文：任泽平团队　　

　　导读

　　是该取消(xiāo)预售制了(l小舞去掉所有衣服是什么样子的e)。 1月17日召开的全(quán)国住房和城乡建设工作会议提出“有条(tiáo)件(jiàn)的可以进行现房(fáng)销售(shòu)”，不(bù)足一(yī)个月时间(jiān)，已有山东、安徽、河南、四川、广东(dōng)等地明确表态(tài)，试点现房销售。

　　1、是该(gāi)取消(xiāo)商品(pǐn)房(fáng)预售制(zhì)了，用(yòng)你的(de)钱(qián)，建你的房子，还烂(làn)尾了，这是对购房者的(de)不公平。以后谁有钱谁建房，没(méi)钱没实力的别建了，不能把包袱甩给老百姓和社(shè)会，这是房(fáng)地(dì)产从大开发(fā)时代步入高(gāo)质量发展阶段的必然(rán)趋势(shì)，也是对购房老百姓的(de)最(zuì)大保护。98年房改时(shí)，全国缺房子，开(kāi)发商(shāng)缺钱，预(yù)售制(zhì)是权宜之计，现在全国套户比超过(guò)1，从(cóng)大开发进入存(cún)量时代，对(duì)购房民众不公(gōng)平的预(yù)售制已经过(guò)时了，该取(qǔ)消(xiāo)了，改为现房销(xiāo)售。以后(hòu)一手交钱(qián)，一(yī)手交(jiāo)房(fáng)，天经地(dì)义。当然(rán)二次房改是个(gè)技术活，兼顾(gù)化(huà)解停贷(dài)、复工(gōng)保交(jiāo)楼、重组房企债(zhài)务、恢复市(shì)场信心以及长效机制，长效机制四大(dà)关键是推动城市群战(zhàn)略、人地挂钩(gōu)、金融中性稳定和房地产税。如果按照(zhào)经(jīng)济规(guī)律办事，中(zhōng)国一定能实(shí)现房(fáng)地产软着陆和长期平稳健康发展，跨过(guò)这(zhè)道关(guān)，解(jiě)好这道世界难(nán)题(tí)。

　　2、为什么要(yào)取消预售(shòu)制、改为现(xiàn)房销售？大(dà)家想(xiǎng)想，绝大(dà)部分商品是一手交钱一手交(jiāo)货，预售制是对购买者的单方面不公平制度，购房老百姓几乎承(chéng)担了所有商品(pǐn)不能交付的风险。从个人层面看，预(yù)售(shòu)制(zhì)对购房(fáng)者(zhě)非常(cháng)不公(gōng)平，比如(rú)，交(jiāo)房等(děng)待期一般为(wèi)两(liǎng)年，在此期间，购房者不仅承担银行利息，还要(yào)承担延迟(chí)交房、房屋质量、房产证延期办理甚至(zhì)不能交房的风险。从行业层(céng)面看(kàn)，预售制助推部分房企过度举债(zhài)、高杠杆扩张，若遇到(dào)下(xià)行(xíng)周期，会引(yǐn)发资金链断裂(liè)、项目搁置等系(xì)列风(fēng)险(xiǎn)。取消预售(shòu)制，改(gǎi)为(wèi)现房销售(shòu)，这(zhè)样有(yǒu)助于落实中(zhōng)央房住不炒(chǎo)精神(shén)、有助于保(bǎo)障购房(fáng)老百姓权益、有(yǒu)助(zhù)于房企稳健发展，一举(jǔ)多得，谋划长远(yuǎn)。

　　3、为什么建(jiàn)议取(qǔ)消预售制度？预售制度怎(zěn)么来的？国外什么情(qíng)况？简单科普(pǔ)一下：商品房(fáng)预售最早源(yuán)于中国香港(gǎng)，俗(sú)称卖楼花(huā)，卖期房，是一种开(kāi)发(fā)商放(fàng)杠杆的(de)方式。98年房改，由于(yú)商品房(fáng)短缺，房企缺资金，借鉴中国(guó)香(xiāng)港，引入了商(shāng)品房(fáng)预售制度(dù)。其(qí)实，当前(qián)世界不少(shǎo)国家(jiā)存在(zài)预售制(zhì)。但是(shì)，重点来了(le)！发达国家(jiā)一(yī)般有严格的监管保障措施，开发商在(zài)项(xiàng)目(mù)获得政(zhèng)府批准后才可以开始销(xiāo)售，买(mǎi)家在购买期房后并非像(xiàng)中(zhōng)国一样在支付完首付款后从银行一次性贷(dài)款支付剩余全部(bù)房款，而是(shì)根(gēn)据开发商工程进度在(zài)完(wán)全交房前进(jìn)行分期支(zhī)付。所以，预售(shòu)制度是需要严格(gé)的资金(jīn)监(jiān)管、分期支付以及违约处罚措施作为保(bǎo)障的，如果没有这些(xiē)保障(zhàng)措施，一定(dìng)会触发(fā)风险，对购房民众不公(gōng)平，所(suǒ)以(yǐ)不如借机取消预售制度，以(yǐ)后改为(wèi)现房销售。客观(guān)讲预售(shòu)制度(dù)有一定历(lì)史阶段性，现(xiàn)在中国(guó)住(zhù)房进入存量时代，取消预售制度有助(zhù)于(yú)降负债降杠杆，不再(zài)把烂尾风险甩给老百姓(xìng)和社会，当然这需要配套(tào)房(fáng)企(qǐ)债务重组、复(fù)工保交楼、恢复市场(chǎng)信心和房(fáng)地产长效机制。这是个(gè)技术活，只要(yào)坚持(chí)市场化改(gǎi)革，中国一(yī)定能化解(jiě)这(zhè)个难题，让(ràng)房地产回归实体经济和(hé)居住属性，安居乐业(yè)。

　　4、简单讲，如果取消预售制，改为现房(fáng)销售，开发(fā)商将(jiāng)拼的不是五花八门、眼花(huā)缭(liáo)乱、不知道(dào)能(néng)不能兑现的营销手段，而是所见即(jí)所得的过硬的产(chǎn)品质量(liàng)和诚信，这(zhè)才是对购房(fáng)民众的最根本最实质(zhì)的保障，这样(yàng)将极大的提升开发(fā)商的建筑(zhù)质量，实现良币驱逐劣币。所有(yǒu)商(shāng)业的本质是(shì)向善，是以客户为中心，房(fáng)地产也不(bù)能(néng)例外，老百姓买(mǎi)房子是天大的事(shì)，烂尾毁三代，好房幸福一家人(rén)。从(cóng)这个角(jiǎo)度，取(qǔ)消(xiāo)预(yù)售制、实(shí)施现房销售是实(shí)现老百姓安居(jū)乐业、社会长治(zhì)久安、行(xíng)业企业健康(kāng)发展的重(zhòng)大措(cuò)施。在当前的情(qíng)况下，取(qǔ)消预售制(zhì)要(yào)结合稳楼市、房(fáng)地产(chǎn)软着陆、打通(tōng)金融支(zhī)持当期(qī)三好生、新模(mó)式等综(zōng)合施策。

　　作者(zhě)十年前在国(guó)务院发(fā)展研究中心参与(yǔ)财税改革方案研究时(shí)，对(duì)预售制、房地产税、人(rén)地挂(guà)钩(gōu)、金融稳定、房企杠(gāng)杆率等进(jìn)行过长期系统(tǒng)的(de)专项研(yán)究。（参(cān)考后来形成(chéng)的专著《房地产周期》）　　

　　目录

　　1 中(zhōng)国内地商品房预售制的前世今生

　　1.1 起(qǐ)源：分层(céng)销(xiāo)售+“按揭”，霍英东创造“卖(mài)楼花”模式

　　1.2 住房需求大、供给(gěi)量少(shǎo)，引进“卖楼花(huā)”模式，形(xíng)成“中国内地版预售(shòu)制”

　　1.3 预售制(zhì)推动城市化进程，但背(bèi)后潜藏(cáng)的风险确(què)实存(cún)在

　　2 国际经验

　　2.1 美(měi)国：交(jiāo)付前预售资金第(dì)三方全程(chéng)监管，交付(fù)时开发商凭验收(shōu)凭证(zhèng)取得(dé)房款

　　2.2 德国：可零首(shǒu)付(fù)购房，提供期房(fáng)烂尾(wěi)险

　　2.3 英国：10％定(dìng)金(jīn)保险保护机制(zhì)，55％-80％房款交房(fáng)时支付

　　2.4 日本：为规范期房交(jiāo)易立(lì)法，设置期房预(yù)付款保全措施

　　2.5 新(xīn)加坡：买方资金由银行监管，享1年保(bǎo)修期后付(fù)尾款

　　3 启示(shì)

　　正文

　　1 中国(guó)内地商(shāng)品房(fáng)预(yù)售制的前(qián)世今(jīn)生

　　1.1 起源(yuán)：分层(céng)销售(shòu)+“按揭”，霍(huò)英(yīng)东创造“卖(mài)楼花”模(mó)式

　　二十世纪五十年代在中国(guó)香(xiāng)港，楼(lóu)宇出租是地(dì)产(chǎn)行业盛行的方式，但有着转让难、出租资(zī)金周转期长等问题(tí)，分层销售孕育而生(shēng)。20世纪50年代，中(zhōng)国(guó)香港(gǎng)还未(wèi)推行(xíng)公共(gòng)房屋制度，许多(duō)人栖身于木屋或者其他(tā)临时住(zhù)宅(zhái)，住房的(de)需求是(shì)相当高，不过大多数居民的储(chǔ)蓄(xù)很少。当时楼宇(yǔ)买卖多(duō)数以一(yī)整栋楼为单位，需要雄(xióng)厚(hòu)的资金实(shí)力才能购买。虽(suī)然楼(lóu)宇出(chū)租是(shì)中(zhōng)国香港地产(chǎn)行业盛行的方式(shì)，但有(yǒu)着转(zhuǎn)让难、出(chū)租资金周转期长等(děng)问题(tí)。针(zhēn)对这一系列问题，不少地产(chǎn)商开(kāi)始(shǐ)探(tàn)求新的方(fāng)式(shì)，如(rú)把楼宇契约切开(kāi)，即“分契(qì)”，然后(hòu)将楼(lóu)宇分(fēn)层出售。这模式一经(jīng)推行(xíng)，购(gòu)买楼宇的市民数量(liàng)有(yǒu)所增(zēng)加，开发商资(zī)金周转加快。

　　在分(fēn)层出售的基础上，将“按(àn)揭(jiē)”模(mó)式引入房地(dì)产(chǎn)销售，霍英东创造“卖楼花”模式。1953年底(dǐ)霍英(yīng)东创办立信置(zhì)业(yè)有限公司，凭借商业直觉(jué)和多(duō)年经(jīng)营(yíng)杂(zá)货铺(pù)、海上驳运业(yè)务的经(jīng)验，对于商品流通(tōng)、资(zī)金周转有着(zhe)独到(dào)的见解，在努力寻求方法加快自身资金周转。当时其(qí)在(zài)购下(xià)九龙的一块地盘后，除了分层(céng)出售(shòu)、还印发(fā)售楼说明书，上有文(wén)字详尽说(shuō)明楼(lóu)宇的(de)地势环境、建(jiàn)筑材(cái)料、分层价(jià)格、订购方(fāng)法等。此外(wài)，“卖楼花(huā)”是另外一个(gè)亮点(diǎn)，即先收取买家的订金，采(cǎi)用类似租金的分期(qī)付款形式，等新楼落成时(shí)，收齐买(mǎi)家(jiā)的钱，买(mǎi)家就拥有了自己的(de)房产。这(zhè)种方式减(jiǎn)轻了民众购房的资金压力，加(jiā)速(sù)了(le)房屋的建造和销售，也解决了制(zhì)造商的资金问题，降低投资风险，在当(dāng)时可谓(wèi)是“双赢”的举措。“预售楼花+分(fēn)期付款”的销售模式成为当时中国香港房地产市场的一大特色，纵观中国(guó)香港房(fáng)地产市场的改(gǎi)革，“卖楼(lóu)花”模式(shì)高效率地解(jiě)决了核心(xīn)的住房(fáng)供不应求(qiú)的问题，使房(fáng)市发展(zhǎn)进入新阶段。

　　预售楼花模式推动了中国香港楼(lóu)市几十年繁(fán)荣，但期间也出(chū)现过“烂尾(wěi)楼”的情(qíng)况，但监管部门不断完善、规范(fàn)化(huà)，建立健(jiàn)全的监管机制，促进市场健康发(fā)展。例如，1960年(nián)，位于大角咀的一个楼盘因建筑(zhù)费用超支停工，出现“烂尾”情况。在(zài)1961年(nián)后(hòu)，中国香(xiāng)港管理部门提升了(le)对于预售楼(lóu)花(huā)制度的监管，即要求开(kāi)发商(shāng)在预售前，确(què)保(bǎo)地价款已经全部支付，还(hái)要证明自身有资金等能力(lì)把项目(mù)完成，资金需放入律师(shī)所托管(guǎn)，支取时需(xū)律(lǜ)所和建筑师的核准(zhǔn)。为(wèi)了防止开发商、律(lǜ)所、建筑师等(děng)造假，套取(qǔ)监管账户资金(jīn)，中国香港要求律师行在(zài)银行(xíng)开(kāi)设的(de)信托账户(hù)（监管账户）、开发商操作等采取全(quán)透明化机(jī)制，且银行的责(zé)任上升(shēng)，如出现(xiàn)房屋“烂尾”情况，银行将成最大风(fēng)险方(fāng)，后续(xù)需自身推动项目完工。随(suí)着监管(guǎn)体(tǐ)系逐步完善，出现(xiàn)“烂(làn)尾”的(de)现象较少。

　　1.2 住房(fáng)需求(qiú)大、供给(gěi)量少，引进“卖楼花(huā)”模式，形(xíng)成“中国内地版(bǎn)预售制”

　　二十世(shì)纪九十年代，中国(guó)内(nèi)地面临(lín)住(zhù)房需(xū)求大和供(gōng)给量(liàng)短缺问题，引入“卖楼(lóu)花”制(zhì)度。建国以来(lái)，中国内(nèi)地优先发展(zhǎn)重工业，强调基(jī)础建设，这一(yī)导向使前期发展工业化的进(jìn)程大于城市化(huà)进程，唯有解决住房基础等城市化(huà)配套问题，才(cái)能(néng)进一步(bù)推(tuī)进城(chéng)市化。但当时推行的是“统一管理，统(tǒng)一(yī)分配(pèi)，以租养房(fáng)”的(de)福(fú)利(lì)分房制度，住房(fáng)市(shì)场(chǎng)发展(zhǎn)起(qǐ)步较晚、增速(sù)较(jiào)慢(màn)，福利分房(fáng)制度(dù)也(yě)出现了分配不公、效(xiào)率低、配套差等问题，因此福利分(fēn)房制度不再(zài)适用于当时的国情。叠(dié)加(jiā)房地(dì)产市场面(miàn)临商品(pǐn)房的需求量大，而社会(huì)缺(quē)少(shǎo)大(dà)型房地产(chǎn)开发商，商品(pǐn)房供应量小的(de)困境，此时引入(rù)中国香港(gǎng)的“卖楼花”模式无疑(yí)是(shì)对内(nèi)地房地产市(shì)场的一针强心剂。从1994年起，中国内地逐(zhú)步引进中国香(xiāng)港预(yù)售商品房制度，先后(hòu)出台多项文件，大力支持国内(nèi)房(fáng)地产市场改革。例(lì)如(rú)，1998年，国务(wù)院出台《关于进一步深化城镇住房制度(dù)改革，加快住(zhù)房(fáng)建设的通知》文件，决定停止住房无(wú)偿实物(wù)分配(pèi)，逐步实行住房分配货(huò)币化(huà)、住房供(gōng)给商(shāng)品化、社(shè)会化(huà)的住房新体制，从计划(huà)经济(jì)下的福利分房转向市场经济(jì)的商品房。房地(dì)产市场采用预售制，允许开发(fā)商卖期(qī)房，解决了房企缺少资金和开发(fā)时间(jiān)周期(qī)长的两大难题，开发商以预售款撬动下一个项目的开发(fā)，形成滚动开发模式，住(zhù)房(fáng)供应速度(dù)加快。自此中国(guó)内地开始房改货币化(huà)，中(zhōng)国人民银行等多方迅速出台相关的信贷政策，支持购(gòu)房者(zhě)，极大(dà)作用(yòng)推动了房地产市场的发展。

　　引入(rù)中(zhōng)国香港“卖(mài)楼花”模式后，经调整形成契合中国内地的商品房预售制(zhì)度。预售制(zhì)的初衷是为了缓(huǎn)解房企(qǐ)资金压力，加快城镇(zhèn)住房建(jiàn)设。具体来说(shuō)，是指房地产开发(fā)企(qǐ)业将(jiāng)正在建设中的(de)房(fáng)屋预(yù)先出售给购房(fáng)者，由(yóu)购房者支(zhī)付定(dìng)金或(huò)房款的行为。区(qū)别于中国(guó)香港，在(zài)中国内地实践过程中(zhōng)，商品(pǐn)房预售流程(chéng)为：房(fáng)地产(chǎn)开发商办理预售许(xǔ)可证-签订商品房买卖合同-进(jìn)行备案登记和预告(gào)登记-交付房屋。在购(gòu)房过程中，购房者需(xū)要(yào)一次性(xìng)付清首付款，并(bìng)采用银(yín)行贷款的形式一次性(xìng)付清剩余(yú)房款，换言之，房屋未建(jiàn)成，开(kāi)发商(shāng)可(kě)能已拿(ná)到了全(quán)部(bù)购房款(kuǎn)，这点与中国(guó)香港(gǎng)的按照工程(chéng)进度付款有所不(bù)同。对中国内地的开发商而言，预售(shòu)制(zhì)商(shāng)品房(fáng)也(yě)开启了高周(zhōu)转、高杠杆(gān)的运作(zuò)模式。

　　1.3预售(shòu)制推动城市化进程，但背后潜藏的风险确(què)实存(cún)在

　　作为(wèi)中国内地(dì)商品(pǐn)房销售的最主要方式，预售制极大缩短(duǎn)房企现金回(huí)笼周期，同时(shí)增加市场商品房供(gōng)应(yīng)，推(tuī)动了城镇(zhèn)化发展(zhǎn)进程。预售制在(zài)过去20多年对中国(guó)内地(dì)房地产市场的稳(wěn)步发(fā)展起到了重(zhòng)要(yào)作用，不仅解(jiě)决了房地产市场快速发展阶段(duàn)的(de)资(zī)金需求(qiú)，也提(tí)高了居民居住(zhù)水平，中国内(nèi)地(dì)城(chéng)镇居(jū)民从筒子楼(lóu)住到住宅小(xiǎo)区，从(cóng)全民(mín)蜗居到基(jī)本适居，住房事业(yè)取得巨大进(jìn)步，数十年(nián)时间走完(wán)发(fā)达(dá)国家几百年城镇化路程(chéng)。改革开放以来，城镇化进程(chéng)进入快速发展时期。1978-2021年，城镇(zhèn)人(rén)口由1.7亿(yì)人增(zēng)长至9.1亿人，43年间增长(zhǎng)4.4倍；1981-2020年，全国城市建成(chéng)区(qū)面积由7438平方(fāng)公里增长(zhǎng)至60721平方公里，增长7.2倍。根据我们发布(bù)的(de)《中国住房存量报(bào)告：2021》测算，1978-2020年中国内地城镇住宅(zhái)存量从不到14亿平增(zēng)至(zhì)313.2亿平(píng)，城(chéng)镇人(rén)均住房建筑面积从8.1平方米增(zēng)至34.7平方米(mǐ)，城镇住房套数从约3100万套增至3.63亿套，套(tào)户比从0.8增至1.09。预(yù)售制(zhì)在(zài)当前已成为中国(guó)内地商品房(fáng)销售最主要方(fāng)式，2005年中国(guó)内地商品住宅期(qī)房销售面积占总(zǒng)销售面(miàn)积(jī)的比重为(wèi)63％，而2021年(nián)期房累计(jì)销售(shòu)面(miàn)积达15.6亿平，比(bǐ)重上升(shēng)至87％。

　　预售制也(yě)推动了中(zhōng)国内地房地产行业的发展(zhǎn)。中国内地房地产(chǎn)历(lì)经二十多年(nián)长(zhǎng)周期繁荣(róng)，行业各项指(zhǐ)标大幅增长。1999-2021年，房屋新开(kāi)工(gōng)面(miàn)积从2.2亿平增至(zhì)19.9亿(yì)平(píng)，累(lèi)计上涨8.2倍(bèi)，年复合增速10.6％。房(fáng)地产开发投资完成(chéng)额从0.4万亿元增至14.8万亿(yì)元，累计上涨35.8倍，年(nián)复(fù)合增(zēng)速17.8％。商品房销售面(miàn)积和销售金额(é)分别从1.5亿平(píng)增至17.9亿平、0.3万亿元增(zēng)至18.2万亿元(yuán)，累(lèi)计上涨11.3、65.3倍(bèi)，年复(fù)合增速12.1％、21％。伴随房(fáng)地产业(yè)的快速发展，房地(dì)产企业从无到有、从国企先行到(dào)民企崛起，队伍逐渐(jiàn)壮大。2018年，房地产企(qǐ)业(yè)数(shù)量达(dá)9.8万(wàn)个(gè)，比1998年的2.4万个(gè)增长3.1倍。

　　二十年来房(fáng)地产也成为拉动中国内(nèi)地经济高增(zēng)长的火车头。

　　1）从(cóng)经(jīng)济增长渠道，房地产(chǎn)带动(dòng)的上下游(yóu)产(chǎn)业链特(tè)别长，高达50多个行业。2020年(nián)房地产(chǎn)及(jí)其产业链占GDP的17.2％（完全贡献），其中房(fáng)地产业增加(jiā)值占GDP的7.3％（直接贡献），房(fáng)地产带(dài)动(dòng)产(chǎn)业链占GDP的(de)9.9％（间接贡献），其(qí)中房地产对(duì)金融、批发(fā)、建材(cái)的带动最为明显。

　　2）从投资渠道，2020年房(fáng)地产(chǎn)完(wán)全拉动的投资占全社会固定资产投资的(de)51.5％，其中，房地产(chǎn)开发投资占固定资产投资的27.3％。

　　3）从金融渠(qú)道(dào)，从(cóng)房地产(chǎn)贷款占银(yín)行各项贷款余(yú)额的(de)比(bǐ)重看，2021年(nián)12月为(wèi)27.07％，如果加上信托等通道业务，占(zhàn)比超过三分之(zhī)一。从(cóng)房地产融资存量占社融存量比重看，2021年12月(yuè)占比为18.76％。如果房(fáng)企大(dà)面积(jī)违约，将(jiāng)导(dǎo)致银行不良(liáng)率大幅(fú)上升。

　　4）从居民财富效应渠道，根据我们的《中(zhōng)国住房市(shì)值测算报告》，2020年中(zhōng)国住房市值(zhí)为62.6万(wàn)亿美元(yuán)，大于美(měi)国的33.6万亿美元、日(rì)本的(de)10.8万亿美元、英法(fǎ)德(dé)三(sān)国合(hé)计的(de)31.5万亿美(měi)元。从住房市值(zhí)占股债房(fáng)市值(zhí)的比例看，2020年中国(guó)为66.6％，高(gāo)于美国的27％、日本(běn)的(de)37％、英国的49％、法国的56％、德(dé)国的64％。中国住房(fáng)市值与股(gǔ)债(zhài)房市值的(de)比例较高，主要(yào)是因为住房市值高，以及中(zhōng)国(guó)资(zī)本市场发育(yù)尚不成熟，直接(jiē)融资比例较(jiào)低，股票、债券市值较低(dī)，居民投资渠道缺乏。

　　不(bù)可否认，预售制背后潜藏的风险确实存在(zài)，当前的(de)负面效应(yīng)愈发(fā)凸(tū)显(xiǎn)。

　　从个人层面看，绝大部分(fēn)商品(pǐn)是一手交钱一(yī)手交(jiāo)货，预售制是(shì)对购买者的单方(fāng)面不公平制度，购(gòu)房老(lǎo)百姓几乎承(chéng)担(dān)了所有商品不能交付的(de)风险。比如，交房等待期一般为(wèi)两(liǎng)年，在此(cǐ)期间，购房者不仅(jǐn)承担(dān)银行(xíng)利息，还(hái)要承担(dān)延(yán)迟(chí)交房、“一房二卖”、房屋质量、房(fáng)产证延期办理甚(shèn)至(zhì)不能交房等风(fēng)险。另外，购房者和(hé)开发商(shāng)之间的(de)购房(fáng)合(hé)同、购房者(zhě)和银(yín)行的按揭(jiē)贷款合同(tóng)是(shì)两个(gè)独(dú)立的合同(tóng)关系，如(rú)果开(kāi)发商发生违约，购房者(zhě)只能根据购房合同向开发(fā)商(shāng)主(zhǔ)张权(quán)力(lì)，但依旧需(xū)要根据按(àn)揭贷款合同按时向(xiàng)银行(xíng)进行贷款(kuǎn)偿还，因此购房者承担的风险(xiǎn)较大。

　　从行业层(céng)面看(kàn)，预售制助推部分房企过度举债、高杠(gāng)杆扩张，资金若遇到下(xià)行周期，会引发(fā)资金(jīn)链断裂(liè)、项目搁(gē)置(zhì)等系列风(fēng)险，进行(xíng)影响自身信用(yòng)和购房者对行业的(de)信心(xīn)。

　　从金融层(céng)面看，银行作为按(àn)揭贷款的发放(fàng)方，一旦房企因为市场波动或经营不善，出现资金(jīn)链断裂等一系列问(wèn)题，导致“烂尾”等情(qíng)况，而房企通过与购房者签订的(de)预售合同(tóng)和按揭(jiē)合同，已经从银行获得房(fáng)款，如果(guǒ)购房者(zhě)丧失还款能力或(huò)短期不能还款等(děng)，则风险(xiǎn)完全由银行承担，银行将面临较大(dà)的坏账压力。

　　从监管(guǎn)角度看，购(gòu)房者的预售(shòu)监(jiān)管资金(jīn)去哪(nǎ)了？楼盘(pán)“烂尾”，归(guī)根(gēn)结底两个字那就是(shì)“没(méi)钱”，即没钱付(fù)工程(chéng)款。在2004版的《城市商品房预(yù)售(shòu)管(guǎn)理办(bàn)法》中明确规(guī)定了开发企业(yè)预售商品房所得款项应当用于有关(guān)的工程建(jiàn)设，商品(pǐn)房预售款(kuǎn)监管(guǎn)的具体办法，由房地产管理(lǐ)部门(mén)制定。但多(duō)年(nián)以来(lái)全(quán)国(guó)并没有统一的预售资金监管(guǎn)规定，各地实行“一(yī)城一策”。例如(rú)，太原、昆明、重庆(qìng)、长沙等城市(shì)重点监管资(zī)金(jīn)比例为总预售款的(de)15-40％左右，郑州、福(fú)州、合肥等城市(shì)则按照项目的(de)建安(ān)成本(běn)乘以建筑面(miàn)积或(huò)者项目工(gōng)程(chéng)总额报价计算(suàn)重点资金。而事实是，不少购(gòu)房款未进入监管账户、或进入监(jiān)管账户后被(bèi)挪用，导(dǎo)致楼盘没有资金(jīn)继续建设。收楼遥(yáo)遥无期，月(yuè)供却(què)被(bèi)迫继续还(hái)款。那么，监管账户资金如何被挪走(zǒu)的？实际上，在过去房地产大开发时(shí)代的高周转背(bèi)景下，抽调预售款监管账户资金(jīn)，是行业“潜规则”。比如工程(chéng)总承包方(fāng)，以工(gōng)程(chéng)建设(shè)名(míng)义(yì)，获得监管账户拨付(fù)资金，再由工程方将资金转给房企，而拨付的工程(chéng)款，远超工程进(jìn)度所(suǒ)需(xū)。通过这些方式套取的(de)资金，在房企(qǐ)各地(dì)项目间(jiān)流动，变(biàn)相加杠杆，这样做提供了资金(jīn)流(liú)动性，房企(qǐ)抽调(diào)资金统筹拿地(dì)、还款和楼盘建设，形成一(yī)种资金循环高周转模式(shì)，但一定程度上把风险甩给了购房者。

　　2 国际经验

　　整体来说，国外(wài)商品房预售制度(dù)呈(chéng)现以下(xià)特点：

　　1）预付款保护：对于购房者(zhě)预付资金，一(yī)般设有定金或(huò)预付款保护机制(zhì)，如(rú)英国、日本；

　　2）预付款比重(zhòng)：要(yào)求购房者支付(fù)的预付款(kuǎn)比例相对较(jiào)低，绝(jué)大部分房款在房屋交付后开(kāi)始支(zhī)付；

　　3）预付款支付方式：预付(fù)款一般以(yǐ)定(dìng)金(jīn)方式支付，或(huò)按工程进度(dù)分期支付，或二者结合；

　　4）按揭贷款方式：一般采用两(liǎng)种方(fāng)式(shì)发放按揭贷款，一是按工程进度付款，按(àn)揭(jiē)贷款按照(zhào)工程(chéng)进度逐渐(jiàn)发放，购(gòu)房者开始月供；二是房屋(wū)交付后发放按揭贷款；

　　5）房(fáng)屋烂尾保护(hù)：为(wèi)预售商品房提供期房烂尾(wěi)保(bǎo)险(xiǎn)，在(zài)商品房出现(xiàn)重大(dà)延期或重(zhòng)大缺陷(xiàn)时，保障购房者(zhě)权益；

　　6）房(fáng)屋交付(fù)保护：房屋(wū)交付质量的保障有两(liǎng)种方式，一是期(qī)房由(yóu)政府或第三方验(yàn)收(shōu)合格并提供(gōng)验(yàn)收凭证后，开发商(shāng)凭(píng)验收凭证(zhèng)取得购房者支付的房款(kuǎn)。二是开发商为购(gòu)房者提供一定的(de)保修期，通常1-5年(nián)，保修期满，购房者支付尾款。

　　2.1 美国(guó)：交(jiāo)付前预(yù)售资金(jīn)第三方全(quán)程监管，交付时开发(fā)商凭验(yàn)收(shōu)凭证取(qǔ)得(dé)房款

　　美(měi)国期(qī)房定金一定期限内无条件返还，最低首付比(bǐ)例为3.5％，交房前仅支(zhī)付首付，其余房款交付后按揭还款，交付前资(zī)金(jīn)由第三方全(quán)程监管，交付时开发商凭验收凭证(zhèng)取得房款。

　　定金及首付环节，定金比例一般为房款(kuǎn)的1％-5％，首(shǒu)付比(bǐ)例(lì)最低可低(dī)于3.5％，根据美国官方数据(jù)，2021年美国平均首付比(bǐ)例为12％。

　　余(yú)款支付(fù)方面(miàn)，除(chú)定金或(huò)首付外，购房者(zhě)在房(fáng)屋(wū)交(jiāo)付后(hòu)通(tōng)过按揭贷款(kuǎn)支(zhī)付(fù)剩余房款。

　　资金监管方面，美国为防止开发(fā)商挪用资(zī)金，购房者的定金及首付款由第(dì)三方公证行或产(chǎn)权保险公司的信托账户监管。如(rú)果开发(fā)商倒闭(bì)导(dǎo)致(zhì)楼盘(pán)烂尾(wěi)，购房者(zhě)资金可通过申请仲裁(cái)取回，且不承(chéng)担任(rèn)何责(zé)任与损(sǔn)失。而开(kāi)发商在房(fáng)屋建设(shè)过(guò)程中的资金全部来自银行(xíng)，银行根据工(gōng)程进度向开发(fā)商提供一定比例的贷(dài)款，由(yóu)于开发商挪(nuó)用资金(jīn)直(zhí)接损害银(yín)行利益，银行(xíng)有(yǒu)充分(fēn)动机监管开(kāi)发商(shāng)施工进度。开发商(shāng)在房屋交付时需取(qǔ)得由政府相关部(bù)门(mén)经审查后(hòu)发放的(de)验收凭证，通过验收(shōu)凭证向银(yín)行得到购房者(zhě)支付(fù)的房(fáng)款。

　　2.2 德国：可(kě)零首付(fù)购房，提(tí)供期房烂(làn)尾(wěi)险

　　德(dé)国期房可零(líng)首付购房，房款按建造工期进度支付(fù)，按揭(jiē)按工期放款后还贷，房贷(dài)利率采(cǎi)用固(gù)定利率，开发商或购房者可(kě)购买期房烂(làn)尾保险(xiǎn)。

　　预售门槛方面，德国开(kāi)发商在项目获批(pī)后即(jí)可预售房屋。签署购(gòu)房合同前，购房者需支付约2000欧(ōu)的定(dìng)金并进行(xíng)预约公证，签订(dìng)合(hé)同后定金退还(hái)。如由(yóu)于任何原(yuán)因不(bù)能(néng)购买(mǎi)，定金按(àn)照(zhào)德国法律全部退还。

　　签(qiān)署购房合同后，购房(fáng)者(zhě)需支付公(gōng)证费和土地交(jiāo)易税，分别为房屋售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种(zhǒng)费用不包含(hán)在购房款(kuǎn)中，属于购房附加费。

　　首付方(fāng)面，德国没(méi)有规定最低首付比(bǐ)例，可零(líng)首付购房(fáng)。

　　余款方面，德国也采取按工期支(zhī)付房款的制(zhì)度，一(yī)般分7笔进(jìn)行支付(fù)，具体(tǐ)支(zhī)付节点、比例因项目而异。一般(bān)来说(shuō)，支付节(jié)点可分为公证后、主体完工、内部水暖电(diàn)路完工、窗户玻璃完(wán)工(gōng)、室内清洁及墙(qiáng)面完工、地(dì)板完工、全(quán)部(bù)完工，支付比例(lì)可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购房者可在(zài)支付房(fáng)款前申(shēn)请(qǐng)房贷，房贷利(lì)率采用固定利率，银行按施工节奏(zòu)分多(duō)次发放贷款，每笔贷款(kuǎn)给予购房(fáng)者一定使用期(qī)限，期限结(jié)束后，购(gòu)房者开始还贷。

　　保险方面，德国保险公司(sī)针对(duì)期房设(shè)计了两种保(bǎo)险，保险(xiǎn)的功(gōng)能是当房(fáng)屋(wū)出(chū)现重大延期或重大缺陷(xiàn)时，保险(xiǎn)公司保证开发(fā)商(shāng)赔偿或(huò)修复，开发(fā)商破(pò)产，由保(bǎo)险公司负责相应(yīng)赔偿。保险由开发商或购房者购买。

　　2.3 英国：10％定金(jīn)保(bǎo)险(xiǎn)保护机(jī)制，55％-80％房款交房时支付

　　英(yīng)国预售(shòu)制设有(yǒu)10％定金保险保护机制，交房前(qián)付款比例(lì)仅20％-45％，资金由买卖(mài)双方律师(shī)严格监管。

　　订立(lì)合同前(qián)，买卖(mài)双方(fāng)均有一名律师，负责沟通期房交易中的房产、资金、合(hé)同等各个环节，各(gè)环节内容(róng)确认(rèn)无误后签订首付交换合同。

　　定金方面，英国(guó)设置了10％定金保险(xiǎn)保护机制，当开发商(shāng)出(chū)现财务、经营(yíng)问题时，购房者10％的(de)定金由(yóu)保(bǎo)险(xiǎn)公司赔(péi)付，而超(chāo)出(chū)10％的部分较难追回。

　　首(shǒu)付(fù)方面，首付比例(lì)通常为10％-25％，首付需要在合同签订21天内支付。

　　余(yú)款支付环节，英国采取按工程进度付款的方式(shì)，但是(shì)交房(fáng)前(qián)付款比例相对较低，一般会在合同签(qiān)订6-24个月分别支付两笔5％-10％的款项，即交房前付(fù)款比例在20％-45％之间(jiān)，剩余款项交房后支付(fù)。

　　交付环(huán)节，英国(guó)规定(dìng)房屋必须经(jīng)过房产公证公司的(de)检(jiǎn)验验(yàn)收后才能(néng)交付，交付后方可按揭还贷。

　　资金(jīn)监管环节(jié)，英国(guó)期房预售资金(jīn)监(jiān)管(guǎn)极为严格，资金也由律师(shī)监管，在确认工程(chéng)进(jìn)度、支付相关款项过程(chéng)中(zhōng)，由买房律师将资金(jīn)转(zhuǎn)给卖方律师，卖方律师(shī)转给开(kāi)发商，即资金在进入开发(fā)商账户前经过两(liǎng)道关(guān)口，有利于(yú)保障(zhàng)购房者资(zī)金(jīn)安全。

　　2.4 日本：为规(guī)范期房交易(yì)立法，设(shè)置期房预付款保全措施

　　日本(běn)期房交易立法(fǎ)，定金超5％或1000万日元时，开发(fā)商必(bì)须完成(chéng)“预(yù)售房定金保全措施”，交房(fáng)前付款(kuǎn)比例不超房款的20％，开(kāi)发商违约需返还定价(jià)并赔偿约10％房款，交房(fáng)后按揭还款。

　　立法方面，日(rì)本二战(zhàn)结束(shù)后由于房屋供(gōng)给严重失衡，叠加法律空白(bái)，社会上“一(yī)房二卖(mài)”现象普遍，为此(cǐ)，日(rì)本(běn)政府1952年(nián)出台《宅地建筑物交易(yì)法》，经多次修订(dìng)，目前(qián)是唯(wéi)一一(yī)部规范期房交易(yì)的法律。

　　定金保护方(fāng)面，根据日(rì)本《宅(zhái)地建物取引业法》，对购房者支(zhī)付定金超(chāo)过5％或超1000万日元的部分，法律要求开发商必须完成定金保全措施(shī)才(cái)可预(yù)售。什么是定金保全措(cuò)施(shī)？即买卖双方签订购(gòu)房(fáng)合同时，开发商向金(jīn)融机构或指定(dìng)保(bǎo)证机构或(huò)保险机构签订定金(jīn)保证委托合同，设置(zhì)购房(小舞去掉所有衣服是什么样子的fáng)者定金的保证(zhèng)或保险，并将(jiāng)相应的保证(zhèng)金证明(míng)书交付给购房(fáng)者。除(chú)定金(jīn)外，其他(tā)预(yù)先支付的购房款(kuǎn)也受该措(cuò)施(shī)保护。若开发商(shāng)倒闭导致期(qī)房烂尾，购房者可凭保(bǎo)证金证明书(shū)向金融机构或(huò)保证机构或保险公司兑付，同时，开发商需向购房(fáng)者赔付违约金，一般约为房(fáng)价的10％。

　　房款支付(fù)环节，交房前只(zhǐ)需(xū)支(zhī)付最多不超(chāo)20％的定(dìng)金，签(qiān)订购(gòu)房合(hé)同后，购房者即可(kě)向(xiàng)银行(xíng)申请贷款，但交房(fáng)后才开(kāi)始(shǐ)按揭(jiē)贷款，除定金外的(de)剩余房(fáng)款在(zài)交(jiāo)房后(hòu)开(kāi)始(shǐ)支付。

　　2.5 新加坡(pō)：买方资金(jīn)由银(yín)行(xíng)监(jiān)管，享(xiǎng)1年保修期后付(fù)尾款

　　新加坡(pō)期(qī)房购房者违约(yuē)可返还相当于3.75％房款的订金(jīn)，首付(fù)比(bǐ)例20％，余(yú)款按工程进度支付，所有(yǒu)资(zī)金进银行专(zhuān)门项目资金账户，交(jiāo)房后(hòu)满1年(nián)保修期后支付15％尾款。

　　订金支付环节，新加坡(pō)开发商有统(tǒng)一的选购权合同(tóng)以及订金返还(hái)机制，即OTP，签(qiān)订OTP后需(xū)支付5％房款作为订金，OTP有效期14天，执行OTP则进一步签订购买合同(tóng)，不执(zhí)行OTP则(zé)退还3.75％的房(fáng)款。

　　首付比例(lì)方面(miàn)，签订购房合同(tóng)后，购房者需支付(fù)15％的首付及印花税，同时购房(fáng)者向银行(xíng)申请按(àn)揭贷(dài)款。

　　余款支付上，新加坡期房(fáng)同样(yàng)采取按工程进度付款的方(fāng)式，《发(fā)展商条(tiáo)例》对期(qī)房(fáng)付(fù)款流程(chéng)做了统一详细规(guī)定，要求所有开发商(shāng)遵(zūn)守，支付节点一般为(wèi)合同(tóng)签订后、地基完工、框架完(wán)工、管道门窗等(děng)完工等，支付比例约为20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭贷款也(yě)依照工程进度放(fàng)款，月(yuè)供在此过程中随着放(fàng)出(chū)贷款的增加(jiā)而(ér)增(zēng)加，未(wèi)放款部(bù)分无需月供。

　　资金(jīn)监管方面，购房者(zhě)的订(dìng)金与付款会存(cún)入银(yín)行(xíng)专门的项目资金(jīn)账户，账户资金提取须与房屋(wū)建(jiàn)设有(yǒu)关(guān)。房(fáng)屋交付后(hòu)，购(gòu)房者享(xiǎng)受1年的房屋保修期，此(cǐ)后购房者支付(fù)15％的尾款。

　　3 启示

　　一，短期来看，当前房地产到了(le)政策出手临(lín)界(jiè)点，重(zhòng)点是保交楼(lóu)和房企(qǐ)重组。一方面(miàn)，加大(dà)对刚需和改善型需求的支持力度，长短兼顾妥(tuǒ)善应对局部(bù)停贷现象，重点是保(bǎo)交楼保复工保民(mín)生，给(gěi)予强(qiáng)有力的金融工具(jù)支持。另(lìng)一方面，从现在(zài)起(qǐ)，对还(hái)在正常运转(zhuǎn)的(de)房(fáng)企包(bāo)括民营企业，加(jiā)大(dà)支持力度，由优质房(fáng)企牵头并购重组整个行业，为每个(gè)房(fáng)企配(pèi)套AMC和(hé)财(cái)团，给予(yǔ)金(jīn)融工(gōng)具(jù)配(pèi)套。

　　二(èr)，中(zhōng)期来(lái)看(kàn)，应充分估计形势复(fù)杂性和(hé)人性(xìng)复(fù)杂性，兼顾(gù)化解停(tíng)贷、复工保交(jiāo)楼、重组房企债务、恢复市场信(xìn)心(xīn)以(yǐ)及长效机制(zhì)。长效机制四大(dà)关键是(shì)推动城市群战略、人地挂钩(gōu)、金(jīn)融中性稳定和房地产税。定金环(huán)节，建立(lì)开(kāi)发商违约后定金保护机制，如(rú)将(jiāng)已支付(fù)定金(jīn)冻结至房屋交付(fù)阶段，保障购房者定(dìng)金安全。签订合(hé)同环(huán)节(jié)，鼓励保险公司介(jiè)入，为(wèi)房屋(wū)重大延期以及重大缺陷等情(qíng)况提供充分的保障。余(yú)款(kuǎn)支付环(huán)节，建(jiàn)立(lì)按工(gōng)程进度付款机制或(huò)交(jiāo)房后(hòu)按揭贷款(kuǎn)机制，充分(fēn)保护购房者的权益。资(zī)金监管环节(jié)，引入独立于(yú)开发商、银行的(de)第三方资金监管机构，或由(yóu)政府(fǔ)相关部门直接监管，以此防止资(zī)金挪(nuó)用(yòng)现象。交付环节，建立商品房保修期(qī)制度。保修期内，开发商应对房屋(wū)质量问(wèn)题全权负责、免费维(wéi)修，购房(fáng)者在保修期结束后(hòu)支付尾款(kuǎn)。

　　三，长期来看，取(qǔ)消商(shāng)品(pǐn)房预(yù)售制是大势所趋。一方(fāng)面，98年房改时(shí)，全国缺房子，开发商缺钱，预售制是权宜之计，现在全国套户比(bǐ)超过1，从大开(kāi)发进(jìn)入(rù)存量时代，对(duì)购房(fáng)民众(zhòng)不公平的预售制已经过时了，该取消(xiāo)了，改为(wèi)现房销售。另一(yī)方面，取消预售制，改(gǎi)为现房销售，开发商将(jiāng)拼的不是五花八门、眼花缭乱、不知(zhī)道能不能兑现的(de)营(yíng)销手段(duàn)，而是所见即所得的过(guò)硬的产品质量和诚(chéng)信(xìn)，这才是对购房(fáng)民众(zhòng)的最根本最实质的保(bǎo)障，这样(yàng)将极(jí)大(dà)的提升(shēng)开发商的建筑质量，实现良币驱逐劣(liè)币。

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