万柳书院，暴雷了。

　　今(jīn)年年初“万(wàn)柳少爷”的(de)意外走红，让这个位于北(běi)京海淀(diàn)的豪宅被全国知晓，其背后曾(céng)宣称(chēng)要(yào)做地产界“劳斯莱斯”的神秘开发商——中赫集团，也(yě)被拉(lā)向(xiàng)台(tái)前。

　　而如今，万柳书院再次(cì)受到舆论关注，起因中赫集团(tuán)成了共同债务人被(bèi)中国信达追债，中国(guó)信达为了收回钱款(kuǎn)不得不将中赫抵押的75套万柳书院豪宅拍卖。可问(wèn)题是，这些(xiē)房(fáng)子早已(yǐ)售(shòu)出，业主并非中赫(hè)集团，那些真正斥巨(jù)资购入(rù)房产的有钱人，房(fáng)子现(xiàn)在(zài)莫名(míng)奇妙地被拍卖，算(suàn)是被割了(le)！

　　截(jié)至发稿，暂未看到这些业主的维权信息，难(nán)怪有网友调侃：“富人被割韭菜(cài)的时(shí)候(hòu)，他们(men)的姿势都那(nà)么优雅。”

　　不(bù)过事(shì)件背后，可(kě)能没你(nǐ)想(xiǎng)象(xiàng)的(de)那么简(jiǎn)单。

　　1

　　富人被精(jīng)准收(shōu)割(gē)？

　　最(zuì)惨的可(kě)能还是债(zhài)主

　　“北京豪宅的(de)尽头是万柳(liǔ)书院”，但谁都(dōu)没(méi)想到，这个位于海淀核心区位，名校环(huán)绕的顶级(jí)豪宅(zhái)，竟然暴雷了(le)！

　　近日，有网(wǎng)友(yǒu)发现，中(zhōng)国(guó)信(xìn)达(dá)在京东拍卖上，上架了(le)“北京赫(hè)华恒瑞房地(dì)产开(kāi)发有限公司不良债(zhài)权转让项目”，债权总额高达近47亿，该(gāi)项目的抵押物中，包括(kuò)75套万柳书院住宅。

　　据京东拍卖显示，上述不(bù)良债权转让(ràng)项(xiàng)目的处置(zhì)主体是中国信(xìn)达资产管理股(gǔ)份有限公司北京市分公司（下称中国信(xìn)达北分），处置的是对北京赫华恒瑞房地产开发有限公(gōng)司（下称赫华恒(héng)瑞）的(de)不良债(zhài)权。截至2023年(nián)1月31日，债(zhài)权金额约为46.95亿元人民(mín)币，其中(zhōng)债权本(běn)金37.50亿元。中赫集团有限公司是共同债(zhài)务人(rén)。目前，该项目已有(yǒu)1万次围观，35名意向人(rén)。

　　从表(biǎo)面上看，这就(jiù)是一起中国(guó)信达北分讨债(zhài)的故事，但(dàn)实(shí)际上，75套(tào)豪宅(zhái)的(de)背后暗藏秘密(mì)。

　　据此(cǐ)前媒体报(bào)道，万(wàn)柳书(shū)院(yuàn)总共301户，而且早已(yǐ)售罄。如果该(gāi)报道(dào)属(shǔ)实，说明这些房子实际上都是(shì)卖出去了的，是有人(rén)住的。

　　那为什么中国信达的拍卖页面上又注(zhù)明这75套(tào)房子是“未出售”的状态呢？只能说明(míng)这些(xiē)房子根本没(méi)有网签，也没(méi)有房产证(zhèng)！

　　第一财经的报道(dào)证实(shí)了上(shàng)述内容。有豪宅(zhái)中介透露，中赫集团(tuán)早就把这75套房子(zi)抵押出去，现在还(hái)没资金解抵押，所以(yǐ)不能网签、没办房本(běn)。

　　作为海(hǎi)淀的顶级(jí)豪(háo)宅，最强学区房(fáng)，万柳书院的(de)业主基本都是北京(jīng)的高端人士(shì)，柳传志、丁(dīng)磊等知名商(shāng)业大佬也是万柳书院的业主。另据地产(chǎn)自媒(méi)体“地产八卦女”爆料，万柳书院的业主中(zhōng)，还有不(bù)少中赫集团(tuán)的高(gā劲仔深海小鱼是什么鱼做的，劲仔小鱼是海鱼还是淡水鱼o)管、合作(zuò)伙伴(bàn)、亲戚(qī)朋友等。

　　由(yóu)此，不少网友感叹，“富人也被精准收(shōu)割了！”

　　不过，如果(guǒ)这些业(yè)主确实已经(jīng)支付价(jià)款并实际(jì)占有(yǒu)，那么(me)，中(zhōng)国信达转让这(zhè)笔不良债权回本(běn)的愿望，或将(jiāng)泡(pào)汤。这次拍(pāi)卖损(sǔn)失(shī)最大(dà)的，没准还是(shì)债主(zhǔ)中(zhōng)国信达。

　　根(gēn)据(jù)相关(guān)法律规定，民事执行中(zhōng)，业主已经(jīng)支付价款并实际占有(yǒu)，但未办理过户手续的，如果业主没有过错，人民法院不得查封、扣(kòu)押、冻(dòng)结，已(yǐ)经查封的可以向法(fǎ)院提(tí)出执行异议申请(qǐng)，请求法(fǎ)院解除查封，同时可(kě)以(yǐ)联合(hé)起(qǐ)诉开发商(shāng)，要求退还购房款或办理房产证，并(bìng)承(chéng)担违约责任。

　　此外，今年4月，人民法院报公布《最高人民法院关于商品房消费者(zhě)权利保(bǎo)护(hù)问题(tí)的(de)批(pī)复》，以司法(fǎ)解释的方(fāng)式(shì)明(míng)确(què)了购(gòu)房人(rén)的优先权(quán)：

　　商品房消费者以居住为目的(de)购(gòu)买房屋并已(yǐ)支付(fù)全(quán)部价款，主张其房(fáng)屋交付请求权优(yōu)先于建设(shè)工程价款优先受偿权(quán)、抵押权(quán)以及其他(tā)债权的，人民法院应当予以支持。只支付了部分价款的商品房消费(fèi)者(zhě)，在一审法庭辩论终(zhōng)结前已实际支付剩余价(jià)款的，可以适用前(qián)款规定。

　　也就是(shì)说，如果这75套房(fáng)子均为(wèi)“已售未网签”，那么这笔不(bù)良债权，实际上是个烫(tàng)手山芋。可(kě)能不(bù)仅不能卖出(chū)去(qù)回本，抵(dǐ)押的(de)这75套房子(zi)，还会被业主讨(tǎo)回去。

　　中国信(xìn)达(dá)，将会赔了夫人又折兵？

　　2

　　地产界的“劳斯莱斯(sī)”

　　成(chéng)了“老赖”

　　这次(cì)债权公司中国信达申请不良债(zhài)权转让，可(kě)以追溯到金谷信托踩(cǎi)雷赫华恒瑞(ruì)。

　　天眼查显示，目(mù)前中国信达已(yǐ)经成为赫华恒瑞唯一股东。但此前，赫华恒(héng)瑞为中赫集团(tuán)旗下子(zi)公司(sī)。2019年4月22日，中赫集团、中(zhōng)赫置地等选择退出了赫华恒(héng)瑞的股(gǔ)东行列，中国金(jīn)谷(gǔ)国际信托(tuō)有限责任公司成为了(le)唯一(yī)股(gǔ)东，后者由(yóu)中国(guó)信达(dá)资产管理股份有限公司持股93.75％。

　　作为(wèi)房地产开发商，相较其他房企，中赫(hè)集团(tuán)既没有很大规模，也没有很高的国民知名度(dù)，但却在北京豪宅圈留下(xià)一(yī)个个传说。

　　如钓鱼台七号院(yuàn)，作(zuò)为中赫集(jí)团进入(rù)北京的第(dì)一个豪宅项目(mù)，2011年，中(zhōng)赫置地推出(chū)钓鱼(yú)岛七号(hào)院3号楼，高达30万/平米(mǐ)的天价，成为当时京城最贵的楼盘，引发了市场强烈震惊。

　　随后(hòu)开发的万柳书院，更是被(bèi)誉(yù)为“北京海淀顶端豪宅”。2012年，中赫置(zhì)地(dì)以26.3亿(yì)元(yuán)，溢价率40.9％，从融创(chuàng)、保利、万科等大型知(zhī)名房企手中(zhōng)，抢下了北京万柳地块(kuài)，成为(wèi)北京(jīng)当年的“双料地王(wáng)”。很快，万柳书院就以神秘高端的姿态杀入市场，无(wú)论(lùn)是一(yī)块块从荷兰运(yùn)回来的灰砖(zhuān)垒起来的(de)五米高墙，还是(shì)每棵(kē)成(chéng)本超6万的成(chéng)年(nián)银杏树，还是每平(píng)米20万元(yuán)的价格，都令业内外震(zhèn)撼(hàn)不已。

　　“万柳的墙、西宸(chén)的缸、霄八的(de)顶儿、融创的湖、紫辰院的树、北平府的院儿。”从(cóng)这句顺口溜中，就可看出其在北京豪宅圈的(de)地位。2014年末上市的它，对手(shǒu)是当时有名(míng)的融创观澜嘉苑、佳兆业广场、恒大华府等，现(xiàn)如(rú)今，它远远(yuǎn)超过这些(xiē)对手。

　　去年，万柳书院(yuàn)一(yī)套300平米的(de)法(fǎ)拍(pāi)房，最终(zhōng)成交价1.09亿、单价达到惊(jīng)人的(de)36万元/平米(mǐ)，说明(míng)万柳书院虽然已经推(tuī)出了8年之久(jiǔ)，但(dàn)其依旧在北京(jīng)豪宅圈备(bèi)受追捧(pěng)。

　　中赫集团开发的豪宅，也吸引了不少知名人士，如知(zhī)名演员宋丹丹，就住在(zài)钓(diào)鱼台七(qī)号院(yuàn)。而(ér)柳传志、丁(dīng)磊(lěi)等知(zhī)名商业(yè)大佬则居住在(zài)万柳书院。

　　几(jǐ)大豪宅的成(chéng)功奠定了中赫集团的“高(gāo)端路线”，也因此，它被外界贴上了，“卖北京城(chéng)最贵(guì)的房，拿北(běi)京城最(zuì)贵(guì)的地”，“做地(dì)产中的(de)‘劳斯(sī)莱斯’”的标签。

　　但隐藏(cáng)在豪宅开发商光(guāng)环的背后，这(zhè)个地产界“劳斯莱(lái)斯”却多次成(chéng)为被执(zhí)行人，被执行(xíng)标(biāo)的高达11亿(yì)。

　　今年年(nián)初，因为履行能力而拒(jù)不履行生(shēng)效(xiào)法律文书(shū)确定义务，中赫集团正式成了“老(lǎo)赖”。

　　3

　　中(zhōng)赫被北京国安坑(kēng)了？

　　中赫集团(tuán)如今(jīn)沦落到这(zhè)个地步，其实是有迹可(kě)循的。

　　事实上(shàng)，早(zǎo)在今(jīn)年年初“万(wàn)柳书院少爷”走红(hóng)之时(shí)，深蓝财经就曾深挖出背后的中赫集(jí)团(tuán)，发现其深(shēn)陷财务危机。

　　从知名(míng)豪宅的(de)开发商到(dào)沦为“老(lǎo)赖”，中赫集团(tuán)实控(kòng)人(rén)周金辉的人(rén)生轨迹跟着急转直(zhí)下。而(ér)追根溯源(yuán)，这个(gè)转折(zhé)点(diǎn)，就在于收购北京国安。

　　近十年来(lái)，房企纷纷开始了多元化转型，但转型之路并不好走(zǒu)。早在2008年开始，中赫(hè)集(jí)团就(jiù)尝(cháng)试过多元化业务(wù)，先后(hòu)进军能源(yuán)市场、团(tuán)购网站，但最(zuì)终都惨(cǎn)淡收场。最(zuì)终，周金(jīn)辉将转型的目光，放到了体(tǐ)育领域。

　　2016年，在(zài)蚂(mǎ)蚁金服与IDG资(zī)本退出后，中赫(hè)集团以35.5亿元参股国安足球俱乐部64％股(gǔ)权，成为国安的(de)新东家。接着在2021年6月，中(zhōng)赫集团从中信(xìn)集团手(shǒu)中拿下北京国安俱乐部36％股权(quán)，至此拿(ná)下北京国(guó)安俱乐部(bù)全部股(gǔ)权(quán)。如果北京国安的估值一直没变，那(nà)么(me)中(zhōng)赫集团拿下(xià)北京国(guó)安，总(zǒng)计(jì)花费了(le)约(yuē)55.5亿。

　　看到(dào)这里，有人(rén)也(yě)许会感叹：卖豪宅真是(shì)赚钱啊(a)！NO，NO，NO!如果真的是这样，中赫为什(shén)么(me)又(yòu)要质押股权(quán)呢(ne)？

　　2017年(nián)以(yǐ)来，中赫(hè)集团及其(qí)实控人周金辉夫妇将其手中(zhōng)的中(zhōng)赫集团股份质押陆续质押，据企查查(chá)显示，目前中赫集团(tuán)共(gòng)有11条股权出(chū)质记录。质权人包括海金商业保理、北京(jīng)建工、山东国(guó)际信托(tuō)、中融信托、中信建设等。

　　这与入主(zhǔ)北京国安(ān)的(de)时间完(wán)全吻合。

　　然而，入主北京国安后，不(bù)仅(jǐn)国(guó)安的经营状况(kuàng)没有得到改善，中(zhōng)赫集团(tuán)也(yě)被(bèi)拉(lā)入(rù)泥淖(nào)。

　　据(jù)北京(jīng)产(chǎn)权交易所官网信息显示，2020年，北(běi)京(jīng)国安足球俱(jù)乐(lè)部实现(xiàn)营业收入1.03亿元，净利(lì)润-12.09亿(yì)元。截至2020年末，该俱乐部资产(chǎn)总计5.38亿元，总负债18.51亿元(yuán)。

　　为(wèi)了缓解资(zī)金(jīn)压力，中赫集团(tuán)和周金辉夫妇还(hái)在持续质押手(shǒu)中的(de)中赫集团股份，但(dàn)国(guó)安和中赫的经(jīng)营(yíng)状况却持(chí)续(xù)没有好转。

　　不(bù)仅中赫集(jí)团(tuán)被5次列(liè)被执行(xíng)人，执行(xíng)标的高达(dá)11亿，北(běi)京国安也3次与中赫集团(tuán)、中(zhōng)赫置地、及中赫(hè)集团股东周(zhōu)金辉、李彩(cǎi)霞(xiá)等共同成(chéng)为被执行(xíng)人，执行(xíng)标的约10.45亿。

　　今(jīn)年1月，因(yīn)为履行能(néng)力(lì)而拒不履(lǚ)行生效法(fǎ)律文书(shū)确定义务(wù)，上述(shù)被执行人成为“老赖”。只有北京国安，目前(qián)幸免于(yú)难。不过(guò)在实(shí)控(kòng)人都成为老赖的情(qíng)况下(xià)，被执行10个多亿的北京国安，又如何能独善其身？

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