万(wàn)柳书院，暴雷了。

　　今年年初“万柳少(shǎo)爷”的(de)意外(wài)走红，让这个位于北(běi)京海淀的(de)豪宅被全国知晓(xiǎo)，其背(bèi)后曾宣称要做(zuò)地产界“劳斯莱斯”的(de)神秘开发商——中(zhōng)赫集团，也(yě)被拉向台前。

　　而如今(jīn)，万柳书院再次受到舆论(lùn)关注，起因中(zhōng)赫集(jí)团成了(le)共(gòng)同债务(wù)人被中国(guó)信达追(zhuī)债，中国信达(dá)为了(le)收回钱款不得不将中赫抵押的75套(tào)万柳书院豪(háo)宅(zhái)拍卖。可问题(tí)是，这些房子早已(yǐ)售出，业主并非中(zhōng)赫集团，那些真(zhēn)正(zhèng)斥巨资购入房(fáng)产(chǎn)的有(yǒu)钱人(rén)，房子(zi)现在莫名(míng)奇妙(miào)地被拍卖(mài)，算(suàn)是被割了(le)！

　　截至发稿，暂每天男生会拉我到没人的位置，对象一到没人的地方就抱我未(wèi)看到这些业主的维权(quán)信息，难怪有网友调(diào)侃：“富(fù)人被(bèi)割(gē)韭菜的时候，他(tā)们的(de)姿势都那(nà)么优雅。”

　　不过事件背后，可能没你想象的(de)那(nà)么简单。

　　1

　　富人被精准收割(gē)？

　　最(zuì)惨(cǎn)的可能还是债主

　　“北(běi)京豪宅的(de)尽头是(shì)万柳书院(yuàn)”，但谁都没想到，这个位(wèi)于海(hǎi)淀(diàn)核心区位(wèi)，名(míng)校环绕(rào)的顶级(jí)豪宅，竟然暴雷了(le)！

　　近日，有(yǒu)网友发现，中国信达在京东拍卖上，上架了(le)“北京赫华(huá)恒瑞(ruì)房地产(chǎn)开发有限公司不良债权转让项(xiàng)目”，债权总额高达近47亿(yì)，该项目的抵(dǐ)押(yā)物中，包括75套万柳书(shū)院住宅。

　　据京(jīng)东拍卖显(xiǎn)示，上述不良(liáng)债权(quán)转(zhuǎn)让项目的处置主(zhǔ)体是(shì)中(zhōng)国信达资产管理(lǐ)股份有限公司(sī)北京市分公司（下称中国信(xìn)达(dá)北分），处(chù)置的(de)是对北京赫(hè)华恒(héng)瑞房地(dì)产开发(fā)有(yǒu)限(xiàn)公司(sī)（下称赫华恒瑞(ruì)）的不良(liáng)债权(quán)。截(jié)至2023年1月31日，债权金(jīn)额(é)约为(wèi)46.95亿元人(rén)民(mín)币，其中债权本(běn)金37.50亿元。中赫(hè)集团(tuán)有限公司是共同债务人。目前(qián)，该项(xiàng)目已有1万次(cì)围观，35名意(yì)向(xiàng)人。

　　从表(biǎo)面上(shàng)看(kàn)，这就是(shì)一(yī)起中国信(xìn)达北分讨(tǎo)债(zhài)的故(gù)事，但实际上(shàng)，75套豪宅的背后暗藏秘(mì)密。

　　据此前(qián)媒(méi)体报道(dào)，万(wàn)柳(liǔ)书院总共301户，而且早(zǎo)已(yǐ)售罄。如果该报道属实，说(shuō)明这(zhè)些房子实(shí)际上(shàng)都是(shì)卖出(chū)去了的，是(shì)有人住的。

　　那为什么中国(guó)信达的(de)拍(pāi)卖(mài)页面上又注明这75套房子是“未(wèi)出售”的(de)状态呢(ne)？只能(néng)说明这些房子(zi)根本没(méi)有(yǒu)网签，也(yě)没有房(fáng)产证！

　　第一财(cái)经(jīng)的报道证(zhèng)实了上述(shù)内(nèi)容。有豪宅中介透露(lù)，中赫集团早(zǎo)就把这75套房子抵押(yā)出去，现(xiàn)在(zài)还没资(zī)金解抵押，所(suǒ)以不(bù)能网(wǎng)签、没办房本。

　　作为海淀的顶级豪(háo)宅(zhái)，最(zuì)强学区(qū)房(fáng)，万柳(liǔ)书院的业主基本都是北京的高端人士，柳传志、丁磊等知名(míng)商业大(dà)佬也是万柳书(shū)院的业(yè)主。另(lìng)据地产自媒(méi)体“地产八(bā)卦女”爆(bào)料，万柳书院的业主中，还有不少(shǎo)中赫集(jí)团的(de)高管、合作伙(huǒ)伴、亲戚朋友等。

　　由此，不(bù)少网(wǎng)友感叹(tàn)，“富(fù)人也(yě)被精准(zhǔn)收割了！”

　　不过，如果这些业(yè)主确实已经支付价款并实(shí)际占(zhàn)有，那么，中国信(xìn)达转让这(zhè)笔不良债权回本的愿望，或将泡汤。这次(cì)拍(pāi)卖损失最大(dà)的，没(méi)准还是债主中国信达。

　　根据相(xiāng)关法律(lǜ)规定，民事执行中(zhōng)，业(yè)主已经支付价(jià)款并实(shí)际占有，但未办理过户手续(xù)的(de)，如(rú)果业(yè)主没有过错，人民法院不得查封(fēng)、扣押(yā)、冻结，已经查封的可以向法(fǎ)院提出执行(xíng)异议(yì)申请(qǐng)，请求法院(yuàn)解除查封(fēng)，同时可以联合(hé)起(qǐ)诉开发商(shāng)，要(yào)求退还购(gòu)房(fáng)款或办理房产证，并承担违(wéi)约责(zé)任(rèn)。

　　此外，今年4月，人民法院报公布《最高人民法院关(guān)于(yú)商品房消费者权利保护问题的批复》，以司法解释的方式明确了购房人的优先权：

　　商品(pǐn)房消费者以居住为目的购买房(fáng)屋并已支(zhī)付全部价款(kuǎn)，主张其房屋交付请求权优(yōu)先于建设工程价款优(yōu)先受偿权、抵押权以及(jí)其他债权(quán)的(de)，人民法院应当予(yǔ)以支持。只支(zhī)付了(le)部分价款的商品房消费者，在(zài)一审法(fǎ)庭辩论终结前已实际支(zhī)付剩余价款的，可以适用(yòng)前款(kuǎn)规定。

　　也(yě)就是(shì)说，如果这75套房子均为“已售未网签”，那么(me)这笔不(bù)良债权，实(shí)际上是个烫手山芋。可能不仅(jǐn)不能卖出去回本，抵(dǐ)押的这(zhè)75套房子(zi)，还会被业(yè)主讨回去。

　　中国信达，将会赔了(le)夫人又折兵？

　　2

　　地产界的“劳斯莱斯”

　　成了“老赖”

　　这次债(zhài)权公(gōng)司中国信达(dá)申请不良(liáng)债权转让(ràng)，可以(yǐ)追溯到(dào)金谷信托踩(cǎi)雷赫(hè)华(huá)恒(héng)瑞。

　　天眼查显(xiǎn)示，目前中国信达已经成为(wèi)赫华恒瑞唯一股东(dōng)。但此前(qián)，赫华(huá)恒瑞(ruì)为中赫(hè)集团旗下子公司。2019年4月22日，中(zhōng)赫(hè)集团、中赫置地(dì)等选择退(tuì)出了赫华恒(héng)瑞(ruì)的股东行(xíng)列，中国金谷国(guó)际(jì)信托有限责任(rèn)公司成为了(le)唯(wéi)一股东，后者由(yóu)中国(guó)信达资产管(guǎn)理股份有限公(gōng)司(sī)持股93.75％。

　　作为房(fáng)地(dì)产(chǎn)开发商，相较其他房(fáng)企，中赫集团(tuán)既没(méi)有很大规模，也没有很高(gāo)的国民知名度，但却在北京豪(háo)宅(zhái)圈留下(xià)一个个(gè)传说。

　　如钓鱼台七号院(yuàn)，作(zuò)为中赫集团进入北京的(de)第一个豪(háo)宅项目，2011年，中赫(hè)置地推出钓鱼岛七(qī)号院3号楼，高达30万/平米的天价，成为当时(shí)京城最贵的楼盘，引发(fā)了市场强烈震惊。

　　随后开发的万柳书院，更是(shì)被誉为(wèi)“北京海淀顶(dǐng)端(duān)豪宅”。2012年，中赫置地以26.3亿元，溢价率40.9％，从融创、保利、万(wàn)科等(děng)大型知名房企手(shǒu)中，抢下了(le)北京(jīng)万柳地块，成为北京当年(nián)的“双料(liào)地王”。很快，万柳(liǔ)书(shū)院就以神秘高端的姿态杀(shā)入市场，无论(lùn)是一块块从荷兰运回来(lái)的(de)灰砖垒起来的五米(mǐ)高(gāo)墙，还(hái)是(shì)每棵成本(běn)超(chāo)6万的成年银(yín)杏树(shù)，还(hái)是每平(píng)米20万元的价格，都(dōu)令业内外震撼(hàn)不(bù)已。

　　“万柳(liǔ)的(de)墙(qiáng)、西宸的(de)缸、霄八的顶儿、融创的湖、紫辰院(yuàn)的树、北平府的院儿。”从(cóng)这句顺口溜中，就可看出其在北京豪宅圈的地位。2014年末(mò)上市的它，对手是当时有名的(de)融(róng)创(chuàng)观澜嘉苑、佳兆业广场、恒大华府等，现(xiàn)如今(jīn)，它远远(yuǎn)超过这些对(duì)手。

　　去年，万柳书院一套300平米的法拍(pāi)房，最终成交价1.09亿、单(dān)价达到(dào)惊人的(de)36万元/平米，说(shuō)明万柳(liǔ)书院虽然(rán)已经推出了8年(nián)之久，但其依旧在(zài)北(běi)京豪宅圈备受追(zhuī)捧。

　　中赫集团开发的(de)豪宅，也(yě)吸引了不少知(zhī)名人(rén)士(shì)，如知名演员宋丹丹，就住(zhù)在钓鱼台七号院。而柳传志、丁(dīng)磊等知(zhī)名商业大佬(lǎo)则居住在万柳书院(yuàn)。

　　几大豪宅的成(chéng)功奠定了中赫(hè)集团的“高端路线”，也因此，它被外界贴(tiē)上了，“卖北京城最贵的(de)房(fáng)，拿北(běi)京城(chéng)最贵(guì)的地”，“做地产(chǎn)中的‘劳斯莱斯(sī)’”的标签。

　　但隐藏在豪宅(zhái)开发商光环的(de)背后(hòu)，这个(gè)地产界“劳斯莱斯(sī)”却(què)多次成为被执行人，被(bèi)执行标(biāo)的高达11亿。

　　今(jīn)年年初，因为履行能力(lì)而(ér)拒不(bù)履行生效法律文书确(què)定(dìng)义务，中赫集(jí)团(tuán)正式(每天男生会拉我到没人的位置，对象一到没人的地方就抱我shì)成了“老赖”。

　　3

　　中赫(hè)被(bèi)北京国安(ān)坑(kēng)了？

　　中赫集团如(rú)今沦落到(dào)这个地步，其实是有迹可(kě)循的。

　　事实上，早在今年年初“万(wàn)柳书院少爷(yé)”走红之时，深蓝财经就曾深挖出背后的中(zhōng)赫集团，发现(xiàn)其深(shēn)陷财务危机。

　　从知名豪宅的开(kāi)发(fā)商到(dào)沦为“老(lǎo)赖(lài)”，中赫集团(tuán)实控(kòng)人周(zhōu)金辉的人生轨迹跟着急转直下。而(ér)追根溯源，这个转折点，就在于收购北京国安(ān)。

　　近(jìn)十(shí)年(nián)来，房企纷纷开始了多元(yuán)化转型，但(dàn)转型之路并不好(hǎo)走。早在2008年开始，中赫集团就尝试过(guò)多元化业务(wù)，先后进(jìn)军(jūn)能源市场、团购(gòu)网站，但(dàn)最终都惨淡收场(chǎng)。最终，周(zhōu)金辉(huī)将转型的目光，放到了体育(yù)领域。

　　2016年，在蚂蚁金(jīn)服与IDG资本退出后，中赫集团以35.5亿元参(cān)股国安足球俱乐(lè)部64％股权，成为国安的新东(dōng)家。接着在2021年6月，中赫集(jí)团从中信集(jí)团手中拿下(xià)北京(jīng)国安(ān)俱乐部36％股(gǔ)权，至此拿下北京(jīng)国(guó)安(ān)俱(jù)乐部(bù)全部股权(quán)。如果北(běi)京(jīng)国安(ān)的估值一直没变，那么(me)中赫集(jí)团拿下(xià)北京国安，总计花费了约55.5亿。

　　看到这里(lǐ)，有(yǒu)人也许会感叹：卖豪宅真是赚钱啊！NO，NO，NO!如果真的是这样，中赫为什么又(yòu)要质押股权呢？

　　2017年以(yǐ)来，中赫集团及其实控(kòng)人(rén)周金辉夫妇将其手中的中(zhōng)赫集(jí)团股份质押陆续质押，据企查查显示(shì)，目(mù)前中赫(hè)集团共有11条股权出质记(jì)录。质权人(rén)包(bāo)括海(hǎi)金(jīn)商业保理、北京(jīng)建工、山东国际信(xìn)托(tuō)、中(zhōng)融信托、中信建(jiàn)设等(děng)。

　　这与入主北(běi)京国安的时间完全吻合。

　　然而，入主(zhǔ)北京国安后，不仅国安(ān)的(de)经(jīng)营状况(kuàng)没有得到改(gǎi)善，中赫集(jí)团也被拉入泥淖。

　　据北京产权交(jiāo)易所(suǒ)官网信(xìn)息显示，2020年，北京国安足球俱乐部(bù)实现营业收入(rù)1.03亿(yì)元，净(jìng)利润-12.09亿元。截(jié)至2020年(nián)末，该俱乐部资(zī)产总计(jì)5.38亿元(yuán)，总负债(zhài)18.51亿(yì)元。

　　为了缓解资金压力，中赫集团和周金(jīn)辉夫妇(fù)还在持(chí)续质押(yā)手中的中赫集(jí)团股份，但国安和中赫的经营状(zhuàng)况却持(chí)续没有(yǒu)好(hǎo)转。

　　不(bù)仅中赫集团被5次列被执行人，执(zhí)行标的高达11亿，北京(jīng)国安也3次与(yǔ)中赫集团、中赫置地、及中赫集团(tuán)股东周金辉、李彩霞等共同(tóng)成为被执行人，执(zhí)行标的约(yuē)10.45亿。

　　今年1月，因为履行能力而拒(jù)不履(lǚ)行生效(xiào)法(fǎ)律(lǜ)文书确定义务，上述被执行(xíng)人成为(wèi)“老赖”。只有北京国安，目前幸免于难(nán)。不过在实控人都成为(wèi)老赖的情况下，被执行10个多亿的北(běi)京国安，又如何能独善(shàn)其身？

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