文(wén)：任(rèn)泽平团(tuán)队　　

　　导读

　　是该取(qǔ)消预售制(zhì)了。 1月17日召开的全国住(zhù)房和城(chéng)乡建设工作(zuò)会议提出“有(yǒu)条(tiáo)件的可以进(jìn)行现(xiàn)房销(xiāo)售”，不足一个(gè)月时间，已有山东、安徽、河南(nán)、四川、广东等地明确表(biǎo)态，试点现(xiàn)房销售。

　　1、是该取消(xiāo)商(shāng)品房预售制了，用你的(de)钱，建(jiàn)你的房子，还(hái)烂尾了，这是对购房者的(de)不公平。以(yǐ)后谁(shuí)有钱谁建房(fáng)，没钱(qián)没实力的别建了，不(bù)能把包袱(fú)甩给老(lǎo)百姓(xìng)和社会，这是(shì)房地产从大(dà)开发时代步入高质量发展阶段的必然趋势，也是对购房老百姓的最(zuì)大保护(hù)。98年房改时，全国缺(quē)房(fáng)子，开(kāi)发商缺钱，预售制是权宜之计(jì)，现在全国套户比超过(guò)1，从大开发(fā)进(jìn)入存量时代(dài)，对(duì)购房(fáng)民(mín)众不公平的预售制已经(jīng)过时了，该取消了，改为现(xiàn)房销售(shòu)。以(yǐ)后一手(shǒu)交钱(qián)，一手交房，天经地(dì)义(yì)。当然二次房改是个技术活，兼顾化解停(tíng)贷、复工保交楼、重组房企债务、恢复市(shì)场信心以及长(zhǎng)效(xiào)机制，长效(xiào)机制(zhì)四大关(guān)键是推动(dòng)城市群战略、人地挂钩、金融中性稳定和房(fáng)地产税(shuì)。如果按照经济规律(lǜ)办事，中国一定能实现房地产(chǎn)软着陆和长期平稳(wěn)健康发展，跨过这道关，解(jiě)好这道(dào)世(shì)界难题。

　　2、为什(shén)么要取消预售(shòu)制(zhì)、改(gǎi)为现房(fáng)销售？大家想想，绝大(dà)部分(fēn)商品是一手交(jiāo)钱一手交货(huò)，预(yù)售制是对购买者的单方(fāng)面不公平(píng)制(zhì)度，购(gòu)房老百姓几乎承担了(le)所(suǒ)有(yǒu)商品不能交付的风险。从个人层面看，预售(shòu)制(zhì)对购房者(zhě)非常不公平，比(bǐ)如，交(jiāo)房等待期(qī)一般为(wèi)两年，在此期间，购房者(zhě)不仅承担(dān)银行利息，还要承担延迟交房、房屋质量、房产证延期办(bàn)理甚至不能交房的风(fēng)险。从(cóng)行业层面看(kàn)，预售制助推部分房(fáng)企过度(dù)举债、高杠杆扩张，若遇到(dào)下(xià)行周期，会引发(fā)资金链断裂、项(xiàng)目(mù)搁置(zhì)等系列(liè)风(fēng)险。取消(xiāo)预售制，改为现房销(xiāo)售，这样(yàng)有助于落实中央(yāng)房住(zhù)不(bù)炒精神、有助于保障购(gòu)房老百(bǎi)姓权益(yì)、有助于房(fáng)企稳健发展(zhǎn)，一举多得，谋(móu)划长远。

　　3、为什么建(jiàn)议取(qǔ)消预(yù)售制(zhì)度？预售制度(dù)怎(zěn)么来的？国外什么情况？简(jiǎn)单(dān)科普一下：商品房预售(shòu)最早源于中国香港，俗称(chēng)卖楼花，卖期房，是一种(zhǒng)开发商放杠杆的(de)方式。98年房改，由于商品房短缺，房企缺资金，借鉴中国香港(gǎng)，引入了(le)商品房预售制度。其实(shí)，当前世界不(bù)少国家存在预售制(zhì)。但(dàn)是，重点来了！发(fā)达国家一(yī)般(bān)有严格的监管保障措施，开发商在项目获得政府批准后才可以开始(shǐ)销售，买家在购(gòu)买期房后并非(fēi)像中国一样在支付(fù)完(wán)首(shǒu)付款后(hòu)从(cóng)银行(xíng)一次性贷款支(zhī)付剩余全部(bù)房(fáng)款，而(ér)是根据开发商工程进度在(zài)完全交房前进(jìn)行(xíng)分期(qī)支付。所以(yǐ)，预售制(zhì)度是需要(yào)严格的资金监管、分期支付以及违约处罚措施作为保(bǎo)障(zhàng)的，如果没有(yǒu)这些保障(zhàng)措施，一定(dìng)会(huì)触发(fā)风(fēng)险，对(duì)购房(fáng)民众不公平，所以不如(rú)借(jiè)机取消预售制度，以后改为现房销售。客观讲(jiǎng)预售(shòu)制度(dù)有一定历(lì)史阶段性，现在中(zhōng)国住房进入存量时(shí)代，取消预售制度有助于(yú)降负(fù)债降杠(gāng)杆(gān)，不(bù)再把烂尾风险甩给老百姓和社会(huì)，当然(rán)这需要配套房(fáng)企债务重组、复工保交楼、恢(huī)复市场信(xìn)心和房地产长(zhǎng)效机制。这是(shì)个技术活(huó)，只要坚(jiān)持市场(chǎng)化(huà)改革，中国一定能化解这个难题，让房地产回归实体经济和居住属性(xìng)，安居乐业。

　　4、简(jiǎn)单讲，如(rú)果(guǒ)取消预售(shòu)制，改为(wèi)现(xiàn)房销售，开发商将(jiāng)拼(pīn)的(de)不(bù)是(shì)五(wǔ)花(huā)八门、眼(yǎn)花缭乱(luàn)、不知道能不能兑(duì)现的营销手段，而是所见即所得(dé)的过硬的产品(pǐn)质量和诚信，这才是对购房民(mín)众的(de)最根本最实质(zhì)的保障，这样将极大的提升开发商(shāng)的(de)建(jiàn)筑(zhù)质量，实现良币驱逐劣币(bì)。所有商业的本质是向善，是以客(kè)户为中心，房地产也(yě)不能(néng)例(lì)外，老百姓买(mǎi)房子是天大的(de)事(shì)，烂尾(wěi)毁(huǐ)三代，好房幸福一家人。从(cóng)这(zhè)个(gè)角(jiǎo)度，取消预售制(zhì)、实施现房(fáng)销售是实现老百姓安居乐业(yè)、社会长(zhǎng)治久安、行(xíng)业企业健(jiàn)康发(fā)展的重大措施。在当前的情况下，取消预售制要结合稳楼市、房地产软着陆、打通金融支持(chí)当(dāng)期三好(hǎo)生、新模式等综合施(shī)策。

　　作者(zhě)十年前在国(guó)务院发展(zhǎn)研究中心参与财税改革方案研(yán)究时，对预(yù)售制、房地产税(shuì)、人地挂钩、金(jīn)融(róng)稳定(dìng)、房(fáng)企杠杆率等进行过长期系统的专项研究。（参考后来(lái)形(xíng)成的(de)专著(zhù)《房地产(chǎn)周(zhōu)期》）　　

　　目录

　　1 中国内地(dì)商品房预售制的(de)前世今生

　　1.1 起源(yuán)：分层销(xiāo)售+“按揭”，霍英东创造(zào)“卖楼花”模式(shì)

　　1.2 住房需(xū)求大、供给(gěi)量少，引进“卖楼花”模式，形(xíng)成“中国内地版预售(shòu)制(zhì)”

　　1.3 预售制推动城市化进程，但背(bèi)后潜藏(cáng)的风(fēng)险确实存在

　　2 国(guó)际经验

　　2.1 美国：交付(fù)前预售资(zī)金第三方全(quán)程(chéng)监管，交(jiāo)付时开发(fā)商凭(píng)验(yàn)收(shōu)凭证取得房款

　　2.2 德国(guó)：可(kě)零首付(fù)购房，提供期房烂尾险

　　2.3 英国：10％定金保险(xiǎn)保(bǎo)护机制，55％-80％房款交(jiāo)房时支付

　　2.4 日本(běn)：为规范期房交易立法(fǎ)，设(shè)置期(qī)房预付款(kuǎn)保全措施

　　2.5 新(xīn)加(jiā)坡：买方资金由银行监管，享(xiǎng)1年保修期后付(fù)尾款

　　3 启示

　　正(zhèng)文

　　1 中国内(nèi)地商品房预售制的前世(shì)今生

　　1.1 起源：分层销售+“按揭”，霍英东创造(zào)“卖(mài)楼花”模式

　　二十世纪(jì)五(wǔ)十年代在中(zhōng)国香港(gǎng)，楼宇(yǔ)出租是地(dì)产(chǎn)行业盛(shèng)行(xíng)的方式，但有着转让(ràng)难、出租资(zī)金(jīn)周转期长(zhǎng)等问题，分层(céng)销(xiāo)售孕(yùn)育而生(shēng)。20世(shì)纪50年代，中国香港(gǎng)还未推行公共房(fáng)屋制度，许多(duō)人栖身(shēn)于木(mù)屋或者其他(tā)临时住宅，住(zhù)房的需(xū)求是相(xiāng)当高，不过大多数居民(mín)的储蓄(xù)很(hěn)少(shǎo)。当时楼宇买卖多数(shù)以一整栋楼为(wèi)单位(wèi)，需(xū)要雄厚的资金实(shí)力才能购(gòu)买。虽然楼(lóu)宇出租(zū)是中国香港(gǎng)地产(chǎn)行业(yè)盛行的方式(shì)，但有着转让难、出租资金(jīn)周转期长等(děng)问(wèn)题。针对这(zhè)一系列问题，不少(shǎo)地产商开(kāi)始探求新(xīn)的方式(shì)，如把楼宇契约切开(kāi)，即“分契”，然(rán)后将楼(lóu)宇分层出售。这模式一(yī)经推行，购(gòu)买楼宇的市民数(shù)量有所(suǒ)增加，开发商资(zī)金周转加快。

　　在分层出售的基(jī)础上，将“按(àn)揭(jiē)”模式引入(rù)房地产(chǎn)销售，霍英东创造(zào)“卖楼花”模式。1953年底(dǐ)霍英东创办立信置业有限公司，凭借(jiè)商业直觉和多年经营杂货铺、海上驳运业务的经验，对于商品流(liú)通(tōng)、资金周转有着独(dú)到(dào)的见解，在努力寻(xún)求方法加快自身资(zī)金周转(zhuǎn)。当时其在购下九龙的一块地盘后，除(chú)了分(fēn)层出售、还(hái)印发售楼说明书(shū)，上有文字详尽说明楼(lóu)宇的地势环境、建筑(zhù)材(cái)料、分层价(jià)格、订购方法等。此外，“卖楼花”是另(lìng)外一(yī)个亮(liàng)点，即先收(shōu)取买家的订金，采用类似租金的分期(qī)付款(kuǎn)形式，等(děng)新楼落成时，收齐买家的钱(qián)，买家就拥(yōng)有了自己的(de)房产。这种方式减轻了(le)民(mín)众购房的资金(jīn)压力，加(jiā)速了房屋(wū)的(de)建造和销售，也解决了(le)制造商的(de)资金问题(tí)，降低投资风险，在当时可谓(wèi)是“双赢”的举措。“预售(shòu)楼花+分(fēn)期付(fù)款”的销售模式成为(wèi)当时中国香港房(fáng)地产市(shì)场的一大(dà)特色，纵观中国香港房地(dì)产(chǎn)市(shì)场的(de)改革，“卖楼花(huā)”模式高(gāo)效率地(dì)解(jiě)决(jué)了核心的住(zhù)房(fáng)供(gōng)不应(yīng)求的问题，使房市发展进入新阶段(duàn)。

　　预售楼(lóu)花模式推动了中国(guó)香港(gǎng)楼市(shì)几十年繁荣，但(dàn)期间也出现过“烂尾楼”的(de)情况，但监管部门不(bù)断完善、规范化，建立(lì)健全的监管(guǎn)机(jī)制，促(cù)进市场健康发(fā)展。例如，1960年，位于大角(jiǎo)咀的一个楼盘因建筑费用超支停工，出现“烂(làn)尾”情况(kuàng)。在1961年(nián)后(hòu)，中国香港(gǎng)管理部门提升了对于预售楼花制(zhì)度的监管，即(jí)要求开(kāi)发商在预售(shòu)前，确(què)保地价款(kuǎn)已经全(quán)部支付，还要证明自身有资金(jīn)等(děng)能(néng)力把(bǎ)项目完成(chéng)，资金需放(fàng)入律(lǜ)师所托管，支取时需律所和建筑师的(de)核准。为了防止开发商、律(lǜ)所、建筑师等造(zào)假，套取监管(guǎn)账户资金，中国香港要求律(lǜ)师行在银(yín)行开设的信托账户（监管账户）、开发商操作等采取全(quán)透明(míng)化机(jī)制，且银行(xíng)的责任上升，如出现(xiàn)房屋“烂尾”情况，银行(xíng)将成最大风险方(fāng)，后(hòu)续需自(zì)身推动项目完工。随着监管体(tǐ)系逐步(bù)完善，出现(xiàn)“烂(làn)尾”的现象较少。

　　1.2 住房需求大、供给(gěi)量(liàng)少，引进(jìn)“卖楼花”模(mó)式，形成“中国内地版预售制”

　　二十世纪九十年代(dài)，中(zhōng)国内地面临住房需求大和供给量短缺问题，引入“卖楼花”制度。建国(guó)以(yǐ)来，中国内地优先发展重工业，强调基础(chǔ)建设，这(zhè)一导(dǎo)向使前期发展工业化的(de)进程大(dà)于城市化进程，唯有解决住(zhù)房基础等城(chéng)市化配套问(wèn)题(tí)，才能(néng)进一步推(tuī)进城市(shì)化。但(dàn)当时推行的是“统(tǒng)一管理，统一分配，以租养(yǎng)房”的福利(lì)分房制度(dù)，住房市场发展起步(bù)较(jiào)晚(wǎn)、增速较(jiào)慢，福利分房制度(dù)也出(chū)现了分(fēn)配不公、效率低、配套差等问题，因(yīn)此福利分房制(zhì)度不再适用于当时(shí)的国(guó)情。叠加房地产市场(chǎng)面(miàn)临商品房(fáng)的需求(qiú)量大，而社(shè)会缺少大型房地产开发商，商品房供应量(liàng)小的困境，此时引(yǐn)入中国香港的“卖(mài)楼花(huā)”模(mó)式无疑(yí)是(shì)对内(nèi)地房地(dì)产市(shì)场(chǎng)的一针(zhēn)强心剂。从(cóng)1994年起，中(zhōng)国内地逐步引进中(zhōng)国香港预售商品(pǐn)房制度(dù)，先后出台(tái)多(duō)项文件(jiàn)，大(dà)力支持国(guó)内房地产市场改革。例如(rú)，1998年，国务院(yuàn)出台(tái)《关于进(jìn)一步(bù)深(shēn)化城(chéng)镇住(zhù)房制度改革，加快住房建设(shè)的通知》文件，决定停止住房无偿实物(wù)分配，逐步实行住房分配货币(bì)化、住房供给商品化、社会化的住房新体(tǐ)制，从计划经(jīng)济(jì)下的福利(lì)分(fēn)房转向市场(chǎng)经济的商品房(fáng)。房(fáng)地产(chǎn)市场采用预售制，允许开(kāi)发商卖期房，解决了房(fáng)企缺少资金和(hé)开发时(shí)间周期长的两大难题，开发商以预售款撬动下一个项目(mù)的(de)开发，形成(chéng)滚动开(kāi)发模式，住房(fáng)供应速度加(jiā)快。自此中国(guó)内地(dì)开始房(fáng)改(gǎi)货币化，中国人民银(yín)行(xíng)等(děng)多方迅(xùn)速出台相关的信贷政策，支持购(gòu)房者，极大作用推动(dòng)了房地产市场的发(fā)展。

　　引入中国(guó)香港“卖楼花”模式(shì)后，经调整形成契合中国内地(dì)的(de)商品房预售(shòu)制度。预(yù)售制(zhì)的(de)初衷是(shì)为了(le)缓解房企资金压(yā)力，加快城镇住房建设。具体来(lái)说(shuō)，是指房地产(chǎn)开(kāi)发企业将正在建设(shè)中的房(fáng)屋预先出售给购房者，由购房(fáng)者支付定(dìng)金(jīn)或房款的(de)行为。区(qū)别(bié)于(yú)中国香港，在中国内地实践过程中，商品(pǐn)房预售流程为：房地产开(kāi)发商办理(lǐ)预(yù)售许可证-签(qiān)订商(shāng)品房买卖(mài)合同(tóng)-进行备(bèi)案登(dēng)记和预告登记(jì)-交付房(fáng)屋。在购房过程中，购房者需(xū)要一(yī)次(cì)性付清首付款，并(bìng)采用银(yín)行贷款的形(xíng)式一次(cì)性付清剩(shèng)余房款，换(huàn)言之，房(fáng)屋未建成，开(kāi)发商可能已(yǐ)拿(ná)到(dào)了全部购(gòu)房款，这(zhè)点与中(zhōng)国香港(gǎng)的按照工程进度付款有所不(bù)同。对中国内地(dì)的开(kāi)发商而言，预售(shòu)制商品房(fáng)也开启了高周转、高杠杆(gān)的运(yùn)作模式。

　　1.3预(yù)售(shòu)制推动城市化进程，但背后潜藏的风(fēng)险确实存在

　　作为中国内地商品(pǐn)房销售的最主要方式，预(yù)售制极大缩短(duǎn)房企现(xiàn)金回笼周(zhōu)期，同时(shí)增(zēng)加(jiā)市场商品房(fáng)供应，推动了城镇化发展进程。预售制(zhì)在过去20多年对中国内地房(fáng)地产市场的稳步发展起到了重(zhòng)要作用(yòng)，不仅解(jiě)决(jué)了(le)房地产市(shì)场快(kuài)速(sù)发展阶段的资金需求，也提(tí)高了居民(mín)居住水平，中国内地城镇居(jū)民从(cóng)筒(tǒng)子楼住(zhù)到住宅小区，从全(quán)民蜗(wō)居到基(jī)本适居(jū)，住(zhù)房事业取得(dé)巨大进步(bù)，数十年时间走(zǒu)完发(fā)达(dá)国家几百年城镇化路程。改革(gé)开(kāi)放以来(lái)，城(chéng)镇化进程进入(rù)快速发展(zhǎn)时(shí)期。1978-2021年，城镇(zhèn)人口(kǒu)由1.7亿人增长至(zhì)9.1亿人，43年(nián)间增长4.4倍；1981-2020年，全国(guó)城市建成区面(miàn)积由(yóu)7438平方公(gōng)里增(zēng)长至60721平方公里，增长(zhǎng)7.2倍。根据我们发布的《中国住房(fáng)存量报告(gào)：2021》测算，1978-2020年中(zhōng)国内地城镇住宅存量从不到14亿平增至313.2亿平，城(chéng)镇人(rén)均住房建筑面积从8.1平方米增至34.7平方(fāng)米，城镇(zhèn)住房套数(shù)从约(yuē)3100万套增(zēng)至(zhì)3.63亿套，套(tào)户比从0.8增(zēng)至1.09。预售(shòu)制(zhì)在当前已成为中(zhōng)国内地商(shāng)品房销售最主要方(fāng)式，2005年(nián)中(zhōng)国内地商(shāng)品住宅(zhái)期(qī)房销售面积占总销售面积的比重为63％，而2021年期房累计(jì)销(xiāo)售面积达15.6亿平，比重上升至87％。

　　预(yù)售制也推(tuī)动(dòng)了中(zhōng)国内地房地(dì)产行业的发(fā)展。中(zhōng)国内地房(fáng)地产历经二十多年长周期(qī)繁(fán)荣(róng)，行(xíng)业各项(xiàng)指(zhǐ)标大(dà)幅增长。1999-2021年，房屋新开工(gōng)面(miàn)积(jī)从2.2亿平增至19.9亿平，累(lèi)计上涨8.2倍，年复(fù)合(hé)增(zēng)速10.6％。房地产(chǎn)开(kāi)发投资完成(chéng)额从0.4万亿(yì)元增至(zhì)14.8万亿元，累计上涨35.8倍，年复合(hé)增速(sù)17.8％。商(shāng)品房销售面积和销(xiāo)售金额分别(bié)从1.5亿平增至(zhì)17.9亿平、0.3万亿元(yuán)增至18.2万亿元，累计上涨(zhǎng)11.3、65.3倍，年复合增速12.1％、21％。伴随(suí)房地产(chǎn)业(yè)的快速发(fā)展，房地产企业从(cóng)无到有、从国企(qǐ)先(xiān)行到(dào)民(mín)企崛起(qǐ)，队伍逐渐壮大。2018年，房(fáng)地产企业数量达(dá)9.8万个(gè)，比1998年的2.4万(wàn)个增长3.1倍(bèi)。

　　二十(shí)年来房(fáng)地产(chǎn)也成(chéng)为拉动中国(guó)内地经(jīng)济高增长的火(huǒ)车头。

　　1）从经济增长(zhǎng)渠道，房地产带动的上下游(yóu)产业链特别长，高达50多个行业。2020年(nián)房地产(chǎn)及其产(chǎn)业链占GDP的17.2％（完全贡献(xiàn)），其中房地(dì)产业增加(jiā)值占(zhàn)GDP的7.3％（直接贡(gòng)献），房(fáng)地产带动产业链占GDP的9.9％（间接贡献(xiàn)），其中房(fáng)地产对(duì)金融、批发、建(jiàn)材的带动最为明显(xiǎn)。

　　2）从投资渠道，2020年(nián)房地产完全(quán)拉动(dòng)的投资占全社会固(gù)定资产投资的51.5％，其中，房地产开发投(tóu)资占固定资产投(tóu)资的27.3％。

　　3）从金(jīn)融渠道，从房(fáng)地(dì)产贷款占银行各项(xiàng)贷款余(yú)额的比(bǐ)重(zhòng)看，2021年12月为27.07％，如果加上信托等通道业务，占(zhàn)比(bǐ)超过三分(fēn)之(zhī)一。从(cóng)房地产(chǎn)融(róng)资存(cún)量占社融存量比重看(kàn)，2021年(nián)12月(yuè)占比为(wèi)18.76％。如果房企(qǐ)大面积违约，将导(dǎo)致银(yín)行不良率(lǜ)大幅(fú)上升(shēng)。

　　4）从居民财富效应渠道，根据我们(men)的《中国住房(fáng)市值测算报告》，2020年中国住房市值为62.6万亿美元，大于美(měi)国的33.6万亿美(měi)元、日(rì)本的10.8万亿美元、英法德三国合计的31.5万(wàn)亿美元(yuán)。从住房市值占股债房市值(zhí)的比例看，2020年中国为66.6％，高于美国(guó)的27％、日本的37％、英国的49％、法国的56％、德国(guó)的64％。中(zhōng)国住房(fáng)市(shì)值与股债(zhài)房市值的比例较高，主要是因为住(zhù)房市(shì)值高，以及中国资本市场发育尚不成熟，直接融资比例较低，股票(piào)、债券市值(zhí)较(jiào)低，居民投资渠道缺(quē)乏。

　　不可否认(rèn)，预售制背后潜藏的风险确实存在，当前(qián)的负面效应愈发(fā)凸显。

　　从个人层面看，绝(jué)大部(bù)分商品是一手交钱一手交货(huò)，预售制是对购买者的单方面不(bù)公平制度，购房老百姓几乎承担了所有(yǒu)商(shāng)品(pǐn)不能(néng)交(jiāo)付的风险(xiǎn)。比如，交房(fáng)等待期一般为两年，在此期间，购房者不(bù)仅承担(dān)银行利息，还(hái)要承(chéng)担延迟(chí)交房、“一房二(èr)卖”、房屋质量(liàng)、房(fáng)产证延(yán)期办(bàn)理甚至不能交房等风险(xiǎn)。另外，购(gòu)房者和开发商(shāng)之间(jiān)的购房合同、购房者和(hé)银行的按揭贷(dài)款合同(tóng)是(shì)两个独立(lì)的(de)合同关系，如果开发商发生违约，购房者只能根(gēn)据购房合同向开发商(shāng)主张(zhāng)权(quán)力，但依旧需要根据按揭贷(dài)款合(hé)同按时向(xiàng)银行进(jìn)行贷(dài)款偿还，因此购房者承(chéng)担的风险较大。

　　从行业层面看，预售制助推(tuī)部分房企过度举债、高杠杆扩张，资(zī)金若遇到(dào)下行周期，会引发资(zī)金(jīn)链断裂、项(xiàng)目搁置等系列风险(xiǎn)，进行影响自(zì)身信用和购房者对(duì)行业(yè)的(de)信心。

　　从(cóng)金融层面看(kàn)，银行作为按揭(jiē)贷款的发放方，一旦房企因为市场波动或经营不善，出现(xiàn)资金链断裂等一(yī)系列问题，导(dǎo)致“烂尾”等情况(kuàng)，而房(fáng)企(qǐ)通过与购房者(zhě)签订的(de)预售合同和按揭合同，已经从(cóng)银行(xíng)获得(dé)房款(kuǎn)，如果购房者(zhě)丧(sàng)失(shī)还款能力或短期不能还款等，则风险完全由银行承担，银行将面临较大的(de)坏(huài)账压力。

　　从监管角(jiǎo)度看，购(gòu)房者(zhě)的预(yù)售监管资金去哪了？楼盘“烂尾”，归(guī)根结底两(liǎng)个字那就是“没钱”，即没钱(qián)付工程款。在2004版的(de)《城(chéng)市商品(pǐn)房预售管理办法》中明确规(guī)定了开发企(qǐ)业预售商品房(fáng)所得款项应当用于有关的工程(chéng)建设，商品(pǐn)房预售款监管的具体办(bàn)法，由房地产管理部门制定。但多(duō)年以来全国并没(méi)有统一(yī)的预(yù)售资金监管规定(dìng)，各(gè)地(dì)实行“一城(chéng)一策”。例如，太原、昆明(míng)、重庆(qìng)、长沙等城市重点监(jiān)管资金比(bǐ)例为(wèi)总(zǒng)预售款的15-40％左(zuǒ)右，郑(zhèng)州(zhōu)、福州、合肥等城市则按照项(xiàng)目(mù)的(de)建安成本乘以建筑面积或者项目工程总额报价计算重点资金。而事(shì)实是，不少购(gòu)房款(kuǎn)未(wèi)进入监管账户、或进入监管账户后被挪用，导致楼盘没有(yǒu)资金继续建设(shè)。收楼遥遥无(wú)期，月供却被迫继续还款。那么，监(jiān)管账户资金如何被挪走的？实际上，在过去房地产(chǎn)大开发时(shí)代的高(gāo)周转背景下，抽调预售(shòu)款(kuǎn)监管账户资金，是行业“潜规则(zé)”。比如工(gōng)程总承(chéng)包方，以工(gōng)程(chéng)建设名义，获得(dé)监管账户拨付资(zī)金，再由工(gōng)程方将资金转给房企，而拨付的(de)工程款，远(yuǎn)超工程进度所需。通过(guò)这(zhè)些方式套取(qǔ)的资金，在(zài)房企(qǐ)各(gè)地项目间流动，变相加(jiā)杠杆(gān)，这(zhè)样(yàng)做提(tí)供了资金流动性，房(fáng)企抽(chōu)调资金统筹拿(ná)地、还(hái)款和楼(lóu)盘建设，形成一种资金循(xún)环高周转模(mó)式，但一定(dìng)程度上(shàng)把风险(xiǎn)甩给了购房(fáng)者。

　　2 国际经验

　　整体来(lái)说，国外(wài)商品房(fáng)预(yù)售制度呈(chéng)现以下特点：

　　1）预(yù)付(fù)款保护：对于购房者预付(fù)资金，一般设有定(dìng)金或(huò)预付款(kuǎn)保护机制，如英国、日(rì)本(běn)；

　　2）预付(fù)款比(bǐ)重：要求购房者支付的预付(fù)款比(bǐ)例相对较低，绝大(dà)部分房(fáng)款在房屋交付(fù)后(hòu)开(kāi)始(shǐ)支付；

　　3）预付款支付方式：预付款一般(bān)以定金方式支付，或按工(gōng)程(chéng)进(jìn)度分期(qī)支付(fù)，或二者(zhě)结合；

　　4）按(àn)揭贷款方(fāng)式：一般采用两(liǎng)种方式发放按揭贷款，一是按工程进(jìn)度付款，按揭贷款按照工程进(jìn)度逐渐发放(fàng)，购(gòu)房(fáng)者开(kāi)始月供；二是房屋交(jiāo)付(fù)后发(fā)放(fàng)按揭(jiē)贷(dài)款；

　　5）房屋烂尾保护：为预售商(岭南大学位置在哪里啊，岭南大学在哪个城市shāng)品(pǐn)房(fáng)提(tí)供期房烂尾保险，在(zài)商品房(fáng)出现重(zhòng)大延(yán)期或(huò)重大缺陷时，保障购房者权益；

　　6）房屋交付保护：房(fáng)屋交付质量(liàng)的保障(zhàng)有两种(zhǒng)方式，一是期房由政府或第三方验收(shōu)合格并提供验(yàn)收凭证后，开发商(shāng)凭验收凭证(zhèng)取(qǔ)得(dé)购房者(zhě)支付的房款。二是(shì)开(kāi)发(fā)商为购房者提供一定的保修期，通常1-5年(nián)，保修期满，购房者支(zhī)付(fù)尾(wěi)款。

　　2.1 美国：交付前预售资金第三(sān)方全程监(jiān)管，交付时开发(fā)商凭验收凭证取得房款

　　美国期房定金一定期限内无条件(jiàn)返(fǎn)还，最低首付比(bǐ)例为3.5％，交房前仅(jǐn)支付首付，其(qí)余(yú)房款交付后(hòu)按(àn)揭还款(kuǎn)，交(jiāo)付前资金(jīn)由第三方(fāng)全程监管，交付时开(kāi)发商凭验收(shōu)凭证(zhèng)取得房款(kuǎn)。

　　定金及首付(fù)环(huán)节，定(dìng)金比例一般为房款的1％-5％，首付比例最低可(kě)低(dī)于(yú)3.5％，根据(jù)美国(guó)官方数据(jù)，2021年美国平均首付比例为12％。

　　余款支付方(fāng)面，除定金或首付(fù)外，购房者在房(fáng)屋交付后通过按(àn)揭(jiē)贷(dài)款支付剩余房款。

　　资金(jīn)监管(guǎn)方面，美国为(wèi)防止开发(fā)商挪用资金，购房者的(de)定金及(jí)首付款由第三(sān)方公证(zhèng)行(xíng)或产权保险公司(sī)的(de)信托账户(hù)监管。如果开发商倒(dào)闭导致楼盘(pán)烂(làn)尾，购房者资金可通(tōng)过申请仲(zhòng)裁取回(huí)，且不(bù)承担任何(hé)责任(rèn)与损(sǔn)失(shī)。而开发商在房(fáng)屋(wū)建设过程中(zhōng)的资金全(quán)部来自银(yín)行，银行根据工程(chéng)进度向开(kāi)发商提供一(yī)定比例(lì)的(de)贷(dài)款，由于开(kāi)发商挪用(yòng)资金直接(jiē)损害(hài)银行利益(yì)，银行有充分动机监管开发(fā)商施工进度。开发(fā)商在房(fáng)屋交(jiāo)付(fù)时(shí)需取得由政府相关(guān)部门经审查(chá)后发放的验收(shōu)凭证(zhèng)，通过验收凭证(zhèng)向银行得到购房(fáng)者(zhě)支付的(de)房款。

　　2.2 德国(guó)：可零首付购房，提供期(qī)房烂尾险

　　德(dé)国期房可零首付购房，房款按(àn)建(jiàn)造工(gōng)期进度(dù)支付，按揭按工岭南大学位置在哪里啊，岭南大学在哪个城市期放款后还(hái)贷，房贷利率采(cǎi)用(yòng)固(gù)定利(lì)率，开(kāi)发商或购房者可购(gòu)买期房烂尾保险。

　　预售门槛方面(miàn)，德国开发商(shāng)在项(xiàng)目获批后即(jí)可(kě)预(yù)售房屋。签署购房合(hé)同前，购房者需支付约2000欧(ōu)的定金并进行(xíng)预约公证，签订合同后定金退还。如由于任(rèn)何原因不能购买，定金按(àn)照德国法律全部退还。

　　签署购房合同(tóng)后，购房者需支付(fù)公证费和(hé)土地交易(yì)税(shuì)，分别为房(fáng)屋售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用不(bù)包含在购房款(kuǎn)中，属(shǔ)于购房附加费。

　　首(shǒu)付方面，德(dé)国没有(yǒu)规定最低首付(fù)比例，可零首付购(gòu)房。

　　余款方面，德国也采取按工(gōng)期支付房(fáng)款的(de)制度，一般分7笔(bǐ)进行支付，具体支付节(jié)点、比例因项目而异。一(yī)般来说(shuō)，支付节(jié)点可分为(wèi)公证后、主体完工、内部水暖电路完工、窗户玻(bō)璃完(wán)工(gōng)、室内清洁及墙面完工、地板(bǎn)完工(gōng)、全部完工，支付比例可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭(jiē)方面，购房(fáng)者可在支付(fù)房(fáng)款前申请房贷，房(fáng)贷(dài)利率采用固定利率，银(yín)行按施工节奏(zòu)分多(duō)次发放(fàng)贷款，每笔(bǐ)贷款给予购房者一定使用期(qī)限，期限结束后，购房者(zhě)开(kāi)始还贷。

　　保险方面，德国保(bǎo)险公司(sī)针对(duì)期房设计了两种(zhǒng)保(bǎo)险(xiǎn)，保(bǎo)险(xiǎn)的功能是当房屋(wū)出现重大延期或(huò)重大缺(quē)陷时，保险公司保(bǎo)证开(kāi)发商赔偿或修(xiū)复(fù)，开发商破产(chǎn)，由保险(xiǎn)公司(sī)负责(zé)相(xiāng)应赔偿。保险(xiǎn)由开发(fā)商或购(gòu)房者(zhě)购买。

　　2.3 英国：10％定金保险保护机制，55％-80％房款交房时(shí)支(zhī)付(fù)

　　英国预(yù)售制设有10％定金保险保护机制，交房前付款(kuǎn)比例仅(jǐn)20％-45％，资金由(yóu)买卖(mài)双方律(lǜ)师严(yán)格监(jiān)管。

　　订(dìng)立合同前，买卖双(shuāng)方(fāng)均有一名律师，负责沟通期房交易中的房(fáng)产(chǎn)、资金(jīn)、合同(tóng)等各个环(huán)节，各环(huán)节内容确认无误后签订首(shǒu)付交换合同。

　　定金方面，英国(guó)设置(zhì)了10％定金(jīn)保险保护机制，当开发商(shāng)出现(xiàn)财务、经营(yíng)问题时，购(gòu)房者10％的(de)定金由保险公司赔付，而超出10％的部(bù)分较难追回(huí)。

　　首付方面，首付比例通常为10％-25％，首(shǒu)付需要在合同签订21天内支付。

　　余(yú)款支付环节，英国(guó)采取按工程进度付款(kuǎn)的方式，但是交房(fáng)前付款比例相对(duì)较低(dī)，一般(bān)会在合同签订6-24个月分别支付两(liǎng)笔(bǐ)5％-10％的款项，即交房前付款(kuǎn)比例在20％-45％之间，剩(shèng)余款项(xiàng)交房后支付。

　　交付环(huán)节(jié)，英国规(guī)定房(fáng)屋(wū)必(bì)须经过房(fáng)产公证公司的检验验(yàn)收后(hòu)才(cái)能交付，交付后方可(kě)按揭还贷。

　　资金监管环节，英国(guó)期房预售资金监管极(jí)为严格，资金也(yě)由(yóu)律师监(jiān)管，在(zài)确认工程(chéng)进度、支(zhī)付相关款项过程(chéng)中，由买房(fáng)律(lǜ)师将资(zī)金转给卖方律师(shī)，卖(mài)方律师转给开发商，即资金在进(jìn)入开发(fā)商账户前经过(guò)两(liǎng)道关口，有利于保障购房者(zhě)资金安全。

　　2.4 日(rì)本：为规范期房交易立法(fǎ)，设置期房预付款保全措(cuò)施(shī)

　　日本期房交易立法(fǎ)，定金(jīn)超(chāo)5％或1000万日元时(shí)，开发商必须(xū)完(wán)成“预(yù)售房定(dìng)金(jīn)保全措(cuò)施”，交房前付款比例不超房款的(de)20％，开发商(shāng)违约需返(fǎn)还定价并赔(péi)偿约10％房款，交房(fáng)后按揭还款(kuǎn)。

　　立法方(fāng)面，日(rì)本二战结束后由于房屋供(gōng)给严(yán)重失衡，叠加法律空白，社(shè)会上“一房二卖”现(xiàn)象普(pǔ)遍，为此，日本政府1952年出(chū)台(tái)《宅地建筑(zhù)物交易(yì)法》，经多次修订，目前是唯一一部规(guī)范(fàn)期房交易的(de)法律(lǜ)。

　　定金保护方面(miàn)，根据日本(běn)《宅地(dì)建物取引业(yè)法》，对购房(fáng)者(zhě)支(zhī)付定金(jīn)超过5％或超(chāo)1000万日元的(de)部(bù)分，法律(lǜ)要求开发(fā)商必须(xū)完成定金保全措施才可预售。什么是定(dìng)金保全措施？即买卖双(shuāng)方(fāng)签(qiān)订购房合同(tóng)时，开发(fā)商向金融机构或指(zhǐ)定保证机构或保险(xiǎn)机构签(qiān)订定金保证委(wěi)托(tuō)合同，设置购(gòu)房者定(dìng)金的保证或(huò)保险，并将(jiāng)相(xiāng)应的(de)保证金证明书交付(fù)给购(gòu)房(fáng)者。除(chú)定金外，其他预先支(zhī)付(fù)的购房款也受该措施保(bǎo)护。若(ruò)开发(fā)商倒闭导致期(qī)房烂尾(wěi)，购房者可(kě)凭保(bǎo)证金证明(míng)书(shū)向金融机构或(huò)保证机(jī)构或保险公(gōng)司兑付(fù)，同(tóng)时，开发商需(xū)向购房者赔付违约金，一般约为房价(jià)的10％。

　　房款支付环节(jié)，交房(fáng)前只需支(zhī)付(fù)最多不超(chāo)20％的定金，签订购(gòu)房合同后，购房者即可(kě)向银行申请贷(dài)款，但(dàn)交房后(hòu)才开(kāi)始按揭(jiē)贷款，除定(dìng)金外的剩余房款在交房后开始支付。

　　2.5 新加坡：买方(fāng)资金(jīn)由银行监管，享1年保修期后(hòu)付尾款

　　新加(jiā)坡期(qī)房购(gòu)房者(zhě)违约可(kě)返还相当于(yú)3.75％房款(kuǎn)的订(dìng)金，首付比例(lì)20％，余款按工程进度支付，所(suǒ)有资金进银行专(zhuān)门(mén)项目资金(jīn)账户，交房后满1年保修期(qī)后支付15％尾款。

　　订金支付环节，新加坡开发商有统一的选购权合同以及订金返还机制(zhì)，即OTP，签订OTP后需支付5％房款作为(wèi)订金，OTP有效(xiào)期14天，执行(xíng)OTP则进一步(bù)签订(dìng)购买合同(tóng)，不(bù)执行(xíng)OTP则退还3.75％的房款。

　　首付(fù)比例方(fāng)面(miàn)，签(qiān)订购房(fáng)合同后，购(gòu)房(fáng)者需(xū)支付15％的首付及(jí)印花税，同时购房者(zhě)向银行申请按揭贷款。

　　余款支付上，新(xīn)加坡期房同样采取按工程进度付款的方式，《发展商条例》对(duì)期房付(fù)款(kuǎn)流程做了统(tǒng)一详(xiáng)细规(guī)定，要求所有开发(fā)商遵守，支付(fù)节点一般为合同签订(dìng)后、地(dì)基完工、框架完工、管道门窗等完(wán)工等，支付比例约为20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭贷款也依照工程进度放款，月供在此过程中(zhōng)随着放出贷款的增(zēng)加而增加，未放款部(bù)分无需月供。

　　资金监管方面，购房者的(de)订金(jīn)与付款会(huì)存入银行专门(mén)的项目(mù)资金账户，账户资金提(tí)取须与房屋(wū)建设有关(guān)。房(fáng)屋(wū)交付后，购(gòu)房者享受1年的房(fáng)屋保修期，此后(hòu)购房者支付(fù)15％的尾款。

　　3 启示

　　一，短期来看，当前房地产到了政策出手临(lín)界点，重点(diǎn)是保交楼和(hé)房企重组。一方面，加大对刚(gāng)需和改善(shàn)型需求的支持力(lì)度，长短(duǎn)兼顾(gù)妥善(shàn)应对局部停贷(dài)现象，重点是保交(jiāo)楼保复工保民生，给予强有力的金融工具(jù)支持。另一方面，从现在起，对还在正(zhèng)常运转的房(fáng)企包括(kuò)民(mín)营企业，加大支持力度，由优质(zhì)房企(qǐ)牵头并(bìng)购重组整个行业，为每(měi)个房企配套(tào)AMC和财团，给予金融工具配套。

　　二，中期来看(kàn)，应充分估计形势复杂(zá)性和人性复杂性，兼顾化解停贷、复(fù)工保交楼、重组房企债务、恢复市场信心以及(jí)长效机制。长效机制四(sì)大关键(jiàn)是推(tuī)动城(chéng)市群战略、人地挂钩、金融中性稳定和房(fáng)地产税。定(dìng)金环节(jié)，建立开发商违约后(hòu)定金(jīn)保护机制，如(rú)将已支付定金冻结至房屋交付阶段，保障购房者定金(jīn)安全。签订合同环节，鼓励保险公司介入，为房屋重大延期(qī)以及重大缺(quē)陷(xiàn)等情况提供充分(fēn)的(de)保障(zhàng)。余款支付环节，建立按(àn)工程进度付款机制(zhì)或交房后按揭贷款机制(zhì)，充分保护购房者的权益。资(zī)金监(jiān)管环节，引入独立于开发商、银行(xíng)的(de)第(dì)三(sān)方资金监管机构，或由(yóu)政府相关部门直接(jiē)监管，以此防止资金挪(nuó)用现(xiàn)象。交付环节，建立商品房保修期制度。保修期(qī)内，开发商应对房屋质量(liàng)问题全(quán)权负责、免费(fèi)维修，购房(fáng)者在保修期结束(shù)后支(zhī)付尾款。

　　三，长期来看，取消商品房预(yù)售制是大势所趋(qū)。一方(fāng)面，98年(nián)房改时，全国缺房子，开(kāi)发商缺钱，预(yù)售制是权宜之计，现(xiàn)在全(quán)国套(tào)户比超过1，从大(dà)开(kāi)发进入存量时代，对购房民众不(bù)公(gōng)平的(de)预(yù)售制已经过时(shí)了，该取消了，改为现房销售。另一方面，取(qǔ)消预售制，改(gǎi)为现房销售，开发商(shāng)将拼的(de)不(bù)是五花八门、眼花缭乱、不知道能(néng)不能兑现(xiàn)的(de)营销手段，而是所见即所得(dé)的过硬的产品质量和诚信，这(zhè)才是对购(gòu)房民众的最根本最实(shí)质的保(bǎo)障，这(zhè)样将极(jí)大的(de)提(tí)升开发商的建筑质量，实现良(liáng)币(bì)驱逐劣(liè)币。

未经允许不得转载：橘子百科-橘子都知道 岭南大学位置在哪里啊，岭南大学在哪个城市