饱(bǎo)受争(zhēng)议的二手(shǒu)房交易中介费(fèi)问题，正逐(zhú)渐得到监管部(bù)门的重视。

　　5月8日，住(zhù)建(jiàn)部(bù)、市场(chǎng)监管总(zǒng)局联(lián)合发(fā)布了关(guān)于规范房地产(chǎn)经纪服(fú)务的意见。意(yì)见(jiàn)提及，近(jìn)年来，部分房地(dì)产(chǎn)经纪机构存在利用房源客(kè)源优势收取(qǔ)过(guò)高费用、未明码标价、捆绑(bǎng)收(shōu)费、滥(làn)用(yòng)客户个人(rén)信息等问题(tí)，加重交易(yì)当(dāng)事人负担、侵(qīn)害(hài)其合法权益。

　　基于(yú)上述背(bèi)景(jǐng)，两部门(mén)从加(jiā)强从业主体管理、明确经纪服(fú)务内容、合(hé)理确定(dìng)经(jīng)纪(jì)服务收费、严格(gé)实行明码标价等十方面(miàn)，提出了意(yì)见。

　　中原地产首席分析师张大伟(wěi)称，随(suí)着城(chéng)市发展，一二线(xiàn)城市二(èr)手房交易占比逐渐增(zēng)加。以北京、上海为例，二手房(fáng)占市场成(chéng)交(jiāo)比例超过80％，大量二手房成交依赖中介居间成(chéng)交，房地产调(diào)控重心(xīn)逐渐(jiàn)从(cóng)开发商过渡到中介(jiè)公司。

　　广东省(shěng)城规院住(zhù)房(fáng)政策研究中心首席研究员李宇嘉表示，买房对居民来说属(shǔ)于金(jīn)额不低(dī)的大宗交(jiāo)易(yì)，由于二手房交易成本(běn)较高、交易(yì)周(zhōu)期较(jiào)长，具有非常强的专业性，居民(mín)往(wǎng)往通过中介来完成。但很多中介利用信息不对(duì)称等问题，将非必要的收费夹带其中，如收(shōu)取(qǔ)过桥融资、按揭费、担(dān)保(bǎo)费等(děng)，对(duì)居民造成额外(wài)的负(fù)担，而且这些服(fú)务事(shì)项并未明(míng)码标价(jià)。

　　对(duì)于二手房市场(chǎng)交易过程中存在的(de)“乱象(xiàng)”，李宇嘉指出(chū)，对包括经纪服务在内的相关市场交易行为及其(qí)主体进行规范(fàn)和秩(zhì)序整顿，是(shì)房(fáng)地产市场管理和调控的主题。“当下，推进这项工作的意义更大，也更急(jí)迫。”

　　中(zhōng)介收费(fèi)问题(tí)成监管重点

　　二(èr)手房市场中(zhōng)，历来对房地产经纪服务行业关注(zhù)最(zuì)多的(de)一个话题，便是房(fáng)地产经纪(jì)服务(wù)费的问题。

　　张(zhāng)大伟(wěi)认为(wèi)，未来相关部门主(zhǔ)要监管的重点，将是(shì)对(duì)房地产经(jīng)纪(jì)服务收(shōu)费(fèi)及中介交易进行规范(fàn)。

　　在热点城市，二手房屋交易过程中，部(bù)分价(jià)值不菲的房(fáng)屋，往往要缴纳一笔金额不低的中介费(fèi)。以北京某房地产经(jīng)纪(jì)服务机构2.7％的服务费率计算(suàn)，一(yī)套1000万元的房屋，中(zhōng)介费(fèi)约为27万。

　　在合(hé)理(lǐ)确定经纪服务收费上(shàng)，两部门(mén)在(zài)此次意见中提及，房地产经纪机构要合理降低住房买卖和租(zū)赁(lìn)经(jīng)纪(jì)服务费用(yòng)。鼓励按照(zhào)成交价(jià)格越高(gāo)、服务费率越低(dī)的原则实(shí)行分档定价。引导(dǎo)由交(jiāo)易双方共(gòng)同承担经(jīng)纪服(fú)务费用。

　　据张大伟(wěi)介绍，目前(qián)房地(dì)产经纪服(fú)务收费(fèi)标准的最早依据是1995年国(guó)家计(jì)委建(jiàn)设部下(xià)发的《关于房(fáng)地产中介服务收费(fèi)的通知》（971号文），其中第六(liù)条(tiáo)规定(dìng)：房屋买卖(mài)代理收费，按成交价格(gé)总额的0.5-2.5％计收。

　三件套是哪三件　以北(běi)京(jīng)为例，目前(qián)北京(jīng)市执行的(de)2014年更新后的收(shōu)费标(biāo)准，即根据这样的规定：“少数特别(bié)复杂的住宅(zhái)买卖经纪服务，经交易各方协商同意(yì)，可在规定(dìng)的(de)收费标准基础上适当上(shàng)浮，上浮(fú)幅度最高不(bù)得(dé)超过10％。”这(zhè)意味着，当(dāng)前北京二手房中介费上限为(wèi)：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张大(dà)伟(wěi)表示(shì)，本着“简政放权”的精神，北(běi)京2015年取消了房地(dì)产中介服务等57个(gè)政(zhèng)府定(dìng)价，房(fáng)地产经(jīng)纪服务收(shōu)费多少(shǎo)由各中介(jiè)机构自行决(jué)定。

　　“房(fáng)产中介机构在实际收取(qǔ)费(fèi)用(yòng)过程中，相关监(jiān)管部门当前并未明确具体的中介费率，中介机构仅(jǐn)需在(zài)服(fú)务过程中(zhōng)对收费标(biāo)准进(jìn)行(xíng)明码(mǎ)标价即可(kě)。而房地产经(jīng)纪服务机构在(zài)具体收取过程(chéng)中，会结合房屋价(jià)值及工资标(biāo)准，综(zōng)合计算(suàn)出合适的中介(jiè)费率。”张大伟补充道。

　　对于明码标(biāo)价问题，三件套是哪三件两部门(mén)在(zài)此次意见中提(tí)及，房地产经纪机构应(yīng)当在(zài)经(jīng)营门店、网(wǎng)站、客户端(duān)等场(chǎng)所或渠道，公示服务(wù)项目、服务(wù)内容和(hé)收费标准，不得混合标价和捆绑收(shōu)费。房地产(chǎn)经纪机构(gòu)提供的基本(běn)服(fú)务和(hé)延(yán)伸服(fú)务(wù)，应当(dāng)分别明(míng)确服务(wù)项目和收费标(biāo)准。房(fáng)地(dì)产经(jīng)纪机(jī)构收费前(qián)应(yīng)当向(xiàng)交易当(dāng)事人出具收费清单(dān)，列明收费标准(zhǔn)、收费金额，由(yóu)当事(shì)人签(qiān)字确认。

　　另外(wài)，对收费(fèi)明(míng)显高于(yú)市场平均(jūn)水平的(de)房地产经纪机(jī)构，住房和城乡建设部门将会同市场(chǎng)监管等部(bù)门(mén)采(cǎi)取约谈等综合措施进行重(zhòng)点(diǎn)监(jiān)管。市场监管部(bù)门会同有关部(bù)门依(yī)法查处不按规(guī)定明(míng)码标(biāo)价、操纵经纪服务收(shōu)费等违(wéi)反价(jià)格(gé)和反垄(lǒng)断法律(lǜ)法规的(de)行为。对(duì)房(fáng)地产经纪(jì)机构相关违(wéi)法(fǎ)违规信(xìn)息，市场监(jiān)管部门要依法依规纳入国家企业信用信息(xī)公(gōng)示系统。

　　房(fáng)屋(wū)中介费要(yào)降了？

　　鼓励按照成交价格越高、服(fú)务费率越低的原则实行(xíng)分档(dàng)定价，是(shì)否意味着，未来豪宅的中介费有望大幅降低(dī)？

　　中原地产华南(nán)区(qū)总裁兼深圳(zhèn)中原总经理郑叔伦称，住建(jiàn)部(bù)发(fā)文(wén)鼓励按照成交价(jià)格越高、服务(wù)费(fèi)率(lǜ)越低的原则实行分(fēn)档定价，合理降低住房买卖和租赁经纪服务费(fèi)用，主(zhǔ)要还是规范行(xíng)业(yè)，打击收费过高(gāo)的(de)经纪机构，但对市场影响(xiǎng)有限，“以深圳为例，深圳市场豪(háo)宅和普宅本来(lái)收费就不(bù)同，各家收费普(pǔ)遍在合理范围内，加上(shàng)经纪服(fú)务费用对市场的影响不大。”

　　张大伟(wěi)指(zhǐ)出，由于当(dāng)前(qián)两部门提出(chū)的(de)意见仅为鼓励(lì)性质，即只是纲领(lǐng)性文件而非规定(dìng)，未来如何具(jù)体认定其(qí)中的细则，还需要(yào)看各城(chéng)市(shì)落(luò)地执行情况(kuàng)。

　　不(bù)过，张(zhāng)大伟表示(shì)，“从目前市场看，经纪服务领(lǐng)域的调整改善、规范化，有利于行业健康发展。同时，由于二手(shǒu)房很多房源(yuán)在产(chǎn)权方面有瑕疵，如产权抵押、不同税费等(děng)都可(kě)能对交易产生影响，这对房地产(chǎn)经纪服务行业的专业(yè)性提出更高的要求。”

　　58安居客研(yán)究院研究总监陆骑麟(lín)指出，在(zài)二手房买(mǎi)卖过程中，原本(běn)应该(gāi)由(yóu)上下家(jiā)各支(zhī)付(fù)一半的(de)中介(jiè)费，但在一些热点城市的二手(shǒu)房(fáng)交易过程中，往往会(huì)有这样的情形，因部分购房者处于(yú)弱势(shì)地(dì)位，从而会(huì)出现中介费(fèi)及(jí)税费(fèi)均由购房(fáng)者来(lái)承(chéng)担。即使(shǐ)一些房东愿意承担中(zhōng)介(jiè)费(fèi)，这部分费用也(yě)可能通过转(zhuǎn)嫁的方式(shì)，在房价中有所体现。

　　“上家把中介费(fèi)转(zhuǎn)嫁给下家，市场这种所谓(wèi)‘约(yuē)定俗成(chéng)’的情况，一些房产中介公司将其(qí)视(shì)为向购房者单边收费的行为(wèi)。部分中介公(gōng)司可能会(huì)利用其支配地(dì)位，在原先经纪服务收费(fèi)的基础(chǔ)上，再次向(xiàng)房东收(shōu)取费用，而这部(bù)分费用(yòng)，房东往往(wǎng)会将(jiāng)其转再次(cì)转(zhuǎn)嫁给购(gòu)房者，这实际上相当于(yú)变相(xiāng)推(tuī)高了房(fáng)价。两(liǎng)部(bù)门提出严禁操纵经纪(jì)服务收费，不仅有利于提高交易中操作的(de)透明(míng)度，也有利于房价的稳定。”陆骑麟称。

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