导读

　　黄金二十年(nián)之后，当(dāng)下中(zhōng)国地产步入大分化(huà)时(shí)代而非停(tíng)滞期。

　　要点

　　过去二十年是(shì)中国房地(dì)产市场黄(huáng)金(jīn)二十年。2019-2021年，连续三年商品住宅销售面积超15亿平(píng)，足够4000万家庭(tíng)入住。恰逢近年地产持续低景(jǐng)气，有关中国地产是否过(guò)剩的讨论日益(yì)热烈。

　　拨开迷雾(wù)，本文(wén)试图厘清(qīng)中国城镇存(cún)量住宅真实情况，据此判断中国(guó)未来地产趋势。

　　有媒体渲染(rǎn)中国地产存量(liàng)极度(dù)过剩，事(shì)实是否(fǒu)如此？

　　住(zhù)建部披(pī)露全国有近6亿栋房(fáng)屋建筑，第七次人口普查调查数据显示城(chéng)镇(zhèn)家庭户人均住宅间数为1.06间。市场陷入怀(huái)疑，中(zhōng)国房子是否真的过剩？

　　事实上住(zhù)建部(bù)披露的近6亿栋(dòng)城乡房屋建(jiàn)筑中，城镇建筑占比不到一成，其中(zhōng)还包(bāo)括大量城镇(zhèn)非住宅建筑，如(rú)商业办公楼、学校等，因(yīn)此6亿栋(dòng)房屋中(zhōng)城镇住宅占比极低。

　　七普(pǔ)显示中国城镇居民人均住宅间(jiān)数为1.06间，但居住舒适不是人均(jūn)一(yī)间房(fáng)所(suǒ)能满足，它与房屋质(zhì)量、居住面积、配(pèi)套设施等因(yīn)素密切相(xiāng)关。中国的人均住宅间数较发(fā)达国家还有很大差距(jù)。人均住宅间数大(dà)于1同样不意味着中国住宅市场(chǎng)已经饱和。

　　我们测算发(fā)现中国城(chéng)镇(zhèn)居民(mín)户均1套(tào)房，其(qí)中每(měi)户持有商品住(zhù)宅仅0.64套(tào)。

　　目前并无直接(jiē)公布中(zhōng)国(guó)家庭户均住宅的数据(jù)，我们根据商品住宅套数、商品住宅占(zhàn)比和城镇家庭户数，计算出城镇家庭(tíng)住(zhù)宅(zhái)套(tào)户比。

　　测算结(jié)果显示，目前城(chéng)镇家庭户均拥有(yǒu)0.86套房，其中0.54套为商(shāng)品住(zhù)宅。若期(qī)房顺利交付，直至2024年，中国每户(hù)城镇家庭(tíng)才拥有1套(tào)住(zhù)宅，其中商业住宅仅0.64套。

　　户(hù)均一(yī)套房似乎意味着户户(hù)有房(fáng)，然而事实(shí)上中国住(zhù)宅市场供需并不平衡。

　　国际数(shù)据显示，成熟(shú)房地产市(shì)场的住宅(zhái)套(tào)户(hù)比会大于1，在(zài)1.1左右。

　　之(zhī)所以说不平衡，是因为户均一套房(fáng)无法满(mǎn)足流动人口的租赁和置业需求。全国总人口的近三成都是流动人(rén)口，流动人口会选择在大城市租房挣钱，在(zài)老家(jiā)买房，从而产生了额(é)外的住宅需(xū)求。

　　即便户均一(yī)套(tào)房，中国未来地产仍(réng)有四大新(xīn)增需(xū)求动(dòng)力。

　　第一，户均人口规模缩小(xiǎo)，一(yī)人户、两人户(hù)占(zhàn)比(bǐ)不断增加(jiā)，导致家庭户数增多。小家庭化趋势将延(yán)续，带来新户购房需求(qiú)增长。

　　第二，经济板块的分(fēn)化(huà)日益明(míng)显，区域经济资源分(fēn)配的再集中吸引着(zhe)人口流入，人口净迁入(rù)城市(shì)的新增住宅(zhái)需求有(yǒu)望(wàng)持续旺盛。

　　第(dì)三，30％左(zuǒ)右的家庭住在2000年以(yǐ)前建(jiàn)成的住宅中，涉及超9000万家庭、81亿(yì)平方米的(de)住宅建筑面积。促成“老(lǎo)破(pò)小(xiǎo)”住宅(zhái)的改造势在必行。

　　第四，中国(guó)的人均住宅间数与人均住宅建筑面积均较(jiào)发达国家(jiā)有(yǒu)着不小差距，“住上更大房子”的(de)改善性需求正(zhèng)在不断增加。

　　黄金二十年之后(hòu)，当下中国地产(chǎn)步入大分化(huà)时代而非停滞(zhì)期(qī)。

　　如果说过去二十年是中国(guó)地(dì)产黄(huáng)金发展期，地(dì)产矛盾更(gèng)多体现为住宅供给(gěi)存在不(bù)足，这是过去(qù)二十年房价快速上涨基石。那么(me)当下房地产(chǎn)大分化时代已(yǐ)至，大分化时(shí)代下地产矛盾则更多体(tǐ)现在(zài)住宅质量供需冲突(tū)。

　　地产(chǎn)大分化必将体现(xiàn)在不(bù)同能级城市(shì)之间，不同(tóng)区域(yù)板块之(zhī)间，不同品质住宅之间。

　　目录(lù)

　　正文

　　引言

　　不久前，官(guān)方披(pī)露全(quán)国已有近6亿栋房屋(wū)建筑，引发热议。从2月以来，各大城市二手房挂牌量突(tū)然(rán)激增，引发一阵二手房的“抛(pāo)售潮”。

　　让市(shì)场不禁担心，中国的(de)房子是否已经(jīng)过剩？

　　中国城(chéng)镇住(zhù)宅(zhái)到底是供给过剩，还是(shì)供需(xū)平衡(héng)，或是(shì)仍然存(cún)在不足(zú)？可惜由于住宅存量数据并未公布，我们无法直接知晓具体情况。

　　拨开迷雾，我们测算出(chū)中国城(chéng)镇家庭户均拥(yōng)有住宅套数，回答当前的房(fáng)子是(shì)否真的过剩了？据此判断未来房地产(chǎn)市场会如何发(fā)展。

　　一(yī)、如何(hé)有效观察(chá)中国户均拥(yōng)有住(zhù)宅数量

　　（一）中(zhōng)国住宅数(shù)量过剩的直观(guān)判断站不(bù)住脚

　　今年2月(yuè)，在以全国(guó)自然(rán)灾害综合风险(xiǎn)普查工作情况为主题的新(xīn)闻发(fā)布会上(shàng)，负责人(rén)对(duì)外披露(lù)：“住宅城乡建设行业获取了全国近6亿栋城乡(xiāng)房屋建筑数据以及80多万处市(shì)政(zhèng)设(shè)施(shī)数(shù)据(jù)。”

　　14亿(yì)人住6亿栋房屋建(jiàn)筑，平(píng)均(jūn)每(měi)栋建(jiàn)筑住(zhù)不(bù)到3人，住宅市(shì)场看似已经过剩。

　　在这近6亿栋房屋建筑(zhù)中，农(nóng)村房屋占9成(chéng)以上，以栋数计算的城镇房屋实(shí)际仅有4700多万栋，还包括了大量商业楼(lóu)、写字(zì)楼(lóu)、学校、医院等非住宅。总的(de)算下来，住宅占(zhàn)比并不大。

　　第七(qī)次(cì)人(rén)口普查(chá)数据公布了中国(guó)城镇家(jiā)庭户(hù)人均住宅间数为1.06间(jiān)，其中城(chéng)市(shì)家庭户居民人均0.99间，乡镇家庭(tíng)户(hù)居(jū)民人均1.18间。

　　人均住宅间数大于1，看似(shì)意味着人人都有房间居(jū)住。

　　居住(zhù)水(shuǐ)平不仅与房(fáng)间数量有(yǒu)关(guān)，更与(yǔ)房屋质量(liàng)、居住面积(jī)、配套设施等因(yīn)素密切(qiè)相关。单单从人均(jūn)住宅(zhái)间(jiān)数不能完全反映出城镇居民(mín)的(de)居住水平。

　　中国主要是以家庭为单位购买成套住宅，一套设施齐全的(de)住(zhù)宅才是城镇居民宜(yí)居的选择。

　　（二）中(zhōng)国户均住宅的(de)测算思路(lù)、数据和(hé)方法

　　中国城(chéng)镇居民住宅主要分两大类，一类是商品住宅，另一(yī)类是保障房、原(yuán)公有(yǒu)住宅、自建房等非商品住宅。

　　目(mù)前(qián)缺乏统计数据，并没有(yǒu)直(zhí)接(jiē)公布城(chéng)镇住宅数量。居民住宅(zhái)相(xiāng)关数据有两(liǎng)处可以直接公布，一是(shì)每(měi)年(nián)商(shāng)品住(zhù)宅销好来与黑人是一个牌子吗，黑人包装为什么是好来售套数（统计局）；二(èr)是居民(mín)住宅(zhái)来源（人口普查数据）。计算中国居民户(hù)均住宅数量，我们主要用到上述两组(zǔ)数据。

　　中(zhōng)国(guó)住宅改革(gé)始于1998年，1998年之前商品(pǐn)住(zhù)宅数量极(jí)少，可忽略不计。估算(suàn)城镇(zhèn)居(jū)民(mín)户均住(zhù)宅套(tào)数(shù)分三步走：

　　第(dì)一步，将1999年以来每年商品住宅(zhái)销售套(tào)数相加，我们(men)就能够得到当前商品住(zhù)宅总存量(liàng)。

　　第二步，根据城镇居民(mín)拥有的商品住宅(zhái)和非商品住宅比例，推算得到居民住(zhù)宅总套(tào)数。

　　第三(sān)步，将城镇居民拥有的商品(pǐn)住宅总(zǒng)数除以家庭户数，我们就(jiù)能够得到城镇(zhèn)户(hù)均拥有的住宅数量。

　　具体计(jì)算公式如(rú)下：

　　城镇(zhèn)家庭(tíng)住(zhù)宅套户比(bǐ)=住宅总套(tào)数/家庭户数

　　=（商品住宅套(tào)数/家庭户数）/（商品住宅(zhái)套数/住宅(zhái)总套数）

　　=商品住宅套户比/商品住宅占比

　　二、城(chéng)镇家庭(tíng)户均拥有1.02套房

　　中(zhōng)国住宅存量到底(dǐ)有多少，目前缺乏一个准确统计。我们利用既(jì)有统计(jì)数(shù)据(jù)，大致测算得到(dào)中(zhōng)国存量(liàng)房地产套数，并进(jìn)一步推算中国城镇家庭(tíng)户均拥有(yǒu)的住宅数量。

　　（一(yī)）城镇(zhèn)居民户均拥有商品住宅0.64 套

　　截(jié)至(zhì)2022年，我们计(jì)算得到：

　　（一）中国商品住宅累计销售1.97亿套(tào)。

　　（二）城镇(zhèn)家庭户均拥有0.64套(tào)商(shāng)品住(zhù)宅（包含(hán)现房和(hé)期房）。

　　中国的房地(dì)产(chǎn)销售以(yǐ)期(qī)房为主，从2019年开始，新房销售中期房占(zhàn)比近9成。本文去除商品住宅累计销售套数里的(de)期(qī)房(fáng)销售，得到商品住宅现房(fáng)套数。

　　以2022年商品住宅现房套数计算为(wèi)例：

　　2022年商品住宅(zhái)现房套数(shù)=截止到(dào)2022年商品(pǐn)住宅累(lèi)计销售套数-过去三年(nián)（2020、2021和2022年）的期房销售额。

　　主流房(fáng)企竣工周(zhōu)期在2-3年，并考虑到交房后装修的时间，取最大值(zhí)3年。

　　将(jiāng)商(shāng)品住宅(zhái)现房套数(shù)除以家庭户数，算出：

　　（三）目前中国城镇家庭(tíng)户均拥有0.54套商品现房住宅。

　　（二）城镇居民(mín)户均拥(yōng)有住宅(zhái)1.02套(tào)

　　接下(xià)来我们需要进一步推算中(zhōng)国城镇(zhèn)居民拥有(yǒu)的户均(jūn)住宅(zhái)套数(shù)。

　　首先，七普数(shù)据显示中(zhōng)国城镇居民的住宅结构特征如下：

　　73.8％的城镇家(jiā)庭拥有(yǒu)住(zhù)宅。其中自建(jiàn)住宅占比21％，购买(mǎi)商(shāng)品住宅占比31.9％、二手(shǒu)房占比10.1％、经(jīng)济适(shì)用(yòng)房占比3.8％、原公(gōng)有住宅占(zhàn)比(bǐ)6.1％，通过继(jì)承或(huò)赠与占比(bǐ)0.9％。另有3.4％和17.7％的家(jiā)庭租赁(lìn)廉(lián)租房与其他(tā)住(zhù)宅。

　　其次，我们假(jiǎ)定租赁其他(tā)住(zhù)宅(zhái)和(hé)购买二(èr)手房都是商品住(zhù)宅，因此将租赁(lìn)其他住(zhù)宅、购买商品(pǐn)住(zhù)宅与(yǔ)购买二手房加总，得(dé)到商品(pǐn)住宅(zhái)占居民所有住宅的比例为62.8％。

　　2020年商(shāng)品住宅占比为59.2％，粗略假设2021年-2022年期间商品住宅增(zēng)幅为过(guò)去十年(nián)变化幅度的20％，计算2011年-2020年商(shāng)品住宅(zhái)的实际变(biàn)化比例，从而我们估算出2022年(nián)商品住宅所占比(bǐ)例，为62.8％。

　　好来与黑人是一个牌子吗，黑人包装为什么是好来rong>最后，截至2022年末，中国平均每户城镇(zhèn)家庭拥有(yǒu)0.86 套住宅。但考(kǎo)虑(lǜ)已购(gòu)期房，中(zhōng)国平均每户城(chéng)镇家庭拥有1.02套住宅。

　　如果交(jiāo)房顺利(lì)，已(yǐ)购(gòu)期房(fáng)会(huì)在2-3年内陆续(xù)交付(fù)使用(yòng)，到2024年(nián)，中(zhōng)国平均(jūn)每户城镇家庭都(dōu)会拥有一套住(zhù)宅。

　　三、城镇户均(jūn)一套(tào)房的三点(diǎn)含义

　　既然城(chéng)镇居民已经达到(dào)了户(hù)均(jūn)一套房的(de)程度，“户户有房”是否(fǒu)意味着中国城镇化进展终结，甚(shèn)至意(yì)味着中(zhōng)国(guó)地产(chǎn)存量供给(gěi)绰绰有余？

　　（一）户均一套房(fáng)并不(bù)意味着住宅市(shì)场(chǎng)供需平衡

　　需要(yào)有(yǒu)多余住宅来满足因人口流动(dòng)、居(jū)民(mín)换房等因素产生的住宅需求。因此，成熟房地(dì)产市场(chǎng)的住(zhù)宅套户比会在(zài)1.1左右。

　　国际(jì)经验(yàn)来(lái)看(kàn)，美国(guó)、英国和日本的住(zhù)宅套户比均高于1.1，其(qí)中，英国的住宅套户比最高，为1.19，日本为1.16，美国为1.11。德国和韩国分(fēn)别为1.02和(hé)1.05。

　　如果户均刚好(hǎo)一(yī)套房，就会造(zào)成人口净流入地的(de)住宅(zhái)市(shì)场供不应求，造成房价(jià)或房租迅(xùn)速上涨。

　　七普指出中国的流动人口3.76亿，省内流动人口和(hé)省际流动人口(kǒu)分别为2.51亿人(rén)和1.25亿人。

　　流(liú)动人口会选(xuǎn)择(zé)在大城市租房挣钱，在(zài)老家(jiā)县(xiàn)城买房。

　　暨南(nán)大学2017年(nián)的中国城乡(xiāng)人口流动调查数据显(xiǎn)示，在上海、杭州以及南京工作的流动(dòng)人口在老家拥有(yǒu)住宅比例分(fēn)别为28％、21％和(hé)18％。大城市的高(gāo)工资吸引(yǐn)打(dǎ)工人(rén)，但高房价迫(pò)使打(dǎ)工人回乡置业。

　　流动人口实际上会占(zhàn)据两套(tào)房，在高房价的(de)大城市租赁一套房，在(zài)房价较低的县城购(gòu)买(mǎi)一套(tào)房。所以说户(hù)均一(yī)套(tào)房无(wú)法满足庞大(dà)流动人口的租(zū)赁与(yǔ)置(zhì)业需求。

　　（二）至(zhì)少9000万户(hù)家庭住宅品质仍(réng)需改(gǎi)善(shàn)

　　目前，中(zhōng)国的城(chéng)镇住(zhù)宅(zhái)中依然有不少老旧小区(qū)。

　　三(sān)成家庭(tíng)，也就是约(yuē)9000万户城镇居民住宅是2000年以前建成，其中又有11.6％住(zhù)宅年龄至少在(zài)33岁以上。

　　这批存在(zài)着建筑结构松散、设施陈旧、安全隐(yǐn)患大等问题，如(rú)电线老化、管道(dào)等基础设施陈旧，给(gěi)住户的生活(huó)带来(lái)了很大(dà)的不便和安全(quán)隐患，并且居住(zhù)体验较差。

　　2000年(nián)以前建成的老旧(jiù)住宅面积小。占比(bǐ)为(wèi)31.3％的(de)家庭(tíng)户数拥有的住(zhù)宅面积占比(bǐ)仅(jǐn)为27.6％。仍然存(cún)在5％左右的家庭(tíng)没有(yǒu)独立卫(wèi)浴和厨房。这类上世(shì)纪修建的老旧小区(qū)很难满足(zú)现代生(shēng)活需求，在(zài)未来大都会(huì)被(bèi)拆迁重建。

　　近五成(chéng)的(de)家庭住宅为一居室和(hé)二居(jū)室(shì)，户型偏小(xiǎo)。其中一居(jū)室占比为(wèi)14.9％，二居(jū)室占比为33％。对比镇，城(chéng)市(shì)家庭住宅户(hù)型更(gèng)小，当(dāng)然(rán)这与(yǔ)城市土地资源紧(jǐn)张有关(guān)。

　　（三）人均住宅面积(jī)扩张是未来地产的需求驱动力

　　根据七(qī)普数据测(cè)算，2020年城镇家庭户住宅存量总面积(jī)为(wèi)294.6亿平。暂不考虑两年间农(nóng)民(mín)带房进城和老(lǎo)旧小区(qū)拆(chāi)迁(qiān)，加上(shàng)2021年和2022年(nián)商品住宅(zhái)竣工面积(jī)（7.3亿与6.3亿），得出2022年住(zhù)宅存量总面积为308.16亿平，人均住(zhù)宅建筑面积为39.45平方米(mǐ)。

　　超过一半(bàn)的家庭人均(jūn)住宅建筑面(miàn)积(jī)小于均(jūn)值，近4成(chéng)家庭人均住(zhù)宅建筑面积在30平米以(yǐ)下。

　　15％的城镇家庭(tíng)人(rén)均住宅(zhái)建(jiàn)筑(zhù)面(miàn)积不足19平方米，不及全国人均水平(píng)的一半。若去除20％的公摊，可使用的住(zhù)宅面积仅为15.2平方米。上海市(shì)将人均住宅建筑面积低于15平方米的家庭界定(dìng)为(wèi)住宅存在困难，若按(àn)这个(gè)标准(zhǔn)算的话，中国有11.3％的家庭存(cún)在住宅(zhái)困难问(wèn)题。

　　若人均可使用(yòng)住宅面积为40平，即人均住宅建(jiàn)筑(zhù)面积为50平，只考虑家(jiā)庭户人数，需(xū)要住宅总量约390.6亿平，较(jiào)目前至少新(xīn)增82亿平。

　　对比(bǐ)发达国家人均住宅面积，美国为(wèi)67㎡，瑞士(shì)、日(rì)本、德国和(hé)英国都高(gāo)于40㎡，中国(guó)的人均住(zhù)宅建筑面(miàn)积为39.45㎡，相差不大。但若(ruò)去除(chú)公摊面积后，中国(guó)的人均可使用面积为31.56㎡，这一(yī)差距将变得明显。

　　若考虑约1.4亿的(de)集(jí)体户人口(kǒu)，所需要(yào)的住宅总量会更多。

　　四、户(hù)均已然1套(tào)房，未来地产还会(huì)有需求么？

　　我们测算(suàn)得到(dào)中国(guó)城(chéng)镇(zhèn)家庭户均1套房，看(kàn)似(shì)已(yǐ)经户户有房。即便如此，中国人口(kǒu)静态结构和动(dòng)态趋(qū)势(shì)演绎，决定了中国未来地(dì)产仍(réng)有需(xū)求(qiú)释放。户(hù)均1套(tào)住宅现实(shí)之下(xià)，中国未(wèi)来城镇住宅需求主要来自于四个方面。

　　第一，户均人口缩小，家庭(tíng)户数增多，新户购房需求扩张。

　　过去(qù)20年我国(guó)城镇家(jiā)庭户均人口数不(bù)断下降，六普显示城镇户均人口规(guī)模为2.85人(rén)/户，而七(qī)普显示城镇户均人口规模(mó)为2.62人/户(hù)，一人户、二人(rén)户的(de)占比(bǐ)明显(xiǎn)上升，人口小家(jiā)庭化趋势将继(jì)续延续(xù)，导致户数(shù)会因户均人口规模的(de)缩小而(ér)增多。

　　第二(èr)，人口迁移导致(zhì)经济发展带来的新(xīn)增住(zhù)宅需(xū)求(qiú)旺(wàng)盛。

　　中(zhōng)国经济板(bǎn)块(kuài)的分(fēn)化日益明(míng)显，资源(yuán)和(hé)生产要素逐步(bù)向经济带(dài)、都(dōu)市(shì)圈(quān)中心(xīn)城市流入(rù)，区域(yù)经济资源分配的再集中吸(xī)引着人(rén)口流入。人口(kǒu)迁(qiān)移势必(bì)涉及到买(mǎi)房租房，给迁入地住宅市场带来新(xīn)的增量。

　　以浙江省为(wèi)例，2021年(nián)常住人口(kǒu)增量为72万(wàn)，而出生人口为44.9万人，死亡人(rén)口为38.4万人，自然增加人口仅(jǐn)为6.5万(wàn)人，其(qí)人口增长主要受益(yì)于(yú)人口迁移。

　　第(dì)三，老旧小区(qū)改善性需求依然庞大。

　　从(cóng)2011年(nián)到2020年，自建住宅和原公有住宅的家(jiā)庭拆迁改建最多。自建房(fáng)家庭比例从31.5％到21％，下降了10.5个百分点；原公有住宅家庭比例从12.9％到6.1％，降幅为6.8个(gè)百分点。二者和（27.1％），再加上(shàng)其他住宅(zhái)（5％）与家庭(tíng)住宅建造时间(jiān)为(wèi)2000年以(yǐ)前的比例（31.3％）大致(zhì)相吻合。

　　十年间新增8473万家庭户，自建住宅和原(yuán)公(gōng)有住宅减少(shǎo)了1282万户，住宅净需求增加9755万户(hù)。49％的(de)家(jiā)庭(tíng)购买商品住宅，21％的家庭购买二手房。在新(xīn)增住(zhù)宅(zhái)需求中(zhōng)，有7成家庭购买了商品住宅。租房、购买经济适用(yòng)房和(hé)其他分别占比18％，3％和9％。未来随着城中村和(hé)旧(jiù)城改造，商品住宅的占(zhàn)比势必(bì)会进一(yī)步上升(shēng)。

　　2000年以前建(jiàn)造的住宅建筑(zhù)面积还有约81亿平(píng)，涉(shè)及城镇家庭约9000万户。破旧(jiù)的城中村、老公(gōng)有住(zhù)宅，建筑(zhù)面积(jī)小、质量(liàng)低、基(jī)础设(shè)施配(pèi)套差、没有或少有(yǒu)物业管理(lǐ)，居民追求(qiú)美好、宜(yí)居生(shēng)活的环境，背后的改(gǎi)善性需求有待释放。

　　第(dì)四，“住上更(gèng)大房子”的改善性(xìng)需求还将(jiāng)有(yǒu)所增加。

　　刚(gāng)需购(gòu)房(fáng)受限于资金，倾向于(yú)中(zhōng)小户型。已有住宅(zhái)家庭希望提高(gāo)生活品质，以小换大(dà)、以旧(jiù)换新。2022年底的中央经济工作会议明确(què)指出支持住(zhù)宅(zhái)改善等消费。

　　OECD国家的人均住宅间数为1.71间，无论是否(fǒu)考虑乡(xiāng)村(cūn)住宅(zhái)因素，中国(guó)的人均(jūn)住宅间数较(jiào)其他国家依旧存在不小差距。

　　住(zhù)宅(zhái)舒适(shì)度与(yǔ)经(jīng)济水平(píng)有(yǒu)着(zhe)密切(qiè)正向联系。随着经济发展(zhǎn)水平的提高，中国的(de)人均住宅间数与人均住宅建好来与黑人是一个牌子吗，黑人包装为什么是好来(jiàn)筑面积(jī)将随之增(zēng)长。

　　如果(guǒ)说(shuō)过去二(èr)十年是中国地产(chǎn)黄金发展期(qī)，地产矛盾(dùn)更多体(tǐ)现为住宅供给存在不足，供需(xū)出现错配(pèi)，这是(shì)过去二十(shí)年房价快(kuài)速上涨基石。那(nà)么未来将是住宅质量(liàng)的供需冲突。房地产(chǎn)大分(fēn)化时代已至，这种(zhǒng)分化不单(dān)局限于(yú)城市能级(jí)之间差异，优质小区和(hé)老旧二手房之间的差异也将越(yuè)发扩大(dà)。

　　风(fēng)险提示

　　人口普查(chá)数(shù)据(jù)调查的(de)是人，并不是(shì)针对住宅(zhái)，因(yīn)此可能存在统计偏差。商品住宅占比(bǐ)实际值可能(néng)偏(piān)低，其增速可(kě)能超预期(qī)。

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