近两年火爆的创(chuàng)新产品公募REITs进入密集(jí)分红期，近日7只(zhǐ)REITs陆续迎来除息日，公(gōng)募REITs整体呈现出高比(bǐ)例稳定分红，15只公告(gào)2022 年可供分配金额的(de)REITs产品，平均分红比例接近99％。

　　多(duō)位业内人士(shì)对此表示，强制(zhì)分红(hóng)机制是公(gōng)募REITs主要特征(zhēng)之一，稳定分红体现出该类产品(pǐn)长期投(tóu)资价值，通过观测经(jīng)营活(huó)动现金流、可(kě)供分配现金等(děng)指(zhǐ)标，也是观(guān)察REITs项(xiàng)目底(dǐ)层资产运营情况的“窗口”。他们(men)也提醒普通投资者注意，与产权类项目相比，特许经营REITs项目在经营权到期后不再(zài)产生现金收益，特许经营权(quán)分红目前(qián)已包含了利(lì)润分配和本金的归还(h利口酒是什么意思，利口酒可以直接喝吗ái)，在选(xuǎn)择投资标的时(shí)应了解资(zī)产类型和分(fēn)红的特征。

　　15只公募(mù)REITs产品分红

　　平均分红比(bǐ)例(lì)98.89％

　　公募REITs 进入密集分红期，近日7只(zhǐ)REITs产品(pǐn)（4月17 日(rì)-4月21日(rì)）陆续迎来除息日，此外尚有6只REITs实际(jì)分配(pèi)情况尚(shàng)未(wèi)公布。整体来看，公募(mù)REITs呈现出了(le)高比(bǐ)例的稳定分红，15只公告2022 年可(kě)供分配金(jīn)额(é)的(de)公募REITs产品(pǐn)中，2022年全(quán)年分(fēn)配金额(é)占可(kě)供分配金额(é)比例平均为98.89％，且绝大(dà)部分(fēn)分配比例在96％以上。

　　中金基(jī)金(jīn)相关负责人(rén)对此表(biǎo)示，投资公募REITs的主要收益来源(yuán)为持有期分红收益(yì)，以(yǐ)及基金(jīn)份(fèn)额交易价格的变(biàn)化。基金份额二(èr)级(jí)市场价格受到公募REITs资(zī)产运营(yíng)情况及市场因(yīn)素(sù)的(de)综合(hé)影响(xiǎng)，较易(yì)引起波动。与(yǔ)此(cǐ)相(xiāng)比(bǐ)，基金分红预期则更有规律可循(xún)。公募REITs的分红主要来(lái)自基础设施(shī)资产的经营现金流，投资(zī)人通过(guò)基金(jīn)募集材料(liào)和信息披露文件，结合行业及(jí)市场情况，可以分析基础设施项目的经营业绩(jì)，作为(wèi)进行(xíng)投资决策的重要参考(kǎo)。

　　“相(xiāng)对于基金份额(é)二级市(shì)场(chǎng)价格变化导致的浮盈(yíng)或浮亏，分红作为基金份额持有(yǒu)人(rén)实际获得(dé)的现金收益，对于长期投资者(zhě)更具(jù)参(cān)考价值。”中金基金相关负责人称。

　　平安基金REITs 投(tóu)资中心运营高级副总监李华平(píng)也表(biǎo)示，根据《公开募集(jí)基础设(shè)施证券投资基(jī)金指引(yǐn)（试(shì)行）》及相关(guān)法规要(yào)求，基础设施基金(jīn)应当将90％以上合并后基金(jīn)年度可分配金额以现金形(xíng)式(shì)分(fēn)配(pèi)给投资者，强制分红(hóng)机制是公募REITs的主要特征之一，稳定的分红(hóng)机(jī)制体现(xiàn)出REITs产品(pǐn)长(zhǎng)期投资价(jià)值。

　　中航基金也(yě)认为，从投资角度来看，基(jī)础(chǔ)设施公(gōng)募REITs同时具备“股性”和(hé)“债性”双重特(tè)点。二级(jí)市场价格反映这类产品“股性(xìng)”的(de)一面，分红体现(xiàn)了这类(lèi)产品的(de)“债性”特(tè)点。公募REITs有(yǒu)强制分红要求(qiú)，分红类(lèi)似于债券(quàn)派息，但不等同于债券的固定利息回报(bào)，而是由可(kě)供分配(pèi)现金(jīn)决定。

　　从机构投资者的角(jiǎo)度来看(kàn)，一(yī)方(fāng)面是公募(mù)REITs丰富了机构投资者的投资(zī)品类，为资产配置多(duō)元化提供抓手，具有(yǒu)较(jiào)强的配置(zhì)价值(zhí)。另一方面(miàn)，公募REITs的分红能够帮(bāng)助机构投资者稳定(dìng)收益。机(jī)构投资者公募REITs能够通过(guò)分红获(huò)取相对于投资债券相(xiāng)对高的(de)收(shōu)益性，在有效控制风险的前提下，增厚资产(chǎn)包收益，起到投资“压舱石”的作用(yòng)。

　　分红除了投资(zī)收益“落袋为安(ān)”外，市场对于未来分红水平(píng)的预(yù)期，也是影响REITs基金(jīn)二级(jí)市场价格走势的关键因(yīn)素(sù)之一。

　　从近(jìn)期公募(mù)REITs的二级市场(chǎng)表(biǎo)现(xiàn)看，截至(zhì)4月21日(rì)，今(jīn)年以来中证(zhèng)REITs（收盘）指数收于975.99 点，年内(nèi)下跌7.44％，未跑赢主要股票和债券宽基指数。

　　“截(jié)至(zhì)2023年3月31日，有20只公募REITs发布了2022年(nián)年(nián)报(bào)，部分产品受宏观经(jīng)济的(de)影响，可(kě)分配金额完成率不达(dá)预期(qī)，一定程度上影响了公募REITs二级市(shì)场的价(jià)格。”李华平称(chēng)，公募REITs二(èr)级(jí)市场的价格波动受多(duō)重因素的影响(xiǎng)，投(tóu)资收益是影(yǐng)响(xiǎng)REITs二级市场价格的主要因素之(zhī)一(yī)，而稳(wěn)定的分红有利于吸引投资(zī)者参与公(gōng)募REITs二级市场的投资。

　　中金基(jī)金相关负责(zé)人(rén)也表(biǎo)示，近期经济预期恢复，一(yī)方面市场热点呈现向股票和债券回归(guī)的过(guò)程；另一方面，基(jī)础设(shè)施项目的经(jīng)营(yíng)业绩相对经济活(huó)力的改善有一定的滞(zhì)后性。

　　此外(wài)，公募REITs在分红除权日，将对基(jī)金份额的(de)开盘指导(dǎo)价做调(diào)减处理，调减金额根据单位基金份额的分红金额进行计算。除权操作是对分红前(qián)后基(jī)金(jīn)份额净值变(biàn)化的(de)修正，使投资人在基金分(fēn)红前后均可以获得公平(píng)的投资机会。

　　“分红可增强(qiáng)投资者长期(qī)投资的信心，同(tóng)时(shí)需结合(hé)持有(yǒu)产品(pǐn)的特性，关注(zhù)二级(jí)市场扰动对(duì)整体收益(yì)的影响程(chéng)度。”中航(háng)基金相关人士也称(chēng)。

　　特(tè)许经营(yíng)权(quán)分红包括利(lì)润(rùn)分配和本金(jīn)归(guī)还(hái)

　　普通投资者应了解底(dǐ)层资产情况

　　多位业内(nèi)人士还提(tí)醒，与现有公募基金分红前(qián)提(tí)是本金之(zhī)上的增值(zhí)部分不同，特许(xǔ)经营权REITs基金运作期(qī)间的“分红”界定为“分派(pài)”更为准确(què)，分派的(de)是本(běn)金(jīn)与增值两个部分，两个部分之间的比例是变动的(de)，与(yǔ)现有公募基(jī)金分红(hóng)差(chà)异很大(dà)，大多(duō)数普(pǔ)通(tōng)投资(zī)者(zhě)可(kě)能把“分派”金额(é)误认为(wèi)是持续分红。一旦30年、40年(nián)、50年、60年等合同年限到(dào)期后基金价值面临极大不确定性，这是该类投资(zī)者应(yīng)该(gāi)注意的(de)情(qíng)况。

　　李华(huá)平表示，目前(qián)公募REITs主(zhǔ)要有特许经营权类(lèi)和产权类两大资产(chǎn)类型，持有利口酒是什么意思，利口酒可以直接喝吗(yǒu)产权(quán)类产品的(de)收益主要包括每年的现金分红及资(zī)产(chǎn)增值的收益(yì)，而持有(yǒu)特(tè)许(xǔ)经营类产(chǎn)品的收益主要来(lái)自项目每(měi)年(nián)的(de)现金分(fēn)红。其(qí)中(zhōng)，特(tè)许(xǔ)经(jīng)营权类(lèi)资(zī)产的分红包括了利润分配和本金的归还，两者(zhě)的比(bǐ)率也是变动的(de)，对特许(xǔ)经营权类资产(chǎn)的公募(mù)REITs可(kě)以内部收(shōu)益率（IRR）来衡量投资收益。普通投资者在(zài)选择投资(zī)标的时，应了解公募REITs底层资产的(de)类型。

　　中航基金也表示，从细分来看(kàn)，各(gè)类(lèi)公(gōng)募REITs分红因底层(céng)资产(chǎn)属性不同而形(xíng)成区别(bié)。特许经营权(quán)类的公募REITs产品(pǐn)因其(qí)分(fēn)红相当于(yú)包含“本金+收益”，分红相对较多，债性偏强。而产权(quán)类的公募REITs分(fēn)红主要为“收益”，更看重底(dǐ)层资产的价值增值，所以(yǐ)相对股性偏强(qiáng)。普(pǔ)通投资者在选择公募(mù)REIT时，需要考虑底层资产属性，对所(suǒ)选择(zé)产品(pǐn)的(de)二(èr)级(jí)市场(chǎng)价(jià)格和分红有合理预期。

　　中金(jīn)基金相关负责人也(yě)认(rèn)为，与产权类项(xiàng)目相比，特(tè)许(xǔ)经(jīng)营项目在经(jīng)营权到期后不(bù)再能产生(shēng)现(xiàn)金收益(yì)，因(yīn)此(cǐ)将可供分配金额的分配理解为“分派”比“分(fēn)红(hóng)”更加准确。基于这个(gè)特(tè)点(diǎn)，剩余经营期限较短的特许经营项(xiàng)目，通常具备更高(gāo)的分派率水平(píng)。对于剩余期限较长(zhǎng)的特许经营(yíng)权项目(mù)，即使分派率相对较(jiào)低，也(yě)有足够(gòu)年限(xiàn)收回本(běn)金并取(qǔ)得收(shōu)益。

　　中(zhōng)金基金该负责(zé)人提醒投资(zī)者注意，特许经营(yíng)权项目的分派(pài)金额包含了投资本金(jīn)，在不进行(xíng)扩募的情况下，基金份额单价随(suí)着(zhe)分派进度逐年(nián)下降是正常(cháng)现象，投资特(tè)许经营权REITs的收(shōu)益来自(zì)项目(mù)剩余期限(xiàn)产生的现(xiàn)金(jīn)流(liú)。

　　“与特许经(jīng)营项目相比，产权类项目的土地或(huò)建筑的剩余使用年(nián)限一(yī)般较长，再加上到期后通(tōng)过对建筑的(de)更新改造或补缴(jiǎo)土地出让(ràng)金等追加(jiā)投资(zī)，有机会(huì)进一步(bù)延长经营期(qī)限。这(zhè)种类似(shì)永续经营的假设反映(yìng)在基础资(zī)产的估值(zhí)上，使(shǐ)产权类(lèi)REITs具备更(gèng)显著的资产投资属性。”该(gāi)负责人称。

　　观测内部收益率等指标

　　评估(gū)项(xiàng)目(mù)底层资产运营情(qíng)况

　　在基金分红的时点(diǎn)，多位(wèi)业(yè)内人士还表示，在产品分红期，投资者可以(yǐ)观测经营活(huó)动现金流、可供(gōng)分配现(xiàn)金、内部收(shōu)益率(lǜ)等指标，来观(guān)察和评估项目底层(céng)资(zī)产(chǎn)的(de)运营情况。

　　中航基金表示，年(nián)报指标中，跟现金相关(guān)的指(zhǐ)标有两个：一是年报中披露的经(jīng)营活动现金(jīn)流，二是可供分配现金(利口酒是什么意思，利口酒可以直接喝吗jīn)，二者存在(zài)本质性(xìng)区别(bié)。经营活动产生(shēng)的(de)现金(jīn)净流量是指企(qǐ)业经(jīng)营、筹(chóu)资、投资产生(shēng)的现(xiàn)金流，基于企业本身经营活动产生；可供分配的现金实质(zhì)上是从EBITDA出发，对非现金影(yǐng)响利(lì)润表的项目进行调整，加期初现金，最(zuì)终得到的(de)账面现金。

　　李华平也表示，公募REITs作为资产(chǎn)配置新(xīn)选择，投资价值体(tǐ)现在(zài)相对股债(zhài)市场独立的资(zī)产配置功(gōng)能(néng)，比(bǐ)较(jiào)适合长期持有。建议投资(zī)者对经营(yíng)权(quán)类的资产可以(yǐ)更多关(guān)注内部收益率的高低，对产(chǎn)权类的资(zī)产(chǎn)更(gèng)多关注分派(pài)率高低。因(yīn)为公(gōng)募REITs可分配收益主要来自底层资产的经营净(jìng)现(xiàn)金(jīn)流，所以底(dǐ)层资产运营情况(kuàng)直接影响投资回报，投资者可综合(hé)考虑(lǜ)原始权益人综合实力、运营管理机构实力、公(gōng)募(mù)基(jī)金(jīn)管理(lǐ)人实力(lì)等多(duō)重(zhòng)因素来选择投资标的。

　　中(zhōng)信(xìn)证券研报(bào)也显示，公募REITs进入密集分红期，由于分红交易带来的短期(qī)博弈机会(huì)仍(réng)在(zài)，叠加(jiā)此前(qián)市场接连回调，建议(yì)投资者(zhě)关注有基本面支撑、填权(quán)效应相对明显(xiǎn)、同时(shí)分红规模较为(wèi)可观(guān)的(de)个券(quàn)。

　　“公募REITs的招募(mù)说明(míng)书均会载明REITs在发(fā)行首年及次(cì)年的可供分配金额(é)预测。投资者可以将REITs的实际分(fēn)红(hóng)金额与募集材料(liào)中披露预测进行比较分析，结合经济及市场的实际环境，对(duì)基础设(shè)施(shī)项(xiàng)目的运营(yíng)业绩及REITs的管理能力进(jìn)行判断。”中金基金上述(shù)负责人(rén)也称。

未经允许不得转载：橘子百科-橘子都知道 利口酒是什么意思，利口酒可以直接喝吗