5月以来，房(fáng)地产板块个(gè)股多出现(xiàn)小幅(fú)上涨，截至5月10日收盘，中信房地(dì)产指(zhǐ)数本月涨幅(fú)约(yuē)为2％。而(ér)以公募基(jī)金(jīn)为代表的机构对于这一板块已经(jīng)在(zài)悄然布局。数据显示，以南方和华夏的两(liǎng)只(zhǐ)老牌ETF基(jī)金为例，5月9日时所(suǒ)公布(bù)的总份额均(jūn)较4月28日时有小幅增长。根据基金一季报统(tǒng)计，龙(lóng)头(tóu)与地方国企央企获得(dé)增持，持仓数量(liàng)占流通股比重(zhòng)增幅五只(zhǐ)个股分别为华发股份+3.40％、滨江(jiāng)集团(tuán)+1.71％、中新集团+1.49％、卧龙地产+0.97％、招商积余(yú)+0.92％。

　　公、私募配置房地产或“底部回升”

　　行业红(hóng)利时代(dài)已过(guò) 精耕细(xì)作(zuò)成共识

　　从(cóng)公募基(jī)金对房地产的配置看，2019年(nián)末，公(gōng)募所(suǒ)持有的(de)房地产行业标的市(shì)值(zhí)约(yuē)1188亿元，占(zhàn)其所持股(gǔ)票市值的(de)4.66％左右；2020年市场(chǎng)表现出色，但公募所持房地产公司市值在股票资产中的(de)占比却断崖式下(xià)跌至1.85％；2021年，这一数(shù)值更(gèng)是进(jìn)一(yī)步降(jiàng)至1.56％。

　　不(bù)过2022年(nián)终于出现(xiàn)了三年来的首次回升，年(nián)底这一(yī)数值从(cóng)1.56％升至1.65％。与(yǔ)此同(tóng)时(shí)，公募对房地(dì)产(chǎn)行业的持股比例(lì)也同步(bù)回升(shēng)，从2021年底的(de)6.94％提高(gāo)到2022年末(mò)的7.03％。

　　这样的势头(tóu)似乎(hū)在今年一(yī)季度得以延续。数据(jù)统计显示，公(gōng)募重仓持(chí)有房地产板块一季(jì)度市(shì)值TOP15门槛(kǎn)为1.6亿(yì)元(yuán)，较2022年四(sì)季度提升6.71％。持(chí)仓市值前五个(gè)股分别为保利发展、招商蛇(shé)口、万科A、华发股份、滨(bīn)江(jiāng)集(jí)团(tuán)，持仓市值(zhí)占板(bǎn)块比重(zhòng)合计达(dá)47.29％，环(huán)比下降3.05％。

　　从中不(bù)难发现，公募(mù)对于(yú)房地(dì)产(chǎn)的投资愈发有集中于(yú)龙头的趋势。Wind显(xiǎn)示，在公募基金一季(jì)报(bào)汇(huì)总(zǒng)的重仓股中，房地产板块排名最高的是保(bǎo)利发展(zhǎn)，在基金重(zhòng)仓第33位。排名第二的(de)是招商蛇(shé)口，排(pái)在第(dì)78位。而老(lǎo)牌龙头(tóu)股万(wàn)科A排在第(dì)96位。对(duì)比去年四(sì)季(jì)报(bào)，变化之(zhī)处首先在于几(jǐ)只房(fáng)地产龙头股从排(pái)位上(shàng)看均(jūn)有退步，尤(yóu)其是万科最(zuì)为明显；其次是金地集团退(tuì)出百大之列(liè)。但考虑到房地产(chǎn)是复(fù)苏链上最后一环，且首季并非行业销售旺季，其传导(dǎo)到二级市场(chǎng)乃至机构持仓(cāng)上(shàng)还需要时间周(zhōu)期。

　　形成共识的是，经(jīng)济圈判断房地(dì)产已经(jīng)进入大分(fēn)化时代，一二线(xiàn)城市好于三四(sì)线城市。而映射到(dào)二(èr)级市场(chǎng)投资上，配置房地产行业轻(qīng)松(sōng)收获(huò)行业(yè)贝塔的红利期一去(qù)不返了。“如果按照产业周期来分类，包括房(fáng)地产等(děng)几(jǐ)类行业在盖特纳曲线(xiàn)里属于成熟期或者衰退期的(de)行业，传统(tǒng)认知上没有(yǒu)什么投资机会的。但(dàn)在这几年特殊的(de)行情里(lǐ)包括煤炭、电解(jiě)铝等类(lèi)似的行(xíng)业也出现了一(yī)些机会，背后的逻辑是供给侧发(fā)生了更大(dà)的变(biàn)化。”一(yī)不愿具名的上海公募基金经理指出(chū)。

　　不过也(yě)有公募人士持谨慎(shèn)乐观态度：“行业前几年17亿(yì)～18亿平方米的(de)年(nián)销售(shòu)面积很难再出现了，2022年光是居民(mín)存(cún)款(kuǎn)数量增加(jiā)了(le)15万亿元。中国存量(liàng)有(yǒu)400亿平方米建(jiàn)筑面(miàn)积，考虑(lǜ)存量地产的(de)更(gèng)新，也(yě)有近(jìn)10亿平方米。需求端(duān)还需要有一定的政策(cè)出(chū)来去(qù)刺激购房。”

　　宝盈(yíng)基金房地产研究员(yuán)吕功绩(jì)也指出：“时至今(jīn)日，无(wú)论从城镇化的(de)进程，还(hái)是人(rén)均住房面积（接近30平/人(rén)），我(wǒ)国均已(yǐ)告别住房(fáng)短缺时代，而(ér)目(mù)前居民(mín)的杠杆率(lǜ)和房价收入也(yě)不支撑每年18万(wàn)亿(yì)元的销售额，以及过快上(shàng)行的房(fáng)价，因而行(xíng)业高(gāo)增的时代已经过去，未来行业(yè)的需(xū)求或将回(huí)落(luò)，在(zài)此过程中(zhōng)，伴随着(zhe)地产的高杠杆属性，就很容易出现信用风(fēng)险(xiǎn)问(wèn)题（类似(shì)2022年的(de)民(mín)营(yíng)地产爆雷），行业进入到供给侧出清的过程。这个过程中，综合竞争力(lì)强的公(gōng)司就能够通(tōng)过大鱼(yú)吃小鱼的方式(shì)，获得市占率(lǜ)的提升(shēng)。当行业需求见顶回(huí)落时，行业的(de)贝塔(tǎ)已经过去了，但不代表没(méi)有投资机会，机会在于城市、位置、产(chǎn)品的阿尔法，而对应到股(gǔ)票投资，就(jiù)是强(qiáng)竞争力(lì)公司的阿尔法。”

　　或许也是基于这样的认识转变(biàn)，精耕细作(zuò)个股成为公募乃至整(zhěng)体机构(gòu)的务(wù)实之举。

　　机构(gòu)配置(zhì)房地(dì)产“风物长宜放眼(yǎn)量”

　　头部央国(guó)企、优质区域(yù)性(xìng)标的成香饽饽(bō)

　　5月以(yǐ)来，房(fáng)地(dì)产(chǎn)板块个(gè)股多出现小幅(fú)上涨，截至5月10日收盘(pán)，中信房地产指(zhǐ)数(shù)本月涨幅(fú)约为2％。从(cóng)具体(tǐ)的个股来看，《红(hóng)周(zhōu)刊》利用Wind统(tǒng)计(jì)申万房(fáng)地产板块个股(gǔ)，在纳入(rù)统计(jì)的124只房地(dì)产类标的股中，本月以来实(shí)现股价上涨的(de)达到(dào)了81家。

　　其中，上述(shù)时间(jiān)段(duàn)恰好排名前五(wǔ)的公司月(yuè)内(nèi)涨幅超过了10％，它(tā)们(men)分别是上(shàng)实发展、浦东金桥(qiáo)、*ST泛海、华(huá)夏幸福、荣安地(dì)产。排名第一的(de)上实发展，五一假期归来后日成交量明显(xiǎn)放大，4日、5日(rì)连续两个(gè)交(jiāo)易日(rì)收出涨(zhǎng)停。从(cóng)该股(gǔ)的基本面来看，上实发展的主营业务为(wèi)房(fáng)地产开发与经营。公(gōng)司的主要产(chǎn)品及(jí)服务为房地产销售、房(fáng)地产租赁、物(wù)业管理服务、工程(chéng)项目、酒店经(jīng)营(yíng)。从业绩数(shù)据来看，2022年，其(qí)实现营(yíng)业收入52.48亿元(yuán)，比上(shàng)期减少47.85％，归母净利润1.23亿(yì)元，同比下降33.24％。2023年第一(yī)季度(dù)，其实现营业总收入27.87亿元，同比增长(zhǎng)183.02％；归母净利润2.86亿元(yuán)，同比扭(niǔ)亏。

　　不过从十大流通股股东(dōng)来(lái)看(kàn)，各类机构都有对其(qí)布局的例子(zi)。以3月31日(rì)时的首季十大流通股股(gǔ)东来(lái)看， 具(jù)体包括公募的(de)上银基金、私募的迎水文龙、中央汇金、长(zhǎng)城资产管理(lǐ)公司等(děng)都(dōu)跻身前十的行列。

　　巧(qiǎo)合的(de)是，涨幅暂时排(pái)名第二的浦(pǔ)东金桥也是上海本地房企(qǐ)，其第(dì)一季(jì)度的收入利润规模大幅(fú)度复苏。究其(qí)原因，一方面是该公司后疫情时(shí)代出租率复苏至近年来最高(gāo)，另一方面则是公司(sī)拿地结(jié)算持(chí)续性(xìng)向(xiàng)好，从数字上(shàng)看(kàn)，一(yī)季(jì)度新(xīn)增虹口135、138住宅地(dì)块，总建筑面(miàn)积约54万平方米。

　　在这样的业(yè)绩势头(tóu)向好(hǎo)背(bèi)景(jǐng)下，自然也吸引(yǐn)了知名(míng)机构在(zài)其(qí)中持(chí)续驻足。从第一季(jì)度(dù)十大流(liú)通股股(gǔ)东来看，知名私募高(gāo)毅邓晓峰(fēng)的两只产品(pǐn)依然在前十中，这也是连续第三个(gè)季度他有(yǒu)的两只产(chǎn)品杀入前(qián)十。同时榜单(dān)中还有一(yī)支大名鼎(dǐng)鼎的QFII阿布扎比投(tóu)资局，其当(dāng)季还小(xiǎo)幅增加(jiā)了持股(gǔ)。

　　除去上述两家上海(hǎi)区域(yù)性地产(chǎn)公司外，荣安地产(chǎn)成玉元君的身世是什么，成玉元君是什么身份则是主要布局在深圳的地(dì)产(chǎn)公司，一季报交出的也是一份报喜的成(chéng)绩单：首季(jì)公司(sī)实现营业(yè)收入51.85亿(yì)元，同比增(zēng)长35.51％。归属于上市(shì)公司股(gǔ)东(dōng)的(成玉元君的身世是什么，成玉元君是什么身份de)净利润(rùn)6.48亿元，同比增长(zhǎng)31.27％。

　　从机构态度来看，《红周刊》注意到两只公募指基首季(jì)新杀入十(shí)大流通股股东行列。具体说来， 南(nán)方中(zhōng)证全指(zhǐ)房地产(chǎn)ETF上榜排名第(dì)七位，富(fù)国(guó)中证(zhèng)指数1000增强则排名(míng)第九位，此外联(lián)袂出现(xiàn)的机构还(hái)有QFII高盛国际和私募迎水聚(jù)宝(bǎo)。

　　接(jiē)受《红周刊(kān)》采访时，兴证(zhèng)全球基金(jīn)相关人士分析：“经历过行(xíng)业洗牌和兼并重组后，龙头的价值更为(wèi)笃定突出(chū)；从拿地(dì)端看(kàn)，2022年土地市场大幅降(jiàng)温(wēn)，优质土(tǔ)地供(gōng)给较多(duō)（券商(shāng)测算对应(yīng)潜(qián)在(zài)毛利率在25％以上(shàng)，目前房(fáng)企的利润(rùn)率(lǜ)仅20％），绝(jué)大多数房企受限(xiàn)于信用(yòng)问题(tí)或(huò)者资金紧张没法拿地，龙头房企趁机获取低成本土地，龙头房企的拿地力度（拿(ná)地金(jīn)额/销售金额）基(jī)本(běn)在(zài)30％以上；从融(róng)资(zī)上看，龙头房企杠(gāng)杆率较(jiào)低(dī)，净负债率基本在70％以下，而(ér)其他房企的净负债率普遍(biàn)都在100％以上，加杠杆空间(jiān)有限，从融(róng)资成(chéng)本看，龙头房企的融资成本不(bù)断下滑，基本在3％、4％左(zuǒ)右；对(duì)应到2023年的销(xiāo)售，龙头房企明显跑赢行(xíng)业(yè)，1～4月百(bǎi)强房(fáng)企的销(xiāo)售额(é)增速为9％，而TOP14的销售额(é)增速为29％。”

　　需要强调(diào)的是，在(zài)当前中特估的浪潮下，央国企(qǐ)地产股(gǔ)或(huò)存在(zài)发展的大好机会。中(zhōng)信证券(quàn)指出：“房地(dì)产行(xíng)业的结构性机会依然存在，少部分公司尤其是央企占据(jù)显著优(yōu)势，其(qí)主(zhǔ)要又体现为库存的(de)优势。央企(qǐ)地(dì)产公司，现阶段表现出(chū)较低的融资(zī)成本，优质(zhì)的开发资源和良好(hǎo)的不动产资产运营(yíng)能力(lì)的多重竞争优势。”

　　“即使没有中特估，国(guó)央企相较于民营地产公(gōng)司也是更(gèng)有优(yōu)势的。”吕(lǚ)功绩强调，“对于(yú)减(jiǎn)值、土地资源债权债(zhài)务关系等问题(tí)，市场对民营房开企业(yè)的资产会有(yǒu)更多担忧和质疑(yí)，所以在这一轮行业出清的过程(chéng)中，央国企相(xiāng)较于民(mín)企来说(shuō)估值的修复更明显(xiǎn)。中特估的(de)角度从(cóng)中长(zhǎng)期的(de)维(wéi)度(dù)看，行业的逻(luó)辑在于集中度提升后(hòu)，行业进入高(gāo)质量发展(zhǎn)阶段，具备较快速(sù)发展阶段更稳定(dìng)且可(kě)预期的盈利(lì)和(hé)现(xiàn)金流(liú)创造能力，以此带来估值中枢的提(tí)升，应(yīng)该(gāi)关注估值相(xiāng)对较低(dī)，企业自身资产的质(zhì)量(liàng)好、运营能力强、可以创(chuàng)造持续(xù)现金流的(de)企业(yè)。”

　　“存量时代中行业(yè)普涨(zhǎng)的概率比(bǐ)较(jiào)低，行业内部将出现(xiàn)分(fēn)化，要关注将(jiāng)受益(yì)于行业集中度提升的(de)头部公司(sī)。”星石投资(zī)首席研究官(guān)方磊也(yě)表(biǎo)示。

　　顺应机构(gòu)这(zhè)一思路的话，或许(xǔ)还(hái)是(shì)保利(lì)发展、招商蛇口等国(guó)资背景龙头前途更(gèng)为光明(míng)。不过国投瑞(ruì)银基金投资(zī)部副总监綦傅鹏表示：“需(xū)要客观地(dì)去持续观察国企央企(qǐ)在(zài)三个方面是否可以维持，首先(xiān)是融资(zī)成(chéng)本(běn)保持(chí)低位，其次是销售份额持(chí)续提升，再次是拿地份额(é)持续提升。”

　　复苏速度缓慢

　　机构需要多给一(yī)些耐心

　　而《红周刊(kān)》也根据房企一季报梳理发现，对于(yú)2022年的业绩(jì)出现的整体下滑，2023年(nián)一季度的业绩分化更趋明显(xiǎn)，保利发展(zhǎn)、滨江集团等房企营收、净利均实现了业绩的回(huí)正，甚至是较大(dà)增速的增长(zhǎng)。而(ér)这些公司(sī)也是机构的(de)重仓对象。

　　对(duì)此，知名房地产业(yè)内人士张宏伟向《红(hóng)周(zhōu)刊》分析(xī)表(biǎo)示(shì)，业绩出现(xiàn)明显改善的房企，主要是因为过(guò)去两三年时间，尤其是在(zài)2021年下半(bàn)年(nián)民营房企(qǐ)不怎么投资拿(ná)地之后，国有(yǒu)企业仍在持续性地拿地，且(qiě)主要集中在核心(xīn)城市，投资力度较大。投资的驱动(dòng)能够推动房(fáng)企销售业(yè)绩的增长，从而(ér)在2023年一季度市场(chǎng)恢复但仍处于调整的(de)过程中，能(néng)够保有一个正增长。

　　不过(guò)张宏(hóng)伟同(tóng)时也提醒表示，在房地产(chǎn)的复(fù)苏过程中，还面临着(zhe)一些不确(què)定性。其实整个市场从四月份开始又在往下(xià)掉(diào)。除了杭州(zhōu)、成(chéng)都等极(jí)个别城市四月环比三月相(xiāng)对表现较(jiào)好(hǎo)之外(wài)，包括北京、上海在内的绝大多数(shù)城市都出现环比下(xià)滑的情况(kuàng)。而现在五月(yuè)的(de)市(shì)场(chǎng)表现也不太乐观。按照(zhào)现(xiàn)在的(de)经济状况、收入情况，以及(jí)市场的去库存(cún)压力、企业(yè)的资金面压力，可能会出现，到六(liù)月份房企为了半年报冲(chōng)业(yè)绩出现市场的短期反弹(dàn)外(wài)的一(yī)个市(shì)场乏力现象。也就是说，第二季度、第(dì)三(sān)季度增长不确定(dìng)性的压力仍旧较大。

　　上海利檀投资董事长陈昊扬(yáng)也向《红(hóng)周刊》指(zhǐ)出，现在整个房地(dì)产以及其(qí)上下游产(chǎn)业链(liàn)的复苏速度都比想象(xiàng)的要(yào)慢很多，我们要(yào)多(duō)给一些耐心，这个时候，在(zài)房地产以(yǐ)及上下游就不是赚快钱的(de)时候，只(zhǐ)能赚他(tā)基本面的(de)钱。但这也意(yì)味着，只有极(jí)为少(shǎo)数的、做得比同行好得多的企业，会伴随整个行业(yè)的弱复苏，业绩会(huì)逐步体现出来。所以只能耐心(xīn)地去等待它的基本面(miàn)不断(duàn)地(dì)凸显出(chū)来，这需(xū)要成玉元君的身世是什么，成玉元君是什么身份时间。

　　（本(běn)文已刊(kān)发于5月13日《红周刊》，文中提及个(gè)股仅为举(jǔ)例分(fēn)析，不做买卖推荐。）

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