OPPO宣(xuān)布(bù)关停旗下芯片子公司哲库(kù)科(kē)技(jì)，引(yǐn)发了公募REITs扩募风(fēng)波，如今，二级市场(chǎng)的影(yǐng)响仍未(wèi)停歇。

　　Wind数据显示，5月15日，华(huá)安(ān)张江光大(dà)园(yuán)REIT开盘(pán)继续延续此(cǐ)前(qián)几日的(de)下跌(diē)走势，午后跌幅一(yī)度扩大，尾盘(pán)有所拉升，全天收跌(diē)6.22％，最近3个交易日跌幅超过9.69％。

　　此前，华(huá)安张江光大园REIT曾发布公告，紧(jǐn)急(jí)回应称，哲库(kù)科技是(shì)其扩募拟新购入基础设施资产张润大厦的重要承租方之一，目前未收到哲库科技及(jí)OPPO方(fāng)面关于停止(zhǐ)执行(xíng)已(yǐ)签租赁协议(yì)的通知(zhī)。同时，在公告中(zhōng)，华安张江光大园REIT进一步表示，原始权益(yì)人将(jiāng)继续密切关注哲(zhé)库科技后(hòu)续情况，积极做好相关(guān)应对。

　　此(cǐ)外，张江REIT拟扩募购入项目的原始权(quán)益人相关负责人也表示，近(jìn)期已同(tóng)步(bù)启动了应急(jí)预案，排(pái)摸储备租户，积极应对(duì)哲(zhé)库(kù)提前退(tuì)租(zū)的可能(néng)事项(xiàng)。由于张(zhāng)润大厦是(shì)全国首批(pī)REITs申报扩募项(xiàng)目(mù)，公(gōng)司(sī)领导高(gāo)度重(zhòng)视，浦东新区国资委(wěi)也高度关注。

　　多位业内人士表示，华安张江(jiāng)光大(dà)园REIT近(jìn)期市场波动较大，但其实(shí)不动产(chǎn)公(gōng)募REITs项目短期(qī)出(chū)租率下跌并不会(huì)从根(gēn)本上影响其内(nèi)外价值，投资者应(yīng)理性看待。

　　张(zhāng)江光大(dà)园REIT

　　二级市场价格继(jì)续波(bō)动

　　本周，OPPO关停旗下(xià)芯片子公(gōng)司哲库科技的事件继续扰动公募REITs市场。

　　Wind数据显(xiǎn)示，5月(yuè)15日，华安张江光大园REIT以3.726元的价格(gé)小幅低开，此后(hòu)二级市场价格开(kāi)始震荡走(zǒu)低(dī)，午(wǔ)盘(pán)收跌6.17％。午后，华安张江光大园REIT跌幅一(yī)度扩大到8.30％，随后价(jià)格有所(suǒ)回升，最(zuì)终(zhōng)报收3.512元，全天跌幅6.22％。

　　受近期不利消(xiāo)息(xī)影响，华(huá)安张江光(guāng)大园REIT最近几个交易(yì)日二级市场(chǎng)价格(gé)表现(xiàn)欠佳，5月11日(rì)以来(lái)，3个(gè)交易日跌幅达到9.69％，今年以来跌幅7.76％。不过，自2021年6月(yuè)21日(rì)上市以来，华安张江光大园REIT累计涨(zhǎng)幅(fú)超过24％，在(zài)全市场公募REITs中(zhōng)位居前列。

　　从5月(yuè)15日公募REITs市场整体表现(xiàn)上(shàng)看，目(mù)前上市的8只产业(yè)园区基础设施REITs中，仅博时招商蛇口产业园REIT微(wēi)幅上涨，其余(yú)7只(zhǐ)均有不(bù)同程度下跌，8只产(chǎn)业(yè)园区基础设施REITs5月15日平均跌幅1.38％。今年(nián)以来平(píng)均(jūn)跌幅5.17％。

　　“此前，张江(jiāng)REIT一季报中已经披露张(zhāng)江(jiāng)光(guāng)大(dà)园项目出租率(lǜ)有所下降，如(rú)今拟(nǐ)扩募的项目又(yòu)遭遇突发事件，因此导致(zhì)二(èr)级(jí)市场(chǎng)价格出现(xiàn)波动(dòng)。”一位业内(nèi)人(rén)士分(fēn)析称。

　　不(bù)过，在上述(shù)人士看来(lái)，尽(jǐn)管(guǎn)出于风险规避(bì)的原因，最近(jìn)几个交易日场内资金有所流(liú)出(chū)，但是(shì)，不(bù)动(dòng)产公募(mù)REITs项目(mù)短(duǎn)期(qī)出(chū)租率下跌并不会(huì)从根本(běn)上影(yǐng)响(xiǎng)其内外价(jià)值(zhí)。

　　他也同时表示，目前随着二级(jí)市(shì)场价格下(xià)跌(diē)，风(fēng)险也(yě)得到(dào)一定释(shì)放，但(dàn)是价格涨跌会受到基本(běn)面、情绪面等(děng)多(duō)重(zhòng)因素影响，不(bù)好(hǎo)判断价(jià)格(gé)是不(bù)是已经完全触底(dǐ)。

　　此(cǐ)外，还有(yǒu)一位(wèi)业(yè)内人士表示(shì)，今(jīn)年整体REITs市场表现低迷，不少产品年内二级市场跌幅较大，其实(shí)有些(xiē)隐含收益率(lǜ)高的产(chǎn)品具备一定的投资价值(zhí)，很适合稳健类投(tóu)资者(zhě)。此外，伴随着经济复苏(sū)的步伐，产业园区(qū)、物(wù)流类等(děng)REITs产品具(jù)备一定的投(tóu)资价值。

　　先锋(fēng)瑞驰私募基金执(zhí)行(xíng)董事高如星(xīng)对此表示，若张(zhāng)江园区最终能顺利解决招商，平(píng)稳过度对经营现(xiàn)金流没有造成大(dà)的影响，“事件性(xìng)利空下调至得这么(me)急(jí)、这(zhè)么深，加上前期本(běn)身园区类资产就回调(diào)不少了，这(zhè)就是黄(huáng)金(jīn)坑。”不(bù)过，他(tā)也强(qiáng)调，最终还是落到租(zū)金(jīn)收入受不受(shòu)影响，影响多大，估(gū)计园区会最终解决。

　　张江REIT紧急回应

　　扩募路(lù)上再迎接考验

　　5月(yuè)12日，OPPO宣布关停(tíng)旗下芯片子公司哲库(kù)科技。随后5月12日晚，华安张江(jiāng)光大(dà)园REIT发布公告，紧急回(huí)应(yīng)称，哲库科技(jì)是其扩募拟新购入基础设施资产张润大(dà)厦的重(zhòng)要(yào)承租方之一(yī)，目前(qián)未(wèi)收(shōu)到哲库科技(jì)及OPPO方面关于停止执行已签租赁协议(yì)的通(tōng)知。同时，在公(gōng)告中(zhōng)，华安(ān)张江(jiāng)光(guāng)大(dà)园REIT进一步表示，原始权益人将继(jì)续密切关注哲(zhé)库科技后续(xù)情况，积极做好(hǎo)相关(guān)应对。

　　此前，张江(jiāng)REIT因(yīn)其(qí)一季报中(zhōng)披露(lù)的张江光大园项目出(chū)租率甘油是用猪油做的吗，食品级甘油是什么做的下(xià)降事(shì)项，一度二级市场价格出现回落。在随(suí)后召开的业绩说明(míng)会中管理人就(jiù)相关事(shì)项进行了解释说明，市(shì)场信(xìn)心得到(dào)了一定(dìng)提振(zhèn)，二级(jí)市场价格表现也趋于平(píng)稳。据了解，张(zhāng)江(jiāng) REIT在5月11日召开的线(xiàn)上(shàng)和(hé)线下的扩(kuò)募说明会上，运营团队表(biǎo)示了对(duì)张江光大(dà)园项(xiàng)目的信心，预计签(qiān)署意向(xiàng)书和合同谈(tán)判中的储备(bèi)租户正常转化后，项目(mù)出租率(lǜ)将得到回升。没想到(dào)仅(jǐn)过了不到(dào)三周(zhōu)的时间，张江(jiāng)REIT的(de)扩(kuò)募之路又迎来(lái)了新(xīn)的考验。

　　因张江(jiāng)REIT的上述(shù)公告引起了市(shì)场各方(fāng)的(de甘油是用猪油做的吗，食品级甘油是什么做的)广泛关注(zhù)，张江REIT拟(nǐ)扩(kuò)募购(gòu)入项目的原(yuán)始权益(yì)人(rén)相(xiāng)关负责人(rén)坦言(yán)，事甘油是用猪油做的吗，食品级甘油是什么做的发(fā)突然(rán)确实(shí)始料未及，在获悉OPPO关(guān)停哲库(kù)科技消息的第(dì)一时间即奔(bēn)赴现场(chǎng)进行了沟通和核(hé)实工作，并(bìng)同步启动了应急预案(àn)，排摸(mō)储(chǔ)备租户，积极应对(duì)哲库提前退租的可能事项(xiàng)。由于张润大厦(shà)是(shì)全国首批REITs申报扩募项(xiàng)目(mù)，公司(sī)领(lǐng)导高度重视，据悉新(xīn)区国资委也高度关(guān)注。

　　当谈及储备租(zū)户情况，相关负责人介绍(shào)说，目前储备租户还是比较丰富的，覆盖了芯片测(cè)试、人(rén)工智能、航天产(chǎn)业、信息(xī)技(jì)术等产业客户，租(zū)赁(lìn)意向面积超过了2万方(fāng)。从意向储(chǔ)备(bèi)转化(huà)为实际租户需要一(yī)些时间(jiān)。

　　“我们(men)正在着手通(tōng)过(guò)签署租赁意(yì)向书来尽快锁定一些重要租(zū)户。虽然收了三个(gè)月履约保证金(jīn)给了我们一些空间，但本着对首批(pī)扩募、对市场负责的态度，我们(men)肯定要全力与时间赛跑，把这些面(miàn)积在(zài)短期内完成(chéng)去化。”相关(guān)负(fù)责人说(shuō)道。

　　张江REIT已持有的同区域的(de)张(zhāng)江光大园项(xiàng)目一季度末也有将(jiāng)近30％的空置率，原始权益人有(yǒu)那(nà)么多储备租(zū)户，之前的(de)空(kōng)置率为何未能得到解决。

　　对此相关负责人解释，张江(jiāng)光(guāng)大园一直以来(lái)都坚持(chí)以市场化运营为导向，历史运营表现稳定，租(zū)户的调租和换租都属于正(zhèng)常(cháng)情况(kuàng)，而这次项目的大租户退租(zū)正好发(fā)生在市(shì)场(chǎng)活跃度的短期低点，目前市场情(qíng)况已有所好(hǎo)转。在看(kàn)到出租率(lǜ)下滑情况没有得(dé)到(dào)及时修复(fù)后(hòu)，张(zhāng)江这(zhè)边也作了一定(dìng)的资源调(diào)配和倾斜，引入了(le)一些储备租户。

　　另外(wài)，张润(rùn)大(dà)厦和张江光大园项目在给租户的分隔空间、交付(fù)标(biāo)准(zhǔn)、租金水(shuǐ)平等方(fāng)面也有一些差异化(huà)，张润大厦多(duō)是两(liǎng)千多平的(de)大平(píng)层，楼的成新度高一些，单价也贵一些，张江光大(dà)园单层以一千平的面积为主(zhǔ)，还有一些独栋形态的物业。租户(hù)自身也会有诉求，也会根(gēn)据自身需(xū)求和(hé)预算挑选区域内(nèi)的不(bù)同物(wù)业。

　　“如(rú)果扩募完成以后，新老资产的管理人(rén)都变(biàn)成了一家，后续我(wǒ)们在资源共享和联合营销(xiāo)方面能更加充分发挥协同效(xiào)应，相信可以(yǐ)做得更好。”上述负责人补充说道。

　　最后谈及(jí)对于张江REIT的定位和展望，相(xiāng)关(guān)负责人表示，张江集团和张江高科目前在(zài)管资产约五百万(wàn)方，还(hái)有一些其他在开(kāi)发的(de)储备项目，这些(xiē)都将(jiāng)成(chéng)为张江REIT实(shí)现打造(zào)张江(jiāng)园区(qū)产业(yè)空间资产上市平台目标的坚实后盾和储备(bèi)资源。“我们(men)非常重视张江REIT这个资本平台和它未来(lái)的发展(zhǎn)。”相(xiāng)关负责人表示(shì)，“这次(cì)扩募是我们实现基(jī)金(jīn)扩容(róng)的(de)第(dì)一(yī)步，也是至关(guān)重要(yào)的(de)一步，眼下我(wǒ)们可能面临了(le)一些(xiē)突发情况需要解决，但是这和(hé)我(wǒ)们(men)在张江科(kē)学城(chéng)这三十年建设发展过程(chéng)中所经历的相(xiāng)比，只(zhǐ)能算(suàn)是一个非常小的插曲。我们有信心排除(chú)万难，尽一(yī)切可能化解当前突发事件的(de)所有(yǒu)负面影响，维持(chí)预期(qī)和市场的信心。”

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