近(jìn)两年火爆(bào)的创新(xīn)产品(pǐn)公募(mù)REITs进入密(mì)集(jí)分红期，近日7只REITs陆续迎来除息日，公募REITs整体呈现(xiàn)出高比(bǐ)例(lì)稳定(dìng)分红，15只公告2022 年可供分配(pèi)金(jīn)额的(de)REITs产(chǎn)品，平均分红比例接近99％。

　　多位(wèi)业内人士对此表示(shì)，强制分红机制(zhì)是公募REITs主要特征之一(yī)，稳定分红体现出该(gāi)类产品长(zhǎng)期投(tóu)资价值，通过观测(cè)经(jīng)营(yíng)活动(dòng)现金(jīn)流、可供(gōng)分配现(xiàn)金(jīn)等(děng)指标，也是(shì)观察(chá)REITs项目底层资(zī)产运(yùn)营情况的“窗口”。他们也(yě)提醒普通投资者注意，与产权类项目相比，特许经营REITs项目在经营权到期后(hòu)不再(zài)产生现金收(shōu)益，特许(xǔ)经营(yíng)权分红目前(qián)已包(bāo)含了利润分(fēn)配(pèi)和本金的归还，在选(xuǎn)择投(tóu)资标的时(shí)应了(le)解资产类型和分红的特征(zhēng)。

　　15只公募REITs产(chǎn)品分红

　　平均(jūn)分红比例98.89％

　　公募REITs 进入密集分(fēn)红(hóng)期，近日7只(zhǐ)REITs产品（4月17 日-4月21日(rì)）陆续迎来除息日，此外尚有6只REITs实际分配情况尚(shàng)未公布。整体(tǐ)来看，公募REITs呈(chéng)现出了高比例的稳定分红，15只公告2022 年可(kě)供(gōng)分配金额的公募REITs产品中，2022年(nián)全年分配金额占可供(gōng)分(fēn)配(pèi)金额比例(lì)平(píng)均为(wèi)98.89％，且绝大部分分配比例在96％以上(shàng)。

　　中金基(jī)金(jīn)相关负责人对(duì)此表示，投(tóu)资(zī)公募REITs的主要收益来源为持有(yǒu)期分(fēn)红收益，以及基金(jīn)份额(é)交易价格的变化。基金份额二级市场价格受(shòu)到公募REITs资(zī)产运营情(qíng)况及(jí)市场因素的(de)综合(hé)影响，较易引(yǐn)起波动。与此(cǐ)相比，基金分红预期则更(gèng)有规律可循。公募REITs的分(fēn)红主要来(lái)自基(jī)础设施资(zī)产的经营(yíng)现(xiàn)金流，投资人通过(guò)基(jī)金募集材料(liào)和信息披露文(wén)件，结合行业及市(shì)场(chǎng)情(qíng)况(kuàng)，可以(yǐ)分析基(jī)础设施项目的(de)经营业(yè)绩，作为进行投资(zī)决策的重要参(cān)考(kǎo)。

　　“相对于(yú)基(jī)金份(fèn)额(é)二级市(shì)场价格变化导致的浮盈或浮亏，分红作为基金份额持有人实际获得的现金(jīn)收益(yì)，对于长期投资者更具参考(kǎo)价(jià)值(zhí)。”中金(jīn)基金相关(guān)负(fù)责人称。

　　平(píng)安基金REITs 投资(zī)中(zhōng)心运(yùn)营(yíng)高级副总(zǒng)监李华(huá)平也表示，根(gēn)据《公开募集基础设施证(zhèng)券投(tóu)资(zī)基金指引（试行）》及相关法规要求(qiú)，基础(chǔ)设施基金应(yīng)当将90％以上合并(bìng)后基金(jīn)年度可分配金额以现金形式分配给投(tóu)资者，强制分红机制(zhì)是公募REITs的主(zhǔ)要特(tè)征之一，稳(wěn)定的分红机制(zhì)体现出(chū)REITs产品长期投资价值。

　　中(zhōng)航(háng)基金也认为，从投(tóu)资角(jiǎo)度来看，基础设(shè)施公募(mù)REITs同时具(jù)备“股性”和“债性”双重特点。二(èr)级市场(chǎng)价格反(fǎn)映这类产品“股性(xìng)”的(de)一(yī)面，分红体现了这类产品的“债性”特点。公募REITs有强制(zhì)分红要求，分红类似于债券(quàn)派息，但不等同于债券的固定利息回(huí)报，而是由可供分(fēn)配(pèi)现(xiàn)金决定。

　　从(cóng)机构投(tóu)资(zī)者的角度(dù)来看(kàn)，一(yī)方面是公募REITs丰富了机(jī)构投资者的投资品类，为资产配置多(duō)元(yuán)化提(tí)供抓手，具有较强的配置价值。另一方(fāng)面，公募(mù)REITs的分红能够帮(bāng)助机构投(tóu)资者稳(wěn)定收(shōu)益。机构投资者公募REITs能够通过分(fēn)红获取相对于投(tóu)资债券相对高的(de)收益性，在有效控(kòng)制风险的前提(tí)下，增厚资(zī)产包(bāo)收益，起(qǐ)到投资“压舱石”的作用。

　　分红除了投资收益(yì)“落袋为安(ān)”外，市(shì)场对于未来分红水平的预期，也是(shì)影响REITs基金二(èr)级(jí)市场价格(gé)走势的关键(jiàn)因(yīn)素之一。

　　从近期公(gōng)募REITs的二级市场表现看，截至4月21日(rì)，今(jīn)年以来中证REITs（收盘）指数收于975.99 点，年内下跌(diē)7.44％，未跑赢(yíng)主要古代陇西成纪是现在的哪里，陇西成纪怎么读(yào)股(gǔ)票(piào)和债券(quàn)宽基(jī)指数(shù)。

　　“截至(zhì)2023年3月(yuè)31日(rì)，有20只公募REITs发(fā)布(bù)了(le)2022年年报，部(bù)分产品(pǐn)受宏(hóng)观经济的影响，可(kě)分配金(jīn)额完成率不达预(yù)期，一定程度上影响了公募REITs二级市(shì)场的价格(gé)。”李华平称(chēng)，公募REITs二级市场的(de)价(jià)格波动受多重因(yīn)素(sù)的(de)影(yǐng)响，投资收益(yì)是影响REITs二级(jí)市场价(jià)格(gé)的主要因素之一，而稳定的分红有利于吸引投资(zī)者参与公募(mù)REITs二级市场(chǎng)的投资。

　　中金基(jī)金相关负责人(rén)也表示(shì)，近期经济预期恢(huī)复，一方面市场热点(diǎn)呈现(xiàn)向(xiàng)股(gǔ)票和债(zhài)券回归的过(guò)程(chéng)；另一方面，基(jī)础设(shè)施项目的经营(yíng)业绩相(xiāng)对(duì)经济活力(lì)的改(gǎi)善有一(yī)定的滞后(hòu)性。

　　此(cǐ)外，公募REITs在分红除权日，将对基金份额的开(kāi)盘指导价做调减(jiǎn)处理(lǐ)，调(diào)减金额(é)根据单位基(jī)金份额的分红金额进行计算。除(chú)权(quán)操(cāo)作是对分红前(qián)后基(jī)金份额净(jìng)值变(biàn)化的(de)修正，使(shǐ)投资人在基金(jīn)分红前后均可以(yǐ)获得公平的(de)投资机会(huì)。

　　“分(fēn)红可增强(qiáng)投资(zī)者长期投资的(de)信心，同时需结合持有产品(pǐn)的特性，关注二级市场扰动对整体收益的影响程度。”中航基金相关人士也(yě)称(chēng)。

　　特许经(jīng)营权分红包括利润分配和本(běn)金归(guī)还

　　普通投资(zī)者应了解底(dǐ)层资产情况

　　多位(wèi)业内人士还提醒，与现有公(gōng)募基(jī)金(jīn)分红前提(tí)是(shì)本金(jīn)之(zhī)上(shàng)的增值部(bù)分不同，特许(xǔ)经营权REITs基(jī)金(jīn)运(yùn)作(zuò)期(qī)间的(de)“分(fēn)红(hóng)”界定为“分(fēn)派”更为准(zhǔn)确，分派的是本(běn)金(jīn)与(yǔ)增值(zhí)两个部分，两个部(bù)分之间(jiān)的比(bǐ)例是(shì)变动的，与现有(yǒu)公(gōng)募基金(jīn)分红差异很大，大多数普通投资者(zhě)可能(néng)把“分派”金额误(wù)认为(wèi)是持续分红。一旦30年、40年、50年、60年等(děng)合同年(nián)限(xiàn)到期后基金价值面(miàn)临(lín)极大不确定(dìng)性，这是该(gāi)类投资者应(yīng)该注(zhù)意的(de)情(qíng)况。

　　李(lǐ)华平(píng)表(biǎo)示，目前公募REITs主要有(yǒu)特许经营权类和产权类(lèi)两大(dà)资产类型，持有(yǒu)产权(quán)类产品的收益(yì)主(zhǔ)要包(bāo)括(kuò)每(měi)年的现金分(fēn)红及资(zī)产增值的收(shōu)益，而持有特许经营类产品的收益主要(yào)来自项目每年的(de)现金分红。其中，特(tè)许经营权(quán)类资产的分红包括了利润分配和本金的归(guī)还(hái)，两者的比率也是(shì)变动的，对特许经营权类资产(chǎn)的公募REITs可(kě)以内部收(shōu)益率(lǜ)（IRR）来衡(héng)量投(tóu)资收益。普通(tōng)投资(zī)者在选择投资标的时，应(yīng)了解公募(mù)REITs底层资产(chǎn)的类型。

　　中航基金也表示，从细分来看，各类公(gōng)募REITs分红因底层(céng)资产(chǎn)属(shǔ)性不同而形成(chéng)区别。特许经营权类(lèi)的公募(mù)REITs产(chǎn)品因其分红相(xiāng)当于包含(hán)“本(běn)金+收益”，分红相对较多(duō)，债性偏(piān)强(qiáng)。而产权(quán)类的(de)公募REITs分红主(zhǔ)要为“收(shōu)益”，更看重底层资产的价值(zhí)增值(zhí)，所(suǒ)以相对股性偏(piān)强。普通投资(zī)者在选择公募REIT时，需要考虑底层资产(chǎn)属(shǔ)性(xìng)，对所(suǒ)选(xuǎn)择(zé)产品的二级市场价格(gé)和分红有合理预期。

　　中金(jīn)基金相关(guān)负责人(rén)也认为，与(yǔ)产权类项(xiàng)目相(xiāng)比(bǐ)，特许经营项目(mù)在(zài)经营权到期后不(bù)再能产生现(xiàn)金收益，因此将可供分配金额(é)的分配理解为“分派(pài)”比“分红”更加准确(què)。基于这(zhè)个(gè)特点，剩(shèng)余(yú)经营期限较短的特许经营(yíng)项(xiàng)目，通常具备更高的分(fēn)派率水平。对于剩余期限(xiàn)较长的特许经营(yíng)权项目，即使分(fēn)派(pài)率相对(duì)较低，也有足够年限收回(huí)本金(jīn)并取(qǔ)得(dé)收益。

　　中金基金该负责人(rén)提(tí)醒投资者注意，特许经(jīng)营权(quán)项目(mù)的分派(pài)金额包含了投(tóu)资本金(jīn)，在(zài)不进行扩募的情况下，基金份(fèn)额单价随着(zhe)分(fēn)派进度逐年下降是正(zhèng)常(cháng)现象(xiàng)，投(tóu)资(zī)特许经营(yíng)权REITs的收益来(lái)自项目剩余期(qī)限产生的现(xiàn)金流。

　　“与特(tè)许经营项目相比，产权类项(xiàng)目的土(tǔ)地或建筑的剩余(yú)使用年限一般较(jiào)长，再加上到期后(hòu)通过(guò)对建(jiàn)筑(zhù)的更(gèng)新改造(zào)或补缴土地出(chū)让金等追加投资，有机(jī)会(huì)进一步延(yán)长经营期限。这种类似永续(xù)经(jīng)营的假设反(fǎn)映在基(jī)础(chǔ)资产的估(gū)值上(shàng)，使产权类REITs具(jù)备更显著的资产投(tóu)资属性。”该负责人称。

　　观测内部(bù)收益率等指(zhǐ)标

　　评估项(xiàng)目底层资产运营情(qíng)况

　　在基金分红(hóng)的时点(diǎn)，多位(wèi)业内人士还表示，在产品分红期，投资者可(kě)以观(guān)测(cè)经营活动现金流、可供分配现金、内部收益率(lǜ)等指标，来观察和评估项(xiàng)目底层资(zī)产的运营情况(kuàng)。

　　中航基金(jīn)表示古代陇西成纪是现在的哪里，陇西成纪怎么读，年报指标(biāo)中，跟现金(jīn)相关的(de)指标(biāo)有两(liǎng)个(gè)：一(yī)是年报中披露的经营活动现金流(liú)，二(èr)是可供分配现金，二者(zhě)存在本质性区别。经营活动产生(shēng)的(de)现金净流量是指企业经营、筹资、投资(zī)产生的现金(jīn)流，基于企业本身经(jīng)营活动(dòng)产生；可(kě)供分(fēn)配的现金实(shí)质上是从EBITDA出(chū)发，对非(fēi)现(xiàn)金(jīn)影响利(lì)润(rùn)表(biǎo)的项目进行调整(zhěng)，加(jiā)期初现(xiàn)金，最终(zhōng)得到的账面现金(jīn)。

　　李华平也表(biǎo)示，公募REITs作(zuò)为(wèi)资产配置新选择，投资价值体现在相对股债市场独(dú)立的资产(chǎn)配置功能，比较适合长期持(chí)有。建议投资者对经营权类的资产可以(yǐ)更(gèng)多关注(zhù)内部收(shōu)益(yì)率的高(gāo)低，对产权类的资(zī)产更多关注(zhù)分派率(lǜ)高低。因为公募REITs可分(fēn)配收益主要来自底(dǐ)层资产的经营净现(xiàn)金流，所以(yǐ)底(dǐ)层资产运营情况直接影响投资(zī)回报，投资者可综合考虑原始权益人综合实力、运营(yíng)管(guǎn)理机(jī)构实(shí)力、公募基金管理人实力等(děng)多(duō)重因素来选(xuǎn)择投资标的。

　　中信证券研报也显示，公募(mù)REITs进(jìn)入密集(jí)分红期，由于(yú)分(fēn)红交(jiāo)易带(dài)来的短期博(bó)弈机会(huì)仍在，叠加此前市场接(jiē)连回调，建议投(tóu)资者关(guān)注有(yǒu)基本面支(zhī)撑、填权(quán)效应相对明显(xiǎn)、同时分红规模较(jiào)为可观的个(gè)券。

　　“公募REITs的招募说明书(shū)均会载明(míng)REITs在发行首年及次年的(de)可供分(fēn)配金额预测(cè)。投(tóu)资者可以将REITs的(de)实际分红金额与募集材料中披露预测进行比较分析(xī)，结合经(jīng)济及市场的(de)实际环(huán)境，对基础设施(shī)项目(mù)的运营业绩(jì)及REITs的管理能力进行判断。”中金(jīn)基金上述负(fù)责(zé)人也(yě)称。

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