近两年(nián)火爆(bào)的创新产品公募REITs进入密集分红期，近日7只(zhǐ)REITs陆续迎来除息(xī)日，公(gōng)募REITs整体呈现(xiàn)出高比(bǐ)例稳定分红(hóng)，15只(zhǐ)公(gōng)告(gào)2022 年可(kě)供(gōng)分配金(jīn)额的REITs产品，平均分(fēn)红比(bǐ)例接近99％。

　　多位业(yè)内(nèi)人士对(duì)此表(biǎo)示，强制分(fēn)红(hóng)机制是公募REITs主要特征(zhēng)之一，稳(wěn)定(dìng)分红(hóng)体现出该类产品(pǐn)长期投(tóu)资价(jià)值(zhí)，通过观测经营活(huó)动现金流、可供分(fēn)配现(xiàn)金等指(zhǐ)标，也是观察REITs项(xiàng)目底(dǐ)层资产(chǎn)运营情况的“窗口”。他们(men)也提醒普通(tōng)投资者(zhě)注意，与产权类项目相比，特许经营REITs项目(mù)在(zài)经营权到(dào)期后(hòu)不再产生现金(jīn)收益(yì)，特许经营权分红(hóng)目前已包含了(le)利润(rùn)分(fēn)配和本(běn)金的归还，在选择(zé)投(tóu)资标的时应了解资(zī)产类(lèi)型(xíng)和分红的(de)特征。

　　15只公(gōng)募REITs产品分红

　　平(píng)均(jūn)分(fēn)红比例98.89％

　　公募(mù)REITs 进入(rù)密集分红期，近日7只(zhǐ)REITs产品（4月17 日-4月21日）陆续(xù)迎来除息日，此外尚有6只REITs实际分配情况尚未公布。整(zhěng)体来看，公募REITs呈现出了高比例的稳定分红，15只公告2022 年(nián)可供(gōng)分(fēn)配金(jīn)额的公募REITs产(chǎn)品中，2022年全(quán)年(nián)分(fēn)配金额(é)占(zhàn)可(kě)供分配金(jīn)额比(bǐ)例平均为98.89％，且(qiě)绝大部分(fēn)分配比例在96％以上(shàng)。

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　　中(zhōng)金基(jī)金(jīn)相关负(fù)责(zé)人对此(cǐ)表示，投资公募REITs的主要收益来源(yuán)为持有(yǒu)期分红收益(yì)，以及(jí)基(jī)金份(fèn)额交易(yì)价(jià)格的变化。基金份(fèn)额二级市场(chǎng)价格受到公(gōng)募REITs资(zī)产运营情况及市场因素的(de)综合(hé)影响(xiǎng)，较易引起波动。与(yǔ)此相比，基金分(fēn)红预(yù)期则更有规(guī)律可(kě)循。公募(mù)REITs的(de)分红主要来自基(jī)础设施资产(chǎn)的经营现金流，投资人通过基(jī)金募集材料(liào)和(hé)信息披露文件，结合行(xíng)业及市场情况(kuàng)，可以(yǐ)分析(xī)基础(chǔ)设施项目的经营业绩，作(zuò)为进(jìn)行投资决策的(de)重(zhòng)要参考。

　　“相对于基金份额二级市场价格变化导致的(de)浮盈或浮亏，分红作为基金份额持有人实际获得的现(xiàn)金收益，对于长期投资者更具参(cān)考价值。”中金基金(jīn)相关(guān)负责(zé)人称。

　　平安基(jī)金REITs 投资中心运(yùn)营高级副总监李华平也(yě)表示，根据《公开募集基础设施证(zhèng)券投(tóu)资(zī)基金指(zhǐ)引（试行）》及相关(guān)法规要求(qiú)，基础设(shè)施基金应当将(jiāng)90％以上合并后基金年(nián)度(dù)可分配金(jīn)额以(yǐ)现金形式分配给投资者，强制分红机制是公(gōng)募(mù)REITs的主要特(tè)征(zhēng)之一，稳定的分红机制(zhì)体现出REITs产(chǎn)品长(zhǎng)期投资价值。

　　中航基金也认为(wèi)，从(cóng)投资角度来看，基础设施公募REITs同时(shí)具备“股(gǔ)性”和“债性(xìng)”双重(zhòng)特点。二级市场价格反映这类产品“股(gǔ)性”的一面(miàn)，分红(hóng)体现了(le)这类产品的“债性”特(tè)点。公募(mù)REITs有强制分(fēn)红(hóng)要求，分红类(lèi)似于债券派息，但不等同(tóng)于债券的固定利(lì)息回报(bào)，而是由可供分配现金决定。

　　从机构投资者的角度来看，一方面是(shì)公募REITs丰(fēng)富了机(jī)构投资者的投资品(pǐn)类，为资产配置(zhì)多(duō)元化提供抓(zhuā)手，具有较(jiào)强(qiáng)的配置价值。另一方面，公募REITs的分红能够(gòu)帮助机构投资者稳定收益(yì)。机构投资者公募REITs能够通过(guò)分红获取相对于(yú)投资债(zhài)券相对高(gāo)的(de)收益(yì)性，在(zài)有效控制风险(xiǎn)的前提下(xià)，增(zēng)厚资产包收益(yì)，起到投资“压舱石”的作用。

　　分红除(chú)了投资收(shōu)益“落袋为安”外，市场对(duì)于未来分(fēn)红水平的预期，也是影响REITs基(jī)金二级市场价格走势(shì)的关键因(yīn)素(sù)之一。

　　从(cóng)近期公募(mù)REITs的二级市场表现看，截至4月21日，今年以来中证(zhèng)REITs（收盘）指数收(shōu)于975.99 点，年内下(xià)跌7.44％，未跑赢主要股(gǔ)票(piào)和债(zhài)券宽基(jī)指数。

　　“截至2023年3月31日，有20只(zhǐ)公募REITs发布了2022年年报(bào)，部分产(chǎn)品受宏观经济(jì)的影响(xiǎng)，可分配金(jīn)额完成率不达预期，一定程(chéng)度上影响了公(gōng)募REITs二级市场的价格。”李华(huá)平称，公募REITs二级市场的(de)价格波动受多重因(yīn)素(sù)的影(yǐng)响，投资收益是影响REITs二(èr)级市场价(jià)格(gé)的主(zhǔ)要因素(sù)之一，而稳(wěn)定的分红有(yǒu)利于吸引投资者参与公募REITs二级市场的(de)投(tóu)资。

　　中金基金(jīn)相关负责人也表示，近(jìn)期经济预期恢复，一方面市场热点呈现向股票和债券(quàn)回(huí)归的过程(chéng)；另一方面，基础设(shè)施项目(mù)的经营业绩相对经济活力(lì)的(de)改(gǎi)善有一定的滞后性。

　　此外，公募(mù)REITs在分红除权日，将(jiāng)对(duì)基金份额的(de)开(kāi)盘指导价做调减(jiǎn)处(chù)理，调(diào)减金额根据单位基金(jīn)份额的分红金额(é)进(jìn)行计算。除(chú)权操(cāo)作是对(duì)分红前后基金份额净(jìng)值变化的修正，使投资人在(zài)基金分红前(qián)后均可以获得(dé)公平的(de)投资(zī)机会。

　　“分红可增强投资(zī)者(zhě)长期(qī)投资的信心，同时需结(jié)合持有产品的特性，关注(zhù)二(èr)级市场扰动对整体收(shōu)益的影(yǐng)响程度。”中航基金相关人士也(yě)称。

　　特(tè)许(xǔ)经营权分(fēn)红(hóng)包括(kuò)利润(rùn)分配和本金归还

　　普通(tōng)投(tóu)资者应了解底层资产(chǎn)情况

　　多位业内人(rén)士还提醒，与(yǔ)现有(yǒu)公(gōng)募基金分红(hóng)前提是(shì)本金(jīn)之上的(de)增值部分不同，特许经营权REITs基金运(yùn)作期间的“分红”界定为(wèi)“分派”更(gèng)为准确，分派(pài)的是(shì)本金与增(zēng)值两(liǎng)个(gè)部分，两(liǎng)个部分之间的比例是变(biàn)动的，与现(xiàn)有公(gōng)募基金分红(hóng)差(chà)异很大，大(dà)多数普通投资者可(kě)能把“分派”金额误(wù)认(rèn)为是(shì)持续分红。一旦30年(nián)、40年、50年、60年(nián)等合同(tóng)年限到(dào)期后基金价值面(miàn)临极大不确定性，这是(shì)该类投(tóu)资者(zhě)应该注意的情况。

　　李华平表示，目(mù)前公(gōng)募(mù)REITs主要有特(tè)许经营(yíng)权类和产权类两大资产类型(xíng)，持(chí)有(yǒu)产(chǎn)权类产品的收(shōu)益主要包括(kuò)每年的(de)现金分红及(jí)资产增值的收益(yì)，而(ér)持有特(tè)许(xǔ)经营类(lèi)产品的收益主要(yào)来自项目每年的现(xiàn)金分(fēn)红。其中(zhōng)，特许经(jīng)营权类资产(chǎn)的分(fēn)红包括了利润分配(pèi)和本(běn)金的(de)归还，两者的(de)比率也(yě)是变动(dòng)的，对特许经(jīng)营权(quán)类资产(chǎn)的公募REITs可以(yǐ)内部收益率（IRR）来衡量投资收益。普通投资者在选择投资标的时，应了解公募(mù)REITs底(dǐ)层资产的类型。

　　中航基金也表示，从细分来看，各类(lèi)公(gōng)募(mù)REITs分红(hóng)因(yīn)底层资产属性不(bù)同(tóng)而形成区别。特(tè)许(xǔ)经营权类(lèi)的公募REITs产(chǎn)品因其分红相当于包含“本金+收益”，分红相对较多，债(zhài)性偏(piān)强。而产权类的公募REITs分(fēn)红主要为“收益”，更看重底(dǐ)层资产的价值(zhí)增值，所以相对股性偏强。普通投资者在选择公(gōng)募REIT时，需要考虑(lǜ)底(dǐ)层资产属性，对所(suǒ)选(xuǎn)择产品(pǐn)的二级(jí)市场价格(gé)和(hé)分红有合(hé)理预(yù)期。

　　中金基金相关负责人也认(rèn)为(wèi)，与产权类项目(mù)相(xiāng)比，特许经营项目在经(jīng)营(yíng)权到(dào)期后不再能(néng)产生现金收益，因此将可供(gōng)分配金额(é)的分配理(lǐ)解为(wèi)“分派”比“分红”更加准确(què)。基于这个特点，剩余经营期限较短的特许(xǔ)经营项目(mù)，通(tōng)常具备(bèi)更高的(de)分(fēn)派(p社保二级单位编码是什么意思，单位编码是什么意思呀ài)率水平。对(duì)于剩余(yú)期限较长的特许经营权项目，即(jí)使分(fēn)派率相对(duì)较低，也有足够年(nián)限(xiàn)收(shōu)回本金并取得收益。

　　中金基金该(gāi)负责人提醒(xǐng)投(tóu)资者注意，特许经(jīng)营权项目的分(fēn)派金额包含了投资(zī)本金，在不进行(xíng)扩募的情况(kuàng)下，基金份额(é)单价随着分派进度逐年下降是正常现象，投资特(tè)许(xǔ)经营权REITs的收益来自项目剩(shèng)余期限产(chǎn)生(shēng)的现金流。

　　“与特许经营项(xiàng)目相比，产权类项目(mù)的(de)土地或建筑的剩余使用年限一般(bān)较(jiào)长(zhǎng)，再加上(shàng)到(dào)期后通过对建筑(zhù)的更新改造或补缴(jiǎo)土地出(chū)让金等追加投(tóu)资，有机会进一步延(yán)长经营(yíng)期(qī)限(xiàn)。这种(zhǒng)类似永续经营的假设反映在基础资产的估值上，使(shǐ)产权类REITs具备更(gèng)显著的资产投资属性。”该(gāi)负责人称(chēng)。

　　观测内(nèi)部收益率等(děng)指标

　　评估项目(mù)底(dǐ)层资产(chǎn)运营情(qíng)况(kuàng)

　　在基金分红的时点(diǎn)，多位业内(nèi)人士还表示，在产品分红期，投资者可以观测经营活(huó)动现金流、可供分配(pèi)现金、内部(bù)收益率等指标，来观察和评估项目底(dǐ)层(céng)资产的运营情况。

　　中航基金表示，年(nián)报指(zhǐ)标中，跟现金相(xiāng)关(guān)的指标(biāo)有两个：一是年报中披露的经营(yíng)活动现金流(liú)，二是可供(gōng)分配现(xiàn)金，二(èr)者存在本(běn)质性区别(bié)。经营活动产生的现金净(jìng)流量是(shì)指企(qǐ)业(yè)经营(yíng)、筹资、投资产生的现金流(liú)，基(jī)于企业本(běn)身经营活(huó)动(dòng)产生(shēng)；可供分配的(de)现金实(shí)质上是从(cóng)EBITDA出发，对(duì)非现金影响利润表的(de)项目进行调整(zhěng)，加期(qī)初现金(jīn)，最(zuì)终得到(dào)的账面现金。

　　李华(huá)平也表示，公募REITs作为(wèi)资(zī)产配置(zhì)新选择，投资价值(zhí)体现在相对股(gǔ)债市场独立的资产配置功能，比较(jiào)适合长期持有(yǒu)。建议投资者对经营权类的(de)资(zī)产可以更(gèng)多关注内部收益率(lǜ)的(de)高低，对产权类的资产更多关注分派(pài)率高(gāo)低。因(yīn)为(wèi)公募REITs可分配收益(yì)主要来自底(dǐ)层资产的经营(yíng)净现金流，所(suǒ)以底层(céng)资产运营(yíng)情(qíng)况直接影响投资回报(bào)，投(tóu)资者可综(zōng)合考虑原(yuán)始权益人(rén)综(zōng)合实力、运营管理机构实力、公(gōng)募(mù)基金管理(lǐ)人实力等多重因(yīn)素来选择投资标的。

　　中信证券研报也显示，公募REITs进入密集分红期，由于分红(hóng)交易带(dài)来(lái)的短(duǎn)期博弈机会仍在，叠加此前市场接连回调，建议投资者关注有基本(běn)面支撑、填权(quán)效应(yīng)相对(duì)明显、同时分红规(guī)模较(jiào)为可观(guān)的个(gè)券。

　　“公(gōng)募REITs的招募说明书均会载(zài)明REITs在发(fā)行首年及(jí)次年的可供(gōng)分配金额预(yù)测。投资者(zhě)可以将REITs的实际分(fēn)红金额与募(mù)集材(cái)料中披露预测进(jìn)行(xíng)比较分(fēn)析，结合经(jīng)济(jì)及市(shì)场的实际(jì)环(huán)境(jìng)，对基础(chǔ)设(shè)施项目的运营业(yè)绩(jì)及REITs的管理能力进行判断。”中金(jīn)基金上述负责(zé)人(rén)也称。

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