文：任泽平团队　　

　　导读

　　是(shì)该取(qǔ)消(xiāo)预(yù)售制了。 1月17日召(zhào)开的全国(guó)住(zhù)房和城乡建设工作会议提出“有(yǒu)条(tiáo)件的可(kě)以进行(xíng)现房销售(shòu)”，不足一个月(yuè)时间，已有山东(dōng)、安(ān)徽、河南、四(sì)川、广(guǎng)东等地明确(què)表态，试点现房销售。

　　1、是该取(qǔ)消(xiāo)商品房预售制了，用你的钱，建你的房子，还烂(làn)尾了(le)，这是对购(gòu)房者的不公平。以(yǐ)后谁有(yǒu)钱谁建房，没钱没实力的别(bié)建(jiàn)了，不能(néng)把包袱甩给(gěi)老百姓和社会，这是房地产从大(dà)开发时代(dài)步入高质量发(fā)展阶段的必然趋势，也(yě)是对购(gòu)房老百姓的(de)最大保护(hù)。98年房改(gǎi)时，全国缺房子，开(kāi)发商(shāng)缺(quē)钱，预售制(zhì)是(shì)权宜之(zhī)计，现在全国套户比超过1，从(cóng)大开发进入存量时代，对购房民众不公(gōng)平(píng)的(de)预售制已(yǐ)经过(guò)时了，该取消了，改为现(xiàn)房(fáng)销售。以后一手(shǒu)交钱，一手(shǒu)交房(fáng)，天经地义。当然二(èr)次房改是个技(jì)术(shù)活，兼顾化(huà)解停贷、复工保交楼、重组房(fáng)企(qǐ)债务、恢(huī)复市(shì)场(chǎng)信心(xīn)以及(jí)长(zhǎng)效(xiào)机制，长效机制四(sì)大关(guān)键是推(tuī)动城市群战(zhàn)略、人地(dì)挂钩、金(jīn)融中性(xìng)稳定和房地产税(shuì)。如(rú)果按照经济规律办事，中国一定能实现房(fáng)地产软(ruǎn)着陆和长(zhǎng)期平稳健康发展，跨过这(zhè)道(dào)关，解好这(zhè)道世(shì)界(jiè)难题。

　　2、为(wèi)什(shén)么要取(qǔ)消预(yù)售制、改为现(xiàn)房(fáng)销售(shòu)？大家想想(xiǎng)，绝大部分商品是一手交钱一手(shǒu)交货，预售制是对购买者(zhě)的单方面(miàn)不公平制度，购房老百姓几(jǐ)乎承担了所(suǒ)有(yǒu)商品不能(néng)交(jiāo)付的风险。从个人层面看(kàn)，预售(shòu)制对购(gòu)房(fáng)者非常不公平，比(bǐ)如，交房等待期(qī)一(yī)般为(wèi)两年，在此(cǐ)期间，购房(fáng)者不仅承担银(yín)行利息，还(hái)要承担延迟交房、房屋质量、房产证延期办理(lǐ)甚至不(bù)能交房的风险。从行业(yè)层面看，预售制助(zhù)推部分房企过度举债、高杠杆(gān)扩张，若遇到下行周期，会引发资金(jīn)链断裂(liè)、项(xiàng)目搁置等系(xì)列风险。取消(xiāo)预售制，改为(wèi)现房销(xiāo)售，这样有助于落实(shí)中央房住不炒(chǎo)精(jīng)神、有助于保障(zhàng)购(gòu)房老百姓权益、有助于房企稳健发展，一举(jǔ)多得，谋划长远。

　　3、为什么(me)建议取(qǔ)消预售制度？预(yù)售制(zhì)度怎么来的？国外(wài)什(shén)么(me)情况？简单科(kē)普一下：商品(pǐn)房预售最早源于(yú)中(zhōng)国香港，俗称卖楼(lóu)花，卖期房，是一种开(kāi)发商(shāng)放杠(gāng)杆的方式。98年房改，由于商(shāng)品房短缺，房企缺(quē)资金，借鉴中国(guó)香港，引(yǐn)入了商品房预售制度。其实，当前世界不少国(guó)家存在预售制。但是，重点(diǎn)来了！发达国家一般有严格的监管保(bǎo)障措施(shī)，开发商在项(xiàng)目获得政府批准后才可(kě)以(yǐ)开(kāi)始销售，买(mǎi)家在购买期房(fáng)后并非像中国一(yī)样在(zài)支付完首付款后(hòu)从银行一次性贷款(kuǎn)支付剩余全(quán)部房(fáng)款，而是(shì)根据开(kāi)发商工程进(jìn)度在完全交房前(qián)进行分期支付。所以(yǐ)，预售(shòu)制度是需要严(yán)格的(de)资金监管(guǎn)、分期支(zhī)付以及违约处罚措施作为保障(zhàng)的，如果没有这些保(bǎo)障措(cuò)施，一(yī)定会触(chù)发(fā)风险，对购房民众不公平，所以不如借机取消(xiāo)预(yù)售(shòu)制(zhì)度，以后改为(wèi)现房(fáng)销售。客观讲预售制度有(yǒu)一定(dìng)历史阶段性(xìng)，现(xiàn)在中国住房进(jìn)入存量时代，取消预售制(zhì)度有助于降负债降杠杆，不再把烂尾(wěi)风(fēng)险(xiǎn)甩给老百姓和社(shè)会，当然这(zhè)需要(yào)配(pèi)套房企债务(wù)重组、复工保交楼、恢复市场信(xìn)心和房地(dì)产(chǎn)长(zhǎng)效机(jī)制。这是个技术活，只(zhǐ)要坚持市场化(huà)改(gǎi)革，中国一定能(néng)化解这个难题，让房地产回归实体(tǐ)经济和居住属性，安(ān)居(jū)乐业(yè)。

　　4、简单讲，如果取消预售制(zhì)，改为(wèi)现房销售(shòu)，开发商(shāng)将拼(pīn)的(de)不是五花(huā)八门、眼花缭(liáo)乱、不知道(dào)能不能(néng)兑(duì)现的营销手段(duàn)，而是所见即所得的过硬的产(chǎn)品质(zhì)量和(hé)诚信，这才是对购房民众的最根本最实质的保障(zhàng)，这样将(jiāng)极大的(de)提升开(kāi)发商的建(jiàn)筑质量，实现良币驱逐劣(liè)币。所(suǒ)有商业的本质是向善，是以(yǐ)客户为中心，房地产也不能(néng)例外，老百(bǎi)姓买(mǎi)房子(zi)是天大的事，烂尾毁(huǐ)三代(dài)，好房幸福一(yī)家(jiā)人。从(cóng)这个角度，取(qǔ)消预售制、实施现房销售是实现老百(bǎi)姓安居乐业、社会(huì)长治久安(ān)、行业企业健康发展的重大措施。在当前的情况下，取消预售制要结(jié)合稳(wěn)楼市(shì)、房(fáng)地产(chǎn)软着陆、打通金融支持当(dāng)期三好(hǎo)生、新模式等综合施(shī)策。

　　作者(zhě)十(shí)年前在(zài)国务院发展研究中心参(cān)与财税改革方案(àn)研究(jiū)时，对预售(shòu)制(zhì)、房地产(chǎn)税、人地挂钩、金融稳定、房企杠杆率等进行过长(zhǎng)期(qī)系统(tǒng)的专项研(yán)究。（参考后来形成(chéng)的专著《房地产周(zhōu)期》）　　

　　目录

　　1 中(zhōng)国内地商品房预售制的前世今生

　　1.1 起(qǐ)源：分(fēn)层销售+“按揭”，霍英(yīng)东(dōng)创(chuàng)造(zào)“卖楼花”模式

　　1.2 住房需求大、供给量少，引(yǐn)进“卖(mài)楼花(huā)”模式，形成“中(zhōng)国内地版预售制”

　　1.3 预售制(zhì)推动城(chéng)市化进程(chéng)，但背后潜藏的风(fēng)险(xiǎn)确实存在

　　2 国际经验

　　2.1 美国：交付前预售资金第三(sān)方全程(chéng)监(jiān)管，交付时开发商(shāng)凭验收凭证取得(dé)房款

　　2.2 德国(guó)：可零首付购房，提(tí)供期房(fáng)烂尾险

　　2.3 英国：10％定金保险(xiǎn)保(bǎo)护机制，55％-80％房款交(jiāo)房(fáng)时支(zhī)付

　　2.4 日本(běn)：为规范(fàn)期房交易立法，设置期(qī)房预付款保(bǎo)全(quán)措施(shī)

　　2.5 新(xīn)加坡(pō)：买方(fāng)资(zī)金由银(yín)行监(jiān)管，享1年保修(xiū)期(qī)后付尾款(kuǎn)

　　3 启示

　　正文

　　1 中国内地商品房预售制的(de)前世今生

　　1.1 起源(yuán)：分层销售(shòu)+“按(àn)揭”，霍英东创造“卖楼花”模式

　　二十(shí)世纪五十年代在中国香港，楼宇(yǔ)出租(zū)是地(dì)产行业盛行的方式，但(dàn)有着转让难(nán)、出租资(zī)金周转期长等问题(tí)，分(fēn)层(céng)销售孕(yùn)育而生。20世纪50年代，中国香港还未(wèi)推(tuī)行公共房(fáng)屋(wū)制度，许(xǔ)多人栖身于木屋或(huò)者(zhě)其他临时住宅(zhái)，住房的需求是相当高，不过(guò)大多数居(jū)民(mín)的(de)储蓄很少。当(dāng)时楼宇买卖(mài)多数以(yǐ)一整(zhěng)栋楼(lóu)为单位，需要雄厚的资金实力才能购(gòu)买。虽(suī)然楼宇出租是中国香港(gǎng)地产(chǎn)行(xíng)业盛(shèng)行的方式，但有(yǒu)着转让难(nán)、出(chū)租资(zī)金周转期(qī)长等问题。针对这一(yī)系列问(wèn)题，不(bù)少地(dì)产商开始探求新的方(fāng)式，如把(bǎ)楼(lóu)宇契(qì)约切(qiè)开，即“分契”，然后(hòu)将楼宇分层出售。这模式一经推行，购买楼宇的市(shì)民数量有所增加(jiā)，开发商资金周(zhōu)转加快(kuài)。

　　在分层出售的基(jī)础(chǔ)上，将“按揭”模式引入房地(dì)产(chǎn)销(xiāo)售，霍英东(dōng)创造“卖楼花”模式。1953年(nián)底霍英(yīng)东创办立(lì)信置业有限公司，凭借(jiè)商(shāng)业直觉和多年(nián)经营杂货铺、海上驳运业务的经验，对于商品流通(tōng)、资金(jīn)周转有(yǒu)着独到的见解，在(zài)努力(lì)寻求(qiú)方(fāng)法加快自身(shēn)资金周转。当时其在购下九龙的一块地盘后(hòu)，除了分层(céng)出售、还印发售楼说明书，上有文(wén)字详尽说明楼宇(yǔ)的地(dì)势环境、建筑材料、分层价(jià)格、订购方法等(děng)。此外，“卖楼花”是另外一个亮点，即先收取买家的(de)订金，采用类似租(zū)金的(de)分(fēn)期付款形式，等新(xīn)楼落成时，收齐买家的钱，买(mǎi)家就拥有了(le)自(zì)己的房产。这种(zhǒng)方式减轻了(le)民众购房的资金压(yā)力(lì)，加速(sù)了房屋(wū)的(de)建(jiàn)造和(hé)销售，也解决了(le)制造商的资金问题(tí)，降低投资风险，在当时(shí)可(kě)谓是“双(shuāng)赢(yíng)”的举措。“预售楼花(huā)+分期付(fù)款”的销售模式(shì)成为当时(shí)中国香港房地产(chǎn)市场的(de)一大特色，纵观中国香港房地(dì)产市场的(de)改革，“卖(mài)楼花”模式高(gāo)效(xiào)率(lǜ)地解决了(le)核(hé)心的(de)住房(fáng)供(gōng)不应求的(de)问题，使房(fáng)市(shì)发展进(jìn)入新阶段。

　　预售(shòu)楼花(huā)模式推(tuī)动了中国香港楼市(shì)几十年繁荣，但(dàn)期(qī)间(jiān)也(yě)出现过“烂尾楼”的情况，但监管部门不断完善(shàn)、规范化，建(jiàn)立(lì)健全的监管(guǎn)机制，促进市场健康发展(zhǎn)。例如，1960年(nián)，位于大角咀的(de)一(yī)个楼盘(pán)因建筑费用(yòng)超支停工，出现“烂尾”情况(kuàng)。在1961年后，中国(guó)香港(gǎng)管理部(bù)门提升了对(duì)于预售楼花制度(dù)的监管(guǎn)，即要求开发商在预售前，确保地价款已(yǐ)经全部(bù)支付，还要证明自身有资(zī)金等能(néng)力把项目(mù)完成(chéng)，资金需放入(rù)律师所托(tuō)管，支取时需律所(suǒ)和建筑师的核准(zhǔn)。为了(le)防止开发商、律所、建(jiàn)筑师等造假，套取监管(guǎn)账户(hù)资金，中(zhōng)国香港要求律师行在银行开设的信托账(zhàng)户（监管(guǎn)账户）、开发商操作(zuò)等采取(qǔ)全透明化机制，且银行的责任上升，如出现房屋“烂尾”情况(kuàng)，银(yín)行将成(chéng)最大风险(xiǎn)方，后续需自身推动项目完(wán)工。随着监(jiān)管(guǎn)体系(xì)逐步完善，出现“烂(làn)尾”的(de)现象较少。

　　1.2 住(zhù)房需求大、夜游鸟可以吃吗，夜游鸟吃了有什么好处供给量(liàng)少，引进“卖楼花”模式，形成“中国内地版预(yù)售制(zhì)”

　　二(èr)十世纪九(jiǔ)十年代，中国内地面临住(zhù)房需(xū)求(qiú)大(dà)和供给量短(duǎn)缺问题，引入“卖楼花”制(zhì)度。建国以来(lái)，中国内地优先发展(zhǎn)重工业，强调基础(chǔ)建设，这一导向使前期(qī)发展工业化的进(jìn)程(chéng)大于城(chéng)市(shì)化(huà)进(jìn)程，唯有(yǒu)解(jiě)决住房基础等城(chéng)市化配套问题(tí)，才能进一步推进(jìn)城(chéng)市化(huà)。但当时推行的是(shì)“统一管理，统一(yī)分配，以租养房(fáng)”的福利(lì)分房(fáng)制度，住房市(shì)场(chǎng)发展起步(bù)较晚、增速较慢，福利分房制度(dù)也出现(xiàn)了分配不(bù)公(gōng)、效率低、配套差等问(wèn)题，因此福利(lì)分(fēn)房制度不再(zài)适用于当时的(de)国(guó)情(qíng)。叠加房地(dì)产市场(chǎng)面(miàn)临商品房的需求量大，而(ér)社会(huì)缺少大(dà)型房地产开发(fā)商，商(shāng)品房供应量小的困境，此时引入中(zhōng)国香港的“卖楼花”模式(shì)无(wú)疑是对内地(dì)房(fáng)地产市场的一针强心剂。从(cóng)1994年起(qǐ)，中国内地逐(zhú)步引进中国香港(gǎng)预售商(shāng)品(pǐn)房制(zhì)度，先后出台(tái)多项文件(jiàn)，大力支持(chí)国内房地产市(shì)场(chǎng)改革。例如，1998年，国务(wù)院出台《关于进一步深(shēn)化城镇住房制度改革，加(jiā)快住(zhù)房建设的通知》文件，决定停止住(zhù)房无偿(cháng)实物分配，逐步实行(xíng)住房分(fēn)配货币化、住房供给商品化、社会化的住房新体制，从(cóng)计划(huà)经济下的福利分房转(zhuǎn)向市场经济的商品房(fáng)。房地(dì)产市场采用预售制，允许开发商卖期房，解决了房(fáng)企缺(quē)少资金和开发时间周(zhōu)期长的两(liǎng)大难(nán)题，开发商以(yǐ)预(yù)售款(kuǎn)撬动(dòng)下(xià)一个项目的开发，形(xíng)成滚动开发模式(shì)，住房供应速度加快。自此中国内地开始房改货币化(huà)，中国(guó)人(rén)民(mín)银行等多方(fāng)迅速出台(tái)相关的信贷政(zhèng)策，支持购(gòu)房者(zhě)，极大(dà)作用(yòng)推动了房(fáng)地产市(shì)场的发展。

　　引入(rù)中国香港“卖楼花”模式后，经调整形成(chéng)契合中国内地的商品(pǐn)房预售(shòu)制(zhì)度。预(yù)售制的初(chū)衷是为(wèi)了缓(huǎn)解房企资金压力，加(jiā)快(kuài)城(chéng)镇住房建设。具体来说(shuō)，是指房地(dì)产开发(fā)企业将正在(zài)建设中的房屋预先出售(shòu)给购房(fáng)者，由购房者支付(fù)定金或房款的行为(wèi)。区别(bié)于(yú)中国香港(gǎng)，在中国(guó)内地实践过程中，商品(pǐn)房预售流程为：房地(dì)产开发商(shāng)办理预(yù)售许可证-签订(dìng)商品房买卖合(hé)同-进行备案(àn)登记(jì)和(hé)预告登记-交付(fù)房屋。在购房过程(chéng)中，购房者需要一次性付清首付款(kuǎn)，并采(cǎi)用银行贷款的形式一次性付(fù)清剩余房款，换言之(zhī)，房屋未建成，开(kāi)发(fā)商(shāng)可能已拿到了(le)全部购房款，这点(diǎn)与中(zhōng)国香(xiāng)港的按照工程进度付款有所不同(tóng)。对中国内(nèi)地的开发(fā)商而言，预售制商品房也开(kāi)启了高周转、高杠杆(gān)的运作模(mó)式。

　　1.3预售制推动城市(shì)化进程，但背后潜藏的风险确实(shí)存在

　　作为(wèi)中(zhōng)国内地商品房销售的最(zuì)主(zhǔ)要方式，预售制极大缩(suō)短房企现金回笼周(zhōu)期，同时增加市(shì)场商品房供应，推动了城(chéng)镇化发展进程(chéng)。预售(shòu)制在过去20多(duō)年对(duì)中国内(nèi)地房地产市(shì)场的稳步发展起到了重要(yào)作用，不仅解决了房地产(chǎn)市场快(kuài)速发展阶段的资金需求(qiú)，也(yě)提高了居民(mín)居(jū)住水平，中国内地城镇(zhèn)居民从(cóng)筒子楼住到(dào)住宅(zhái)小区，从全民蜗居(jū)到基本适居，住房事(shì)业取得巨大进(jìn)步，数十年(nián)时间走完发(fā)达国家几百年城镇化路程。改革开(kāi)放以来，城(chéng)镇(zhèn)化进程(chéng)进入快速发(fā)展时(shí)期。1978-2021年，城镇人口(kǒu)由1.7亿(yì)人(rén)增长至(zhì)9.1亿人，43年间(jiān)增长4.4倍；1981-2020年，全国城市建成区面积(jī)由7438平(píng)方公里增(zēng)长至60721平(píng)方公里(lǐ)，增长7.2倍。根据我们发布的《中国住房存(cún)量报告：2021》测算，1978-2020年(nián)中(zhōng)国内地城镇住宅存量从(cóng)不到14亿(yì)平增至313.2亿平，城镇人(rén)均住(zhù)房(fáng)建(jiàn)筑面积从(cóng)8.1平(píng)方(fāng)米增至34.7平方米，城镇住(zhù)房套数(shù)从(cóng)约(yuē)3100万(wàn)套(tào)增至3.63亿套，套户(hù)比从(cóng)0.8增至1.09。预售制在当(dāng)前已成为中国内地(dì)商品(pǐn)房销售最主要方(fāng)式，2005年(nián)中(zhōng)国内地(dì)商品住(zhù)宅期(qī)房(fáng)销(xiāo)售面积占总销售(shòu)面积(jī)的比重为63％，而2021年(nián)期房累计销售面积达15.6亿平，比(bǐ)重上(shàng)升至(zhì)87％。

　　预售制(zhì)也推(tuī)动了中国内地房地产(chǎn)行业的发展。中(zhōng)国内地房地产历(lì)经二(èr)十多年(nián)长周(zhōu)期繁荣，行业各(gè)项指标大幅增长。1999-2021年，房屋新开(kāi)工(gōng)面积从2.2亿(yì)平增(zēng)至19.9亿平，累(lèi)计上涨8.2倍，年复(fù)合增速10.6％。房地产开发投资完成额从0.4万(wàn)亿元(yuán)增至14.8万亿元(yuán)，累计上涨35.8倍，年(nián)复(fù)合增速17.8％。商品房销(xiāo)售面积(jī)和销售金额分别从1.5亿(yì)平增至17.9亿平、0.3万(wàn)亿元增(zēng)至18.2万亿元，累计上涨11.3、65.3倍，年复合(hé)增(zēng)速12.1％、21％。伴(bàn)随房地产业的(de)快速发展(zhǎn)，房地(dì)产企业从无到有、从国企先行到民企崛(jué)起(qǐ)，队伍(wǔ)逐渐壮大(dà)。2018年，房地产企(qǐ)业数量(liàng)达9.8万个，比1998年的2.4万个增(zēng)长3.1倍。

　　二十年来房地(dì)产(chǎn)也成(chéng)为拉(lā)动中国内地经济(jì)高增长的火(huǒ)车头。

　　1）从(cóng)经济(jì)增长渠(qú)道，房地产带(dài)动的上下游(yóu)产业链特别长，高达50多个行(xíng)业(yè)。2020年房(fáng)地产及其产业(yè)链占(zhàn)GDP的17.2％（完全贡献），其中房地产业增加值占(zhàn)GDP的7.3％（直接贡献），房地产带动(dòng)产业链占GDP的9.9％（间接(jiē)贡(gòng)献），其中(zhōng)房地产(chǎn)对金融(róng)、批发、建(jiàn)材的带动最为明显。

　　2）从投资渠道，2020年房地产完(wán)全拉动的投资(zī)占全社会固定(dìng)资产投资的51.5％，其中，房地产开发投资占(zhàn)固定(dìng)资产投(tóu)资(zī)的27.3％。

　　3）从金融渠道，从房地产贷(dài)款占银行各(gè)项贷(dài)款(kuǎn)余(yú)额的(de)比重看(kàn)，2021年12月为(wèi)27.07％，如果加上信托等(děng)通道业务，占(zhàn)比超过三分(fēn)之一。从(cóng)房地产(chǎn)融资存量占社融存量比重(zhòng)看，2021年12月占比为(wèi)18.76％。如果房企大面积违约，将导致银行不良率大幅上升。

　　4）从(cóng)居民财富效应渠道(dào)，根据我们的《中国住房市值(zhí)测算报告(gào)》，2020年中国住房市值为(wèi)62.6万亿美元(yuán)，大于美国(guó)的(de)33.6万亿(yì)美元(yuán)、日本的(de)10.8万亿美元(yuán)、英法德三(sān)国(guó)合(hé)计的31.5万(wàn)亿美元。从住房(fáng)市值占股债房市(shì)值(zhí)的比例看，2020年中国为66.6％，高(gāo)于美国的27％、日本的37％、英(yīng)国的49％、法国(guó)的(de)56％、德(dé)国的(de)64％。中国(guó)住(zhù)房市(shì)值与股债房(fáng)市值的比(bǐ)例(lì)较高，主要是因为住房市值高，以及中(zhōng)国资本市场发育尚不(bù)成熟，直接(jiē)融资比例较低，股票、债(zhài)券市值较低，居民投(tóu)资渠道缺(quē)乏。

　　不可否认，预售制(zhì)背后潜藏的风险确实存在，当前(qián)的负面效(xiào)应(yīng)愈(yù)发凸显。

　　从(cóng)个人层面看，绝(jué)大部(bù)分(fēn)商品是一手交钱(qián)一手交货，预售制是对购买者的单方面不公平制度，购房(fáng)老百姓(xìng)几乎承担(dān)了所有商品不能交付的风险。比如(rú)，交房等待期一般为两年(nián)，在此(cǐ)期(qī)间，购(gòu)房者不仅承担银行利息，还要承担(dān)延迟(chí)交(jiāo)房、“一(yī)房二卖(mài)”、房屋质(zhì)量、房产(chǎn)证延期办理甚(shèn)至不能交房等风险。另外，购房者(zhě)和开发(fā)商之(zhī)间的购(gòu)房合(hé)同、购房者(zhě)和银行的按揭贷款(kuǎn)合同是两个独立的合同关(guān)系，如果开发商发生违约，购房者只能(néng)根据购房合同向开发商主张权力，但依旧需要根据(jù)按揭(jiē)贷(dài)款合同(tóng)按时向(xiàng)银行进行贷款偿(cháng)还，因此(cǐ)购房(fáng)者承担(dān)的风险(xiǎn)较大。

　　从行(xíng)业层面看，预售制助推部分(fēn)房(fáng)企过度举(jǔ)债(zhài)、高杠杆扩张，资金若遇到(dào)下行周期(qī)，会(huì)引发资金链(liàn)断裂、项目(mù)搁(gē)置(zhì)等系(xì)列风险(xiǎn)，进行影响自身信用(yòng)和购房者对行业(yè)的(de)信心。

　　从金(jīn)融层面看，银(yín)行作为按揭贷款(kuǎn)的发放方，一旦房(fáng)企因为(wèi)市场(chǎng)波动或(huò)经(jīng)营不善，出(chū)现资金链断裂等(děng)一系(xì)列问题，导致“烂(làn)尾”等(děng)情况(kuàng)，而房企(qǐ)通过与(yǔ)购(gòu)房者签订的(de)预(yù)售(shòu)合同和按揭合(hé)同(tóng)，已经从(cóng)银行获得房款，如果(guǒ)购房者丧失还款(kuǎn)能力或短期(qī)不能还款等，则(zé)风险完全由(yóu)银行(xíng)承担，银行将面(miàn)临较(jiào)大的坏账压力。

　　从监管角度看，购房者的预售监管(guǎn)资金去哪了？楼盘“烂尾”，归根结底两个字那就是(shì)“没钱”，即没钱付(fù)工程(chéng)款。在(zài)2004版的《城市商品房预售(shòu)管理办法(fǎ)》中明(míng)确规定(dìng)了(le)开发企业预(yù)售商品房所(suǒ)得款项(xiàng)应当(dāng)用于有关的(de)工(gōng)程建(jiàn)设，商品房预售款监管(guǎn)的具体办(bàn)法，由房地产管理(lǐ)部(bù)门制定。但多年(nián)以来全国并没有统一的预售资金监管规定，各(gè)地实行(xíng)“一城一策”。例(lì)如，太原、昆明、重庆、长沙等城市重点监管(guǎn)资(zī)金(jīn)比例为(wèi)总预售款(kuǎn)的15-40％左右，郑州、福州、合肥等城市则(zé)按照项目(mù)的建安成(chéng)本乘以建筑面积或(huò)者项目工(gōng)程(chéng)总额(é)报价计算(suàn)重点资金。而事实是，不(bù)少购房(fáng)款(kuǎn)未进(jìn)入(rù)监(jiān)管账户、或进入监(jiān)管账(zhàng)户后被挪用，导致楼(lóu)盘(pán)没有(yǒu)资金继续建设。收楼遥(yáo)遥无期，月供却被迫继续还款。那么，监管账户资(zī)金如何被挪走的(de)？实际上，在过去房地产(chǎn)大开发(fā)时(shí)代的高周(zhōu)转背景下(xià)，抽调预售款监管(guǎn)账(zhàng)户资金，是行业“潜(qián)规则”。比如工(gōng)程总承包方，以工程(chéng)建设名义，获得监管账户(hù)拨付资(zī)金，再由(yóu)工程方将资(zī)金(jīn)转给房企(qǐ)，而拨付的工程款，远超工程进度所需(xū)。通过(guò)这些方式套取的资金，在(zài)房企各地项目(mù)间流动，变相(xiāng)加杠杆，这(zhè)样(yàng)做提供了资(zī)金(jīn)流动性，房企抽调资(zī)金统筹拿地、还款和楼盘建设，形成一(yī)种资金(jīn)循环高周转(zhuǎn)模式，但(dàn)一定程度(dù)上(shàng)把风(fēng)险(xiǎn)甩给了(le)购房者。

　　2 国际经(jīng)验

　　整体来(lái)说，国外商品房预售制度呈现以下特(tè)点：

　　1）预(yù)付款保护：对(duì)于购房(fáng)者预付(fù)资(zī)金(jīn)，一般设(shè)有定金或(huò)预付款保护机制，如英国、日本；

　　2）预付款比重(zhòng)：要求购房者支(zhī)付的(de)预付款比例相对较低，绝大部分房款(kuǎn)在房屋交付后开始(shǐ)支(zhī)付；

　　3）预付(fù)款支付方式：预付款(kuǎn)一般以定金方(fāng)式支付，或按工(gōng)程进度分期支付，或二者结(jié)合；

　　4）按揭贷款方(fāng)式：一般(bān)采用两种(zhǒng)方(fāng)式(shì)发放按揭贷款(kuǎn)，一是按工程(chéng)进度付款(kuǎn)，按揭贷款按(àn)照工程进度逐渐发放，购房者开始月供；二是房屋交付后发放按揭(jiē)贷款；

　　5）房屋烂(làn)尾保(bǎo)护(hù)：为预售商品房提供期房烂尾(wěi)保险，在商(shāng)品房出现重大(dà)延期或重(zhòng)大缺(quē)陷时，保障购房者权益；

　　6）房(fáng)屋交付保(bǎo)护：房屋交付质量(liàng)的保障(zhàng)有两种方式，一是期房(fáng)由政府或第三方验收合(hé)格并提供验收凭(píng)证后(hòu)，开发商凭验收凭(píng)证(zhèng)取得购房者(zhě)支付(fù)的房款(kuǎn)。二(èr)是开发商(shāng)为(wèi)购(gòu)房者提供一定的保修期，通常1-5年，保修期满，购房者支付尾(wěi)款。

　　2.1 美国：交(jiāo)付前预售(shòu)资金第(dì)三(sān)方全程监(jiān)管，交付时开发商凭验收凭证取得房款

　　美(měi)国期房定金(jīn)一(yī)定期限(xiàn)内无(wú)条件返还，最低首付比例(lì)为(wèi)3.5％，交(jiāo)房前仅(jǐn)支付首付，其(qí)余房款交付(fù)后按揭还款(kuǎn)，交付前资金由(yóu)第(dì)三(sān)方全程监管(guǎn)，交付时开(kāi)发商凭验收凭证取得房款(kuǎn)。

　　定金及(jí)首付环节(jié)，定金比例(lì)一般为房款的1％-5％，首付比例最低可(kě)低(dī)于3.5％，根据美(měi)国官方(fāng)数据，2021年美(měi)国平均首付(fù)比例为(wèi)12％。

　　余款支付方面，除定金或首付外，购(gòu)房(fáng)者在房屋交付(fù)后(hòu)通过按(àn)揭贷款(kuǎn)支付剩余(y夜游鸟可以吃吗，夜游鸟吃了有什么好处ú)房款。

　　资金监管方面，美(měi)国为(wèi)防止开发商(shāng)挪(nuó)用资(zī)金，购房者的(de)定金及首付款由(yóu)第三方(fāng)公证行或(huò)产(chǎn)权保险公司的信托(tuō)账户监管。如果开发商倒闭导致楼盘烂尾(wěi)，购房(fáng)者(zhě)资(zī)金可通过申请仲裁取回，且不承(chéng)担任(rèn)何责任与损失(shī)。而开(kāi)发商在房(fáng)屋建(jiàn)设过程中的资金全(quán)部(bù)来(lái)自银行，银行根据工程进度向开发商提供一定比(bǐ)例的贷款，由(yóu)于开发商挪用(yòng)资(zī)金(jīn)直接(jiē)损害银行(xíng)利益，银(yín)行有(yǒu)充(chōng)分动机(jī)监(jiān)管开发(fā)商施工进度。开发(fā)商在房屋交付(fù)时需取得由政府相关部门(mén)经审(shěn)查后发放(fàng)的验(yàn)收(shōu)凭证，通(tōng)过验(yàn)收(shōu)凭证(zhèng)向银行得到购房者支付的房款。

　　2.2 德国(guó)：可零首付购房，提供期房(fáng)烂尾险

　　德国(guó)期(qī)房可零首付购房，房款按建造工期(qī)进度支付，按揭(jiē)按工(gōng)期放款后还(hái)贷，房贷利率采用固定利率(lǜ)，开发商(shāng)或购房者可购买期房烂(làn)尾(wěi)保险。

　　预售门槛方面，德国开发商在项目获批后即可预售房屋。签署(shǔ)购(gòu)房合同前，购(gòu)房者需支付约2000欧的定金并(bìng)进行(xíng)预约公证，签订合同(tóng)后定(dìng)金退还。如由于任何原因不能购买，定金按照德国法律全部退还。

　　签署购房合同后，购(gòu)房(fáng)者需支付公(gōng)证费和土地(dì)交易(yì)税，分(fēn)别为(wèi)房屋(wū)售(shòu)价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种(zhǒng)费(fèi)用(yòng)不(bù)包含在购(gòu)房(fáng)款中，属于购房(fáng)附加(jiā)费。

　　首付方面，德国没有规(guī)定最低首(shǒu)付(fù)比(bǐ)例，可零首付购房。

　　余(yú)款方面，德(dé)国也(yě)采取按工期支(zhī)付房款的制度，一般分7笔进(jìn)行支付，具体支付节点(diǎn)、比例因项目而异。一(yī)般(bān)来说(shuō)，支付(fù)节点可分为公证(zhèng)后、主体(tǐ)完工、内(nèi)部水暖电路(lù)完工、窗户玻璃(lí)完工、室内清(qīng)洁及(jí)墙面完工、地板完工、全部完工，支(zhī)付比例可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方(fāng)面，购(gòu)房者可在支付房款前申请(qǐng)房贷，房(fáng)贷利率采(cǎi)用(yòng)固定利率，银(yín)行按施(shī)工节(jié)奏分多(duō)次发(fā)放贷款(kuǎn)，每笔(bǐ)贷(dài)款给(gěi)予购(gòu)房者一(yī)定使(shǐ)用期限，期限结束后，购(gòu)房者开始还贷。

　　保险方面，德国保险公司针对期房设计了两(liǎng)种保险，保险的(de)功能(néng)是当房(fáng)屋出现重大延期或重(zhòng)大缺(quē)陷时，保险公司保证开发(fā)商赔偿(cháng)或修复(fù)，开发商破产，由保险公(gōng)司负(fù)责(zé)相应赔偿。保险由开发商或购房者(zhě)购买。

　　2.3 英国：10％定金保险(xiǎn)保护机制，55％-80％房款交房时支付

　　英(yīng)国预售制设有10％定金保(bǎo)险保护(hù)机制，交房前付款比例仅20％-45％，资金由买卖双方(fāng)律师严(yán)格监管。

　　订立合同(tóng)前，买卖双方均(jūn)有一名律师，负责(zé)沟通期房交易中(zhōng)的(de)房(fáng)产、资(zī)金、合同等各个环(huán)节(jié)，各环节内(nèi)容确认无误后(hòu)签订首(shǒu)付交(jiāo)换合同(tóng)。

　　定金方面，英国设置了(le)10％定金(jīn)保险(xiǎn)保护机制，当开发商(shāng)出现财务(wù)、经营问题时，购房者10％的定(dìng)金由保险公司(sī)赔付，而超出(chū)10％的部分较(jiào)难追回(huí)。

　　首付方面(miàn)，首付比例通(tōng)常为10％-25％，首付需要(yào)在合同签订21天(tiān)内支付。

　　余款支付环(huán)节(jié)，英国采取按(àn)工程进(jìn)度(dù)付款的方式，但(dàn)是交房前付(fù)款比例相对较(jiào)低，一般会(huì)在(zài)合(hé)同签订6-24个月分别支(zhī)付两笔(bǐ)5％-10％的款项，即交房前付款(kuǎn)比例(lì)在20％-45％之间，剩余款项(xiàng)交房后支付。

　　交付环节，英国规定房屋必须经(jīng)过房产公(gōng)证公司的(de)检验验收(shōu)后(hòu)才(cái)能交付，交付后方可(kě)按(àn)揭还贷。

　　资金监管环(huán)节，英国期房预售资金监管极(jí)为严格，资金也(yě)由律师监管，在确认工程进度、支付相关款项过程中，由(yóu)买房(fáng)律师将资金转(zhuǎn)给卖方(fāng)律师，卖方律师(shī)转给开发(fā)商，即(jí)资金在(zài)进入开发商账户前经过两道关(guān)口(kǒu)，有利于保障购房者资金安全。

　　2.4 日本：为规范(fàn)期房交易立(lì)法，设置期房预付款保(bǎo)全(quán)措施

　　日本期房(fáng)交(jiāo)易立法，定金超5％或1000万(wàn)日元时，开发(fā)商必(bì)须完成“预售房定金保全措施”，交房前付款比例不超房款的(de)20％，开发商(shāng)违约需返还(hái)定价并赔偿约10％房款，交房(fáng)后按揭还款(kuǎn)。

　　立法方面，日本二战结束后由于房屋(wū)供给严重失衡，叠(dié)加法律空白，社会上“一房二卖”现象普(pǔ)遍，为(wèi)此(cǐ)，日本(běn)政府1952年出台《宅地建筑物交(jiāo)易法》，经多次修订，目前是唯(wéi)一(yī)一部规(guī)范期房交易的法律(lǜ)。

　　定金保护(hù)方面(miàn)，根(gēn)据日本《宅地建物取引业法》，对购房者支(zhī)付定金超过5％或超1000万日(rì)元的部(bù)分，法律要求开发商必须(xū)完成定(dìng)金保全措(cuò)施才可预售(shòu)。什(shén)么是定(dìng)金(jīn)保(bǎo)全措(cuò)施(shī)？即买(mǎi)卖双方签订购房合(hé)同时，开发商向金融机(jī)构或指定(dìng)保证机构或保险机构签订定(dìng)金保证委托合(hé)同(tóng)，设置购房者(zhě)定金的保证或(huò)保险，并将相应的保证金(jīn)证明书交(jiāo)付给(gěi)购房者(zhě)。除(chú)定金外，其他预先支付的购房款也受(shòu)该措施保(bǎo)护。若(ruò)开发商倒(dào)闭导(dǎo)致期房(fáng)烂尾(wěi)，购房者可凭保证金证明(míng)书向金融机构(gòu)或保证机构或保险公司兑付，同(tóng)时，开(kāi)发商(shāng)需向购房者赔(péi)付违约(yuē)金，一(yī)般约(yuē)为房价的10％。

　　房款(kuǎn)支付环(huán)节，交房前只需(xū)支付(fù)最(zuì)多不超(chāo)20％的定金(jīn)，签订购房合同后，购房者即可向银行申请贷款，但交(jiāo)房后才(cái)开(kāi)始(shǐ)按(àn)揭贷款，除定金外(wài)的剩余房款在交房后开始(shǐ)支付。

　　2.5 新加坡(pō)：买(mǎi)方(fāng)资金由银(yín)行(xíng)监管，享1年(nián)保修期(qī)后付尾款(kuǎn)

　　新加坡期(qī)房购房者(zhě)违约可返还相当于(yú)3.75％房款(kuǎn)的订金，首付(fù)比例20％，余款按工(gōng)程进度支付，所(suǒ)有资金进银行专(zhuān)门项目资金(jīn)账户，交(jiāo)房后满1年保修期(qī)后(hòu)支付15％尾款。

　　订(dìng)金(jīn)支付环节，新加坡开发(fā)商有统(tǒng)一的选购权合同以及订金返还机制，即OTP，签订OTP后需(xū)支付5％房款作为订金，OTP有效期14天，执行OTP则进一(yī)步签订购买合(hé)同，不执(zhí)行OTP则退还3.75％的房款。

　　首付比例方面，签订购(gòu)房(fáng)合同(tóng)后(hòu)，购房者需支(zhī)付15％的首付及印(yìn)花税，同时(shí)购房者向银行申请(qǐng)按(àn)揭贷(dài)款。

　　余款支付上，新加(jiā)坡期房同样采取按(àn)工程进度付(fù)款的方式，《发展商条(tiáo)例》对期房付款流程做了统一详细规定，要求所有(yǒu)开发商遵(zūn)守，支付节点一般为合(hé)同签订后、地基完工、框架(jià)完工、管道门窗等完工等，支付比例约为20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭贷款也依(yī)照工程进度(dù)放款，月供在此过(guò)程中随着放出贷款的(de)增加(jiā)而增加，未放款部分(fēn)无需月(yuè)供。

　　资(zī)金监管(guǎn)方面，购(gòu)房者的(de)订金与付款会存入银(yín)行(xíng)专(zhuān)门的项(xiàng)目资金账户，账户(hù)资金提取须与房屋(wū)建设有关。房屋(wū)交(jiāo)付后(hòu)，购房者享受1年的(de)房屋保(bǎo)修期，此(cǐ)后购房者支付(fù)15％的(de)尾款。

　　3 启(qǐ)示(shì)

　　一，短(duǎn)期来看，当前(qián)房地(dì)产到了政策出(chū)手临界点，重点(diǎn)是保交(jiāo)楼(lóu)和房企重组。一(yī)方面，加(jiā)大对刚需(xū)和改善(shàn)型(xíng)需(xū)求的(de)支持力度，长短兼顾妥(tuǒ)善(shàn)应对局部停贷现象，重点是保交(jiāo)楼保复工保民生，给予(yǔ)强有力的金融工具支持。另一方面，从现(xiàn)在(zài)起(qǐ)，对还在正常运转的房企包括民营企(qǐ)业，加(jiā)大支持力度，由优质房企牵头并购重组整个行业，为(wèi)每个(gè)房企配套AMC和财团，给予金(jīn)融工具(jù)配套。

　　二，中期来看(kàn)，应充(chōng)分(fēn)估计形势(shì)复杂性和人性复杂性，兼顾(gù)化解停贷、复工保交(jiāo)楼、重组房企债(zhài)务、恢复市场(chǎng)信(xìn)心(xīn)以及(jí)长效(xiào)机(jī)制。长效机制四大关键(jiàn)是(shì)推动(dòng)城市群(qún)战略、人地挂钩、金融中性(xìng)稳定(dìng)和房地产(chǎn)税。定金环节，建立开发商违(wéi)约后定金保护机(jī)制，如将已支付(fù)定(dìng)金冻结至房屋(wū)交付阶段，保障购房者定金安全(quán)。签(qiān)订合同环节(jié)，鼓励(lì)保险(xiǎn)公司(sī)介入，为房屋重大延期以及重(zhòng)大缺陷(xiàn)等情况提供充分的保障。余款支付环节，建立按工程进度付款机(jī)制或交(jiāo)房后按(àn)揭贷款(kuǎn)机制，充分保护购(gòu)房者的权益。资金监(jiān)管环节，引入(rù)独立于(yú)开发商、银行的(de)第三方资金监管机构(gòu)，或由政府(fǔ)相(xiāng)关部门直接(jiē)监管，以(yǐ)此防止资金挪用现象。交付(fù)环(huán)节，建立商品房保修期制度。保(bǎo)修期内，开发商应对房屋(wū)质量问题全权负责、免费维修，购房者在(zài)保(bǎo)修期结束后支付尾款(kuǎn)。

　　三(sān)，长期来看，取(qǔ)消(xiāo)商品房预售制(zhì)是大势所趋。一方面，98年房改(gǎi)时，全国(guó)缺房(fáng)子，开(kāi)发商缺(quē)钱，预售制是权宜之计(jì)，现在全国套户比超过1，从大开发进入存量时代，对购房(fáng)民(mín)众不公平(píng)的预售(shòu)制已经(jīng)过时了，该取消了，改为现房销售。另一方面，取消预(yù)售制，改为现房销售，开发(fā)商(shāng)将拼的不是五(wǔ)花八门、眼花缭乱(luàn)、不知道能(néng)不(bù)能兑现的(de)营(yíng)销(xiāo)手段，而是所见即所得的过硬的产品(pǐn)质(zhì)量(liàng)和诚信(xìn)，这才是对购房民众的(de)最根本最实质的保(bǎo)障，这样将极大的提(tí)升开(kāi)发商(shāng)的(de)建筑质量(liàng)，实(shí)现良币驱逐劣币。

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