近(jìn)两年火爆的创新产品公(gōng)募(mù)REITs进(jìn)入密(mì)集分红(hóng)期，近日(rì)7只REITs陆续迎(yíng)来(lái)除息日，公募(mù)REITs整体呈现出高比(bǐ)例稳定分红，15只(zhǐ)公(gōng)告2022 年可供分配金(jīn)额的REITs产(chǎn)品，平均分红比例接近99％。

　　多位业内(nèi)人士对此(cǐ)表(biǎo)示，强制(zhì)分红机制是公募REITs主(zhǔ)要特征之一，稳定分红(hóng)体(tǐ)现出(chū)该类产品长期(qī)投(tóu)资价(jià)值，通过观测(cè)经营活(huó)动(dòng)现金流、可(kě)供分配现(xiàn)金等指标，也是(shì)观察REITs项目底层资产运(yùn)营情况(kuàng)的“窗口”。他们也(yě)提醒普(pǔ)通投资者(zhě)注意，与产(chǎn)权类项目相比，特许经营REITs项目在经营权(quán)到期后不(bù)再产(chǎn)生现(xiàn)金收益(yì)，特许经(jīng)营权(quán)分红目前(qián)已(yǐ)包含了利润分(fēn)配和(hé)本金的(de)归还，在选择投(tóu)资标的时应了解(jiě)资(zī)产类型和分红的特征。

　　15只公募(mù)REITs产品分红

　　平(píng)均分红(hóng)比例(lì)98.89％

　　公募REITs 进入密集分红期，近日7只REITs产品（4月17 日(rì)-4月21日）陆续(xù)迎来除息(xī)日，此外(wài)尚有6只REITs实(shí)际分配情况尚未公布。整体来看，公募REITs呈现出了(le)高(gāo)比例德国有多大面积，德国相当于中国哪个省的稳(wěn)定分(fēn)红，15只公告2022 年可供(gōng)分(fēn)配金(jīn)额的公募REITs产品(pǐn)中，2022年全年分配(pèi)金额占可供(gōng)分配金额比(bǐ)例平均为98.89％，且绝大部分分配比例在96％以(yǐ)上。

　　中金(jīn)基金相(xiāng)关负(fù)责人(rén)对此(cǐ)表示，投资公募(mù)REITs的主要收(shōu)益来源为持有期分红收(shōu)益，以及基金份额交易价格(gé)的变化。基金份额二级市场(chǎng)价格(gé)受到公(gōng)募REITs资产运营情况及(jí)市场因素的综合影响，较(jiào)易引起波动。与此相比，基金分红预(yù)期则更有规(guī)律可循。公募REITs的(de)分红主(zhǔ)要(yào)来自(zì)基础设施资产的经营现金流，投资人通过基金募集材料和信息披露文件，结合行(xíng)业及市(shì)场情况，可以分析基(jī)础(chǔ)设施项目(mù)的(de)经营业绩，作为进行(xíng)投资(zī)决策的重要参考。

　　“相对于基金(jīn)份额二级市(shì)场价格变化(huà)导致(zhì)的浮盈或浮亏，分红作为基金份额(é)持有人实际获得的现金收(shōu)益，对(duì)于长期投资者更(gèng)具(jù)参考价值。”中金(jīn)基金相关负责(zé)人(rén)称。

　　平安(ān)基金REITs 投资中心运营高级(jí)副总(zǒng)监李华平也表(biǎo)示，根据《公开(kāi)募集基(jī)础设施证券(quàn)投资(zī)基(jī)金(jīn)指引(yǐn)（试行）》及相关法(fǎ)规要求，基础设(shè)施基金应(yīng)当将(jiāng)90％以上合并后基(jī)金年度可分配金额以现金形式分配(pèi)给投资者，强制分(fēn)红机制是公募REITs的主要特征之一(yī)，稳定(dìng)的分红(hóng)机(jī)制(zhì)体现出(chū)REITs产品长期投资价值。

　　中航基金(jīn)也认(rèn)为，从投资角度来看，基础(chǔ)设施公(gōng)募(mù)REITs同时(shí)具备“股性”和“债(zhài)性”双重特点。二级市场价格反(fǎn)映(yìng)这类产品“股性”的一面，分红(hóng)体现了这类(lèi)产品(pǐn)的“债性(xìng)”特点。公募REITs有强制(zhì)分红要求，分红类(lèi)似于债券派息，但不等同于(yú)债券的固定利息回报，而是由可供分配现金(jīn)决(jué)定(dìng)。

　　从(cóng)机构投资(zī)者(zhě)的(de)角度来看，一(yī)方面是(shì)公募REITs丰富了(le)机构投资者的投资(zī)品类，为资产配置多元化提供抓手(shǒu)，具有较强的配置(zhì)价值。另一方面，公募(mù)REITs的分(fēn)红能(néng)够(gòu)帮助机构投资者稳(wěn)定收(shōu)益。机构投(tóu)资者公募REITs能(néng)够(gòu)通过分红获取相对于投资债券相(xiāng)对高的收益性(xì德国有多大面积，德国相当于中国哪个省ng)，在有(yǒu)效控制风险的前提(tí)下，增(zēng)厚资(zī)产包收益，起到(dào)投资“压舱石”的作用。

　　分红除了投(tóu)资收益“落袋(dài)为安(ān)”外，市场对于未来分(fēn)红水平的预期，也是(shì)影响(xiǎng)REITs基(jī)金(jīn)二级市场价格走势的关键因素之一。

　　从近期公(gōng)募REITs的(de)二级市场表现看，截(jié)至4月21日，今年以来中证REITs（收(shōu)盘）指数(shù)收(shōu)于975.99 点，年内下跌7.44％，未(wèi)跑赢主要(yào)股(gǔ)票和债券宽基指数(shù)。

　　“截至2023年3月31日，有20只公(gōng)募REITs发布了2022年年报，部(bù)分产品受宏观经济(jì)的影响(xiǎng)，可(kě)分配金额完(wán)成率不(bù)达预期(qī)，一定程度上影(yǐng)响了(le)公募REITs二级(jí)市场(chǎng)的价格。”李华平称，公募REITs二(èr)级市场的价格波动受(shòu)多重因素的影响(xiǎng)，投(tóu)资收益是(shì)影响(xiǎng)REITs二级市场价(jià)格的主要因素之(zhī)一，而稳定的(de)分红有利于吸引投资者(zhě)参与公募REITs二级市场的投资。

　　中金基金(jīn)相(xiāng)关(guān)负责人也表示，近期经济预期恢复，一方面(miàn)市场(chǎng)热点呈现向股(gǔ)票和债券(quàn)回归的(de)过程(chéng)；另一方面，基础设施(shī)项目的经营业绩(jì)相(xiāng)对(duì)经济活力(lì)的改善有一定的滞后性(xìng)。

　　此外，公募REITs在(zài)分红除(chú)权日，将对基金份额的开盘指导价做调减(jiǎn)处理，调减金额根据单位基金份额的分(fēn)红金额进行计算。除权操作是对分红前后基金份额净值(zhí)变(biàn)化的修正，使投资人(rén)在基金分红前后均可以(yǐ)获得公平的(de)投资机(jī)会。

　　“分红可(kě)增(zēng)强(qiáng)投资者长期投(tóu)资的信心，同时需结合持有产品的(de)特(tè)性，关注二级(jí)市场扰动对(duì)整(zhěng)体收(shōu)益的(de)影响程度。”中航(háng)基(jī)金相关人士也称。

　　特(tè)许经营权分红包(bāo)括利润(rùn)分配和本金归还(hái)

　　普通投资者应了解底层资产情(qíng)况

　　多位业内人士还提醒，与现有公募基金分(fēn)红前(qián)提是本金(jīn)之上的增值部分不同，特许经营权REITs基金(jīn)运作期间的“分红”界(jiè)定(dìng)为“分派”更为准确，分派的是本(běn)金与增值两个部分，两个部分之间的比例是(shì)变动的，与现有公(gōng)募基金(jīn)分红差异很大，大多数普通投资者(zhě)可能把“分派”金额(é)误(wù)认为是持(chí)续分红。一(yī)旦30年、40年、50年(nián)、60年等(děng)合同年限到(dào)期后基金价值面临极大不确定性，这是该类投资者应(yīng)该注意的情(qíng)况。

　　李华平表(biǎo)示，目(mù)前公募(mù)REITs主(zhǔ)要有(yǒu)特许经(jīng)营权(quán)类和产权类两(liǎng)大(dà)资产类型，持有产权类产品的收益主要包括(kuò)每(měi)年的(de)现金分(fēn)红(hóng)及资产增值的收益，而持有特许经营类产品的收益(yì)主要来自项目每年的现金分红(hóng)。其中，特许经营权类资(zī)产的(de)分红(hóng)包括了利(lì)润分(fēn)配(pèi)和(hé)本金(jīn)的(de)归还，两(liǎng)者的比(bǐ)率(lǜ)也是变动(dòng)的，对特许经营权类(lèi)资产(chǎn)的公(gōng)募REITs可以(yǐ)内部收(shōu)益率（IRR）来衡量投(tóu)资收益。普通(tōng)投资者(zhě)在选(xuǎn)择投资标的时，应了解(jiě)公募REITs底层资产的类型(xíng)。

　　中航(háng)基金(jīn)也表示，从细分来看(kàn)，各(gè)类公(gōng)募(mù)REITs分红因(yīn)底层(céng)资产属(shǔ)性不(bù)同而形成区别(bié)。特(tè)许经营权(quán)类的公募REITs产品因其分(fēn)红相(xiāng)当于(yú)包含“本(běn)金+收益”，分红(hóng)相对较多(duō)，债性(xìng)偏强。而产权类的公募REITs分红(hóng)主要(yào)为“收益”，更看重底层资(zī)产的(de)价值增值，所以相对股性(xìng)偏强。普通投资者在选择公募REIT时，需要(yào)考虑底层(céng)资产属性(xìng)，对所(suǒ)选择产品的(de)二(èr)级市场(chǎng)价(jià)格和分红有(yǒu)合理预期。

　　中金基金(jīn)相(xiāng)关负(fù)责(zé)人也(yě)认为，与产权(quán)类(lèi)项(xiàng)目(mù)相比，特许(xǔ)经营项目在经(jīng)营权到期后不(bù)再能产生现(xiàn)金收(shōu)益(yì)，因此(cǐ)将可供(gōng)分配金额的分配理(lǐ)解(jiě)为“分派”比“分(fēn)红”更(gèng)加准确。基于(yú)这个特点，剩余经营期限(xiàn)较短(duǎn)的特许经营项目，通常具备更高的分派率(lǜ)水平。对于剩余期限较(jiào)长的特许(xǔ)经(jīng)营权项目，即使分派率相对较低，也有足够年限(xiàn)收回(huí)本金并取得收益。

　　中金基金(jīn)该负责人提醒投资者(zhě)注(zhù)意，特许经营权(quán)项目的分派金额包含了投资本(běn)金(jīn)，在不进行扩募的情况(kuàng)下，基(jī)金份额单价随着(zhe)分派进(jìn)度(dù)逐(zhú)年下降是正(zhèng)常现(xiàn)象，投资特许经营(yíng)权REITs的收益来自项目剩(shèng)余期限产生的(de)现金(jīn)流。

　　“与特许(xǔ)经营项目(mù)相比，产权(quán)类项目的土地或建(jiàn)筑(zhù)的剩余使用年限一(yī)般较长，再加上到期后通过对建筑的更新改造或补(bǔ)缴土地出让金等(děng)追加投资，有机会进一步延长(zhǎng)经营期限。这种(zhǒng)类似(shì)永续经营(yíng)的假设反映在基(jī)础资产的估值上，使产权(quán)类REITs具备(bèi)更显著的资产投(tóu)资属性(xìng)。”该(gāi)负责(zé)人称。

　　观测内部(bù)收益率等指标

　　评估项目底层资产(chǎn)运(yùn)营情况(kuàng)

　　在基金(jīn)分(fēn)红的时点，多位业内人(rén)士还(hái)表(biǎo)示，在产品分红(hóng)期(qī)，投资者可以(yǐ)观(guān)测(cè)经营活(huó)动现金流、可供分配现(xiàn)金、内部收益(yì)率等指标，来观(guān)察(chá)和(hé)评估项(xiàng)目底层资产的运营情况(kuàng)。

　　中航基金表示，年报(bào)指标(biāo)中，跟现金(jīn)相关(guān)的(de)指标(biāo)有两个：一是年(nián)报中披露的经(jīng)营活动现金(jīn)流(liú)，二(èr)是(shì)可供(gōng)分配现金(jīn)，二者存(cún)在本质(zhì)性区别。经营(yíng)活动产生的(de)现(xiàn)金净(jìng)流量是指企业经营、筹资(zī)、投资产生的(de)现金流(liú)，基于企业本身经营活动产生(shēng)；可供分配的现金实(shí)质上是从EBITDA出(chū)发，对非现(xiàn)金影响利润表的项目进行调整，加(jiā)期初现金(jīn)，最终得到的账面现金。

　　李华平也表示(shì)，公募REITs作(zuò)为资产配置新选择，投资价值体现在相对股债市场独立的(de)资产配置功能，比较适合(hé)长期持有。建议(yì)投(tóu)资者(zhě)对经营(yíng)权类(lèi)的资产可以(yǐ)更多关(guān)注内部(bù)收益率的(de)高低，对产权类(lèi)的资产更(gèng)多关(guān)注分派率高低。因为公募REITs可分配收益主要来自底层(céng)资产的经营净(jìng)现金流，所以(yǐ)底层资(zī)产(chǎn)运营情况(kuàng)直接影响(xiǎng)投(tóu)资回报，投资者可综合考虑原(yuán)始权益人综合实力、运营(yíng)管理机构实力、公募基金管(guǎn)理人实(shí)力等多重(zhòng)因(yīn)素来选择投资标的。

　　中信(xìn)证券研报也显(xiǎn)示(shì)，公(gōng)募REITs进入(rù)密集分红(hóng)期，由于分红交(jiāo)易带来的短期博弈机会仍在，叠加此前市场接连(lián)回(huí)调，建议(yì)投资者关注有基(jī)本面支撑、填(tián)权效应(yīng)相对(duì)明(míng)显、同(tóng)时分(fēn)红(hóng)规(guī)模(mó)较为可观的个券。

　　“公(gōng)募REITs的(de)招募说明(míng)书(shū)均会(huì)载明(míng)REITs在发行首年(nián)及次年的可供分配金额预测(cè)。投资者可以(yǐ)将REITs的实际分红金额与(yǔ)募(mù)集材料中披(pī)露预测进行比(bǐ)较分析(xī)，结合经济及市场的实际(jì)环境(jìng)，对基础设施项目的运营业绩及REITs的管(guǎn)理能力进行(xíng)判断。”中(zhōng)金基金上述负责人也称。

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