饱(bǎo)受争议的(de)二(èr)手房交易(yì)中介费(fèi)问题，正逐渐得到监管部(bù)门(mén)的(de)重视。

　　5月8日(rì)，住建部、市场监管总局(jú)联(lián)合发布(bù)了关于(yú)规范(fàn)房(fáng)地产经纪服务的(de)意见。意(yì)见提及，近年(nián)来，部分房地产经纪机构存在利用房源客源优势收取过高(gāo)费用、未明码(mǎ)标价(jià)、捆(kǔn)绑收费(fèi)、滥用(yòng)客户(hù)个人信(xìn)息等问题，加重交易当事人(rén)负担(dān)、侵(qīn)害其(qí)合法权益(yì)。

　　基于上述背景，两部门从加强从业主体管(guǎn)理、明确经(jīng)纪服务内(nèi)容、合(hé)理确定经(jīng)纪(jì)服(fú)务收费(fèi)、严格实(shí)行明码标价等(děng)十方面(miàn)，提出了意见。

　　中原(yuán)地(dì)产(chǎn)首(shǒu)席分析师张大伟称，随着(zhe)城市发展，一(yī)二(èr)线城市二手房交易占比逐渐增加。以(yǐ)北京、上海为例，二手房占市场成交比例超过80％，大量二手房成交依赖中(zhōng)介居间成交，房地产调控重(zhòng)心逐渐从开发商过渡(dù)到中介(jiè)公(gōng)司。

　　广(guǎng)东省城规院住(zhù)房(fáng)政策研(yán)究中(zhōng)心首席研究员李(lǐ)宇嘉表示，买房对居民来(lái)说属于金(jīn)额不低的(de)大宗交易(yì)，由于二手房交(jiāo)易成本(běn)较高(gāo)、交易(yì)周期(qī)较(jiào)长，具有非(fēi)常强的专业性，居民往往通(tōng)过中介来完成(chéng)。但(dàn)很多(duō)中(zhōng)介(jiè)利用信息不对(duì)称等(děng)问题，将非必要的收费夹带其中，如收取过(guò)桥融资、按揭费、担保费等，对居民造(zào)成(chéng)额外的负担(dān)，而(ér)且(qiě)这些(xiē)服务(wù)事项并(bìng)未(wèi)明(míng)码(mǎ)标价。

　　对于二(èr)手房市(shì)场交(jiāo)易过程中存在(zài)的“乱象(xiàng)”，李宇(yǔ)嘉指(zhǐ)出，对包括经(jīng)纪服务在内的相关市场交易行为(wèi)及其主体进行规范和秩序(xù)整顿，是房地(dì)产市场管理和调控的(de)主题。“当下(xià)，推进(jìn)这项工(gōng)作的意义(yì)更大(dà)，也更急迫(pò)。”

　　中介收费(fèi)问题成监(jiān)管(guǎn)重点

　　二(èr)手房市场中，历来对(duì)房地产经纪服务(wù)行(xíng)业关注最多的一个话题，便是(shì)房地(dì)产经纪服务费的问题。

　　张(zhāng)大伟认(rèn)为，未来相关部门主要监(jiān)管(guǎn)的重点，将是对房地产经纪服务(wù)收费及中介交易进行规范。

　　在热(rè)点(diǎn)城市，二(èr)手房屋交易(yì)过(guò)程中(zhōng)，部分价值不菲的房屋(wū)，往(wǎng)往要(yào)缴(jiǎo)纳一笔金额不低(dī)的中(zhōng)介费。以北京某房地产经纪(jì)服(fú)务机构(gòu)2.7％的服务费率计算，一套1000万元的房(fáng)屋(wū)，中(zhōng)介费约为27万。

　　在(zài)合理确(què)定经纪(jì)服(fú)务收费上，两部门在此次意(yì)见中(zhōng)提及，房地(dì)产经纪机(jī)构要合理(lǐ)降低住房买卖和租(zū)赁经纪服务费用。鼓励(lì)按照成交价(jià)格越高、服务费(fèi)率越低(dī)的原则实(shí)行分档(dàng)定价(jià)。引导由交易(yì)双方共同(tóng)承担经(jīng)纪服务费用。

　　据张大伟介绍，目前(qián)房地产(chǎn)经纪(jì)服务(wù)收费标准(zhǔn)的最早依据是1995年(nián)国家计(jì)委建设部(bù)下发的《关于房地产中介服务收费的通(tōng)知(zhī)》（971号(hào)文(wén)），其(qí)中(zhōng)第六条规定：房屋买卖代(dài)理收费，按成(chéng)交价格总额的0.5-2.5％计收。

　　以(yǐ)北京为例，目前北京市执行(xíng)的2014年更(gèng)新(xīn)后的收费标准，即(jí)根(gēn)据(jù)这样的规定：“少数特别复杂(zá)的(de)住宅买卖经纪服务，经(jīng)交(jiāo)易各方协商同(tóng)意，可在规定的收费标准基(jī)础(chǔ)上(shàng)适当上浮，上浮幅(fú)度最(zuì)高不(bù)得超过(guò)10％。”这(zhè)意味着，当前北京二手(shǒu)房中介费上限(xiàn)为：2％*1.1+0.5％绝世武魂女主角有几个，绝世武魂男主陈枫有几个女人=2.7％。

　　张大伟表示，本绝世武魂女主角有几个，绝世武魂男主陈枫有几个女人着(zhe)“简政放权”的精神，北京(jīng)2015年取(qǔ)消了房地产中介服务等(děng)57个政府(fǔ)定(dìng)价，房地产(chǎn)经纪服务(wù)收费多少(shǎo)由各(gè)中介(jiè)机(jī)构自行决定。

　　“房产中介机构(gòu)在实际收取(qǔ)费用(yòng)过程中(zhōng)，相(xiāng)关监(jiān)管部(bù)门当前并未(wèi)明确具体的中介费率，中介(jiè)机构仅需(xū)在服(fú)务过(guò)程中对收费标准(zhǔn)进行明码标价(jià)即(jí)可。而房地产经(jīng)纪服务机构在(zài)具体收取过(guò)程(chéng)中，会结合房(fáng)屋价值及工资标准，综合计算(suàn)出合适的中介费率。”张大伟补充道。

　　对于(yú)明码标价(jià)问题，两部门在此(cǐ)次意见中提及(jí)，房(fáng)地产经纪机构应当在(zài)经(jīng)营门店、网站、客户端(duān)等场所(suǒ)或渠道(dào)，公示服务项目、服(fú)务内容和收费标准(zhǔn)，不得混合标价和捆绑收费。房地(dì)产经纪机构提供(gōng)的基本服务和延伸服务，应当分(fēn)别明确服务项目和(hé)收费标(biāo)准(zhǔn)。房地产经(jīng)纪机构收(shōu)费前应当向交易(yì)当(dāng)事(shì)人出具收费清单，列明(míng)收(shōu)费(fèi)标准、收费金(jīn)额，由当事人(rén)签字确认。

　　另外(wài)，对(duì)收(shōu)费明显高于市场平均水平(píng)的房(fáng)地(dì)产(chǎn)经纪机构(gòu)，住(zhù)房和城乡建设部门将会同(tóng)市场监管等(děng)部门采取约谈等综合措施进行重点(diǎn)监管。市场(chǎng)监管部门会同有关部门依(yī)法查处(chù)不按规(guī)定明码标价、操纵(zòng)经纪服(fú)务收费等违反价格和反垄(lǒng)断法律法规的行为。对房地产经(jīng)纪(jì)机(jī)构(gòu)相(xiāng)关(guān)违法违规信(xìn)息，市(shì)场(chǎng)监管(guǎn)部(bù)门要依法依规纳入国家企业信用(yòng)信息公示(shì)系统。

　　房(fáng)屋中(zhōng)介(jiè)费要降了？

　　鼓(gǔ)励按照成交价格(gé)越高、服务费(fèi)率越低的(de)原(yuán)则实行分档(dàng)定价(jià)，是否意味着，未来豪宅的中介(jiè)费有(yǒu)望(wàng)大幅降低？

　　中原地产华南区总裁兼深圳中原总经理郑(zhèng)叔(shū)伦称(chēng)，住建部(bù)发文(wén)鼓(gǔ)励按照成交(jiāo)价格越(yuè)高(gāo)、服务费率越低的原则(zé)实行分档定价，合理降低住(zhù)房(fáng)买卖和租赁(lìn)经(jīng)纪服务(wù)费(fèi)用，主要还是规范行业，打(dǎ)击收费(fèi)过高的经纪机构，但对市(shì)场影响有限，“以深圳为(wèi)例(lì)，深圳市场豪宅(zhái)和普宅(zhái)本来(lái)收费就不(bù)同，各(gè)家收费普遍在合理范(fàn)围(wéi)内，加上经纪(jì)服务(wù)费用对市场的影响(xiǎng)不大。”

　　张大(dà)伟指出，由于当前两部门提出的意见仅为鼓励性质，即(jí)只是纲(gāng)领性文(wén)件而非(fēi)规定，未来如何具(jù)体认(rèn)定其中的(de)细(xì)则，还(hái)需要(yào)看各城(chéng)市落地执行情况。

　　不过，张(zhāng)大伟表示，“从(cóng)目前市场看(kàn)，经纪服务领域的调整改(gǎi)善、规范化，有利于行业健(jiàn)康发展。同时，由于二手房(fáng)很多房源在产权(quán)方面有瑕疵，如产权(quán)抵押、不同(tóng)税费等都可(kě)能对交易产生影响，这对房地产经纪服务行业的专业(yè)性(xìng)提出更高的要(yào)求。”

　　58安居(jū)客(kè)研究院研究(jiū)总(zǒng)监陆骑麟指(zhǐ)出，在二手房买卖过程中，原(yuán)本应该由(yóu)上下家(jiā)各支付一半的中介费，但(dàn)在一些热点城市的二手(shǒu)房交易过程中，往往会有(yǒu)这样的情形，因(yīn)部(bù)分购房者处于弱势地位，从而会出现中介费及(jí)税费均由购房(fáng)者来(lái)承担(dān)。即使一些(xiē)房东愿意承(chéng)担中介费，这(zhè)部分费用(yòng)也(yě)可能通过转嫁的方式，在房价中有所体(tǐ)现。

　　“上(shàng)家把中(zhōng)介(jiè)费转(zhuǎn)嫁(jià)给下家，市场这种所谓‘约定俗成’的情(qíng)况，一些房(fáng)产(chǎn)中介(jiè)公司将其视为(wèi)向购(gòu)房者(zhě)单边收费的行为(wèi)。部分中介公司可能会利用其支配地位，在(zài)原先(xiān)经纪服务收费的(de)基础(chǔ)上，再次(cì)向房东收取费用，而这部分费用，房东往(wǎng)往(wǎng)会将其转再次转嫁给购房(fáng)者，这(zhè)实际上相当于(yú)变(biàn)相推(tuī)高(gāo)了房价。两部(bù)门提出严禁操纵经纪服务收费(fèi)，不仅有(yǒu)利(lì)于提高交易中操作的(de)透明(míng)度(dù)，也有(yǒu)利于(yú)房价(jià)的稳定。”陆骑麟(lín)称。

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