文(wén)：任泽平团队(duì)　　

　　导读

　　是该取消预售制了。 1月17日召开的(de)全国(guó)住(zhù)房和城乡建设工(gōng)作会(huì)议提出“有条件的可以进(jìn)行现(xiàn)房销售(shòu)”，不足一个月时(shí)间，已(yǐ)有山东、安徽(huī)、河(hé)南、四川、广东等(děng)地明确表态，试点现房销(xiāo)售。

　　1、是该取(qǔ)消商品房预售(shòu)制了，用(yòng)你的(de)钱，建你的房子(zi)，还烂尾了(le)，这(zhè)是对(duì)购房者的不公平。以后谁有(yǒu)钱谁(shuí)建房，没钱没(méi)实力的(de)别(bié)建(jiàn)了，不(bù)能(néng)把包袱(fú)甩(shuǎi)给老百姓和社会，这是房地(dì)产从大开发时代步入高质(zhì)量发展阶段的必然(rán)趋势，也是对购房老(lǎo)百姓的最大保护。98年房改时，全国(guó)缺房子，开发商缺(quē)钱，预售制是(shì)权宜之计，现在全国套户比(bǐ)超(chāo)过(guò)1，从大开发进入(rù)存量(liàng)时代，对购(gòu)房民(mín)众(zhòng)不(bù)公平的预售制已经过时了(le)，该(gāi)取(qǔ)消了，改(gǎi)为现房销(xiāo)售。以后一(yī)手交钱，一手交房，天经地义。当(dāng)然(rán)二次房改是(shì)个技(jì)术活，兼顾化解(jiě)停贷(dài)、复工保交楼、重组房(fáng)企债务、恢复市场信心以及长效机制，长效机制(zhì)四大关键(jiàn)是推动城(chéng)市(shì)群战略、人地挂钩、金融中性稳定和房(fáng)地(dì)产税。如果按照经济规律办(bàn)事(shì)，中国一(yī)定(dìng)能(néng)实(shí)现房地产(chǎn)软着陆和长期平稳健康发展，跨过(guò)这道关(guān)，解好(hǎo)这道世界难题。

　　2、为什么(me)要取(qǔ)消预售制、改为现房销售(shòu)？大家(jiā)想想，绝大部分商品是一手交钱(qián)一手交货，预售制是(shì)对购(gòu)买者(zhě)的单(dān)方面不公(gōng)平制度(dù)，购(gòu)房老百姓(xìng)几乎承(chéng)担了(le)所(suǒ)有商品(pǐn)不(bù)能交付的风(fēng)险。从(cóng)个人层面看，预(yù)售制对购(gòu)房者(zhě)非(fēi)常不公平，比(bǐ)如，交(jiāo)房等待期(qī)一般为两年，在此(cǐ)期间，购房者不仅承担(dān)银行(xíng)利息，还要承担延(yán)迟交房(fáng)、房屋质量、房(fáng)产(chǎn)证延(yán)期办理(lǐ)甚至不能(néng)交房的风险。从行业层面看，预售制助(zhù)推(tuī)部分房企过度举债、高(gāo)杠杆扩(kuò)张，若遇到下(xià)行周期(qī)，会引发资(zī)金(jīn)链断裂(liè)、项目搁置(zhì)等系列风险。取(qǔ)消预售制，改为现房销(xiāo)售，这样有助于落实中央房住不炒精神(shén)、有助(zhù)于保障购(gòu)房老百姓权(quán)益、有助于房企稳健发展，一举(jǔ)多得，谋划长(zhǎng)远。

　　3、为什(shén)么建议取消(xiāo)预售制(zhì)度？预(yù)售制度怎么来的？国外什(shén)么(me)情(qíng)况？简(jiǎn)单(dān)科(kē)普一下：商品房(fáng)预售最早源于中(zhōng)国香港，俗称卖楼花(huā)，卖期房，是一种开发商放杠杆的方式。98年房改，由于商品房短(duǎn)缺，房企(qǐ)缺资金，借(jiè)鉴(jiàn)中国(guó)香港(gǎng)，引入了商(shāng)品房预售(shòu)制(zhì)度。其实，当前世界不少国家(jiā)存(cún)在(zài)预售制。但是，重点来了！发达(dá)国家一般有严格的监管保障措施，开发(fā)商(shāng)在项目获得政府批准后才(cái)可以开始销售，买家在购买期(qī)房(fáng)后并非像中国一样在(zài)支(zhī)付(fù)完首付款(kuǎn)后从银行一次(cì)性贷款支付剩余(yú)全部房(fáng)款(kuǎn)，而(ér)是根据(jù)开发商工程进度在完全(quán)交房(fáng)前进行分期支付。所(suǒ)以，预售制度是需要严格的资金(jīn)监(jiān)管、分期支(zhī)付以及违约处罚措施作为(wèi)保障(zhàng)的，如果没(méi)有这些保障措施，一定(dìng)会触发风险，对购房民众不公平，所以不如借机(jī)取(qǔ)消(xiāo)预售制度(dù)，以后改为现(xiàn)房销售。客(kè)观讲预(yù)售制度有一定历史阶(jiē)段(duàn)性(xìng)，现(xiàn)在(zài)中国住房(fáng)进入存量时代，取(qǔ)消预售(shòu)制度有助(zhù)于降负债降杠杆(gān)，不再把烂尾风险甩(shuǎi)给老百姓和(hé)社会，当然这需要配套房企债务(wù)重组(zǔ)、复工保(bǎo)交(jiāo)楼、恢复市场信心和房地(dì)产(chǎn)长效机制。这是(shì)个技术活，只要坚(jiān)持(chí)市场(chǎng)化改革，中国一定能化解这(zhè)个难题，让房地产回(huí)归(guī)实体经(jīng)济(jì)和居住属性，安(ān)居(jū)乐业。

　　4、简(jiǎn)单讲，如果取消预(yù)售(shòu)制，改为现房销(xiāo)售，开发(fā)商将拼的不(bù)是(shì)五花八(bā)门、眼花(huā)缭(liáo)乱、不知道能不能(néng)兑现的(de)营销手段，而是(shì)所见(jiàn)即所(suǒ)得的过硬的产品质量(liàng)和诚信，这才是对(duì)购房民众(zhòng)的最根本最实质的保(bǎo)障，这样(yàng)将极大的提(tí)升开发商的建筑质量，实(shí)现良币驱逐劣币。所(suǒ)有商业的本质是向善，是以客户为(wèi)中心，房(fáng)地产也不(bù)能例(lì)外(wài)，老(lǎo)百姓买(mǎi)房子是(shì)天大的事，烂尾(wěi)毁(huǐ)三(sān)代，好房幸福一家人。从这个角度(dù)，取消(xiāo)预(yù)售制、实(shí)施现房销(xiāo)售(shòu)是实现老百姓安居乐业、社会长治久安、行业企(qǐ)业健康发展的重(zhòng)大措(cuò)施(shī)。在当前(qián)的情况下，取消预售制要(yào)结(jié)合稳楼(lóu)市、房(fáng)地产软着陆、打通金融(róng)支持当期三好生、新模(mó)式等综合施策。

　　作者十(shí)年前在国务院发展研究中心(xīn)参与财税(shuì)改革(gé)方案研究时，对预售制、房(fáng)地产(chǎn)税、人(rén)地挂钩、金融(róng)稳定(dìng)、房企(qǐ)杠杆率等进行过长期系统的(de)专项研究。（参考后来形成的专著《房地产周(zhōu)期》）　　

　　目录(lù)

　　1 中国内(nèi)地商品房预售制的前世今生(shēng)

　　1.1 起(qǐ)源：分(fēn)层(céng)销售(shòu)+“按揭”，霍英东创(chuàng)造“卖楼花”模式

　　1.2 住房需求大、供给(gěi)量少，引(yǐn)进“卖楼花”模式(shì)，形成“中国(guó)内(nèi)地版预售制(zhì)”

　　1.3 预售制推(tuī)动城市化(huà)进程，但(dàn)背后潜(qián)藏(cáng)的风险确实(shí)存在

　　2 国际经验

　　2.1 美国：交付前预售(shòu)资(zī)金(jīn)第三方全程(chéng)监(jiān)管(guǎn)，交付时开(kāi)发(fā)商凭验收(shōu)凭(píng)证取得房款

　　2.2 德国：可零首(shǒu)付购房，提供期(qī)房烂(làn)尾(wěi)险

　　2.3 英国：10％定金(jīn)保险保(bǎo)护机制，55％-80％房款交(jiāo)房(fáng)时支付

　　2.4 日(rì)本：为规范期房交易立(lì)法，设置期房预付款保全措施

　　2.5 新(xīn)加坡：买方资金(jīn)由银行(xíng)监管(guǎn)，享1年保修期后付(fù)尾款

　　3 启示(shì)

　　正文

　　1 中(zhōng)国(guó)内地商品房预售制的(de)前(qián)世今(jīn)生

　　1.1 起源：分层销(xiāo)售+“按揭”，霍英(yīng)东创造“卖楼花”模式

　　二十世纪五(wǔ)十年代在(zài)中国香港，楼宇(yǔ)出租(zū)是地产行业盛行的(de)方式，但有(yǒu)着转让难、出租(zū)资金周转期长等问(wèn)题，分层销售孕育而(ér)生(shēng)。20世纪50年代，中国香(xiāng)港还未推行公共(gòng)房屋制度(dù)，许多(duō)人栖身于(yú)木屋或者(zhě)其他临时住(zhù)宅(zhái)，住房(fáng)的需求是相当(dāng)高(gāo)，不过大多数居民的(de)储(chǔ)蓄很少。当(dāng)时楼宇买卖(mài)多数以一整栋楼为单位，需要(yào)雄(xióng)厚的资金实力才能购(gòu)买。虽然楼(lóu)宇出(chū)租是中国香港地产(chǎn)行业盛行的方式，但有(yǒu)着转让难、出(chū)租资金周转(zhuǎn)期长等(děng)问题。针对这一系(xì)列(liè)问题，不少地产商开始(shǐ)探求(qiú)新的(de)方(fāng)式，如把楼宇契(qì)约切开，即(jí)“分契”，然后将楼宇分层出售。这模式一经推行，购(gòu)买楼宇的市民数量有(yǒu)所增加(jiā)，开发商资金周(zhōu)转加快。

　　在分层(céng)出(chū)售的基础上，将(jiāng)“按揭”模式引入房地产销售，霍英东(dōng)创造(zào)“卖(mài)楼花”模式(shì)。1953年(nián)底(dǐ)霍英东创办立信置业有限公(gōng)司，凭借商业直觉和多年(nián)经营杂货铺(pù)、海(hǎi)上驳运业务的经(jīng)验，对于商品流通(tōng)、资金(jīn)周转有着独到的(de)见解，在努力寻求(qiú)方法加快自身(shēn)资金周(zhōu)转(zhuǎn)。当(dāng)时其在(zài)购下九龙(lóng)的一块地(dì)盘(pán)后，除(chú)了分层出售(shòu)、还印发售楼说(shuō)明书，上(shàng)有文(wén)字详尽说明楼宇的(de)地势环(huán)境(jìng)、建筑材料(liào)、分层价格、订购方法等(děng)。此(cǐ)外，“卖楼花”是另(lìng)外一个亮(liàng)点，即先(xiān)收取买家(jiā)的(de)订金，采用类似租金的分(fēn)期付款形式，等新楼落(luò)成时，收齐买家的钱，买家就拥有了自己的房产(chǎn)。这种方(fāng)式(shì)减轻(qīng)了(le)民众购(gòu)房的资金压力，加速(sù)了房屋(wū)的建(jiàn)造和销(xiāo)售，也解决了(le)制造商的资(zī)金问题，降低投资风险，在(zài)当时可谓是“双(shuāng)赢”的举措。“预售(shòu)楼花+分(fēn)期付款”的销(xiāo)售模式成为当时中国香港房地(dì)产市场的(de)一(yī)大(dà)特色(sè)，纵观中国(guó)香港(gǎng)房地(dì)产市场(chǎng)的改(gǎi)革(gé)，“卖(mài)楼花”模(mó)式(shì)高效率地解决了(le)核心的住(zhù)房供不应求的问题(tí)，使房市(shì)发(fā)展进入新阶(jiē)段。

　　预售楼(lóu)花模式推动了中国香港楼市(shì)几十年繁荣，但期间也出现(xiàn)过“烂尾楼”的情况，但监管部门不(bù)断完善(shàn)、规范化，建立健全的(de)监管机制(zhì)，促进市场健康发展。例如，1960年，位于大角咀(jǔ)的一个楼(lóu)盘因(yīn)建筑(zhù)费用(yòng)超支停(tíng)工，出现“烂尾”情况。在1961年后，中国(guó)香港管理(lǐ)部门(mén)提(tí)升了(le)对于预售(shòu)楼花制度的监(jiān)管，即要求(qiú)开发商在预售前，确保地价款已经(jīng)全部支(zhī)付(fù)，还要证明自身有资金等能力(lì)把(bǎ)项目完成，资金(jīn)需放入律师所托(tuō)管，支取(qǔ)时需律所和(hé)建筑(zhù)师的核(hé)准。为了防止开(kāi)发(fā)商、律(lǜ)所、建(jiàn)筑师等造假，套(tào)取监(jiān)管(guǎn)账户资金，中国香港要求律师行(xíng)在银行开设的信(xìn)托账户（监管(guǎn)账户）、开发商操作等采取全透明化机(jī)制，且银行的责任上(shàng)升(shēng)，如出现房屋(wū)“烂(làn)尾”情况，银行(xíng)将成最大风险方(fāng)，后(hòu)续需自身(shēn)推动项目完工。随着监(jiān)管体系逐步完(wán)善(shàn)，出现“烂尾”的现(xiàn)象较少(shǎo)。

　　1.2 住房需(xū)求大(dà)、供给量(liàng)少(shǎo)，引进“卖(mài)楼花”模式(shì)，形成“中国内地版预售制”

　　二(èr)十世纪九(jiǔ)十年代(dài)，中(zhōng)国内(nèi)地面临住房需求大和(hé)供(gōng)给量(liàng)短(duǎn)缺(quē)问(wèn)题，引入(rù)“卖楼花”制(zhì)度。建国以来，中国内(nèi)地优(yōu)先发展重工业，强调基础(chǔ)建设，这一导向(xiàng)使前期发展(zhǎn)工业(yè)化的进程(chéng)大于城市化进(jìn)程，唯有解(jiě)决(jué)住房基础(chǔ)等城市化配套问(wèn)题，才能进一步推进城市化。但当时推行(xíng)的是“统一(yī)管理，统一分配，以租(zū)养房”的(de)福(fú)利分房制度，住房市场发展起步(bù)较晚、增(zēng)速(sù)较慢，福利分(fēn)房制度也出现了分配不公、效率低、配套差(chà)等问题，因(yīn)此福利分房制(zhì)度不再适用于当时的(de)国情。叠加(jiā)房地产市场面临商品房(fáng)的需(xū)求量大，而社(shè)会缺(quē)少大型房(fáng)地(dì)产开发商(shāng)，商品房供应量小(xiǎo)的困境，此时引(yǐn)入中国香(xiāng)港(gǎng)的(de)“卖楼花”模式(shì)无(wú)疑是对内地房(fáng)地(dì)产市场的一(yī)针强(qiáng)心(xīn)剂(jì)。从1994年(nián)起，中国内(nèi)地逐(zhú)步引进中国香(xiāng)港(gǎng)预售(shòu)商品房(fáng)制度(dù)，先后出(chū)台多(duō)项文(wén)件，大力(lì)支持国内房地(dì)产市场改革。例如，1998年，国务院(yuàn)出台(tái)《关于进一步深化(huà)城镇住房制度改(gǎi)革(gé)，加快住房建设的通知》文件，决定停止住房无偿(cháng)实物分配，逐(zhú)步(bù)实行住房(fáng)分配货(huò)币化、住房供给商(shāng)品化、社会化(huà)的住房新体制，从计划经济下的福利分(fēn)房转向(xiàng)市(shì)场经济的商(shāng)品房。房地产市场(chǎng)采用预售制，允许开发商卖期(qī)房，解(jiě)决了(le)房企缺少资金和开发时间周期长的两(liǎng)大难题，开(kāi)发(fā)商以预(yù)售款撬(qiào)动下一个项目的开发，形成(chéng)滚(gǔn)动开发模式，住房(fáng)供应速度加快(kuài)。自此中国(guó)内地开始房改货币化，中(zhōng)国人民银行等多方迅速(sù)出台相关的信贷政策，支持购房者(zhě)，极大作用推动了(le)房地产(chǎn)市场的(de)发展。

　　引入中国香(xiāng)港“卖楼花”模式后(hòu)，经调整形(xíng)成契合中国内(nèi)地的商品房预(yù)售制(zhì)度(dù)。预售制的初(chū)衷(zhōng)是(shì)为了缓解(jiě)房企资金压力，加快城(chéng)镇住房建(jiàn)设。具体来(lái)说，是(shì)指(zhǐ)房地产开发企业将正在(zài)建(jiàn)设中的房屋预先(xiān)出售给(gěi)购(gòu)房者，由(yóu)购房者支(zhī)付定金(jīn)或房款的(de)行(xíng)为。区别于中国香港，在中国内地实践过(guò)程中，商品(pǐn)房预(yù)售流程为：房地产开发商(shāng)办理预售许(xǔ)可(kě)证(zhèng)-签订商(shāng)品房买卖合(hé)同-进(jìn)行备案登(dēng)记和预告登记-交付房(fáng)屋。在购房过程中，购(gòu)房者需要一次性付(fù)清(qīng)首付(fù)款，并采(cǎi)用银行贷款的形式(shì)一次性付(fù)清剩余(yú)房款，换(huàn)言之，房(fáng)屋(wū)未建成，开(kāi)发商可(kě)能已拿到了全部(bù)购房(fáng)款(kuǎn)，这点与中国香港的(de)按(àn)照工程(chéng)进度付款(kuǎn)有所不同。对(duì)中国内地的开(kāi)发商而言(yán)，预售制商(shāng)品房也开启了高(gāo)周转、高杠杆的运作(zuò)模式(shì)。

　　1.3预售制(zhì)推(tuī)动城(chéng)市化进程(chéng)，但背后(hòu)潜藏的风险确实(shí)存(cún)在

　　作为中国(guó)内地商品房销售的最(zuì)主要方式，预售制极大缩短房企现金回笼(lóng)周期，同(tóng)时增(zēng)加市场商品房(fáng)供(gōng)应，推动了城(chéng)镇化发展进程(chéng)。预(yù)售制在(zài)过去20多年对中国内(nèi)地房地产市场的稳步发展起到(dào)了重要作(zuò)用，不仅解决(jué)了房地产(chǎn)市(shì)场(chǎng)快速发展阶段的资金需求，也提高了居民居住水(shuǐ)平，中国(guó)内地(dì)城镇居民从筒子(zi)楼住到(dào)住宅(zhái)小区，从全民蜗居到基本适居，住房事业取得巨大进步(bù)，数十(shí)年(nián)时间走完(wán)发达(dá)国家(jiā)几百(bǎi)年城镇化路程。改(gǎi)革开放以来，城镇(zhèn)化(huà)进程进入快速发(fā)展时期。1978-2021年，城(chéng)镇人口(kǒu)由1.7亿人(rén)增长(zhǎng)至9.1亿人，43年间增(zēng)长4.4倍；1981-2020年，全国城(chéng)市建成区面积由7438平方公里增长至60721平方公(gōng)里，增长7.2倍。根(gēn)据我们发布的《中国住(zhù)房存量(liàng)报告：2021》测算，1978-2020年中国(guó)内地城镇住宅(zhái)存(cún)量从不到14亿(yì)平增(zēng)至313.2亿平，城(chéng)镇人(rén)均(jūn)住房(fáng)建筑面积从8.1平方米增至34.7平方米，城镇住(zhù)房套(tào)数从约3100万套增(zēng)至3.63亿套，套户比从0.8增至1.09。预(yù)售制在当前(qián)已成(chéng)为中国内地商品房销售最主要方式，2005年中(zhōng)国内地商(shāng)品(pǐn)住宅期房销售面积占(zhàn)总销售面(miàn)积的比重为63％，而2021年期房累计销(xiāo)售面积达15.6亿平，比(bǐ)重上升至87％。

　　预售制也推动(dòng)了中国内地房地产(chǎn)行业的(de)发展。中(zhōng)国内(nèi)地房地产历经二十多(duō)年长周期繁荣，行业各(gè)项指(zhǐ)标大幅增长(zhǎng)。1999-2021年，房屋(wū)新开工面积从2.2亿平增至(zhì)19.9亿(yì)平，累计上涨8.2倍，年复合增速10.6％。房地产开发投资完(wán)成(chéng)额从0.4万亿元(yuán)增(zēng)至14.8万亿元，累计上涨35.8倍(bèi)，年复合增速(sù)17.8％。商品(pǐn)房销售面积和销售(shòu)金额(é)分别从1.5亿平增至17.9亿(yì)平(píng)、0.3万亿(yì)元增至18.2万亿元，累计上涨11.3、65.3倍，年复合增速12.1％、21％。伴(bàn)随房地产(chǎn)业的快(kuài)速(sù)发展，房地产(chǎn)企业从(cóng)无到有、从国企(qǐ)先行到民企崛起(qǐ)，队(duì)伍(wǔ)逐渐壮大。2018年(nián)，房地产企业数(shù)量达9.8万个，比1998年(nián)的2.4万(wàn)个增长(zhǎng)3.1倍。

　　二十年来房地产(chǎn)也成为(wèi)拉动(dòng)中(zhōng)国内地经济高增长的火(huǒ)车头。

　　1）从经济增长(zhǎng)渠道，房地产带动的上下游产业(yè)链特别长，高达50多个行业(yè)。2020年房地产及其产业链(liàn)占GDP的17.2％（完全贡献），其中(zhōng)房地产业(yè)增(zēng)加值占GDP的7.3％（直接贡献），房地产(chǎn)带动产业(yè)链(liàn)占GDP的9.9％（间接贡(gòng)献），其中房地(dì)产对金融、批发、建材的带(dài)动最为明显。

　　2）从投资渠道(dào)，2020年房地产(chǎn)完全拉动的(de)投资占全社会固定资产投资的51.5％，其中，房地产开发投资占固定资产投资的27.3％。

　　3）从金融(róng)渠(qú)道(dào)，从(cóng)房地产贷款占(zhàn)银行各(gè)项贷款余(yú)额的比重看，2021年(nián)12月为27.07％，如果加上信托等通道业(yè)务，占比超过三分(fēn)之(zhī)一。从房地产融资存量占社融存量比重看，2021年12月占比为18.76％。如果房企(qǐ)大(dà)面积违(wéi)约，将导致银行不良率大幅上升。

　　4）从(cóng)居民财富效应渠道，根据我们的《中(zhōng)国住房市值测(cè)算报告》，2020年中国(guó)住房(fáng)市值为62.6万亿美元，大于(yú)美国(guó)的33.6万亿美(měi)元、日本的10.8万亿美元、英法德(dé)三国合计的31.5万亿美元(yuán)。从住(zhù)房市值占股债房市值的比例看(kàn)，2020年中国为66.6％，高于美国的27％、日本的37％、英国(guó)的(de)49％、法国(guó)的56％、德国(guó)的64％。中国住房市值与股债(zhài)房市值的比例较高，主要是(shì)因为(wèi)住(zhù)房市值高，以及中国资本市场发育尚不成熟，直(zhí)接(jiē)融(róng)资比例(lì)较低，股(gǔ)票、债(zhài)券市值(zhí)较低，居(jū)民投资(zī)渠道缺乏(fá)。

　　不可否认，预售制背后潜藏(cáng)的风险确实存在，当前的负面效应愈发凸(tū)显。

　　从个人层面(miàn)看，绝大部分商品是一(yī)手交(jiāo)钱一手交货(huò)，预售制是对购(gòu)买者的单(dān)方面不公平制(zhì)度，购房老(lǎo)百姓几(jǐ)乎(hū)承担了所有商(shāng)品不(bù)能交付的风险。比如，交房等待期一(yī)般为两年，在此(cǐ)期间(jiān)，购(gòu)房者不仅承(chéng)担(dān)银行利息，还要承(chéng)担延迟交(jiāo)房(fáng)、“一房二卖”、房屋质量、房产证延期办(bàn)理甚至(zhì)不能交房等风险(xiǎn)。另外，购(gòu)房者和(hé)开发商之间的购房合同(tóng)、购房者(zhě)和银行的按揭贷款(kuǎn)合(hé)同是(shì)两(liǎng)个独(dú)立的合同(tóng)关系，如(rú)果开发商发生违约，购房者只能根据购(gòu)房(fáng)合(hé)同向开发商主张权力，但依旧需(xū)要(yào)根据按揭贷款合(hé)同(tóng)按时向银行进行贷款偿还，因此购房(fáng)者承(chéng)担的风(fēng)险较(jiào)大。

　　从行(xíng)业层面看，预售制助推部分(fēn)房(fáng)企过度举债、高(gāo)杠杆扩张(zhāng)，资金(jīn)若遇到(dào)下(xià)行周期，会引发资金链(liàn)断裂(liè)、项目(mù)搁置等系列风险，进行(xíng)影(yǐng)响自身信(xìn)用和购房者对行业的信心(xīn)。

　　从(cóng)金融(róng)层面(miàn)看，银行作(zuò)为按揭贷款的发放方(fāng)，一旦(dàn)房企(qǐ)因为市场波(bō)动或经(jīng)营不善，出现(xiàn)资金链(liàn)断(duàn)裂等一系列问(wèn)题，导致“烂(làn)尾”等情况，而房企通过与(yǔ)购(gòu)房者签订的预售合同和按揭合同(tóng)，已经从银行(xíng)获(huò)得房(fáng)款，如果购(gòu)房者丧失还款能力(lì)或短期不能(néng)心力憔悴是什么意思，心力憔悴是成语吗还款(kuǎn)等，则风险完(wán)全(quán)由银行承担，银行将面临较(jiào)大的坏账压(yā)力(lì)。

　　从监管(guǎn)角度看，购房者的(de)预售(shòu)监(jiān)管资金(jīn)去哪了(le)？楼盘“烂尾”，归根结底两个字那就是“没(méi)钱”，即没钱付工程款(kuǎn)。在2004版的《城市商品房预(yù)售管理办(bàn)法(fǎ)》中明确规定了开(kāi)发(fā)企业预售商品房所得(dé)款项应当用(yòng)于有关的工程建(jiàn)设，商品房预售款(kuǎn)监管的具体(tǐ)办法，由房地产(chǎn)管理部门制(zhì)定。但多年以来全国并没(méi)有统一(yī)的预(yù)售(shòu)资金监管规(guī)定，各地实(shí)行“一城一策”。例(lì)如，太原、昆明、重庆、长沙(shā)等城市(shì)重点监(jiān)管资金(jīn)比例为总预售款(kuǎn)的(de)15-40％左(zuǒ)右(yòu)，郑州、福州、合肥等城市(shì)则按照项目(mù)的建安成本乘(chéng)以建筑面积或者项目工程总额报(bào)价计算(suàn)重点(diǎn)资金。而(ér)事实是(shì)，不少购房款未进入监管账户、或进入监管账户(hù)后被挪用，导致楼(lóu)盘没有资金继续建(jiàn)设。收楼遥遥(yáo)无期，月供却被迫继续(xù)还款(kuǎn)。那(nà)么，监管(guǎn)账户资金如何被挪(nuó)走的(de)？实际上，在过去房地(dì)产(chǎn)大开(kāi)发时代的高周转背(bèi)景下，抽(chōu)调(diào)预售款监(jiān)管账户资金，是行业“潜规则”。比(bǐ)如工(gōng)程总(zǒng)承(chéng)包方，以(yǐ)工程(chéng)建(jiàn)设(shè)名义(yì)，获得监(jiān)管账户(hù)拨付资金(jīn)，再(zài)由工程方将资(zī)金转(zhuǎn)给房企，而拨付的(de)工程(chéng)款(kuǎn)，远超工程进(jìn)度所(suǒ)需。通过这(zhè)些方式(shì)套取的资金(jīn)，在房企(qǐ)各地项目间流动，变相(xiāng)加杠杆，这样做提供(gōng)了(le)资金流动性，房企抽调资(zī)金统筹拿地、还(hái)款和楼盘建设(shè)，形成一种资金循(xún)环高周转模式，但一定程度(dù)上把(bǎ)风(fēng)险甩给了购房者(zhě)。

　　2 国(guó)际经(jīng)验(yàn)

　　整体来(lái)说，国外商品房预售制度呈现以下(xià)特(tè)点：

　　1）预付款保护：对(duì)于(yú)购房者预付资金(jīn)，一般(bān)设(shè)有定(dìng)金或预付(fù)款保护(hù)机制，如英国、日本；

　　2）预(yù)付款(kuǎn)比重：要(yào)求购房者支付(fù)的预付款比例相对较低，绝大部(bù)分房款在(zài)房屋交付后开(kāi)始(shǐ)支(zhī)付；

　　3）预付款支付方式(shì)：预付款一般以定金(jīn)方(fāng)式(shì)支(zhī)付，或按(àn)工程进度分期支付，或二者(zhě)结(jié)合；

　　4）按揭贷款方(fāng)式：一般采用两(liǎng)种方式(shì)发放按揭贷款，一(yī)是按工程(chéng)进度付款，按(àn)揭贷(dài)款按照(zhào)工程进度逐(zhú)渐发放(fàng)，购房者(zhě)开始(shǐ)月供(gōng)；二是房屋交付后发(fā)放(fàng)按揭贷款；

　　5）房屋烂尾保护：为预售商品房提(tí)供期房(fáng)烂(làn)尾(wěi)保险，在商品(pǐn)房出现重(zhòng)大延(yán)期(qī)或重大缺陷时(shí)，保(bǎo)障购房者权(quán)益；

　　6）房屋(wū)交付保护：房屋交付质量的保障(zhàng)有两(liǎng)种方(fāng)式(shì)，一是期房由政府或第三方(fāng)验收合(hé)格并提(tí)供(gōng)验收凭(píng)证后，开发商凭(píng)验收凭(píng)证取得购(gòu)房者支付的房款。二(èr)是开发商为购房者提供一定的保修期，通常1-5年，保修期满，购房者支付尾款。

　　2.1 美(měi)国：交付前预售资金第(dì)三(sān)方全(quán)程监管，交付(fù)时开发商凭验(yàn)收凭证取得房款

　　美国期房定金一定期(qī)限内(nèi)无(wú)条件返还，最低(dī)首付(fù)比例为3.5％，交房前仅支付(fù)首付，其余房款交(jiāo)付(fù)后(hòu)按揭还款，交付前资金由(yóu)第三方全(quán)程(chéng)监管，交付(fù)时开(kāi)发商凭(píng)验收凭(píng)证取(qǔ)得(dé)房(fáng)款(kuǎn)。

　　定金及首(shǒu)付环(huán)节，定(dìng)金比例(lì)一般为房款的(de)1％-5％，首付比例最低(dī)可低于(yú)3.5％，根(gēn)据美(měi)国官(guān)方(fāng)数据，2021年美(měi)国平均首付比例为12％。

　　余款支(zhī)付(fù)方面，除(chú)定金或(huò)首付外，购房者在房(fáng)屋交付(fù)后(hòu)通过按揭(jiē)贷款支付剩余房款。

　　资金监管方面，美国(guó)为(wèi)防止开发商挪用资金，购房者的定金及(jí)首付(fù)款由第三方公证行(xíng)或产(chǎn)权保险公司的信托(tuō)账户监管。如(rú)果(guǒ)开发商倒(dào)闭导(dǎo)致楼盘烂(làn)尾，购房者资金可通过申请(qǐng)仲裁取回，且(qiě)不承担任何(hé)责任与(yǔ)损失(shī)。而(ér)开发商在房屋(wū)建(jiàn)设(shè)过程中的资(zī)金全部来自(zì)银行，银行根(gēn)据工(gōng)程进度(dù)向开发商提供(gōng)一定比例的贷款，由于(yú)开发商挪用资金直(zhí)接损害(hài)银行利益，银行有充分动机监管开发(fā)商施工进度(dù)。开(kāi)发(fā)商在房屋交(jiāo)付(fù)时需取得由政(zhèng)府相关(guān)部门经审查后(hòu)发放的验收(shōu)凭(píng)证，通过验收凭证(zhèng)向银(yín)行得(dé)到(dào)购(gòu)房者支付的房款。

　　2.2 德国：可零首付购房，提供期房(fáng)烂尾险

　　德国期房可零(líng)首付购房，房(fáng)款按建造工期进度支(zhī)付，按揭按工期放款后还贷，房贷利率采用固定利率，开发商(shāng)或(huò)购房者可购买期(qī)房烂尾(wěi)保险(xiǎn)。

　　预售门槛(kǎn)方面，德国开发(fā)商在项目获批后(hòu)即(jí)可预售房屋。签署购房合同前，购(gòu)房者需(xū)支付(fù)约2000欧(ōu)的定金并(bìng)进行预约(yuē)公证(zhèng)，签订合(hé)同后(hòu)定金退还(hái)。如(rú)由于任何原因不能购买，定金(jīn)按照德国法律全部(bù)退还。

　　签(qiān)署购(gòu)房合同后(hòu)，购房者需支(zhī)付公证(zhèng)费和土地交易(yì)税(shuì)，分别为房屋售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用(yòng)不包含在购(gòu)房款(kuǎn)中，属于购(gòu)房附加费。

　　首付方面，德国没有规定最低首(shǒu)付比(bǐ)例(lì)，可零首付购房。

　　余款方面，德国也采(cǎi)取按工期支(zhī)付房款的(de)制度，一般(bān)分7笔进行支付，具体支付节点、比例因(yīn)项(xiàng)目而异。一般来(lái)说，支付节点可分为公证后、主体(tǐ)完工、内部水暖电路(lù)完工、窗户玻璃(lí)完工(gōng)、室内清洁及(jí)墙面完工、地板完工、全(quán)部(bù)完工(gōng)，支付比例可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购房者可在支付(fù)房款前申请(qǐng)房贷，房贷(dài)利率(lǜ)采用固(gù)定利(lì)率，银行(xíng)按(àn)施工(gōng)节奏分多次(cì)发(fā)放贷(dài)款，每笔贷(dài)款给予购房者(zhě)一定(dìng)使用期限，期限结束(shù)后，购(gòu)房者开始还贷。

　　保险方面，德国保险公司针对(duì)期房设计了两(liǎng)种保险(xiǎn)，保险的功能(néng)是当房屋出现重大延期或重(zhòng)大缺陷时，保险公司保证开发商赔偿或修复，开发商破产，由保险公司负(fù)责相应赔偿。保险由开发商或购房(fáng)者(zhě)购买。

　　2.3 英(yīng)国：10％定金保险保(bǎo)护(hù)机制(zhì)，55％-80％房(fáng)款交房时支付(fù)

　　英(yīng)国预售制设有10％定(dìng)金保(bǎo)险保护机(jī)制，交(jiāo)房(fáng)前付(fù)款比例仅(jǐn)20％-45％，资金由买(mǎi)卖双(shuāng)方律师(shī)严格监(jiān)管。

　　订(dìng)立合同前(qián)，买卖双方均有一名律师，负(fù)责沟通期房交(jiāo)易中的房产、资金、合同等各(gè)个环节，各环(huán)节内容确认无误(wù)后签订首付交换合(hé)同(tóng)。

　　定金(jīn)方面，英(yīng)国(guó)设(shè)置了10％定金保险保护(hù)机制，当开发商(shāng)出(chū)现财务(wù)、经营问题时，购(gòu)房者10％的定金由(yóu)保险公司赔付(fù)，而(ér)超出(chū)10％的部分较难追(zhuī)回。

　　首付方(fāng)面，首(shǒu)付比例通常为10％-25％，首付需要在合同签订21天内支(zhī)付。

　　余款(kuǎn)支(zhī)付环(huán)节(jié)，英国采取按工程进度(dù)付款的方式，但(dàn)是交房前(qián)付款(kuǎn)比例相对较低(dī)，一(yī)般会(huì)在合同签订6-24个月分别支付两(liǎng)笔5％-10％的(de)款项，即交(jiāo)房前付款(kuǎn)比(bǐ)例在20％-45％之间，剩(shèng)余款项交房后(hòu)支付。

　　交付环(huán)节(jié)，英国规(guī)定房屋必须经(jīng)过房产公证公司的检验(yàn)验收后才能交付(fù)，交付后方可按(àn)揭还(hái)贷。

　　资金监管(guǎn)环节，英国期房(fáng)预售资金监管(guǎn)极(jí)为严格，资金(jīn)也(yě)由律师监管，在确认(rèn)工程(chéng)进(jìn)度、支(zhī)付相(xiāng)关(guān)款项过程中，由买房律师(shī)将资金转给卖方(fāng)律师，卖(mài)方律师转给开发商(shāng)，即资金在(zài)进入开(kāi)发商(shāng)账户前经过两道关口(kǒu)，有利于保障购房者资(zī)金安全。

　　2.4 日本(běn)：为规范期房交易立法，设置期房(fáng)预(yù)付款保全措(cuò)施(shī)

　　日(rì)本(běn)期房交易立法，定金超5％或1000万日元时(shí)，开发商必须完成“预售房定(dìng)金保全措施”，交(jiāo)房前付款比例(lì)不超房款(kuǎn)的(de)20％，开发商违(wéi)约需(xū)返还定(dìng)价并赔偿约10％房款，交(jiāo)房(fáng)后按揭还款。

　　立法(fǎ)方面(miàn)，日本二战结束后由于房屋供给严重(zhòng)失衡，叠加(jiā)法律空白(bái)，社会上“一房(fáng)二(èr)卖(mài)”现象普遍，为此(cǐ)，日本(běn)政府(fǔ)1952年出台《宅地建筑物交易(yì)法(fǎ)》，经多次修订(dìng)，目前是唯一(yī)一部(bù)规范(fàn)期房交易的法律。

　　定金保护(hù)方面，根据日(rì)本《宅地建物取引业法》，对(duì)购房者(zhě)支付定金超过5％或超1000万日元的(de)部分(fēn)，法律要求开(kāi)发商(shāng)必须完成定金(jīn)保全措(cuò)施才可预售。什么(me)是定金保(bǎo)全措施(shī)？即买卖双(shuāng)方签订购(gòu)房(fáng)合同时(shí)，开发商向金(jīn)融机构(gòu)或指定保证(zhèng)机构或保险机构(gòu)签订心力憔悴是什么意思，心力憔悴是成语吗(dìng)定(dìng)金保证委托合同，设置(zhì)购(gòu)房者定金的保(bǎo)证或保险，并将相应的保证金证(zhèng)明书交付给(gěi)购房者(zhě)。除定金外，其他预先支(zhī)付(fù)的(de)购房款(kuǎn)也受该(gāi)措施保护。若开发商(shāng)倒闭(bì)导致期(qī)房(fáng)烂尾，购房(fáng)者可凭保证(zhèng)金(jīn)证明(míng)书向金融机(jī)构(gòu)或保证机构或保(bǎo)险公司(sī)兑付(fù)，同时，开发商需向购房者赔付违约金，一般约为房价的10％。

　　房款支付环(huán)节，交房(fáng)前只需支付最(zuì)多不超20％的定金，签订购(gòu)房合同后，购房者(zhě)即可向(xiàng)银行申(shēn)请贷款(kuǎn)，但(dàn)交(jiāo)房后才开始(shǐ)按揭贷款(kuǎn)，除定金外的(de)剩余房(fáng)款在(zài)交房后开始支付。

　　2.5 新加坡：买方资金由银行监管，享1年保修期后(hòu)付尾(wěi)款

　　新加坡期(qī)房购房者违约可返还相当于3.75％房款(kuǎn)的订金，首(shǒu)付比例20％，余款按工程进(jìn)度(dù)支付，所有资金进银行专门项(xiàng)目资金账户，交(jiāo)房后满1年(nián)保修期后(hòu)支付15％尾(wěi)款(kuǎn)。

　　订金支(zhī)付环节，新(xīn)加(jiā)坡开发(fā)商有统一的选购权合同以及订金返还机制，即OTP，签(qiān)订(dìng)OTP后需支付5％房(fáng)款作(zuò)为(wèi)订金，OTP有效(xiào)期14天，执行OTP则进一步(bù)签订购买合(hé)同(tóng)，不执行OTP则退还3.75％的房(fáng)款。

　　首付比(bǐ)例方面，签(qiān)订购房合同(tóng)后，购房者需支付15％的首(shǒu)付及(jí)印花税，同时购(gòu)房(fáng)者向银行申请按揭贷(dài)款。

　　余款支付上，新加坡(pō)期房同(tóng)样(yàng)采(cǎi)取按工程(chéng)进度付款(kuǎn)的方式，《发展商(shāng)条例》对期房付(fù)款流程做了统一详细规定，要求所(suǒ)有(yǒu)开发(fā)商遵守，支(zhī)付(fù)节点(diǎn)一般为合同签(qiān)订后、地(dì)基完工(gōng)、框架完(wán)工、管道(dào)门窗等(děng)完工等(děng)，支付比例约为20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭贷款也依(yī)照工(gōng)程进度放款(kuǎn)，月供在(zài)此过程(chéng)中随(suí)着放出贷(dài)款的(de)增加(jiā)而增加，未放款部分(fēn)无需月供。

　　资金监管方面，购房者的订金与付款会存入银行(xíng)专门的(de)项目资金账(zhàng)户，账户资金提(tí)取(qǔ)须与(yǔ)房屋建(jiàn)设有关。房(fáng)屋交(jiāo)付后，购房者(zhě)享受1年(nián)的房屋保修期，此后购房者支付15％的尾款。

　　3 启示

　　一，短期来看(kàn)，当前房地产(chǎn)到了政策出手临界点(diǎn)，重点(diǎn)是保交楼和房(fáng)企重(zhòng)组。一(yī)方面，加大(dà)对刚需和改善型需求的支(zhī)持力度(dù)，长短兼(jiān)顾妥善应对局(jú)部停(tíng)贷现象，重点(diǎn)是(shì)保交(jiāo)楼保复工保民生，给予强有力的金(jīn)融(róng)工具支持。另一方面，从现(xiàn)在起，对(duì)还(hái)在正常运转的房企包括民营企业，加(jiā)大支(zhī)持力度，由优质房企(qǐ)牵头(tóu)并购重(zhòng)组整个行业，为每个房(fáng)企配套AMC和财团，给予金(jīn)融工(gōng)具配套。

　　二，中(zhōng)期来看，应(yīng)充分估计形势(shì)复杂性和人性复杂性，兼顾化解停贷、复工保交楼、重组(zǔ)房企债务、恢复(fù)市场信心以及长效机制。长效机制(zhì)四大关键是推(tuī)动(dòng)城(chéng)市群战略、人地挂钩、金融中性(xìng)稳定和房(fáng)地产税。定金环节，建立开发商违约后定金保护(hù)机制，如将已(yǐ)支付定(dìng)金冻结至房屋交(jiāo)付(fù)阶段，保障(zhàng)购房(fáng)者(zhě)定金安全(quán)。签(qiān)订合同环节，鼓励保险公(gōng)司(sī)介入，为(wèi)房(fáng)屋重大(dà)延(yán)期以及重大缺陷等情况提(tí)供充分的保(bǎo)障。余款(kuǎn)支付环节，建(jiàn)立(lì)按工程进度付款机(jī)制或(huò)交房后按(àn)揭贷款机制(zhì)，充分(fēn)保护购房(fáng)者的(de)权益。资金监管(guǎn)环(huán)节，引入独(dú)立于(yú)开(kāi)发商、银行(xíng)的第三方(fāng)资金监管机构，或由政府相关部门(mén)直(zhí)接监管，以此防(fáng)止资金挪用现(xiàn)象。交付(fù)环节(jié)，建立商(shāng)品房保修(xiū)期制度(dù)。保修期内(nèi)，开(kāi)发商应对房屋质量问题(tí)全权(quán)负责、免费维修，购(gòu)房者在保修期结束后支付(fù)尾款(kuǎn)。心力憔悴是什么意思，心力憔悴是成语吗

　　三，长(zhǎng)期来看(kàn)，取消商品房预(yù)售制(zhì)是大势所趋(qū)。一方面，98年(nián)房(fáng)改时，全(quán)国缺房(fáng)子，开发商缺钱(qián)，预(yù)售制(zhì)是权宜之(zhī)计，现在全国套户比超过1，从(cóng)大开(kāi)发进入(rù)存量时(shí)代，对(duì)购(gòu)房民众(zhòng)不公平的预售制已经(jīng)过时了，该取消了，改为现(xiàn)房销售(shòu)。另一方面，取消预售制，改为现房销(xiāo)售，开发商将拼的不是五(wǔ)花八(bā)门、眼花(huā)缭(liáo)乱(luàn)、不知道能(néng)不能兑(duì)现的营(yíng)销手段，而是所见即所得的过(guò)硬(yìng)的产品质量(liàng)和诚信，这(zhè)才是对购房民(mín)众的最根本最实质的保障，这样将极大的(de)提升开发商的建筑质量(liàng)，实现良币驱逐劣币。

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