万柳书院，暴雷了。

　　今年年初“万柳少爷(yé)”的意外走红，让这(zhè)个位于北(běi)京海(hǎi)淀的豪宅被(bèi)全国(guó)知(zhī)晓，其背后曾宣称(chēng)要做地产界“劳斯莱(lái)斯”的神秘开发(fā)商——中赫集团，也(yě)被拉(lā)向台前(qián)。

　　而如今，万柳书院再(zài)次受(shòu)到舆论关注，起因中赫集团成了(le)共(gòng)同债务(wù)人(rén)被中国(guó)信达(dá)追债，中(zhōng)国(guó)信达为了收(shōu)回钱款不(bù)得(dé)不将中赫(hè)抵押的75套万柳书(shū)院(yuàn)豪(háo)宅拍卖(mài)。可(kě)问题是，这些房子早已售出，业主并非(fēi)中(zhōng)赫(hè)集团，那些(xiē)真(zhēn)正斥巨资购入房(fáng)产(chǎn)的有钱(qián)人，房子现在莫名奇妙地被拍卖，算(suàn)是被割了！

　　截(jié)至发稿，暂未看到这些业主的维权信息，难怪有(yǒu)网友(yǒu)调侃：“富人(rén)被割韭(jiǔ)菜(cài)的时候，他(tā)们的姿(zī)势都(dōu)那么优雅。”

　　不过事(shì)件背后，可能没你想象(xiàng)的那么简单。

　　1

　　富人被精准收割？

　　最惨的(de)可能还是债主

　　“北京豪宅的尽头是万柳(liǔ)书院”，但谁都没想到，这(zhè)个位于海(hǎi)淀核心区(qū)位，名校(xiào)环绕(rào)的(de)顶级豪(háo)宅，竟然暴雷了！

　　近日(rì)，有网(wǎng)友发现，中国信达(dá)在京东拍卖上，上(shàng)架了(le)“北京赫华恒(héng)瑞房地产(chǎn)开(kāi)发有限公司(sī)不(bù)良债权转让项目(mù)”，债权总(zǒng)额高(gāo)达近(jìn)47亿，该项(xiàng)目的抵(dǐ)押(yā)物(wù)中，包括75套万(wàn)柳书院住宅。

　　据京东拍卖(mài)显示，上述不良债权(quán)转让项目的处置主体(tǐ)是中国(guó)信达资(zī)产管(guǎn)理(lǐ)股份有限公司北京(jīng)市分公司（下称(chēng)中(zhōng)国信(xìn)达北分），处置的是对(duì)北京(jīng)赫华恒瑞房地产开发(fā)有限(xiàn)公司（下(xià)称赫华恒瑞）的不良债(zhài)权。截至(zhì)2023年1月31日，债权金额约为46.95亿(yì)元人民币(bì)，其(qí)中(zhōng)债(zhài)权本金(jīn)37.50亿元。中(zhōng)赫集(jí)团(tuán)有限公司是共同债务人。目前，该项异丁烯结构式图片，异丁烯结构式怎么写目已(yǐ)有1万次围观，35名(míng)意向人。

　　从表面上看，这(zhè)就是一起中国信达(dá)北分讨债的故事，但实际上(shàng)，75套豪宅的(de)背后(hòu)暗藏秘(mì)密(mì)。

　　据(jù)此前媒(méi)体报道，万(wàn)柳书院总共301户，而且早已售罄。如果该(gāi)报道属(shǔ)实，说明这些(xiē)房子实际(jì)上都是(shì)卖(mài)出去了的，是(shì)有(yǒu)人住的。

　　那为什么中(zhōng)国信达的(de)拍卖页面上又(yòu)注明这75套房子是“未出售”的(de)状态呢？只能说明这些房子根本(běn)没有(yǒu)网签(qiān)，也没(méi)有房(fáng)产(chǎn)证！

　　第(dì)一财经的报道证实了上述内容(róng)。有豪宅中(zhōng)介透露，中赫集团早就把(bǎ)这75套房子抵押出去(qù)，现在还没资金解抵押，所以不(bù)能网签(qiān)、没办房(fáng)本。

　　作为海淀的顶级豪(háo)宅，最强学区房(fáng)，万柳书院的业主基本都是北(běi)京的高端人士，柳传志(zhì)、丁(dīng)磊等知名商业大佬也是(shì)万(wàn)柳(liǔ)书院的业(yè)主(zhǔ)。另据地产自媒体“地产八卦女”爆料(liào)，万柳(liǔ)书院(yuàn)的业主中，还有不少中赫集(jí)团(tuán)的高管、合作伙伴、亲戚朋友等。

　　由(yóu)此，不(bù)少(shǎo)网友感叹，“富(fù)人也被精准收割了！”

　　不过，如果(guǒ)这(zhè)些业主确实已经支付(fù)价(jià)款并实际占有，那么(me)，中(zhōng)国信达转让这笔不良债权回本的愿(yuàn)望，或(huò)将泡汤。这次拍卖(mài)损失最大的，没准还是债主中国信达。

　　根据相关法律规定(dìng)，民事执行中，业主(zhǔ)已经支(zhī)付价款(kuǎn)并实际(jì)占有，但未办理过(guò)户手续的，如果(guǒ)业主(zhǔ)没有过错(cuò)，人(rén)民法院不得(dé)查封(fēng)、扣押、冻结，已经查(chá)封的可以向法院提出执行异(yì)议申请(qǐng)，请(qǐng)求法院(yuàn)解(jiě)除查封(fēng)，同时可(kě)以联合(hé)起诉开发商，要求退(tuì)还购房款或办(bàn)理房产证，并承担(dān)违(wéi)约(yuē)责任。

　　此外，今年(nián)4月，人民法院报(bào)公(gōng)布《最高人(rén)民法(fǎ)院关于(yú)商品(pǐn)房消费者权利保护问题的批复》，以司法解释的(de)方式明确了(le)购房人的优(yōu)先权：

　　商(shāng)品房消费(fèi)者以居住为(wèi)目的购买房(fáng)屋并已(yǐ)支付全(quán)部价(jià)款，主张其房(fáng)屋交(jiāo)付(fù)请求权优先于建设工程价款(kuǎn)优先受(shòu)偿权、抵押(yā)权(quán)以及其他债权的，人(rén)民(mín)法院应当予以支(zhī)持(chí)。只(zhǐ)支付(fù)了部(bù)分价(jià)款的商品(pǐn)房消费者(zhě)，在(zài)一审法庭辩论终结前已实际(jì)支付剩余价款的，可(kě)以适用前款(kuǎn)规定(dìng)。

　　也就是说，如果这75套房子均为“已售未网签”，那么这(zhè)笔不良债权，实际上(shàng)是个烫手山芋。可能不仅不能卖出去回(huí)本，抵押的(de)这75套房子，还(hái)会被(bèi)业主(zhǔ)讨(tǎo)回去。

　　中国信(xìn)达(dá)，将会赔(péi)了夫(fū)人又折兵？

　　2

　　地(dì)产界的“劳斯(sī)莱斯”

　　成了(le)“老(lǎo)赖”

　　这次债权(quán)公司中国信达申请不(bù)良(liáng)债权转让，可以追溯(sù)到金谷(gǔ)信托踩雷赫华恒(héng)瑞。

　　天眼查显示，目前(qián)中国信达已经成(chéng)为赫华恒瑞唯(wéi)一股东(dōng)。但(dàn)此(cǐ)前，赫华恒瑞为(wèi)中赫(hè)集团旗下子公司。2019年4月22日，中赫集团、中赫置地(dì)等选择退出了赫华恒瑞(ruì)的股东行列，中国金谷国(guó)际信托(tuō)有限责(zé)任公司(sī)成为了唯一(yī)股东，后者由中国信达资(zī)产管(guǎn)理股份有限公司持股93.75％。

　　作为(wèi)房地产开发商，相较其他房企，中赫(hè)集团既没有很大规模，也没有(yǒu)很高的国(guó)民知(zhī)名度，但却(què)在北(běi)京豪(háo)宅圈留(liú)下一个个传说。

　　如钓鱼台七号院，作为中(zhōng)赫集团(tuán)进入北京的(de)第一(yī)个豪宅项目，2011年，中赫置(zhì)地推出钓鱼岛七号院3号楼，高(gāo)达30万/平米的天价，成为(wèi)当时京城最贵的楼盘，引发(fā)了市场强烈震惊(jīng)。

　　随后(hòu)开发的万柳书院，更是被誉为“北京海淀顶(dǐng)端豪(háo)宅”。2012年，中赫(hè)置地(dì)以26.3亿元，溢价率40.9％，从融(róng)创、保利、万科(kē)等大型知名房(fáng)企手中，抢下了北京万柳地块，成为北京当(dāng)年(nián)的(de)“双(shuāng)料地王”。很快，万柳(liǔ)书院就以神秘高端的姿态杀入(rù)市场，无论是一块块从(cóng)荷兰运(yùn)回来的灰砖垒起(qǐ)来(lái)的五米高墙，还是每棵(kē)成本超6万的(de)成年银杏树(shù)，还是(shì)每(měi)平米20万(wàn)元的价格，都令业内外震(zhèn)撼(hàn)不已。

　　“万柳(liǔ)的(de)墙、西宸(chén)的(de)缸(gāng)、霄八的顶儿、融创(chuàng)的湖、紫辰院(yuàn)的(de)树、北平府的院儿。”从(cóng)这句顺口(kǒu)溜中，就可看出其在北京(jīng)豪宅圈的地位。2014年(nián)末上市的它，对手是当(dāng)时(shí)有名(míng)的融创观澜嘉苑(yuàn)、佳兆(zhào)业广场、恒大华府等(děng)，现如(rú)今，它远远(yuǎn)超过这些对手。

　　去年，万柳书院一套300平米的法(fǎ)拍房(fáng)，最终成(chéng)交价1.09亿、单价达到惊人的36万元/平米(mǐ)，说明万柳(liǔ)书(shū)院虽然已经推出了(le)8年(nián)之(zhī)久，但其依旧(jiù)在北京豪宅圈备受追捧(pěng)。

　　中(zhōng)赫集团开发的豪宅，也吸引(yǐn)了不(bù)少(shǎo)知名人(rén)士，如知名演员宋丹丹，就(jiù)住在钓鱼台七(qī)号院。而柳传志、丁磊等知名商(shāng)业大(dà)佬则居住在(zài)万柳书(shū)院。

　　几(jǐ)大(dà)豪(háo)宅的成(chéng)功奠(diàn)定了中赫集团(tuán)的“高端路线”，也因(yīn)此，它(tā)被(bèi)外界(jiè)贴上了，“卖北京城最贵的(de)房，拿北京城最贵的地”，“做(zuò)地产(chǎn)中的‘劳斯莱斯’”的标签(qiān)。

　　但隐藏在豪宅开发商光(guāng)环(huán)的背后，这个地产界“劳斯莱斯(sī)”却多次成为被执行人，被执行标的高达11亿。

　　今年年初(chū)，因为履行能力(lì)而拒不(bù)履行生效(xiào)法律文书确定义务(wù)，中赫集团正式成(chéng)了“老赖”。

　　3

　　中(zhōng)赫被北京国(guó)安(ān)坑(kēng)了？

　　中赫集团如今沦(lún)落到这个地(dì)步，其实是(shì)有迹可循的。

　　事(shì)实上，早在(zài)今年年初(chū)“万柳书院少爷”走红(hóng)之时，深(shēn)蓝(lán)财经就(jiù)曾深挖出背(bèi)后的(de)中赫集团，发现其(qí)深陷财务危机(jī)。

　　从知名豪宅的开发(fā)商到沦为“老(lǎo)赖”，中赫集团实(shí)控人周金(jīn)辉的人生轨(guǐ)迹跟着(zhe)急转直下。而追根(gēn)溯源，这个转折点，就在于收购北京国安。

　　近十年来，房(fáng)企(qǐ)纷纷开始了多元化(huà)转型(xíng)，但转型之路并不(bù)好走。早在2008年开(kāi)始，中赫集团就尝(cháng)试过多(duō)元化业务，先后(hòu)进军能源(yuán)市场(chǎng)、团购网站(zhàn)，但最(zuì)终(zhōng)都惨淡(dàn)收场。最(zuì)终，周(zhōu)金辉(huī)将转型的目(mù)光(guāng)，放(fàng)到了体育领域。

　　2016年(nián)，在蚂蚁金服与(yǔ)IDG资(zī)本(běn)退出后，中赫集团以35.5亿元(yuán)参股国安足(zú)球俱(jù)乐部(bù)64％股(gǔ)权，成(chéng)为国安(ān)的新东(dōng)家。接着在2021年6月，中(zhōng)赫集团从(cóng)中信集团手中拿下(xià)北京国安(ān)俱乐部(bù)36％股权，至此拿下北京国安俱乐(lè)部全部(bù)股权。如(rú)果北京(jīng)国安的估值(zhí)一直没变，那(nà)么中赫集团拿(ná)下(xià)北京国安，总计花费(fèi)了(le)约55.5亿。

　　看到这里(lǐ)，有人也(yě)许会感叹(tàn)：卖豪(háo)宅真是赚钱啊！NO，NO，NO!如(rú)果真的是(shì)这样，中赫为(wèi)什么又要质押股(gǔ)权呢(ne)？

　　2017年以来，异丁烯结构式图片，异丁烯结构式怎么写中赫集团(tuán)及其(qí)实控人(rén)周金辉夫妇(fù)将其手中(zhōng)的(de)中赫集团股份质押陆续质(zhì)押，据企(qǐ)查(chá)查显示，目(mù)前中赫集团共有11条股权出质记(jì)录。质权人包括海(hǎi)金(jīn)商业保理、北(běi)京建工、山东国际信(xìn)托、中融(róng)信托、中信建设等。

　　这与入主北京(jīng)国安的时间完全吻合。

　　然而，入主(zhǔ)北(běi)京国安后，不仅(jǐn)国安的(de)经营(yíng)状况没有得到改善，中赫(hè)集团也被拉入泥淖(nào)。

　　据北京产权交易(yì)所官网信息(xī)显示(shì)，2020年，北京国安(ān)足球俱(jù)乐部实(shí)现(xiàn)营业收入1.03亿元，净利(lì)润(rùn)-12.09亿(yì)元。截(jié)至2020年末，该俱乐(lè)部资(zī)产总计5.38亿元(yuán)，总负债18.51亿元。

　　为了缓解(jiě)资(zī)金压力，中(zhōng)赫集(jí)团和周金辉夫妇(fù)还(hái)在持续质押(yā)手中的中赫集团股(gǔ)份，但国安和中(zhōng)赫的经营状况却(què)持续没(méi)有好转(zhuǎn)。

　　不仅中赫集团被(bèi)5次(cì)列被执(zhí)行人，执(zhí)行标(biāo)的高达11亿，北(běi)京国安(ān)也3次与(yǔ)中(zhōng)赫集(jí)团(tuán)、中赫(hè)置地、及中赫集团股东(dōng)周金辉、李彩霞等共同成为被执行(xíng)人，执行标的约10.45亿。

　　今年(nián)1月，因为(wèi)履行能(néng)力而拒不履行生效法律文书确(què)定(dìng)义务，上(shàng)述被执行人成为“老赖”。只(zhǐ)有北京国安，目前幸免于(yú)难。不过在实控人(rén)都成为老赖的情况下，被执(zhí)行10个多亿的北京国安，又(yòu)如何能独善其身？

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