，再(zài)次是(shì)拿地(dì)份额持续提(tí)升。”

　　复苏速度缓慢

　　机构需要(yào)多给一些耐心

　　而(ér)《红周刊》也根据房企一季报梳理发现(xiàn)，对于2022年的业绩(jì)出现的整体下滑，2023年(nián)一季度的业绩分化更趋明显，保利(lì)发展、滨江集团等房企(qǐ)营收、净利(lì)均实现了业绩的回(huí)正，甚至是较大增速的增长。而这些公司也是机构(gòu)的重仓对(duì)象。

　　对此(cǐ)，知名(míng)房地产业内人士张宏伟向《红周刊》分析表示，业绩出现明显改善的房企，主(zhǔ)要是因为过去(qù)两三年时间(jiān)，尤其是在(zài)2021年下(xià)半年民营(yíng)房企不(bù)怎么投资拿地之后，国有企业(yè)仍在持(chí)续性地拿地，且主要集中在核心城市，投资力度(dù)较(jiào)大。投资的(de)驱动能够(gòu)推动房企(qǐ)销(xiāo)售(shòu)业绩的增长，从而在2023年(nián)一季(jì)度市场恢(huī)复但仍处于调(diào)整的过程(chéng)中，能够保有(yǒu)一个(gè)正增长。

　　不过张宏(hóng)伟同时也(yě)提醒(xǐng)表(biǎo)示，在房地产的复苏(sū)过程(chéng)中，还面临着一些不确定性。其实整(zhěng)个市场从四月份开始又在往(wǎng)下掉。除了杭州、成(chéng)都等极(jí)个别(bié)城市四月(yuè)环比(bǐ)三月相(xiāng)对表现较好之外(wài)，包括(kuò)北(běi)京、上海在内的绝大多(duō)数城(chéng)市都出现环比下滑的情况。而现(xiàn)在五月的市(shì)场(chǎng)表现(xiàn)也不太乐观。按照现在的(de)经济状(zhuàng)况、收入(rù)情况，以及市场(chǎng)的去库存(cún)压力(lì)、企(qǐ)业的资金面压力，可(kě)能(néng)会出(chū)现，到六月份房企为了(le)半年(nián)报冲业绩出现市场的短期(qī)反(fǎn)弹外的一个(gè)市(shì)场乏力现象。也就是说，第(dì)二季(jì)度、第(dì)三(sān)季度增长不确定性的压力仍旧(jiù)较大。

　　上海(hǎi)利檀投(tóu)资(zī)董事长(zhǎng)陈昊扬也向《红周(zhōu)刊》指出，现在整个(gè)房(fáng)地产以及其上下游产业(yè)链的复苏(sū)速度都(dōu)比想象(xiàng)的要慢很多，我(wǒ)们要多(duō)给一些耐心，这个时候(hòu)，在房地产以及上下游就(jiù)不是赚(zhuàn)快(kuài)钱(qián)的(de)时候，只能赚(zhuàn)他基本面的钱。但这(zhè)也意味着，只有极为少数的、做得比同行好得多(duō)的企业，会伴随整个行业的(de)弱复苏，业(yè)绩会(huì)逐步体现(xiàn)出来。所以只(zhǐ)能耐心地去(qù)等待它的基本(běn)面不断地凸(tū)显出来，这(zhè)需要时间。

　　（本文已(yǐ)刊(kān)发于5月13日《红周刊》，文(wén)中提及个股仅为举(jǔ)例分析，不做买卖推(tuī)荐。）

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