导读

　　黄金二十年(nián)之后，当下(xià)中(zhōng)国地产步入大分化时代而非停滞期。

　　要点

　　过去二十年是中国房(fáng)地产(chǎn)市场(chǎng)黄金二十年。2019-2021年，连续三年商品住宅销售面积(jī)超15亿平(píng)，足够4000万家庭入住。恰逢近年地产持续低景气，有关中国地产(chǎn)是否过剩(shèng)的讨(tǎo)论日益热烈。

香港割让是什么条约谁签字，香港割让是什么条约多少年　　拨开迷雾(wù)，本(běn)文试图厘清中国城镇存量(liàng)住宅真实情(qíng)况(kuàng)，据此判断(duàn)中国未来(lái)地产趋势(shì)。

　　有媒体渲(xuàn)染中(zhōng)国地产存量极度过剩(shèng)，事实(shí)是否如此？

　　住建部(bù)披露(lù)全(quán)国有近6亿栋房屋建(jiàn)筑，第七次人(rén)口(kǒu)普查(chá)调查数据显示城(chéng)镇家庭户(hù)人均住宅间(jiān)数为(wèi)1.06间。市(shì)场陷入(rù)怀疑(yí)，中(zhōng)国房子是否真的过剩？

　　事实上住建部披露的近6亿栋城乡房屋建筑中(zhōng)，城镇建筑占比不到一成，其(qí)中还包(bāo)括大量城(chéng)镇非住宅建筑，如(rú)商业办(bàn)公楼、学(xué)校等，因此6亿栋(dòng)房屋中城镇住宅占比极(jí)低。

　　七普显示中国城镇居(jū)民人均住宅间数为1.06间，但居住舒适不是人均一(yī)间房所能满足(zú)，它与房屋(wū)质量(liàng)、居住面积、配(pèi)套设施等因素密切相关。中国的人均住宅间(jiān)数(shù)较发达国家还有很大差距。人均(jūn)住(zhù)宅间数大(dà)于(yú)1同样不意味着中(zhōng)国住宅市场已经饱和。

　　我们测算发现中国城(chéng)镇居民户均1套房，其中每户持有商品住宅(zhái)仅(jǐn)0.64套。

　　目前并无(wú)直接公布中国(guó)家(jiā)庭户(hù)均住宅的数据，我们(men)根据商品(pǐn)住宅套数、商品住(zhù)宅(zhái)占比和城(chéng)镇家庭户数(shù)，计算出城镇(zhèn)家庭(tíng)住宅(zhái)套户比。

　　测算结果(guǒ)显示，目前城(chéng)镇家(jiā)庭户(hù)均拥有0.86套房(fáng)，其中0.54套(tào)为商(shāng)品住宅(zhái)。若期房顺利交付，直至2024年，中国(guó)每户城镇家庭才拥(yōng)有(yǒu)1套住(zhù)宅，其中商业(yè)住(zhù)宅仅(jǐn)0.64套(tào)。

　　户均一套(tào)房似乎意味着户(hù)户有房，然而事实上中(zhōng)国(guó)住宅市场供需(xū)并不(bù)平(píng)衡。

　　国际数据(jù)显(xiǎn)示，成熟房地(dì)产市场(chǎng)的住(zhù)宅套(tào)户比会大于1，在1.1左右。

　　之所(suǒ)以说不平衡(héng)，是因(yīn)为户均一套房(fáng)无法满足流动人口的租赁和置(zhì)业(yè)需求。全国总人口的近三成都(dōu)是流动人口(kǒu)，流动人口会选择在大城(chéng)市租(zū)房挣钱，在老家买房，从而(ér)产生了额外的住(zhù)宅(zhái)需求。

　　即便户(hù)均一套(tào)房(fáng)，中国未来地产仍有(yǒu)四大(dà)新增需求动(dòng)力(lì)。

　　第一，户均人口(kǒu)规模缩小，一人户、两(liǎng)人户占(zhàn)比不断增加(jiā)，导致(zhì)家庭(tíng)户数增多。小家(jiā)庭(tíng)化趋势将延续，带来新户购房需求增长。

　　第二，经济板块的分化日(rì)益明显，区域经济资(zī)源分配的再集中(zhōng)吸引着人口流(liú)入，人口(kǒu)净(jìng)迁入(rù)城市的新增住宅需(xū)求(qiú)有望持(chí)续旺盛。

　　第三，30％左右的家庭住在2000年以前建成的住宅(zhái)中，涉及(jí)超9000万(wàn)家庭、81亿平方(fāng)米的住宅(zhái)建(jiàn)筑面积(jī)。促(cù)成“老破小”住宅的改造势(shì)在必(bì)行。

　　第四，中国的人(rén)均住(zhù)宅间数与(yǔ)人均住宅建筑面积均较发达国家有着不(bù)小差(chà)距，“住上(shàng)更(gèng)大房子”的改善性需求正在不(bù)断(duàn)增加。

　　黄金二(èr)十年之后(hòu)，当下中国地产步入(rù)大分化时代而(ér)非停滞期(qī)。

　　如果说过去二十年是(shì)中国地产(chǎn)黄金(jīn)发展期，地产矛盾更多体现(xiàn)为住宅供给(gěi)存在(zài)不足，这是(shì)过去二十年房价快速上涨基石(shí)。那么当(dāng)下(xià)房地产(chǎn)大(dà)分(fēn)化时代(dài)已至(zhì)，大(dà)分化(huà)时(shí)代下地(dì)产(chǎn)矛盾则更多体现在(zài)住宅(zhái)质量(liàng)供需冲突。

　　地产大分化必将(jiāng)体现在(zài)不同能(néng)级城市(shì)之(zhī)间，不同区域板块之间，不同品(pǐn)质(zhì)住宅之间。

　　目录

　　正(zhèng)文

　　引(yǐn)言

　　不久前，官方披露全(quán)国已有近6亿栋(dòng)房屋建筑，引发热议(yì)。从2月以来，各大城市二手房挂牌量(liàng)突然激(jī)增，引(yǐn)发一阵二手房的“抛售(shòu)潮”。

　　让市(shì)场不禁担心，中国的房子是否(fǒu)已经过(guò)剩？

　　中国城镇住宅到底是供给(gěi)过剩(shèng)，还是(shì)供需(xū)平(píng)衡，或是仍然存在不足？可惜由于住宅(zhái)存量数据并未公(gōng)布(bù)，我们(men)无(wú)法直接(jiē)知晓具体(tǐ)情况。

　　拨(bō)开(kāi)迷(mí)雾，我(wǒ)们测算(suàn)出中国(guó)城镇家(jiā)庭户均拥有(yǒu)住宅套数，回答当前的房(fáng)子是否真的(de)过剩了？据此判断未来房地产市场(chǎng)会(huì)如何发展。

　　一(yī)、如何(hé)有(yǒu)效观察(chá)中国户(hù)均拥有(yǒu)住宅(zhái)数量

　　（一）中国住宅数量(liàng)过剩的直观(guān)判断站(zhàn)不住脚

　　今年2月，在以全(quán)国(guó)自然灾害综合风险普(pǔ)查工作(zuò)情况为主题的新闻发布会上(shàng)，负责(zé)人对(duì)外披露(lù)：“住宅城(chéng)乡(xiāng)建(jiàn)设行业获取了全国近(jìn)6亿(yì)栋(dòng)城乡(xiāng)房屋(wū)建筑数据以及80多万处市政设施(shī)数据。”

　　14亿(yì)人住6亿栋房屋(wū)建(jiàn)筑(zhù)，平均每栋建筑住不到3人，住宅市场看(kàn)似已经(jīng)过剩(shèng)。

　　在(zài)这近6亿栋房屋建筑(zhù)中，农村(cūn)房屋(wū)占9成以上，以栋数计算的城镇房屋实际仅有4700多(duō)万(wàn)栋，还包(bāo)括了大量商业(yè)楼、写字(zì)楼、学(xué)校(xiào)、医院等非住宅。总的算下来，住宅(zhái)占比(bǐ)并不大。

　　第七(qī)次人口普(pǔ)查数据(jù)公布了中国城镇家(jiā)庭(tíng)户人均(jūn)住(zhù)宅间数为1.06间(jiān)，其中城市家庭(tíng)户(hù)居民(mín)人均(jūn)0.99间，乡镇家庭户居民(mín)人(rén)均1.18间。

　　人(rén)均(jūn)住宅间数大于(yú)1，看似(shì)意味着人人都有(yǒu)房间居住。

　　居住水平不(bù)仅与房间数(shù)量有关，更与房(fáng)屋质量(liàng)、居住面积(jī)、配套设(shè)施等因素密切相关。单(dān)单从人均住(zhù)宅间数不能完全反映出城镇(zhèn)居民(mín)的居住(zhù)水(shuǐ)平。

　　中国主(zhǔ)要(yào)是以家(jiā)庭(tíng)为(wèi)单位购买成套住宅，一套(tào)设施齐(qí)全的住宅才(cái)是(shì)城镇居民(mín)宜居(jū)的选择。

　　（二）中国户(hù)均(jūn)住宅的测算思路、数据和方法

　　中国城(chéng)镇居(jū)民住宅主要分两(liǎng)大(dà)类，一类是商品住宅，另一(yī)类(lèi)是保障房、原公(gōng)有住宅、自(zì)建房(fáng)等非商(shāng)品住宅。

　　目前缺(quē)乏统计数据，并(bìng)没有直接公布城镇住(zhù)宅数(shù)量。居民(mín)住宅相关数据有两处可以直接公布，一是每(měi)年商品住宅销售套数（统计局）；二是居民住宅(zhái)来源（人口(kǒu)普查数据）。计(jì)算中国居民户均住宅(zhái)数量，我们主要用到上述(shù)两组数据。

　　中国住宅改革(gé)始于1998年，1998年(nián)之前(qián)商品住宅数(shù)量极少，可忽(hū)略不计。估算城镇居民户均住宅套(tào)数分三步走：

　　第一步(bù)，将1999年(nián)以(yǐ)来每年商品住宅销售(shòu)套(tào)数(shù)相(xiāng)加，我们就能够得到当(dāng)前商品住(zhù)宅(zhái)总存量(liàng)。

　　第(dì)二步，根据城镇(zhèn)居民拥有的(de)商品住(zhù)宅和(hé)非(fēi)商品住(zhù)宅比(bǐ)例，推(tuī)算得(dé)到居民住宅总套数(shù)。

　　第三步，将城镇居(jū)民拥有的(de)商品住宅总数除以(yǐ)家(jiā)庭户数，我们就(jiù)能够(gòu)得到(dào)城(chéng)镇户均拥有的住(zhù)宅数量。

　　具体计算公式(shì)如(rú)下：

　　城镇家(jiā)庭(tíng)住宅套户比=住宅总套数/家庭户(hù)数(shù)

　　=（商品(pǐn)住宅套数(shù)/家庭户数）/（商品住(zhù)宅套数(shù)/住(zhù)宅总套(tào)数）

　　=商品(pǐn)住宅套户比/商(shāng)品住宅占比

　　二、城镇家(jiā)庭户(hù)均拥有1.02套房

　　中国(guó)住宅(zhái)存量到(dào)底有多(duō)少，目前缺乏一个(gè)准确统计(jì)。我们利用既有统计数(shù)据，大致(zhì)测算得到中国(guó)存量房地产套(tào)数，并进一步(bù)推算中国城镇家庭(tíng)户均(jūn)拥(yōng)有的住宅数量。

　　（一）城镇(zhèn)居(jū)民户均拥有商品住宅0.64 套(tào)

　　截至(zhì)2022年，我们计算得(dé)到(dào)：

　　（一）中国商品住宅(zhái)累计销售1.97亿套。

　　（二）城镇家(jiā)庭户均拥有0.64套商品住(zhù)宅（包含现房和(hé)期(qī)房）。

　　中国(guó)的房地产销(xiāo)售以期房为主，从2019年开(kāi)始，新房销售(shòu)中(zhōng)期房(fáng)占比(bǐ)近(jìn)9成(chéng)。本(běn)文去除商品住宅累计销售套(tào)数里的(de)期房销售，得到商(shāng)品(pǐn)住宅(zhái)现(xiàn)房套数。

　　以2022年商品住宅现房套数计算为例：

　　2022年商(shāng)品住宅现房套数=截(jié)止到(dào)2022年商品住宅累计销售套数(shù)-过(guò)去三年（2020、2021和2022年）的期房销售额(é)。

　　主流房企竣工周(zhōu)期(qī)在2-3年，并考虑到交房后装修的时间，取最大(dà)值3年。

　　将商品住宅现房套(tào)数除(chú)以家庭(tíng)户数，算出：

　　（三(sān)）目前(qián)中国(guó)城镇家(jiā)庭户均(jūn)拥有0.54套商品现房(fáng)住宅。

　　（二）城镇(zhèn)居民户均(jūn)拥有(yǒu)住宅1.02套

　　接下来我们需(xū)要进一步推算中国城镇(zhèn)居民拥有的户均住宅套数。

　　首先，七普数据显示中(zhōng)国城镇居民的(de)住(zhù)宅(zhái)结(jié)构特征(zhēng)如下：

　　73.8％的城镇家(jiā)庭拥有住宅。其(qí)中(zhōng)自建(jiàn)住宅占比21％，购买商品(pǐn)住宅占比31.9％、二手房占比10.1％、经济(jì)适用房占(zhàn)比3.8％、原(yuán)公有住宅占比6.1％，通过继(jì)承(chéng)或(huò)赠与占比0.9％。另有3.4％和17.7％的(de)家庭租赁廉租房与其他住(zhù)宅(zhái)。

　　其次，我(wǒ)们假定(dìng)租赁其他住宅和(hé)购(gòu)买(mǎi)二(èr)手房都是商品(pǐn)住宅，因此将租(zū)赁其他住宅、购买商品住宅与购买(mǎi)二手房加(jiā)总(zǒng)，得到(dào)商(shāng)品(pǐn)住宅占(zhàn)居民所有住(zhù)宅的比(bǐ)例(lì)为(wèi)62.8％。

　　2020年商品(pǐn)住宅占比为59.2％，粗(cū)略假设2021年(nián)-2022年期间商品住宅增(zēng)幅为过去十年(nián)变化幅度(dù)的(de)20％，计(jì)算(suàn)2011年-2020年(nián)商品住宅的实际变化比例(lì)，从(cóng)而我们估(gū)算出2022年商品住宅(zhái)所占比例，为62.8％。

　　最后(hòu)，截至2022年末，中(zhōng)国(guó)平均(jūn)每(měi)户城镇家庭拥有0.86 套住宅(zhái)。但(dàn)考虑(lǜ)已购期房(fáng)，中(zhōng)国平(píng)均每户城镇家庭拥(yōng)有(yǒu)1.02套(tào)住(zhù)宅(zhái)。

　　如(rú)果交房顺利，已购期房(fáng)会在2-3年(nián)内陆续交付使用(yòng)，到(dào)2024年，中国平(píng)均每户城镇家(jiā)庭都会拥有一套住宅。

　　三(sān)、城镇户均一套房的三点含义

　　既然城镇居民已经达(dá)到了户均一套(tào)房(fáng)的程度，“户户有(yǒu)房”是(shì)否意味着中国(guó)城镇化(huà)进(jìn)展(zhǎn)终(zhōng)结，甚至意(yì)味着中国(guó)地产存量供给绰绰有余？

　　（一）户均一套房(fáng)并不意味(wèi)着住(zhù)宅(zhái)市(shì)场供需平衡

　　需要有(yǒu)多余住(zhù)宅来满足(zú)因人口流(liú)动、居民换房(fáng)等因(yīn)素产生的住宅(zhái)需求。因此，成熟房地产市场的住(zhù)宅套户比会在(zài)1.1左右(yòu)。

　　国际经验来看，美国、英国和日本的住宅套户比均高于(yú)1.1，其(qí)中，英国的住(zhù)宅套户(hù)比最(zuì)高，为1.19，日本为1.16，美国(guó)为1.11。德国和韩国分别为1.02和1.05。

　　如(rú)果(guǒ)户均刚好一(yī)套房，就会造成人口净流入(rù)地的住宅市场供(gōng)不应(yīng)求，造(zào)成房价或(huò)房(fáng)租迅速上涨。

　　七普指出(chū)中国(guó)的流动人口(kǒu)3.76亿，省内流(liú)动(dòng)人口和省(shěng)际(jì)流动人口分别为2.51亿人和1.25亿(yì)人。

　　流动人口会选择在大城市租(zū)房(fáng)挣(zhēng)钱，在老(lǎo)家(jiā)县城买房。

　　暨南大学2017年的中国(guó)城乡人口流(liú)动调查数据显示，在上海、杭州以及南京工作的流动人口在老家拥有住宅(zhái)比例分别为28％、21％和18％。大城市(shì)的高(gāo)工资吸(xī)引(yǐn)打工人，但高(gāo)房价迫使打(dǎ)工人回乡(xiāng)置业。

　　流动人(rén)口实际上会占据两套(tào)房，在高房价的大城市租赁一套房，在房价较低的(de)县城购买一套房(fáng)。所以(yǐ)说户均一(yī)套(tào)房无法满足(zú)庞大流(liú)动人口的租(zū)赁与置业(yè)需求。

　　（二）至少9000万(wàn)户家庭住宅品质仍需改(gǎi)善(shàn)

　　目前，中国的城镇住(zhù)宅中依然有不少(shǎo)老旧小区。

　　三成家庭，也就(jiù)是(shì)约9000万户城镇居民住(zhù)宅是2000年以前建(jiàn)成，其(qí)中又有11.6％住宅年龄至少(shǎo)在33岁以上(shàng)。

　　这批存在着建筑结构(gòu)松散、设施陈旧、安全隐患大等问(wèn)题，如电线老化、管(guǎn)道(dào)等基础(chǔ)设(shè)施陈(chén)旧，给住户的生活带来了很大的不便和安全(quán)隐患，并且居住体验较差。

　　香港割让是什么条约谁签字，香港割让是什么条约多少年ng>2000年(nián)以前(qián)建(jiàn)成的老旧住宅面积小。占(zhàn)比为31.3％的家庭户(hù)数(shù)拥有的住宅面积占比仅(jǐn)为27.6％。仍然存在5％左右(yòu)的家庭(tíng)没有(yǒu)独立卫浴和厨房。这(zhè)类上世纪修建的(de)老旧小(xiǎo)区很难满足现代生活(huó)需求，在(zài)未来(lái)大都会被拆迁重建。

　　近五成的家庭住宅(zhái)为(wèi)一居室和二居室(shì)，户型(xíng)偏(piān)小。其中一(yī)居室占比为14.9％，二居室(shì)占比为(wèi)33％。对比镇，城(chéng)市(shì)家庭住(zhù)宅(zhái)户(hù)型更(gèng)小，当(dāng)然这(zhè)与城市土(tǔ)地资源(yuán)紧张有关。

　　（三）人均住宅面积(jī)扩张(zhāng)是(shì)未来地产的需求驱动力

　　根据七(qī)普(pǔ)数(shù)据测算(suàn)，2020年城镇家庭户(hù)住(zhù)宅存量总面积为294.6亿平。暂不(bù)考虑两年间农民带房(fáng)进城和老旧小(xiǎo)区拆迁(qiān)，加上(shàng)2021年和(hé)2022年商品住宅竣工面积（7.3亿(yì)与6.3亿(yì)），得出2022年住宅存(cún)量总面积为308.16亿平，人均住宅建筑面积为39.45平方米。

　　超过一半的家庭人均住宅建筑面积小于均(jūn)值，近4成家庭人(rén)均住宅建筑(zhù)面(miàn)积(jī)在30平米以下。

　　15％的城镇家庭人均住宅建(jiàn)筑(zhù)面积不足19平(píng)方米，不及全国人均水平(píng)的一半(bàn)。若(ruò)去除20％的公摊，可使用的住宅(zhái)面积仅为(wèi)15.2平方米。上海市将人均(jūn)住宅建(jiàn)筑面积(jī)低于15平(píng)方米的家庭界定为住宅存在困难，若按这个(gè)标准算的话，中(zhōng)国有11.3％的家(jiā)庭存在住宅困难问题。

　　若人均可使用住宅面积(jī)为40平，即人均住(zhù)宅建筑面积为50平，只(zhǐ)考虑家庭户人数，需要住宅总量(liàng)约390.6亿(yì)平(píng)，较目前至(zhì)少新增82亿平(píng)。

　　对比(bǐ)发达(dá)国家人均住宅面积，美国为67㎡，瑞(ruì)士(shì)、日本、德国和英国(guó)都高于40㎡，中国的人均住宅建(jiàn)筑面积为39.45㎡，相差不大。但若去(qù)除公摊面积(jī)后，中国的人(rén)均可使用面积为(wèi)31.56㎡，这(zhè)一差距将变得明显。

　　若考(kǎo)虑约1.4亿的集(jí)体(tǐ)户人(rén)口，所(suǒ)需要的(de)住宅总量会更多(duō)。

　　四(sì)、户均已然(rán)1套房，未来地产还会有(yǒu)需求么？

　　我(wǒ)们测算得到中国城镇家庭(tíng)户均1套(tào)房(fáng)，看似(shì)已(yǐ)经户户有房(fáng)。即(jí)便(biàn)如此，中(zhōng)国(guó)人口静(jìng)态结构和动态趋(qū)势演绎，决定了中国未来地产仍有需求释放。户(hù)均1套(tào)住宅(zhái)现实之下(xià)，中国未来城镇住宅需求主要来自(zì)于四(sì)个(gè)方面。

　　第一，户均人口缩(suō)小，家庭户数增(zēng)多，新(xīn)户购房需求扩(kuò)张。

　　过去20年(nián)我(wǒ)国城镇家庭户均(jūn)人口数不(bù)断(duàn)下降，六普显示(shì)城镇户均人口(kǒu)规模(mó)为2.85人(rén)/户，而七(qī)普显(xiǎn)示城镇户(hù)均(jūn)人(rén)口规模为2.62人(rén)/户，一(yī)人(rén)户、二人(rén)户的占比明(míng)显(xiǎn)上升，人口小家庭化趋势将继续延续(xù)，导致户数会因户(hù)均人口规模(mó)的(de)缩小而增(zēng)多。

　　第二，人(rén)口迁移导致(zhì)经济发(fā)展带来的(de)新(xīn)增住宅(zhái)需求旺(wàng)盛。

　　中国经济板块的分化(huà)日益明显(xiǎn)，资源和生产(chǎn)要(yào)素逐步向经(jīng)济带、都市圈中心城市流(liú)入(rù)，区(qū)域经济资源(yuán)分(fēn)配的再集中(zhōng)吸引着人(rén)口流(liú)入。人口迁(qiān)移势必涉及到(dào)买房租房，给迁(qiān)入地住宅市场带来新的(de)增量(liàng)。

　　以浙江省为例，2021年常住人口(kǒu)增量为72万(wàn)，而出生(shēng)人(rén)口为44.9万(wàn)人，死亡人(rén)口为38.4万人，自然增加人口(kǒu)仅为6.5万人，其人口增长主(zhǔ)要受(shòu)益(yì)于人口(kǒu)迁(qiān)移。

　　第三，老旧小区改(gǎi)善(shàn)性(xìng)需求(qiú)依然庞大。

　　从2011年到2020年，自建住宅和原公有住宅的家庭拆迁改建最多。自建房(fáng)家庭比例从(cóng)31.5％到21％，下降了(le)10.5个(gè)百分(fēn)点；原公有住宅家庭比例从(cóng)12.9％到6.1％，降幅为6.8个百分点。二者和（27.1％），再加上其他住(zhù)宅（5％）与家庭住(zhù)宅建造时间(jiān)为(wèi)2000年(nián)以前的比例（31.3％）大致相(xiāng)吻合。

　　十年间新增8473万家(jiā)庭户，自建住宅和(hé)原公有住宅减少了(le)1282万户(hù)，住(zhù)宅净需求(qiú)增(zēng)加9755万户。49％的家庭购买商品住宅，21％的家(jiā)庭购买(mǎi)二(èr)手房。在新增住(zhù)宅需求中，有7成家(jiā)庭购买了商(shāng)品住(zhù)宅。租房(fáng)、购买经济(jì)适用房(fáng)和其他分别占比18％，3％和9％。未来随着城中村和旧(jiù)城改造，商品住宅的(de)占比势(shì)必会进一(yī)步(bù)上升。

　　2000年(nián)以前建(jiàn)造的住宅建筑面(miàn)积还有约81亿平，涉及城镇家庭约9000万(wàn)户。破旧的城中村、老公(gōng)有住宅，建筑面积小、质量(liàng)低(dī)、基础(chǔ)设(shè)施配套差、没有或少有物业管理，居(jū)民追求美好、宜居生(shēng)活(huó)的环境，背后(hòu)的改善性需求有待释放。

　　第四，“住(zhù)上更大(dà)房子”的(de)改(gǎi)善性需(xū)求还将有所增加(jiā)。

　　刚(gāng)需(xū)购房(fáng)受限(xiàn)于资金，倾向(xiàng)于中小户型。已有住宅(zhái)家庭希望提(tí)高生(shēng)活品(pǐn)质(zhì)，以小换(huàn)大、以旧换新。2022年(nián)底的(de)中央(yāng)经(jīng)济工作会议明确指出支持住宅改(gǎi)善等(děng)消费。

　　OECD国(guó)家的人(rén)均(jūn)住宅(zhái)间数为1.71间，无论是否(fǒu)考虑乡(xiāng)村住宅因素，中国的人均住(zhù)宅间数较其他国(guó)家依旧(jiù)存(cún)在不小(xiǎo)差距。

　　住宅舒适度与经(jīng)济水平(píng)有着密切正向联系(xì)。随着经济发展水平的提高，中国的(de)人均住宅间数与人均住(zhù)宅建筑面积将随(suí)之(zhī)增长。

　　如果说过去二十年是(shì)中国(guó)地产黄(huáng)金发展期，地产(chǎn)矛盾更(gèng)多体现为住宅供给存在(zài)不足，供需出现错配，这是过去二十年(nián)房(fáng)价(jià)快速上涨基石(shí)。那么未来(lái)将(jiāng)是(shì)住(zhù)宅(zhái)质量的(de)供需(xū)冲突。房(fáng)地产(chǎn)大分化时(shí)代已至，这种分化不单(dān)局限于城市能级(jí)之间差异，优(yōu)质小区和老旧二手房(fáng)之间的(de)差异也将越(yuè)发扩大(dà)。

　　风险提示

　　人口普查数据调(diào)查的是人，并不是针对住(zhù)宅，因此可能存在统计(jì)偏差。商(shāng)品住(zhù)宅占比实际值可能偏低，其增速可能超预期(qī)。

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