5月以来(lái)，房地产板块(kuài)个股多出现小(xiǎo)幅(fú)上涨，截至5月10日收(shōu)盘，中信房地产指数本月涨幅约为2％。而以公(gōng)募(mù)基(jī)金(jīn)为代表的机构对于(yú)这一(yī)板块已经(jīng)在(zài)悄然(rán)布(bù)局(jú)。数据(jù)显示，以(yǐ)南方和华夏的两只(zhǐ)老牌ETF基金(jīn)为(wèi)例(lì)，5月(yuè)9日(rì)时所公布的总(zǒng)份额均较4月28日(rì)时有小幅增长。根据基金一季报统(tǒng)计，龙头与地方国企央企获(huò)得增持(chí)，持仓数量占流通(tōng)股比重(zhòng)增(zēng)幅(fú)五只个股分别为华(huá)发(fā)股份+3.40％、滨江集团+1.71％、中新集团(tuán)+1.49％、卧龙(lóng)地产(chǎn)+0.97％、招商积余+0.92％。

　　公、私募配置房地产或“底部回升”

　　行业(yè)红利时代已过 精耕细作成共识

　　从公募基(jī)金(jīn)对(duì)房地(dì)产的配置看，2019年末，公(gōng)募(mù)所持有的(de)房地产行业标的(de)市值(zhí)约1188亿元，占(zhàn)其所持股票市值的4.66％左右；2020年(nián)市场表现出(chū)色，但公募所持房(fáng)地产(chǎn)公(gōng)司(sī)市值在股票资产(chǎn)中的占比(bǐ)却断崖式下跌至1.85％；2021年，这一数值更(gèng)是进一步降至1.56％。

　　不(bù)过2022年终于(yú)出(chū)现了三年来的首次回升，年底这一(yī)数值从(cóng)1.56％升至1.65％。与(yǔ)此同时，公募对(duì)房地产行业(yè)的持股(gǔ)比例也同步回(huí)升(shēng)，从2021年底的(de)6.94％提高到2022年末的7.03％。

　　这样的(de)势(shì)头(tóu)似乎在今年一季度得以延续。数据统计显示，公(gōng)募(mù)重仓持(chí)有房(fáng)地产板块(k闲游的意思 闲游的反义词是什么uài)一(yī)季度市值TOP15门槛为1.6亿(yì)元(yuán)，较2022年四季度提升6.71％。持仓市(shì)值前五个股分别为保利(lì)发展、招商(shāng)蛇(shé)口、万(wàn)科A、华发股份、滨(bīn)江集团，持仓(cāng)市值占板块比重合计达(dá)47.29％，环比下(xià)降3.05％。

　　从中(zhōng)不难发现，公(gōng)募对于房地产(chǎn)的投资愈发有集(jí)中于(yú)龙头的趋势。Wind显示(shì)，在公(gōng)募基(jī)金一季报汇总的重仓股中，房(fáng)地产板块排名最高的是(shì)保利发展，在基金重(zhòng)仓第33位。排(pái)名第二的是招(zhāo)商蛇口，排在第(dì)78位。而老牌龙头股万科A排在第96位。对比去年四季报，变化之处首先在于几(jǐ)只房(fáng)地产龙头股从排位上看均有退步，尤其(qí)是(shì)万(wàn)科最为明显；其次是金地集团退出百(bǎi)大之列。但考虑到房(fáng)地产是复苏链上(shàng)最后一环，且首季并非行业销售(shòu)旺季，其(qí)传导到(dào)二级市场(chǎng)乃(nǎi)至(zhì)机构持(chí)仓上还需(xū)要时间周期。

　　形(xíng)成共识的(de)是，经(jīng)济圈判(pàn)断房地产已经进入大分化时代(dài)，一二(èr)线城市好(hǎo)于三四线城市。而映射到二(èr)级市(shì)场(chǎng)投(tóu)资上(shàng)，配置房地产行(xíng)业轻(qīng)松收获行业贝(bèi)塔的红利期(qī)一去不返(fǎn)了。“如(rú)果按照产业周期来分类，包括房地产等几类行业在盖(gài)特纳曲(qū)线里(lǐ)属于(yú)成熟期或者衰退期的行业(yè)，传统认知(zhī)上没有什(shén)么投资(zī)机会的。但在这几年特殊的行(xíng)情里包括煤炭、电(diàn)解铝等类似(shì)的(de)行业也出现了一些(xiē)机会，背后的逻辑是供给侧(cè)发(fā)生了更大的变化。”一不愿(yuàn)具名的上海(hǎi)公(gōng)募(mù)基(jī)金经理指(zhǐ)出。

　　不过也有(yǒu)公募(mù)人士(shì)持谨(jǐn)慎(shèn)乐观态度(dù)：“行业前几年17亿(yì)～18亿平方米(mǐ)的年销售面积(jī)很难再(zài)出现了，2022年(nián)光是居民(mín)存款数量增加了15万(wàn)亿(yì)元。中国存量有400亿平方米建(jiàn)筑面积(jī)，考虑存量(liàng)地产的更新(xīn)，也有近10亿(yì)平方米。需(xū)求端还需(xū)要(yào)有一定的政策出(chū)来去刺激购房。”

　　宝盈基(jī)金(jīn)房(fáng)地(dì)产研究(jiū)员吕功绩也指出：“时至今日，无论从城镇化的(de)进程，还(hái)是人(rén)均住(zhù)房面(miàn)积（接近(jìn)30平(píng)/人），我(wǒ)国均已告(gào)别(bié)住房短缺时代，而目前居民的(de)杠杆率和(hé)房价收入(rù)也不支撑每年18万亿(yì)元的(de)销售额，以及过快上(shàng)行的房价(jià)，因(yīn)而(ér)行(xíng)业高(gāo)增(zēng)的(de)时代已(yǐ)经过去，未来行业(yè)的需求(qiú)或将回(huí)落，在(zài)此(cǐ)过程中，伴随着地产(chǎn)的高杠杆(gān)属(shǔ)性(xìng)，就很容易出现信用风(fēng)险问题（类似2022年的民营地产爆雷），行业进入(rù)到(dào)供给侧出(chū)清的过程。这个过程中(zhōng)，综(zōng)合竞争力强的公司就能够通过(guò)大鱼吃小鱼的(de)方(fāng)式，获得市占率的(de)提升(shēng)。当行业(yè)需求见顶回落时，行业的贝塔已经过去了，但不代(dài)表没有投资机(jī)会，机会在于城市、位置、产品的阿尔法(fǎ)，而对(duì)应到股票投(tóu)资，就(jiù)是强竞争力公司的阿(ā)尔法。”

　　或许也是基(jī)于(yú)这样的认(rèn)识转变，精耕细作个(gè)股成为公募乃至(zhì)整体机构的(de)务实之举。

　　机(jī)构配(pèi)置房地(dì)产(chǎn)“风(fēng)物(wù)长宜放眼量”

　　头部央(yāng)国企、优质区(qū)域性(xìng)标的成香饽(bō)饽

　　5月以来，房地产板块(kuài)个股多出(chū)现小幅上涨，截至5月10日收盘(pán)，中信房地产指数(shù)本月涨幅约(yuē)为(wèi)2％。从(cóng)具体的个(gè)股来看，《红周刊》利用Wind统(tǒng)计申(shēn)万房地产(chǎn)板块个股(gǔ)，在纳入统(tǒng)计的124只(zhǐ)房地产类(lèi)标的股中，本(běn)月(yuè)以来(lái)实现股价(jià)上涨的(de)达到了81家。

　　其(qí)中，上述时(shí)间(jiān)段(duàn)恰好排名前五的公司月内涨(zhǎng)幅超过了(le)10％，它们(men)分别是上实(shí)发展、浦东金桥、*ST泛海、华夏幸福、荣安地产。排名第一(yī)的上(shàng)实发展，五一假期(qī)归(guī)来(lái)后日(rì)成(chéng)交(jiāo)量明显(xiǎn)放(fàng)大(dà)，4日、5日连续两个交易(yì)日(rì)收(shōu)出涨停。从该(gāi)股的基本面来看，上(shàng)实发(fā)展的主营(yíng)业务为房(fáng)地产开发(fā)与经营。公司的主要(yào)产(chǎn)品(pǐn)及(jí)服务(wù)为房地产销售、房地产(chǎn)租赁(lìn)、物(wù)业管理服务、工(gōng)程(chéng)项目、酒店经营。从业绩数据来看，2022年，其实现营业收入52.48亿元，比(bǐ)上期减少47.85％，归母净利润(rùn)1.23亿元(yuán)，同比下降(jiàng)33.24％。2023年(nián)第一季度(dù)，其实(shí)现营业总(zǒng)收入27.87亿(yì)元(yuán)，同比增(zēng)长183.02％；归母净利润2.86亿元，同(tóng)比(bǐ)扭亏。

　　不过从十大流通股股(gǔ)东来看，各(gè)类机构都有对其布(bù)局(jú)的例(lì)子。以3月31日时的首季十大流通股股东来看， 具(jù)体包括公募的上银基(jī)金、私(sī)募的迎水文龙、中(zhōng)央汇(huì)金、长城资产(chǎn)管理公(gōng)司(sī)等都跻身前十的(de)行列。

　　巧合的是，涨幅暂时排名第(dì)二的浦东(dōng)金桥也是上海本地(dì)房企，其第一季度的收(shōu)入利润规模大幅度复苏(sū)。究其原因，一方(fāng)面是该(gāi)公(gōng)司后疫情时(shí)代出租率复苏至近年来(lái)最高，另一(yī)方面则是公司拿地结(jié)算(suàn)持续性(xìng)向好，从数字上看，一(yī)季度新增(zēng)虹口135、138住宅地块，总建筑面积约(yuē)54万平方米。

　　在这样的业绩势头向(xiàng)好背景下，自然也吸引了知名(míng)机构在其中持续驻(zhù)足。从第(dì)一(yī)季(jì)度(dù)十大流通股股东来看(kàn)，知名私募(mù)高毅邓晓峰的两(liǎng)只(zhǐ)产品依然在前十(shí)中，这也是(shì)连续第(dì)三个季度(dù)他(tā)有的(de)两只产品杀入前十。同时榜单(dān)中还有一支大名鼎鼎的(de)QFII阿布扎比(bǐ)投资局，其当季还(hái)小幅增加了持股。

　　除去上述两家上海区域性(xìng)地产公司外，荣安地产则(zé)是主要布局在深圳的地产(chǎn)公司，一(yī)季报(bào)交出的也是一份(fèn)报喜的成绩单：首季(jì)公司实现(xiàn)营业收(shōu)入51.85亿元，同比增长35.51％。归属于上市公司股东(dōng)的净利润(rùn)6.48亿(yì)元，同比增长(zhǎng)31.27％。

　　从机构态(tài)度来看，《红周(zhōu)刊》注意到(dào)两只公募指基首季新杀入(rù)十大流通股股东行列。具体说来， 南方(fāng)中证全指房地产ETF上榜(bǎng)排(pái)名(míng)第(dì)七位，富(fù)国中证指数1000增强则排名第九位，此外联袂出现的机构还有(yǒu)QFII高(gāo)盛国际和私募迎水聚宝。

　　接受《红周刊》采访(fǎng)时，兴证(zhèng)全(quán)球基金相关人士分(fēn)析：“经历过行业(yè)洗(xǐ)牌和兼并重组后，龙头的价值更为(wèi)笃定突出；从(cóng)拿(ná)地端看(kàn)，2022年(nián)土(tǔ)地市场大幅降温，优(yōu)质土(tǔ)地(dì)供(gōng)给(gěi)较多（券商测算对应潜在毛利率(lǜ)在25％以上(shàng)，目前房企的利润(rùn)率仅20％），绝大多(duō)数房企受限于信用(yòng)问题或者资金(jīn)紧张没(méi)法拿地，龙头(tóu)房(fáng)企趁(chèn)机获取低成本土地，龙头房企的拿地力(lì)度（拿地(dì)金额/销售金(jīn)额）基本在30％以(yǐ)上；从融资上看，龙(lóng)头房企(qǐ)杠杆率较(jiào)低，净负(fù)债率基本(běn)在70％以(yǐ)下，而其他房企的(de)净负债率(lǜ)普遍都在100％以上，加杠杆空间有限，从融资成本看，龙头(tóu)房企的融资成本不断(duàn)下(xià)滑，基(jī)本在3％、4％左右；对应到2023年(nián)的销售(shòu)，龙头(tóu)房企(qǐ)明显跑赢行(xíng)业(yè)，1～4月百强房(fáng)企的销售额增速为9％，而TOP14的销售(shòu)额增速为29％。”

　　需要强调的是，在当前中(zhōng)特(tè)估的浪(làng)潮下，央国企(qǐ)地(dì)产股(gǔ)或存在发展的大好机会。中信证券指出(chū)：“房地(dì)产(chǎn)行业(yè)的结构性机会依然存在(zài)，少部分公司尤其是央企占据显著优势，其主要又(yòu)体现(xiàn)为库存(cún)的优势。央企地(dì)产公司(sī)，现阶段表现(xiàn)出较低的融资(zī)成本，优质的开发资源和良好的不(bù)动产资产(chǎn)运(yùn)营能(néng)力的多重(zhòng)竞争优势。”

　　“即使没有(yǒu)中特估，国央企(qǐ)相较于民营地产公司也是更有优(yōu)势的(de)。”吕功绩强(qiáng)调(diào)，“对于减值、土(tǔ)地资源(yuán)债权债(zhài)务关系等问题，市场对(duì)民营房开企业的(de)资产会有更多担忧和质(zhì)疑，所以在这(zhè)一轮行(xíng)业出(chū)清(qīng)的过程中，央国企(qǐ)相较(jiào)于民企(qǐ)来说估值的修复更明(míng)显。中特(tè)估(gū)的(de)角度(dù)从中长期的维(wéi)度看(kàn)，行业(yè)的逻辑在于集中度(dù)提升后，行业进入高(gāo)质量发展阶段(duàn)，具备较快速发展(zhǎn)阶段更稳定(dìng)且(qiě)可预期的盈利和现金流创造能力，以此带来估(gū)值中(zhōng)枢(shū)的提(tí)升(shēng)，应(yīng)该关注(zhù)估值(zhí)相对较低，企业(yè)自身(shēn)资产的质量好、运营能力强(qiáng)、可(kě)以创造持续现金流的企业。”

　　“存量(liàng)时代(dài)中行业普涨的概率比较低，行业内部将(jiāng)出现分(fēn)化，要关注将受(shòu)益于行业集中(zhōng)度提升的(de)头(tóu)部公司。”星石投(tóu)资(zī)首席研究官方(fāng)磊也表示。

　　顺应机构这一思路的话，或(huò)许(xǔ)还(hái)是保利发(fā)展、招商蛇口等(děng)国资(zī)背景龙(lóng)头前(qián)途(tú)更(gèng)为(wèi)光明(míng)。不过国投瑞(ruì)银基金投资(zī)部(bù)副总监綦傅(fù)鹏表示：“需要客观地(dì)去持续观(guān)察(chá)国(guó)企(qǐ)央企在三个方面是否可以维持，首先是(shì)融资成(chéng)本(běn)保持(chí)低(dī)位，其次是销售(shòu)份额持(chí)续(xù)提(tí)升，再次是拿地(dì)份(fèn)额持续提(tí)升。”

　　复苏速度缓(huǎn)慢

　　机构需要多给一些耐心

　　而《红周刊》也根据房企一(yī)季报梳理发(fā)现，对于2022年的业(yè)绩出现的整(zhěng)体下滑，2023年一季度的业(yè)绩分化更趋(qū)明显，保利发展、滨(bīn)江集团等房企营收、净利均实现了业绩的(de)回正，甚(shèn)至是(shì)较大增速的(de)增长。而这些公司也是机构(gòu)的重仓对象。

　　对此，知名(míng)房(fáng)地产业内人士张宏伟向《红周刊》分析表示(shì)，业绩(jì)出现明(míng)显改善的房企(qǐ)，主要是因为(wèi)过去两三年时间，尤其是在2021年下(xià)半年民营房企不怎么(me)投资拿地之(zhī)后，国有企业仍(réng)在持续性地拿地，且主要(yào)集中在核心城(chéng)市(shì)，投资力度(dù)较大。投资的驱动能够推动房(fáng)企(qǐ)销(xiāo)售业绩的(de)增长，从而在2023年一(yī)季度市场恢(huī)复(fù)但(dàn)仍处于调(diào)整的过程中，能够保有一个正增长。

　　不过(guò)张(zhāng)宏伟同时也提醒表示，在房地产(chǎn)的复苏过程(chéng)中，还面(miàn)临着一些不确定性。其实整个市场(chǎng)从四月(yuè)份开始又在(zài)往下(xià)掉。除了杭州、成(chéng)都等极个(gè)别城市四月环比三月相对表(biǎo)现较好(hǎo)之外，包括北京、上(shàng)海在内的绝大(dà)多(d闲游的意思 闲游的反义词是什么uō)数(shù)城市都出现环比下滑的(de)情况。而现在五月的市场表现也(yě)不(bù)太乐(lè)观。按照(zhào)现在的经济(jì)状况、收入情况(kuàng)，以及市场的去库存压力、企业(yè)的资金面压(yā)力，可能会出现，到六月(yuè)份房企为了半年(nián)报(bào)冲业绩出现市场的短期反弹外的一个市场乏力现象。也就是说，第(dì)二季度、第三季度增长不确定(dìng)性的压力仍旧较(jiào)大(dà)。

　　上海(hǎi)利檀投资董事长陈昊扬也向《红(hóng)周刊》指出，现在整(zhěng)个房(fáng)地产以及其上下(xià)游产业链的复苏速(sù)度(dù)都比想象的要慢(màn)很多，我(wǒ)们(men)要多给一些耐心，这个时候，在房(fáng)地产以(yǐ)及上(shàng)下游就不是赚快钱的时(shí)候，只能(néng)赚(zhuàn)他基本(běn)面的钱(qián)。但(dàn)这也(yě)意味(wèi)着，只有极为少数(shù)的(de)、做得比同行好得多的企(qǐ)业，会伴随整(zhěng)个行业的弱复苏，业绩会逐(zhú)步体现出来(lái)。所以只(zhǐ)能(néng)耐心地去(qù)等待它的基本面不断(duàn)地凸显(xiǎn)出来，这需要时间。

　　（本文已(yǐ)刊发(fā)于5月(yuè)13日(rì)《红周刊》，文中(zhōng)提及个股仅为举例分析，不(bù)做买卖推荐。）

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