OPPO宣布(bù)关停旗下芯片(piàn)子(zi)公司哲库科技(jì)，引发了公募REITs扩(kuò)募风波，如今，二(èr)级(jí)市场的影响仍未停歇。

　　Wind数据显示，5月15日，华安(ān)张(zhāng)江光大(dà)园REIT开(kāi)盘继(jì)续延(yán)续此前几日的下跌(diē)走势，午后跌(diē)幅(fú)一度(dù)扩大(dà)，尾(wěi)盘有(yǒu)所(suǒ)拉升，全天收跌6.22％，最近3个交易日(rì)跌(diē)幅超过9.69％。

　　此前，华安张江光大园REIT曾发布公(gōng)告，紧急回应(yīng)称(chēng)，哲库科技是其扩募拟新购入基础设(shè)施资产张润(rùn)大厦的重要(yào)承租方之一，目前未(wèi)收到哲库科技及OPPO方面关于停止执行已签(qiān)租(zū)赁协议的通知(zhī)。同时，在公告中，华安张江光大园REIT进一步表示，原始权益人(rén)将继(jì)续密切关注哲库科技后续情况，积极做好相关应对。

　　此外，张(zhāng)江REIT拟扩募购入项目的原始权益人相关负责人也表示(shì)，近期已同步启动了应急预案，排摸储备(bèi)租户，积极应对哲库提前退租的可能(néng)事项。由于张润(rùn)大厦是全国首批(pī)REITs申报扩募(mù)项目，公司领导高度(dù)重视(shì)，浦东新区(qū)国资委也高度关注。

　　多位(wèi)业(yè)内人士表示，华(huá)安张江光大园REIT近期市场波(bō)动较(jiào)大，但其实(shí)不动产公募REITs项(xiàng)目短期出租率下(xià)跌并不会从(cóng)根本上影(yǐng)响其内外价(jià)值，投资者应理性看(kàn)待。

　　张江光(guāng)大(dà)园(yuán)REIT

　　二级市场(chǎng)价格继续波(bō)动(dòng)

　　本(běn)周，OPPO关停旗下芯片子公司哲库(kù)科(kē)技的事件(jiàn)继续扰动公募(mù)REITs市(shì)场。

　　Wind数(shù)据(jù)显示，5月15日(rì)，华安张(zhāng)江光大园REIT以3.726元的价格小幅低开，此后二级市场价格开始震荡(dàng)走低(dī)，午盘(pán)收跌6.17％。午后(hòu)，华安(ān)张江(jiāng)光(guāng)大园REIT跌幅(fú)一度(dù)扩大到8.30％，随后价格有所回升，最终(zhōng)报(bào)收(shōu)3.512元，全天跌幅6.22％。

　　受近期不利消息影响，华安张江光大园REIT最近几个交易日二级市场价格表现(xiàn)欠佳，5月11日以来，3个交(jiāo)易日跌(diē)幅达到9.69％，今年(nián)以来跌幅7.76％。不过，自2021年6月21日上市以来(lái)，华安张江光大园(yuán)REIT累计涨幅超过(guò)24％，在全市场公(gōng)募REITs中位居前列。

　　从5月15日(rì)公募(mù)REITs市场(chǎng)整体表现(xiàn)上看，目(mù)前上市的8只产业园区基(jī)础设施REITs中，仅博(bó)时招(zhāo)商蛇(shé)口(kǒu)产业园REIT微幅上涨，其余(yú)7只均有不同程度下跌，8只产(chǎn)业园区(qū)基(jī)础设(shè)施REITs5月15日平均(jūn)跌幅1.38％。今年以来平(píng)均(jūn)跌(diē)幅(fú)5.17％。

　　“此(cǐ)前(qián)，张江REIT一季报(bào)中(zhōng)已经披露张江光(guāng)大园项目(mù)出租率有(yǒu)所下降，如今拟扩募(mù)的项目又(yòu)遭(zāo)遇突发事件，因此鳄雀鳝危害有多大，鳄雀鳝的最大克星导致二级市场价格(gé)出(chū)现(xiàn)波动。”一位业内人士分(fēn)析称。

　　不过(guò)，在上述人士看来，尽(jǐn)管(guǎn)出于风险规避(bì)的原(yuán)因(yīn)，最近几个交易日场内资金有所流出(chū)，但(dàn)是(shì)，不动产(chǎn)公募REITs项目短期(qī)出租率下跌并不会从根(gēn)本上影响其内外价(jià)值。

　　他也同时(shí)表示，目前(qián)随着二级市场(chǎng)价(jià)格下跌，风险也得到(dào)一(yī)定释(shì)放(fàng)，但是价格涨跌会受到(dào)基本(běn)面、情绪面等(děng)多重因素影响，不(bù)好判断价格(gé)是(shì)不是已经(jīng)完全触底。

　　此外(wài)，还有(yǒu)一位(wèi)业内(nèi)人士表示，今年整(zhěng)体REITs市(shì)场表现低(dī)迷，不少产品年内二级市场(chǎng)跌(diē)幅较大，其实有(yǒu)些隐含收益率高的产品具备一(yī)定的投(tóu)资价(jià)值，很适合稳健类投资(zī)者。此外，伴(bàn)随着(zhe)经济复苏的步(bù)伐(fá)，产业园区、物流类等REITs产(chǎn)品具(jù)备一定的投资价(jià)值。

　　先锋(fēng)瑞驰私(sī)募(mù)基金执行董事高如(rú)星(xīng)对(duì)此(cǐ)表(biǎo)示，若张(zhāng)江园区最终能顺利解(jiě)决招商，平稳过度对经营(yíng)现金(jīn)流没(méi)有(yǒu)造成(chéng)大的影响，“事件(jiàn)性利空(kōng)下调(diào)至得(dé)这么急、这(zhè)么深，加(jiā)上前期本身(shēn)园区类资产就回调不少了，这就是黄金(jīn)坑。”不过，他也(yě)强调(diào)，最(zuì)终还是落到租(zū)金收入受不受影响，影响多大，估计园区会(huì)最终解决。

　　张江REIT紧急回应

　　扩募路上再迎接考验

　　5月12日，OPPO宣布关(guān)停旗下芯片子公(gōng)司哲库科技。随后5月12日晚，华安张江光大园(yuán)REIT发布(bù)公告(gào)，紧急回(huí)应称，哲(zhé)库(kù)科技是(shì)其扩募拟新购入基础设施资产张(zhāng)润大厦的(de)重要承租方之一，目(mù)前未收到哲库科技及OPPO方(fāng)面关(guān)于停止执行(xíng)已签租赁(lìn)协(xié)议的通(tōng)知。同(tóng)时(shí)，在公告中，华安张江光大园(yuán)REIT进一步表示，原始权益人(rén)将继续密切关注哲库科技后续情况，积极做好相关应对(duì)。

　　此(cǐ)前，张江REIT因其一(yī)季报中披(pī)露的张江(jiāng)光(guāng)大(dà)园项目出租率下(xià)降(jiàng)事项(xiàng)，一度(dù)二(èr)级市场(chǎng)价格出现回落。在随(suí)后召开(kāi)的业绩说明会中管理人就相关(guān)事项进行了解释(shì)说明，市(shì)场信心得到了(le)一定(dìng)提振(zhèn)，二级市(shì)场价格(gé)表现也(yě)趋(qū)于平稳(wěn)。据(jù)了解(jiě)，张江 REIT在5月11日(rì)召开的线上和线下的扩募说明会上，运营团队表示了(le)对张江(jiāng)光大园项目的信心，预计签署意向书和合同谈判中的储备租户正常(cháng)转化后，项目出租率将(jiāng)得到回(huí)升。没想到(dào)仅过了(le)不到三周的时间，张江REIT的扩募之路又迎来了新的(de)考验(yàn)。

　　因张江REIT的上述公(gōng)告引(yǐn)起(qǐ)了市场各(gè)方(fāng)的广泛关注，张(zhāng)江(jiāng)REIT拟扩募购入项(xiàng)目的原始(shǐ)权益人相(xiāng)关负责人坦言，事发突然确(què)实始料未及(jí)，在获悉OPPO关停哲(zhé)库(kù)科技(jì)消息的第一时间即奔赴(fù)现场(chǎng)进行(xíng)了沟通和核实工作，并同步(bù)启动(dòng)了应急预案，排摸(mō)储(chǔ)备租户，积极应(yīng)对哲库提前退租的可能(néng)事项。由于张润大厦是全(quán)国首(shǒu)批(pī)REITs申报扩募项目，公司领导高(gāo)度重(zhòng)视，据悉(xī)新区国资委也高度(dù)关(guān)注。

　　当(dāng)谈及储备(bèi)租(zū)户情况(kuàng)，相关负责人介绍说，目前储备(bèi)租户还是比较丰富的(de)，覆(fù)盖(gài)了芯片(piàn)测试、人工智能、航天产(chǎn)业(yè)、信息技术等产业(yè)客户，租赁意(yì)向面积(jī)超过了2万方。从意向储(chǔ)备转(zhuǎn)化(huà)为实际租户(hù)需要一些时间。

　　“我们正在着(zhe)手(shǒu)通过签署租赁意向书来(lái)尽快(kuài)锁定一些重要租户。虽然收了三个月履(lǚ)约保证金给了我们一些(xiē)空间，但本着对首(shǒu)批扩(kuò)募(mù)、对市场负责的态度，我(wǒ)们肯定要全(quán)力(鳄雀鳝危害有多大，鳄雀鳝的最大克星lì)与时(shí)间赛(sài)跑，把这些面积在短期内(nèi)完成去(qù)化。”相关负责(zé)人说道(dào)。

　　张江REIT已持有的同区域的张江光大园(yuán)项目一季度末也有将近30％的空置率，原(yuán)始(shǐ)权益人有那么鳄雀鳝危害有多大，鳄雀鳝的最大克星多储备租户，之(zhī)前的空置率为何未能得到解决。

　　对此相(xiāng)关负责(zé)人(rén)解(jiě)释，张江(jiāng)光(guāng)大园(yuán)一直以来都坚持以市场化运营为导向，历(lì)史(shǐ)运营表现稳定，租户的调租(zū)和换租都属于正常(cháng)情况，而这次项(xiàng)目(mù)的大租户退租正(zhèng)好(hǎo)发(fā)生在市场(chǎng)活跃度的短期(qī)低点，目前市(shì)场情况已有所好转。在(zài)看到出租率下(xià)滑情况(kuàng)没有(yǒu)得到及时(shí)修复后，张江这边(biān)也作了一定的资源调配和(hé)倾(qīng)斜，引入了一些储备租户(hù)。

　　另外，张润大厦和张(zhāng)江光大(dà)园项目(mù)在给租户的分隔空(kōng)间、交付标(biāo)准(zhǔn)、租金水平等方(fāng)面(miàn)也有一些差异化，张(zhāng)润大(dà)厦多(duō)是两(liǎng)千多平的大平(píng)层，楼的成(chéng)新度(dù)高一(yī)些，单价也贵一些，张江光(guāng)大(dà)园单层以一千平(píng)的面积(jī)为主，还有(yǒu)一些独栋形态的物业。租户自(zì)身(shēn)也会有诉(sù)求，也会根据(jù)自身需求(qiú)和预算挑选(xuǎn)区域内的不同物业。

　　“如果(guǒ)扩募完成以后，新老资产的(de)管理人都变(biàn)成了一家，后续我们(men)在资源共享和联合营销方面能更加充(chōng)分发挥协同(tóng)效应，相信可以做得(dé)更好。”上述(shù)负责人补充说道。

　　最后谈及对于张江(jiāng)REIT的定位和展望，相(xiāng)关负责人(rén)表示，张江集(jí)团(tuán)和张(zhāng)江高科目前在管资(zī)产约五百万(wàn)方，还有一(yī)些其他在开发的储备项目，这些都将成为(wèi)张江REIT实现打造张江园区产业空间资产(chǎn)上市平台(tái)目标的坚实后(hòu)盾和储备资源。“我们非常重视张(zhāng)江(jiāng)REIT这个(gè)资本(běn)平(píng)台和(hé)它未来的发展。”相关(guān)负责(zé)人表示(shì)，“这次扩募是我们实现(xiàn)基金扩容的第(dì)一步，也是至关重(zhòng)要的一步，眼(yǎn)下我们可能面临了一些(xiē)突发(fā)情况需要解决，但是这和我(wǒ)们(men)在张江(jiāng)科学城这三十年建(jiàn)设发展(zhǎn)过程中所经历的相比，只(zhǐ)能算是一个非(fēi)常小的插曲(qū)。我们有(yǒu)信心排除万难，尽(jǐn)一切(qiè)可能化解(jiě)当(dāng)前突发事件(jiàn)的所有负面影响，维持预期和(hé)市场的信心。”

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