饱受争议的二手房交易中(zhōng)介(jiè)费问题，正逐渐(jiàn)得到监管部门的(de)重视。

　　5月8日(rì)，住(zhù)建(jiàn)部、市场监管总局(jú)联合发布了关于规范房地产经纪服务的意见。意见提及，近年来，部(bù)分(fēn)房地产经纪机构存在利用(yòng)房源客(kè)源优势收取过高费用(yòng)、未明码标价(jià)、捆(kǔn)绑收(shōu)费、滥用客户个人信息等(děng)问题(tí)，加(jiā)重交易当事(shì)人负(fù)担(dān)、侵害其合法权益。

　　基于上述背景，两(liǎng)部门从加强从业(yè)主体(tǐ)管理、明确经(jīng)纪服务(wù)内(nèi)容(róng)、合理确定(dìng)经纪服务收费(fèi)、严(yán)格实行明码(mǎ)标价(jià)等十(shí)方面，提(tí)出了意见(jiàn)。

　　中(zhōng)原地产(chǎn)首(shǒu)席分析师张大(dà)伟称，随(suí)着城市发展，一二线城市二手(shǒu)房交易占比逐(zhú)渐增(zēng)加。以北京、上海为(wèi)例，二手房占市(shì)场(chǎng)成交比例超过(guò)80％，大量(liàng)二手房成交(jiāo)依赖(lài)中介居间成交，房地产调(diào)控重心逐渐从(cóng)开发商过(guò)渡到中介公(gōng)司(sī)。

　　广(guǎng)东省城(chéng)规院住(zhù)房政策研究中(zhōng)心首席研究员李宇嘉表示，买房对居民(mín)来说属于(yú)金额不低的大宗交易，由于二(èr)手房交易成本较(jiào)高、交易周期较长，具(jù)有非常强的专业性，居(jū)民往往通过中介(jiè)来完成(chéng)。但很多(duō)中(zhōng)介利用信息不(bù)对称等问题，将非必要(yào)的收费夹带(dài)其(qí)中，如收(shōu)取过桥(qiáo)融资、按揭费、担保费等，对居(jū)民造(zào)成额外(wài)的负担，而(ér)且这些服(fú)务事项(xiàng)并(bìng)未明码标价。

　　对(duì)于二手房市场交(jiāo)易过程中存在的“乱象”，李宇嘉指出，对包括经纪服务在内(nèi)的(de)相关市(shì)场(chǎng)交易行(xíng)为(wèi)及其主体进行(xíng)规范和秩序整顿(dùn)，是(shì)房(fáng)地产市场(chǎng)管(guǎn)理和调控的(de)主题。“当下，推进(jìn)这项工作的意(yì)义更大(dà)，也更急(jí)迫。”

　　中(zhōng)介(jiè)收费问题成监管重点

　　二(èr)手房(fáng)市场中，历来对房地产经纪服务行(xíng)业关注最多的一个(gè)话题，便(biàn)是(shì)房地产经纪服务(wù)费的问(wèn)题(tí)。

　　张大(dà)伟认为，未来(lái)相关部门主要监管的重点(diǎn)，将是对房地产经纪(jì)服务收费及(jí)中介交(jiāo)易(yì)进行规范。

　　在热点城(chéng)市，二(èr)手房屋交易过(guò)程中，部分价值不菲的房(fáng)屋，往往要缴纳一笔金额(é)不(bù)低(dī)的(de)中(zhōng)介费(fèi)。以北京某房地产经纪服务机(jī)构2.7％的服(fú)务费(fèi)率计(jì)算，一(yī)套1000万元的房(fáng)屋，中介(jiè)费约为27万。

　　在合理确(què)定(dìng)经(jīng)纪服(fú)务收费上，两(liǎng)部(bù)门在此次(cì)意见中提及，房地产(chǎn)经纪机构(gòu)要合(hé)理降低住房买(mǎi)卖和租赁经纪服务费用。鼓(gǔ)励按照成(chéng)交价格(gé)越高(gāo)、服(fú)务(wù)费率(lǜ)越(yuè)低的原则(zé)实(shí)行分档定价。引导由交(jiāo)易双方共同(tóng)承担(dān)经纪服务费用。

　　据张大(dà)伟介绍(shào)，目前房地产(chǎn)经纪服务收费(fèi)标准的最早依据是1995年(nián)国(guó)家计委建(jiàn)设部(bù)下发的《关于(yú)房地产中(zhōng)介服务收费的通知》（971号文(wén)），其中第六(liù)条规定：房屋(wū)买(mǎi)卖代(dài)理收(shōu)费，按成交(jiāo)价格总额的0.5-2.5％计收(shōu)。

　　以(yǐ)北京为(wèi)例，目前北京(jīng)市执(zhí)行的2014年更(gèng)新后的(de)收费标准(zhǔn)，即(jí)根据这(zhè)样(yàng)的规定(dìng)：“少数特别复(fù)杂的住宅(zhái)买卖经纪服务(wù)，经交易(yì)各方(fāng)协商同(tóng)意，可在规定(dìng)的收(shōu)费标(biāo)准基础(chǔ)上适当上浮，上(shàng)浮幅度(dù)最高(gāo)不得(dé)超过10％。”这意味着(zhe)，当前北(běi)京二手房中介费上限为：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张大(dà)伟表示，本着“简政放权(quán)”的(de)精(jīng)神，北(běi)京(jīng)2015年取(qǔ)消了房地产中介(jiè)服(fú)务等57个政府定价(jià)，房地产经纪服务收费多(duō)少由各(gè)中(zhōng)介机构自行(xíng)决定。

　　“房产(chǎn)中介(jiè)机(jī)构(gòu)在实际(jì)收(shōu)取费用(yòng)过程中，相关监(jiān)管部门当前并未明确具体的中介(jiè)费(fèi)率，中介机(jī)构(gòu)仅需在(zài)服务(wù)过程中对收(shōu)费标准进行明码标价即可。而房地产经(jīng)纪服(fú)务机(jī)构在具体收取过程(chéng)中，会结合房屋价值(zhí)及工资标准，综(zōng)合计(jì)算(suàn)出合(hé)适的中介费率(lǜ)。”张大伟补(bǔ)充(chōng)道(dào)。

　　对于明码标价问题(tí)，两部门在此次(cì)意见中提及，房地产经纪机构(gòu)应当在经营门(mén)店、网站、客户端等场所或渠道，公示服务项目、服务内容和收(shōu)费标准，不得混合标价(jià)和捆绑(bǎng)收费。房地(dì)产经纪机(jī)构(gòu)提供的基本服(fú)务和(hé)延(yán)伸服务，应当分别明确服务项目和收费标准。房地产经(jīng)纪机构(gòu)收费前应(yīng)当向交易当(dāng)事人(rén)出具(jù)收费清单，列明(míng)收费标(biāo)准、收费金(jīn)额(é)，由当事人签字确认(rèn)。

　　另外，对收(shōu)费明显(xiǎn)高于市场(chǎng)平均水平的房地(dì)产(chǎn)经纪(jì)机构，住(zhù)房和城(chéng)乡建设部门将会(huì)同市场监(jiān)管等部门采取约谈等(děng)综合措(cuò)施进行(xíng)重点监(jiān)管。市场监(jiān)管部门会(huì)同有关部门依法查处不(bù)按规定明码标价、操纵经纪(jì)服务(wù)收费等违反价格(gé)可惜天空不作美的意思，天空不作美的意思下一句和反(fǎn)垄断(duàn)法律法规的(de)行(xíng)为。对房地产经纪机构相关(guān)违法违规信息，市场监管(guǎn)部门(mén)要(yào)依法依规纳入国家企业(yè)信用(yòng)信息(xī)公示(shì)系统。

　　房屋中介费要降了(le)？

　　鼓励按(àn)照成交(jiāo)价(jià)格越高、服(fú)务费率越低(dī)的原(yuán)则实行分档定价，是否(fǒu)意味(wèi)着，未来豪(háo)宅(zhái)的中介费有望大(dà)幅(fú)降低？

　　中原地产华南区(qū)总(zǒng)裁兼深圳中原总经理郑叔伦(lún)称，住建部发文鼓励按照(zhào)成交价格越高、服务(wù)费率越低的原(yuán)则实行分档定价，合理降低住(zhù)房买卖(mài)和租赁经纪服务(wù)费用(yòng)，主(zhǔ)要还是规范行业，打(dǎ)击收费过(guò)高的经纪机(jī)构，但(dàn)对(duì)市场影响有限(xiàn)，“以深(shēn)圳为例，深圳市场豪宅和普(pǔ)宅本来(lái)收费就不同，各家收费(fèi)普遍在合理范围(wéi)内，加上经(jīng)纪服(fú)务费用对市场的影响不大。”

　　张大伟指出，由于当前两部门提出的意(yì)见(jiàn)仅为鼓励性(xìng)质，即只是(shì)纲(gāng)领性文件而(ér)非规(guī)定，未(wèi)来如(rú)何具体认定其中的细(xì)则，还需要看各(gè)城市(shì)落地执行情况。

　　不过(guò)，张大伟表示，“从(cóng)目前市场看，经纪可惜天空不作美的意思，天空不作美的意思下一句(jì)服(fú)务领域的调整(zhěng)改善(shàn)、规范化(huà)，有(yǒu)利于行业(yè)健康发展。同时，由于二手房很多房(fáng)源在产权(quán)方面(miàn)有(yǒu)瑕疵，如产权抵押、不同税费等都可能对(duì)交(jiāo)易(yì)产生影响，这对房(fáng)地产(chǎn)经纪(jì)服务(wù)行业(yè)的(de)专业性提(tí)出更高的要求。”

　　58安居客研究院研究总监陆骑(qí)麟指出，在二手房(fáng)买卖过(guò)程(chéng)中(zhōng)，原本(běn)应该由上(shàng)下家(jiā)各支付一半(bàn)的(de)中介费，但在一些热点城市的(de)二手房交易过程中，往往会有这样的情形(xíng)，因部分(fēn)购房者处于弱势地位，从而会出现中介费及税费均由购房者来承担(dān)。即使(shǐ)一些房东愿意承担中介费(fèi)，这部分费用也(yě)可能(néng)通(tōng)过转嫁的方式，在房价中有所体现。

　　“上家把中介费转嫁(jià)给下家(jiā)，市场这(zhè)种所谓(wèi)‘约(yuē)定俗成’的情况，一些房产中(zhōng)介(jiè)公司将其视(shì)为向购(gòu)房者单边(biān)收(shōu)费的(de)行为。部分中介公司可能(néng)会利用其支配地(dì)位，在原先(xiān)经纪服(fú)务收费的基础上，再次向(xiàng)房东收取(qǔ)费用，而(ér)这(zhè)部分费用，房东往往(wǎng)会(huì)将其(qí)转再次转(zhuǎn)嫁(jià)给(gěi)购房者(zhě)，这实际上相当(dāng)于变相(xiāng)推高了房价。两部门提出严禁操纵经纪服务收费，不仅有利于提高交(jiāo)易中(zhōng)操作的透明度，也有利(lì)于房(fáng)价的(de)稳定。”陆骑麟(lín)称。

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