文：任泽(zé)平(píng)团队　　

　　导(dǎo)读

　　是该(gāi)取消预售制了。 1月17日召开(kāi)的全国住房(fáng)和城(chéng)乡建设(shè)工作会(huì)议提出“有条(tiáo)件的可以(yǐ)进行现房(fáng)销售”，不足一个月时间(jiān)，已有山东、安徽、河(hé)南、四川(chuān)、广东(dōng)等地明确表态，试(shì)点(diǎn)现房(fáng)销售。

　　1、是该取消商品房预(yù)售制了，用你的钱，建你的房子，还(hái)烂(làn)尾(wěi)了，这是(shì)对购(gòu)房者的不公平(píng)。以后谁有(yǒu)钱谁建房，没钱没实力的别建了，不能把包袱甩给老百(bǎi)姓(xìng)和(hé)社会，这是房地产从(cóng)大开发(fā)时代(dài)步入(rù)高质量发(fā)展阶段的必然(rán)趋势，也是对购房老百姓的最大保护。98年房(fáng)改时，全国(guó)缺房子(zi)，开发商缺钱，预售制是权宜(yí)之(zhī)计，现在(zài)全(quán)国套户比超过(guò)1，从大开发进入存量时代(dài)，对购房民众不(bù)公(gōng)平(píng)的(de)预售制已(yǐ)经(jīng)过时(shí)了，该取消(xiāo)了，改为(wèi)现房销售。以(yǐ)后(hòu)一手(shǒu)交钱，一手交房，天(tiān)经地(dì)义。当然二次房改是(shì)个技术(shù)活(huó)，兼顾化解停贷、复工保交楼、重(zhòng)组房企债务、恢复(fù)市场信心以及(jí)长效机制，长效机制(zhì)四大(dà)关键是推动城市群战略、人(rén)地挂钩、金融中性稳定和房地产税(shuì)。如果按照(zhào)经(jīng)济(jì)规律办事，中(zhōng)国一定能(néng)实现房地产软着陆和(hé)长期平稳健(jiàn)康发展(zhǎn)，跨过这道关(guān)，解好这道世界难题(tí)。

　　2、为(wèi)什么要取消预售制(zhì)、改为现房销售？大家想想，绝大部分商品是一手交钱一手交货，预(yù)售制是对购买者的单(dān)方面(miàn)不公平(píng)制(zhì)度，购房老百(bǎi)姓几乎承担了(le)所有(yǒu)商品(pǐn)不能(néng)交付(fù)的风险。从个人(rén)层面看，预售(shòu)制对(duì)购房者非常不公平，比如，交(jiāo)房等待期一(yī)般为两年，在(zài)此期间，购房(fáng)者不仅承担(dān)银(yín)行(xíng)利息，还要承担延迟(chí)交房、房(fáng)屋(wū)质量、房产证延(yán)期办(bàn)理甚至(zhì)不(bù)能交房的风(fēng)险。从行业层面看(kàn)，预售(shòu)制助推部分房企(qǐ)过度举债、高杠杆扩张，若遇到下行周期(qī)，会引(yǐn)发资(zī)金链断裂、项目搁置等系列风险。取(qǔ)消预(yù)售制，改为现房销售，这样有助于落实(shí)中(zhōng)央(yāng)房住不炒精(jīng)神、有助于保(bǎo)障购房(fáng)老百姓权益、有(yǒu)助于房(fáng)企稳(wěn)健发展，一举多得，谋划长远。

　　3、为什么(me)建议取消预(yù)售制度？预售制度怎(zěn)么来的？国外什么情况？简单科普一下(xià)：商品房预售最早(zǎo)源于中国香港，俗称卖(mài)楼花，卖期(qī)房，是一(yī)种开发商放杠杆的方式。98年房改，由于商品房短缺，房企缺资金，借鉴中国香港，引入了(le)商品房预售制度(dù)。其实，当前(qián)世界(jiè)不少国家存(cún)在预售(shòu)制。但是，重点来了！发达国家一般有严格的监管保障措(cuò)施(shī)，开发商(shāng)在项目获得(dé)政府批准后才可(kě)以开始(shǐ)销(xiāo)售，买家(jiā)在购买期房(fáng)后并(bìng)非像中国一样在支付完首付(fù)款后从银行一次(cì)性(xìng)贷款支付剩余全部房款(kuǎn)，而是根据开发商工(gōng)程进度在完全交房前进行分期支付。所(suǒ)以(yǐ)，预售制(zhì)度(dù)是需要严格的资金监管、分期支付以(yǐ)及违(wéi)约处罚措(cuò)施(shī)作为保(bǎo)障的，如果没有这些(xiē)保障措施，一定会触发风险，对(duì)购房民众不公(gōng)平，所以不(bù)如借机取消预售制度，以后改为现(xiàn)房销售。客观(guān)讲(jiǎng)预(yù)售(shòu)制度有(yǒu)一(yī)定历(lì)史阶段性(xìng)，现在中国住房(fáng)进入存量时代，取消(xiāo)预售制度有助于降负债(zhài)降杠杆，不再把烂尾风险甩(shuǎi)给老(lǎo)百姓(xìng)和社(shè)会，当然(rán)这需要(yào)配套(tào)房企债务重组、复(fù)工保交楼、恢(huī)复市(shì)场信心和房地产长效机制。这(zhè)是个技术活，只要坚持市场化改革，中(zhōng)国(guó)一定能化(huà)解这(zhè)个(gè)难题，让房地产回(huí)归实体经(jīng)济和居住属(shǔ)性(xìng)，安居(jū)乐(lè)业。

　　4、简(jiǎn)单讲，如果取消(xiāo)预售制，改为(wèi)现房(fáng)销(xiāo)售，开发商(shāng)将拼的不是五(wǔ)花八(bā)门、眼(yǎn)花(huā)缭乱、不知道能不能兑现(xiàn)的营销手段，而是所见即(jí)所得的过硬(yìng)的产品(pǐn)质量和(hé)诚信，这才是(shì)对购房民众的最根本最实(shí)质的保障，这样将极大的提升(shēng)开发商(shāng)的(de)建筑(zhù)质(zhì)量，实现良币驱逐劣(liè)币。所有商(shāng)业的(de)本质是向善(shàn)，是以客户为中心，房地产也不能(néng)例外，老(lǎo)百姓买房子是天(tiān)大的事，烂(làn)尾毁三代，好房幸福一家(jiā)人。从这个角度(dù)，取消预售(shòu)制、实(shí)施现(xiàn)房销售是实现(xiàn)老百姓安(ān)居乐业、社(shè)会长治久安(ān)、行业企业(yè)健康发展(zhǎn)的重大措施。在当前的(de)情况下，取消预售制(zhì)要结(jié)合稳楼市、房地产(chǎn)软着陆、打(dǎ)通金融支(zhī)持当期三好生(shēng)、新模式等(děng)综合施(shī)策。

　　作者十年前(qián)在国务院发展研究中(zhōng)心参与(yǔ)财税改革方案研究(jiū)时，对预售制、房地产税、人地挂钩、金融(róng)稳(wěn)定、房企杠(gāng)杆率等进行(xíng)过(guò)长期系统的专项(xiàng)研(yán)究。（参考后(hòu)来形(xíng)成的专(zhuān)著《房地产周期(qī)》）　　

　　目录

　　1 中国(guó)内地商(shāng)品(pǐn)房预售制的前(qián)世今生

　　1.1 起(qǐ)源：分层销售+“按揭”，霍英东(dōng)创造“卖楼(lóu)花”模式

　　1.2 住房(fáng)需求大、供给量少(shǎo)，引进“卖楼(lóu)花”模(mó)式(shì)，形成(chéng)“中国(guó)内地(dì)版预(yù)售制(zhì)”

　　1.3 预(yù)售制推动城市化(huà)进(jìn)程(chéng)，但(dàn)背(bèi)后潜藏的风险确(què)实(shí)存在

　　2 国际(jì)经验

　　2.1 美国：交付(fù)前预售资金(jīn)第三方全程监(jiān)管(guǎn)，交付(fù)时(shí)开发(fā)商凭验收凭证取得房款

　　2.2 德国：可(kě)零首付购房(fáng)，提供期房烂尾险

　　2.3 英(yīng)国：10％定金保险保护机制，55％-80％房款(kuǎn)交房时(shí)支付(fù)

　　2.4 日本：为(wèi)规范(fàn)期房交(jiāo)易立法，设置期(qī)房预付款保全措施

　　2.5 新(xīn)加坡：买方资(zī)金由银行监管，享1年保(bǎo)修期后付(fù)尾(wěi)款

　　3 启(qǐ)示

　　正文

　　1 中国内地商品房预售制的前世今生

　　1.1 起源：分(fēn)层销(xiāo)售+“按揭”，霍(huò)英东(dōng)创造“卖楼花”模(mó)式

　　二十世纪五十年代在中国香港，楼宇出租(zū)是地产行业盛行的方式，但(dàn)有着转让(ràng)难、出租资金(jīn)周(zhōu)转期长(zhǎng)等问题(tí)，分(fēn)层(céng)销售孕育而(ér)生。20世纪50年代，中国(guó)香港还未推行公共房屋制度，许多人(rén)栖身于木屋(wū)或者其(qí)他临时住(zhù)宅，住房的需求(qiú)是相当高，不过大多数(shù)居民的储蓄(xù)很少。当时楼宇买(mǎi)卖多数以一整栋(dòng)楼为单(dān)位，需(xū)要雄厚(hòu)的资金(jīn)实(shí)力才(cái)能(néng)购买。虽然(rán)楼宇出租是中国香港地产行业盛行的(de)方式，但有着转让难、出租资金周(zhōu)转期长等(děng)问题。针对这一系列问题，不少地产商(shāng)开始(shǐ)探求(qiú)新的方式，如把(bǎ)楼宇契约(yuē)切开，即“分契”，然(rán)后(hòu)将(jiāng)楼宇(yǔ)分层出售(shòu)。这模(mó)式一(yī)经推行，购买楼宇的市民数量有所增加，开发(fā)商资金(jīn)周转加(jiā)快。

　　在分层出(chū)售的(de)基(jī)础上，将(jiāng)“按揭(jiē)”模式(shì)引入房(fáng)地产销(xiāo)售，霍英(yīng)东创造(zào)“卖楼花”模式。1953年底霍英(yīng)东创办立信置业有(yǒu)限公司，凭借商业直觉和多年经营杂货铺、海上(shàng)驳(bó)运业务的经(jīng)验，对于商品流通、资金(jīn)周转有着独(dú)到的见解(jiě)，在努力(lì)寻求方法(fǎ)加快自身资金(jīn)周转。当时其在(zài)购(gòu)下九(jiǔ)龙的一块地盘(pán)后，除了分层出售、还印(yìn)发(fā)售(shòu)楼(lóu)说明(míng)书，上有文字详尽说明楼(lóu)宇的地(dì)势环境、建筑材料、分层(céng)价(jià)格、订购(gòu)方法等。此外(wài)，“卖楼花”是另外一个亮点，即(jí)先收取买家的订(dìng)金，采用(yòng)类似租(zū)金的分期(qī)付款形(xíng)式，等新楼落成时，收齐买家(jiā)的钱(qián)，买家就拥有了自己的(de)房(fáng)产。这种方式减轻(qīng)了民众购房(fáng)的(de)资金压(yā)力，加速了房屋的建造(zào)和(hé)销售(shòu)，也解决了制造商的资金(jīn)问(wèn)题，降低投资风险(xiǎn)，在(zài)当时(shí)可(kě)谓(wèi)是“双赢”的举措。“预售楼花+分期(qī)付款”的销售模(mó)式成为当时中国香港(gǎng)房地产市场的(de)一大特色(sè)，纵(zòng)观中(zhōng)国(guó)香港房地产市(shì)场的改革(gé)，“卖楼花”模式高效率地(dì)解决了(le)核心的住房供(gōng)不应(yīng)求的(de)问题，使房(fáng)市发(fā)展进入新阶(jiē)段。

　　预售楼花模式推(tuī)动了中国香港楼市几十年(nián)繁(fán)荣，但期间也出现(xiàn)过(guò)“烂尾楼”的情况，但(dàn)监管(guǎn)部门(mén)不断(duàn)完善、规范化(huà)，建立(lì)健全的(de)监(jiān)管(guǎn)机制(zhì)，促进市场健康发(fā)展(zhǎn)。例如(rú)，1960年(nián)，位于(yú)大角(jiǎo)咀的一个楼盘因建筑费用超支停(tíng)工，出现(xiàn)“烂尾(wěi)”情况。在1961年后，中(zhōng)国香港(gǎng)管理部门提升了对于预售楼花(huā)制度的监管，即要求开(kāi)发商在预售前，确(què)保地价(jià)款(kuǎn)已(yǐ)经全部支付，还(hái)要证明自身有资金(jīn)等能力把项目(mù)完成(chéng)，资(zī)金需放入律师(shī)所(suǒ)托(tuō)管，支取(qǔ)时需律(lǜ)所和建筑师的核准。为了防止开发商、律所、建筑师等(děng)造假(jiǎ)，套取监(jiān)管(guǎn)账户资金(jīn)，中(zhōng)国(guó)香(xiāng)港要求律(lǜ)师行在银行开设的信托账户（监管账户）、开发商操作等采取全(quán)透(tòu)明化(huà)机制，且(qiě)银行的责任上(shàng)升，如出(chū)现房屋“烂尾”情况，银(yín)行将成最大风险方，后续需自身推(tuī)动项目完(wán)工。随着监(jiān)管(guǎn)体系逐步完善，出现“烂尾”的(de)现象较少。

　　1.2 住房需求大(dà)、供给量(liàng)少，引进“卖楼花(huā)”模式，形成“中(zhōng)国内地版预售制(zhì)”

　　二(èr)十世纪九(jiǔ)十(shí)年代，中国内(nèi)地面临住(zhù)房需求大和供给量短缺问题，引(yǐn)入“卖楼花”制(zhì)度(dù)。建国以来，中(zhōng)国内地(dì)优(yōu)先发展重工(gōng)业(yè)，强调基础建设，这(zhè)一导(dǎo)向(xiàng)使前期发展工业化的进(jìn)程大于(yú)城(chéng)市化进程，唯有解决住房基(jī)础等(děng)城市化配套问(wèn)题(tí)，才能进一步推进城市化。但当时推行(xíng)的是“统(tǒng)一管理，统(tǒng)一分(fēn)配，以租养房”的福利分房制度，住(zhù)房市(shì)场发展起(qǐ)步较晚(wǎn)、增速较慢(màn)，福(fú)利分房制度也出现了分(fēn)配不(bù)公、效(xiào)率低、配套差(chà)等问题，因此福(fú)利分房制度不再适用于(yú)当时的(de)国情。叠加房地产(chǎn)市场面临商品房的(de)需求(qiú)量大，而社(shè)会缺少大型房地(dì)产开发商，商(shāng)品房供(gōng)应量小的困境，此时引入中(zhōng)国(guó)香港的“卖楼花”模式无疑是对内地房(fáng)地产(chǎn)市场(chǎng)的一针强心剂。从1994年起，中国内地逐(zhú)步(bù)引进中(zhōng)国香(xiāng)港预售商品房制度，先后(hòu)出台多项(xiàng)文件，大力(lì)支持(chí)国内房地产(chǎn)市(shì)场(chǎng)改革。例如，1998年，国务院出台《关(guān)于(yú)进(jìn)一(yī)步深化(huà)城(chéng)镇住房制度改革(gé)，加快住房建(jiàn)设的通知》文件(jiàn)，决定(dìng)停(tíng)止住房无(wú)偿实物分配，逐(zhú)步实(shí)行住房(fáng)分配货币化(huà)、住房供(gōng)给商品化、社(shè)会化的住房新体制，从计划经济下的福利分房转向市场经济的商品房。房地产市场采用(yòng)预售制，允许开发商卖期房，解决(jué)了房企缺少资金和开发时(shí)间周(zhōu)期长的两大难题，开发商以预售款(kuǎn)撬动(dòng)下一个项(xiàng)目(mù)的开发，形成(chéng)滚动(dòng)开发模式，住房供(gōng)应(yīng)速(sù)度加(jiā)快。自(zì)此(cǐ)中国内(nèi)地开始房改(gǎi)货币化，中国人民(mín)银(yín)行等多方迅速出台相(xiāng)关的信贷政(zhèng)策，支(zhī)持购房者，极大作用推动了(le)房地产市场的(de)发展。

　　引入(rù)中国香港“卖楼花”模式后，经调(diào)整形成契(qì)合中国内地(dì)的商品房预售制(zhì)度。预售制的(de)初(chū)衷是为了缓解(jiě)房企(qǐ)资金压力，加快城镇住房建设。具体来(lái)说，是指房地产开发(fā)企(qǐ)业将(jiāng)正在建设中的房(fáng)屋预先(xiān)出售给(gěi)购房(fáng)者，由购(gòu)房者(zhě)支(zhī)付定金或房款的行为。区(qū)别于中(zhōng)国香港，在中国内地实践过(guò)程中，商品房预售流程为：房地产开发商(shāng)办理预售(shòu)许可证(zhèng)-签订商品(pǐn)房买卖合同-进行(xíng)备(bèi)案登记和预告登记(jì)-交付(fù)房屋。在购房过程中，购(gòu)房者需要一次性付清首付(fù)款(kuǎn)，并采(cǎi)用银行贷(dài)款的(de)形式一次(cì)性(xìng)付清剩(shèng)余房款，换言(yán)之(zhī)，房(fáng)屋未(wèi)建(jiàn)成，开发商可能(néng)已拿到(dào)了全部购房(fáng)款，这点与中国香(xiāng)港的按照工(gōng)程进度(dù)付款有所不同。对中国内(nèi)地的(de)开发商而言，预售制商(shāng)品房也开启了高(gāo)周转、高(gāo)杠杆的运作(zuò)模(mó)式(shì)。

　　1.3预(yù)售制推(tuī)动城(chéng)市化(huà)进程(chéng)，但背后(hòu)潜藏(cáng)的风险确实存在

　　作为中国内地(dì)商品(pǐn)房销售(shòu)的(de)最主要方(fāng)式，预售制极大缩短房企现金回笼(lóng)周期，同时增(zēng)加(jiā)市场(chǎng)商品房(fáng)供应，推动了城镇化发展进(jìn)程。预售制在(zài)过(guò)去20多(duō)年对中国内(nèi)地房地产市场的稳步发(fā)展起(qǐ)到(dào)了(le)重要作(zuò)用，不仅解决了(le)房地产市场快速发展阶段的资(zī)金需(xū)求，也(yě)提高了居民居住水(shuǐ)平，中国内地城镇居民从筒(tǒng)子楼住到(dào)住(zhù)宅(zhái)小(xiǎo)区，从(cóng)全民蜗居到基(jī)本适居，住(zhù)房事业取得巨大进(jìn)步，数十年时(shí)间走完发达国(guó)家几百年城镇(zhèn)化(huà)路(lù)程。改革(gé)开放以来(lái)，城镇(zhèn)化进(jìn)程进(jìn)入快速发展时期。1978-2021年，城镇人口由1.7亿人(rén)增长至9.1亿(yì)人，43年间(jiān)增长4.4倍；1981-2020年(nián)，全国(guó)城市(shì)建(jiàn)成区(qū)面积由7438平方公里增长至60721平方公里，增(zēng)长7.2倍。根据我们发布的(de)《中国住房(fáng)存(cún)量报告：2021》测算(suàn)，1978-2020年中国内地城镇住(zhù)宅存量从不到14亿平增至313.2亿平，城镇人(rén)均住房建筑面积从8.1平方(fāng)米(mǐ)增至34.7平方米，城镇住房套(tào)数从(cóng)约3100万套增至3.63亿套，套户(hù)比从0.8增(zēng)至1.09。预售制在当(dāng)前已(yǐ)成为中国内地商品房销售(shòu)最主要方式，2005年中国内地商(shāng)品住宅期(qī)房销售面积占总销售面积的(de)比重为63％，而2021年期房(fáng)累计(jì)销售面积达15.6亿平，比重上(shàng)升至87％。

　　预售制也推(tuī)动了中国内地(dì)房地产行业(yè)的发展。中(zhōng)国内地(dì)房地(dì)产历经(jīng)二(èr)十多年长周期繁荣，行业各项指标(biāo)大幅增长。1999-2021年，房屋(wū)新开工面积从(cóng)2.2亿平增(zēng)至(zhì)19.9亿平(píng)，累计上(shàng)涨8.2倍，年复合(hé)增速10.6％。房地产开(kāi)发投资(zī)完成额(é)从0.4万亿元(yuán)增至14.8万亿(yì)元，累计上涨35.8倍，年复合增速17.8％。商品房(fáng)销售面积(jī)和销售金额分别从1.5亿平增(zēng)至17.9亿平(píng)、0.3万亿元增至18.2万亿(yì)元，累(lèi)计上涨(zhǎng)11.3、65.3倍(bèi)，年复合增速12.1％、21％。伴随房(fáng)地产业的(de)快(kuài)速发展，房地(dì)产(chǎn)企业从(cóng)无到有、从国(guó)企先行到民企(qǐ)崛起(qǐ)，队伍逐渐壮大。2018年(nián)，房(fáng)地产企业数量达(dá)9.8万个，比1998年的2.4万(wàn)个增长(zhǎng)3.1倍。

　　二十年(nián)来房地产也(yě)成为(wèi)拉(lā)动中(zhōng)国内(nèi)地经济高增(zēng)长的火车头。

　　1）从经济增(zēng)长渠道，房地(dì)产带(dài)动的上(shàng)下游产(chǎn)业链(liàn)特别(bié)长，高达50多个行(xíng)业。2020年(nián)房(fáng)地(dì)产(chǎn)及其(qí)产(chǎn)业链占(zhàn)GDP的(de)17.2％（完全贡(gòng)献），其中房地产(chǎn)业增加值占GDP的7.3％（直接贡(gòng)献(xiàn)），房地(dì)产带动产(chǎn)业链占GDP的9.9％（间(jiān)接贡献(xiàn)），其中房(fáng)地产(chǎn)对金融、批发(fā)、建(jiàn)材的带动最为(wèi)明显。

　　2）从投资渠道(dào)，2020年(nián)房地产完全拉动的(de)投资占全社会固定资(zī)产投资(zī)的51.5％，其中，房(fáng)地产开发投(tóu)资占(zhàn)固定(dìng)资产(chǎn)投资(zī)的27.3％。

　　3）从金融渠道，从房(fáng)地(dì)产贷款(kuǎn)占(zhàn)银行各项贷款余额(é)的比(bǐ)重看，2021年12月为(wèi)27.07％，如(rú)果加上(shàng)信(xìn)托(tuō)等通道业务，占比超过三分之一(yī)。从房地产融(róng)资(zī)存量占社融(róng)存量比重看，2021年(nián)12月占比(bǐ)为18.76％。如果房企大面积违约，将(jiāng)导致银(yín)行不良率(lǜ)大幅上升。

　　4）从(cóng)居民财富效应(yīng)渠(qú)道(dào)，根据我(wǒ)们的《中国住房(fáng)市值测算报告》，2020年中国住房市(shì)值(zhí)为62.6万亿美元，大于美国的33.6万亿美元、日本的10.8万亿美元(yuán)、英法德三国合计的(de)31.5万亿(yì)美元。从住房市值占(zhàn)股债房市值的比例看，2020年(nián)中国为(wèi)66.6％，高于美(měi)国(guó)的27％、日本(běn)的37％、英(yīng)国的49％、法国(guó)的56％、德国的64％。中(zhōng)国(guó)住(zhù)房市值(zhí)与股债房市(sh团费收缴标准是多少钱，团费收缴标准是多少钱一个月ì)值的比(bǐ)例较高，主要是因为住房市值高，以(yǐ)及中国资本(běn)市场发育尚不成熟(shú)，直接(jiē)融资比例(lì)较低，股票、债券市值较低，居民投资渠道缺(quē)乏。

　　不(bù)可否认，预售制(zhì)背后(hòu)潜(qián)藏的风险(xiǎn)确实存在，当(dāng)前的负面效应愈发凸显(xiǎn)。

　　从个(gè)人层面看(kàn)，绝大部分商品是一手交钱一(yī)手交货，预(yù)售制是对(duì)购买(mǎi)者(zhě)的单方面不公平(píng)制度，购房(fáng)老(lǎo)百姓几乎承担(dān)了(le)所有商品(pǐn)不能(néng)交付的风(fēng)险。比如，交房等(děng)待期一般为两(liǎng)年，在(zài)此期间，购房者不仅(jǐn)承担银行(xíng)利息，还要(yào)承担延迟交房、“一房(fáng)二卖”、房(fáng)屋质量、房产证延期办理甚至(zhì)不能(néng)交(jiāo)房等风险。另外，购房者和开发商(shāng)之间(jiān)的购房合(hé)同、购房者和银(yín)行的按揭(jiē)贷款合(hé)同是两个独立(lì)的合同关系，如果(guǒ)开发(fā)商发生违(wéi)约，购房(fáng)者(zhě)只能根据购房合(hé)同(tóng)向开(kāi)发商主张权力，但依旧需要根(gēn)据(jù)按揭(jiē)贷款合同(tóng)按时向(xiàng)银行进(jìn)行贷款(kuǎn)偿还，因此购房者(zhě)承担的风险较大(dà)。

　　从行(xíng)业层面看(kàn)，预(yù)售制助推(tuī)部分房企过度举债、高杠杆扩张(zhāng)，资(zī)金(jīn)若遇到下行(xíng)周期，会引发资(zī)金(jīn)链断(duàn)裂(liè)、项目搁(gē)置(zhì)等系列风(fēng)险(xiǎn)，进行(xíng)影响(xiǎng)自身信用和购(gòu)房(fáng)者对(duì)行业的信心。

　　从(cóng)金融层面看(kàn)，银行作(zuò)为按揭贷款(kuǎn)的发放方，一旦房企因为市场波动或经营不善，出现资(zī)金链(liàn)断裂(liè)等一系列问(wèn)题(tí)，导致(zhì)“烂尾”等情(qíng)况，而(ér)房企通过与购(gòu)房者签订的(de)预售合同和按揭(jiē)合同(tóng)，已(yǐ)经从(cóng)银行获得房款(kuǎn)，如果(guǒ)购房者丧(sàng)失还款能(néng)力或短(duǎn)期(qī)不能还款等，则(zé)风险(xiǎn)完全由(yóu)银(yín)行承担，银(yín)行将面临较大的(de)坏账压力。

　　从监管角度看，购房(fáng)者的预售(shòu)监管资金去哪了？楼盘“烂尾”，归(guī)根结(jié)底两(liǎng)个字那就是“没钱(qián)”，即(jí)没钱付工程款。在(zài)2004版的《城市商(shāng)品房预售管理办(bàn)法》中明确规定(dìng)了开发企(qǐ)业预(yù)售商品房所得款项(xiàng)应当用于有关(guān)的工程(chéng)建设，商(shāng)品房预售款监(jiān)管的(de)具体办法，由(yóu)房地产管理部门(mén)制定。但多年以来(lái)全国并没有统一的预售(shòu)资金监管规定(dìng)，各(gè)地(dì)实行“一城一策(cè)”。例如，太原、昆(kūn)明、重庆、长沙等(děng)城(chéng)市(shì)重(zhòng)点监管资金比例为总预售款的15-40％左右，郑州、福州、合(hé)肥等城市则按(àn)照项目(mù)的建安成本(běn)乘以建(jiàn)筑(zhù)面积或者(zhě)项目工程总(zǒng)额(é)报(bào)价计(jì)算(suàn)重点(diǎn)资金(jīn)。而事实是，不少购房(fáng)款未进入监管账(zhàng)户、或进(jìn)入监管账(zhàng)户后被(bèi)挪用，导致(zhì)楼(lóu)盘没有资金继续(xù)建设。收楼遥遥无(wú)期(qī)，月供却被迫继续还款(kuǎn)。那么(me)，监管账户资金如何被挪走(zǒu)的？实际上，在过去房地产(chǎn)大开(kāi)发时代的高周转背景下(xià)，抽调(diào)预售款监管账户资金，是行业“潜规则(zé)”。比如工程总(zǒng)承包方(fāng)，以工程建设名(míng)义，获得监管账户(hù)拨付资金，再由工程方将资金转给(gěi)房(fáng)企，而(ér)拨付的工(gōng)程款，远超(chāo)工(gōng)程进度(dù)所(suǒ)需。通过这些方式套取(qǔ)的(de)资金(jīn)，在房企(qǐ)各地项目间流动，变相加(jiā)杠杆，这(zhè)样做提供(gōng)了资(zī)金流动性，房企抽调(diào)资金(jīn)统(tǒng)筹拿(ná)地、还款和楼盘建设，形成一种资金循环高周转模式，但一定程度上把风险甩(shuǎi)给了购房(fáng)者。

　　2 国际经验

　　整(zhěng)体来说(shuō)，国外(wài)商品房预售制度呈现以下特点：

　　1）预付款保护(hù)：对于购(gòu)房者预付资金，一般设有定(dìng)金(jīn)或预付款保护(hù)机制，如英国、日本；

　　2）预(yù)付款比(bǐ)重：要(yào)求购房者支付的(de)预(yù)付款比例相对(duì)较低(dī)，绝大部(bù)分(fēn)房款在房(fáng)屋交付(fù)后(hòu)开始(shǐ)支付；

　　3）预付款支付(fù)方式：预(yù)付款一(yī)般以定金方式支付，或(huò)按工程进度分期支付，或二者结合；

　　4）按揭贷款方式：一般(bān)采用两种(zhǒng)方式发放按揭贷款，一(yī)是按(àn)工程(chéng)进度付款，按揭贷款(kuǎn)按照工程进度逐渐发放，购房者开始月供；二是房屋(wū)交付后发放(fàng)按揭贷款；

　　5）房屋烂尾(wěi)保护：为预售(shòu)商品房(fáng)提(tí)供期房烂尾保(bǎo)险，在(zài)商品房出现(xiàn)重大延(yán)期或重大缺陷时，保(bǎo)障购(gòu)房(fáng)者权益；

　　6）房屋交付保护(hù)：房屋交付(fù)质量(liàng)的保障有(yǒu)两种(zhǒng)方式，一是期房(fáng)由政府或第三方验收合格并提供验(yàn)收凭(píng)证后，开发商凭(píng)验收(shōu)凭证取得购(gòu)房者支(zhī)付的(de)房款。二是(shì)开发(fā)商为购房者提供一定的(de)保修(xiū)期，通常1-5年，保修期满(mǎn)，购房(fáng)者支付(fù)尾款。

　　2.1 美国：交付前预(yù)售资金第(dì)三方全程(chéng)监(jiān)管，交付(fù)时(shí)开发商凭验(yàn)收凭证取得房款

　　美国期房定金(jīn)一定期限(xiàn)内无(wú)条(tiáo)件返还，最低首(shǒu)付比例为3.5％，交房(fáng)前仅支付首付，其余房(fáng)款交(jiāo)付(fù)后(hòu)按(àn)揭还款，交(jiāo)付前资金由第三方全程监管，交付时(shí)开发商凭验收凭证取得房款。

　　定金及首(shǒu)付环节，定金比(bǐ)例(lì)一般(bān)为房款的1％-5％，首(shǒu)付(fù)比例最低可(kě)低于3.5％，根据美国(guó)官方数据，2021年美国平均首付(fù)比例(lì)为12％。

　　余款(kuǎn)支付方面，除(chú)定金或首付外，购(gòu)房(fáng)者在房屋交付后(hòu)通过(guò)按揭贷款支付剩(shèng)余房款。

　　资(zī)金监管方面(miàn)，美国为防止开发商挪用(yòng)资(zī)金(jīn)，购房者(zhě)的定(dìng)金及首付(fù)款由(yóu)第三方公证(zhèng)行或产权保(bǎo)险公司(sī)的信托(tuō)账户监管。如果(guǒ)开发商倒闭导致(zhì)楼盘烂尾(wěi)，购房者资金可通过申请仲裁取回(huí)，且不承担(dān)任何责任与损失。而开(kāi)发(fā)商在房屋(wū)建设过程中的资金全部来自银(yín)行，银行根据工程进度(dù)向开发商提供一定比(bǐ)例的贷款，由于开发商挪用(yòng)资(zī)金(jīn)直接损害(hài)银行利益(yì)，银行有充(chōng)分动机(jī)监管开发商(shāng)施工进度。开发商在房屋交付时需取得(dé)由(yóu)政府相关部门(mén)经审(shěn)查后(hòu)发(fā)放的验收凭证，通过验收(shōu)凭证向银行得(dé)到购房(fáng)者支付的房(fáng)款。

　　2.2 德国：可零首付购房(fáng)，提供期(qī)房烂(làn)尾险

　　德国期房可零首付购房，房款按建造工期进度支付，按(àn)揭按工期放款后还贷，房贷利率采用固定利率(lǜ)，开发商或(huò)购房者可(kě)购买期房烂尾保险。

　　预售门槛方面，德(dé)国开发商在项目获批后即(jí)可预售房屋。签署购(gòu)房合同前，购(gòu)房者需支付约2000欧(ōu)的定金并进行预约公证，签(qiān)订合同(tóng)后定金退(tuì)还。如(rú)由于任何原因不能购买，定金按照(zhào)德国法(fǎ)律全(quán)部(bù)退还(hái)。

　　签(qiān)署购房合同后，购房者需(xū)支付公证(zhèng)费和土(tǔ)地(dì)交(jiāo)易税，分别为房屋(wū)售(shòu)价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费(fèi)用不(bù)包含在购房(fáng)款中，属(shǔ)于购房(fáng)附加费。

　　首(shǒu)付(fù)方面，德国(guó)没有规定最低首付比(bǐ)例(lì)，可零首(shǒu)付购房。

　　余款方(fāng)面，德(dé)国也(yě)采(cǎi)取按工期支付房款(kuǎn)的制度，一般分7笔进行(xíng)支付，具体支付节点、比(bǐ)例因项(xiàng)目而(ér)异(yì)。一般来说，支付节点(diǎn)可(kě)分为公证后、主体(tǐ)完工、内部水暖电(diàn)路完工、窗(chuāng)户玻璃完工、室(shì)内清(qīng)洁(jié)及墙面完工、地(dì)板完工(gōng)、全部完工(gōng)，支(zhī)付比例可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭(jiē)方面，购房者可在支付房款前申(shēn)请房贷，房贷利率采用固定(dìng)利(lì)率，银行按(àn)施工节奏分多次发放贷款，每笔贷款(kuǎn)给予购房者一定(dìng)使用期(qī)限，期限结束后(hòu)，购房者开始(shǐ)还贷。

　　保险方(fāng)面，德国保险(xiǎn)公司(sī)针对期房设计了两种(zhǒng)保险(xiǎn)，保险的功(gōng)能(néng)是(shì)当房屋出现(xiàn)重大延期或重(zhòng)大缺陷时(shí)，保(bǎo)险公司保证开发商赔偿或修(xiū)复，开发商破产，由保险公司负责相应赔偿。保(bǎo)险由(yóu)开发商或(huò)购房者购买。

　　2.3 英国：10％定金(jīn)保险保护(hù)机制，55％-80％房款交(jiāo)房时支付

　　英国预售制设有(yǒu)10％定金保险保护机(jī)制，交(jiāo)房前(qián)付款比例仅(jǐn)20％-45％，资金(jīn)由(yóu)买(mǎi)卖双方律师严(yán)格(gé)监(jiān)管。

　　订立合同(tóng)前，买(mǎi)卖双方(fāng)均有一(yī)名律(lǜ)师，负责沟通期房(fáng)交易中(zhōng)的房产、资金、合同等各个环(huán)节，各环节内(nèi)容(róng)确认无误(wù)后签订首付交换合同。

　　定金方面，英(yīng)国设置了10％定(dìng)金保(bǎo)险保护机制，当开发商出(chū)现财务、经营(yíng)问题时(shí)，购(gòu)房者10％的定金(jīn)由保(bǎo)险公司赔付，而(ér)超出10％的部分(fēn)较难追回。

　　首(shǒu)付(fù)方(fāng)面(miàn)，首付比例通常(cháng)为(wèi)10％-25％，首付需要在合同签订21天内支付(fù)。

　　余款支付环节，英国采取(qǔ)按工程进(jìn)度付(fù)款的方式，但是交房前付款比(bǐ)例相对(duì)较低(dī)，一般(bān)会在(zài)合同签订6-24个月分别支(zhī)付两笔5％-10％的款(kuǎn)项，即交房前付款比例(lì)在(zài)20％-45％之间(jiān)，剩余款项交房后支付。

　　交付环节，英国规(guī)定房屋必须经过(guò)房产公证公司(sī)的检(jiǎn)验验收后才能交付，交付后方可按揭还贷。

　　资金监(jiān)管环节，英(yīng)国期房预售资金(jīn)监(jiān)管极为(wèi)严格(gé)，资金(jīn)也由(yóu)律师监管(guǎn)，在确认工(gōng)程进度、支(zhī)付相关款项过(guò)程中(zhōng)，由买房律师将(jiāng)资(zī)金转给卖(mài)方律师，卖方律师转(zhuǎn)给开发商，即资金(jīn)在进(jìn)入开(kāi)发商账户前经过两道关(guān)口，有利于(yú)保障购房者资金安全。

　　2.4 日本：为规(guī)范期房交易立法，设置期房预(yù)付款保全措施

　　日本期房交易立法，定金超5％或1000万日元时(shí)，开发商必须完成“预售房定金保全(quán)措施”，交(jiāo)房(fáng)前(qián)付款比例不(bù)超(chāo)房款的20％，开发商违(wéi)约需返还定(dìng)价并赔偿约10％房款(kuǎn)，交房后按(àn)揭还款。

　　立法方面，日本二战结束后由于(yú)房屋(wū)供(gōng)给(gěi)严重失衡，叠加法律空白，社会上“一房二卖(mài)”现象普遍，为此，日(rì)本政府1952年出台《宅地(dì)建筑(zhù)物交易法》，经(jīng)多次修订，目前是(shì)唯一一部规(guī)范(fàn)期(qī)房(fáng)交易(yì)的法律(lǜ)。

　　定金(jīn)保护(hù)方面，根据日本《宅地建物取引业(yè)法(fǎ)》，对(duì)购房(fáng)者支付定(dìng)金超过5％或超1000万日元的(de)部分，法律要(yào)求开(kāi)发商必须完成定金保全措(cuò)施才(cái)可预售(shòu)。什(shén)么是定金保全措施(shī)？即买卖双方签订购房合同时，开(kāi)发商向(xiàng)金(jīn)融(róng)机构或指定(dìng)保(bǎo)证(zhèng)机构或保险机构签订(dìng)定金保(bǎo)证委(wěi)托合(hé)同，设置购房者定金的保证或保险，并将相(xiāng)应的保证金证明(míng)书(shū)交付给购房者。除定金外，其(qí)他预(yù)先支付的(de)购(gòu)房款也(yě)受该措(cuò)施保护。若开发商倒闭导致(zhì)期(qī)房烂尾，购房(fáng)者可(kě)凭保证金证(zhèng)明书向金(jīn)融(róng)机构或(huò)保(bǎo)证(zhèng)机构或保险公(gōng)司兑付，同时，开发商需向购房(fáng)者(zhě)赔付违(wéi)约金(jīn)，一(yī)般(bān)约为房价的(de)10％。

　　房款支(zhī)付环节，交(jiāo)房前只需支付最多不超20％的(de)定金，签(qiān)订购房合同后，购房者即可向银行申请贷(dài)款(kuǎn)，但交房后才(cái)开(kāi)始按揭(jiē)贷(dài)款，除定金外的剩余房(fáng)款在交房(fáng)后(hòu)开(kāi)始支付。

　　2.5团费收缴标准是多少钱，团费收缴标准是多少钱一个月 新加坡：买(mǎi)方资金由(yóu)银行监管，享1年(nián)保修期(qī)后付尾款

　　新加坡期房购房者违约可返还相当(dāng)于3.75％房款的订金，首付比例20％，余(yú)款按工程进度支付团费收缴标准是多少钱，团费收缴标准是多少钱一个月(fù)，所有资金进银行(xíng)专门项目资金账(zhàng)户，交房后满1年保修期(qī)后支付15％尾款。

　　订金(jīn)支付环节，新(xīn)加坡开发商有统一的选购权合同以及订金返(fǎn)还机(jī)制，即OTP，签(qiān)订OTP后需支付5％房款作为订金，OTP有效(xiào)期14天(tiān)，执行OTP则(zé)进(jìn)一(yī)步签订购买合同，不执行(xíng)OTP则退还3.75％的房款(kuǎn)。

　　首付(fù)比例方(fāng)面(miàn)，签订购(gòu)房合(hé)同后，购房者需支付15％的首付及(jí)印(yìn)花(huā)税，同时购房者向银行申请(qǐng)按(àn)揭贷(dài)款。

　　余(yú)款(kuǎn)支付上，新(xīn)加(jiā)坡(pō)期房(fáng)同样采取按工程进度付款的方式，《发展商条例》对期房付(fù)款(kuǎn)流程做(zuò)了统一详(xiáng)细规定(dìng)，要求所有(yǒu)开发商遵守，支(zhī)付(fù)节(jié)点一般为(wèi)合(hé)同(tóng)签订后、地基完(wán)工、框架完工、管道(dào)门窗等完工(gōng)等，支付比例约为20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭贷款(kuǎn)也依照工程进度(dù)放款，月供在此过程中随(suí)着放(fàng)出贷款的增加而增加，未放款(kuǎn)部分无需月(yuè)供(gōng)。

　　资金监(jiān)管方面，购房者的订金与(yǔ)付款会(huì)存入银行专门的项(xiàng)目资金账户，账户资金提取须与房(fáng)屋(wū)建设有(yǒu)关。房屋交付后(hòu)，购房(fáng)者(zhě)享(xiǎng)受1年(nián)的房屋保修期，此后购(gòu)房者支(zhī)付15％的尾(wěi)款(kuǎn)。

　　3 启示(shì)

　　一，短期来看，当(dāng)前房地产到了政策出手临界点，重点是保交楼和房企重组(zǔ)。一方面，加大对刚需和改善型需求的(de)支持力度(dù)，长短(duǎn)兼顾妥善应对局部(bù)停贷(dài)现(xiàn)象，重点是保交楼保复工保民生，给予强有力的金融工具支持(chí)。另一方面(miàn)，从现(xiàn)在起，对还在正(zhèng)常运转(zhuǎn)的房企(qǐ)包括民(mín)营企业，加(jiā)大支持力(lì)度，由优质(zhì)房企牵头并购重组整(zhěng)个(gè)行业，为每个房企配套AMC和财团(tuán)，给予金融工(gōng)具配套。

　　二，中(zhōng)期来看，应充(chōng)分(fēn)估计形势复杂性和人性复杂性，兼顾化解停贷、复工保交楼、重组(zǔ)房企债务、恢(huī)复市(shì)场信心(xīn)以(yǐ)及(jí)长效机制。长效机制(zhì)四大关键是推动城市群战略、人地挂钩、金融中性稳定(dìng)和房地(dì)产税。定(dìng)金(jīn)环节(jié)，建(jiàn)立开发(fā)商违约后(hòu)定金保(bǎo)护机制，如将已(yǐ)支付定(dìng)金冻结至房(fáng)屋交付阶段，保障购房者定金安(ān)全(quán)。签(qiān)订合(hé)同环节，鼓励保(bǎo)险(xiǎn)公(gōng)司介入，为房(fáng)屋重大延期以及重大缺陷等情况提(tí)供充分的(de)保障。余款支(zhī)付环节，建立按(àn)工程进(jìn)度付款机(jī)制或交房(fáng)后按揭贷款机制，充分(fēn)保护购房者的权益(yì)。资金监管环(huán)节(jié)，引入独立(lì)于开发商、银行(xíng)的第三方资金监管机构，或(huò)由政府相关(guān)部门直接(jiē)监管，以此防止资金挪用现象。交付环节，建立商品房(fáng)保修期(qī)制度。保(bǎo)修期(qī)内，开发商应对房屋质量问题全权负责、免(miǎn)费(fèi)维修(xiū)，购房(fáng)者在保修期结束(shù)后支付(fù)尾款。

　　三，长期来看(kàn)，取消商(shāng)品(pǐn)房预售制是大(dà)势所(suǒ)趋。一方面，98年房改时，全(quán)国(guó)缺房子(zi)，开发商缺钱，预售(shòu)制是权宜之计，现在(zài)全国套户比超过1，从(cóng)大开发进入(rù)存量时(shí)代，对(duì)购房民众(zhòng)不(bù)公(gōng)平的预售(shòu)制已经过时(shí)了(le)，该(gāi)取消了，改为现房销售。另一方面，取消预售制，改为现房销(xiāo)售，开发商(shāng)将拼的不是(shì)五花八(bā)门、眼花缭乱、不知(zhī)道能(néng)不能兑现的营销手段，而是(shì)所见即所(suǒ)得的过硬的产(chǎn)品质量和诚信，这才是(shì)对购房民众的(de)最根本最实质的保障(zhàng)，这样(yàng)将极大的提升开发商的建(jiàn)筑质量，实现良币(bì)驱逐劣币(bì)。

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