导读

　　黄金(jīn)二十年之后，当下中国地产步入大分(fēn)化时代而非(fēi)停滞期。

　　要点

　　过去二十年是中国(guó)房(fáng)地产市场黄金(jīn)二十年(nián)。2019-2021年，连续三年商品住宅销售面积超15亿平，足够4000万家庭入(rù)住。恰逢近年地产持续低景气，有关中国(guó)地产是否过剩的讨论(lùn)日(rì)益热烈。

　　拨(bō)开迷雾，本(běn)文试图厘清中国城镇存量住宅真实情(qíng)况，据此(cǐ)判断中国未(wèi)来地(dì)产趋势(shì)。

　　有媒体(tǐ)渲染中国地产存量极度过(guò)剩，事实(shí)是否如此？

　　住建(jiàn)部披露全国(guó)有近6亿栋房(fáng)屋(wū)建筑，第(dì)七次人口普查(chá)调查数据显示城镇家庭户人均(jūn)住宅间数为1.06间。市(shì)场陷(xiàn)入(rù)怀疑，中国房子是(shì)否真的过剩？

　　事实上(shàng)住建部披(pī)露的近6亿栋城(chéng)乡房屋建筑(zhù)中，城镇建筑占(zhàn)比不到一成，其(qí)中还包括大量(liàng)城(chéng)镇非住宅(zhái)建筑，如商(shāng)业办公楼、学(xué)校等，因(yīn)此(cǐ)6亿栋房屋中(zhōng)城镇住(zhù)宅占(zhàn)比极低。

　　七普(pǔ)显示中国城镇(zhèn)居民人均住宅间数为1.06间，但居住舒适(shì)不是人均(jūn)一(yī)间房所(suǒ)能满足(zú)，它与房屋质量、居住面积、配套设施等因素(sù)密切相关。中国的人均住宅(zhái)间数较发达国(guó)家(jiā)还有很大差(chà)距(jù)。人均住宅间数(shù)大于1同样不意味着中(zhōng)国住宅市(shì)场已经(jīng)饱和。

　　我们(men)测(cè)算发现中国城镇居民户(hù)均1套房，其中(zhōng)每户持有商品住(zhù)宅(zhái)仅0.64套(tà50mg等于多少g 头孢50mg和125mg哪个多o)。

　　目前并无直接(jiē)公(gōng)布中国家庭户均(jūn)住宅的数据，我们根据商品住(zhù)宅套数、商品住宅占比和城(chéng)镇(zhèn)家庭(tíng)户数(shù)，计算出(chū)城镇家庭住宅套户比。

　　测算结果显示，目前城镇(zhèn)家庭户均拥(yōng)有0.86套房，其中0.54套为(wèi)商品住宅。若期(qī)房顺利(lì)交付(fù)，直(zhí)至2024年，中(zhōng)国每户(hù)城(chéng)镇(zhèn)家庭才(cái)拥有1套住宅，其中商业住宅(zhái)仅(jǐn)0.64套。

　　户(hù)均一套(tào)房似乎意味着户(hù)户(hù)有(yǒu)房(fáng)，然而事实(shí)上中国住宅市(shì)场(chǎng)供需并(bìng)不平衡。

　　国际数据显示，成(chéng)熟房(fáng)地产(chǎn)市场(chǎng)的(de)住宅套户比会大(dà)于1，在1.1左右。

　　之所以说不(bù)平衡，是因(yīn)为户均一套房无(wú)法满足流(liú)动人(rén)口的(de)租赁和置(zhì)业需求(qiú)。全国总人口的近三成(chéng)都是流动人口，流动人口(kǒu)会选择在(zài)大城市租房挣(zhēng)钱，在老家买房，从(cóng)而产生了额外(wài)的(de)住宅需求。

　　即便(biàn)户均一(yī)套房，中(zhōng)国未来地产仍有(yǒu)四(sì)大新(xīn)增需求动(dòng)力(lì)。

　　第一，户均人口(kǒu)规模缩小，一人(rén)户、两(liǎng)人户占比不断增(zēng)加，导致家(jiā)庭户数增多。小家庭(tíng)化(huà)趋(qū)势将延续，带来新户购房(fáng)需求增长。

　　第(dì)二，经济板块(kuài)的分(fēn)化日益明显，区域经济资源(yuán)分配的再集(jí)中吸引着人口流入，人(rén)口净迁入城(chéng)市的新增住宅需(xū)求有(yǒu)望持续旺盛(shèng)。

　　第三，30％左右(yòu)的家庭住在2000年以前建成的(de)住宅中(zhōng)，涉(shè)及超9000万(wàn)家庭、81亿(yì)平方米的住宅(zhái)建(jiàn)筑面(miàn)积(jī)。促成“老破小”住(zhù)宅的改造势在必行。

　　第四，中国的人均(jūn)住(zhù)宅间数与人(rén)均住宅(zhái)建筑面积均较发(fā)达国家有着不小差距(jù)，“住上更大房子(zi)”的改善性需求正在不断(duàn)增加。

　　黄金二十年之(zhī)后，当下中(zhōng)国地产(chǎn)步(bù)入大分化时代而非停滞期。

　　如(rú)果(guǒ)说过去(qù)二(èr)十(shí)年(nián)是中国地产黄金发展期，地(dì)产矛盾更多体现为住宅供(gōng)给存(cún)在不足，这是过去二十(shí)年房价(jià)快(kuài)速上涨基石(shí)。那么当(dāng)下房地产大分化(huà)时(shí)代已至，大(dà)分化时代下地产矛盾(dùn)则更多(duō)体现在住(zhù)宅质量供(gōng)需冲(chōng)突。

　　地产大(dà)分化必将体(tǐ)现在(zài)不同能级城市(shì)之间，不同区域板块之间，不同品质住宅(zhái)之间。

　　目录

　　正文

　　引言

　　不久前，官方披露全(quán)国已(yǐ)有近6亿栋房屋建(jiàn)筑，引发热(rè)议。从(cóng)2月以来，各(gè)大城市(shì)二手房挂牌量突然(rán)激增，引(yǐn)发一阵二手房的“抛售(shòu)潮(cháo)”。

　　让(ràng)市场不禁担心，中国的(de)房子是(shì)否已经过(guò)剩？

　　中国城镇住宅到底(dǐ)是供(gōng)给过剩，还是供需(xū)平(píng)衡，或是仍然存在不足？可惜由于住宅存(cún)量数据并(bìng)未公布，我们(men)无(wú)法直(zhí)接知(zhī)晓具体情况(kuàng)。

　　拨(bō)开迷雾，我们(men)测算出中国城镇家庭户均拥有(yǒu)住(zhù)宅(zhái)套(tào)数，回(huí)答当前的房子(zi)是否真的(de)过剩(shèng)了？据此(cǐ)判断未来(lái)房地产(chǎn)市(shì)场会如何(hé)发展(zhǎn)。

　　一、如何有效观察中国户均(jūn)拥有住宅数(shù)量(liàng)

　　（一）中国住(zhù)宅(zhái)数量过(guò)剩的直观判断(duàn)站不住(zhù)脚

　　今年2月(yuè)，在(zài)以全国(guó)自然(rán)灾(zāi)害综合(hé)风险普查(chá)工作情况为主题的新(xīn)闻(wén)发布会上，负(fù)责人(rén)对外披露(lù)：“住宅(zhái)城乡建(jiàn)设行业获取了全国近(jìn)6亿(yì)栋城乡房屋建筑(zhù)数(shù)据以及(jí)80多万处市政设施数据。”

　　14亿人住6亿栋房屋建筑，平均每栋(dòng)建筑住(zhù)不(bù)到(dào)3人，住宅市场看似已(yǐ)经过剩。

　　在这近6亿栋房屋建筑(zhù)中，农村房(fáng)屋占9成以(yǐ)上，以栋(dòng)数计算的城镇(zhèn)房屋实际仅有4700多万栋(dòng)，还包括了大量商(shāng)业楼、写字楼、学校、医院等非住宅。总的算下来，住宅占比并(bìng)不大。

　　第七次人(rén)口普查数据公布(bù)了中(zhōng)国城(chéng)镇家庭户人均住宅间数为1.06间(jiān)，其中(zhōng)城市家庭(tíng)户(hù)居民人均0.99间，乡镇家庭户居民人均(jūn)1.18间(jiān)。

　　人均住宅间数大于1，看似意味(wèi)着(zhe)人人都有房间居住。

　　居住水平不仅与房(fáng)间数(shù)量有(yǒu)关，更与房屋质量、居住面(miàn)积、配套(tào)设施等(děng)因素(sù)密切相关(guān)。单单从人均(jūn)住宅(zhái)间数不(bù)能完全反映出城镇居民(mín)的(de)居住水平(píng)。

　　中国(guó)主(zhǔ)要是以家(jiā)庭为(wèi)单(dān)位购买(mǎi)成(chéng)套住宅，一套设施齐全的住宅才是城镇居(jū)民宜居的选择。

　　（二）中国(guó)户(hù)均(jūn)住宅的测(cè)算思(sī)路、数据和(hé)方法

　　中(zhōng)国城镇居民(mín)住宅主(zhǔ)要(yào)分两大类，一类是商品住宅，另一类是(shì)保障房、原公(gōng)有住宅、自(zì)建(jiàn)房(fáng)等(děng)非商品住宅。

　　目前(qián)缺乏统计数据，并没有直接(jiē)公布城镇住宅数量(liàng)。居民(mín)住(zhù)宅相关数据(jù)有两处可(kě)以直接(jiē)公(gōng)布，一是每年商(shāng)品住宅销(xiāo)售套数(shù)（统计局）；二是居民住宅来源(yuán)（人口(kǒu)普查数据）。计算中国居民户(hù)均住宅数量，我(wǒ)们(men)主(zhǔ)要用到上述两组数据。

　　中国住宅改(gǎi)革始于1998年，1998年之(zhī)前商品住宅数量极少，可忽略(lüè)不计。估(gū)算城(chéng)镇居(jū)民户(hù)均住宅(zhái)套(tào)数分三步走：

　　第一(yī)步，将1999年(nián)以来(lái)每年商品住(zhù)宅销(xiāo)售套数相加(jiā)，我们(men)就能够得到当前商品住宅总存量。

　　第二步，根据城镇(zhèn)居(jū)民拥有(yǒu)的商品住宅和非商品住宅比例，推算得到居(jū)民(mín)住(zhù)宅总(zǒng)套数(shù)。

　　第三步(bù)，将城镇居(jū)民拥有的商品住宅总(zǒng)数(shù)除以家(jiā)庭户数，我们就能够得到(dào)城镇户均拥有的住宅(zhái)数量。

　　具体计算公式如下：

　　城镇家庭(tíng)住宅套户(hù)比=住宅总套数/家庭户(hù)数

　　=（商品(pǐn)住宅套(tào)数/家庭户数）/（商品住宅(zhái)套数(shù)/住宅(zhái)总套数）

　　=商品住宅套(tào)户比/商品住宅占比

　　二、城镇家庭户均拥(yōng)有1.02套房

　　中国住宅存量到底有(yǒu)多少，目前缺乏一个准(zhǔn)确统计(jì)。我们利用既有统计(jì)数据，大致测算得到中国存量房(fáng)地产套数，并进一(yī)步(bù)推算中(zhōng)国城镇家庭户均拥有的住(zhù)宅数量。

　　（一）城(chéng)镇居民户均拥有商品住(zhù)宅(zhái)0.64 套(tào)

　　截(jié)至2022年，我们(men)计算得到：

　　（一）中国商品(pǐn)住宅累(lèi)计销售1.97亿套。

　　（二(èr)）城镇家(jiā)庭户均拥有0.64套商品住宅（包含现房和期房）。

　　中国的房地产销(xiāo)售以期房为(wèi)主，从2019年开始(shǐ)，新房销(xiāo)售中(zhōng)期房占比近9成(chéng)。本文去除商品住宅累计销(xiāo)售(shòu)套(tào)数里的期(qī)房销售(shòu)，得到商品住(zhù)宅(zhái)现房(fáng)套(tào)数。

　　以2022年商品住(zhù)宅现房(fáng)套数计(jì)算为(wèi)例：

　　2022年(nián)商品住宅(zhái)现房套数=截止到2022年(nián)商品(pǐn)住(zhù)宅累50mg等于多少g 头孢50mg和125mg哪个多计销售套(tào)数-过去三(sān)年(nián)（2020、2021和2022年(nián)）的(de)期房(fáng)销售额(é)。

　　主流(liú)房企竣工周期在2-3年，并考虑到交房后装修的(de)时间(jiān)，取(qǔ)最大(dà)值3年(nián)。

　　将商品住宅现房套数除(chú)以家(jiā)庭户数，算出：

　　（三）目前(qián)中国城镇家庭户均拥(yōng)有0.54套商品现房(fáng)住宅。

　　（二）城(chéng)镇居(jū)民户(hù)均拥有住宅1.02套

　　接下来我们需(xū)要进一(yī)步推算(suàn)中国城镇居民(mín)拥有的户均住宅套数。

　　首先，七普数(shù)据显示中国城镇居民的住宅结(jié)构(gòu)特(tè)征如下(xià)：

　　73.8％的城镇(zhèn)家庭拥有住宅。其(qí)中自建住(zhù)宅占比(bǐ)21％，购买商品(pǐn)住(zhù)宅占比31.9％、二手房占(zhàn)比10.1％、经济适用房(fáng)占(zhàn)比(bǐ)3.8％、原公有住(zhù)宅(zhái)占比(bǐ)6.1％，通过继(jì)承或赠与(yǔ)占比0.9％。另有3.4％和17.7％的家庭租赁(lìn)廉(lián)租房与其他(tā)住宅。

　　其次，我(wǒ)们假定租赁(lìn)其他(tā)住宅和(hé)购(gòu)买二手房都是商(shāng)品住宅，因此将租赁其(qí)他住宅、购买商品住宅与购买二手房加总，得到商品住(zhù)宅占居民所有住宅的比例为(wèi)62.8％。

　　2020年商品住宅占比为(wèi)59.2％，粗略假设(shè)2021年-2022年期(qī)间商品住宅增幅为过去十(shí)年变化幅度的20％，计算(suàn)2011年-2020年商品住宅(zhái)的(de)实际变化比(bǐ)例，从而我们(men)估算出2022年商品住(zhù)宅所占比例(lì)，为62.8％。

　　最后，截至2022年末，中(zhōng)国平均每户城(chéng)镇(zhèn)家庭拥(yōng)有0.86 套(tào)住宅(zhái)。但(dàn)考(kǎo)虑已购期房，中国平均每户城镇家庭拥有1.02套住宅。

　　如果(guǒ)交房顺利，已购期房(fáng)会在2-3年内陆续交付使用，到2024年，中国平均每户城镇家庭(tíng)都会(huì)拥有一套住宅。

　　三、城镇(zhèn)户均一套房的(de)三点含义

　　既(jì)然城镇(zhèn)居(jū)民(mín)已经达到了户均一(yī)套(tào)房的程(chéng)度，“户户有房”是否意味着中国城镇化进展终结，甚至意(yì)味(wèi)着中(zhōng)国(guó)地产存量供给绰(chuò)绰有余？

　　（一(yī)）户(hù)均一(yī)套房并不意味着住宅市场供需(xū)平衡(héng)

　　需要有多(duō)余住(zhù)宅来满足(zú)因人口流动、居民换房等因素产生的住(zhù)宅需求。因此(cǐ)，成(chéng)熟房地产市(shì)场的住(zhù)宅套户比会(huì)在1.1左右。

　　国际经验(yàn)来看，美(měi)国、英国和(hé)日本的住宅(zhái)套户比均高于1.1，其中，英国的住宅套户比(bǐ)最高(gāo)，为1.19，日本为1.16，美国(guó)为(wèi)1.11。德国和韩(hán)国分别(bié)为1.02和1.05。

　　如果户均刚好一套房，就会造成人口净流入地(dì)的住宅市场供(gōng)不应求，造(zào)成房价(jià)或房(fáng)租(zū)迅(xùn)速上涨。

　　七普指(zhǐ)出中国的(de)流(liú)动人口3.76亿(yì)，省内流动人(rén)口(kǒu)和(hé)省际流动人口分别为2.51亿人和1.25亿人。

　　流动人口会选择在大城市(shì)租(zū)房挣钱，在(zài)老家(jiā)县城买房。

　　暨南大学2017年的中国城乡(xiāng)人(rén)口流动调(diào)查数据显示，在上海、杭州以及(jí)南京工作(zuò)的(de)流动人口在老家拥(yōng)有住宅比例分(fēn)别为28％、21％和18％。大城市的高(gāo)工资吸(xī)引打工人，但(dàn)高(gāo)房价迫使打工人回乡置业。

　　流动人口实(shí)际(jì)上会占据两(liǎng)套(tào)房(fáng)，在高房价的大城市(shì)租赁(lìn)一套房(fáng)，在房(fáng)价较低(dī)的县城(chéng)购(gòu)买一套(tào)房。所以说户均一套房无(wú)法满足庞大流动人口的租赁与置业需求。

　　（二）至少9000万户(hù)家庭(tíng)住(zhù)宅品(pǐn)质仍需改善

　　目(mù)前(qián)，中国(guó)的城(chéng)镇住(zhù)宅中依然(rán)有不少老旧小区。

　　三成(chéng)家庭(tíng)，也就是约9000万户城镇(zhèn)居(jū)民住(zhù)宅是2000年以前建成，其中(zhōng)又有11.6％住宅年龄至少在33岁以(yǐ)上。

　　这批存(cún)在(zài)着建筑结构(gòu)松散、设施陈旧、安全隐患大等(děng)问题，如电(diàn)线老化、管(guǎn)道等基础设(shè)施(shī)陈旧(jiù)，给住户(hù)的生活带来(lái)了很大的不便和安全隐(yǐn)患，并且居(jū)住体验较(jiào)差。

　　2000年以前建成(chéng)的老(lǎo)旧(jiù)住(zhù)宅面积小。占比(bǐ)为31.3％的家庭(tíng)户数拥有的住宅(zhái)面积(jī)占比仅(jǐn)为27.6％。仍然存在(zài)5％左右的家庭(tíng)没(méi)有独(dú)立卫浴和(hé)厨房。这类(lèi)上世纪修建的老旧小区很难(nán)满足现代生(shēng)活(huó)需求(qiú)，在未来大都会(huì)被拆迁重建。

　　近(jìn)五成的家庭住宅为(wèi)一(yī)居室和二(èr)居(jū)室，户型偏小。其(qí)中(zhōng)一(yī)居室占比为14.9％，二(èr)居室占比为33％。对比镇，城市家(jiā)庭住宅户型更小，当然这与城(chéng)市土地(dì)资源紧张有关(guān)。

　　（三）人(rén)均住宅面积扩张是未来(lái)地(dì)产的需(xū)求驱动力

　　根据七(qī)普数据测(cè)算，2020年城镇家庭户住(zhù)宅存量总面积为294.6亿(yì)平。暂不(bù)考(kǎo)虑两年间农民(mín)带房进(jìn)城和老旧小区拆迁，加上2021年和2022年商品(pǐn)住宅竣工面(miàn)积（7.3亿(yì)与6.3亿），得出(chū)2022年住宅存(cún)量总面积(jī)为308.16亿(yì)平，人均住宅建筑面(miàn)积为39.45平方米。

　　超过(guò)一半的家庭(tíng)人均住宅(zhái)建筑(zhù)面积小于均值，近4成家(jiā)庭人(rén)均住宅建筑面积在30平(píng)米以(yǐ)下(xià)。

　　15％的城镇家庭人均住宅建(jiàn)筑面积(jī)不(bù)足19平方(fāng)米，不及全国人均水平的一半。若去除20％的(de)公摊，可(kě)使用的住宅(zhái)面积(jī)仅为15.2平方米。上(shàng)海市将人均住(zhù)宅建筑面积(jī)低于15平方米的家庭界定为住宅存在(zài)困难，若按这个标准算(suàn)的话，中国有11.3％的家(jiā)庭存在住宅困(kùn)难问题。

　　若人(rén)均可使用住宅面(miàn)积为(wèi)40平，即人均住(zhù)宅建筑面积(jī)为50平，只(zhǐ)考虑家庭户人(rén)数，需要住宅(zhái)总量约390.6亿(yì)平(píng)，较目前(qián)至(zhì)少(shǎo)新增(zēng)82亿平(píng)。

　　对(duì)比(bǐ)发达国家(jiā)人均住宅面积(jī)，美(měi)国为67㎡，瑞士、日本、德国和英国都(dōu)高(gāo)于40㎡，中(zhōng)国的人(rén)均住宅建(jiàn)筑面积为39.45㎡，相差不大。但若去除公摊面积后(hòu)，中国(guó)的(de)人均可使用面积为31.56㎡，这一差(chà)距将变得明显。

　　若考(kǎo)虑约1.4亿的集体户人口，所(suǒ)需要的住宅总(zǒng)量会更多。

　　四、户(hù)均已然(rán)1套房，未来地产还会有需求(qiú)么？

　　我(wǒ)们测算得到中国城镇家(jiā)庭户均1套房，看似已经户(hù)户有房。即(jí)便如(rú)此(cǐ)，中国人口静态结构和动态(tài)趋(qū)势演绎，决定了中国(guó)未来地产仍有需(xū)求释放。户(hù)均1套住(zhù)宅现实之下，中(zhōng)国未来城(chéng)镇住宅需求主要来(lái)自于(yú)四个方面。

　　第(dì)一(yī)，户均人口缩小，家(jiā)庭(tíng)户数增多，新户购房需求扩(kuò)张。

　　过(guò)去(qù)20年我国城镇家庭户均人口数不断下降，六普显示城镇户均人口规模为2.85人/户(hù)，而(ér)七普显示城镇户(hù)均(jūn)人口规(guī)模为2.62人(rén)50mg等于多少g 头孢50mg和125mg哪个多/户(hù)，一人户、二人户的占比明显(xiǎn)上升，人口小(xiǎo)家庭化趋势将继(jì)续延续(xù)，导致户数会(huì)因户均人口(kǒu)规模(mó)的缩小而增多。

　　第二，人口迁移导(dǎo)致经济发展(zhǎn)带来(lái)的新增住宅需(xū)求旺盛。

　　中国经济板块的分化日益明显，资源和生产要(yào)素逐步向经济带、都(dōu)市(shì)圈(quān)中(zhōng)心城(chéng)市流入，区域经济(jì)资源(yuán)分配(pèi)的再集中吸引着(zhe)人口流入。人(rén)口迁移(yí)势必涉及到买房租房，给迁入地住宅(zhái)市(shì)场带(dài)来新(xīn)的增量。

　　以浙(zhè)江(jiāng)省(shěng)为(wèi)例，2021年(nián)常住人口(kǒu)增量为72万(wàn)，而出生人口为44.9万人，死亡人口(kǒu)为38.4万人(rén)，自然增(zēng)加人口仅为6.5万(wàn)人，其人口增长主要受益于人口迁移。

　　第三，老(lǎo)旧小区改(gǎi)善(shàn)性(xìng)需(xū)求(qiú)依然庞大。

　　从2011年到2020年，自(zì)建(jiàn)住宅(zhái)和原公有住宅(zhái)的家庭拆(chāi)迁改建(jiàn)最多。自建房家(jiā)庭比例从31.5％到21％，下降了10.5个百分点；原公有住宅家庭(tíng)比例从12.9％到6.1％，降幅为6.8个百分点。二者和（27.1％），再加上其(qí)他住宅(zhái)（5％）与家(jiā)庭住宅建造(zào)时间为2000年以前(qián)的比例（31.3％）大致(zhì)相吻(wěn)合。

　　十(shí)年间新(xīn)增8473万家庭(tíng)户，自建(jiàn)住宅和原公有住宅减少(shǎo)了(le)1282万户，住宅净需(xū)求增加9755万(wàn)户(hù)。49％的家庭(tíng)购买商品住宅，21％的家庭(tíng)购买二手房。在新增住宅(zhái)需求中，有7成家庭购(gòu)买了商品住宅。租房、购买经济(jì)适(shì)用房和其(qí)他(tā)分别占比18％，3％和9％。未来(lái)随(suí)着(zhe)城中村和旧城改造，商品住(zhù)宅的(de)占比(bǐ)势必会进一步上升。

　　2000年以前(qián)建造(zào)的住宅建(jiàn)筑面积还有约81亿平(píng)，涉及(jí)城(chéng)镇家庭约9000万户。破(pò)旧的(de)城(chéng)中(zhōng)村(cūn)、老公有住(zhù)宅，建筑面(miàn)积小、质量低、基础设施配套差、没(méi)有(yǒu)或少有物业管理(lǐ)，居民追求(qiú)美好(hǎo)、宜居(jū)生活的(de)环境(jìng)，背后的改善性(xìng)需(xū)求有待(dài)释放(fàng)。

　　第四，“住上更大房子”的改(gǎi)善性需(xū)求还将有所(suǒ)增加。

　　刚(gāng)需购房受限于资金，倾向于中小户型。已有住宅(zhái)家庭希望提高生活品质，以小换大、以旧换新(xīn)。2022年底(dǐ)的中央经(jīng)济工(gōng)作会(huì)议明确指(zhǐ)出支持住宅改善等消费。

　　OECD国(guó)家的人均住宅(zhái)间数为1.71间(jiān)，无(wú)论是否考虑乡村住(zhù)宅因素，中国(guó)的人均住宅间数较其他国家依旧存在不(bù)小差(chà)距。

　　住宅(zhái)舒适度与(yǔ)经济水平(píng)有着密切正(zhèng)向联系。随着经济发展(zhǎn)水平的提高，中国的人(rén)均(jūn)住宅(zhái)间数(shù)与人均住宅建筑面积将随(suí)之增长。

　　如果说过(guò)去二十(shí)年(nián)是中国地产黄金发展期，地产矛盾更(gèng)多体现(xiàn)为(wèi)住宅供给存在(zài)不足，供需出现错配，这是过去二十年房价快(kuài)速上(shàng)涨(zhǎng)基石(shí)。那么未来将是(shì)住(zhù)宅质量的供需冲突。房(fáng)地产大分化时代已至，这种分化不(bù)单局限于城市能(néng)级之间(jiān)差异，优(yōu)质小区和(hé)老旧二手房之间的(de)差异(yì)也将(jiāng)越发扩大。

　　风险提(tí)示(shì)

　　人口(kǒu)普查数据调查的是人，并不是针对住宅，因此可能存在(zài)统计偏差。商品住宅占比实(shí)际值可(kě)能偏低，其(qí)增(zēng)速可能(néng)超(chāo)预期(qī)。

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