5月以来(lái)，房地产板块个股多出(chū)现(xiàn)小幅上涨，截至5月10日收盘，中信房(fáng)地产指(zhǐ)数本月涨幅(fú)约为2％。而(ér)以公募基金为代表的机(jī)构对于这一板(bǎn)块已经在悄(qiāo)然布局。数据显示，以南方(fāng)和华夏的两只老牌ETF基金为例，5月9日时所(suǒ)公布的总份(fèn)额均(jūn)较4月28日(rì)时有小幅增长。根据基(jī)金一(yī)季报统计(jì)，龙头与地方国(guó)企央企获得增持(chí)，持仓数量(liàn粗犷，粗旷和粗犷区别在哪g)占流通股比重增幅(fú)五只个股(gǔ)分别为华发(fā)股份+3.40％、滨(bīn)江集团+1.71％、中新集团(tuán)+1.49％、卧龙地产+0.97％、招商积余+0.92％。

　　公、私募(mù)配置(zhì)房地产或“底(dǐ)部回升”

　　行业(yè)红利时代已(yǐ)过 精(jīng)耕细作成共识

　　从公募基金对房(fáng)地产(chǎn)的(de)配置(zhì)看，2019年末，公募所持有(yǒu)的房地产行业(yè)标的(de)市值约1188亿(yì)元(yuán)，占(zhàn)其所持股票市(shì)值的4.66％左右(yòu)；2020年市场表(biǎo)现出色，但公募所(suǒ)持房地产(chǎn)公司市值在股票资产中的(de)占比却断崖式下跌至1.85％；2021年(nián)，这一数值更是进(jìn)一步(bù)降至1.56％。

　　不(bù)过2022年终(zhōng)于出现了(le)三年来(lái)的首次回升(shēng)，年底这一数(shù)值从1.56％升至1.65％。与此(cǐ)同时(shí)，公(gōng)募(mù)对(duì)房地(dì)产行业的持股(gǔ)比例也同步回升，从2021年底的6.94％提高到2022年末的7.03％。

　　这(zhè)样(yàng)的势头似乎在今年一季度得(dé)以延续。数据(jù)统计显示(shì)，公(gōng)募重仓持有房(fáng)地产板块一季度市值TOP15门槛(kǎn)为1.6亿元，较2022年四季度提升6.71％。持仓市(shì)值前五(wǔ)个股分别为保利发展、招(zhāo)商蛇口、万科A、华发股份(fèn)、滨江(jiāng)集团，持仓市值(zhí)占板(bǎn)块比重合计达47.29％，环(huán)比下降3.05％。

　　从(cóng)中(zhōng)不难(nán)发(fā)现(xiàn)，公(gōng)募对(duì)于(yú)房地产的投(tóu)资愈发有集中于龙头的趋势。Wind显示，在公募基金(jīn)一季报汇总(zǒng)的重(zhòng)仓(cāng)股中，房地产(chǎn)板(bǎn)块排名最高(gāo)的是保利发(fā)展，在基金重仓(cāng)第33位(wèi)。排名第二的是招商(shāng)蛇口，排(pái)在第(dì)78位。而老牌(pái)龙头股万科A排在第96位。对比去年四季报，变(biàn)化之处首先在于几只房地产龙(lóng)头股从排(pái)位上看(kàn)均有退步(bù)，尤其是(shì)万科最为明显(xiǎn)；其次(cì)是金(jīn)地集(jí)团退出百(bǎi)大(dà)之(zhī)列(liè)。但考虑到房地产是复苏链(liàn)上最后一环(huán)，且(qiě)首季并非行(xíng)业销售旺季，其(qí)传(chuán)导到二级市场乃至机(jī)构持仓上还需要(yào)时间周期。

　　形成共识的是(shì)，经(jīng)济圈判断房地产已(yǐ)经(jīng)进入大分化时代，一二(èr)线(xiàn)城市好(hǎo)于三四线城市。而(ér)映射到二级(jí)市场投资上(shàng)，配置(zhì)房地(dì)产行业(yè)轻松收获行业贝塔(tǎ)的(de)红利期一去不返了。“如果按照产(chǎn)业周期来分类，包括(kuò)房地产等几类(lèi)行业在盖特纳(nà)曲线里属于成熟期或者(zhě)衰退期的行业(yè)，传(chuán)统认知上没有什么投(tóu)资机会的。但在这几年特殊的行情里包(bāo)括煤炭、电解铝(lǚ)等类似的(de)行业也出现了一些(xiē)机会(huì)，背后(hòu)的逻辑是供给侧发生了更(gèng)大的变化。”一不愿具名(míng)的上海公募基(jī)金(jīn)经理指出。

　　不过也(yě)有公(gōng)募(mù)人(rén)士持(chí)谨慎乐观态度：“行业(yè)前几(jǐ)年17亿～18亿平方米的年销售面积很难再出现了，2022年(nián)光是居(jū)民(mín)存款数量增加了15万亿元。中国存(cún)量有400亿平方米建筑面积，考虑(lǜ)存量地产的更新，也(yě)有近(jìn)10亿平方米。需求(qiú)端还需要有一定的(de)政策出来去刺激(jī)购房。”

　　宝(bǎo)盈(yíng)基(jī)金房地产研(yán)究员(yuán)吕功绩(jì)也指出：“时至今日，无论从城镇化的进程，还是人均(jūn)住房面积（接(jiē)近30平(píng)/人），我国均已告(gào)别住房(fáng)短缺时代，而目(mù)前居民的杠杆率和房价收入也(yě)不支撑每年18万亿元的销售额，以及(jí)过快上行(xíng)的房价，因而行业高增的时代已(yǐ)经过(guò)去，未(wèi)来行业的需求或将回(huí)落，在此过程中，伴(bàn)随着地产(chǎn)的(de)高(gāo)杠杆属性(xìng)，就(jiù)很容易出(chū)现信(xìn)用风险问题（类似2022年的民营地产爆雷），行(xíng)业进入到(dào)供(gōng)给侧出清的过程。这个过程中，综合(hé)竞争力强的公司就能够通过大鱼吃小鱼的方式，获得市占率的提(tí)升(shēng)。当行业需求见顶回(huí)落时，行业的贝塔已(yǐ)经过去了，但不代(dài)表没有投资机会(huì)，机会(huì)在(zài)于城市、位置(zhì)、产品的阿尔法，而对应(yīng)到股票投(tóu)资(zī)，就是强竞(jìng)争力公(gōng)司的阿尔法。”

　　或许也是(shì)基于这样的(de)认识(shí)转变，精耕(gēng)细作个股成(chéng)为公(gōng)募乃至(zhì)整体机构(gòu)的(de)务实之举。

　　机构配置房地产“风物(wù)长宜(yí)放眼量”

　　头部央国企、优质(zhì)区域性标(biāo)的成香饽饽

　　5月以来，房地(dì)产板块个股多出现小幅(fú)上涨，截至5月10日收(shōu)盘，中(zhōng)信房地(dì)产指数本月涨(zhǎng)幅(fú)约(yuē)为2％。从具体的(de)个(gè)股来(lái)看(kàn)，《红周刊》利用Wind统计(jì)申万房地产板块个股，在纳入统计的124只房地产类标(biāo)的股中，本(běn)月以(yǐ)来实现股价(jià)上涨的达到了81家。

　　其(qí)中，上述时间段(duàn)恰(qià)好排(pái)名前(qián)五的公司月(yuè)内涨(zhǎng)幅超过了10％，它(tā)们(men)分别是上实(shí)发展、浦东金桥、*ST泛海(hǎi)、华夏幸(xìng)福、荣安地(dì)产。排名第一(yī)的(de)上实发展，五一假期(qī)归来后日成交(jiāo)量(liàng)明(míng)显放大(dà)，4日(rì)、5日连续两个交易日收(shōu)出涨(zhǎng)停。从该(gāi)股的(de)基本面(miàn)来看，上(shàng)实发展的主营业(yè)务为房地产(chǎn)开发(fā)与经(jīng)营(yíng)。公司的主要产品及(jí)服务为房地产销售、房地产(chǎn)租赁(lìn)、物业管(guǎn)理(lǐ)服务、工(gōng)程项目、酒店经(jīng)营。从业绩数据来看，2022年，其实(shí)现(xiàn)营业收入52.48亿元，比上期减少47.85％，归(guī)母净利(lì)润1.23亿元，同比下降33.24％。2023年第(dì)一季度，其实现营业总收入27.87亿(yì)元，同比(bǐ)增长183.02％；归母(mǔ)净利润2.86亿元，同比(bǐ)扭亏。

　　不(bù)过从十大流(liú)通股股东来看，各类机构都有对其布局的例子。以3月31日(rì)时的首季(jì)十(shí)大流通股股(gǔ)东来看， 具体(tǐ)包(bāo)括公(gōng)募的上银基金、私募的迎水文龙、中央汇金、长城资产管粗犷，粗旷和粗犷区别在哪理(lǐ)公司等都跻身前十的行列。

　　巧合(hé)的(de)是(shì)，涨幅(fú)暂(zàn)时排名第二的浦东金桥也是上海本地房企(qǐ)，其第一(yī)季度的收入利润规模(mó)大幅度(dù)复苏。究其原因，一方面是(shì)该(gāi)公(gōng)司后疫情时(shí)代出(chū)租率复苏(sū)至近年来最高，另一方面则是(shì)公司(sī)拿地结(jié)算持续性向(xiàng)好，从数字上看，一季度(dù)新(xīn)增(zēng)虹口135、138住宅地块(kuài)，总建(jiàn)筑面积约(yuē)54万平(píng)方米。

　　在(zài)这(zhè)样的业绩势头(tóu)向好背(bèi)景下，自然也吸(xī)引了(le)知名机构在其中持续驻足(zú)。从第一季度十大流通股股东来看，知(zhī)名私募高毅邓(dèng)晓峰的(de)两只(zhǐ)产(chǎn)品(pǐn)依(yī)然在前十(shí)中，这也是连(lián)续第(dì)三个季(jì)度他有的两(liǎng)只产品杀入前十。同时榜单中还有一支大名鼎鼎的QFII阿布扎比投资局，其当(dāng)季还小幅增加(jiā)了持股。

　　除(chú)去上(shàng)述(shù)两(liǎng)家(jiā)上海区域性地产公司外，荣(róng)安地产(chǎn)则是主要布局在深圳的地产公司(sī)，一(yī)季报交(jiāo)出的也是一份报喜的成绩(jì)单：首季(jì)公司实现营业(yè)收入51.85亿元，同比增长35.51％。归属(shǔ)于(yú)上市公司股(gǔ)东的净利润6.48亿元，同(tóng)比增(zēng)长31.27％。

　　从机构态度来看，《红周刊》注意到两只公募(mù)指基首季新杀入十大(dà)流通股股东行列(liè)。具体说(shuō)来， 南(nán)方中证全指房地产ETF上榜排名第七位，富国中(zhōng)证指数(shù)1000增(zēng)强则(zé)排名第九位(wèi)，此外(wài)联袂出现的(de)机构还有QFII高盛国(guó)际(jì)和私(sī)募迎(yíng)水聚宝。

　　接受《红周刊(kān)》采访时，兴证全(quán)球基金相关人士分析：“经历过(guò)行(xíng)业洗牌和兼并重组后，龙头的价(jià)值更为笃定(dìng)突出；从拿(ná)地(dì)端看，2022年土地市场大幅(fú)降温，优质土地(dì)供给(gěi)较多（券商测算(suàn)对应潜(qián)在毛利率在25％以上，目(mù)前房企的(de)利润率仅20％），绝大多数(shù)房企受限于信用(yòng)问(wèn)题(tí)或者资金紧张(zhāng)没法(fǎ)拿地，龙头(tóu)房企趁机获取低成(chéng)本土地，龙头房企的拿地力度（拿(ná)地(dì)金额/销售金额）基(jī)本在30％以上；从融资上(shàng)看，龙头房企杠(gāng)杆率(lǜ)较低，净(jìng)负债率基本在70％以下(xià)，而其他房企的净(jìng)负债率普遍都在100％以上，加杠杆空间(jiān)有限，从融资成本(běn)看，龙头房企(qǐ)的(de)融资成本不断下滑(huá)，基本在(zài)3％、4％左(zuǒ)右；对应到2023年的销售(shòu)，龙头(tóu)房企明(míng)显跑(pǎo)赢(yíng)行业，1～4月(yuè)百强房企的销售额(é)增速为9％，而TOP14的销售额(é)增(zēng)速为29％。”

　　需要强(qiáng)调的是，在当前(qián)中(zhōng)特估的浪(làng)潮下，央国企地产(chǎn)股或存(cún)在发展的大好机会。中信(xìn)证(zhèng)券指出：“房地(dì)产行业的结构性(xìng)机会(huì)依然存在，少部分公司(sī)尤其是央企占(zhàn)据显著优势，其主要又体现为库存的(de)优势。央企地产公司，现阶段表现出较低的(de)融资成(chéng)本(běn)，优质的(de)开发(fā)资源和良好的不动产资产运营能力的多重竞(jìng)争(zhēng)优势。”

　　“即使没(méi)有中特估(gū)，国央企相(xiāng)较于民营地产公司(sī)也是更(gèng)有优势的(de)。”吕功(gōng)绩强调，“对(duì)于(yú)减值(zhí)、土地资(zī)源债权债务关系等问(wèn)题，市场(chǎng)对民营房开企业的(de)资(zī)产会有更多担忧和(hé)质疑，所以在这一(yī)轮行(xíng)业出清的过程中，央国企相较于民(mín)企来(lái)说估值的(de)修复更(gèng)明显。中特估的角度从中长(zhǎng)期的维度看，行业的逻辑在于集中度提升后，行业进入高质量发展阶段，具(jù)备较快速发展阶段更稳定且可预期的盈利和现金(jīn)流创造能力(lì)，以此带来估值中枢的(de)提升(shēng)，应该关注估值相(xiāng)对较(jiào)低，企业自身资产的质量(liàng)好、运营能力强(qiáng)、可(kě)以(yǐ)创造持(chí)续现金流的企业(yè)。”

　　“存量(liàng)时代中(zhōng)行(xíng)业(yè)普涨的(de)概(gài)率比较低，行业内部将出现分化(huà)，要关注(zhù)将受(shòu)益于行业集中度提(tí)升的头部公(gōng)司。”星石(shí)投资首(shǒu)席研究官方磊也表示。

　　顺应机构这一思路的(de)话，或许(xǔ)还是保利发展(zhǎn)、招商(shāng)蛇(shé)口等国资背景龙(lóng)头前途更为光明。不过国投瑞银(yín)基(jī)金投资(zī)部(bù)副总监(jiān)綦傅鹏表(biǎo)示(shì)：“需要客观地去(qù)持续观察国企央(yāng)企在(zài)三个方面是(shì)否可以维持，首先是融资(zī)成本保(bǎo)持低(dī)位，其次是销(xiāo)售(shòu)份额持续(xù)提升，再(zài)次是拿地份额持续提升。”

　　复苏速度缓慢(màn)

　　机构需要(yào)多给一些耐心

　　而(ér)《红(hóng)周(zhōu)刊》也根据房企一季报梳(shū)理(lǐ)发(fā)现，对于2022年的业绩(jì)出现(xiàn)的整体下滑，2023年一季度(dù)的业绩(jì)分化更趋明显，保利发展(zhǎn)、滨(bīn)江集团等房企营收、净利(lì)均实现了业(yè)绩的(de)回(huí)正，甚至是较大增速的增长(zhǎng)。而这些公司也是机构的重仓对(duì)象。

　　对此，知名房(fáng)地产(chǎn)业内人士(shì)张(zhāng)宏(hóng)伟向《红周(zhōu)刊》分(fēn)析表示，业(yè)绩(jì)出现(xiàn)明(míng)显改善的房企，主(zhǔ)要(yào)是因为过去两(liǎng)三年(nián)时(shí)间，尤其(qí)是在2021年下半年民营房企不怎么投资拿地之后，国有企(qǐ)业仍在(zài)持续(xù)性地(dì)拿地，且主要集中(zhōng)在(zài)核心城市，投资力度较大(dà)。投资的驱动能够推(tuī)动房企(qǐ)销(xiāo)售业绩(jì)的增长，从(cóng)而(ér)在2023年一(yī)季度市场恢(huī)复(fù)但仍(réng)处于调整的过程中，能够保有一个正增长。

　　不(bù)过张宏伟同时也提醒表示，在房地产的(de)复(fù)苏过程中，还面临着(zhe)一些不确定性。其实(shí)整个市(shì)场从四月份开始又在往下掉(diào)。除了杭州、成都等极个别城市四月环(huán)比三月相对表现较好之外，包括北京、上(shàng)海在内(nèi)的绝大多数(shù)城市都出现(xiàn)环(huán)比下滑(huá)的(de)情况。而现在五月的市(shì)场表(biǎo)现也(yě)不太乐(lè)观(guān)。按(àn)照现在的(de)经(jīng)济状况(kuàng)、收入情况，以及市(shì)场的去库存压力、企业(yè)的(de)资金(jīn)面压力，可(kě)能会(huì)出现，到六(liù)月份(fèn)房(fáng)企为了(le)半年报(bào)冲业绩出现(xiàn)市场的短期(qī)反弹外的一个市(shì)场乏力现象。也就是(shì)说，第二季度(dù)、第(dì)三季度增长不确定性(xìng)的(de)压力(lì)仍(réng)旧较大。

　　上(shàng)海(hǎi)利(lì)檀投资董(dǒng)事长陈(chén)昊(hào)扬也向《红周刊》指出，现在整个(gè)房地产以(yǐ)及其上(shàng)下游产业(yè)链的(de)复苏(sū)速(sù)度(dù)都比想象的(de)要慢很多(duō)，我们要(yào)多给一些耐心，这个时(shí)候，在(zài)房地产以及上下游就(jiù)不是(shì)赚快钱的时候，只(zhǐ)能赚他基本(běn)面(miàn)的钱。但这也(yě)意味(wèi)着，只有极为少(shǎo)数的、做得(dé)比(bǐ)同行好(hǎo)得多的企(qǐ)业(yè)，会伴随整个行业的(de)弱复(fù)苏，业绩会逐(zhú)步体现出来。所以只能(néng)耐(nài)心地去(qù)等待它的基(jī)本面不断地凸显出来(lái)，这(zhè)需要时间。

　　（本文(wén)已刊发于(yú)5月13日《红周刊(kān)》，文中提(tí)及个股仅为举例分析，不做(zuò)买卖推荐。）

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