导读

　　黄(huáng)金(jīn)二(èr)十年之后(hòu)，当下中国地产步入大(dà)分化时代而非停滞期。

　　要点

　　过去二十年是中国房地(dì)产市场黄(huáng)金二十年。2019-2021年，连续三年(nián)商品住(zhù)宅销售面(miàn)积超(chāo)15亿平，足够4000万(wàn)家庭入住。恰逢(féng)近年地产持(chí)续低景气(qì)，有(yǒu)关(guān)中国(guó)地产是否(fǒu)过剩的(de)讨论日益热烈。

　　拨开迷雾，本文(wén)试图(tú)厘(lí)清中国(guó)城(chéng)镇存量住宅真实情况(kuàng)，据此(cǐ)判断中国未(wèi)来地产趋势(shì)。

　　有媒体渲染(rǎn)中国地产存量极度过剩，事(shì)实(shí)是否如此(cǐ)？

　　住(zhù)建(jiàn)部披露全国有近6亿栋房屋建筑，第(dì)七次人口普(pǔ)查调(diào)查数据显示城镇家庭户(hù)人均住宅间数为1.06间。市(shì)场(chǎng)陷入怀疑(yí)，中国房子是(shì)否真的过剩？

　　事实上住建部(bù)披露(lù)的近6亿栋城乡房屋建(jiàn)筑中，城镇建(jiàn)筑占(zhàn)比不到一成，其中还包括大量城镇非住宅建筑，如商业办公楼、学校等，因此6亿栋房屋中(zhōng)城镇住宅(zhái)占比极低。

　　七普显示中国城镇居民人(rén)均住宅间数为(wèi)1.06间，但居住舒适(shì)不是人均一间房所能(néng)满(mǎn)足(zú)，它与(yǔ)房屋(wū)质量(liàng)、居住面积、配套(tào)设施等因素密切相(xiāng)关。中(zhōng)国的人均住宅间数较(jiào)发达国(guó)家还有很大差距。人(rén)均住宅间数大(dà)于1同样不意(yì)味着(zhe)中国住宅(zhái)市场已经饱(bǎo)和。

　　我们测算(suàn)发现中国城镇居民户均1套房，其中每户(hù)持有商品住宅仅0.64套。

　　目前并无直接公布(bù)中国家庭户均住(zhù)宅的(de)数据(jù)，我(wǒ)们根(gēn)据商品住宅套(tào)数、商品住(zhù)宅(zhái)占(zhàn)比和城镇家庭户数，计(jì)算(suàn)出(chū)城镇(zhèn)家(jiā)庭住宅(zhái)套(tào)户比。

　　测算结果显示，目前城镇家(jiā)庭(tíng)户均拥有0.86套房，其(qí)中(zhōng)0.54套为(wèi)商品住宅(zhái)。若期(qī)房(fáng)顺利交付，直至2024年，中国每(měi)户城(chéng)镇家庭才拥有1套住(zhù)宅(zhái)，其(qí)中(zhōng)商业(yè)住宅仅(jǐn)0.64套。

　　户均一(yī)套房似(shì)乎意味着(zhe)户户(hù)有房，然而事实上中国住宅市(shì)场供需并不平衡。

　　国际(jì)数(shù)据显示(shì)，成(chéng)熟(shú)房(fáng)地产市场的住宅套户(hù)比会大于1，在1.1左右。

　　之所以说不平衡，是因为(wèi)户均一套房无法满(mǎn)足流动人口的租赁和置业需求。全国(guó)总(zǒng)人口(kǒu)的近三成都是流动(dòng)人(rén)口，流(liú)动(dòng)人口会选择在大城市租房挣钱，在老家(jiā)买(mǎi)房，从而产生了额外(wài)的住(zhù)宅需求。

　　即便(biàn)户均一套房(fáng)，中国未来地产仍(réng)有(yǒu)四大新增需求(qiú)动力。

　　第(dì)一(yī)，户均人口(kǒu)规模缩小(xiǎo)，一人户(hù)、两人户占比不断增(zēng)加，导致家庭户数增(zēng)多。小家庭化(huà)趋势将(jiāng)延续，带来(lái)新户购房需(xū)求增(zēng)长(zhǎng)。

　　第二(èr)，经济板块的分(fēn)化日益明显，区(qū)域经(jīng)济资源分配的再集中吸引着人口(kǒu)流入，人口净迁入城市的新增住宅需求有望(wàng)持续旺盛(shèng)。

　　第三(sān)，30％左(zuǒ)右的家(jiā)庭(tíng)住(zhù)在(zài)2000年以前建成的住宅中，涉及超9000万家庭、81亿平方米的住宅建筑(zhù)面积。促成“老破小”住宅的(de)改造势在必行。

　　第(dì)四，中国的人(rén)均住(zhù)宅间(jiān)数与(yǔ)人(rén)均住宅(zhái)建筑面积(jī)均较(jiào)发(fā)达国家(jiā)有着不小差距(jù)，“住上更大(dà)房子(zi)”的改善性需(xū)求正在不断(duàn)增(zēng)加。

　　黄金二十(shí)年之后，当下中国地(dì)产(chǎn)步入大分化时(shí)代而非(fēi)停滞期。

　　如果说过(guò)去二十(shí)年是中国地产黄金发展期，地(dì)产矛盾更多体现为住宅供给存在(zài)不足，这(zhè)是过(guò)去二十年房价快速(sù)上涨(zhǎng)基石(shí)。那么当下房地(dì)产大分化时(shí)代已至，大分化(huà)时(shí)代下地产矛(máo)盾则更多体(tǐ)现在住宅质(zhì)量供需冲(chōng)突。

　　地(dì)产大分化必将(jiāng)体现(xiàn)在不同能级(jí)城市之间，不同区域板块之间，不(bù)同品(pǐn)质住宅之间(jiān)。

　　目录

　　正文

　　引言

　　不久(jiǔ)前，官(guān)方披露全国已(yǐ)有(yǒu)近6亿栋房屋建(jiàn)筑，引发热议。从2月以来，各大城市二(èr)手(shǒu)房挂牌量突然激增(zēng)，引发一阵二手房的(de)“抛(pāo)售潮”。

　　让市(shì)场(chǎng)不(bù)禁担心，中国的房(fáng)子是否(fǒu善作善成意思久久为功，善作善成意思是什么)已经过剩？

　　中国城镇(zhèn)住(zhù)宅到底是供给过剩，还是供需平(píng)衡，或是仍然存在不足？可惜由(yóu)于住宅存(cún)量数(shù)据(jù)并未公布，我们无法直(zhí)接知晓具体情况。

　　拨开迷(mí)雾，我们测算(suàn)出中国城镇家庭户均拥有住宅套数，回答(dá)当前的(de)房子是(shì)否真的(de)过剩(shèng)了？据此判(pàn)断未来(lái)房地产(chǎn)市场会如何(hé)发(fā)展。

　　一、如何有效观察中国(guó)户均(jūn)拥有住宅(zhái)数(shù)量

　　（一(yī)）中国(guó)住宅数量过(guò)剩的直观判断站不住(zhù)脚

　　今年2月(yuè)，在以全国(guó)自然灾(zāi)害(hài)综合风险普(pǔ)查工作情况(kuàng)为主(zhǔ)题的新闻发布会上，负责人(rén)对外披(pī)露：“住宅城乡(xiāng)建设行业获(huò)取了全(quán)国近6亿栋城(chéng)乡房屋建筑(zhù)数据以及80多万处市(shì)政设施数据。”

　　14亿人住6亿栋房屋建筑，平(píng)均每(měi)栋建筑(zhù)住不到3人，住(zhù)宅市场(chǎng)看似已经(jīng)过剩。

　　在(zài)这(zhè)近6亿栋(dòng)房屋建筑中(zhōng)，农村房屋占(zhàn)9成(chéng)以上，以栋数计算的(de)城镇房(fáng)屋实际仅有(yǒu)4700多万栋，还包(bāo)括了大(dà)量商业楼、写(xiě)字楼、学(xué)校、医(yī)院等非住宅。总的算下来(lái)，住宅占(zhàn)比并不大。

　　第七次人口普查(chá)数据公布(bù)了中国城镇家庭户人均住(zhù)宅间数为1.06间，其中城市家庭户居(jū)民(mín)人均0.99间，乡镇家庭户居民人均1.18间。

　　人(rén)均住宅间数大于1，看似意味(wèi)着人人都有房间居住。

　　居(jū)住(zhù)水平不(bù)仅与房间数量有关，更(gèng)与房屋质量、居住面积、配(pèi)套(tào)设施等(děng)因(yīn)素密切相(xiāng)关。单单从人(rén)均住(zhù)宅间数不能完全反映出城(chéng)镇居民的居住水平。

　　中国主要是(shì)以(yǐ)家庭(tíng)为(wèi)单位购买(mǎi)成(chéng)套住宅，一套设施齐全(quán)的住(zhù)宅才是城镇居(jū)民宜(yí)居的选择。

　　（二）中国户均(jūn)住宅的测算思(sī)路、数(shù)据和方法(fǎ)

　　中国城镇(zhèn)居民住宅主要分两大(dà)类(lèi)，一类(lèi)是商品住宅，另一(yī)类是保障房、原公有(yǒu)住宅、自建房等非商品住宅。

　　目(mù)前缺(quē)乏统计数据(jù)，并没(méi)有直接公布城(chéng)镇住宅(zhái)数量。居民住宅(zhái)相关数据有两处(chù)可(kě)以直接公(gōng)布，一是每年(nián)商品住宅(zhái)销售套数（统(tǒng)计局）；二是居民住宅来(lái)源（人口普查数据）。计算(suàn)中(zhōng)国居民户均住(zhù)宅数量，我们主要用到上述两组数据。

　　中(zhōng)国住宅改(gǎi)革始于(yú)1998年(nián)，1998年之前商品住宅数(shù)量极少，可忽略不计。估算城(chéng)镇居民户均住(zhù)宅套数分三步走：

　　第一步，将1999年以来每年商品住宅销售套数相(xiāng)加，我们就能够得到当前商品住宅总存量。

　　第二(èr)步，根据城镇居(jū)民拥有的商品住宅和非商品住(zhù)宅比例，推算(suàn)得到居(jū)民住宅总(zǒng)套(tào)数。

　　第三步，将城镇(zhèn)居民拥有的商品住宅总(zǒng)数除以家庭(tíng)户(hù)数(shù)，我们就能够(gòu)得到城镇(zhèn)户均拥有的住(zhù)宅数(shù)量(liàng)。

　　具体计(jì)算公(gōng)式如(rú)下：

　　城镇家(jiā)庭(tíng)住(zhù)宅套(tào)户(hù)比=住宅(zhái)总套(tào)数/家庭户数

　　=（商品住(zhù)宅套(tào)数/家庭户数）/（商(shāng)品住宅(zh善作善成意思久久为功，善作善成意思是什么ái)套数/住宅总套数）

　　=商品住宅套户(hù)比/商品住宅(zhái)占比

　　二(èr)、城镇家庭户均拥有1.02套房

　　中国(guó)住宅存量到底有多少，目前缺乏一个(gè)准确统计(jì)。我们利用(yòng)既有(yǒu)统(tǒng)计数据(jù)，大(dà)致测算得到中国存量房地(dì)产套数，并进一步推算中国城镇(zhèn)家庭户(hù)均拥有的住(zhù)宅(zhái)数量(liàng)。

　　（一）城镇居民(mín)户均拥(yōng)有商品住宅0.64 套

　　截至2022年，我们计(jì)算得到：

　　（一）中(zhōng)国商品住宅累计销售1.97亿套。

　　（二(èr)）城镇家(jiā)庭户均拥有0.64套商品(pǐn)住(zhù)宅（包含现房和(hé)期房）。

　　中(zhōng)国(guó)的房地产(chǎn)销售以(yǐ)期房为(wèi)主，从(cóng)2019年开始，新房销(xiāo)售中期房占比近9成。本文去(qù)除(chú)商品住宅累计销售套数里的期房销售，得到商品住(zhù)宅(zhái)现房套数(shù)。

　　以(yǐ)2022年商品住宅(zhái)现房套数计算为例：

　　2022年商品住宅现房套(tào)数=截止到2022年(nián)商(shāng)品住宅累计销售套数(shù)-过去(qù)三年(nián)（2020、2021和2022年(nián)）的(de)期房销售(shòu)额。

　　主流(liú)房企竣工周期(qī)在2-3年(nián)，并(bìng)考(kǎo)虑到交房后装修的时间，取最大(dà)值3年。

　　将商品住(zhù)宅现房套数除以家庭户数，算出：

　　（三）目前中(zhōng)国城镇家(jiā)庭户均拥有0.54套商品现房住宅。

　　（二）城镇居民户均(jūn)拥有住宅(zhái)1.02套(tào)

　　接下来我们需要进一步(bù)推算中国(guó)城镇居民拥有的户均(jūn)住宅套(tào)数。

　　首(shǒu)先，七普数据显示中国城镇居(jū)民的(de)住宅结(jié)构特征如下：

　　73.8％的(de)城镇家庭拥有住宅。其(qí)中自建住(zhù)宅占比21％，购(gòu)买商品住(zhù)宅占比31.9％、二手房占比10.1％、经济适用房占比3.8％、原公有住宅占比6.1％，通过继(jì)承或赠(zèng)与占比(bǐ)0.9％。另有3.4％和17.7％的家庭租赁廉租房(fáng)与其他(tā)住宅(zhái)。

　　其(qí)次，我(wǒ)们假定租赁(lìn)其(qí)他(tā)住宅和(hé)购买二手房都(dōu)是商品住宅(zhái)，因此将租赁其他住宅、购买商品住宅与购买二手房(fáng)加(jiā)总，得到商品住宅(zhái)占居(jū)民所(suǒ)有住宅的(de)比例为(wèi)62.8％。

　　2020年商(shāng)品住宅占比为59.2％，粗(cū)略假设2021年-2022年期间商品住宅增(zēng)幅为(wèi)过去十(shí)年(nián)变化幅度的20％，计算2011年-2020年商品住宅(zhái)的实际(jì)变(biàn)化比(bǐ)例，从而我们(men)估算出2022年商品住宅所占比(bǐ)例，为62.8％。

　　最后，截(jié)至2022年末(mò)，中国平均(jūn)每户城(chéng)镇家庭拥有(yǒu)0.86 套(tào)住宅。但考虑已购期房(fáng)，中国平均每户城(chéng)镇家(jiā)庭拥有1.02套住宅(zhái)。

　　如果交房顺利(lì)，已购期房会(huì)在2-3年内陆续交付使(shǐ)用(yòng)，到2024年，中国(guó)平均每户(hù)城镇家庭都会拥有一套(tào)住宅。

　　三、城(chéng)镇户均一(yī)套房的三点含义

　　既然城镇居(jū)民已经达到了户(hù)均一套房的(de)程度(dù)，“户户有房”是否(fǒu)意味着中(zhōng)国城镇化进展终结，甚至(zhì)意(yì)味着(zhe)中国地产存量供(gōng)给绰绰有余？

　　（一）户均(jūn)一(yī)套房并不意味着住宅(zhái)市场供需平衡

　　需要有(yǒu)多余住宅来(lái)满足因人口流动、居(jū)民换房(fáng)等因素产生的住宅需求。因此，成熟房地(dì)产(chǎn)市场的住宅(zhái)套户比会在1.1左右。

　　国际经验来看(kàn)，美国(guó)、英国和日本的(de)住宅套(tào)户比均(jūn)高于1.1，其中，英国(guó)的住(zhù)宅套(tào)户比最高，为1.19，日本为1.16，美国(guó)为1.11。德国和韩国(guó)分别为1.02和1.05。

　　如果户均刚好(hǎo)一套房，就会造(zào)成人口净流入地(dì)的(de)住(zhù)宅市场供不应(yīng)求，造成房价或房(fáng)租迅速(sù)上涨。

　　七普指出中国的流动人口3.76亿(yì)，省(shěng)内流动人口和省际流(liú)动人口分别为2.51亿(yì)人和1.25亿人(rén)。

　　流动人(rén)口(kǒu)会选择(zé)在大城市租房挣钱(qián)，在老家县城买房。

　　暨南大学2017年的中国(guó)城乡人口流(liú)动调(diào)查数据显示(shì)，在上海、杭州(zhōu)以及南京工(gōng)作的(de)流动人(rén)口在老家(jiā)拥有住宅比例分别(bié)为28％、21％和(hé)18％。大城市的高工资吸引打(dǎ)工人，但(dàn)高(gāo)房价迫使打(dǎ)工人回乡置(zhì)业(yè)。

　　流动人口实际(jì)上会(huì)占据两套房，在高房价的大城市租赁一套(tào)房，在(zài)房价较低(dī)的(de)县(xiàn)城(chéng)购买一(yī)套房。所(suǒ)以说户(hù)均一套房无法满(mǎn)足庞大流动人(rén)口(kǒu)的租(zū)赁与(yǔ)置(zhì)业需求。

　　（二）至少9000万户家(jiā)庭住宅品质仍需改(gǎi)善

　　目前，中(zhōng)国的城(chéng)镇住宅中(zhōng)依然有不少老旧(jiù)小区。

　　三成家庭，也就(jiù)是约(yuē)9000万户城镇居民住宅(zhái)是2000年以前建成(chéng)，其(qí)中又有(yǒu)11.6％住宅年龄(líng)至少在33岁(suì)以(yǐ)上。

　　这(zhè)批存在(zài)着建(jiàn)筑结构(gòu)松散(sàn)、设施陈旧、安全隐患大等问题，如电线老化、管道等(děng)基础设(shè)施陈旧，给住(zhù)户(hù)的生活(huó)带来了很大(dà)的不便和安全隐患，并(bìng)且居住体(tǐ)验(yàn)较差(chà)。

　　2000年以前(qián)建成的老旧住(zhù)宅面(miàn)积小。占比为(wèi)31.3％的家庭户数拥有的住(zhù)宅面积占比仅为27.6％。仍然存在5％左右的家庭(tíng)没(méi)有独立卫浴和厨房。这类上世纪(jì)修建的(de)老(lǎo)旧小(xiǎo)区很(hěn)难满(mǎn)足(zú)现代生活需求，在未来(lái)大(dà)都会(huì)被拆迁(qiān)重(zhòng)建。

　　近五(wǔ)成的家庭住(zhù)宅为一居室和(hé)二居室(shì)，户型偏小。其中一居(jū)室(shì)占比为(wèi)14.9％，二居室占比为33％。对比镇，城市家庭住(zhù)宅户(hù)型更小，当然(rán)这(zhè)与城市土地(dì)资(zī)源(yuán)紧张有关。

　　（三）人(rén)均住宅面(miàn)积扩张是未来地(dì)产的(de)需求(qiú)驱动力

　　根(gēn)据(jù)七(qī)普数据测(cè)算，2020年城镇(zhèn)家庭户住宅存(cún)量总(zǒng)面(miàn)积为294.6亿平。暂(zàn)不考虑两年间农民带房进城和老旧小区拆迁，加上2021年(nián)和2022年商品(pǐn)住(zhù)宅竣工面积(jī)（7.3亿与6.3亿），得出2022年住宅存量总面积为(wèi)308.16亿平，人均住宅建筑面积为39.45平方米。

　　超过一半的(de)家庭人均住(zhù)宅(zhái)建筑(zhù)面积小于均值(zhí)，近4成家庭人均(jūn)住宅建筑面积在30平(píng)米以(yǐ)下。

　　15％的城镇(zhèn)家庭(tíng)人(rén)均(jūn)住宅(zhái)建(jiàn)筑面积(jī)不足19平方米，不及(jí)全国(guó)人均水平的一半。若去除(chú)20％的公摊，可使用(yòng)的住宅面积仅为15.2平方米。上海(hǎi)市(shì)将人均住(zhù)宅(zhái)建筑(zhù)面积低于15平(píng)方米的家庭界(jiè)定为住宅存在困难，若按这个标准算的(de)话，中(zhōng)国有11.3％的家庭存在住(zhù)宅困难(nán)问题。

　　若(ruò)人均可使用住宅面积为40平，即(jí)人均(jūn)住宅建筑(zhù)面积为(wèi)50平，只(zhǐ)考(kǎo)虑家庭户人数，需(xū)要住宅总量(liàng)约390.6亿平(píng)，较目前至少新(xīn)增82亿平。

　　对比发达国家人均住(zhù)宅面积，美国为(wèi)67㎡，瑞(ruì)士、日本、德国和英国都(dōu)高于(yú)40㎡，中(zhōng)国的人均(jūn)住宅建(jiàn)筑面积(jī)为39.45㎡，相差不大。但(dàn)若去(qù)除(chú)公摊面(miàn)积后，中国(guó)的人均可使用面(miàn)积为(wèi)31.56㎡，这一差距将变得明(míng)显。

　　若考(kǎo)虑约1.4亿的(de)集体户(hù)人口，所需要的住宅总量会更多。

　　四、户均已然1套房，未来地产还会有需求(qiú)么(me)？

　　我们测算得(dé)到中(zhōng)国城镇家庭户均1套房，看似已经(jīng)户户有(yǒu)房。即(jí)便如此，中国人口静态结构和动态趋(qū)势(shì)演绎，决定了(le)中国未来地产仍有需求释(shì)放。户均(jūn)1套住(zhù)宅现(xiàn)实之下(xià)，中国未(wèi)来城(chéng)镇住宅需求主(zhǔ)要(yào)来自于四个方面。

　　第一，户(hù)均人口缩小，家庭户数增多，新户购房(fáng)需求扩张。

　　过去20年我(wǒ)国城镇家庭(tíng)户均(jūn)人口数不断下降，六普显示城镇户(hù)均人口规模(mó)为2.85人(rén)/户，而七普显示(shì)城镇(zhèn)户均人(rén)口规(guī)模为2.62人/户，一(yī)人(rén)户、二人户的占比(bǐ)明显上升，人口(kǒu)小家庭化趋势将继(jì)续延(yán)续，导致户(hù)数会因(yīn)户均(jūn)人口规模的缩小而(ér)增多。

　　第二(èr)，人口迁移导致经(jīng)济发展带来的新增(zēng)住宅需求旺盛。

　　中国经济板块的分化(huà)日益明(míng)显，资源和生产要素逐(zhú)步向经济带、都市圈中心城市流入，区(qū)域经(jīng)济资源分(fēn)配(pèi)的再(zài)集中吸引着人口流入。人口(kǒu)迁移(yí)势必涉(shè)及(jí)到(dào)买房租房(fáng)，给迁入地住宅市(shì)场带(dài)来新的增量。

　　以浙(zhè)江省为例，2021年常住人口增量为72万，而出生人口为44.9万(wàn)人(rén)，死亡人口为38.4万人，自然(rán)增加人口仅为6.5万人(rén)，其人口增长主要受益于人口(kǒu)迁移。

　　第三，老(lǎo)旧(jiù)小区改(gǎi)善性需求依然庞(páng)大。

　　从2011年(nián)到2020年，自建住宅和原公有住(zhù)宅的(de)家庭拆迁改建最多。自建房家庭比例从31.5％到21％，下降了10.5个百(bǎi)分(fēn)点(diǎn)；原公有住宅家庭比例从(cóng)12.9％到6.1％，降幅(fú)为6.8个百分点。二者和（27.1％），再加上其他住宅（5％）与(yǔ)家庭住宅(zhái)建造时(shí)间为2000年以前的比例（31.3％）大致相吻合。

　　十年间新增8473万家庭户(hù)，自建住宅和(hé)原(yuán)公(gōng)有住宅(zhái)减少了1282万户，住(zhù)宅净需求增加(jiā)9755万户。49％的家庭购买商品住宅，21％的家庭购买二手房。在(zài)新(xīn)增住宅需求中(zhōng)，有7成家庭购买了商品住宅。租房、购买经济适(shì)用房和其他(tā)分别占比18％，3％和9％。未来(lái)随(suí)着(zhe)城中村和(hé)旧城改(gǎi)造，商品(pǐn)住宅的占(zhàn)比势必会进一步上升。

　　2000年以前建(jiàn)造的住宅建(jiàn)筑面积还有约81亿平，涉及城镇家(jiā)庭约9000万户(hù)。破旧的城中村、老(lǎo)公有住宅(zhái)，建(jiàn)筑面积小、质量(liàng)低(dī)、基础(chǔ)设(shè)施(shī)配(pèi)套差、没有或(huò)少有物业管理，居民追求美(měi)好、宜居生活的(de)环境(jìng)，背后的改善性需求(qiú)有待释放。

　　第四(sì)，“住上更(gèng)大房子(zi)”的改善性需求还将有所增加(jiā)。

　　刚需购房受限于资金，倾向于(yú)中(zhōng)小户型。已有住宅家庭希望(wàng)提高生活品(pǐn)质(zhì)，以小(xiǎo)换大、以旧换新。2022年底的中央经济(jì)工作会议明(míng)确指出支(zhī)持住宅改善(shàn)等消(xiāo)费。

　　OECD国家的(de)人均住宅间数为1.71间(jiān)，无论是否考虑乡村住宅(zhái)因素(sù)，中国(guó)的人(rén)均(jūn)住宅间(jiān)数较其他国家依旧存在不小差距(jù)。

　　住宅(zhái)舒(shū)适度(dù)与经济水平有着密(mì)切正向联系。随着经济(jì)发展水平的提高，中国的人均住宅(zhái)间数与人(rén)均住宅建筑面积(jī)将随之增(zēng)长。

　　如果说过(guò)去(qù)二十年是中国地产黄金发展(zhǎn)期，地(dì)产矛盾更多体现为住宅供给(gěi)存在不足，供需出现错配，这(zhè)是过(guò)去二十年房价快速上涨基石。那(nà)么未来将是住(zhù)宅质(zhì)量的供(gōng)需冲(chōng)突。房(fáng)地产大分化时代(dài)已至，这种分化(huà)不单(dān)局限于(yú)城市能级之间差异(yì)，优(yōu)质小区和老(lǎo)旧二手房(fáng)之间的差(chà)异(yì)也将(jiāng)越发扩大。

　　风险(xiǎn)提示(shì)

　　人口普查(chá)数(shù)据调(diào)查的是人，并不是(shì)针对住宅，因此可能(néng)存在(zài)统计偏差(chà)。商品(pǐn)住(zhù)宅占比实际(jì)值可能偏低，其增速可(kě)能超预(yù)期。

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