万柳书院，暴(bào)雷了(le)。

　　今(jīn)年年初“万(wàn)柳少爷”的(de)意外(wài)走(zǒu)红，让这个位于北京海(hǎi)淀的豪(háo)宅被全国知晓，其背后曾(céng)宣称(chēng)要(yào)做地产(chǎn)界“劳斯莱(lái)斯”的神秘开发商——中赫集团，也被拉(lā)向(xiàng)台(tái)前。

　　而如今，万(wàn)柳书院再次受到(dào)舆论(lùn)关注(zhù)，起因中赫集团成了共同债务人被中国信达追债(zhài)，中(zhōng)国信达为了收回钱(qián)款不得不将中赫(hè)抵押的75套万(wàn)柳书院豪(háo)宅拍(pāi)卖。可(kě)问题是，这些(xiē)房子早已售(shòu)出，业主并(bìng)非中(zhōng)赫(hè)集团，那(nà)些真(zhēn)正(zhèng)斥巨资购入房产的有钱人，房(fáng)子现在(zài)莫名奇妙地被拍(pāi)卖，算是被割了(le)！

　　截(jié)至(zhì)发稿，暂(zàn)未(wèi)看(kàn)到(dào)这些业主的维权信息(xī)，难怪有网友调侃：“富人被割韭菜的时候，他们的姿势都那么(me)优(yōu)雅。”

　　不过事件背后，可能没你想(xiǎng)象的那(nà)么简单。

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　　富人被精准(zhǔn)收割？

　　最惨的可能还是债主

　　“北京豪宅的尽头是万柳书院”，但谁都没想到(dào)，这(zhè)个位(wèi)于海淀核心区位，名校环绕的顶级豪宅(zhái)，竟然暴雷了！

　　近日，有网友(yǒu)发现，中国信达在京(jīng)东拍卖上，上(shàng)架了“北京赫华恒瑞房(fáng)地产(chǎn)开(kāi)发有限(xiàn)公司不良债权转让项目”，债权总额高达(dá)近47亿(yì)，该项目的(de)抵押物中，包括75套万柳(liǔ)书院住宅(zhái)。

　　据京东拍卖显(xiǎn)示，上述不良债权转(zhuǎn)让项目的处置主(zhǔ)体是中国(guó)信达资(zī)产管理(lǐ)股份有限公司北京(jīng)市分公司（下称中国信达北分），处置的是对北京(jīng)赫华恒瑞房地(dì)产开发(fā)有(yǒu)限公司（下(xià)称赫华(huá)恒瑞）的(de)不良债权。截至2023年1月31日，债权金额约(yuē)为46.95亿元人民(mín)币，其(qí)中债(zhài)权本(běn)金37.50亿元。中(zhōng)赫(hè)集团有限公司(sī)是共同债务人(rén)。目(mù)前，该项目(mù)已有1万次围观，35名意(yì)向人。

　　从(cóng)表(biǎo)面(miàn)上(shàng)看，这就是一起中国信达北分(fēn)讨债的故事，但实际上(shàng)，75套豪(háo)宅的背(bèi)后暗藏秘密(mì)。

　　据此前媒(méi)体报道，万柳(liǔ)书院总(zǒng)共301户，而且早已售罄(qìng)。如果该报道属实，说明这些(xiē)房子实际上都是卖出去了的，是(shì)有人住(zhù)的(de)。

　　那为什(shén)么中国(guó)信(xìn)达的拍卖页面上又注(zhù)明(míng)这75套(tào)房子是(shì)“未出售”的状态呢？只能说明这些房子(zi)根(gēn)本没有网签，也没有房产证！

　　第一财(cái)经的报(bào)道证实了上述(shù)内容(róng)。有豪宅中介透露，中赫(hè)集团早就(jiù)把(bǎ)这75套房子抵(dǐ)押出去，现在还没资金解(jiě)抵(dǐ)押，所以(yǐ)不能网签、没办房本。

　　作(zuò)为海淀的顶级豪宅，最强(qiáng)学区(qū)房，万(wàn)柳书院的业主基本都是(shì)北京的(de)高端人士，柳(liǔ)传志、丁磊等知名(míng)商业大佬(lǎo)也(yě)是万柳书院的业主。另据地产(chǎn)自媒体(tǐ)“地产(chǎn)八卦(guà)女”爆料，万柳书院的(de)业主中，还有(yǒu)不少中赫集团(tuán)的高管(guǎn)、合(hé)作伙伴、亲戚朋(péng)友等(děng)。

　　由此，不少网友感叹，“富人也被精(jīng)准收割了！”

　　不(bù)过，如果这些业主确实已经(jīng)支(zhī)付价款并实(ssrds是什么意思，srds是什么意思啊hí)际占有，那么，中国信达转让这笔不良债权(quán)回本的(de)愿望，或将(jiāng)泡汤。这次拍卖损失(shī)最大的，没准(zhǔn)还(hái)是(shì)债主中(zhōng)国(guó)信达。

　　根(gēn)据相关法律规定，民事执(zhí)行中，业(yè)主已经支付价款并实际占(zhàn)有，但未办理(lǐ)过(guò)户(hù)手续的，如果业主没有过错(cuò)，人民(mín)法院不得查封(fēng)、扣押、冻结，已经查封的可以向法院提出执行(xíng)异议申请，请求法院解除查封，同时可以联合起诉开发商，要(yào)求退还购房款或办理房产(chǎn)证，并承(chéng)担违约(yuē)责任(rèn)。

　　此外，今年4月，人民(mín)法院报公布《最(zuì)高人民法院关于(yú)商品房消费者权利保护问(wèn)题的批复》，以司(sī)法(fǎ)解释(srds是什么意思，srds是什么意思啊shì)的方式明(míng)确了购房人的优(yōu)先权：

　　商品房(fáng)消费者以(yǐ)居住为目(mù)的购买房(fáng)屋并已支付全部价(jià)款(kuǎn)，主张(zhāng)其房(fáng)屋(wū)交付请求权优先于建设工程价款(kuǎn)优先受(shòu)偿权、抵押(yā)权(quán)以及其他债权的，人民法院应当(dāng)予以支(zhī)持。只支付了部分价款的商品房消费者，在(zài)一(yī)审法庭辩论(lùn)终结前已实际支付剩余价款的，可以(yǐ)适用前款规定。

　　也就是(shì)说，如(rú)果这75套房子(zi)均为“已售未网签”，那么这(zhè)笔不良债权，实际上是个烫手山芋。可(kě)能(néng)不仅(jǐn)不能卖出去回本(běn)，抵押的(de)这(zhè)75套(tào)房子，还(hái)会被(bèi)业主讨回去。

　　中国(guó)信达，将会赔了夫(fū)人又折兵？

　　2

　　地产(chǎn)界的“劳斯莱斯”

　　成了“老赖”

　　这次(cì)债权公司中国(guó)信达申请不良债权(quán)转让，可(kě)以(yǐ)追溯到金(jīn)谷信托踩雷赫华恒瑞(ruì)。

　　天(tiān)眼查显示，目前中(zhōng)国信(xìn)达已经(jīng)成(chéng)为赫(hè)华恒瑞唯一股(gǔ)东。但此前，赫华恒瑞为中赫集团旗(qí)下子公司。2019年4月22日，中(zhōng)赫集团、中赫置地等选择退出了赫华恒瑞的股(gǔ)东行列，中国(guó)金(jīn)谷(gǔ)国际信托(tuō)有(yǒu)限责任公司成(chéng)为了(le)唯(wéi)一股东，后者由中国信达资产管理股(gǔ)份有限公司持股93.75％。

　　作(zuò)为房(fáng)地产(chǎn)开发商，相较其(qí)他房企，中赫(hè)集团既(jì)没有很大规模，也没(méi)有(yǒu)很高的国民知名度，但却在北京豪宅圈留下一个个传说(shuō)。

　　如钓鱼台七号(hào)院(yuàn)，作为(wèi)中赫集团进入(rù)北京(jīng)的第一(yī)个豪宅项目，2011年(nián)，中(zhōng)赫置地推出钓鱼岛七号院3号(hào)楼，高达30万(wàn)/平米的天(tiān)价，成为(wèi)当(dāng)时(shí)京城最贵的楼盘(pán)，引发了市场(chǎng)强(qiáng)烈震惊。

　　随后开(kāi)发的万柳书(shū)院，更是被誉为“北京(jīng)海淀顶端(duān)豪宅”。2012年，中赫置地(dì)以26.3亿元(yuán)，溢价率40.9％，从融创、保(bǎo)利、万(wàn)科等大型知(zhī)名房企手中(zhōng)，抢下了(le)北京万(wàn)柳地块(kuài)，成为北京当年的“双料地王”。很快，万柳书院就(jiù)以神秘高(gāo)端的姿(zī)态杀(shā)入市(shì)场，无论是一块块从荷兰运回来的灰砖(zhuān)垒起来的(de)五(wǔ)米高(gāo)墙，还是每棵(kē)成本超6万的(de)成年(nián)银杏(xìng)树，还是(shì)每平米(mǐ)20万元的价格(gé)，都令业内外震(zhèn)撼不已(yǐ)。

　　“万柳的墙、西宸(chén)的缸(gāng)、霄八的(de)顶(dǐng)儿、融创(chuàng)的(de)湖、紫辰院的树、北平府(fǔ)的院儿。”从这句顺口溜(liū)中，就可看(kàn)出其(qí)在北京豪宅圈的地位。2014年末上市的它，对手是当时有名的融创观澜嘉苑、佳兆业广场、恒大(dà)华(huá)府(fǔ)等，现如今(jīn)，它远远超过这些对(duì)手(shǒu)。

　　去(qù)年(nián)，万柳书院一套300平米的法拍房(fáng)，最(zuì)终(zhōng)成交价1.09亿、单价达到惊人的(de)36万元/平米，说明万柳书院(yuàn)虽然已经推出了(le)8年之久，但其依旧在北(běi)京豪宅(zhái)圈(quān)备受追捧。

　　中赫集团(tuán)开(kāi)发的豪宅，也吸引了不少知名人士，如知(zhī)名演员宋丹丹，就住在钓鱼台七号院。而(ér)柳传志、丁磊等(děng)知名商业大佬则居住(zhù)在万柳书院。

　　几大(dà)豪宅(zhái)的(de)成(chéng)功奠定了中赫集团(tuán)的“高(gāo)端路(lù)线”，也因此，它(tā)被外(wài)界贴上(shàng)了，“卖北京(jīng)城最贵的(de)房，拿北京城最贵的地”，“做(zuò)地产中(zhōng)的‘劳斯莱斯’”的标(biāo)签。

　　但隐藏在豪宅开发商光环(huán)的背后，这个地产界“劳斯莱(lái)斯”却多次成为被执行人，被执行(xíng)标的高达11亿。

　　今年年初(chū)，因为履行能力而拒不履行(xíng)生效(xiào)法律文(wén)书确定义(yì)务，中赫集团正式成了“老(lǎo)赖(lài)”。

　　3

　　中赫被北京国安坑(kēng)了？

　　中赫(hè)集团如(rú)今沦落到这个地步，其(qí)实是有迹可循的(de)。

　　事实上，早在今年年初“万柳书院少爷”走红(hóng)之时，深蓝财(cái)经(jīng)就(jiù)曾深挖出背后的中赫集(jí)团，发现其(qí)深陷财务危机。

　　从(cóng)知名豪(háo)宅的开发商到(dào)沦(lún)为(wèi)“老赖”，中(zhōng)赫集团实控人周金辉的人生(shēng)轨迹跟(gēn)着(zhe)急(jí)转直下。而追根(gēn)溯源，这个(gè)转(zhuǎn)折点，就在(zài)于收(shōu)购北京(jīng)国安。

　　近十年来，房企纷纷开始了多(duō)元化转型，但转(zhuǎn)型之路并不好走。早在(zài)2008年开(kāi)始(shǐ)，中赫集(jí)团就尝试(shì)过多元(yuán)化业务(wù)，先(xiān)后进军能源市(shì)场、团购网(wǎng)站，但最终都(dōu)惨(cǎn)淡收场。最终，周金辉将转型的目光(guāng)，放到(dào)了体育领域。

　　2016年(nián)，在蚂蚁金(jīn)服与IDG资本退出后，中赫集团以35.5亿元(yuán)参股国安足球俱乐部(bù)64％股权，成为国安(ān)的新东(dōng)家。接着在2021年(nián)6月(yuè)，中(zhōng)赫(hè)集团从(cóng)中(zhōng)信(xìn)集团手中拿下北京国安(ān)俱乐部(bù)36％股权(quán)，至此拿下北京国安俱乐部全部股权。如果(guǒ)北京国(guó)安的估值一直没变(biàn)，那(nà)么中赫(hè)集团(tuán)拿下北京国安，总计(jì)花费了约55.5亿。

　　看到这里，有人也许(xǔ)会(huì)感叹：卖豪宅真是赚钱啊！NO，NO，NO!如果(guǒ)真的是这样，中(zhōng)赫为什么又要质(zhì)押股权呢？

　　2017年以来，中(zhōng)赫集团(tuán)及其实控(kòng)人(rén)周金辉(huī)夫妇将其手中的(de)中赫集团股(gǔ)份质(zhì)押(yā)陆(lù)续(xù)质押(yā)，据(jù)企查查(chá)显示，目前(qián)中赫(hè)集团共有11条(tiáo)股权出质记录。质权人(rén)包括海金(jīn)商业保理、北(běi)京建工(gōng)、山东(dōng)国际信托、中融信托(tuō)、中信建设等(děng)。

　　这(zhè)与入主(zhǔ)北京国安(ān)的时间完全吻合。

　　然而(ér)，入主北京(jīng)国安后，不仅国(guó)安的经营状况没(méi)有得到改善，中赫(hè)集(jí)团也被(bèi)拉(lā)入泥淖。

　　据北京产权(quán)交易所官(guān)网信(xìn)息显示，2020年，北京(jīng)国安(ān)足球俱乐部实现营(yíng)业收入1.03亿(yì)元，净利润(rùn)-12.09亿元(yuán)。截至(zhì)2020年(nián)末，该俱乐部资产总计(jì)5.38亿元，总负债18.51亿(yì)元(yuán)。

　　为(wèi)了(le)缓解资金(jīn)压力，中(zhōng)赫集团和周金(jīn)辉夫妇还(hái)在(zài)持(chí)续质押手中的中(zhōng)赫集团股(gǔ)份，但国安和中(zhōng)赫的经营状况却持续没有好(hǎo)转。

　　不(bù)仅中赫(hè)集(jí)团被5次列被执(zhí)行人，执行标的高(gāo)达11亿，北京国安也3次与中(zhōng)赫集团、中(zhōng)赫(hè)置地(dì)、及中赫集(jí)团股东周金辉、李彩霞等共同(tóng)成为(wèi)被执行(xíng)人，执(zhí)行标的约10.45亿。

　　今年1月，因为履行(xíng)能力而拒不履行(xíng)生效(xiào)法律文(wén)书确(què)定义务，上(shàng)述被执(zhí)行人成为“老(lǎo)赖”。只(zhǐ)有北京国安，目前幸免于难。不过在(zài)实控人都成为老赖的情况下，被执行10个多亿的北(běi)京(jīng)国安，又(yòu)如何能(néng)独善其(qí)身？

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