导(dǎo)读

　　黄金二十年之后，当(dāng)下中(zhōng)国地产步(bù)入大分化时代(dài)而非停滞期(qī)。

　　要点(diǎn)

　　过(guò)去(qù)二十年是中国房(fáng)地产市场黄金二十年。2019-2021年，连续三年商品住宅(zhái)销售(shòu)面积超15亿(yì)平，足够4000万(wàn)家庭入住。恰逢(féng)近(jìn)年地产持续(xù)低景气，有关中国地产是否(fǒu)过剩的讨论日益热(rè)烈。

　　拨开迷(mí)雾，本文试图厘(lí)清中(zhōng)国城镇(zhèn)存量住宅真(zhēn)实情况，据此判断(duàn)中(zhōng)国未来(lái)地产趋(qū)势。

　　有媒体渲染中国地产存量极(jí)度(dù)过剩(shèng)，事实是否如此？

　　住建部披露全国有近6亿栋房屋(wū)建筑，第七次人口(kǒu)普查调(dià容易吸引已婚男人的女人，哪些女人容易吸引已婚男人o)查数(shù)据(jù)显示(shì)城镇家庭户人(rén)均住宅间数(shù)为1.06间。市场陷入(rù)怀疑，中国(guó)房子是否(fǒu)真的(de)过剩？

　　事(shì)实上住建部(bù)披露的近(jìn)6亿(yì)栋城乡房屋建筑中，城镇建筑占(zhàn)比不到一成(chéng)，其中还包括大量城(chéng)镇非(fēi)住(zhù)宅建筑(zhù)，如商(shāng)业(yè)办公楼、学校(xiào)等(děng)，因(yīn)此(cǐ)6亿栋(dòng)房屋中城镇(zhèn)住宅(zhái)占(zhàn)比极低(dī)。

　　七普显示中国城镇居民人(rén)均住宅间数为1.06间，但居住舒适不是人均一间房(fáng)所能满足(zú)，它与房(fáng)屋质量、居住(zhù)面积(jī)、配套设施等因素(sù)密(mì)切相关。中国的(de)人均住宅间数(shù)较发达国家(jiā)还有很(hěn)大差距。人均住宅间数大(dà)于1同样不意味着中国住宅市场容易吸引已婚男人的女人，哪些女人容易吸引已婚男人已经饱和(hé)。

　　我们测算(suàn)发现中国城镇居民户(hù)均1套房，其中每户持有(yǒu)商(shāng)品住宅仅0.64套(tào)。

　　目前并无直接公布中国家(jiā)庭户(hù)均住宅的数(shù)据，我们根据商品(pǐn)住宅套数、商品住宅占比和(hé)城镇(zhèn)家庭(tíng)户数(shù)，计算(suàn)出城镇家庭住宅(zhái)套户(hù)比(bǐ)。

　　测(cè)算(suàn)结果显示，目前城镇(zhèn)家庭户均拥(yōng)有(yǒu)0.86套房，其中0.54套为商品住宅。若期房顺利(lì)交付，直至2024年，中国每户(hù)城镇家庭(tíng)才拥有1套住宅(zhái)，其中商(shāng)业住宅仅0.64套。

　　户均一套房似乎意味着(zhe)户户有房，然而事实上中国住宅市(shì)场(chǎng)供需并不平衡。

　　国际数据(jù)显示，成熟房地(dì)产(chǎn)市场的住宅套户比会大于1，在1.1左右。

　　之所以说不平衡，是因为户均(jūn)一套房(fáng)无法满足流(liú)动人(rén)口的租(zū)赁和置业需求。全国总人口的(de)近三成都(dōu)是流(liú)动人口，流(liú)动人口会选择在大城市租房挣钱，在老家(jiā)买房，从而产生了额(é)外(wài)的住宅(zhái)需求。

　　即便户均一(yī)套房，中(zhōng)国未来地产仍(réng)有四大新增需求动(dòng)力。

　　第一，户(hù)均人口规模缩(suō)小，一人(rén)户、两人(rén)户占(zhàn)比不断增加，导(dǎo)致家庭户数增(zēng)多。小家庭化趋势将延续，带来新户购房需求增长。

　　第二，经济板块的分化日益(yì)明显，区域经济资源分配的再集中吸(xī)引着人(rén)口(kǒu)流入，人口(kǒu)净(jìng)迁入城(chéng)市的新增(zēng)住(zhù)宅(zhái)需求有(yǒu)望(wàng)持续旺(wàng)盛。

　　第三，30％左(zuǒ)右的家庭住在2000年(nián)以(yǐ)前建成的住宅中，涉及超9000万家庭、81亿(yì)平(píng)方(fāng)米的住宅建筑(zhù)面积(jī)。促成“老(lǎo)破小”住宅的(de)改造势在必行。

　　第四(sì)，中国的人均住(zhù)宅间(jiān)数与人均(jūn)住宅建筑(zhù)面积(jī)均较发达国(guó)家有(yǒu)着不(bù)小差距，“住上更(gèng)大房子”的改善性需求(qiú)正(zhèng)在不断增加。

　　黄(huáng)金二十年之后，当下(xià)中(zhōng)国(guó)地产步入(rù)大(dà)分化时代(dài)而非(fēi)停滞期。

　　如果说过去二十年是中国(guó)地产黄金发展(zhǎn)期，地产(chǎn)矛盾更多体现为住(zhù)宅供给存在不足，这是过去二十年(nián)房(fáng)价快速(sù)上涨基石。那么当下房地产大分化(huà)时代(dài)已至(zhì)，大分化时代下地产矛盾(dùn)则(zé)更(gèng)多体现在住宅质(zhì)量(liàng)供需冲(chōng)突。

　　地产大分化(huà)必(bì)将(jiāng)体(tǐ)现(xiàn)在不(bù)同能级城(chéng)市之间，不同区域板块之间，不同品(pǐn)质住宅(zhái)之间。

　　目录

　　正文

　　引言

　　不久前，官方(fāng)披露全国已有(yǒu)近6亿栋房屋建筑，引发热议(yì)。从2月以来，各大城市二手房挂牌量突然激增，引(yǐn)发一阵(zhèn)二手房的(de)“抛售(shòu)潮”。

　　让市场(chǎng)不禁担(dān)心，中(zhōng)国的房(fáng)子是(shì)否已经过剩？

　　中国城镇住宅到(dào)底(dǐ)是供给(gěi)过(guò)剩，还是供需平衡，或(huò)是仍然(rán)存在不足？可惜由于住宅存(cún)量(liàng)数据并未公布，我(wǒ)们(men)无法(fǎ)直接知晓具(jù)体情况(kuàng)。

　　拨开迷雾(wù)，我(wǒ)们(men)测(cè)算出中国城(chéng)镇(zhèn)家庭户均拥有住宅(zhái)套数，回(huí)答当前的房子是否(fǒu)真的过剩了(le)？据此判断未(wèi)来(lái)房地产市场会如何发展。

　　一、如何(hé)有效观(guān)察中国户均拥(yōng)有住(zhù)宅数(shù)量

　　（一(yī)）中国住(zhù)宅数量(liàng)过剩的直观判断站不住脚

　　今(jīn)年2月，在以全国自(zì)然灾害综合风险普查工(gōng)作(zuò)情况(kuàng)为主题的(de)新闻发布会上，负责人(rén)对外披露：“住宅(zhái)城乡建(jiàn)设行(xíng)业(yè)获取了(le)全国近6亿栋城乡房屋(wū)建筑数据(jù)以及(jí)80多万处市政设施数(shù)据。”

　　14亿人住6亿栋(dòng)房屋建筑，平均每栋(dòng)建筑住不到3人，住(zhù)宅市场看似已经过剩。

　　在这(zhè)近6亿栋房屋建(jiàn)筑中，农(nóng)村房屋占(zhàn)9成以上，以栋数计算(suàn)的城镇房屋实(shí)际仅有4700多万栋，还包括了大量商业楼、写字楼、学校、医(yī)院等(děng)非住宅。总的(de)算(suàn)下来，住宅占比并不(bù)大。

　　第七(qī)次人口普(pǔ)查数据公布(bù)了中国城(chéng)镇家(jiā)庭户人均住宅间数为1.06间，其(qí)中城市家(jiā)庭(tíng)户居(jū)民(mín)人均0.99间，乡镇家庭户居民人均1.18间。

　　人均住宅(zhái)间数大于(yú)1，看似(shì)意味着人人(rén)都有房(fáng)间居住。

　　居住水平不仅与房间数量有关，更与房屋质量、居住面积、配套设施等因素密切相关。单单从人均住(zhù)宅间数不(bù)能完全反映出城镇居(jū)民的居住水(shuǐ)平。

　　中(zhōng)国主要(yào)是以家庭(tíng)为单位购买成套住宅，一套设施齐全的住宅才(cái)是(shì)城(chéng)镇(zhèn)居民(mín)宜居的选择(zé)。

　　（二）中国(guó)户均住宅的测算思(sī)路(lù)、数(shù)据和方法(fǎ)

　　中国(guó)城镇居民住宅(zhái)主要分两(liǎng)大类，一类(lèi)是商品住宅，另一类是保障(zhàng)房、原(yuán)公有住(zhù)宅、自建房等非商品住宅(zhái)。

　　目前(qián)缺乏统计数据(jù)，并没(méi)有(yǒu)直接公布城镇住宅数量。居民住宅相关数据有两(liǎng)处可以直接公布，一是每年商品住宅销售套数(shù)（统计局）；二是居民住宅来源（人口普查(chá)数据(jù)）。计(jì)算中国居民(mín)户均住宅数量，我们(men)主要用到上述两组数(shù)据。

　　中国住宅改(gǎi)革(gé)始于(yú)1998年，1998年之前商品住宅(zhái)数量(liàng)极少，可忽略不(bù)计。估算城镇居民户均住宅套(tào)数分(fēn)三步走：

　　第一(yī)步，将1999年以来每年商品住宅(zhái)销售套数相(xiāng)加(jiā)，我们就能(néng)够得(dé)到(dào)当前商品住宅(zhái)总(zǒng)存(cún)量。

　　第二(èr)步，根据城镇居民拥有的商品住(zhù)宅和(hé)非商(shāng)品住宅比例，推算(suàn)得(dé)到居民住宅总套数。

　　第三(sān)步(bù)，将城镇居民拥有的(de)商品住(zhù)宅总数除(chú)以(yǐ)家庭(tíng)户数(shù)，我们(men)就能够得到城镇户均拥有的住(zhù)宅数量。

　　具体计算公式如下：

　　城镇家(jiā)庭住宅套户比(bǐ)=住宅总套数/家庭户数

　　=（商品住宅套数(shù)/家(jiā)庭(tíng)户数(shù)）/（商(shāng)品(pǐn)住宅套数/住宅总套数）

　　=商品(pǐn)住宅套户比/商品住宅占比(bǐ)

　　二、城镇(zhèn)家庭户(hù)均拥有(yǒu)1.02套(tào)房

　　中国(guó)住宅存量到底有多少，目(mù)前缺乏一个准确统(tǒng)计。我们(men)利用既有统(tǒng)计数据，大致测算得到中国存量(liàng)房地产(chǎn)套数，并进一步推算中国(guó)城镇(zhèn)家庭(tíng)户(hù)均拥有(yǒu)的住宅数量(liàng)。

　　（一(yī)）城镇居民户均拥有商品住宅0.64 套(tào)

　　截至(zhì)2022年，我(wǒ)们(men)计算得到：

　　（一）中国商品住宅累计销售1.97亿套。

　　（二）城(chéng)镇家庭(tíng)户均拥有(yǒu)0.64套(tào)商品(pǐn)住宅（包(bāo)含(hán)现房(fáng)和期(qī)房(fáng)）。

　　中国的房地产销(xiāo)售以期房(fáng)为(wèi)主，从2019年开始，新房销(xiāo)售中期房占比近(jìn)9成。本文去除商(shāng)品住宅累计销售套数里的期房销售，得到(dào)商品住宅现房套数。

　　以2022年商品住宅现(xiàn)房套数计算(suàn)为例：

　　2022年商品住宅现房套(tào)数=截止(zhǐ)到2022年商(shāng)品住宅(zhái)累计(jì)销(xiāo)售套数-过去(qù)三年（2020、2021和2022年）的期(qī)房销(xiāo)售额。

　　主流房企(qǐ)竣(jùn)工周期在2-3年(nián)，并考虑(lǜ)到交房(fáng)后装(zhuāng)修的时间，取最大值3年。

　　将(jiāng)商品住(zhù)宅现(xiàn)房套数(shù)除以家庭户数，算(suàn)出(chū)：

　　（三）目前中国城镇(zhèn)家(jiā)庭(tíng)户均拥有0.54套(tào)商(shāng)品现(xiàn)房住宅。

　　（二）城镇居民户均拥有(yǒu)住宅1.02套(tào)

　　接下来我们需要进(jìn)一步(bù)推(tuī)算中国城镇居民(mín)拥有的户均住(zhù)宅套数。

　　首先，七普数(shù)据显示中国城(chéng)镇居(jū)民的住宅结构特(tè)征如下：

　　73.8％的城镇(zhèn)家庭拥有住宅(zhái)。其(qí)中自建住宅占比21％，购买(mǎi)商品住宅(zhái)占比31.9％、二手(shǒu)房占比10.1％、经济适用房占比3.8％、原公有住(zhù)宅(zhái)占比6.1％，通过继(jì)承或赠与占(zhàn)比0.9％。另有3.4％和17.7％的家(jiā)庭租赁(lìn)廉(lián)租房与(yǔ)其他住宅。

　　其(qí)次，我们假定租(zū)赁其他住宅和购买二手房都是商品住宅，因(yīn)此将租赁其他住宅、购买商品住(zhù)宅与(yǔ)购买二手(shǒu)房加总，得到商品住宅(zhái)占(zhàn)居民所有住(zhù)宅的比例(lì)为62.8％。

　　2020年(nián)商品住宅占比为59.2％，粗略假设2021年-2022年期间商品住宅增幅(fú)为过去十(shí)年变化幅度的20％，计算(suàn)2011年-2020年商品住宅的实际(jì)变(biàn)化比(bǐ)例，从而我们估算出(chū)2022年商(shāng)品住(zhù)宅所占比例，为62.8％。

　　最(zuì)后，截至2022年末，中国平均每户(hù)城(chéng)镇家庭拥有(yǒu)0.86 套住(zhù)宅。但考虑(lǜ)已(yǐ)购期房，中(zhōng)国平(píng)均每户(hù)城镇家(jiā)庭(tíng)拥有(yǒu)1.02套住(zhù)宅。

　　如果交房顺利(lì)，已购期房会在(zài)2-3年内陆续(xù)交付使(shǐ)用，到(dào)2024年，中国平均每户城镇家(jiā)庭都会拥(yōng)有(yǒu)一套住宅。

　　三、城(chéng)镇户均一套房的三点含义

　　既然城镇居民(mín)已经达到(dào)了户均一套房的程度，“户户有房”是否意(yì)味(wèi)着中国城镇化(huà)进展终结(jié)，甚至(zhì)意(yì)味(wèi)着中(zhōng)国地产存量供给(gěi)绰绰有余？

　　（一(yī)）户均一套(tào)房(fáng)并不意味(wèi)着住宅市(shì)场供需(xū)平衡(héng)

　　需(xū)要有多余住宅来满足因人口流动、居民换房等(děng)因素(sù)产生的住宅需求。因此，成熟(shú)房(fáng)地产市场的住宅套户比(bǐ)会(huì)在(zài)1.1左右。

　　国际(jì)经验(yàn)来(lái)看，美国、英国和日本的住宅套户(hù)比均(jūn)高(gāo)于1.1，其(qí)中，英(yīng)国的住宅套户比最(zuì)高，为1.19，日本为1.16，美国为1.11。德国和韩国分(fēn)别为1.02和1.05。

　　如果户均刚(gāng)好一套房，就会(huì)造成人口净流入地的住宅市场供不应求，造成房(fáng)价或房租迅(xùn)速上(shàng)涨。

　　七普指出中国的流动人(rén)口3.76亿，省内流动人口(kǒu)和省际流动人(rén)口分别(bié)为(wèi)2.51亿人和(hé)1.25亿人。

　　流动人口会(huì)选择(zé)在大城市租房(fáng)挣钱，在老家(jiā)县城买房。

　　暨南大学2017年的(de)中国(guó)城乡人口流动调查数(shù)据显示(shì)，在(zài)上海(hǎi)、杭州(zhōu)以及(jí)南京工作的流动人口(kǒu)在老家(jiā)拥有住宅比例分别为28％、21％和18％。大城(chéng)市的高工资(zī)吸引打工人，但高房价迫使(shǐ)打工人回乡置业。

　　流(liú)动人(rén)口(kǒu)实(shí)际上会(huì)占据(jù)两套房，在高(gāo)房(fáng)价的大城市(shì)租赁一套房(fáng)，在房价(jià)较低的县城购买一(yī)套房。所以说户(hù)均(jūn)一套房无法满(mǎn)足庞(páng)大流动人口的(de)租赁与置业需(xū)求。

　　（二(èr)）至少9000万户家庭住宅(zhái)品(pǐn)质(zhì)仍需改善

　　目前，中国的城镇住宅中依然(rán)有不少老旧小区。

　　三成(chéng)家(jiā)庭，也就是(shì)约9000万(wàn)户城(chéng)镇(zhèn)居民住宅是(shì)2000年以前建(jiàn)成(chéng)，其中又(yòu)有11.6％住宅年龄至少在33岁以上。

　　这(zhè)批存在着建筑结(jié)构松散、设施陈旧、安全隐(yǐn)患大(dà)等问题，如(rú)电线老化、管道等基础设施陈(chén)旧，给住户的(de)生(shēng)活(huó)带来了(le)很大的不便和安全隐患，并且居住体验较差。

　　2000年以前建成(chéng)的老(lǎo)旧住宅面积(jī)小(xiǎo)。占比为31.3％的家庭户数拥(yōng)有的住宅面积占比仅为(wèi)27.6％。仍然存在5％左右的家庭没有(yǒu)独(dú)立卫(wèi)浴(yù)和厨(chú)房(fáng)。这类(lèi)上世纪修建的老(lǎo)旧小(xiǎo)区(qū)很难满足现代(dài)生活(huó)需求，在未来(lái)大(dà)都会(huì)被拆迁重建。

　　近五成的家庭(tíng)住宅为(wèi)一居室和二居(jū)室，户型偏小。其中一居室占比(bǐ)为14.9％，二(èr)居(jū)室占比为33％。对比镇(zhèn)，城市(shì)家庭住宅(zhái)户型更小，当然这与城市土地资源紧张有(yǒu)关(guān)。

　　（三）人均住(zhù)宅面(miàn)积扩张是未来地产的需求驱动力(lì)

　　根据七普数据测算，2020年城镇家庭(tíng)户住宅存量总(zǒng)面积为294.6亿平。暂不考虑两年间农民带(dài)房进城(chéng)和老(lǎo)旧小区拆(chāi)迁，加上2021年和(hé)2022年商品住宅竣工面积(jī)（7.3亿(yì)与6.3亿(yì)），得出2022年住宅存量(liàng)总(zǒng)面积为308.16亿平，人均住(zhù)宅建筑面积为(wèi)39.45平方米。

　　超过一(yī)半的(de)家庭(tíng)人均住宅建(jiàn)筑面(miàn)积(jī)小于均值(zhí)，近4成家庭人均住宅建(jiàn)筑面积在(zài)30平(píng)米以下。

　　15％的(de)城镇家庭人均住宅(zhái)建筑面积不足(zú)19平方米，不及全国人均(jūn)水平(píng)的(de)一半。若(ruò)去除(chú)20％的公摊，可使用的住宅面(miàn)积仅为15.2平方米。上(shàng)海市将人均(jūn)住宅建筑面积低于15平方米的家庭界(jiè)定(dìng)为(wèi)住宅(zhái)存在(zài)困难，若按这个标准算的话，中国有11.3％的(de)家(jiā)庭存在住(zhù)宅困难问题。

　　若人均可使用住(zhù)宅面积为(wèi)40平(píng)，即人均住宅建筑面积为50平，只考虑(lǜ)家庭(tíng)户人数，需要住宅总量约390.6亿平，较(jiào)目前至少新增82亿平。

　　对比(bǐ)发达(dá)国家人(rén)均住宅面(miàn)积，美国为67㎡，瑞士、日本(běn)、德国和英国(guó)都(dōu)高(gāo)于40㎡，中国的人均住宅建筑(zhù)面积为(wèi)39.45㎡，相差不大。但若去除公(gōng)摊面积后(hòu)，中国的人均可使用面积为31.56㎡，这一(yī)差距将变得明(míng)显。

　　若(ruò)考(kǎo)虑约1.4亿的集体户人口，所需要的住宅总量会更多。

　　四(sì)、户均(jūn)已然(rán)1套房，未来地产(chǎn)还会有(yǒu)需求么？

　　我们(men)测算(suàn)得到(dào)中(zhōng)国城镇家庭户均(jūn)1套房，看似(shì)已(yǐ)经(jīng)户(hù)户有房。即(jí)便如此，中(zhōng)国(guó)人口静态结构和动态趋势演绎(yì)，决定了中(zhōng)国未(wèi)来地(dì)产(chǎn)仍有(yǒu)需求释(shì)放。户均1套住宅现(xiàn)实之下，中国未来城镇住宅需求主要来自于四(sì)个方面。

　　第(dì)一，户(hù)均人口缩小(xiǎo)，家庭户数增多，新户购房需求扩张。

　　过去20年我国城(chéng)镇家庭户均人口(kǒu)数不断下降(jiàng)，六普(pǔ)显(xiǎn)示城镇户(hù)均人(rén)口规(guī)模为2.85人/户，而七(qī)普显示城(chéng)镇户均人口规模为2.62人/户，一人(rén)户、二人户的占比(bǐ)明显上升，人口小(xiǎo)家(jiā)庭(tíng)化趋(qū)势(shì)将继续延续，导致户数(shù)会因户均(jūn)人口规(guī)模的缩小(xiǎo)而增多。

　　第二，人口迁(qiān)移导致经(jīng)济发展带(dài)来的新增住宅需求旺盛。

　　中国经济板块的分化日益明显，资源和生产要素逐步(bù)向经济带(dài)、都市圈中心城市流入，区域经济资源分(fēn)配的再集中(zhōng)吸(xī)引着人(rén)口流入(rù)。人口迁(qiān)移势必涉及到买房租(zū)房，给迁入地住宅市(shì)场带来新的(de)增量(liàng)。

　　以浙(zhè)江省为(wèi)例，2021年常住人口增量(liàng)为72万，而出生人口(kǒu)为44.9万人(rén)，死亡人口为38.4万人，自然(rán)增加人(rén)口仅为6.5万人，其人口增长主要受(shòu)益(yì)于人口(kǒu)迁移(yí)。

　　第三，老(lǎo)旧小区(qū)改(gǎi)善性(xìng)需求(qiú)依然庞大。

　　从2011年到2020年(nián)，自建(jiàn)住宅和原公有住(zhù)宅的(de)家(jiā)庭拆迁改建最多。自建房家庭比例从31.5％到21％，下降了(le)10.5个百分(fēn)点；原公(gōng)有住(zhù)宅家(jiā)庭比例从12.9％到6.1％，降幅为6.8个百分点。二者和（27.1％），再(zài)加上其(qí)他住宅（5％）与家庭住宅建造(zào)时间为2000年(nián)以前(qián)的比例（31.3％）大致相吻合。

　　十年间新增(zēng)8473万家庭户，自(zì)建(jiàn)住(zhù)宅和原公有住宅减少(shǎo)了1282万户，住宅净需求增加9755万户。49％的(de)家(jiā)庭购买商品住宅，21％的家庭购买二手房。在(zài)新增(zēng)住(zhù)宅需求中(zhōng)，有7成家庭购买了商品住宅。租房(fáng)、购买经济(jì)适用房(fáng)和其他分别(bié)占比18％，3％和9％。未来随着城(chéng)中(zhōng)村和旧(jiù)城改(gǎi)造，商品住宅的占比势必会进一步上升。

　　2000年以前建造的住宅建(jiàn)筑(zhù)面(miàn)积还有(yǒu)约81亿平，涉及城镇家(jiā)庭(tíng)约9000万户。破旧(jiù)的城中村、老公有住宅(zhái)，建筑面积小(xiǎo)、质量低(dī)、基础(chǔ)设(shè)施配(pèi)套差、没有或少有(yǒu)物业管(guǎn)理(lǐ)，居民追求美好、宜居生(shēng)活的环境，背后(hòu)的改(gǎi)善(shàn)性需求(qiú)有待释(shì)放。

　　第(dì)四，“住(zhù)上更大(dà)房子”的改(gǎi)善性需求还(hái)将有(yǒu)所增(zēng)加。

　　刚(gāng)需(xū)购(gòu)房(fáng)受限于资(zī)金(jīn)，倾向于中小(xiǎo)户型(xíng)。已有(yǒu)住宅(zhái)家庭希望提(tí)高生活品质，以(yǐ)小(xiǎo)换(huàn)大、以旧换新。2022年底(dǐ)的中央经济工(gōng)作会议明确指出支持住宅改善等消费。

　　OECD国家的人均住(zhù)宅(zhái)间数为1.71间，无论是否(fǒu)考虑乡(xiāng)村住宅因素，中国的人均(jūn)住(zhù)宅间数较其他国家依旧(jiù)存在(zài)不(bù)小差距。

　　住宅舒适度(dù)与(yǔ)经济(jì)水平有着(zhe)密切正(zhèng)向联(lián)系(xì)。随着经济发展水平(píng)的提高，中国的(de)人均住宅间数(shù)与人均住(zhù)宅建(jiàn)筑面积将随之增长。

　　如(rú)果说过去二十年是(shì)中国地产黄(huáng)金发展(zhǎn)期，地产矛盾更多体现为住宅供给存(cún)在不足，供需(xū)出现(xiàn)错配(pèi)，这是过去二十年房价快速上涨基石。那么(me)未来将是住宅质量(liàng)的供(gōng)需冲突。房地产大分化(huà)时代已至，这(zhè)种分化不单局限于城市能(néng)级之间差异，优质(zhì)小区(qū)和老旧二手(shǒu)房(fáng)之间(jiān)的差异(yì)也将越(yuè)发(fā)扩大。

　　风险提示

　　人口(kǒu)普(pǔ)查数据调查的是人，并不是(shì)针对住宅，因(yīn)此(cǐ)可能存在统计偏差。商品(pǐn)住(zhù)宅占比实际值可(kě)能偏低，其增速可能超(chāo)预期。

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