5月(yuè)以来，房地产板块个股(gǔ)多出现小幅上(shàng)涨，截至5月10日收盘，中(zhōng)信(xìn)房(fáng)地产指数本月涨幅约为2％。而(ér)以(yǐ)公募基(jī)金为代表的机构(gòu)对于这(zhè)一板块已经(jīng)在(zài)悄然布局。数据显(xiǎn)示，以南方和华夏的(de)两只老牌(pái)ETF基金(jīn)为例，5月9日时所公布的(de)总份额均较4月28日(rì)时有(yǒu)小(xiǎo)幅(fú)增(zēng)长(zhǎng)。根据基金一季报(bào)统(tǒng)计(jì)，龙头(tóu)与(yǔ)地方国企(qǐ)央企获(huò)得(dé)增持，持仓数量(liàng)占流通股比(bǐ)重增幅五只个股分别为华发股(gǔ)份+3.40％、滨江集(jí)团+1.71％、中新(xīn)集(jí)团(tuán)+1.49％、卧(wò)龙地产+0.97％、招商(shāng)积余+0.92％。

　　公、私募配置房地(dì)产(chǎn)或“底部回升”

　　行业红利时代已(yǐ)过 精(jīng)耕细(xì)作成共识

　　从公募基(jī)金对(duì)房地(dì)产的配置(zhì)看，2019年末，公募所持有的房(fáng)地产行业标的(de)市值约1188亿元，占其所(suǒ)持股(gǔ)票市值的4.66％左右；2020年市场表现出色，但公(gōng)募所持(chí)房地产公司市(shì)值在股(gǔ)票资产(chǎn)中的占比却断崖式下跌至(zhì)1.85％；2021年，这一(yī)数值更(gèng)是进(jìn)一步(bù)降至1.56％。

　　不过2022年终(zhōng)于出现了三年来的首次回升，年底这(zhè)一数值从1.56％升(shēng)至1.65％。与此同(tóng)时，公(gōng)募对房(fáng)地产行业的持股比例也同步回升，从2021年底的6.94％提高到2022年(nián)末(mò)的(de)7.03％。

　　这样的(de)势头似(shì)乎在今年一(yī)季度得以延(yán)续。数(shù)据统计显示，公募重仓持有房地产板块一季(jì)度市值TOP15门槛为(wèi)1.6亿元，较2022年四季度提升6.71％。持仓市值(zhí)前五个股分别为保利发展、招(zhāo)商蛇口(kǒu)、万(wàn)科A、华发股(gǔ)份(fèn)、滨江集(jí)团，持(chí)仓市值占板(bǎn)块比重合(hé)计达47.29％，环比(bǐ)下降3.05％。

　　从中不难发现，公募对于(yú)房地(dì)产的投(tóu)资(zī)愈发(fā)有集(jí)中于(yú)龙头的趋势。Wind显(xiǎn)示，在公募基(jī)金一(yī)季(jì)报汇总的(de)重仓(cāng)股中，房地(dì)产板块排名最(zuì)高(gāo)的是保利发展(zhǎn)，在基金(jīn)重仓第33位。排(pái)名第二的是(shì)招商(shāng)蛇口，排在第78位。而老牌龙头股万科A排在第96位。对比(bǐ)去(qù)年(nián)四季报，变化之处(chù)首先在于几(jǐ)只房地(dì)产龙头股从(cóng)排位(wèi)上看(kàn)均有(yǒu)退步，尤其是万科最为明显(xiǎn)；其(qí)次是(shì)金(jīn)地(dì)集团退出百(bǎi)大之列。但考虑到房地产是复苏链上最后一环，且首季并(bìng)非行(xíng)业销售旺季，其传导(dǎo)到二级(jí)市场乃至机构持仓上(shàng)还需要时间周期(qī)。

　　形成共识的(de)是，经济圈判(pàn)断房地产已经进入大分(fēn)化时代(dài)，一二线城市好于(yú)三(sān)四线城市。而映射到二级市场投资上，配置房地产(chǎn)行业轻松(sōng)收获行(xíng)业贝塔的红利期一去不返了(le)。“如(rú)果按(àn)照产(chǎn)业周期来分类，包括(kuò)房地产等几(jǐ)类行(xíng)业在盖特纳曲线里(lǐ)属于成熟期(qī)或者衰退期的行业，传统(tǒng)认知(zhī)上没有什么投资机会的。但在这几(jǐ)年(nián)特殊的(de)行情里(lǐ)包括煤(méi)炭、电(diàn)解铝(lǚ)等类似的行业也出现了一些机会，背后的逻辑是(shì)供(gōng)给侧发生了更大的变(biàn)化(huà)。”一(yī)不愿具名的(de)上(shàng)海公(gōng)募基金经理指出。

　　不过也有公募人士持谨慎乐观态(tài)度：“行业前几年(nián)17亿～18亿平方(fāng)米的年销售(shòu)面积(jī)很难再出(chū)现了，2022年光是居民存款数量(liàng)增(zēng)加了(le)15万亿元。中(zhōng)国存(cún)量有400亿平(píng)方米建筑面积，考(kǎo)虑存(cún)量(liàng)地产的(de)更新，也有近10亿(yì)平方米。需求端(duān)还需要有一定的政策出来去刺激购(gòu)房。”

　　宝盈基金房地产(chǎn)研究员吕功绩也(yě)指出：“时至今日(rì)，无(wú)论(lùn)从城镇化的进程，还是人均住(zhù)房面积（接近30平/人），我国(guó)均已(yǐ)告别住(zhù)房短缺时代(dài)，而目前居民的杠杆率和房价收入也不支撑(chēng)每年(nián)18万亿元(yuán)的(de)销售(shòu)额，以及过(guò)快上行的(de)房价，因(yīn)而行业高增的时代已(yǐ)经过去，未(wèi)来行业的需求或(huò)将回落，在此过程(chéng)中，伴随(suí)着地产(chǎn)的高杠杆属性，就(jiù)很容易出(chū)现(xiàn)信用风险问题（类似2022年(nián)的(de)民营地产爆雷），行业(yè)进(jìn)入到供给侧出清的(de)过程(chéng)。这(zhè)个过(guò)程(chéng)中，综合竞(jìng)争力强的公司就能够通(tōng)过大(dà)鱼(yú)吃(chī)小鱼(yú)的方(fāng)式，获(huò)得市占率的提升。当行(xíng)业需求见顶回落时(shí)，行业的贝塔已经过去了，但不(bù)代表没有投资(zī)机会(huì)，机(jī)会在(zài)于城市、位(wèi)置、产品的阿尔法(fǎ)，而对应到(dào)股票投资，就(jiù)是强竞(jìng)争力公司的阿尔法。”

　　或许也是基于这样的认识转变，精耕细作个(gè)股成为公募(mù)乃至(zhì)整体机构的(de)务(wù)实之(zhī)举。

　　机构配置房地产“风(fēng)物长宜放眼量(liàng)”

　　头部央国企(qǐ)、优质(zhì)区域(yù)性标的成香饽饽

　　5月(yuè)以(yǐ)来，房地产板(bǎn)块个股多出(chū)现(xiàn)小幅上涨，截(jié)至5月10日收盘，中信房地(dì)产指数(shù)本月涨(zhǎng)幅约为2％。从具(jù)体的个股来(lái)看(kàn)，《红周刊》利用Wind统计申万房地产板块个股(gǔ)，在纳入统计的124只房地(dì)产类标(biāo)的(de)股中(zhōng)，本(běn)月以来实现股价上涨的(de)达到(dào)了81家。

　　其中，上述时间段恰好排(pái)名前五的公(gōng)司月(yuè)内涨幅超过了10％，它们(men)分别是上(shàng)实发展、浦东金桥、*ST泛(fàn)海、华(huá)夏幸福、荣(róng)安地(dì)产。排(pái)名(míng)第一的上实发展，五一假期归来后(hòu)日成交量明(míng)显放大(dà)，4日、5日连续两(liǎng)个(gè)交易(yì)日收出涨(zhǎng)停。从该股的基本面来(lái)看，上(shàng)实发展的主营业务为房(fáng)地(dì)产开发与经营。公司(sī)的(de)主要(yào)产品(pǐn)及服务(wù)为房地(dì)产(chǎn)销售、房地产租赁、物业管理服务、工程项目、酒店经(jīng)营。从业(yè)绩数据(jù)来看，2022年，其(qí)实现营业收入52.48亿元，比上期减少47.85％，归母净(jìng)利润1.23亿元，同(tóng)比(bǐ)下降33.24％。2023年第一(yī)季度(dù)，其实现营业(yè)总收(shōu)入27.87亿元，同(tóng)比增长183.02％；归母净(jìng)利润(rùn)2.86亿元，同比扭(niǔ)亏(kuī)。

　　不过从(cóng)十大流(liú)通股股东来看，各类机构都有对其布局的例(lì)子。以(yǐ)3月(yuè)31日(rì)时的首季(jì)十大流通(tōng)股(gǔ)股东来看， 具体包括公(gōng)募的上银基金(jīn)、私募(mù)的迎(yíng)水文龙、中央汇(huì)金(jīn)、长城(chéng)资(zī)产管理公司等(děng)都(dōu)跻身前(qián)十的行(xíng)列(liè)。

　　巧合的(de)是(shì)，涨(zhǎng)幅(fú)暂时排名第二的浦东(dōng)金(jīn)桥也是(shì)上海本地(dì)房企，其第一季度的收入利润(rùn)规(guī)模大(dà)幅(fú)度复(fù)苏。究其原因，一方面是(shì)该公司后疫(yì)情时代(dài)出租率(lǜ)复(fù)苏至近年(nián)来(lái)最高，另(lìng)一方面(miàn)则是公司拿地结(jié)算持续性(xìng)向好，从(cóng)数字(zì)上(shàng)看，一季度(dù)新增虹口135、138住宅地块，总建筑面(miàn)积约54万平方米。

　　在(zài)这样的业绩势(shì)头(tóu)向(xiàng)好背景下，自然也吸引了知(zhī)名机构在其(qí)中持续驻足(zú)。从第一季度十大(dà)流通股股东来看，知名(míng)私募高毅邓晓(xiǎo)峰的两只产品依然在前十中，这也是连续第三个季度他有(yǒu)的两只产品杀入前十。同时榜单中(zhōng)还有一(yī)支大(dà)名鼎(dǐng)鼎的QFII阿(ā)布扎比投资局，其当季(jì)还小幅增加了持股(gǔ)。

　　除(chú)去上述两家上(shàng)海区域性地产公(gōng)司外，荣安(ān)地产则是(shì)主(zhǔ)要布(bù)局在深圳的(de)地产公司，一季(jì)报交出的(de)也是一份报喜的成绩单：首(shǒu)季公(gōng)司(sī)实现(xiàn)营(yíng)业收入51.85亿(yì)元，同比(bǐ)增长(zhǎng)35.51％。归属于上(shàng)市公(gōng)司股东(dōng)的净利润6.48亿(yì)元，同(tóng)比增长31.27％。

　　从机构(gòu)态度来(lái)看，《红周刊》注意到两(liǎng)只公募(mù)指(zhǐ)基首季新杀入十大流通股(gǔ)股东行列。具体说(shuō)来， 南(nán)方中证全指房地产ETF上榜排名第七位，富(fù)国中证(zhèng)指数1000增强则排名第九位，此外(wài)联袂(mèi)出(chū)现的机构还(hái)有QFII高盛(shèng)国际和私募迎水聚宝。

　　接(jiē)受(shòu)《红(hóng)周刊》采(cǎi)访时，兴证全球基金相关人士分析：“经历过行业洗牌和(hé)兼并(bìng)重组后，龙头的价值更(gèng)为(wèi)笃定突出；从拿地端看(kàn)，2022年土地市场(chǎng)大幅降温(wēn)，优质土地供给较(jiào)多（券商测算对应潜(qián)在毛利率在25％以上(shàng)，目前房(fáng)企的(de)利润率仅20％），绝大多数房企受限(xiàn)于信用问题或者(zhě)资(zī)金紧张没法拿地，龙头房企趁机获取低成(chéng)本土地(dì)，龙头房(fáng)企的拿地力度（拿地金额/销(xiāo)售金额）基本在30％以上(shàng)；从融资上看，龙头(tóu)房企杠杆率较低，净(jìng)负债率基本在70％以下(xià)，而其他(tā)房企的净负债(zhài)率普遍都在(zài)100％以上，加杠杆空间(jiān)有限(xiàn)，从融资成本看，龙(lóng)头(tóu)房企的融资成本(běn)不断下滑，基本在(zài)3％、4％左右；对应(yīng)到2023年(nián)的(de)销(xiāo)售，龙头(tóu)房企明显跑赢(yíng)行业，1～4月百强房(fáng)企(qǐ)的销售额增(zēng)速为(wèi)9％，而TOP14的销售额增速为29％。”

　　需要强调的是，在当前(qián)中(zhōng)特(tè)估的浪潮下(xià)，央国企地产股(gǔ)或(huò)存在发(fā)展的大好(hǎo)机会。中信证券指出：“房地产行业的(de)结(jié)构(gòu)性机会依然存(cún)在(zài)，少部分(fēn)公司尤(yóu)其是央企占据显著优势，其主(zhǔ)要又体现(xiàn)为库存的优(yōu)势。央企(qǐ)地产(chǎn)公(gōng)司，现阶(jiē)段表(biǎo)现出较低的融资成本，优质的开发资源和良好的不动产资产运(yùn)营能力的多重竞争优(yōu)势。”

　　“即使(shǐ)没有中特估(gū)，国(guó)央企相(xiāng)较(jiào)于民营地产公司也是更有(yǒu)优势的(de)。”吕(lǚ)功绩强调，“对于减值、土地资源债权(quán)债务关系等问(wèn)题，市场对民营房开企业(yè)的资产会有更多担忧和质疑，所以在这一轮行业出(chū)清的过程中(zhōng)，央(yāng)国企相(xiāng)较于民(mín)企来说估值的修复更明(míng)显。中特估的(de)角一kg等于多少斤 1公斤等于2斤吗度从中长(zhǎng)期的(de)维度看，行业的逻辑在(zài)于集中度(dù)提升后，行业进入高质量发(fā)展阶段，具备(bèi)较快速发(fā)展阶(jiē)段更稳(wěn)定且(qiě)可预期的(de)盈利和现金流创造能力，以此带来估值中枢的提升，应该关(guān)注估值相对较低(dī)，企业自身资产(chǎn)的质量好、运营能力强(qiáng)、可以创造持续(xù)现(xiàn)金(jīn)流的(de)企业。”

　　“存量(liàng)时(shí)代中行业普涨的(de)概(gài)率比较低，行业内部将出现分化，要关注将受益于行业集中度提升的(de)头部公司。”星石(shí)投资首席(xí)研究官方(fāng)磊也表示。

　　顺应机构这一思路的话(huà)，或许还是保利发展、招(zhāo)商蛇口(kǒu)等国资背景龙头前途更为光明。不(bù)过(guò)国投瑞银基金(jīn)投资部副总监綦傅鹏表示：“需要客观(guān)地去持续观(guān)察国(guó)企央企在(zài)三个方(fāng)面是否可以(yǐ)维持，首先是融资成本保持低位(wèi)，其次是销售份额持(chí)续(xù)提升(shēng)，再次(cì)是拿(ná)地(dì)份额持续(xù)提升。”

　　复(fù)苏速度缓慢

　　机构需(xū)要多给一(yī)些耐心(xīn)

　　而《红周刊》也根据房企一季报梳理(lǐ)发现(xiàn)，对于2022年的业(yè)绩出现的整体(tǐ)下滑，2023年一季(jì)度(dù)的业绩分化更趋(qū)明显，保利发展、滨(bīn)江集团(tuán)等房企营收、净(jìng)利(lì)均实现了(le)业绩的回正，甚至是(shì)较(jiào)大增速的增长。而(ér)这些公司也(yě)是机(jī)构的重仓对(duì)象。

　　对此，知名房地产业内人士张(zhāng)宏伟(wěi)向(xiàng)《红周刊》分析表示，业绩出现(xiàn)明(míng)显改善的房企，主(zhǔ)要是因为(wèi)过(guò)去(qù)两三(sān)年时(shí)间，尤(yóu)其是在2021年下半年(nián)民营房企不怎么投(tóu)资拿地(dì)之后，国有企业仍在持续性地拿(ná)地，且主要集中在核心城市(shì)，投资(zī)力度较大。投(tóu)资的驱动(dòng)能够推动房(fáng)企销(xiāo)售业绩的增(zēng)长，从而在2023年一季度一kg等于多少斤 1公斤等于2斤吗市场恢(huī)复(fù)但仍(réng)处于调整的过程中，能够保有一个正增长。

　　不过张宏伟同时(shí)也提醒表示(shì)，在房地产的复苏过程中，还面临着一些(xiē)不确定性。其实整个市场从四月份开(kāi)始又在往下掉。除了杭州、成都等(děng)极(jí)个(gè)别(bié)城市四(sì)月环比三月相对表现(xiàn)较好(hǎo)之外(wài)，包括北京、上(shàng)海在内的绝大多数城市都(dōu)出现环比下(xià)滑(huá)的情况。而现在五月的(de)市场表(biǎo)现(xiàn)也不太(tài)乐(lè)观。按照现在的经(jīng)济状(zhuàng)况、收入(rù)情况，以及市(shì)场的(de)去库存压力、企业的资金面压力，可能会出(chū)现，到六月(yuè)份房企为了半(bàn)年(nián)报(bào)冲(chōng)业绩出现市(shì)场的短(duǎn)期反(fǎn)弹外(wài)的(de)一个市场(chǎng)乏(fá)力现象。也就是(shì)说，第二季(jì)度、第三季度(dù)增长不确定性(xìng)的压力仍旧较大(dà)。

　　上(shàng)海(hǎi)利(lì)檀投资(zī)董事(shì)长陈昊扬(yáng)也向(xiàng)《红周(zhōu)刊》指出(chū)，现在整个房(fáng)地产以及其(qí)上下(xià)游产业链的复苏速度(dù)都比想象(xiàng)的要慢很多(duō)，我们要(yào)多(duō)给一些耐心，这个时(shí)候，在房(fáng)地产以及上(shàng)下游(yóu)就(jiù)不是赚(zhuàn)快(kuài)钱的时候，只能赚他基本面的钱。但这也意味着(zhe)，只(zhǐ)有极(jí)为少(shǎo)数(shù)的(de)、做得比同行好得多的企(qǐ)业，会伴随整(zhěng)个行业的弱复苏，业绩(jì)会逐步体现出来(lái)。所以只能(néng)耐心(xīn)地去等(děng)待(dài)它的基(jī)本(běn)面不(bù)断(duàn)地凸(tū)显出来，这需要时间。

　　（本文已刊发于(yú)5月13日《红周刊》，文中提(tí)及个股仅为举例分析，不(bù)做买卖推荐。）

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