文：任泽平团队(duì)　　

　　导读

　　是该(gāi)取消(xiāo)预售(shòu)制(zhì)了。 1月17日召开(kāi)的全国(guó)住房(fáng)和城(chéng)乡(xiāng)建(jiàn)设(shè)工作会议提出(chū)“有条(tiáo)件的可以进行现房(fáng)销售(shòu)”，不足一个月时间，已有(yǒu)山(shān)东、安徽、河南(nán)、四川、广东等地明确表态，试(shì)点现房(fáng)销售。

　　1、是该取消(xiāo)商品房预售制了，用(yòng)你的钱，建你(nǐ)的房子，还烂尾了，这是对购(gòu)房者(zhě)的不公平。以后谁有钱谁建房，没钱没实力的别建了，不能把包袱甩给老百(bǎi)姓和社会，这是房(fáng)地产从大开发(fā)时代步入(rù)高质量发(fā)展阶段的必然(rán)趋势，也是对购(gòu)房老百姓的最大保护(hù)。98年房改时(shí)，全(quán)国缺房子，开(kāi)发商缺钱，预(yù)售制(zhì)是权宜之计，现在(zài)全国(guó)套户(hù)比超过1，从大开发进入(rù)存量时(shí)代，对购房民众不公平的预售制已经过时(shí)了，该取消了(le)，改为现房销售(shòu)。以后一(yī)手交钱，一手交房，天经地(dì)义。当然(rán)二次房改是个(gè)技(jì)术活，兼顾化解停贷(dài)、复工(gōng)保交楼、重组房企债务、恢复市场信心以及长(zhǎng)效(xiào)机制，长(zhǎng)效机(jī)制四(sì)大(dà)关键是推动城市群战略、人地挂(guà)钩、金融中性稳定和房地(dì)产税。如(rú)果(guǒ)按照经济规律办(bàn)事(shì)，中(zhōng)国一定能实(shí)现(xiàn)房地产软着(zhe)陆和(hé)长(zhǎng)期平(píng)稳健康发展(zhǎn)，跨(kuà)过(guò)这(zhè)道关(guān)，解好这道世界难题。

　　2、为(wèi)什么要取(qǔ)消(xiāo)预售制、改为现房销售？大家想(xiǎng)想(xiǎng)，绝大部分商品是一手交钱一手交货，预售制是(shì)对(duì)购买者的(de)单方面不公平制度，购房(fáng)老百(bǎi)姓几乎承担(dān)了所有商(shāng)品不能交付的(de)风险。从个人层(céng)面(miàn)看，预售制对购房(fáng)者非常不公(gōng)平，比如，交(jiāo)房等待(dài)期一般为两年，在此期间，购房者不仅承担银(yín)行利息，还要承担延迟交房、房屋质量(liàng)、房产证延期办理甚至不(bù)能交房的风险。从行业层面看，预售制助推部分(fēn)房企过度举债(zhài)、高杠杆扩张，若遇到下行周期(qī)，会引发资(zī)金链断裂、项目搁置(zhì)等系列风险。取消预售制，改为现(xiàn)房销售，这样有助于(yú)落(luò)实中央房住不(bù)炒精(jīng)神、有助(zhù)于保障购(gòu)房老百姓(xìng)权(quán)益(yì)、有助(zhù)于房企(qǐ)稳(wěn)健发展，一举多得，谋划长远(yuǎn)。

　　3、为什么(me)建议(yì)取消预售制(zhì)度？预售制度怎么来的(de)？国外(wài)什么(me)情况？简(jiǎn)单(dān)科(kē)普一下：商品(pǐn)房预售最早源于中国(guó)香(xiāng)港，俗称(chēng)卖楼花(huā)，卖期房(fáng)，是一(yī)种开发商(shāng)放杠杆的方式。98年房改，由于商(shāng)品房(fáng)短缺，房企缺资金，借鉴中(zhōng)国香港(gǎng)，引入了商品(pǐn)房(fáng)预售(shòu)制度。其实，当前(qián)世界不少国家存在预售(shòu)制。但(dàn)是，重(zhòng)点来了！发达国家一般(bān)有严格的监(jiān)管保(bǎo)障措施，开发商在项目(mù)获得政府批准(zhǔn)后才可(kě)以开(kāi)始销售，买(mǎi)家在购买期房后并非像中国一样在支(zhī)付完(wán)首付(fù)款后(hòu)从银(yín)行(xíng)一次性贷款支付剩余全部房(fáng)款，而是根据(jù)开发商工程进度在完(wán)全(quán)交房前进行分期支付。所以，预售制(zhì)度是需要严格的资金监管、分期支付以及违约处罚措施作为(wèi)保障(zhàng)的，如果没有这(zhè)些保障(zhàng)措施，一(yī)定会触发风险，对购(gòu)房民众(zhòng)不公平，所以不如借(jiè)机取消(xiāo)预售(shòu)制度，以后改为现房销售。客观讲预(yù)售制度(dù)有一定历史阶段性，现在中国住房进入存量时代，取消预售制(zhì)度有助于降负(fù)债降杠(gāng)杆，不再把烂尾风险甩(shuǎi)给老百姓和社会，当然这需要配套房企(qǐ)债务重组、复工保交楼、恢复市(shì)场信(xìn)心和房地产长效(xiào)机制(zhì)。这(zhè)是个技(jì)术活，只要坚持市(shì)场化(huà)改革，中国一定能化解这个(gè)难题，让房地产回归实体经济和(hé)居住属性，安居乐(lè)业。

　　4、简(jiǎn)单(dān)讲，如果取(qǔ)消预售制，改为现房销(xiāo)售(shòu)，开发商将拼的(de)不是五花八门、眼花缭(liáo)乱、不知道能不能(néng)兑(duì)现的营(yíng)销(xiāo)手(shǒu)段，而是(shì)所见即所得的过硬的产品(pǐn)质量和诚信，这才是(shì)对购房民众的(de)最根本最实质(zhì)的保障，这样(yàng)将极大的(de)提升开(kāi)发商的建筑质(zhì)量，实现良币(bì)驱(qū)逐(zhú)劣币。所有商业的(de)本质是向(xiàng)善，是以(yǐ)客户为中心，房地产也(yě)不能例外，老百(bǎi)姓买房子是天大的事，烂尾毁三代(dài)，好房幸(xìng)福(fú)一家人。从这(zhè)个角度，取消预售(shòu)制(zhì)、实施现房销售是实现老百姓安(ān)居(jū)乐(lè)业、社会(huì)长治久安、行业企业(yè)健康发展的重大(dà)措施(shī)。在(zài)当前的情况(kuàng)下，取消预售制要结合稳楼市、房(fáng)地产(chǎn)软着陆(lù)、打通金融支持当期三好(hǎo)生(shēng)、新模式等综合施策(cè)。

　　作者(zhě)十年前在国(guó)务(wù)院发(fā)展(zhǎn)研(yán)究中心参(cān)与财税改革方(fāng)案研究时，对预售制、房地产税、人地挂(guà)钩、金融(róng)稳定(dìng)、房企杠杆率等进(jìn)行(xíng)过长期(qī)系统的专项研究。（参考(kǎo)后来形成的专著《房地产周期》）　　

　　目(mù)录

　　1 中国(guó)内地商品房预(yù)售制的前世今生(shēng)

　　1.1 起(qǐ)源：分层销售+“按揭”，霍(huò)英东(dōng)创造“卖楼花”模式(shì)

　　1.2 住房需求(qiú)大、供给量(liàng)少，引进(jìn)“卖(mài)楼花(huā)”模式，形成“中国内地版预售(shòu)制”

　　1.3 预(yù)售制推(tuī)动城市化(huà)进(jìn)程，但背后潜藏的风(fēng)险确实存在(zài)

　　2 国际(jì)经验

　　2.1 美国：交(jiāo)付(fù)前(qián)预(yù)售(shòu)资金第三(sān)方全程监管，交付时开发(fā)商凭(píng)验收凭证取得房款

　　2.2 德国：可(kě)零首付购房，提(tí)供期房烂(làn)尾险

　　2.3 英国：10％定金(jīn)保险(xiǎn)保护机(jī)制，55％-80％房款交房(fáng)时支付

　　2.4 日本：为规范(fàn)期房交易立法，设(shè)置期房(fáng)预付(fù)款保(bǎo)全措施

　　2.5 新加坡：买方(fāng)资金由银行监管，享1年(nián)保修期后付尾款(kuǎn)

　　3 启(qǐ)示

　　正(zhèng)文

　　1 中(zhōng)国内(nèi)地商品(pǐn)房预售制的前世今生

　　1.1 起源：分层(céng)销售+“按揭”，霍英东(dōng)创(chuàng)造“卖(mài)楼花(huā)”模式

　　二十世(shì)纪五十年代在中国香港(gǎng)，楼宇出租是地(dì)产行业(yè)盛(shèng)行(xíng)的(de)方式，但(dàn)有着(zhe)转让(ràng)难、出(chū)租资金周转(zhuǎn)期长等问题(tí)，分层(céng)销售孕育而生(shēng)。20世纪50年代，中国香港还(hái)未(wèi)推(tuī)行公共房屋制度，许多(duō)人栖身(shēn)于(yú)木屋或者其他临时住(zhù)宅(zhái)，住房的需求是相当高，不过大(dà)多数居民的储蓄(xù)很少(shǎo)。当时楼(lóu)宇买卖多数以一(yī)整栋楼为(wèi)单位，需要雄厚的资金实力才能(néng)购(gòu)买。虽然楼(lóu)宇出租是中国(guó)香港地产行业盛(shèng)行的方(fāng)式，但有着转(zhuǎn)让难(nán)、出租资金周转(zhuǎn)期长等问题。针对这一系列问(wèn)题，不(bù)少地产(chǎn)商(shāng)开始(shǐ)探求新的(de)方(fāng)式，如(rú)把楼宇契约切开，即“分契”，然(rán)后将(jiāng)楼宇分(fēn)层出售。这模式一经推行，购买楼宇的市民数量(liàng)有所增加，开发商资金周(zhōu)转加快(kuài)。

　　在分(fēn)层出售的基础上，将“按揭”模式(shì)引入(rù)房地产销售，霍英东创造(zào)“卖楼花”模(mó)式。1953年(nián)底霍英(yīng)东(dōng)创办立(lì)信置业有限公(gōng)司，凭借商业(yè)直觉和多年经营杂(zá)货铺(pù)、海上驳运(yùn)业务的经验，对于商(shāng)品流(liú)通、资金(jīn)周转有着独(dú)到的见解，在努(nǔ)力寻求方法加(jiā)快自身(shēn)资(zī)金周转。当时(shí)其在购下九龙的一块地盘后，除(chú)了(le)分(fēn)层(céng)出售、还(hái)印发售楼说明书，上有文字(zì)详尽说明(míng)楼宇的地势环境、建(jiàn)筑材料、分层价格、订购(gòu)方法(fǎ)等。此外(wài)，“卖楼花”是(shì)另(lìng)外一个亮点，即先收取买家的(de)订金，采用类似(shì)租金(jīn)的分期(qī)付款形式，等新楼落(luò)成(chéng)时，收齐买家的钱，买家就拥有了自己的(de)房产。这(zhè)种方(fāng)式减轻了民众购房的资金压力(lì)，加速了房屋的(de)建造和销售，也解决了(le)制造商的资金问题，降低投资(zī)风险，在当时可(kě)谓(wèi)是(shì)“双赢”的举措。“预售楼花+分(fēn)期付款”的销售模式成(chéng)为当时中国香港房地产市场的一(yī)大特色，纵(zòng)观中国(guó)香港(gǎng)房地产市场的改革，“卖楼花”模式高(gāo)效率(lǜ)地解决了核心(xīn)的住房供不应求的问(wèn)题，使房(fáng)市发展进入(rù)新阶段。

　　预售楼花模式推动了中(zhōng)国香港楼(lóu)市几(jǐ)十年繁荣，但期间也出(chū)现过(guò)“烂尾楼”的情况(kuàng)，但监管部门不断完(wán)善、规范(fàn)化，建立健全(quán)的监管机制，促进市(shì)场(chǎng)健康发展。例如，1960年，位于大角咀的一(yī)个(gè)楼盘因建筑费用(yòng)超支停(tíng)工，出现“烂(làn)尾”情况(kuàng)。在1961年后(hòu)，中国香港管(guǎn)理部门提(tí)升了对(duì)于预售楼花制度的监管，即(jí)要求(qiú)开发商(shāng)在(zài)预售前，确保地价款已经全(quán)部支(zhī)付，还要证明自身有资金等(děng)能力把项目(mù)完(wán)成，资(zī)金需放入律师(shī)所(suǒ)托(tuō)管，支取时需律所和建筑师(shī)的核准。为了(le)防(fáng)止(zhǐ)开发商、律所、建筑师等造假，套取监(jiān)管账户(hù)资金，中国香(xiāng)港要求律师行在(zài)银(yín)行开设的(de)信托账户（监管账(zhàng)户）、开发商操(cāo)作(zuò)等采取全透(tòu)明化(huà)机制，且银(yín)行的责任上升，如出现房屋(wū)“烂尾”情况，银行将成最大风(fēng)险方，后续需自身推动项目完工(gōng)。随着监管体系逐步完善，出现“烂尾”的(de)现象较(jiào)少。

　　1.2 住房需(xū)求大、供给量(liàng)少，引进“卖楼花”模式，形(xíng)成“中国(guó)内地版预售制”

　　二十世纪九(jiǔ)十年代(dài)，中(zhōng)国(guó)内地面临住房需求(qiú)大(dà)和供(gōng)给量短缺问题，引入“卖楼花”制度。建国以(yǐ)来，中(zhōng)国内(nèi)地优先发展重工(gōng)业，强调基础建设(shè)，这一导向使前期发展工(gōng)业化的进程大(dà)于城市化进程，唯(wéi)有解决住房基础等城(chéng)市化配套问题，才(cái)能进一(yī)步推进城市化。但当(dāng)时(shí)推行的是“统(tǒng)一管理，统一分(fēn)配，以(yǐ)租养房”的福利分(fēn)房制度(dù)，住房市场发(fā)展起(qǐ)步(bù)较晚、增速较慢，福利(lì)分房制度也(yě)出现了分配不公、效(xiào)率低、配(pèi)套差等问题，因此福利分(fēn)房制度不再适(shì)用于(yú)当时的国情。叠加房地产市场面临商(shāng)品房(fáng)的需求量(liàng)大，而社会缺少大(dà)型房地产开(kāi)发商，商品房供(gōng)应(yīng)量小(xiǎo)的困境，此时引(yǐn)入中国香港(gǎng)的“卖楼花”模式无疑是对内地房(fáng)地(dì)产市场的一针强心剂。从1994年(nián)起，中国内地(dì)逐步(bù)引(yǐn)进中国香港预售商(shāng)品房制度，先后出台多项(xiàng)文(wén)件，大力支持国内(nèi)房地产市(shì)场(chǎng)改(gǎi)革(gé)。例如，1998年，国务院出台《关于进一步深化城(chéng)镇住房制度(dù)改革(gé)，加快住房(fáng)建设的通知》文件，决定停止住(zhù)房无偿实物(wù)分配，逐步实行(xíng)住房分配货(huò)币(bì)化(huà)、住房供(gōng)给商品化(huà)、社会化(huà)的住房新体制(zhì)，从计划经(jīng)济(jì)下的福利分房转(zhuǎn)向市场(chǎng)经济(jì)的商品房(fáng)。房地产市(shì)场采用预售制，允许开(kāi)发商卖期(qī)房，解决了房企缺少资金和开发时间周(zhōu)期长的两大难题(tí)，开发商以(yǐ)预售款(kuǎn)撬动下一个项目的开发，形成滚(gǔn)动(dòng)开发(fā)模式(shì)，住房供(gōng)应速(sù)度加(jiā)快。自此中(zhōng)国内地开始房改(gǎi)货(huò)币化，中国人民(mín)银(yín)行等多方迅速出台相关的信贷政(zhèng)策，支(zhī)持购房(fáng)者，极大作用推动了房地产市场的发展(zhǎn)。

　　引(yǐn)入(rù)中国香港“卖楼花”模式后，经调(diào)整形成契合中国内地的商品房预售制度。预售制的初衷是为了缓解(jiě)房企资金压力，加快城镇住房(fáng)建设。具(jù)体来说，是指房地产开发(fā)企业将正在建设(shè)中的房屋预(yù)先(xiān)出售给(gěi)购(gòu)房(fáng)者(zhě)，由购(gòu)房者支付(fù)定金或(huò)房款的行(xíng)为。区(qū)别于中国香(xiāng)港(gǎng)，在中国内地(dì)实(shí)践过程中，商品房预售流程为：房地产开发商办理预售许可(kě)证-签(qiān)订商品房买卖合同-进(jìn成玉元君的身世是什么，成玉元君是什么身份)行备案登记(jì)和预告登记-交(jiāo)付房屋。在购房过程中，购房者需要一(yī)次性付清(qīng)首付款，并采用(yòng)银行贷(dài)款的形式一次性付清剩余房款(kuǎn)，换言之，房屋未建成，开发商可(kě)能已(yǐ)拿到(dào)了全部购房款(kuǎn)，这点(diǎn)与中国香港(gǎng)的按照工程进度付款有(yǒu)所不同。对(duì)中国内地的开发商而言，预(yù)售制商品房也开启了高(gāo)周转、高杠杆的(de)运作模式。

　　1.3预售制推(tuī)动(dòng)城市化进程，但(dàn)背(bèi)后潜藏(cáng)的风险确实存(cún)在

　　作为中(zhōng)国(guó)内地商(shāng)品房销售(shòu)的最(zuì)主要方式，预售制极大缩短房企现(xiàn)金回笼周(zhōu)期，同时增加市场商品房供应，推动了城镇(zhèn)化发展进程。预(yù)售制在(zài)过(guò)去20多年对中国内地房地(dì)产市场(chǎng)的稳步发(fā)展起到(dào)了(le)重(zhòng)要作(zuò)用，不仅解决了房地产市场(chǎng)快速发(fā)展(zhǎn)阶(jiē)段的资金需求，也提(tí)高了居(jū)民(mín)居住(zhù)水平(píng)，中(zhōng)国内地城镇居民从(cóng)筒(tǒng)子楼住(zhù)到住宅小区，从全民蜗居(jū)到基本(běn)适居，住房事业取得巨大(dà)进步(bù)，数十年时(shí)间走完发达国(guó)家(jiā)几百年城镇(zhèn)化路程。改革开放(fàng)以来，城镇化进程进(jìn)入快(kuài)速(sù)发展时(shí)期。1978-2021年，城镇人口由1.7亿人(rén)增长至9.1亿(yì)人，43年间(jiān)增长4.4倍；1981-2020年(nián)，全国城(chéng)市建成区(qū)面(miàn)积由7438平方公里增长(zhǎng)至60721平(píng)方公(gōng)里(lǐ)，增长7.2倍。根据我们发布的《中国住房存量报(bào)告：2021》测算，1978-2020年中国(guó)内地城镇住宅(zhái)存(cún)量从不(bù)到14亿平增(zēng)至313.2亿(yì)平(píng)，城镇人均住房建筑面(miàn)积(jī)从8.1平(píng)方米增至34.7平(píng)方(fāng)米(mǐ)，城镇住房套数从(cóng)约3100万套增至3.63亿套，套(tào)户(hù)比从0.8增至1.09。预售制在(zài)当前已成为中(zhōng)国(guó)内地(dì)商(shāng)品房销(xiāo)售最(zuì)主(zhǔ)要方式，2005年中国内地商品住宅(zhái)期房销(xiāo)售面积占总(zǒng)销售(shòu)面(miàn)积的比重(zhòng)为63％，而2021年期(qī)房(fáng)累(lèi)计销(xiāo)售(shòu)面积达(dá)15.6亿平，比重上(shàng)升至(zhì)87％。

　　预售制(zhì)也推动了中国(guó)内地房地产行业的(de)发展。中国(guó)内地(dì)房地产历(lì)经二十多年长周期(qī)繁荣(róng)，行业(yè)各(gè)项指标大幅增(zēng)长。1999-2021年，房(fáng)屋(wū)新(xīn)开(kāi)工面积(jī)从2.2亿平增至19.9亿平，累计上涨(zhǎng)8.2倍，年复合增(zēng)速10.6％。房地产开(kāi)发投资完成额从0.4万(wàn)亿元增(zēng)至14.8万亿元，累(lèi)计上涨35.8倍，年复合(hé)增速17.8％。商品房销(xiāo)售面积和销售金额分别从(cóng)1.5亿平(píng)增至17.9亿平、0.3万亿元增至18.2万亿(yì)元，累计上涨(zhǎng)11.3、65.3倍，年复合(hé)增(zēng)速12.1％、21％。伴(bàn)随房地(dì)产(chǎn)业(yè)的快速发展，房地产企(qǐ)业(yè)从(cóng)无(wú)到有、从国企先行到(dào)民企崛起，队伍逐渐壮大。2018年，房地产企(qǐ)业数量达9.8万个，比1998年的(de)2.4万(wàn)个增长3.1倍。

　　二十年来房地产也(yě)成为拉动中(zhōng)国(guó)内(nèi)地经济(jì)高增长的火车头(tóu)。

　　1）从经(jīng)济增长渠道，房地产带动(dòng)的上(shàng)下游产(chǎn)业链特别长，高达50多(duō)个行业。2020年房地产及其产业(yè)链占GDP的17.2％（完(wán)全(quán)贡献），其中房地产业(yè)增加(jiā)值占GDP的7.3％（直(zhí)接贡献），房地(dì)产(chǎn)带动产业链占GDP的9.9％（间接贡献），其中房地产对金融(róng)、批发、建材的带动(dòng)最为明显。

　　2）从投资渠道，2020年房(fáng)地(dì)产完(wán)全(quán)拉动的投资(zī)占全社会固定(dìng)资产投资的51.5％，其(qí)中，房地产(chǎn)开发(fā)投资占固定资产投资的27.3％。

　　3）从(cóng)金融渠道(dào)，从房地产(chǎn)贷款(kuǎn)占银行各项贷款余(yú)额的比重看，2021年12月为27.07％，如果加上信(xìn)托(tuō)等(děng)通道业(yè)务，占比(bǐ)超过(guò)三(sān)分之一(yī)。从房(fáng)地产(chǎn)融资存量占社(shè)融存量比重看(kàn)，2021年12月占比为18.76％。如果房(fáng)企(qǐ)大面积违(wéi)约，将导致(zhì)银行不(bù)良(liáng)率大幅上升。

　　4）从居民(mín)财富(fù)效应渠道，根(gēn)据我们的(de)《中国住房(fáng)市(shì)值测算报告》，2020年(nián)中国(guó)住房市值为62.6万亿美(měi)元，大于美国的33.6万亿美元(yuán)、日本的10.8万亿美元、英法德三国合计的31.5万(wàn)亿美元。从住房(fáng)市值占股(gǔ)债(zhài)房(fáng)市值(zhí)的比例看，2020年中国为66.6％，高于(yú)美国的27％、日本的37％、英国(guó)的49％、法国的56％、德国的64％。中国(guó)住房市值与股债房市值的比例(lì)较高(gāo)，主(zhǔ)要是因(yīn)为住(zhù)房市值高，以及(jí)中国资(zī)本市场发育尚不成熟，直接融资比例较低，股票、债券市值较低(dī)，居(jū)民投资渠道缺乏。

　　不可否认，预售制背后(hòu)潜(qián)藏的风险确(què)实存在，当前的负面效应愈发凸显。

　　从个人层(céng)面看，绝大(dà)部分(fēn)商品是(shì)一手交钱一手(shǒu)交货(huò)，预售制是对购买者的单方面(miàn)不公平(píng)制度，购房老百姓几乎承担了所有商品不能交付的(de)风险。比如，交房等待期一般为两年，在(zài)此期间(jiān)，购房者不仅承担银行利息，还要承担延迟交房、“一房(fáng)二卖”、房(fáng)屋质(zhì)量、房(fáng)产(chǎn)证延(yán)期办理(lǐ)甚至不能(néng)交房等(děng)风险。另外，购(gòu)房者和开发商之间(jiān)的购(gòu)房合(hé)同、购房者和银行的按揭贷(dài)款(kuǎn)合同是两个独(dú)立的(de)合同关系，如(rú)果开发商发(fā)生违约，购(gòu)房(fáng)者只(zhǐ)能根(gēn)据购房合同向开发商主张权力，但依旧需要(yào)根据按揭贷款(kuǎn)合同按(àn)时向银行进行贷(dài)款(kuǎn)偿还，因此购(gòu)房者(zhě)承担的风险较大。

　　从行业层面看，预售(shòu)制助(zhù)推部分房企过度举债、高杠杆扩(kuò)张，资金若(ruò)遇(yù)到下行周(zhōu)期，会引发资(zī)金(jīn)链断裂、项目搁置(zhì)等系(xì)列风险，进行影响自身信(xìn)用和购房者对行(xíng)业的信心。

　　从(cóng)金融层面看，银行(xíng)作为按揭贷款的发(fā)放方，一旦房(fáng)企(qǐ)因为市场(chǎng)波动或经营不善，出(ch成玉元君的身世是什么，成玉元君是什么身份ū)现(xiàn)资金链断裂等一(yī)系列问题，导致“烂尾”等情况，而房(fáng)企通过与购(gòu)房者签订的预(yù)售(shòu)合同和(hé)按(àn)揭合同，已经从银(yín)行获得房款，如果购房者丧失还款(kuǎn)能力或短期(qī)不能(néng)还款(kuǎn)等，则风险(xiǎn)完全由银行承(chéng)担，银行(xíng)将面临较大的坏账压力。

　　从监管(guǎn)角度看，购房(fáng)者的预(yù)售监(jiān)管(guǎn)资金去哪了？楼盘“烂尾(wěi)”，归根结(jié)底两(liǎng)个字那就是(shì)“没钱”，即没钱付工程款(kuǎn)。在2004版的《城市(shì)商品房(fáng)预售管理(lǐ)办法》中明确规定了开(kāi)发(fā)企(qǐ)业预售商品房所得(dé)款项应(yīng)当(dāng)用于有关的工程(chéng)建设，商(shāng)品房预(yù)售款监管的具体(tǐ)办法(fǎ)，由(yóu)房地产(chǎn)管理部(bù)门制定。但(dàn)多年以(yǐ)来(lái)全国(guó)并(bìng)没(méi)有统(tǒng)一的(de)预(yù)售资(zī)金监(jiān)管规定，各地实行“一(yī)城一策”。例如(rú)，太原、昆明、重(zhòng)庆(qìng)、长沙等城市重点监管(guǎn)资金比例为总预(yù)售款的15-40％左右，郑州、福州、合肥等(děng)城(chéng)市则按照(zhào)项目的建安(ān)成(chéng)本乘以建筑面积或(huò)者项目工程总额报价计(jì)算重点资金。而事(shì)实是，不少购房款未进入监管(guǎn)账户(hù)、或进(jìn)入监管(guǎn)账户后被挪用，导致(zhì)楼盘(pán)没有资金继(jì)续建设。收楼遥遥(yáo)无(wú)期(qī)，月供却被迫继续(xù)还款。那么，监管(guǎn)账户资金如何被挪走的？实(shí)际上，在(zài)过(guò)去房(fáng)地(dì)产大(dà)开发(fā)时代的高(gāo)周(zhōu)转背景下，抽(chōu)调(diào)预售款监管账户资(zī)金，是行业“潜(qián)规(guī)则”。比如(rú)工(gōng)程总承包方，以工程建设名(míng)义，获得监管账(zhàng)户(hù)拨付(fù)资金(jīn)，再由工程方(fāng)将资金(jīn)转给房(fáng)企，而拨付的工程款，远超工程进度所需。通过这些方式套取的资金，在房企各地项目间流动(dòng)，变(biàn)相加杠杆，这样做提供了资金流动性(xìng)，房企抽调(diào)资金统筹拿地、还款(kuǎn)和楼(lóu)盘建设，形成一种资金循环高周转模式(shì)，但(dàn)一定程度(dù)上把风险甩(shuǎi)给了购房(fáng)者。

　　2 国(guó)际经(jīng)验

　　整体来(lái)说，国外商品房预售(shòu)制度(dù)呈现以(yǐ)下特(tè)点：

　　1）预(yù)付款保护：对于购房者预付资金，一般(bān)设有定(dìng)金或预付款(kuǎn)保护机制(zhì)，如英(yīng)国、日本；

　　2）预(yù)付款比(bǐ)重：要求购房者支付的预付款比例相(xiāng)对较低，绝大部分(fēn)房款在房屋交付后(hòu)开始支付(fù)；

　　3）预(yù)付款(kuǎn)支付方式(shì)：预付(fù)款一般以定(dìng)金(jīn)方式支(zhī)付，或按工程进度分期(qī)支付，或(huò)二者结合；

　　4）按(àn)揭(jiē)贷款方式(shì)：一般(bān)采用两种方(fāng)式发放按揭(jiē)贷款，一是按工程进度付款(kuǎn)，按(àn)揭贷款按照工程进度逐渐发放，购房(fáng)者开始月(yuè)供；二是房屋交付后发放按揭贷款(kuǎn)；

　　5）房屋(wū)烂尾(wěi)保护：为预售商品房提供期房烂(làn)尾保(bǎo)险(xiǎn)，在(zài)商(shāng)品房出现(xiàn)重(zhòng)大延期(qī)或重大缺陷(xiàn)时，保障购房(fáng)者权益；

　　6）房(fáng)屋交付保(bǎo)护：房(fáng)屋交(jiāo)付(fù)质量的(de)保(bǎo)障(zhàng)有两种方(fāng)式(shì)，一是期房由政(zhèng)府(fǔ)或(huò)第三方验收合格并提供验收(shōu)凭证(zhèng)后(hòu)，开发(fā)商(shāng)凭验收凭证取得(dé)购房者支付(fù)的房款(kuǎn)。二是(shì)开发商(shāng)为购房者提供一定(dìng)的保(bǎo)修期，通常1-5年，保修期满，购房者(zhě)支付尾款。

　　2.1 美(měi)国(guó)：交付(fù)前预售资金第(dì)三方全程(chéng)监管，交付时开发商凭验收(shōu)凭证取得房款(kuǎn)

　　美国期(qī)房(fáng)定金(jīn)一定(dìng)期(qī)限(xiàn)内(nèi)无条件返还(hái)，最(zuì)低首付(fù)比(bǐ)例为3.5％，交房前仅支付首付，其余房(fáng)款交付后按揭还款，交付前资(zī)金由第三方(fāng)全程监(jiān)管，交付时开发商凭验收凭(píng)证(zhèng)取(qǔ)得房(fáng)款。

　　定金(jīn)及首(shǒu)付(fù)环节，定金比(bǐ)例一般为房(fáng)款的1％-5％，首付比例最低可低于3.5％，根据美国官方数据，2021年美(měi)国平均首付(fù)比例为12％。

　　余款支付方面，除定金或首付外，购房者在房屋交付后通过按揭(jiē)贷款支付剩余房款。

　　资金监(jiān)管方(fāng)面(miàn)，美国为防(fáng)止开发商(shāng)挪用资金，购(gòu)房者的定金及首付(fù)款由第三(sān)方公(gōng)证行或产权(quán)保险公司的(de)信托(tuō)账户监管。如果开发商倒(dào)闭导(dǎo)致楼盘烂尾(wěi)，购房者资金(jīn)可通过申请仲(zhòng)裁取(qǔ)回，且(qiě)不(bù)承(chéng)担任何(hé)责任与损失。而开发商(shāng)在房(fáng)屋建设(shè)过程中的(de)资金(jīn)全部来自银(yín)行，银(yín)行(xíng)根据工程进度向开发商提(tí)供(gōng)一定比例的贷(dài)款，由(yóu)于(yú)开发商挪用资金直接损害银行利益，银行有充分(fēn)动(dòng)机监管开发商施工进度。开发商在房(fáng)屋交付时需取得(dé)由政(zhèng)府相关部门经(jīng)审查后(hòu)发放的验收凭(píng)证，通过验收凭证(zhèng)向银(yín)行(xíng)得(dé)到(dào)购(gòu)房者支(zhī)付的房款。

　　2.2 德国：可(kě)零首(shǒu)付购房，提供期(qī)房烂尾险(xiǎn)

　　德(dé)国(guó)期房可零首付购(gòu)房，房(fáng)款按建(jiàn)造(zào)工期进度支付，按揭按(àn)工期放款后还(hái)贷(dài)，房贷利率(lǜ)采用固(gù)定利率，开发(fā)商或购房者可(kě)购买(mǎi)期房烂(làn)尾保险。

　　预售门槛方面(miàn)，德国开(kāi)发(fā)商(shāng)在项目(mù)获批(pī)后即可预售房屋。签署(shǔ)购房合同(tóng)前，购房者需(xū)支付约2000欧的(de)定金并进行预约公证(zhèng)，签订合同后定(dìng)金退还。如由于任(rèn)何(hé)原因不能购买，定金按照德国法(fǎ)律全部退还。

　　签署购房合同(tóng)后，购房(fáng)者需支付公(gōng)证(zhèng)费(fèi)和土地交(jiāo)易(yì)税，分别为(wèi)房屋售价(jià)的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用不包含在购房款中，属于购(gòu)房(fáng)附加费。

　　首付方面，德国没(méi)有(yǒu)规定最(zuì)低首(shǒu)付比(bǐ)例(lì)，可零首付购房。

　　余款(kuǎn)方面(miàn)，德国也采取按工期支付房款的制(zhì)度(dù)，一般(bān)分(fēn)7笔进行支(zhī)付，具体支付节点、比例因项目而异(yì)。一般来说，支付节点可分(fēn)为(wèi)公证(zhèng)后、主体完(wán)工、内部水暖电路完工、窗户(hù)玻璃(lí)完工(gōng)、室内清洁及墙面完工、地板完工、全部完工(gōng)，支付比例可能(néng)是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭(jiē)方面，购房者可(kě)在支付房款前申请房贷，房贷(dài)利(lì)率采用(yòng)固(gù)定利率(lǜ)，银行按施工节奏分多次发放贷款，每笔贷(dài)款给(gěi)予(yǔ)购房者一定(dìng)使(shǐ)用期限，期限(xiàn)结束后(hòu)，购房者开始(shǐ)还贷。

　　保(bǎo)险方(fāng)面，德国保险公司针对期房设计(jì)了(le)两种保险，保险的功能(néng)是(shì)当房屋出现重大延期或重大缺陷时，保险公(gōng)司保证开发商赔偿或(huò)修复，开(kāi)发商破(pò)产，由保险公(gōng)司负责相应赔偿。保险由(yóu)开发商(shāng)或(huò)购房者购买(mǎi)。

　　2.3 英国：10％定金保险保护(hù)机制(zhì)，55％-80％房款交房时支付

　　英国预售制设有(yǒu)10％定金保险保护机制，交房前付款比例仅20％-45％，资金由买卖双方律(lǜ)师严格监管。

　　订立合同(tóng)前，买卖(mài)双方均有(yǒu)一名律师，负责沟通(tōng)期房交易(yì)中的房产、资金、合同(tóng)等各个环节，各(gè)环(huán)节内容确认无误后(hòu)签(qiān)订首付交换(huàn)合同。

　　定金方面，英国设置了(le)10％定金保险保护机制(zhì)，当开发商出现财务、经营(yíng)问(wèn)题时(shí)，购房者10％的(de)定金由(yóu)保险公司(sī)赔付，而(ér)超出10％的部分(fēn)较难(nán)追回(huí)。

　　首(shǒu)付方面，首付(fù)比例通常为(wèi)10％-25％，首付(fù)需要在合同签订21天内(nèi)支付。

　　余款支付(fù)环节(jié)，英国采(cǎi)取按工(gōng)程(chéng)进度付款的方式，但是交房前(qián)付款比(bǐ)例(lì)相对较低(dī)，一般会在合同(tóng)签订6-24个月分别支付两笔(bǐ)5％-10％的款项，即(jí)交(jiāo)房前付款(kuǎn)比例在20％-45％之间，剩余(yú)款项交房后支付(fù)。

　　交付环(huán)节，英国规(guī)定房屋必须经过房产公(gōng)证(zhèng)公(gōng)司的检(jiǎn)验验收后才能交付，交付后方可(kě)按揭还贷(dài)。

　　资(zī)金监管环(huán)节，英国期房(fáng)预售资金(jīn)监管极为(wèi)严(yán)格，资金也由律师监管(guǎn)，在确认工程进(jìn)度、支付相关款项过程(chéng)中，由买(mǎi)房律师将资金转给(gěi)卖方律师，卖方律师(shī)转给开发商(shāng)，即资(zī)金在进(jìn)入(rù)开发商账户前经过两道(dào)关口，有(yǒu)利于保障购房(fáng)者资金安全。

　　2.4 日(rì)本(běn)：为规范期房(fáng)交(jiāo)易立法，设置期房(fáng)预付(fù)款(kuǎn)保全措施(shī)

　　日本(běn)期房交易立(lì)法，定金超(chāo)5％或1000万日元时(shí)，开(kāi)发商必须完成“预售房定金(jīn)保全(quán)措施”，交(jiāo)房前付款比(bǐ)例不超房款的20％，开发商违(wéi)约需返(fǎn)还定价(jià)并赔偿约10％房款(kuǎn)，交房后按(àn)揭(jiē)还(hái)款(kuǎn)。

　　立法方面，日(rì)本(běn)二战(zhàn)结束后由于房屋供给(gěi)严重(zhòng)失衡，叠加法律空白，社会上“一房二卖”现象(xiàng)普遍，为此(cǐ)，日本政府1952年(nián)出台《宅地建筑物交易法》，经多次(cì)修订，目前是(shì)唯一一(yī)部规范期房交易的法(fǎ)律。

　　定(dìng)金保护方(fāng)面，根(gēn)据日本《宅地(dì)建(jiàn)物取引(yǐn)业(yè)法》，对购(gòu)房者支付定(dìng)金超过5％或超1000万日元的(de)部分，法律(lǜ)要求开发商必须完(wán)成(chéng)定金保(bǎo)全措(cuò)施才可预售(shòu)。什么是定(dìng)金(jīn)保(bǎo)全措施？即买卖(mài)双方(fāng)签订购房合同时(shí)，开发商(shāng)向(xiàng)金融(róng)机(jī)构或指定保证机构或保险机构(gòu)签订定金保证委托合同，设(shè)置购(gòu)房者定金的保(bǎo)证或保险，并将相应的保证金证明书交付给(gěi)购房者。除定金(jīn)外，其他(tā)预先支付的购房款也受该措(cuò)施保护。若开发商倒闭导致期房烂(làn)尾，购房(fáng)者可凭保证(zhèng)金证明书(shū)向金融(róng)机构(gòu)或保(bǎo)证机(jī)构或保险公(gōng)司兑付(fù)，同时，开发商(shāng)需向(xiàng)购房者赔付违约(yuē)金，一般约为房价的(de)10％。

　　房款支付环(huán)节，交(jiāo)房前只需支付最多(duō)不(bù)超20％的定金，签订(dìng)购房合同后，购房者即可向银行申(shēn)请(qǐng)贷款，但交房后才开始按揭贷款，除(chú)定金(jīn)外(wài)的剩余房款(kuǎn)在交房(fáng)后(hòu)开始支付。

　　2.5 新加(jiā)坡：买方(fāng)资(zī)金由银行监管，享(xiǎng)1年保修(xiū)期后付(fù)尾款

　　新(xīn)加坡期房购房者违约可(kě)返还相(xiāng)当于(yú)3.75％房款的订金，首付比例20％，余款(kuǎn)按工程进度支付，所有资金(jīn)进银行专门项(xiàng)目(mù)资金(jīn)账户，交房(fáng)后满1年保修(xiū)期后(hòu)支付15％尾(wěi)款(kuǎn)。

　　订金(jīn)支(zhī)付环节，新加坡(pō)开发商有统(tǒng)一的选购权(quán)合同以及订金返还机制，即OTP，签订OTP后需(xū)支付5％房款作为订金，OTP有效期14天，执行OTP则进一步签订购买合同(tóng)，不执行OTP则退还3.75％的(de)房款(kuǎn)。

　　首付比例(lì)方面(miàn)，签订购房合同后，购房者需(xū)支付15％的(de)首付及(jí)印花税，同时购房者(zhě)向银(yín)行申请按揭贷款。

　　余(yú)款支付上，新加(jiā)坡(pō)期房同样(yàng)采取按工程(chéng)进(jìn)度付款的方式，《发(fā)展商条例》对(duì)期房(fáng)付(fù)款流程做了统一详(xiáng)细规定，要求所有(yǒu)开发(fā)商遵守(shǒu)，支付节点一(yī)般为合(hé)同(tóng)签订后、地基完工、框(kuāng)架完工、管道门窗等完工等，支付比例约为(wèi)20％、10％、10％、5％、25％。银(yín)行按揭贷款也依照工(gōng)程进度放款，月供在(zài)此过(guò)程中(zhōng)随着放出贷款的增加而增加，未放款部(bù)分(fēn)无需月供。

　　资金监(jiān)管方面，购房(fáng)者的订金与付款会存入银行(xíng)专门的项目资金账户(hù)，账户资金提取须(xū)与房屋建设有关。房屋交(jiāo)付后，购房者享(xiǎng)受1年(nián)的房屋保(bǎo)修期，此后购房者支(zhī)付15％的尾款。

　　3 启示

　　一，短期来看(kàn)，当前房地产到了(le)政(zhèng)策出(chū)手临界点，重点是保交楼(lóu)和房企重组。一方面(miàn)，加大对刚需(xū)和改善型需求的支持力度，长短兼顾妥善应对(duì)局部(bù)停贷现象，重点是保交楼(lóu)保复工保(bǎo)民生(shēng)，给予(yǔ)强有力的(de)金融工具支持。另一方面，从现在起，对还(hái)在正常运转的(de)房企包括民营企业，加(jiā)大支持力(lì)度，由优质房(fáng)企牵头并购重组整个行业，为(wèi)每个房企配(pèi)套AMC和财团(tuán)，给(gěi)予金融(róng)工具配套。

　　二(èr)，中期来看(kàn)，应充(chōng)分估(gū)计形势复杂性和(hé)人性复(fù)杂性，兼(jiān)顾(gù)化(huà)解停贷、复(fù)工保交(jiāo)楼、重组房(fáng)企债务、恢复市场信心以及(jí)长效机制。长效机制四大关(guān)键是推(tuī)动(dòng)城(chéng)市(shì)群(qún)战(zhàn)略、人地挂钩、金融(róng)中(zhōng)性稳定和房地产税。定(dìng)金环节，建立开发商(shāng)违约后定金保护机制，如(rú)将已支付定金冻结(jié)至(zhì)房屋交付阶段，保(bǎo)障(zhàng)购房者定金安全。签订合(hé)同环节，鼓励保险公(gōng)司介入，为房屋重(zhòng)大延期以及重大缺陷(xiàn)等情况提供充分(fēn)的保障。余(yú)款(kuǎn)支付环节，建立按工程进度(dù)付款机制或交房后按(àn)揭(jiē)贷(dài)款机制，充(chōng)分(fēn)保(bǎo)护购(gòu)房者的权益。资金监管环节，引入独立于(yú)开发商、银行(xíng)的第三(sān)方资(zī)金(jīn)监管机构(gòu)，或由(yóu)政府相关(guān)部门直接监(jiān)管，以(yǐ)此防(fáng)止资(zī)金挪用现象。交付环节，建立商(shāng)品房保修(xiū)期制度。保(bǎo)修期内，开发(fā)商应对房屋质(zhì)量(liàng)问题(tí)全权(quán)负责、免费维修，购房者在保修期结束(shù)后支付尾款(kuǎn)。

　　三，长期来看，取消(xiāo)商(shāng)品房(fáng)预(yù)售制是大势所趋。一方面，98年房改(gǎi)时，全国缺房子，开发商缺钱，预售制(zhì)是权宜之计，现(xiàn)在全国套户(hù)比超(chāo)过1，从大(dà)开(kāi)发进入(rù)存量(liàng)时(shí)代，对(duì)购房民众不公平的(de)预售(shòu)制已经(jīng)过时了(le)，该取(qǔ)消了(le)，改(gǎi)为现房销(xiāo)售(shòu)。另一方面，取消预售(shòu)制，改为现房销售，开(kāi)发(fā)商将拼的不是五花八门、眼花缭乱、不知道能不能(néng)兑现的营销手段，而是所见即所得的(de)过硬的产品质量和诚信，这才(cái)是对购房民众的最根本最实质的(de)保(bǎo)障，这样将极大的(de)提升开(kāi)发商的建筑质量，实现良币(bì)驱逐劣币。

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