5月(yuè)以(yǐ)来，房地(dì)产板(bǎn)块个股多出(chū)现小幅上涨，截(jié)至5月10日收盘，中信房地产指数本月涨幅(fú)约为(wèi)2％。而(ér)以公募基(jī)金为代表(biǎo)的机构对(duì)于这一板块已经(jīng)在(zài)悄然(rán)布局。数(shù)据显(xiǎn)示，以(yǐ)南方和华(huá)夏的两只老(lǎo)牌ETF基金为例，5月9日(rì)时所公(gōng)布的总份(fèn)额均(jūn)较4月28日时(shí)有小幅增(zēng)长。根据基金一季报(bào)统计(jì)，龙头与(yǔ)地方(fāng)国(guó)企央企获得增持，持仓数(shù)量占流通(tōng)股比重增幅五只(zhǐ)个(gè)股分别为(wèi)华发股(gǔ)份+3.40％、滨江集团(tuán)+1.71％、中新集团+1.49％、卧龙地(dì)产+0.97％、招商积余+0.92％。

　　公、私募配(pèi)置(zhì)房地产或“底部(bù)回升(shēng)”

　　行业红利时代已(yǐ)过 精耕细(xì)作成共识

　　从公募基金对房地产的配置看，2019年(nián)末(mò)，公募所(suǒ)持有的房地(dì)产(chǎn)行业标的市值约1188亿元，占其所(suǒ)持股(gǔ)票市值(zhí)的4.66％左右(yòu)；2020年(nián)市(shì)场表(biǎo)现(xiàn)出色，但公(gōng)募所持房地产公司市值在股票资产中的(de)占比却断崖式下跌至(zhì)1.85％；2021年，这一数值更是(shì)进一步(bù)降至1.56％。

　　不过(guò)2022年终于(yú)出(chū)现了三(sān)年来(lái)的首次回升，年底这一数值从(cóng)1.56％升至1.65％。与此同(tóng)时，公(gōng)募对房地产行业(yè)的(de)持股比例(lì)也同步回升，从(cóng)2021年底的6.94％提高(gāo)到(dào)2022年末的7.03％。

　　这样的势(shì)头似乎在今年(nián)一季度得以延续。数据统计显示，公募重仓持(chí)有房地产(chǎn)板块(kuài)一季度市值TOP15门槛为(wèi)1.6亿元，较2022年四季度(dù)提升6.71％。持仓市值前(qián)五个股分别为保利发(fā)展(zhǎn)、招商蛇口、万科A、华(huá)发股份、滨(bīn)江集团，持仓市值占板块比重合(hé)计达47.29％，环比下降3.05％。

　　从中不难(nán)发现，公募对于房地产的投资愈发有集中于龙头的趋势。Wind显示，在公募基金一季报汇总的重仓股中，房地(dì)产板块排名最(zuì)高(gāo)的(de)是保利发展，在基金重仓文章真实身高，文章个人资料简介第33位(wèi)。排名第二(èr)的是招商蛇(shé)口，排(pái)在第78位。而老牌龙头股万科A排在(zài)第(dì)96位。对比(bǐ)去年(nián)四季(jì)报，变化(huà)之处(chù)首(shǒu)先在于几只房地产龙头股从排(pái)位上看均有退步，尤其是万科最(zuì)为明显；其次(cì)是金(jīn)地集(jí)团(tuán)退出百大之列。但考虑到房(fáng)地产是复苏链上最后(hòu)一(yī)环，且首季(jì)并非行(xíng)业销售旺(wàng)季，其(qí)传导到二(èr)级市场(chǎng)乃至(zhì)机构持仓上(shàng)还需要时间周期。

　　形成共(gòng)识的是，经济圈(quān)判断(duàn)房(fáng)地(dì)产已经进入大分化时代，一二线城(chéng)市好(hǎo)于三四(sì)线城市。而映射到二级(jí)市(shì)场投资上(shàng)，配置房地(dì)产行业轻松收获行业贝塔的红利(lì)期一去不返了。“如果(guǒ)按照(zhào)产业周期来分类，包(bāo)括房(fáng)地(dì)产等(děng)几(jǐ)类行(xíng)业(yè)在盖特纳曲线里属于成熟期(qī)或者(zhě)衰(shuāi)退期(qī)的(de)行业，传统认(rèn)知上没有什么投资机(jī)会的。但在这(zhè)几年特(tè)殊的行情(qíng)里包括煤炭、电(diàn)解铝等类(lèi)似(shì)的行业也出现(xiàn)了一些机(jī)会，背后的逻辑(jí)是(shì)供给侧发生了更大的变化。”一不愿(yuàn)具(jù)名的上海(hǎi)公募基金经理指出。

　　不过也有公募(mù)人士持谨慎乐观态(tài)度：“行业前(qián)几年17亿(yì)～18亿平方米的年销售面积(jī)很难再出现了(le)，2022年光是居(jū)民存(cún)款(kuǎn)数量(liàng)增加了15万亿元。中国存(cún)量(liàng)有(yǒu)400亿平方米建(jiàn)筑面积，考虑存量地产的更新，也有近10亿平方(fāng)米(mǐ)。需求端(duān)还需(xū)要有一(yī)定(dìng)的政策(cè)出(chū)来(lái)去刺激(jī)购房。”

　　宝(bǎo)盈基金房地(dì)产研究员吕功(gōng)绩也指出：“时(shí)至今日，无论从城镇(zhèn)化的进程(chéng)，还是人均住(zhù)房面积（接近30平/人），我国均已告别(bié)住房短缺时代，而目(mù)前居(jū)民的(de)杠杆率和房(fáng)价(jià)收入也不支撑每年(nián)18万(wàn)亿元的销售额，以及过快上行的房价，因而行业高(gāo)增的时代(dài)已(yǐ)经过去(qù)，未(wèi)来行业的需求或将回落，在此(cǐ)过程中，伴随着地产的(de)高(gāo)杠杆属性，就很容易出现信用风(fēng)险问(wèn)题(tí)（类(lèi)似(shì)2022年(nián)的民营地产爆(bào)雷），行业进入到供(gōng)给(gěi)侧出清的过程。这个(gè)过程中，综合竞争(zhēng)力(lì)强的公司就能够通过大鱼吃小(xiǎo)鱼的方式，获得(dé)市占率的提升。当行业(yè)需求见(jiàn)顶(dǐng)回落时，行业的贝塔已经(jīng)过去了，但不代(dài)表没有投资(zī)机会，机会(huì)在于城(chéng)市、位(wèi)置、产(chǎn)品的阿尔法，而对应到股票投资，就是(shì)强竞争力公司的阿尔法。”

　　或(huò)许(xǔ)也(yě)是文章真实身高，文章个人资料简介基于(yú)这样的认识转变(biàn)，精(jīng)耕(gēng)细作个股成为(wèi)公募乃至整体机构的(de)务实之(zhī)举。

　　机构(gòu)配置房(fáng)地产“风物(wù)长宜放眼量”

　　头部(bù)央国企(qǐ)、优质区域性标的成香饽饽(bō)

　　5月以来，房地产板块个股(gǔ)多出现小(xiǎo)幅上涨，截至5月10日收(shōu)盘，中信房地产指数本月涨幅约为(wèi)2％。从具体的个(gè)股来看(kàn)，《红周刊(kān)》利用Wind统计申万房(fáng)地产板块(kuài)个股，在纳入统计的(de)124只(zhǐ)房(fáng)地(dì)产(chǎn)类(lèi)标(biāo)的股(gǔ)中，本月以来实现股价上涨的达到了81家。

　　其中，上述(shù)时(shí)间段恰好排名前五(wǔ)的公司月内涨幅超过(guò)了10％，它们分(fēn)别是(shì)上(shàng)实发展、浦(pǔ)东金桥、*ST泛海、华(huá)夏幸福、荣(róng)安地产。排名第一的上(shàng)实发(fā)展(zhǎn)，五一假期(qī)归来后日成交量明显放大，4日(rì)、5日连(lián)续(xù)两个交易日收出涨停。从该股的基本面来(lái)看(kàn)，上实发展的(de)主营业务(wù)为房地产(chǎn)开发与经营。公司的主要(yào)产品及服务为(wèi)房地产(chǎn)销售、房地产租赁、物业管理服务、工(gōng)程项目、酒(jiǔ)店(diàn)经营。从业(yè)绩数据(jù)来看，2022年(nián)，其实现营业收入52.48亿元(yuán)，比上(shàng)期减少(shǎo)47.85％，归母净利润1.23亿元，同比下降33.24％。2023年第一季度，其实现营(yíng)业总收入27.87亿元，同比增长183.02％；归母净利(lì)润2.86亿(yì)元，同比(bǐ)扭亏。

　　不过从十大(dà)流通(tōng)股(gǔ)股东(dōng)来看，各类机构都有对其布局的例子。以3月31日(rì)时的首季(jì)十大流通股股东来看， 具体包括公募的上(shàng)银(yín)基(jī)金、私募的迎水文(wén)龙、中(zhōng)央汇金(jīn)、长城资(zī)产管理(lǐ)公司等都跻身(shēn)前十的行列。

　　巧合的是，涨幅(fú)暂时排名第二的浦东金桥也是上海本地房企(qǐ)，其第一季度(dù)的(de)收(shōu)入利润规模(mó)大幅度复苏(sū)。究其原(yuán)因(yīn)，一(yī)方面是该公司后疫情(qíng)时代出租率复苏至近年来最高，另(lìng)一方面则(zé)是公司拿地(dì)结算持续性向(xiàng)好(hǎo)，从(cóng)数字(zì)上看，一(yī)季度新增虹口135、138住宅(zhái)地(dì)块，总建筑面积约54万平方(fāng)米(mǐ)。

　　在这(zhè)样的(de)业(yè)绩(jì)势(shì)头向好背景下，自然也(yě)吸(xī)引了(le)知(zhī)名(míng)机构在(zài)其(qí)中持续(xù)驻足(zú)。从第(dì)一(yī)季度(dù)十大流通(tōng)股(gǔ)股(gǔ)东来看，知名私募高(gāo)毅邓晓(xiǎo)峰(fēng)的两(liǎng)只(zhǐ)产品依然在(zài)前十中(zhōng)，这也是连续第三个季度他有的两只产品杀入前十。同(tóng)时榜单中(zhōng)还有一支大名(míng)鼎鼎的QFII阿布扎(zhā)比(bǐ)投资局，其当季还小幅增加了持股。

　　除去上述两(liǎng)家上海(hǎi)区域性(xìng)地产公(gōng)司外(wài)，荣安地(dì)产则是主要布局在深圳的地产公(gōng)司，一季报交出的也是一份报喜的成绩单：首季公司实现(xiàn)营业(yè)收入(rù)51.85亿元(yuán)，同比增长(zhǎng)35.51％。归属于上市公司股东的(de)净利润6.48亿元，同比增长31.27％。

　　从机构态度来(lái)看，《红周刊(kān)》注意到两只(zhǐ)公募指基(jī)首季新杀入十大流通股股东行(xíng)列(liè)。具体(tǐ)说来， 南方中证全指房地产ETF上榜排名第(dì)七位(wèi)，富(fù)国中证指数(shù)1000增强则排名第九(jiǔ)位，此外(wài)联(lián)袂出现的机构还有QFII高(gāo)盛国际(jì)和私募(mù)迎水聚(jù)宝。

　　接受《红(hóng)周(zhōu)刊(kān)》采访时，兴证全(quán)球基(jī)金(jīn)相(xiāng)关(guān)人士分析：“经历(lì)过行业洗牌和兼并重组后，龙(lóng)头的价值更为笃定(dìng)突出；从拿地端看，2022年土地市场大幅降(jiàng)温，优(yōu)质土(tǔ)地供给(gěi)较多（券商测算对(duì)应潜在毛利率在(zài)25％以上，目前房企的利润率(lǜ)仅20％），绝大多数房企受限(xiàn)于信用问题或者资金紧张没法拿地，龙头房企趁(chèn)机获取低成(chéng)本土地，龙头房企的拿地力(lì)度（拿地金(jīn)额/销售金额）基本在30％以上(shàng)；从融资上(shàng)看(kàn)，龙头房企(qǐ)杠杆率较低，净负债率基(jī)本在70％以下，而其他(tā)房企的净负债率普遍都在100％以上，加杠杆(gān)空间有(yǒu)限(xiàn)，从(cóng)融资成本看，龙头房企的融资成本不断下(xià)滑(huá)，基(jī)本(běn)在3％、4％左右；对应(yīng)到2023年的(de)销(xiāo)售，龙(lóng)头(tóu)房(fáng)企明显(xiǎn)跑赢(yíng)行业，1～4月百强房(fáng)企(qǐ)的销售额增(zēng)速(sù)为9％，而TOP14的销售(shòu)额(é)增速为29％。”

　　需要强调的是，在(zài)当前(qián)中特(tè)估的(de)浪潮下，央国企(qǐ)地(dì)产(chǎn)股或存(cún)在发展(zhǎn)的大(dà)好(hǎo)机会。中(zhōng)信证券指出：“房地产行(xíng)业的结构性机会依(yī)然存在，少部分公司尤其是央(yāng)企占据显著优势，其主要又体现为库存的优势。央企地产公司，现阶段(duàn)表现(xiàn)出较低的融资成本，优质(zhì)的开(kāi)发资(zī)源和良好的不动产资产运营(yíng)能力的多(duō)重(zhòng)竞(jìng)争优势。”

　　“即使没(méi)有中(zhōng)特估，国央(yāng)企相较于民(mín)营地产公司(sī)也是更有优势(shì)的。”吕功(gōng)绩强(qiáng)调，“对于减(jiǎn)值、土地(dì)资源债权债务关系等问题，市场对民营房开企业的资产(chǎn)会有更多担忧(yōu)和质疑，所以(yǐ)在这一轮行业出(chū)清(qīng)的过程(chéng)中，央国企相较于民(mín)企来说估值的(de)修复更明(míng)显(xiǎn)。中(zhōng)特(tè)估的角度从(cóng)中长期的维度看，行业的逻辑在(zài)于集(jí)中度提(tí)升后，行业(yè)进入高质量(liàng)发(fā)展阶段，具备较快速发展阶段更稳(wěn)定且(qiě)可预期的(de)盈利和(hé)现金流创(chuàng)造(zào)能力，以(yǐ)此带来估值中枢的(de)提升(shēng)，应该(gāi)关注估(gū)值(zhí)相(xiāng)对较低，企(qǐ)业自(zì)身资产的质(zhì)量好、运营能力强、可以创造持续现金流的(de)企业(yè)。”

　　“存量时代(dài)中行业普涨的概率比(bǐ)较低，行业内部将出(chū)现分化(huà)，要(yào)关(guān)注(zhù)将受益于行业(yè)集(jí)中度提升的头部公(gōng)司。”星石投资首席研究官(guān)方磊也表示(shì)。

　　顺应机构这一思路的话，或许还(hái)是保(bǎo)利发展(zhǎn)、招商蛇口等国资(zī)背(bèi)景(jǐng)龙(lóng)头前途(tú)更(gèng)为光明(míng)。不过国投瑞银(yín)基金投(tóu)资部副总监綦傅鹏表示：“需要客观地去持(chí)续观察国企央企在三个方面是否可以维持，首(shǒu)先(xiān)是融资(zī)成本(běn)保持低位，其次(cì)是(shì)销(xiāo)售份额持续提升，再(zài)次是拿(ná)地(dì)份(fèn)额持续提升。”

　　复(fù)苏速度(dù)缓慢

　　机构需要(yào)多(duō)给一些耐心

　　而《红周刊》也根(gēn)据房企(qǐ)一季(jì)报梳理发现(xiàn)，对于(yú)2022年的业绩文章真实身高，文章个人资料简介出现的整体下(xià)滑，2023年一(yī)季(jì)度的业(yè)绩分化更趋明显，保利发(fā)展、滨(bīn)江集(jí)团等(děng)房企营收、净利均实现了(le)业绩的回正，甚至是较大增速的增(zēng)长(zhǎng)。而(ér)这些公(gōng)司(sī)也是(shì)机构的重仓对象(xiàng)。

　　对(duì)此，知名房地产业内(nèi)人士张(zhāng)宏(hóng)伟向《红周(zhōu)刊》分析表示，业绩出现明显改善的房企，主要(yào)是因为过去(qù)两三年时间(jiān)，尤其是在(zài)2021年下半年(nián)民营房(fáng)企不怎么投资拿地之后，国有企业仍在持续性地拿(ná)地，且主要集(jí)中在核心城(chéng)市，投资力(lì)度较(jiào)大(dà)。投资的驱动能够推(tuī)动房企销售业绩的增长，从而(ér)在2023年一(yī)季(jì)度市(shì)场恢复(fù)但仍处于调整的过程中，能够保有一(yī)个(gè)正增长。

　　不(bù)过(guò)张宏伟同时也提醒(xǐng)表示，在房地(dì)产的复苏过程中，还(hái)面(miàn)临着一(yī)些不确定(dìng)性。其实整个市场从四月(yuè)份开(kāi)始(shǐ)又在往下(xià)掉。除了杭州、成都等极个别城市(shì)四月环比(bǐ)三(sān)月(yuè)相对表现较好之外，包括北京(jīng)、上海在内的绝大多数(shù)城市都(dōu)出现环比(bǐ)下(xià)滑的情(qíng)况。而现在五月的市场(chǎng)表现也不太乐观。按(àn)照现在的经济状况、收入情况(kuàng)，以(yǐ)及市场的去库存压力、企业的(de)资(zī)金面压力(lì)，可能会出现，到六(liù)月份房企为(wèi)了半年(nián)报冲(chōng)业绩出现市(shì)场的短期反弹外(wài)的(de)一个(gè)市场乏力现象。也(yě)就是说，第二季度、第三(sān)季度增长(zhǎng)不(bù)确定性(xìng)的压力仍旧较(jiào)大。

　　上海利(lì)檀投资董事长陈(chén)昊扬也向《红周(zhōu)刊》指(zhǐ)出，现在整个(gè)房(fáng)地产(chǎn)以(yǐ)及其上下游产业链的复苏速度(dù)都比想象的要慢(màn)很多，我(wǒ)们要(yào)多给一些耐心(xīn)，这(zhè)个时(shí)候，在房地产以及上下游就不是赚(zhuàn)快钱的(de)时候，只能赚他基本面的钱。但这也意味着(zhe)，只有极为少(shǎo)数的、做得比同行(xíng)好(hǎo)得多的企业(yè)，会伴随整个行业(yè)的弱复苏，业绩(jì)会逐步体现出来。所以(yǐ)只能耐心地(dì)去等待它(tā)的基本面(miàn)不断地凸显(xiǎn)出(chū)来，这需要时(shí)间。

　　（本文(wén)已刊发于(yú)5月13日(rì)《红周刊(kān)》，文中提及个(gè)股仅为举例分析(xī)，不做买卖(mài)推荐。）

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