近两年火爆的创新产(chǎn)品公募(mù)REITs进(jìn)入密集分红期，近(jìn)日7只REITs陆续迎来除息日，公募REITs整体呈(chéng)现出高比例(lì)稳定分红，15只公告2022 年可(kě)供分配金额的REITs产品，平均分红比例接近99％。

　　多(duō)位业内(nèi)人士对(duì)此表示，强制分红机制是(shì)公募REITs主要特征之一(yī)，稳定分红体现出该(gāi)类产品长期投资价值，通过观(guān)测经营活动(dòng)现金(jīn)流、可供分配现(xiàn)金等指标(biāo)，也是观察REITs项(xiàng)目底(dǐ)层资产(chǎn)运(yùn)营情况的“窗口(kǒu)”。他们也(yě)提醒普通投资(zī)者注意(yì)，与产权类项目相比(bǐ)，特许经营REITs项(xiàng)目(mù)在(zài)经营权到期后(hòu)不再产生现金收益，特许经(jīng)营权分红目前已(yǐ)包(bāo)含(hán)了利(lì)润分配和本金的归还，在选择投资标的时(shí)应了解资产(chǎn)类型和分红的特征。

　　15只公募REITs产(chǎn)品分红

　　平(píng)均分红比例98.89％

　　公募REITs 进入密集分红期，近日7只REITs产品（4月17 日-4月21日）陆续迎(yíng)来除息(xī)日，此外尚有6只REITs实际分配情况(kuàng)尚(shàng)未公布。整体(tǐ)来看，公募REITs呈现(xiàn)出了高比(bǐ)例的稳(wěn)定分红，15只公告2022 年可供分(fēn)配金额的公募REITs产品中，2022年全年(nián)分配金(jīn)额(é)占可供分配金额比例平均为98.89％，且绝大部分分(fēn)配比例在96％以上。

　　中金基金相(xiāng)关负(fù)责人对(duì)此(cǐ)表(biǎo)示，投资(zī)公募REITs的主要收益来源为持有期分红收(shōu)益，以及(jí)基(jī)金份额交易价(jià)格的变化(huà)。基金(jīn)份额二级市场价格受到公募(mù)REITs资产运营情况(kuàng)及市场(chǎng)因素的(de)综合影响，较易引起波动。与此相比，基金分红预期则(zé)更(gèng)有(yǒu)规(guī)律可循(xún)。公募REITs的(de)分红主要来自基(jī)础设施资(zī)产(chǎn)的经(jīng)营现金(jīn)流，投资人通过基金募集材(cái)料(liào)和信息披露文(wén)件，结(jié)合行(xíng)业及市(shì)场情况，可以分析基础(chǔ)设施项目的经营(yíng)业绩，作为进(jìn)行投资决(jué)策的重要参考。

　　“相对于基金份额二级(jí)市场价(jià)格变化导致(zhì)的浮盈或浮(fú)亏，分红作(zuò)为基金(jīn)份额(é)持(chí)有人实(shí)际获得的现金收益，对于长期(qī)投资者更(gèng)具参考价值(zhí)。”中金基金相关负责(zé)人(rén)称。

　　平安基金REITs 投资中心运营高(gāo)级副总监(jiān)李(lǐ)华(huá)平也表示(shì)，根据《公开募集基础设(shè)施证券投资基(jī)金(jīn)指引（试行）》及相关法规(guī)要求(qiú)，基(jī)础设施(shī)基(jī)金应当将90％以上合并(bìng)后基金年度可分配金额以现金形式分配(pèi)给投资(zī)者，强制分红(hóng)机制是(shì)公募REITs的主要特征之一，稳定的分红机制体现(xiàn)出REITs产(chǎn)品(pǐn)长(zhǎng)期投资价值(zhí)。

　　中航基金也认为，从投资角(jiǎo)度来看(kàn)，基础设施公募REITs同时具备“股性”和“债性”双重特点。二(èr)级市场(chǎng)价格反(fǎn)映这类(lèi)产品“股性”的一面，分红(hóng)体现了这类产品的“债(zhài)性”特点。公募REITs有强制分红要求(qiú)，分红类(lèi)似于债券(quàn)派息，但不等同于(yú)债券的固(gù)定利息(xī)回报，而是由可(kě)供分配(pèi)现金决定(dìng)。

　　从机构投(tóu)资者的角(jiǎo)度来(lái)看，一方面是公募(mù)REITs丰富了机构投资者的投资品类，为资产配置多(duō)元化提供抓手，具有较强(qiáng)的配(pèi)置价值(zhí)。另一方面，公(gōng)募REITs的分红能够帮助机构投(tóu)资者(zhě)稳定收益(yì)。机构投资者公募REITs能(néng)够通过(guò)分红获取相对于投资债(zhài)券(quàn)相对高的收益性，在有效控制风险(xiǎn)的前提(tí)下，增厚资产包收(shōu)益，起到投(tóu)资“压舱石”的(de)作用。

　　分红除(chú)了投资收益“落(luò)袋(dài)为安”外，市场对于未(wèi)来分红水平(píng)的预期，也是影响REITs基金二(èr)级市场价格走(zǒu)势的关键因(yīn)素之一。

　　从近期公募REITs的(de)二级市场表(biǎo)现看，截(jié)至4月21日，今年以来中证REITs（收盘）指(zhǐ)数收于(yú)975.99 点，年内(nèi)下跌7.44％，未跑(pǎo)赢主要股(gǔ)票和(hé)债券宽基指数。

　　“截至2023年(nián)3月31日，有20只公募REITs发布了2022年年报(bào)，部分产品受宏(hóng)观(guān)经(jīng)济的影(yǐng)响，可分配(pèi)金额完成率不达预(yù)期，一(yī)定程(chéng)度(dù)上影响了公募REITs二级(jí)市场的价格(gé)。”李(lǐ)华平称，公募REITs二级市场的价格波(bō)动受(shòu)多重(zhòng)因(yīn)素(sù)的影响，投(tóu)资收益(yì)是影(yǐng)响REITs二级市场价格(gé)的(de)主要因素之一，而稳(wěn)定的(de)分红有利(lì)于吸引投资者参(cān)与(yǔ)公(gōng)募REITs二级市场的投资。

　　中金基金(jīn)相关负(fù)责人(rén)也表示(shì)，近期经济预期恢复(fù)，一方面(miàn)市场热点呈现向(xiàng)股票(piào)和债券回归的过程；另(lìng)一方面，基础设施项(xiàng)目(mù)的经营业绩相对经(jīng)济活力的改善有(yǒu)一定的(de)滞后性。

　　此外(wài)，公(gōng)募(mù)REITs在分红除权日，将对基金份额的开盘(pán)指导价(jià)做调(diào)减处理(lǐ)，调减金额根据单位基金份额的分红(hóng)金额进行计(jì)算。除权操作是对分红前后基金份(fèn)额净值变化(huà)的修正，使投资人(rén)在(zài)基金分(fēn)红(hóng)前后均(jūn)可以获得公平的投(tóu)资机会(huì)。

　　“分红可增强(qiáng)投资者长期(qī)投资的信心，同时需结合持(chí)有产品的特性，关注二(èr)级(jí)市场扰动对整体收益的(de)影(yǐng)响程(chéng)度。”中航基(jī)金相(xiāng)关(guān)人士也称(chēng)。

　　特(tè)许经营权(quán)分(fēn)红包括利润分配和(hé)本(běn)金归(guī)还

　　普(pǔ)通投资者应了解底(dǐ)层资产(chǎn)情况

　　多位业内人士还(hái)提醒，与现有公募基金(jīn)分红前提(tí)是本(běn)金之上(shàng)的增(zēng)值部分不同，特(tè)许经营权REITs基金运作(zuò)期间的“分红(hóng)”界定为(wèi)“分派”更为(wèi)准确，分派(pài)的(de)是(shì)本金(jīn)与增值两个(gè)部分(fēn)，两个部分(fēn)之(zhī)间的比例(lì)是变动的，与(yǔ)现有(yǒu)公(gōng)募基金分红差异很大，大多(duō)数普通投资者(zhě)可能把(bǎ)“分派”金额误认为是持(chí)续分红。一(yī)旦30年、40年(nián)、50年、60年(nián)等(děng)合(hé)同(tóng)年限到期后基金(jīn)价值面临极大(dà)不确定性，这是该(gāi)类投(tóu)资(zī)者应该注意的情况(kuàng)。

　　李华平(píng)表(biǎo)示，目前公(gōng)募REITs主(zhǔ)要有特许经营权类和产权(quán)类两大资产(chǎn)类型，持有(yǒu)产权(quán)类(lèi)产品的收益主要(yào)包括每年的现金分红及资(zī)产(chǎn)增值(zhí)的收益，而持有(yǒu)特(tè)许经营类产(chǎn)品的收益主要来(lái)自项目每年的现金分红(hóng)。其中，特许经营权类(lèi)资产的分红包括了利润分配(pèi)和本金的归还，两者的(de)比(bǐ)率也是变动的(de)，对特许经营权类资产的公募REITs可以内部(bù)收(shōu)益率（IRR）来衡量(liàng)投资(zī)收益(yì)。普通投资者(zhě)在(zài)选择投资标的时，应了解公(gōng)募(mù)REITs底层资产的类(lèi)型。

　　中航基金(jīn)也表示，从细分来看，各类公募(mù)REITs分(fēn)红因底层资产(chǎn)属性不同而形成(chéng)区别。特许经营权类的公(gōng)募REITs产品因(yīn)其(qí)分红相(xiāng)当于包(bāo)含“本金+收益”，分红(hóng)相对较多，债性偏强。而产权类的公募REITs分(fēn)红主要为“收(shōu)益(yì)”，更看重(zhòng)底层(céng)资产的价(jià)值增值，所以(yǐ)相(xiāng)对(duì)股性偏(piān)强。普通投资(zī)者(zhě)在选择公募REIT时，需要考虑底层资产(chǎn)属性，对所选(xuǎn)择(zé)产品的二级市场价格和分红(hóng)有合理预期。

　　中金基金(jīn)相(xiāng)关负责人也认为，与(yǔ)产(chǎn)权类项目相比，特许经营项目在经营权到(dào)期后不再能(néng)产生现金(jīn)收益，因此将可供(gōng)分配金额的分配(pèi)理解(jiě)为“分派”比“分红(hóng)”更加准确(què)。基于这(zhè)个特点，剩余(yú)经营(yíng)期(qī)限较短的特许经营项目，通(tōng)常具备(bèi)更高的分派率水(shuǐ)平。对于剩(shèng)余(yú)期限较长的特许经营权项目，即使分派率相对较低(dī)，也有足够年(nián)限收回本城南旧事主要内容概括50字，城南旧事主要内容概括100字金并取得收益。

　　中(zhōng)金基金该负(fù)责(zé)人提醒投资(zī)者注意，特许经营权项目的分(fēn)派(pài)金额包含了投资(zī)本金，在(zài)不进(jìn)行(xíng)扩募的情况下，基(jī)金份额单价随着分派(pài)进度逐年(nián)下降是正(zhèng)常现(xiàn)象，投资特许(xǔ)经营(yíng)权REITs的收益来自项目剩余期(qī)限产(chǎn)生的现金流(liú)。

　　“与特(tè)许(xǔ)经营项目(mù)相比，产(chǎn)权类项目的土地或建筑的剩(shèng)余(yú)使用年限一般较长(zhǎng)，再(zài)加上到(dào)期后通过对建筑的更新改造(zào)或补缴土(tǔ)地出让(ràng)金等追加投资，有机(jī)会进一步延长经营期限(xiàn)。这种类似(shì)永续(xù)经营的假设反映在基(jī)础资产的估值上，使产权类REITs具(jù)备更显著(zhù)的资产(chǎn)投资属性。”该负责人称。

　　观测内部收益(yì)率等指标(biāo)

　　评估项(xiàng)目底(dǐ)层(céng)资产运营(yíng)情况

　　在基金分(fēn)红的时点，多(duō)位业内人士还表示，在产品分红(hóng)期，投资者可以观(guān)测(cè)经营(yíng)活(huó)动现(xiàn)金流、可供(gōng)分配现(xiàn)金、内部(bù)收(shōu)益率等(děng)指标，来(lái)观察和评(píng)估项目底层(céng)资产(chǎn)的(de)运营情(qíng)况。

　　中航(háng)基金(jīn)表示，年报指(zhǐ)标中，跟现金相关的指标有两个：一是年报中披露(lù)的经营活动(dòng)现金流，二是可供分配现金(jīn)，二者存在(zài)本质性区(qū)别。经营(yíng)活动(dòng)产生的现金净流(liú)量是指(zhǐ)企(qǐ)业经营、筹(chóu)资、投(tóu)资(zī)产生(shēng)的(de)现(xiàn)金(jīn)流，基于企业本身经营(yíng)活动产生；可供(gōng)分配(pèi)的现金(jīn)实质上是从EBITDA出发(fā)，对非现金影(yǐng)响利润(rùn)表的项目进行调整(zhěng)，加(jiā)期初现金，最终得到的账面(miàn)现金。

　　李华平也表示(shì)，公(gōng)募REITs作为资(zī)产配置新选择，投资价值体现(xiàn)在相(xiāng)对股债(zhài)市场独立的资(zī)产配置功能，比较适合长期(qī)持(chí)有(yǒu)。建议投资(zī)者对经(jīng)营(yíng)权类的(de)资产可以更多关注内(nèi)部收益率的(de)高低，对产权(quán)类(lèi)的资产更多关注分派率(lǜ)高(gāo)低(dī)。因为公募REITs可(kě)分配收益主要(yào)来自底层资产(chǎn)的经营(yíng)净(jìng)现(xiàn)金(jīn)流，所(suǒ)以底层资产运营情况直接影响投(tóu)资(zī)回报，投资者可(kě)综(zōng)城南旧事主要内容概括50字，城南旧事主要内容概括100字合考虑原始权益人综合实(shí)力、运营管(guǎn)理机构(gòu)实力、公募基金(jīn)管理(lǐ)人(rén)实力等(děng)多重(zhòng)因素(sù)来选择投资标的。

　　中(zhōng)信证券研(yán)报也(yě)显(xiǎn)示，公募(mù)REITs进入密集(jí)分红(hóng)期，由(yóu)于分红(hóng)交易带(dài)来的短(duǎn)期(qī)博(bó)弈机会仍(réng)在(zài)，叠(dié)加此前(qián)市场接(jiē)连回(huí)调，建议投资(zī)者关注(zhù)有基本面支撑、填权效应相对明(míng)显、同时分红(hóng)规模较(jiào)为可观的(de)个券。

　　“公募REITs的招(zhāo)募说明书均(jūn)会载(zài)明(míng)REITs在发行首(shǒu)年及次年的可供分配(pèi)金额(é)预测。投资者(zhě)可以将REITs的(de)实际分(fēn)红(hóng)金(jīn)额(é)与(yǔ)募集材料中披露预测进行比较(jiào)分(fēn)析(xī)，结合经济及(jí)市(shì)场(chǎng)的实际环境(jìng)，对基础(chǔ)设(shè)施项目的(de)运(yùn)营业绩及REITs的管(guǎn)理能力进行判断。”中金基金上述负责人也称。

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