文：任泽平团队　　

　　导读(dú)

　　是该取(qǔ)消预售(shòu)制了。 1月(yuè)17日召开(kāi)的(de)全国(guó)住房和(hé)城乡建设工作会议提出“有条件的可以进行现房销售”，不足一个月时间，已有山东、安徽、河南(nán)、四川、广东(dōng)等地(dì)明确表态，试点现房销(xiāo)售。

　　1、是该取消商品房预(yù)售制了，用你(nǐ)的钱，建你(nǐ)的房子(zi)，还(hái)烂(làn)尾了(le)，这是对购房者(zhě)的不公平。以后谁(shuí)有钱谁建(jiàn)房，没钱没实(shí)力的别(bié)建了，不能把包袱(fú)甩给老百姓和社(shè)会，这是房(fáng)地产从大开发时代步入(rù)高质量发展阶段(duàn)的必(bì)然(rán)趋(qū)势，也是对购房老百姓(xìng)的最(zuì)大(dà)保(bǎo)护。98年(nián)房改(gǎi)时，全(quán)国(guó)缺房子(zi)，开发商缺钱(qián)，预售制(zhì)是权宜之(zhī)计，现在全国套户比超(chāo)过(guò)1，从大开(kāi)发进入存量时代，对购房民众不(bù)公平的(de)预售制已(yǐ)经过时了(le)，该取消(xiāo)了(le)，改为(wèi)现房销(xiāo)售。以后(hòu)一手交钱(qián)，一手交房，天经地义(yì)。当然二次房改是个技术活(huó)，兼顾化解停贷(dài)、复工保交(jiāo)楼、重(zhòng)组(zǔ)房(fáng)企(qǐ)债务、恢(huī)复(fù)市场信心以及长效(xiào)机制，长效机制四大(dà)关键是推(tuī)动城市群战略、人地挂钩、金(jīn)融(róng)中性稳定(dìng)和房地产税。如果按照经济规律办事，中国一定能(néng)实现房(fáng)地产软着陆和(hé)长(zhǎng)期平稳健康发展，跨过(guò)这道关，解好(hǎo)这道世(shì)界难题。

　　2、为什么要(yào)取(qǔ)消预(yù)售制、改(gǎi)为(wèi)现房销售？大家想想，绝大部分商品(pǐn)是一手交钱一手(shǒu)交货，预(yù)售制是对购买者的单方面不公平制度，购房老百姓几乎承担(dān)了所有(yǒu)商品(pǐn)不能交付的风(fēng)险。从个人层面看，预(yù)售(shòu)制(zhì)对购(gòu)房者非常不公平，比如，交房等(děng)待期一般(bān)为两(liǎng)年，在此期间，购房者不仅承担(dān)银(yín)行利息，还要承(chéng)担(dān)延迟交房、房(fáng)屋质(zhì)量(liàng)、房(fáng)产证延期办理甚至不能交房的风险。从(cóng)行业层(céng)面看，预售制助推(tuī)部分(fēn)房(fáng)企(qǐ)过度(dù)举债、高杠杆扩(kuò)张，若遇(yù)到下行周期，会(huì)引发(fā)资金(jīn)链断(duàn)裂(liè)、项目搁置等(děng)系列风险。取消预(yù)售制，改为现房销售(shòu)，这(zhè)样(yàng)有助于落实中央房住不炒(chǎo)精神(shén)、有助于保(bǎo)障(zhàng)购(gòu)房老百姓(xìng)权益、有助于(yú)房企稳(wěn)健(jiàn)发(fā)展，一(yī)举多得，谋划长远。

　　3、为什么建议取消预(yù)售制度？预售制度怎么来的(de)？国外什(shén)么(me)情(qíng)况？简单科普一下(xià)：商品(pǐn)房预售最早源于中(zhōng)国香港，俗(sú)称卖楼(lóu)花，卖(mài)期房(fáng)，是一种开发(fā)商放杠(gāng)杆的方式。98年房改，由(yóu)于(yú)商(shāng)品房短缺(quē)，房企缺资金，借(jiè)鉴中国香港，引入了商品(pǐn)房预售(shòu)制度。其实，当前世界(jiè)不(bù)少国家(jiā)存在预售制。但是，重(zhòng)点来了！发达国家一(yī)般有严格的监管保(bǎo)障措施(shī)，开发商在项目获得政府(fǔ)批(pī)准后才可以开始销售，买家在购买期房后并非(fēi)像中(zhōng)国(guó)一样在(zài)支付完(wán)首付款后(hòu)从银行(xíng)一次性贷款(kuǎn)支付剩余全部(bù)房款，而(ér)是根据开(kāi)发商工程进度(dù)在(zài)完全交房前进行分期支付(fù)。所以，预售制度是需要严格的资金(jīn)监(jiān)管、分期支(zhī)付以及违约处罚(fá)措施作为保障的，如果没(méi)有这(zhè)些保障(zhàng)措施(shī)，一(yī)定(dìng)会触发风险(xiǎn)，对购房民众不公平，所以不(bù)如借机取(qǔ)消(xiāo)预(yù)售制度，以后改为现房销(xiāo)售(shòu)。客观讲预售(shòu)制度有一定历史阶段性，现在中国住房进入存量时代(dài)，取(qǔ)消预售(shòu)制度有助于降负债降杠杆，不再把烂尾风险甩给老百姓和社会，当然这(zhè)需(xū)要(yào)配套房企债(zhài)务(wù)重组、复工(gōng)保交楼(lóu)、恢复市场信心和房(fáng)地产长效(xiào)机(jī)制。这是个技术活(huó)，只要坚持市场化(huà)改革，中国一(yī)定(dìng)能化解这(zhè)个难题(tí)，让房地(dì)产回归实体经(jīng)济(jì)和居住属性，安(ān)居(jū)乐业。

　　4、简单讲(jiǎng)，如果取(qǔ)消预售制，改为现(xiàn)房销售，开发商将拼的不是五花(huā)八门(mén)、眼(yǎn)花缭乱、不知道能(néng)不(bù)能兑(duì)现(xiàn)的营销手段，而(ér)是(shì)所见(jiàn)即所(suǒ)得的过硬的产品质量和诚信，这才是对购(gòu)房民众(zhòng)的(de)最根本(běn)最实质的保障，这样将极(jí)大的提升开发商的建筑(zhù)质量，实现(xiàn)良(liáng)币(bì)驱逐劣币(bì)。所(suǒ)有(yǒu)商(shāng)业的本质是(shì)向善，是以客户为中心，房地(dì)产也(yě)不能(néng)例外，老百(bǎi)姓买房子是天大的事，烂尾毁三代，好房(fáng)幸福一家人。从这个(gè)角度(dù)，取消预(yù)售(shòu)制、实施现房销售是实现老百姓安居乐业(yè)、社会长(zhǎng)治久(jiǔ)安、行业企业健康发(fā)展的重大措施。在当前的情况下，取消(xiāo)预售制要结合稳楼市、房地产软着陆(lù)、打通(tōng)金融支持当期三(sān)好生、新(xīn)模式等综合(hé)施策。

　　作者十年前在(zài)国(guó)务(wù)院发展(zhǎn)研究中心参与(yǔ)财税改革方案研究时，对(duì)预售制(zhì)、房地(dì)产税、人地挂钩、金融稳定、房企杠杆(gān)率等进行过长(zhǎng)期(qī)系(xì)统的(de)专(zhuān)项研究。（参考(kǎo)后来形成的(de)专著《房(fáng)地产周期》）　　

　　目录

　　1 中国内地(dì)商品(pǐn)房预售制(zhì)的前世今生

　　1.1 起源：分层(céng)销售+“按(àn)揭”，霍英东创造(zào)“卖楼花”模式

　　1.2 住(zhù)房需求大、供给量少(shǎo)，引进“卖楼花”模(mó)式(shì)，形成“中国内地版预(yù)售(shòu)制”

　　1.3 预售制推动城市化进程，但背后潜藏的风(fēng)险确实存在

　　2 国际经验

　　2.1 美国(guó)：交付前预售资金第(dì)三(sān)方全程监管(guǎn)，交付(fù)时开发商(shāng)凭验收凭证取得(dé)房款

　　2.2 德国：可(kě)零首付购房，提供期房烂尾险

　　2.3 英(yīng)国(guó)：10％定金保险(xiǎn)保护机制(zhì)，55％-80％房(fáng)款交房时(shí)支付

　　2.4 日本：为规范期房交易立(lì)法，设置期房(fáng)预付(fù)款保(bǎo)全措施

　　2.5 新加坡(pō)：买(mǎi)方资金(jīn)由(yóu)银(yín)行监(jiān)管，享1年保修期后(hòu)付(fù)尾款

　　3 启示

　　正文

　　1 中国内地(dì)商(shāng)品房预售(saj和耐克的区别是什么，aj和乔丹的区别是什么hòu)制(zhì)的前世(shì)今生(shēng)

　　1.1 起(qǐ)源：分层销售+“按揭(jiē)”，霍英东创造“卖楼花”模式

　　二十世纪五十年代在中国香港，楼宇出租是地产行业(yè)盛行的方式，但有着转让难、出租资(zī)金周(zhōu)转期长等(děng)问题，分层(céng)销售(shòu)孕(yùn)育而生。20世(shì)纪50年代，中国香(xiāng)港还未(wèi)推行公共房(fáng)屋(wū)制度，许多人(rén)栖身于木屋或者其他临时住宅，住房的(de)需求(qiú)是相当高，不过大多数居(jū)民的(de)储(chǔ)蓄很少。当时楼宇买(mǎi)卖多数以一(yī)整栋楼为单位，需(xū)要(yào)雄厚的资金实力才能(néng)购买。虽然(rán)楼宇出(chū)租是中(zhōng)国香(xiāng)港地产(chǎn)行业盛(shèng)行的方(fāng)式，但有着转让难、出租资金(jīn)周转期长等问题。针对这一系列问题(tí)，不少地产商开(kāi)始探求新(xīn)的(de)方式(shì)，如把楼宇契约(yuē)切开(kāi)，即(jí)“分契”，然后将楼宇分层出售。这模式一经推行，购买楼(lóu)宇的市民(mín)数量有(yǒu)所增加，开(kāi)发商(shāng)资(zī)金周(zhōu)转(zhuǎn)加快。

　　在分层出售(shòu)的基础(chǔ)上，将“按揭(jiē)”模式引入(rù)房地(dì)产销售(shòu)，霍英东创造“卖楼(lóu)花”模式。1953年底霍英东创办立信置业有限公司，凭借(jiè)商业(yè)直觉和多年经(jīng)营杂货铺、海上驳(bó)运业务的经验，对于商(shāng)品流通、资(zī)金(jīn)周转有着独到的见解，在努力(lì)寻求方法(fǎ)加快自身资(zī)金周(zhōu)转。当时其(qí)在购下九(jiǔ)龙的一块(kuài)地(dì)盘后，除了分层(céng)出售(shòu)、还印(yìn)发售楼说明书，上有文字详尽说(shuō)明楼(lóu)宇的地势(shì)环境、建筑(zhù)材料(liào)、分层价格、订购方法等(děng)。此外(wài)，“卖楼(lóu)花”是另外(wài)一个亮点，即先(xiān)收取买家的订金，采用类似租金(jīn)的分期付款形式(shì)，等新(xīn)楼落(luò)成时(shí)，收齐(qí)买家的钱，买家就拥有了自己的房产。这种方式减轻了民众(zhòng)购房(fáng)的资金压力，加速了房(fáng)屋的建造和销(xiāo)售(shòu)，也(yě)解决了制造(zào)商的(de)资金问(wèn)题，降低投(tóu)资(zī)风险，在(zài)当(dāng)时可(kě)谓是“双赢”的(de)举措(cuò)。“预售楼花+分(fēn)期付款”的销售模式成为(wèi)当时中(zhōng)国(guó)香港房地产(chǎn)市(shì)场(chǎng)的一(yī)大特色，纵观中国(guó)香港(gǎng)房地(dì)产市(shì)场(chǎng)的改(gǎi)革，“卖楼花”模式高效率地解决了核心的住房供(gōng)不应求的问题(tí)，使房市发展进入新阶段。

　　预售楼花模式推动了中国香港楼(lóu)市几十年(nián)繁(fán)荣，但期间也(yě)出现过“烂尾(wěi)楼”的(de)情(qíng)况，但监管部门不断完(wán)善、规范化，建(jiàn)立(lì)健全的监管机制，促进市(shì)场健康(kāng)发展。例(lì)如(rú)，1960年，位于大角(jiǎo)咀的(de)一个楼盘因建筑费用超支停工，出现(xiàn)“烂尾”情况。在1961年后，中国香港管理部门提升了对于预售楼花(huā)制度的监管，即要求开(kāi)发商在预售前，确保地(dì)价(jià)款已经全部支付，还要证(zhèng)明自身有资金等能力把项目完成，资金需放入律师所托(tuō)管，支取时需(xū)律所和建筑师的核准(zhǔn)。为(wèi)了防止开发商(shāng)、律所、建筑(zhù)师等造假，套取监管账户(hù)资(zī)金，中国香(xiāng)港(gǎng)要求(qiú)律师行在银行开(kāi)设的信托账户（监(jiān)管(guǎn)账户）、开发(fā)商(shāng)操作等采(cǎi)取全透明化机制，且银行(xíng)的责任上(shàng)升(shēng)，如出现房屋“烂尾”情况，银行将成最大风险方，后续需自身(shēn)推动项目完工。随着(zhe)监管体系逐步完(wán)善，出现“烂(làn)尾”的现象(xiàng)较少。

　　1.2 住房(fáng)需求大(dà)、供给量(liàng)少，引(yǐn)进“卖楼花”模式，形成“中国(guó)内(nèi)地版预售制(zhì)”

　　二十世(shì)纪九(jiǔ)十年代(dài)，中(zhōng)国(guó)内地面临住房需求大和供给量(liàng)短缺问题(tí)，引入“卖楼(lóu)花”制度。建(jiàn)国以(yǐ)来，中国内地优先发展重工业，强调基础(chǔ)建设(shè)，这一导(dǎo)向使前(qián)期发展工业化的进程大于城(chéng)市(shì)化进程，唯(wéi)有(yǒu)解决住房基(jī)础等(děng)城市(shì)化配套问题(tí)，才能(néng)进一步(bù)推(tuī)进城市化。但当时(shí)推(tuī)行的是(shì)“统一管(guǎn)理(lǐ)，统一分配，以(yǐ)租养房”的福利分房制度，住房市(shì)场(chǎng)发展起步较晚、增速较慢，福利分房制度也出现了分配不公、效率低、配(pèi)套差等问题，因此福利分房(fáng)制度不再适(shì)用于当时(shí)的国情。叠加房地(dì)产市场面临商(shāng)品(pǐn)房的(de)需(xū)求量大(dà)，而社会缺少(shǎo)大型(xíng)房地(dì)产开发商，商(shāng)品房供应量小的困境，此时(shí)引入(rù)中国香(xiāng)港的“卖(mài)楼花”模式无疑(yí)是对内地(dì)房地产(chǎn)市场的一(yī)针强心剂(jì)。从1994年(nián)起，中(zhōng)国内地逐步引进(jìn)中国香(xiāng)港预售商品房(fáng)制(zhì)度，先后出台(tái)多(duō)项(xiàng)文(wén)件，大力支(zhī)持国内房地产市场改革。例如，1998年(nián)，国务院出(chū)台(tái)《关于进(jìn)一步深化城(chéng)镇住(zhù)房制度改革，加快住房(fáng)建设的通知(zhī)》文件(jiàn)，决定停止住房无偿实物分配，逐步实行住房分配货币化(huà)、住房(fáng)供给商品化、社会化的住房新体制，从计划(huà)经济下的福利分房转向市场经济的商品房。房地产市场(chǎng)采(cǎi)用预售制，允许开(kāi)发商卖(mài)期(qī)房，解决(jué)了房(fáng)企(qǐ)缺少(shǎo)资金和开发时间周(zhōu)期长的两大难题(tí)，开(kāi)发(fā)商(shāng)以预售(shòu)款撬动(dòng)下一个(gè)项目的(de)开(kāi)发，形成滚(gǔn)动开发模(mó)式(shì)，住(zhù)房供(gōng)应速度加快。自此中(zhōng)国(guó)内地开(kāi)始房改货(huò)币化，中国(guó)人(rén)民银(yín)行等(děng)多(duō)方迅(xùn)速出台相关的信贷政(zhèng)策，支(zhī)持购房者，极(jí)大作用推动了房(fáng)地(dì)产(chǎn)市场(chǎng)的发展。

　　引入中(zhōng)国香港“卖(mài)楼(lóu)花(huā)”模(mó)式(shì)后，经调(diào)整(zhěng)形成契合中(zhōng)国内地的商品房(fáng)预售制度。预售制的初衷是为了缓(huǎn)解房(fáng)企资金压(yā)力(lì)，加快(kuài)城镇住房建设。具体来说，是指房地产(chǎn)开(kāi)发(fā)企业将正在(zài)建设中的房屋预先出售(shòu)给(gěi)购房(fáng)者，由(yóu)购房(fáng)者支付定金或房款的行为。区别(bié)于中国香(xiāng)港(gǎng)，在(zài)中国内(nèi)地实践(jiàn)过程中，商(shāng)品房预售流程为：房地(dì)产(chǎn)开(kāi)发商(shāng)办理预售(shòu)许(xǔ)可证-签订商品房买卖合同-进行(xíng)备案登记和预(yù)告登记-交付房屋。在购房过程(chéng)中，购房者需要一次(cì)性付清首付款，并采用(yòng)银行贷款的形式一次性付清剩余房款，换言之(zhī)，房屋未建(jiàn)成，开(kāi)发商可能已拿到了全部购(gòu)房款，这点与(yǔ)中国香港的按照工程进度付款有所不(bù)同。对中国(guó)内地(dì)的开发商而言，预售制商(shāng)品房也开启(qǐ)了高周转(zhuǎn)、高杠杆的运作模式。

　　1.3预售制(zhì)推动(dòng)城市化进程(chéng)，但背(bèi)后(hòu)潜(qián)藏的风险确实存在

　　作为(wèi)中国(guó)内(nèi)地商品房销售的最主要方式，预售制(zhì)极大缩短房(fáng)企现金回笼周期，同时(shí)增加市场商品房供应，推动了城镇化发展进程。预售制在过(guò)去20多年对中(zhōng)国内(nèi)地房地产市场的稳(wěn)步(bù)发展起到了重(zhòng)要作用，不仅解决了房地产市场快速发展阶段的资金需求，也(yě)提高了居民居(jū)住(zhù)水平，中国内(nèi)地城镇居民从筒子(zi)楼住(zhù)到住宅小区，从(cóng)全民蜗居到基本(běn)适居，住房事业(yè)取得巨大进(jìn)步(bù)，数十(shí)年时间走完发达国家几(jǐ)百年城镇(zhèn)化路程。改革开放(fàng)以来，城镇化进程(chéng)进入快速发展时(shí)期。1978-2021年(nián)，城镇人(rén)口由1.7亿人增长至9.1亿人(rén)，43年间增长4.4倍；1981-2020年，全国(guó)城市建成区(qū)面(miàn)积由7438平(píng)方公(gōng)里增长(zhǎng)至60721平方公里，增长7.2倍。根据我们(men)发布的《中(zhōng)国住房存量报告：2021》测(cè)算(suàn)，1978-2020年中国内地城镇住(zhù)宅存(cún)量从不到14亿平增至313.2亿平，城镇人均住(zhù)房建(jiàn)筑面积从8.1平方米(mǐ)增至(zhì)34.7平(píng)方米(mǐ)，城镇住房套数从约3100万套增至(zhì)3.63亿套，套(tào)户(hù)比从(cóng)0.8增至1.09。预售制在(zài)当前已(yǐ)成为中国内地(dì)商品房销(xiāo)售最主要方式，2005年中国内地商品(pǐn)住宅期(qī)房销(xiāo)售面(miàn)积占总销售面积的比(bǐ)重(zhòng)为63％，而2021年期房(fáng)累计销售面积达15.6亿平，比重上升至87％。

　　预售制也推(tuī)动了中国内地房地产行业的发展。中国内地房地产(chǎn)历经二十多年长周期繁荣，行业各(gè)项指标大幅增长。1999-2021年，房屋新开工面积从2.2亿平(píng)增(zēng)至19.9亿平，累计上涨8.2倍，年复合增速10.6％。房地(dì)产开(kāi)发投(tóu)资完成额从0.4万(wàn)亿元增至14.8万亿元，累计上涨(zhǎng)35.8倍，年复合增速(sù)17.8％。商品房销(xiāo)售面积和销售金额分(fēn)别(bié)从1.5亿平增至(zhì)17.9亿平、0.3万亿元增至18.2万亿元，累计上涨11.3、65.3倍，年复合增速12.1％、21％。伴随房地产业的快速发(fā)展，房地产企(qǐ)业从无(wú)到有、从国企先(xiān)行(xíng)到(dào)民企崛(jué)起，队伍逐渐壮大。2018年，房(fáng)地产企(qǐ)业数量达9.8万个，比1998年的(de)2.4万个(gè)增长(zhǎng)3.1倍(bèi)。

　　二(èr)十年来房地产也(yě)成(chéng)为拉(lā)动中国内地经济高增(zēng)长(zhǎng)的火(huǒ)车头。

　　1）从(cóng)经济增长(zhǎng)渠道，房地产带动的上下游(yóu)产业链特别长，高(gāo)达50多个(gè)行业。2020年房(fáng)地产(chǎn)及(jí)其产(chǎn)业(yè)链(liàn)占GDP的17.2％（完全贡献），其中房地产业增(zēng)加值占GDP的7.3％（直接(jiē)贡献），房地产带动产(chǎn)业链(liàn)占GDP的(de)9.9％（间接贡(gòng)献(xiàn)），其(qí)中房(fáng)地产对金(jīn)融(róng)、批发、建材的带动最为明(míng)显。

　　2）从投资渠(qú)道，2020年房地产完全拉动的投(tóu)资占全社会(huì)固定(dìng)资(zī)产投资的51.5％，其中，房地产开发投资(zī)占固定资产投(tóu)资的27.3％。

　　3）从(cóng)金融渠道，从房地产贷款(kuǎn)占(zhàn)银行(xíng)各项(xiàng)贷款(kuǎn)余额的(de)比重看，2021年12月为27.07％，如果加(jiā)上信托等通(tōng)道(dào)业务，占(zhàn)比超(chāo)过(guò)三分之一(yī)。从房地(dì)产融(róng)资存量占社融存(cún)量比重(zhòng)看，2021年12月占比(bǐ)为18.76％。如果(guǒ)房企大面积违约，将导致银行不良率大(dà)幅上升。

　　4）从居(jū)民财富效应(yīng)渠道，根据我们的《中国住(zhù)房市值测算报告》，2020年中(zhōng)国住房市值为62.6万亿美(měi)元，大(dà)于美(měi)国(guó)的33.6万亿美元、日本的10.8万亿美元、英(yīng)法德三国合计(jì)的31.5万亿美元。从住(zhù)房市值(zhí)占(zhàn)股债房市值的比例看，2020年中国为66.6％，高(gāo)于美国(guó)的27％、日本的37％、英(yīng)国的49％、法国的(de)56％、德国的64％。中国住房市值与股债(zhài)房市值(zhí)的(de)比例较(jiào)高，主要是因为住房(fáng)市值高(gāo)，以及中国资本市场发育尚不成熟，直接融资比(bǐ)例较低，股票(piào)、债券市(shì)值较低，居民(mín)投资渠道缺(quē)乏。

　　不(bù)可否认，预售制背后潜藏(cáng)的风险(xiǎn)确实存在，当前的(de)负面效(xiào)应愈(yù)发凸显。

　　从个人层面看，绝大部分(fēn)商品(pǐn)是一手(shǒu)交钱(qián)一手交(jiāo)货，预售制是对购(gòu)买者的单方面不公平制(zhì)度(dù)，购房老百姓几乎承(chéng)担(dān)了所有商品不能交付的风(fēng)险。比如(rú)，交房等待期一般(bān)为两年，在此期(qī)间，购房者不仅(jǐn)承担银行利(lì)息，还要(yào)承(chéng)担延迟交房、“一房二卖”、房屋质量(liàng)、房产(chǎn)证延期(qī)办理甚(shèn)至不(bù)能交(jiāo)房等风险(xiǎn)。另(lìng)外，购(gòu)房者和开发商之间的(de)购房合同、购房者和银行(xíng)的按揭贷款合(hé)同是两个独立(lì)的合(hé)同关系，如(rú)果(guǒ)开发(fā)商发生违约，购房者(zhě)只能根据购房合(hé)同向开(kāi)发商主(zhǔ)张权(quán)力，但依旧需要(yào)根据按揭贷款合同按时向银行(xíng)进行贷款偿还，因此购(gòu)房者承担的风险较大。

　　从行业层(céng)面(miàn)看，预售制助推部分房企过(guò)度举债(zhài)、高杠杆扩张，资金若遇到(dào)下行周期，会引发(fā)资金链断裂、项目(mù)搁置等系列风(fēng)险，进行影(yǐng)响自身信(xìn)用(yòng)和购房者对(duì)行业(yè)的信心。

　　从金融层面看，银(yín)行作为按(àn)揭(jiē)贷款(kuǎn)的(de)发放方，一旦房企因为(wèi)市场(chǎng)波动或经(jīng)营不善，出现(xiàn)资金链(liàn)断裂等一系(xì)列问题，导致“烂尾”等(děng)情(qíng)况，而房企通过与(yǔ)购房者(zhě)签订的(de)预售合同和按揭合(hé)同，已经从银行获得房款，如(rú)果购房者丧失还款能(néng)力或短期不(bù)能还(hái)款等，则(zé)风险(xiǎn)完全由(yóu)银行(xíng)承担，银行将面临较大的坏账(zhàng)压力(lì)。

　　从(cóng)监管角度看(kàn)，购房(fáng)者(zhě)的预售监管资金去(qù)哪了？楼(lóu)盘“烂(làn)尾”，归根(gēn)结底两个(gè)字那就(jiù)是(shì)“没(méi)钱(qián)”，即没钱付工程(chéng)款。在(zài)2004版的《城市商品房预售管(guǎn)理(lǐ)办法》中明确规定了开发企业预(yù)售商品房所(suǒ)得款项应当用于有关的工程建设，商品房预(yù)售款监管的具体办法，由(yóu)房(fáng)地产管理部(bù)门(mén)制定。但(dàn)多年(nián)以来(lái)全国并没有(yǒu)统一的预售(shòu)资金(jīn)监管规定，各(gè)地实行“一城一策(cè)”。例如(rú)，太原、昆(kūn)明、重庆(qìng)、长沙等(děng)城市重点监管资金比(bǐ)例(lì)为总预售款的15-40％左右，郑州、福州、合肥等城市(shì)则按照项目的建安(ān)成本(běn)乘以建筑面积(jī)或者项目工程总(zǒng)额报价计算重点(diǎn)资金。而事(shì)实是，不(bù)少购房(fáng)款未进入监管账户、或进入(rù)监(jiān)管(guǎn)账户后被挪用，导致(zhì)楼盘没(méi)有资(zī)金继续建设(shè)。收楼遥遥无期，月供却被(bèi)迫继(jì)续(xù)还款。那么，监管(guǎn)账户资金(jīn)如何被挪(nuó)走(zǒu)的(de)？实际(jì)上，在过去(qù)房地(dì)产(chǎn)大(dà)开发时代的(de)高周转背景下，抽调预(yù)售款监管(guǎn)账户资金，是行业“潜规(guī)则(zé)”。比如工程(chéng)总承(chéng)包方，以工(gōng)程建(jiàn)设(shè)名义，获得监管(guǎn)账户(hù)拨付资金，再(zài)由工程方将资金转给房企，而拨付的(de)工程款，远超(chāo)工程进度所需。通过(guò)这些方式套取的资(zī)金，在房企各地项目间(jiān)流动，变相加杠杆(gān)，这样(yàng)做提供了资金流动性，房企抽调资金统筹拿(ná)地(dì)、还(hái)款(kuǎn)和楼(lóu)盘建设，形成一种资金循环高周转模式，但一(yī)定程(chéng)度上把风险甩给了购房者。

　　2 国际经(jīng)验(yàn)

　　整体来(lái)说，国外商品(pǐn)房预售制度呈现以下特点：

　　1）预付款保护：对于购房者(zhě)预付资(zī)金，一般(bān)设有定金(jīn)或预付(fù)款保护机制，如英国、日本(běn)；

　　2）预付款比重：要(yào)求购房(fáng)者(zhě)支(zhī)付的预付款比例(lì)相对较低(dī)，绝(jué)大部分房款在房(fáng)屋交付后开始(shǐ)支付(fù)；

　　3）预付款支付方式：预付款一般以(yǐ)定金方式支付，或按工程(chéng)进度分期支付(fù)，或(huò)二者结(jié)合(hé)；

　　4）按(àn)揭贷(dài)款(kuǎn)方式：一般采用两种方式(shì)发放按(àn)揭贷(dài)款(kuǎn)，一是按工程进度(dù)付(fù)款，按(àn)揭(jiē)贷(dài)款按照(zhào)工程(chéng)进度(dù)逐渐发(fā)放，购房者开始月供；二是房屋交(jiāo)付后发放(fàng)按揭贷款；

　　5）房屋烂尾保护(hù)：为预(yù)售(shòu)商品(pǐn)房提供期房烂尾保(bǎo)险，在商品房出(chū)现(xiàn)重大延期或重大缺陷时(shí)，保障购房者权益；

　　6）房(fáng)屋交(jiāo)付保护：房屋交(jiāo)付质量的(de)保障有(yǒu)两种(zhǒng)方式，一是期房由(yóu)政(zhèng)府或第三方验收(shōu)合格并提(tí)供(gōng)验收凭证后，开发商凭验收凭(píng)证(zhèng)取得购房者支付(fù)的房款。二是开发商为(wèi)购(gòu)房者提供(gōng)一定的保(bǎo)修期，通常(cháng)1-5年(nián)，保修期满(mǎn)，购房(fáng)者支付尾款。

　　2.1 美国：交付(fù)前预(yù)售(shòu)资金第(dì)三方全程监管，交付时开发商(shāng)凭验收凭证取得房款

　　美国期房定金(jīn)一定期限(xiàn)内(nèi)无条件返还，最低(dī)首(shǒu)付比例为3.5％，交(jiāo)房前仅支付首(shǒu)付，其(qí)余(yú)房款(kuǎn)交付后按揭(jiē)还款，交付前(qián)资金由第三方全程(chéng)监(jiān)管，交付(fù)时开发商凭验收凭证(zhèng)取得房款。

　　定(dìng)金(jīn)及首付环节，定金比例(lì)一般为房款的(de)1％-5％，首付比例最低可低于(yú)3.5％，根据(jù)美国官方数(shù)据，2021年美(měi)国平均首付比例为(wèi)12％。

　　余款支付方(fāng)面，除(chú)定金(jīn)或首付外，购房者在房屋交付后通过按揭贷款(kuǎn)支付剩余房款(kuǎn)。

　　资金监(jiān)管(guǎn)方面，美国为防止开发(fā)商挪(nuó)用资(zī)金，购(gòu)房者(zhě)的定金(jīn)及首付款由(yóu)第三方公证行或产权(quán)保(bǎo)险公司(sī)的信托账户监(jiān)管。如果开发商倒闭导致楼(lóu)盘(pán)烂(làn)尾(wěi)，购(gòu)房(fáng)者(zhě)资(zī)金可通过申请仲(zhòng)裁取(qǔ)回(huí)，且不承担任何责任与损失。而开发商在房(fáng)屋建设过程(chéng)中的资金(jīn)全部(bù)来自(zì)银行(xíng)，银(yín)行(xíng)根据工程进度(dù)向开发商提供(gōng)一定比例的贷(dài)款，由(yóu)于开发商挪用资(zī)金直接损害银行利益，银(yín)行有充(chōng)分动机(jī)监管开(kāi)发商施工进度。开发商在房(fáng)屋交付时需取(qǔ)得由政府(fǔ)相(xiāng)关部门经审(shěn)查(chá)后发放的验收凭(píng)证，通过验收凭证(zhèng)向银行得到购(gòu)房者支付(fù)的(de)房款。

　　2.2 德国：可零首付购房aj和耐克的区别是什么，aj和乔丹的区别是什么(fáng)，提供(gōng)期房(fáng)烂(làn)尾险

　　德(dé)国(guó)期房可零首付购房，房(fáng)款按建造(zào)工期进度支付，按揭按工期放款后还贷，房贷利率(lǜ)采用固定利(lì)率，开发(fā)商(shāng)或购房(fáng)者(zhě)可购(gòu)买期房烂尾(wěi)保险。

　　预售门槛方面，德(dé)国开发(fā)商在项目获批后(hòu)即可预售房屋。签署购房合(hé)同前，购房者需(xū)支付(fù)约(yuē)2000欧的定金并进(jìn)行预(yù)约公证，签订合同后定(dìng)金退还。如由于任何(hé)原因不能购买，定(dìng)金按照(zhào)德(dé)国(guó)法律全部退(tuì)还。

　　签署(shǔ)购房(fáng)合(hé)同后，购房者(zhě)需支付(fù)公证费(fèi)和土地交易税，分别为房屋售价(jià)的(de)1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用不包含在(zài)购房款中，属于购房附加费。

　　首付方面(miàn)，德(dé)国没有规定(dìng)最低首付(fù)比例(lì)，可(kě)零首付购房。

　　余款方面，德国也采取按工(gōng)期支付房(fáng)款(kuǎn)的制(zhì)度(dù)，一般分7笔进行支付，具体支付节点、比例因项目(mù)而异。一(yī)般来说，支付(fù)节点可分(fēn)为公证后、主(zhǔ)体完工、内部水暖电路完工、窗户玻璃(lí)完工、室内清洁及墙面完工、地(dì)板(bǎn)完工、全部完工，支付比(bǐ)例(lì)可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方(fāng)面(miàn)，购(gòu)房者可(kě)在支付房款前申请房贷(dài)，房(fáng)贷(dài)利率采用(yòng)固定利率，银行按施工节(jié)奏(zòu)分多次发放贷款，每笔(bǐ)贷(dài)款给予购房(fáng)者一(yī)定使(shǐ)用期限，期限结束后，购房(fáng)者开(kāi)始还贷。

　　保险方面，德国保险公司针对期房(fáng)设(shè)计了两种保险，保险的功能是当房(fáng)屋(wū)出现重大延期(qī)或重(zhòng)大缺陷(xiàn)时，保(bǎo)险公司保证开(kāi)发商赔偿或(huò)修复(fù)，开(kāi)发(fā)商破产(chǎn)，由(yóu)保险公司负责(zé)相(xiāng)应赔偿。保险(xiǎn)由开(kāi)发商(shāng)或购房者(zhě)购买。

　　2.3 英国：10％定金(jīn)保险保护机制(zhì)，55％-80％房(fáng)款交房(fáng)时支付

　　英国预售制(zhì)设有(yǒu)10％定金(jīn)保险保护机制，交(jiāo)房前付款(kuǎn)比例(lì)仅(jǐn)20％-45％，资金由买卖(mài)双方律师严格监管(guǎn)。

　　订立合同前，买(mǎi)卖双(shuāng)方均有一名律师，负(fù)责沟通期房交易(yì)中的房产(chǎn)、资金、合同(tóng)等各个环节，各环节(jié)内容确(què)认无误后签(qiān)订首付交(jiāo)换合同。

　　定金方面，英国设置(zhì)了10％定(dìng)金保险保(bǎo)护机制，当开发商出(chū)现(xiàn)财务、经营问题时，购(gòu)房者10％的定金由保险公(gōng)司赔付，而超出10％的(de)部分较难追回。

　　首付方面，首付比例通常为(wèi)10％-25％，首付需要在合同签订21天(tiān)内支付。

　　余款(kuǎn)支付环(huán)节，英国采取(qǔ)按工程进度付款(kuǎn)的(de)方式(shì)，但是(shì)交房前付款比例相对较低，一(yī)般会在合同签订(dìng)6-24个月分别支付(fù)两笔5％-10％的款项，即交房前付款(kuǎn)比(bǐ)例在20％-45％之间，剩(shèng)余款项交房后支付。

　　交(jiāo)付环节，英国规(guī)定(dìng)房屋必(bì)须经过房(fáng)产公(gōng)证公司的(de)检验验收后(hòu)才能(néng)交付，交付(fù)后方可(kě)按(àn)揭还贷。

　　资金监(jiān)管环节，英国(guó)期房预(yù)售资金监管极(jí)为严格，资(zī)金(jīn)也(yě)由律师监管，在确(què)认工(gōng)程进度、支(zhī)付相关款项过程中，由买房律师将资(zī)金转给卖方律师，卖方律师转给开发商，即资金在进入开发商账户前经过(guò)两道(dào)关(guān)口(kǒu)，有(yǒu)利于保障购房(fáng)者资金安(ān)全。

　　2.4 日本：为规范期房交易立法，设置(zhì)期房(fáng)预付款(kuǎn)保全措施(shī)

　　日(rì)本期房交(jiāo)易立法，定(dìng)金超(chāo)5％或1000万日元时(shí)，开发商必(bì)须完成“预(yù)售房定金保全措(cuò)施”，交房(fáng)前(qián)付款比例不超(chāo)房款的20％，开发商违约需返还定价并赔偿约(yuē)10％房款，交房后按揭还款。

　　立法方(fāng)面(miàn)，日本二战结束后由(yóu)于房屋供(gōng)给严重(zhòng)失(shī)衡，叠加法律空白，社会上(shàng)“一房二(èr)卖”现(xiàn)象普遍，为此，日(rì)本政府1952年出台《宅(zhái)地(dì)建筑物交易(yì)法》，经多次修订，目(mù)前是唯(wéi)一一部规范期(qī)房(fáng)交易的法律。

　　定金(jīn)保护方面(miàn)，根据日本(běn)《宅地(dì)建物取引业(yè)法(fǎ)》，对购房者支付定金超过5％或(huò)超1000万(wàn)日元的部分，法(fǎ)律要求开发(fā)商必须完成定金保(bǎo)全措(cuò)施才可预售。什么是定金(jīn)保全措施？即(jí)买卖双方签订购房(fáng)合(hé)同(tóng)时，开发(fā)商(shāng)向金融机(jī)构或指定保证(zhèng)机构(gòu)或保险(xiǎn)机构签订定(dìng)金保(bǎo)证委托(tuō)合同，设置购(gòu)房者定金(jīn)的保(bǎo)证(zhèng)或(huò)保(bǎo)险，并将(jiāng)相应(yīng)的(de)保证金证明书交付给购房(fáng)者。除定金外，其他预(yù)先支付的购房款也受该措施保护。若开发商(shāng)倒(dào)闭导(dǎo)致期房烂(làn)尾，购房者可(kě)凭保(bǎo)证金证明书向金融机构或保(bǎo)证(zhèng)机构或(huò)保险公司兑付，同(tóng)时，开发商需(xū)向购房者赔付违约金，一般约(yuē)为(wèi)房价的10％。

　　房款支付环节，交房(fáng)前只(zhǐ)需(xū)支付最(zuì)多不超(chāo)20％的定金，签订(dìng)购房合同后，购房者即可向(xiàng)银行申(shēn)请贷款(kuǎn)，但交房后才开始按揭(jiē)贷款，除定金外的剩余(yú)房款在交房后开始支付(fù)。

　　2.5 新加(jiā)坡：买方资金由(yóu)银行监管，享1年保修期后付(fù)尾(wěi)款(kuǎn)

　　新(xīn)加(jiā)坡期房购房者违约可返还相当于3.75％房款(kuǎn)的订金，首付比例20％，余款按工程(chéng)进度支(zhī)付，所有资金进银行(xíng)专门项目资金账户，交房后满1年保(bǎo)修期后支付15％尾款。

　　订(dìng)金(jīn)支付(fù)环节，新(xīn)加坡开发商有统一(yī)的选(xuǎn)购(gòu)权合同以及(jí)订金返还机制，即OTP，签订(dìng)OTP后需支(zhī)付5％房(fáng)款作为订(dìng)金，OTP有效期(qī)14天，执行OTP则进一步(bù)签(qiān)订购买合(hé)同，不执行OTP则退还3.75％的房款。

　　首付比例方面，签订购房合同后，购房者需支付(fù)15％的首付及印(yìn)花税(shuì)，同时购房者向(xiàng)银行申请按揭(jiē)贷款。

　　余款(kuǎn)支(zhī)付(fù)上(shàng)，新(xīn)加坡期(qī)房同样(yàng)采取(qǔ)按工(gōng)程进(jìn)度付款的方式，《发展(zhǎn)商条例》对期房(fáng)付款流(liú)程做了统一详(xiáng)细规(guī)定，要求所有开发商遵守，支付节(jié)点一般(bān)为合同签订后、地基完(wán)工、框(kuāng)架完(wán)工、管道门窗(chuāng)等(děng)完工等，支付比例(lì)约为20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭贷款也依(yī)照工(gōng)程进度放款，月供在此过程(chéng)中随(suí)着放出贷款的增(zēng)加而增加，未放款(kuǎn)部分(fēn)无需月供。

　　资金监管方(fāng)面，购(gòu)房(fáng)者(zhě)的订金与付款(kuǎn)会存入银行专门的(de)项目资金账户，账户(hù)资(zī)金提取(qǔ)须(xū)与房屋建设(shè)有(yǒu)关。房(fáng)屋(wū)交(jiāo)付(fù)后，购房者(zhě)享受1年(nián)的房(fáng)屋保(bǎo)修期，此后购房者支(zhī)付15％的尾款。

　　3 启(qǐ)示

　　一，短(duǎn)期来(lái)看，当前(qián)房地产(chǎn)到了(le)政(zhèng)策出手临(lín)界(jiè)点(diǎn)，重(zhòng)点是保(bǎo)交楼(lóu)和房企重组。一方面(miàn)，加(jiā)大对刚(gāng)需和(hé)改善型需求的支持力(lì)度(dù)，长短(duǎn)兼顾妥善应对局部停贷现象(xiàng)，重点是保交(jiāo)楼保复(fù)工(gōng)保民(mín)生，给(gěi)予强有力(lì)的(de)金融工具支持(chí)。另一方面，从现在起(qǐ)，对还(hái)在正常运转(zhuǎn)的房企包括民(mín)营企业，加大支(zhī)持力(lì)度，由优质房企牵(qiān)头并购重组(zǔ)整个行业，为每个房企配套AMC和财团，给予金融(róng)工具(jù)配套。

　　二，中(zhōng)期来看(kàn)，应(yīng)充分(fēn)估计形(xíng)势复(fù)杂性和人性(xìng)复(fù)杂性，兼(jiān)顾化(huà)解停贷、复工保交楼、重组房企债(zhài)务(wù)、恢复(fù)市场信心以(yǐ)及长(zhǎng)效机(jī)制。长效机制(zhì)四大关键(jiàn)是推动城市群战(zhàn)略、人地挂钩、金融中性稳定(dìng)和房(fáng)地产税。定金环节，建立开(kāi)发商违约(yuē)后定金保(bǎo)护(hù)机制，如将已支付定金冻结至房屋(wū)交付(fù)阶段，保(bǎo)障购房者定金(jīn)安全。签订合同环节，鼓励保险(xiǎn)公司介入，为房(fáng)屋重大延期以及重大缺陷等情(qíng)况提(tí)供(gōng)充分的保障。余款支(zhī)付环节，建立按工程进度付款机制(zhì)或交(jiāo)房后按揭贷款机制，充(chōng)分保护购(gòu)房(fáng)者的(de)权益(yì)。资金监(jiān)管环节，引(yǐn)入独立于开发商、银(yín)行的第三(sān)方资金监(jiān)管机构，或(huò)由(yóu)政府(fǔ)相关部门直接监管，以此(cǐ)防止资金挪用(yòng)现象。交付(fù)环节(jié)，建立商品房(fáng)保修期制度。保修期内，开发商应对房(fáng)屋质(zhì)量问题全权负责、免费维修(xiū)，购房者(zhě)在保修(xiū)期结束后支付尾款。

　　三，长期(qī)来看，取消(xiāo)商品(pǐn)房(fáng)预售(shòu)制是大势所趋。一方(fāng)面，98年房(fáng)改时，全国缺房子，开发商缺钱，预售(shòu)制是权宜(yí)之计(jì)，现在全(quán)国套户(hù)比(bǐ)超(chāo)过1，从大开发进入存(cún)量时代，对购房(fáng)民众(zhòng)不公平(píng)的预售制已经(jīng)过时了，该取消了，改为(wèi)现房销售。另一方面，取消预售制(zhì)，改为现房(fáng)销售(shòu)，开发商将拼的(de)不是五(wǔ)花八门、眼花缭乱、不知道能不能兑现的营销手段，而(ér)是所见即所得的过硬的(de)产(chǎn)品(pǐn)质量和诚信，这才是对(duì)购房民众的(de)最根本(běn)最实质的保障，这样将极大的(de)提升(shēng)开发商的建筑质量，实现(xiàn)良币驱(qū)逐劣币(bì)。

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