导读

　　黄金二十年之后，当下(xià)中(zhōng)国(guó)地产步入大分化时(shí)代(dài)而非停滞期。

　　要点

　　过去二十年(nián)是中国(guó)房(fáng)地产市场黄金二十年(nián)。2019-2021年，连续三(sān)年商(shāng)品住宅销(xiāo)售面积超15亿平，足够4000万家庭入(rù)住。恰逢近(jìn)年(nián)地产持续低景气，有关(guān)中国地产是否过剩的讨论日益热烈。

　　拨开迷雾，本文试图厘清中国(guó)城(chéng)镇(zhèn)存量(liàng)住宅真实(shí)情(qíng)况，据此判断中国(guó)未来地产趋势。

　　有媒体渲染中(zhōng)国地产(chǎn)存量极度过(guò)剩，事实(shí)是否(fǒu)如此？

　　住建部披露全国有(yǒu)近6亿(yì)栋(dòng)房屋建(jiàn)筑，第七次(cì)人口普(pǔ)查调查数据(jù)显示城镇(zhèn)家庭户人(rén)均住宅间(jiān)数为(wèi)1.06间。市(shì)场陷(xiàn)入怀(huái)疑，中国房子是否真(zhēn)的(de)过剩(shèng)？

　　事实上住(zhù)建部披露的近6亿栋城乡房屋建筑中，城镇(zhèn)建筑占比不(bù)到一成，其中(zhōng)还包(bāo)括(kuò)大量城镇非住宅建筑(zhù)，如商业办公楼、学校等(děng)，因此(cǐ)6亿栋(dòng)房屋中城镇住(zhù)宅(zhái)占比极低。

　　七普(pǔ)显示中(zhōng)国城镇居民人(rén)均住宅(zhái)间数为(wèi)1.06间，但居住舒适不是(shì)人均一(yī)间房所(suǒ)能(néng)满足，它与房屋质量(liàng)、居住面积(jī)、配(pèi)套设施等因素密切相(xiāng)关。中国(guó)的人均住(zhù)宅间(jiān)数较发达(dá)国家还有很大差距(jù)。人(rén)均住宅间数大于1同(tóng)样(yàng)不意(yì)味着中国(guó)住宅市场已经(jīng)饱和(hé)。

　　我(wǒ)们(men)测(cè)算(suàn)发现中国城(chéng)镇居民户(hù)均1套房，其(qí)中每户持有(yǒu)商品住宅仅(jǐn)0.64套。

　　目(mù)前并无(wú)直(zhí)接公布中(zhōng)国家(jiā)庭户均住(zhù)宅(zhái)的数据(jù)，我(wǒ)们根据商品住宅套(tào)数、商品住宅占比和城镇家庭户数，计算出城镇家庭住宅(zhái)套户比。

　　测算结果(guǒ)显示，目前城镇家庭(tíng)户均(jūn)拥有0.86套房，其中0.54套为商品住宅。若期房顺利交(jiāo)付，直至2024年，中国每户城镇家庭才拥有1套住宅，其(qí)中商业住宅仅0.64套。

　　户均一套房似乎意味着户户有房，然而事实(shí)上(shàng)中国(guó)住宅市场(chǎng)供(gōng)需并(bìng)不平(píng)衡。

　　国际数据显示，成熟房地产市场的住宅套户比会(huì)大于1，在1.1左右。

　　之所以说不平(píng)衡，是因为户(hù)均一套房无法满足(zú)流动人(rén)口的租赁和置业需(xū)求。全国总人口的近三(sān)成都是流动人口，流(liú)动人口会选择在大城市租房(fáng)挣钱，在(zài)老家买房，从而产生了(le)额外的(de)住宅(zhái)需求(qiú)。

　　即便(biàn)户均(jūn)一套房，中国未来地产仍有(yǒu)四大新增需求动力(lì)。

　　第一，户均人口规模缩小，一(yī)人户(hù)、两(liǎng)人户(hù)占比不断增加，导致家庭户数增多。小(xiǎo)家庭化趋势将延续，带来(lái)新户购(gòu)房需(xū)求增长。

　　第(dì)二，经济板块的分化(huà)日益明显，区(qū)域经济(jì)资源分配的再集中吸引着人口流(liú)入，人口净迁入城市的新增住宅需求(qiú)有望持续旺盛。

　　第三(sān)，30％左(zuǒ)右的家庭住在(zài)2000年(nián)以(yǐ)前建成的住宅中，涉(shè)及超(chāo)9000万(wàn)家庭、81亿平方米(mǐ)的住宅建筑面积。促成“老破小(xiǎo)”住宅(zhái)的(de)改造势(shì)在必(bì)行。

　　第(dì)四，中国的(de)人均(jūn)住宅(zhái)间数与人均(jūn)住(zhù)宅(zhái)建筑面积均较发达国家有着不小差距，“住上更大房子”的(de)改善性需求正在不断增加。

　　黄金二十年之后(hòu)，当下中国地(dì)产步入大分化时代而非停滞期。

　　如果说过(guò)去二(èr)十年是中国地产黄金发展期，地产矛(máo)盾(dùn)更多体现(xiàn)为住宅(zhái)供给存在不足，这是过(guò)去(qù)二十年房价快(kuài)速(sù)上涨基(jī)石。那么当下房地(dì)产大分化(huà)时(shí)代已至，大分(fēn)化时代下地产矛盾则更多体现在(zài)住宅质(zhì)量供需冲突。

　　地产大分化必(bì)将体现在(zài)不同能级城(chéng)市之间，不同区域板块之间(jiān)，不同(tóng)品质(zhì)住(zhù)宅之(zhī)间(jiān)。

　　目录

　　正(zhèng)文

　　引言

　　不久前(qián)，官(guān)方披露全(quán)国已有近6亿栋房(fáng)屋建筑，引发热议。从2月以来，各(gè)大城(chéng)市二手(shǒu)房挂牌量突然激增，引发一阵二(èr)手房的“抛售(shòu)潮”。

　　让市(shì)场不禁担心，中(zhōng)国的房子是否已(yǐ)经(jīng)过剩？

　　中国(guó)城镇住宅到(dào)底是供给过剩，还是供需(xū)平衡，或是仍然存在不足？可惜(xī)由于住宅存(cún)量(liàng)数据并未公布，我(wǒ)们无(wú)法直接(jiē)知(zhī)晓具体情况。

　　拨开迷雾，我(wǒ)们测算出中国城镇家庭户均拥有住宅套数(shù)，回答当前(qián)的(de)房子是否真(zhēn)的过剩了？据(jù)此判断(duàn)未来房(fáng)地产市场会如何(hé)发展。

　　一、如何有效(xiào)观察中国户均拥有住宅数量

　　（一）中国住宅数量(liàng)过剩(shèng)的(de)直观判(pàn)断站不住脚

　　今年2月(yuè)，在以全(quán)国自然灾害综合风险普查(chá)工(gōng)作情况为(wèi)主题(tí)的新闻(wén)发(fā)布会上，负责人对(duì)外披露：“住宅(zhái)城(chéng)乡建设行业获取了(le)全国近6亿栋城乡房屋建筑数(shù)据以及80多(duō)万处市政设施数(shù)据。”

　　14亿(yì)人住6亿栋房屋建筑(zhù)，平均每(měi)栋建筑(zhù)住不到3人(rén)，住宅市场看似已(yǐ)经过剩。

　　在(zài)这近6亿栋房屋建(jiàn)筑中，农村房屋占9成以上，以栋数计算的城镇房(fáng)屋实际仅有4700多万栋，还包括了大量商业楼、写字楼(lóu)、学校、医(yī)院等非住(zhù)宅(zhái)。总(zǒng)的算下(xià)来，住宅占比并不大。

　　第(dì)七次人(rén)口普查(chá)数(shù)据公布(bù)了(le)中国城镇家(jiā)庭户人均住宅间数为1.06间，其中城市家庭户居民人均0.99间，乡镇家庭(tíng)户居民人(rén)均(jūn)1.18间。

　　人均住宅间数大(dà)于(yú)1，看似意(yì)味(wèi)着人(rén)人都有房间居住。

　　居住水平(píng)不仅与房间数量有关，更与房屋(wū)质量、居住面(miàn)积(jī)、配套设(shè)施等因素密切(qiè)相关(guān)。单(dān)单从人均住宅间数不能完全反(fǎn)映出(chū)城镇(zhèn)居民的居住水(shuǐ)平。

　　中国主要(yào)是以家庭为单位购买成套住宅，一套(tào)设施齐全的(de)住宅才是(shì)城镇(zhèn)居民宜居的选择。

　　（二）中国户均住宅的测(cè)算(suàn)思路、数据和方法

　　中国城镇居(jū)民住宅主要分两大类，一类是商品(pǐn)住宅(zhái)，另一类是保障房、原公有住宅、自建(jiàn)房等非商品住宅。

　　目前(qián)缺乏统计数据，并没有直(zhí)接公(gōng)布城(chéng)镇住宅数量。居民住宅相关(guān)数据有两处(chù)可(kě)以(yǐ)直接公(gōng)布，一是每年商品住宅(zhái)销售套(tào)数（统计局）；二是居民住宅来源（人口普查(chá)数(shù)据）。计算中国居民户均住宅数(shù)量，我们主要用到(dào)上(shàng)述两组数据。

　　中国住宅改革始(shǐ)于1998年(nián)，1998年之前商品住宅数(shù)量极少，可忽略不计。估(gū)算城镇居民户均住(zhù)宅套数分三步走：

　　第一(yī)步，将1999年以来每年商品(pǐn)住宅(zhái)销售(shòu)套数相加，我们就能(néng)够得(dé)到当前商品(pǐn)住(zhù)宅(zhái)总存量。

　　第二步(bù)，根据(jù)城镇(zhèn)居(jū)民拥有的商品住宅和(hé)非商品(pǐn)住宅(zhái)比例，推算(suàn)得(dé)到居民(mín)住(zhù)宅总套(tào)数(shù)。

　　第三步(bù)，将城(chéng)镇(zhèn)居民拥有的商品(pǐn)住宅总(zǒng)数除以家庭户数(shù)，我们(men)就(jiù)能够得到城镇户(hù)均拥有的住宅数量(liàng)。

　　具体(tǐ)计算公式如下：

　　城镇(zhèn)家庭住宅套户(hù)比=住(zhù)宅(zhái)总套数/家庭户数

　　=（商品住宅(zhái)套数/家庭户(hù)数）/（商品住宅套(tào)数/住宅总套(tào)数(shù)）

　　=商品住宅套户比/商品住宅占(zhàn)比

　　二、城镇家庭户均拥有1.02套房

　　中国(guó)住(zhù)宅存量(liàng)到底有多少，目前缺乏一(yī)个准确统计。我(wǒ)们利用既有统计数据，大(dà)致测算得到中国存量房地(dì)产(chǎn)套数，并进(jìn)一步推算中国城镇家庭户均拥有的住宅数量。

　　（一）城镇居民户均拥有商品住宅0.64 套

　　截(jié)至2022年，我(wǒ)们计(jì)算得到(dào)：

　　（一）中(zhōng)国商品(pǐn)住宅累计销售1.97亿套。

　　（二）城镇家庭户均拥有0.64套商品住宅(zhái)（包含(hán)现房和期(qī)房）。

　　中(zhōng)国的房地产销(xiāo)售以期房为主(zhǔ)，从2019年(nián)开(kāi)始，新(xīn)房(fáng)销售中期房占比(bǐ)近9成。本文去除商品住宅累计销售套(tào)数里(lǐ)的期房销售，得(dé)到商品住(zhù)宅现房套数。

　　以(yǐ)2022年(nián)商(shāng)品住宅现房套数(shù)计算为(wèi)例：

　　2022年商品住宅现房套数=截止到2022年(nián)商品住宅累计销售套(tào)数(shù)-过去三年(nián)（2020、2021和2022年）的期房销(xiāo)售(shòu)额。

　　主流(liú)房(fáng)企竣工周(zhōu)期在(zài)2-3年，并(bìng)考虑(lǜ)到(dào)交房(fáng)后(hòu)装修(xiū)的时(shí)间(jiān)，取最大值3年。

　　将(jiāng)商品住宅现房套数除以(yǐ)家庭户数(shù)，算出：

　　（三）目前中国城(chéng)镇家庭户均拥有(yǒu)0.54套商品现房住宅。

　　（二）城镇居民户均拥有住宅1.02套

　　接下来我们需要进一步推算中国(guó)城镇居民(mín)拥有(yǒu)的户均住(zhù)宅套数(shù)。

　　首先，七普(pǔ)数据显示中(zhōng)国城镇(zhèn)居民的住(zhù)宅结(jié)构特征如下：

　　73.8％的城镇家庭拥有住(zhù)宅。其中自建住宅占比(bǐ)21％，购买商品住宅占(zhàn)比31.9％、二手房占比10.1％、经济适用房占比3.8％、原公有住宅占比(bǐ)6.1％，通(tōng)过继(jì)承(chéng)或赠与(yǔ)占(zhàn)比0.9％。另有3.4％和(hé)17.7％的家(jiā)庭租(zū)赁廉(lián)租(zū)房与其他住宅。

　　其次(cì)，我们假定租(zū)赁其他住宅和购买二手房都是(shì)商品住(zhù)宅，因(yīn)此将租赁其他住宅、购买商品住宅与购买二手房加总，得到商品(pǐn)住宅占居民所有住宅的(de)比例为62.8％。

　　2020年商品(pǐn)住宅占(zhàn)比为(wèi)59.2％，粗(cū)略假设2021年-2022年期间(jiān)商品(pǐn)住宅(zhái)增(zēng)幅为过去(qù)十(shí)年变(biàn)化幅(fú)度的20％，计算2011年(nián)-2020年(nián)商品(pǐn)住宅的实际变化(huà)比(bǐ)例，从(cóng)而我们估算出2022年商品住宅所占比例，为62.8％。

　　最后(hòu)，截(jié)至2022年(nián)末，中国平均(jūn)每户城镇(zhèn)家庭拥有0.86 套住宅。但考虑已购期房，中国平均(jūn)每户城镇家庭拥有1.02套住宅。

　　如(rú)果(guǒ)交房(fáng)顺利，已购(gòu)期(qī)房会在2-3年内(nèi)陆续交付使用(yòng)，到2024年，中国平均每户城镇家(jiā)庭都会拥有(yǒu)一(yī)套(tào)住(zhù)宅。

　　三(sān)、城(chéng)镇(zhèn)户均一套房的三点含义

　　既然城镇居(jū)民(mín)已经达到了户(hù)均一套(tào)房的程度，“户户有房”是否意味(wèi)着中(zhōng)国城镇化进展终结，甚至意(yì)味着中国地产存量供给绰绰有余？

　　（一）户均(jūn)一套房并不意味着住宅市场供需平衡

　　需要有(yǒu)多余住宅来满足(zú)因人口流(liú)动、居(jū)民换(huàn)房等因素产(chǎn)生的(de)住(zhù)宅(zhái)需求(qiú)。因此(cǐ)，成熟房地产市场(chǎng)的(de)住宅套(tào)户比会在1.1左(zuǒ)右(yòu)。

　　国际经验来看，美国、英国(guó)和日(rì)本的住宅套(tào)户(hù)比均高于1.1，其中，英(yīng)国(guó)的(de)住宅(zhái)套户比最高，为1.19，日本(běn)为1.16，美国为1.11。德国(guó)和韩国分别为1.02和1.05。

　　如果户(hù)均刚好一套(tào)房，就会(huì)造成人口净流(liú)入地的住宅市场供不应求，造成房(fáng)价(jià)或房租迅速上(shàng)涨。

　　七普指出中国的流(liú)动人口3.76亿，省内(nèi)流(liú)动人口和省际流动人口分别(bié)为2.51亿人和(hé)1.25亿人。

　　流动人口会选择在大城市租(zū)房挣钱，在(zài)老家(jiā)县城买房。

　　暨南大学(xué)2017年的中国城(chéng几十块钱的阿富汗玉是真的吗)乡人(rén)口流动调查数据显示(shì)，在上海、杭州以(yǐ)及南京工作(zuò)的流动人口在老家拥有住宅比(bǐ)例分别为28％、21％和18％。大(dà)城市的高(gāo)工资吸引(yǐn)打工人，但高房价(jià)迫使打工(gōng)人回乡置业。

　　流动人(rén)口实际上会占据两套房(fáng)，在高(gāo)房价的大城市租赁一套房，在(zài)房价(jià)较(jiào)低(dī)的(de)县城(chéng)购买一套房。所以说户(hù)均(jūn)一套房(fáng)无法满足庞大流(liú)动人口的租赁(lìn)与置业需(xū)求。

　　（二）至少(shǎo)9000万(wàn)户家庭住宅品(pǐn)质仍需改善(shàn)

　　目前，中国的城镇(zhèn)住宅中依然有不少老旧小区。

　　三成(chéng)家庭，也就是约9000万户城(chéng)镇居民住宅(zhái)是2000年(nián)以(yǐ)前建成，其中又有11.6％住宅年龄至(zhì)少在(zài)33岁以上。

　　这批存(cún)在(zài)着建筑结构(gòu)松散、设施陈(chén)旧、安全隐(yǐn)患大等(děng)问题，如电线老化、管道等(děng)基础设施陈旧，给住户的生活带来了很大的不便和安全隐患，并(bìng)且(qiě)居住(zhù)体验(yàn)较差。

　　2000年以前建成的老旧住宅面积小。占比(bǐ)为31.3％的家庭户数拥(yōng)有的住宅面积占比仅为27.6％。仍然存在5％左右(yòu)的家庭没有(yǒu)独立卫浴和厨(chú)房。这类上(shàng)世纪(jì)修建的(de)老(lǎo)旧小(xiǎo)区很难满足现代(dài)生活(huó)需求，在未来(lái)大都会被拆迁重建(jiàn)。

　　近五(wǔ)成(chéng)的(de)家庭住宅为一居室和二居(jū)室，户(hù)型偏小。其中一居(jū)室占比(bǐ)为14.9％，二(èr)居室(shì)占(zhàn)比为(wèi)33％。对比镇(zhèn)，城(chéng)市家庭住宅户型更(gèng)小，当然这与城(chéng)市土地(dì)资源紧(jǐn)张(zhāng)有关。

　　（三）人均(jūn)住宅面积(jī)扩张(zhāng)是未来地产(chǎn)的需求驱(qū)动力

　　根据七(qī)普数据测算，2020年(nián)城(chéng)镇家庭户住宅存(cún)量(liàng)总面积为294.6亿平。暂不考虑(lǜ)两年间农民带房(fáng)进(jìn)城(chéng)和老旧(jiù)小区(qū)拆迁，加上2021年和(hé)2022年(nián)商品住宅竣工面积（7.3亿(yì)与6.3亿），得出2022年(nián)住宅存量总面积为308.16亿平(píng)，人均(jūn)住(zhù)宅建筑面(miàn)积(jī)为39.45平方米(mǐ)。

　　超过一半(bàn)的家庭人均(jūn)住宅(zhái)建筑面积小于均值，近4成(chéng)家(jiā)庭人均住宅建筑面积在(zài)30平米以(yǐ)下。

　　15％的城镇家庭人均住宅建筑面积不足19平方米，不及全国人均(jūn)水平的(de)一半。若去除20％的公摊，可使用(yòng)的住宅面积仅为15.2平方(fāng)米(mǐ)。上海市将(jiāng)人均住宅建筑面积低于15平(píng)方米的家庭(tíng)界定为住(zhù)宅存(cún)在(zài)困难，若按(àn)这(zhè)个标准算的话，中国有(yǒu)11.3％的家庭存在住宅困难问题。

　　若人(rén)均(jūn)可使用住宅(zhái)面(miàn)积为40平，即人均住宅建筑(zhù)面积为50平(píng)，只(zhǐ)考虑(lǜ)家庭户人数(shù)，需要住宅总(zǒng)量约390.6亿平，较目前至(zhì)少新(xīn)增(zēng)82亿平。

　　对比发(fā)达国家人均住宅(zhái)面积(jī)，美国为67㎡，瑞(ruì)士、日本(běn)、德国(guó)和英国都高于(yú)40㎡，中(zhōng)国的人均(jūn)住(zhù)宅建筑(zhù)面(miàn)积为39.45㎡，相差不大。但若去除公摊面积后，中国的人均可使(shǐ)用(yòng)面积(jī)为31.56㎡，这一差(chà)距将变得明显。

　　若(ruò)考(kǎo)虑约1.4亿(yì)的(de)集体户人(rén)口，所需要的住宅总(zǒng)量(liàng)会(huì)更多。

　　几十块钱的阿富汗玉是真的吗ng>四(sì)、户均已(yǐ)然1套房，未(wèi)来地产(chǎn)还会有需求么？

　　我们测算得(dé)到中(zhōng)国城镇家庭户均(jūn)1套房，看似已经户户(hù)有房。即(jí)便如此(cǐ)，中(zhōng)国人口静(jìng)态结构和动(dòng)态趋势(shì)演绎，决定了中(zhōng)国未来地产仍有需求(qiú)释放。户均1套住宅现实(shí)之(zhī)下(xià)，中国未来(lái)城镇住宅(zhái)需求(qiú)主要来自(zì)于四个方(fāng)面。

　　第一，户均人口缩小，家庭户(hù)数增多(duō)，新户购房(fáng)需求(qiú)扩(kuò)张。

　　过去20年我国城(chéng)镇(zhèn)家庭(tíng)户均(jūn)人口(kǒu)数不(bù)断下降，六普显示(shì)城镇户均人口规模(mó)为2.85人/户，而七普显示(shì)城(chéng)镇户均(jūn)人口(kǒu)规模为2.62人/户(hù)，一人户、二(èr)人户(hù)的占比明(míng)显上升，人口小家庭化趋势(shì)将继续延续(xù)，导(dǎo)致户(hù)数(shù)会因(yīn)户均人口规模(mó)的(de)缩小而增多。

　　第二(èr)，人口迁移导致经济发展带来的新增住宅需求旺盛(shèng)。

　　中国经济板块的分化日(rì)益明显(xiǎn)，资源(yuán)和生(shēng)产要素(sù)逐步向(xiàng)经济(jì)带、都市圈中心(xīn)城市流(liú)入，区域经济(jì)资源分(fēn)配的再集中(zhōng)吸引着人(rén)口流入。人口迁移(yí)势必(bì)涉(shè)及到买房租(zū)房，给(gěi)迁入地住(zhù)宅市场(chǎng)带(dài)来(lái)新的增(zēng)量。

　　以浙江省为例，2021年常住人(rén)口增(zēng)量为72万，而出生人口为44.9万人，死(sǐ)亡(wáng)人口为38.4万人(rén)，自然增加人口仅(jǐn)为6.5万人，其人(rén)口增长主要受益(yì)于(yú)人口迁移。

　　第三，老(lǎo)旧(jiù)小(xiǎo)区改善性需(xū)求(qiú)依然(rán)庞大。

　　从2011年到(dào)2020年(nián)，自建住宅和原(yuán)公有住宅的(de)家庭拆迁改建最(zuì)多(duō)。自建房家庭(tíng)比例从31.5％到21％，下降了(le)10.5个百分点；原(yuán)公有住宅(zhái)家庭(tíng)比例从12.9％到6.1％，降幅为6.8个百分点。二者和（27.1％），再加上其他住宅（5％）与家(jiā)庭(tíng)住(zhù)宅建(jiàn)造时间为2000年以前的比例（31.3％）大(dà)致(zhì)相(xiāng)吻合。

　　十(shí)年间(jiān)新(xīn)增(zēng)8473万(wàn)家庭户(hù)，自建住宅和原(yuán)公有住宅(zhái)减少了1282万户(hù)，住宅(zhái)净需求增加(jiā)9755万户。49％的(de)家庭(tíng)购买商品(pǐn)住宅，21％的(de)家庭购买二手房(fáng)。在新增(zēng)住(zhù)宅需求中，有7成家(jiā)庭购买(mǎi)了商品住宅。租房、购买经济适(shì)用(yòng)房和其他分别占比(bǐ)18％，3％和(hé)9％。未(wèi)来随着城中村(cūn)和旧城改造，商品(pǐn)住宅的占比(bǐ)势(shì)必会(huì)进(jìn)一步上升。

　　2000年以前建造的住(zhù)宅建筑面积还有约81亿(yì)平，涉(shè)及(jí)城镇(zhèn)家庭(tíng)约9000万户。破旧的城中村、老公有住宅(zhái)，建筑面积小、质量低、基础设施配套差、没有或少有(yǒu)物业管(guǎn)理，居(jū)民追求美好、宜居(jū)生(shēng)活的环境(jìng)，背后的改善性需求有待(dài)释放。

　　第四，“住上更大房子”的改善性需求还将有所增加。

　　刚需购(gòu)房(fáng)受限(xiàn)于资(zī)金，倾(qīng)向于中小户型。已有(yǒu)住(zhù)宅家(jiā)庭希望(wàng)提(tí)高生(shēng)活品质，以小换大(dà)、以旧换(huàn)新。2022年底的中央(yāng)经(jīng)济(jì)工(gōng)作会议(yì)明确指(zhǐ)出支持住宅改善等消费(fèi)。

　　OECD国家的人(rén)均住宅间(jiān)数为(wèi)1.71间(jiān)，无论是否考虑乡(xiāng)村住宅因素，中国的人均住宅间数较其(qí)他国家(jiā)依旧(jiù)存在不小差距(jù)。

　　住(zhù)宅(zhái)舒适度与经济水(shuǐ)平有着密切正向联(lián)系(xì)。随着经济发展水平(píng)的提高，中国的人(rén)均住宅(zhái)间数(shù)与人均住宅建筑面积将随(suí)之增长。

　　如(rú)果说过(guò)去(qù)二十年是(shì)中(zhōng)国地(dì)产黄(huáng)金发(fā)展(zhǎn)期(qī)，地产矛盾更多体现为住宅(zhái)供给存(cún)在不足，供需出现错(cuò)配，这是(shì)过去二十年(nián)房价快速上涨基石(shí)。那么未来将是住宅(zhái)质(zhì)量的(de)供需(xū)冲突。房地产大分化(huà)时代已至，这种(zhǒng)分化(huà)不(bù)单局(jú)限(xiàn)于城(chéng)市能级之间差异，优质小区和老旧二手房(fáng)之(zhī)间(jiān)的差异也(yě)将越发扩大。

　　风险(xiǎn)提示

　　人口普查(chá)数据调查的是人(rén)，并不是(shì)针(zhēn)对住宅，因此可能(néng)存在统计(jì)偏差(chà)。商品住宅占比(bǐ)实际值可(kě)能偏低(dī)，其增速可能超预期。

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